רקע עובדתי:

2. בהתאם לשומה המכרעת מיום 6.1.01 (להלן – השומה) המצב התכנוני הינו כדלקמן:

3. בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלת שיעור היטל ההשבחה שעל המשיבה לשלם למערערת, על רקע התוכנית המשביחה, ועל כן הסכימו הצדדים, לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – החוק), על מינויה של השמאית המכריעה.

4. כל צד הציג בפני השמאית חוות דעת שמאית מטעמו, וביום 6.1.01 הוציאה כאמור השמאית תחת ידה את השומה.

במסגרת העקרונות והשיקולים שבשומה, ציינה השמאית, בין השאר, את הצורך בהריסת החניון, ובמיוחד, אשר צויין בתקנון התוכנית לפיו מתן טופס 4, מותנה בסיום עבודות לשיפור מחלף גבעת-שמואל, הכולל 3 אלמנטים, ובכללם, שינוי תוואי הרמפה היורדת לכיוון צפון ושיפור הרמפה מדרום, שינוי מיקום תחנות אוטובוסים על כביש 4, וכן סלילת כביש מקביל לכביש מס' 4 (להלן – עבודות המחלף). כן הוסיפה השמאית, כי הובהר על-ידי נציג מ.ע.צ., כי תשלום של 6 מליון ₪ למ.ע.צ. בערכים של מועד פגישה שנערכה ביום 12.3.96, הוא תנאי לתכנון וביצוע האלמנטים האמורים (להלן – המימון).

אורך הזמן הצפוי ממועד התשלום ועד גמר הביצוע, הנו כשנתיים.

בהתאם לתחשיב שבשומה, השווי החדש למימוש מיידי הנו 20,193,000$, שווי החדש בהתחשב בדחייה במימוש, הנו 14,715,000$, הפחתת מטלות 2,170,000$ - סה"כ שווי חדש 12,545,000$.

סה"כ שווי קודם 4,057,000$.

פסק דינו של בית משפט קמא:

5. על קביעות השמאית בשומה המכרעת, הגישה המערערת ערעור לבית משפט קמא, כשבבסיס הערעור עמדה הטענה כי יש לתקן את סכום ההשבחה לסך של 18,693,00$ ואת שיעור היטל ההשבחה לסך של 9,346,500$. לטענת המערערת שם, נפלו בקביעות השמאית בשומה המכרעת טעויות משפטיות, אשר הביאו להפחתת סכום ההשבחה ללא הצדקה.

בית משפט השלום דחה את כל טענות המערערת, הן בנימוק כי השגות המערערת אינן בגדר "נקודה משפטית בלבד", כהוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, והן לגופן של טענות.

6. בית המשפט קבע כי הכרעת השמאית לפיה קיימת הפחתה בגין קיומה של דחייה במימוש מיידי – עניינה שיקול דעת שמאי בלבד.

בתוכנית המשביחה עצמה קיימות מגבלות.

ראשית, היתר הבניה יינתן ל-10 הקומות הראשונות בלבד, וההיתרים לקומות נוספות, רק לאחר שתוגש לוועדה המחוזית תוכנית רעיונית, הכוללת את המתחם הכלול בין הכבישים ביאליק – בן גוריון – ז'בוטינסקי וגהה, אשר תציג את תכנונו כמתחם מרכזי ודומיננטי בכניסה הראשית לגבעת-שמואל (להלן – מגבלת היתר הבניה).

שנית, אין אפשרות להוציא טופס 4 המאפשר אכלוס המבנים, אלא עם ביצוע העבודות במחלף. ביצועם של אלו, תלוי במ.ע.צ., ללא קשר לשאלת הגורם המממן. משך ביצוע העבודות במחלף, יארך לפחות שנתיים (להלן – הגבלת אכלוס).

בית המשפט אף הפנה לחוות דעת השמאי מטעם המערערת, אשר ציין מגבלות אלו, כדחיית מימוש. בנוסף, נדחתה טענת המערערת כאילו לא הייתה רשאית השמאית להיזקק לנושא זה שלא התעורר, לפי הנטען על-ידי המערערת, בחוות דעת השמאית מטעם המשיבה, או בדיונים בפני השמאית.

7. המטלות שהופחתו אינן כוללות אך ורק את דרישת מ.ע.צ., אלא פרמטרים נוספים, כפי שניתן להסיק הן מהאמור בשומה והן מתשובתה של השמאית לפניית המשיבה בנושא זה.

בית משפט קמא דחה את טענת המערערת כי דרישת מ.ע.צ. הנה בלתי חוקית, תוך קביעה כי מעבר לעובדה שמדובר בהפחתה על בסיס שיקולים שמאיים, הרי ששמאי אינו קשור להפחתות הנובעות רק מהוראות התוכנית אלא יכול הוא להתחשב בכל גורם אחר המשפיע על מחירי השוק.

בנוסף, כי עניין המימון לחוד ועניין דחיית המימוש לחוד.

8. בית משפט השלום דחה את טענת המערערת לפיה לא היה מקום כי השמאית תתחשב בפוטנציאל תכנוני נוסף באגפו הדרומי של המתחם לשם קביעת שווי קודם, הואיל ומדובר בנושא שמאי, וכן רשאי שמאי להתחשב בכך, אף ללא קיום תוכנית צפויה.

כך אין מקום לטענה כי השמאית לא קיזזה את שווי הש.פ.פ. הקיים בשני המצבים, לטענת המערערת, כפי שעשתה השמאית לעניין הבניין הקיים, הואיל וחל שינוי בנושא הש.פ.פ..

טענות המערערת:

9. בערעורה חוזרת למעשה המערערת על טענותיה בפני בית משפט קמא, תוך השגה על כל אחת מקביעותיו של בית משפט קמא, וכדלקמן:

טענות המשיבה:

לגופם של דברים טוענת המשיבה, בין היתר, כדלקמן:

המסגרת המשפטית:

11. זכות הערעור, בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, הנה, כאמור, ב"נקודה משפטית בלבד". השאלה הראשונה הנצרכת לענייננו, האם שגה בית משפט קמא, כאשר ראה בכל טענות המערערת טענות שמאיות, ושאינן בבחינת אותה "נקודה משפטית", המקנה זכות ערעור, כדרישת הסעיף. הבחנה זו צריכה להיעשות לאור מהות הטענה. מקום בו טענת המערערת מועלית ביחס לשווי הערכה של השמאית, הרי שמדובר בשאלה שמאית גרידא, ובית משפט קמא לא נזקק ממילא להידרש לה ולהכריע בה. בית משפט קמא היה מוסמך לדון ולהתערב אך ורק בטעויות משפטיות שנפלו בשומה המכרעת, ומשכך, עלינו לבחון את טענות המערערת והאם הן בבחינת שאלות שמאיות, כקביעת בית משפט קמא.

ההבחנה אינה קלה, ובתי המשפט נדרשו לכך לא אחת. לעניין זה ראו ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן, תק-על 2003(2), 23, ובמיוחד את חוות דעתה של כב' השופטת שטרסברג-כהן שם ביחס לסוגיה זו:

12. עוד יש לציין כי מעמדו של השמאי המכריע הוא כעין בורר מכריע על כל המשתמע מכך, לרבות היקף התערבותו של בית המשפט בקביעותיו (ראו: דנ"א 1165/00 עזבון המנוח חיים היימן נ' הוועדה המקומית, תק-על 2000(2), 1592, וכן עת"מ (ב"ש) 217/00 ראדקו אינבסטמנטס נ' הוועדה, תק-מח 2001(4), 1485).

דיון:

13. לא מצאתי כי יש להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא.

בית משפט קמא נימק את פסק דינו תוך התייחסות לטיעונים השונים.

עם זאת, מצאתי לנכון להתייחס למספר נושאים, ולהרחיב ביחס אליהם.

14. המערערת בטיעוניה הן בפני בית משפט קמא, והן בפנינו, אינה מבדילה בהיבטים השונים הקשורים לנושא העבודות במחלף גבעת-שמואל.

יתר על כן, המערערת מתעלמת מאשר ציין השמאי מטעמה בחוות דעתו, על כל המשתמע מכך.

אין חולק, כי במסגרת התוכנית המשביחה קיימות הוראות ברורות בדבר הגבלת אכלוס טרם ביצוע שיפורים במחלף. כך גם אין חולק כי העבודות אמורות להתבצע על-ידי מ.ע.צ..

כל טענות המערערת אם מדובר בהגבלה מינורית או הגבלה של ממש, עניין למומחה לענות בו, דהיינו, השמאית, ולא לבית המשפט, וכי על כן, אין מדובר בבעיה משפטית.

עצם שתי ההגבלות, דהיינו, הן ההגבלה במתן היתר הבניה והן ההגבלה בנושא האכלוס, מעוגנות בתוכנית עצמה. משכך, היה על השמאית לבחון את השלכת הגבלות אלו על שוויים של המקרקעין, לרבות, השלכה על מימוש, דבר שיכול להשפיע על ערכם.

לא בכדי ציין השמאי מטעם המערערת בחוות דעתו (מש/2), בפרק העקרונות והשיקולים, בהתייחס למצב התכנוני החדש: "הדחיה הנובעת מהתנאים להוצאת היתר בניה וטופס 4". בלשון אחרת, השמאי מטעם המערערת קבע כי קיימת דחייה כתוצאה מאותן שתי מגבלות המנויות לעיל.

גם אם ניסתה המערערת להסוות את השגותיה השמאיות במסווה של השגה משפטית, אין בכך לשנות מהאמור, ומאשר ניתן להסיק, לרבות מחוות דעת השמאי מטעמה.

לא למותר להוסיף, כי השמאי מטעם המערערת מתייחס לשני גורמים נוספים שיש בהם להשפיע על שווי המקרקעין בהתאם למצב החדש. הגורם האחד, עניינו עלויות הבניה הגבוהות, בהתחשב בכך שמדובר במבנה בגובה של 33 קומות. הגורם השני, גודל הפרויקט והזמן הצפוי לשיווקו.

אכן, בצדק, טוענת המערערת כי גורמים אלו לא פורטו מפורשות בשומה, אולם, גורמים אלו היו מול עיניה של השמאית.

ניתן איפה לקבוע כי השמאית שקלה את מכלול השיקולים הנובעים מהתוכנית עצמה על מנת להגיע למסקנתה בשאלת ההפחתה בגין הדחייה במימוש.

כאמור, מדובר בשאלה שמאית גרידא, שאין בית המשפט נזקק לה במסגרת ערעור.

לא ראיתי מקום לפסול את השומה, רק בשל הטענה כי השמאית לא פרטה הכיצד הגיעה למסקנתה בדבר הסכומים שיש להפחית בגין דחיית מימוש. כך גם לא מצאתי כי יש מקום להפנות לשמאית את השומה על מנת שזו תפרט נושא אחרון זה.

בבג"צ 1234/91 חיים יודוביץ בע"מ נ' עיריית חולון ואח', תק-על 91(2), 263, הורה בית המשפט על החזרת השומה לשמאי המכריע, מאחר שהובא בה רק הסכום הסופי של המס, ללא פירוט של מרכיביו של הסכום הכולל. זהו אינו המקרה שלפנינו. במקרה דנן, פרטה השמאית את רכיבי סכום השומה, גם אם לא פרטה בצד כל רכיב את שוויו ביחס לסכום הכולל; יש לראות בכך פירוט מספק.

הפחתת מטלת המימון:

15. נושא נפרד לחלוטין עניינו נטל המימון של אותן עבודות, הנדרשות בהתאם לתוכנית המשביחה, בכל הקשור לעבודות במחלף.

בשומה, פרטה השמאית על מה נסמכה בקבלה את הטענה של המשיבה, לפיה חלק מהחבות הוטלה עליה. כך מפנה השמאית לסיכום פגישה מיום 12.3.96, אשר בה הועלה נושא זה, וכן לפגישה של השמאית במשרדי מ.ע.צ. שם הובהר כי התשלום הנדרש הוא תנאי לתכנון ולביצוע העבודות במחלף.

המערערת רואה בדרישה זו כדרישה בלתי חוקית, ועל כן לטענתה, לא ניתן להתחשב בדרישה בלתי חוקית שכזו, כגורם שיש להתחשב בו במסגרת השיקולים השונים בקביעת השומה.

אכן, המערערת אף מפנה להלכה לפיה אין מקום להתחשב בדרישות בלתי חוקיות של הרשות, בבואנו לקבוע שוויים של מקרקעין (ראו: דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית, פ"ד נו(5), 49, וכן בש"א (בת-ים) 3833/00 אילנות הקריה (ישראל) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פ"מ תשס"א(3) 460, וכן פס"ד שניתן על-ידי ועדת ערר בעררים מס' הר/5297/02 מרים רויכמן ואח' נ' הועדה לתכנון ובניה "הרצליה" (ט.פ.)).

16. דומה כי אם שמאי מכריע כלל בשומה הפחתה של מטלה שאינה קיימת, או שהיא בלתי חוקית, אזי יכול ובית המשפט יתערב בכגון דא.

מדובר לאו דווקא בשאלה שמאית גרידא, הואיל ויכול והשאלה תכלול גם "נקודה משפטית".

אין חולק כי במקרה דנן, אין הוראה ישירה בתוכנית המשביחה לעניין המימון.

עם זאת, מעיון בתוכנית המשביחה בכללותה, עולה כי קיימות הוראות בכל הקשור לנושא התחבורתי, נושא הקשור למ.ע.צ.

יתר על כן, התוכנית אושרה אף על-ידי מ.ע.צ. כפוף לתנאים אלו או אחרים.

בסעיף 17(ג) לתוכנית המשביחה, צויין בכל הקשור לביצוע העבודות במחלף: "בפיקוח מע"צ בהתאם לתוכנית שתאושר ע"י מע"צ אשר תכלול...".

אכן אין בתוכנית הוראה בשאלה מי יבצע בפועל את הקשור לעבודות במחלף, למעט אותה אמירה כי אלו יבוצעו בפיקוח מ.ע.צ., ובהתאם לתוכנית שתאושר על-ידה. אך לית מאן דפליג כי קיים קשר בין נספח התחבורה לתוכנית מ.ע.צ. כמפורט בסעיף 11 לתוכנית המשביחה.

גם אם מדובר בביצוע על-ידי מ.ע.צ. לא צויין בתוכנית נטל המימון.

מסקנת האמור, כי מחד ניתן היה לקבוע כי הואיל והעבודות במחלף הנן חלק בלתי נפרד מהתוכנית, על היזם לבצען או לממנן. מאידך גיסא, ניתן היה לטעון כי עבודות מ.ע.צ. לחוד, והוראות התוכנית לחוד, וכי נטל המימון אינו מוטל על היזם.

בנושא זה, לא הובאו כל נתונים או ראיות למעט אשר צויין בשומה.

בהתאם לאמור בשומה, טענה המשיבה – ובניגוד לטענת המערערת כאילו נושא זה לא התעורר – כי חלה חבות עליה לאור סיכום פגישה מיום 12.3.96 במשרד מנכ"ל מ.ע.צ.. מהציטוט עולה שלכאורה מנכ"ל מ.ע.צ. "ביקש השתתפות" המשיבה בסך של 6 מליון ₪ "כדי להתחיל בפרויקט בשנת 1996". עוד הוסף שם כי מנכ"ל מ.ע.צ. הסכים שמימון התכנון על-ידי המשיבה, יהיה חלק מאותם 6 מליון ₪. עוד הוסיפה השמאית מהפן העובדתי, אודות אותה פגישה במ.ע.צ. שם הובהר כי התשלום האמור הנו תנאי לתכנון וביצוע העבודות במחלף.

כאמור, אין בפנינו כל אינפורמציה נוספת ממנה ניתן להסיק לכאן ולכאן.

17. אם אכן ביצוע העבודות במחלף אמורות להתבצע על-ידי המשיבה, הרי שאין חולק כי היה מקום להתחשב בעלויות אלו במסגרת הערכות השונות. מאידך, אם העבודות יבוצעו על-ידי מ.ע.צ. אזי מתעוררת השאלה של מימון אותן עבודות או השתתפות בהן.

מהחומר העובדתי עולה, שלכאורה קיים הסכם בין המשיבה לבין מ.ע.צ., לפיו על מנת שהעבודה תבוצע באופן מיידי, תישא המשיבה בהשתתפות בהוצאות האמורות.

עמדת מ.ע.צ. היא כי ללא תשלום זה, אזי לא יחל התכנון והביצוע.

לא למותר לציין כי עיכוב בתכנון וביצוע העבודות, תהיה לו השלכה ישירה בשאלה של דחיית המימוש שפורטה לעיל ושעתה לא מדובר על שנתיים מעת התשלום, אלא בתקופה שיכול ותחייב זמן רב יותר, על כל המשתמע מכך מהפן הכלכלי.

דהיינו, אם אכן טוענת המערערת כי לאור עמדת מ.ע.צ. מדובר בדחייה של שנתיים בלבד, אין היא יכולה לטעון לעניין מטלת המימון כי יש להתעלם ממנה, בהיות האחרונה, תנאי מוקדם לתקופת הדחייה המוגבלת.

עוד יש להוסיף, כי בסופו של יום מדובר על קביעה עובדתית של השמאית, לפיה אכן קיימת אותה דרישה ולכאורה קיים אותו הסכם בדבר המימון.

קביעה שכזו יש לה השלכה ישירה על שוויים של המקרקעין, הואיל וכל קונה שיידרש לשווי המקרקעין, ייאלץ להתמודד עם דרישת המימון, ואף ההסכם לכך.

18. בכך נבדל ענייננו מאותם מקרים שהובאו לעיל לעניין דרישה בלתי חוקית, על-ידי המערערת.

כך גם, כאמור, אין בפנינו אותם נתונים נצרכים לקביעת עצם לגיטימיות הדרישה, ואף המערערת לא הצביעה על נתונים שכאלה.

מכל מקום, בענייננו, משהדרישה קיימת, וכשלכאורה תנאי לביצוע הנו התשלום, ישנה השפעה ישירה על שווי המקרקעין ולתנאי האמור, ובצדק רשאית היתה השמאית לקבוע את אשר קבעה בנושא זה.

למעלה מן הצורך, נציין כי בניגוד לטענת המערערת, הוצג אותו מכתב מש/3, שנשלח ביום 6.9.00 מטעם השמאית ליו"ר המערערת, וכשבמכתב צויין כי במהלך הישיבה האחרונה, הועלתה אותה הצעה לפיה יתעלמו מההפחתה בגין המימון האמור, ואם בסופו של יום יחויב היזם בתשלומים, אלו ישולמו על-ידי המערערת.

אכן, לא הייתי מסיק מסקנות חד משמעיות לחובת המערערת כאילו עצם הימנעותה מפתרון זה, מהווה השתק להעלאת טענותיה בנושא זה.

רשאית המערערת שלא לקבל הצעת הסדר זו או אחרת.

עם זאת, אין להתעלם מעצם קיומה של אותה הצעה, ועצם הסירוב לה אומר דרשני, אם אכן ברור היה למערערת כי אין בסיס חוקי לדרישת מ.ע.צ..

19. לעניין הסתמכות השמאית על מכלול הנתונים אשר יהיה בהם בכדי להשפיע על מחיר השוק, גם אם אין חולק כי אין בתוכנית קביעה בנושא המימון. ראו בע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הועדה המקומית, תק-על 2000(1), 851. ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון נ' מ. לוסטרניק ובנו, פ"ד נז(5), 529 נקבע כי:

וכן ראו ע"א (ת"א) 2184/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקווה נ' גנים חברה לבניה הנדסה השקעות והשכרת מבנים בע"מ, תק-מח 2004(2), 7170:

ההפחתות:

20. השמאית קבעה, אם כן, שתי הפחתות אשר אכן קשורות לעניין העבודות במחלף. אולם, הגם שיש קשר בין אותן הפחתות, לכל אחת קיום עצמאי משל עצמה.

המגבלות אשר פורטו לעיל, גורמות לדחייה במימוש ועל כן נקבעה ההפחתה בגין כך. השמאית לא התעלמה מכך כי מדובר על תקופה של שנתיים לפחות מעת התשלום. דהיינו, קיים קשר בין הדבקים. נקודת המוצא שאכן יבוצע התשלום מיידית, ואזי הביצוע יארך לפחות שנתיים.

בד בבד, יש להתחשב באותה עלות לכשעצמה במסגרת המטלות, וכפי שבצדק ציינה השמאית.

הנה כי כן, לא מדובר בהפחתות כפולות.

21. בנושא ההפחתה בגין המטלה של המימון טענה המערערת כי הסכום של ההפחתה בגין המטלות אינו מפורט. אין לקבוע כי מדובר בהפחתה של המטלה דנן בלבד, הואיל ושיעורה נמוך משיעור סכום המטלה הכללי המופחת. עם זאת, בצדק ציין בית משפט קמא כי השמאית ציינה מפורשות בשומה, נושאים שהנם בגדר מטלות כגון הריסת החניה. משכך, אין לקבוע כי בגין העדר פירוט נוסף, יש לבטל את קביעת השמאית.

22. בנוסף, נסמך בית משפט קמא על אשר צויין בעיקרי הטיעון מטעם המשיבה, זאת בשאלת הפירוט האמורה.

בנושא זה הצדק עם המערערת. מעת שהשמאית סיימה מלאכתה, שוב לא הייתה רשאית המשיבה לפנות אליה, ואף בעל-פה ולפרט תשובתה של השמאית בעיקרי הטיעון. אם היה מקום להידרש לשאלה זו, מהראוי היה כי המשיבה תעתור לבית משפט קמא על מנת שזה יורה על פניה לשמאית.

עם זאת, לא מדובר במקרה דנן בשינוי חוות דעת כתוצאה מהפניה החד צדדית, אלא לכאורה, מאשר היה מתקבל כתשובה לפניה מוסמכת וכדין.

עוד נוסיף כי המקרה שנדון בע"א 409/84 מדינת ישראל ואח' נ' שגב ואח', פ"ד מ(3) 706, אליו הפנתה המערערת, שונה מהמקרה דנן. לא בגין פניה שכזו נפסלה חוות דעת, אלא שם לאור תוכנה של הפניה ותוצאתה, נקבע כי ביחס לעתיד אין להחזיר את הנושא לאותו שמאי.

23. המערערת מלינה על כך כי השמאית לא ביצעה קיזוז לעניין הש.פ.פ. כפי שביצעה ביחס לנושא הבניין הקיים.

בית משפט קמא דן בפסק דינו בטענה זו, על-אף שקבע, ובצדק, כי מדובר בשאלה שמאית, "ובשיקול שמאי ראוי ומקובל" (עמ' 14). בית המשפט הסביר מדוע הוא מקבל את קביעת השמאית, תוך שהוא מפנה לאשר ציינה ביחס לכך השמאית בשומה המכרעת. בהתבסס על כך קובע בית משפט קמא, כי הואיל ועל-פי המצב החדש יש להרוס את החניה הקודמת שעמדה על חלק מהש.פ.פ., וביתרת השטח יתאפשרו שימושי חניונים תת קרקעיים, "אין עסקינן בשטח בו השימוש בשני המצבים זהה ויש לקזזו אלא בשטח שייעודו ושוויו שונים בהתאם לתכנית החדשה" (עמ' 15).

ומשכך, לא נפל פגם משפטי בשיקולי השמאית, אלא מדובר בשיקולים שמאיים בלבד, אשר אין מקום להתערב בהם (ראו: ע"א 8331/00 חברת עמית את מאיר בע"מ נ' הוועדה המקומית, תק-על 2002(2), 1401).

נושא נוסף אשר המערערת מתייחסת אליו, עניינו התחשבות השמאית בפוטנציאל תכנוני נוסף באגפו הדרומי של המתחם. אכן השמאית לא פרטה מעבר לאמור, אולם, די באשר ציינה.

מדובר בשאלה שמאית ולא בשאלה משפטית.

נפסק לא אחת כי פוטנציאל שכזה אינו מותנה בתוכנית בר-קיימא, אלא משיקולים נוספים. ראו: ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א-יפו, פ"ד מב(3), 228: "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר "נפגע" על ידי תוכנית איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת" בעמ' 233, וכן ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' קהתי, פ"ד מח(2), 190: "מסכים אני לעקרון "התוכנית הצפויה", אלא שלדעתי אין ענייננו בשאלה משפטית אלא בשאלה עובדתית של שמאות... ההנחייה המשפטית לשמאים תהא כי במקום בו משפיעה "תוכנית צפויה" על שוויים של מקרקעין, לא יימנעו מהביא השפעה זו בקביעתה של השומה" בעמ' 212-213).

כללי וסיכום:

24. לא ראיתי מקום לקבל את הטענות האחרות של המערערת. בטענות אלו אין ממש, הן ביחס לאופן ניהול ההליך בפני בית משפט קמא, והן ביחס לטענות הפרוצדוראליות האחרות.

עוד יש להוסיף, כי גם אם הייתה מתקבלת טענה זו או אחרת של המערערת, עדיין אין בכך לקבוע כי יש לקבל את השומה מטעמה. אכן, ככל שהיה מדובר, אם היה מדובר, בקביעה שניתן לכמתה באופן נפרד ממכלול קביעות והערכות השמאית, ייתכן וניתן היה להורות על תיקון השומה. כך, ניתן היה להורות לשמאית לתקן את השומה בהתאם להשגה זו או אחרת אשר הייתה מתקבלת. בכל מקרה, לא היה מקום להיעתר לעתירות המערערת כפי שעתרה להן.

25. לאור כל האמור, דין הערעור להידחות.

המערערת תשלם למשיבה סך של 30,000 ₪ שכ"ט עו"ד.

השופטת אסתר קובו:

אני מסכימה.

השופטת ד"ר דרורה פלפל – אב"ד:

אני מסכימה לפס"ד המקיף והמאלף של חברי.

אשר על כן, הוחלט כאמור בפסה"ד של השופט י. שנלר.

ניתן היום א' אלול תשס"ה (05.09.2005) בהעדר.