ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    1 תגובות לכתבות מאז : 21/12/2017
גרסת הדפסה

עא 2757/03 - מחוזי, היטל השבחה

הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז" נגד עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ


5/9/2005

עא 2757/03

הועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז"

נגד

עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

בפני כב' השופטת ד. פלפל אב"ד, כב' השופטת א. קובו, כב' השופט י. שנלר

[5.9.2005]

פסק דין

השופט י. שנלר

1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (כב' השופטת ז. בוסתן) בה.פ. 1032/01, מיום 23.6.03, לפיו נדחה ערעור המערערת על הכרעת השמאית המכריעה, הגב' דורית פריאל (להלן – השמאית או השמאית המכריעה), בדבר שיעור היטל ההשבחה, בעקבות אישורה של תוכנית ממ/3096 (להלן – התוכנית המשביחה), החלה על חלקה 823 בגוש 6189 בגבעת שמואל (להלן: "המקרקעין").

רקע עובדתי:

2. בהתאם לשומה המכרעת מיום 6.1.01 (להלן – השומה) המצב התכנוני הינו כדלקמן:

  1. בהתאם למצב הקודם, חלה תוכנית ממ/3006 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 24.8.84. התוכנית חלה על מתחם תדיראן לשעבר ועל רצועת קרקע נוספת ברוחב 50 מ' לאורך כביש 4. התוכנית קבעה כי בחלק מהמקרקעין יוקם אזור מסחרי בו תותר בניית בניין בשטח של 11,874.54 מ"ר (להלן – הבניין הקיים), וכן תותר בניית מבנה חניה הכולל מפלס עליון ומפלס תחתון, בשטח כולל של 5,301.64 מ"ר (להלן – החניון). יתר שטחי התוכנית, 16,220 מ"ר לקרקע חקלאית (להלן – שטח חקלאי), ולדרכים. תוכנית ממ/950 אשר פורסמה למתן תוקף ב- 31.3.86, שינתה את ייעודו של השטח החקלאי, לשטח פרטי פתוח (להלן – ש.פ.פ.), המיועד לפיתוח גנני בלבד, אשר כל בניה בו אסורה. בשומה צויין כי השטח המסווג כש.פ.פ., משמש לחניה עילית ולגינון.
  2. התוכנית המשביחה, שפורסמה, כאמור, למתן תוקף בי.פ. 4843 מיום 17.1.00, חלה על חלק משטחי התוכניות דלעיל, לרבות, על הבניין הקיים, על שטח החניון ועל הש.פ.פ. מטרת התוכנית שינוי ייעוד השטח מאזור מסחרי לאזור משרדים ותעשיות עתירות ידע, לצורך הקמת מבנה רב קומות לתעשייה עתירת ידע, משרדים ומסחר מקומי, מדרום מערב לבניין הקיים בשטח ששימש כחניון. בנוסף, שינוי ייעוד רצועת קרקע ברוחב של 25 מ' מש.פ.פ. להרחבת כביש מס' 4, וכשביתרת הש.פ.פ. יתאפשר שימוש בחניונים תת קרקעיים.

3. בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלת שיעור היטל ההשבחה שעל המשיבה לשלם למערערת, על רקע התוכנית המשביחה, ועל כן הסכימו הצדדים, לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – החוק), על מינויה של השמאית המכריעה.

4. כל צד הציג בפני השמאית חוות דעת שמאית מטעמו, וביום 6.1.01 הוציאה כאמור השמאית תחת ידה את השומה.

במסגרת העקרונות והשיקולים שבשומה, ציינה השמאית, בין השאר, את הצורך בהריסת החניון, ובמיוחד, אשר צויין בתקנון התוכנית לפיו מתן טופס 4, מותנה בסיום עבודות לשיפור מחלף גבעת-שמואל, הכולל 3 אלמנטים, ובכללם, שינוי תוואי הרמפה היורדת לכיוון צפון ושיפור הרמפה מדרום, שינוי מיקום תחנות אוטובוסים על כביש 4, וכן סלילת כביש מקביל לכביש מס' 4 (להלן – עבודות המחלף). כן הוסיפה השמאית, כי הובהר על-ידי נציג מ.ע.צ., כי תשלום של 6 מליון ₪ למ.ע.צ. בערכים של מועד פגישה שנערכה ביום 12.3.96, הוא תנאי לתכנון וביצוע האלמנטים האמורים (להלן – המימון).

אורך הזמן הצפוי ממועד התשלום ועד גמר הביצוע, הנו כשנתיים.

בהתאם לתחשיב שבשומה, השווי החדש למימוש מיידי הנו 20,193,000$, שווי החדש בהתחשב בדחייה במימוש, הנו 14,715,000$, הפחתת מטלות 2,170,000$ - סה"כ שווי חדש 12,545,000$.

סה"כ שווי קודם 4,057,000$.

ההשבחה הנה איפה, 8,488,000$, ועל כן היטל ההשבחה שעל המשיבה לשלם למערערת הנו בסך של 4,244,000$.

פסק דינו של בית משפט קמא:

5. על קביעות השמאית בשומה המכרעת, הגישה המערערת ערעור לבית משפט קמא, כשבבסיס הערעור עמדה הטענה כי יש לתקן את סכום ההשבחה לסך של 18,693,00$ ואת שיעור היטל ההשבחה לסך של 9,346,500$. לטענת המערערת שם, נפלו בקביעות השמאית בשומה המכרעת טעויות משפטיות, אשר הביאו להפחתת סכום ההשבחה ללא הצדקה.

בית משפט השלום דחה את כל טענות המערערת, הן בנימוק כי השגות המערערת אינן בגדר "נקודה משפטית בלבד", כהוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, והן לגופן של טענות.

6. בית המשפט קבע כי הכרעת השמאית לפיה קיימת הפחתה בגין קיומה של דחייה במימוש מיידי – עניינה שיקול דעת שמאי בלבד.

בתוכנית המשביחה עצמה קיימות מגבלות.

ראשית, היתר הבניה יינתן ל-10 הקומות הראשונות בלבד, וההיתרים לקומות נוספות, רק לאחר שתוגש לוועדה המחוזית תוכנית רעיונית, הכוללת את המתחם הכלול בין הכבישים ביאליק – בן גוריון – ז'בוטינסקי וגהה, אשר תציג את תכנונו כמתחם מרכזי ודומיננטי בכניסה הראשית לגבעת-שמואל (להלן – מגבלת היתר הבניה).

שנית, אין אפשרות להוציא טופס 4 המאפשר אכלוס המבנים, אלא עם ביצוע העבודות במחלף. ביצועם של אלו, תלוי במ.ע.צ., ללא קשר לשאלת הגורם המממן. משך ביצוע העבודות במחלף, יארך לפחות שנתיים (להלן – הגבלת אכלוס).

בית המשפט אף הפנה לחוות דעת השמאי מטעם המערערת, אשר ציין מגבלות אלו, כדחיית מימוש. בנוסף, נדחתה טענת המערערת כאילו לא הייתה רשאית השמאית להיזקק לנושא זה שלא התעורר, לפי הנטען על-ידי המערערת, בחוות דעת השמאית מטעם המשיבה, או בדיונים בפני השמאית.

7. המטלות שהופחתו אינן כוללות אך ורק את דרישת מ.ע.צ., אלא פרמטרים נוספים, כפי שניתן להסיק הן מהאמור בשומה והן מתשובתה של השמאית לפניית המשיבה בנושא זה.

בית משפט קמא דחה את טענת המערערת כי דרישת מ.ע.צ. הנה בלתי חוקית, תוך קביעה כי מעבר לעובדה שמדובר בהפחתה על בסיס שיקולים שמאיים, הרי ששמאי אינו קשור להפחתות הנובעות רק מהוראות התוכנית אלא יכול הוא להתחשב בכל גורם אחר המשפיע על מחירי השוק.

כמו כן, הוסיף בית המשפט, כי מעיקרי הטיעון של המשיבה עולה כי במסגרת הדיונים שהתנהלו בפני השמאית, הועלתה הצעה לפיה ישולם היטל ההשבחה במלואו על-ידי המשיבה, וכשהתשלומים לפי דרישת מ.ע.צ., ישולמו מתוך סכום ההיטל שישולם. בית המשפט מפנה למכתב בעניין זה ששלחה השמאית למערערת, ביום 6.9.00 (מש/3 כאן), ולאור העדר תשובה למכתב זה מצד המערערת, קובע בית המשפט: "...שמט למעשה בסיס טיעוניה של המערערת בנקודה זו" (עמ' 12).

בנוסף, כי עניין המימון לחוד ועניין דחיית המימוש לחוד.

8. בית משפט השלום דחה את טענת המערערת לפיה לא היה מקום כי השמאית תתחשב בפוטנציאל תכנוני נוסף באגפו הדרומי של המתחם לשם קביעת שווי קודם, הואיל ומדובר בנושא שמאי, וכן רשאי שמאי להתחשב בכך, אף ללא קיום תוכנית צפויה.

כך אין מקום לטענה כי השמאית לא קיזזה את שווי הש.פ.פ. הקיים בשני המצבים, לטענת המערערת, כפי שעשתה השמאית לעניין הבניין הקיים, הואיל וחל שינוי בנושא הש.פ.פ..

טענות המערערת:

9. בערעורה חוזרת למעשה המערערת על טענותיה בפני בית משפט קמא, תוך השגה על כל אחת מקביעותיו של בית משפט קמא, וכדלקמן:

  1. שגה בית משפט קמא כאשר לא התערב בהחלטת השמאית הקובעת כי קיימת הפחתה בגין דרישת מ.ע.צ. מסכום ההשבחה, בשל דחייה במימוש הזכויות, ומהטעם כי מדובר בשיקול שמאי ולא בשיקול משפטי, בה בעת שהדרישה אינה מעוגנת בתוכנית המשביחה והיא בלתי חוקית.
  2. כך גם לא נימקה השמאית את קביעתה בדבר שיעור ההפחתה בגין הדחייה במימוש, בשיעור של 27%.

  3. ההגבלות המצויות בתוכנית המשביחה, מתייחסות אך ורק להוצאת היתרי בניה ל-10 קומות בלבד בשלב הראשון של בניית הבניין, ולהוצאת טופס 4, ואין לראות בהן גורם לדחייה במימוש המיידי של הזכויות במקרקעין. ביחס להגבלת היתר הבניה, מציינת המערערת, כי מדובר בהגבלה מינורית הכוללת הגשת תוכנית רעיונית בלבד, ועל כן אין לראות בכך משום סיבה לדחייה במימוש הזכויות. בנוסף, לטענת המערערת, בניית הבניין עשויה לארוך זמן רב יותר מהזמן הנצרך לביצוע העבודות בכביש 4 (כשנתיים לדעת השמאית). על כן, מאחר ומדובר בתקופות חופפות, למעשה בפועל לא תחול כל דחייה בבניית הבניין או אכלוסו, כך שאין מקום להפחתה שנקבעה.
  4. בכל מקרה, מדובר בהפחתות כפולות, ושגה בית המשפט כאשר קבע כי מדובר בשאלה שמאית ולא משפטית.

  5. בית משפט קמא לא התייחס לעובדה כי השמאית ביססה את השווי הקודם של המקרקעין, בין היתר, על ציפיות שאין להן אחיזה בתוכניות שקדמו לתוכנית המשביחה, וכן לא התייחס לעובדה כי השמאית לא נימקה את דרך החישוב של שוויים הקודם של המקרקעין.
  6. בית משפט קמא טעה כאשר התייחס בפסק הדין לטענות המשיבה שהופיעו בעיקרי הטיעון, כאל עובדות מוכחות, אף שהמשיבה לא הציגה ראיות להוכחתן. כך גם התעלם בית המשפט מהעובדה, כי טענות אלו נסמכו על תשובה שקיבלה המשיבה מהשמאית במסגרת פניה חד-צדדית שלה לשמאית, ולאחר שניתנה זה מכבר השומה המכרעת. המערערת לא ידעה על פניה זו, ועל כן בשל מעשה זה, יש לקבל את הערעור דנן ולבטל את השומה, ומן הטעם הזה בלבד, בגין משוא פנים.
  7. שגה בית משפט קמא, כשלא מצא לנכון לשמוע ראיות ועדויות בערעור ההשבחה שנדון בפניו, והורה על הגשת עיקרי טיעון בלבד וסיכומים בע"פ.

טענות המשיבה:

10. טענתה המקדמית של המשיבה, כי יש לדחות את הערעור דנן, מאחר ולא נפלו פגמים בהחלטת השמאית המכריעה, כטענת המערערת, ולמצער, גם אם אכן נתגלו פגמים בהחלטה, הרי שפגמים אלו הנם פגמים בעניינים שמאיים גרידא, ואין מדובר בטענות כנגד פגמים משפטיים, אשר מזכות את המערערת בזכות ערעור.

לגופם של דברים טוענת המשיבה, בין היתר, כדלקמן:

  1. ה"טעות" בהחלטת השמאית, אליה מפנה המערערת, בעניין המגבלות כסיבה להפחתה בשל דחייה במימוש הזכויות, מופיעה דווקא בחוות הדעת השמאית שהגישה המערערת עצמה לשמאית (מש/2).על כן מנועה המערערת מלהעלות טענה כלשהי כנגד קביעה זו.
  2. בחוות הדעת השמאית מטעם המערערת, הועמד סכום ההשבחה על סך של 17,900,000$ ואילו בערעור טוענת המערערת, כי סכום ההשבחה צריך להיות גבוה יותר, על סך של 18,693,000$. על כן, מנועה המערערת מלטעון לסכום השבחה גבוה יותר מהנטען על ידה בפני השמאית.
  3. לא נפל פגם כלשהו בהחלטת השמאית לפיה יש להפחית 27% בגין דחייה במימוש המיידי של הזכויות. בחישוב ההפחתה האמורה, נלקחו בחשבון שני מרכיבים שונים, אשר כל אחד מהם מצדיק הפחתה בשל דחייה במימוש המיידי. האחד, גודל היקף הבניה הגדול, המונע את שיווק הפרוייקט באופן מיידי לאחר בנייתו, והשני, הגבלת האכלוס. לטענת המשיבה, מרכיבים אלו אף הוכרו על-ידי השמאי מטעם המערערת, וכאמור בחוות דעתו.
  4. אין להתערב בהחלטת השמאית בעניין ההפחתה שקבעה בסכום ההשבחה, ובגין המטלה בנושא המימון. לטענת המשיבה, סעיף 17 להוראות התוכנית המשביחה קובע כי המטלה שבדרישת מ.ע.צ. חלה על המשיבה. בנוסף טוענת המשיבה, כי השמאית פנתה במכתב מיום 6.9.00 ליו"ר המערערת (מש/3), בו העלתה הצעה, מטעמה, לפיה המשיבה תשלם את מלוא היטל ההשבחה, ללא הפחתת המטלה, ואילו התשלומים בהם תחייב מ.ע.צ. את המשיבה בעתיד, אם בכלל, ישולמו מתוך סכום זה. המערערת לא השיבה למכתב זה, ועל כן צדק בית משפט קמא, כאשר קבע כי בהתנהגותה של המערערת, שמטה היא את הבסיס לטענתה בעניין זה.
  5. שוגה המערערת בטענתה, לפיה קבעה השמאית בשומה המכרעת הפחתה כפולה בגין ביצוע העבודות במחלף. לטענת המשיבה, מעבר לעובדה כי מדובר בקביעה שמאית שאין להתערב בה, הרי שאין קשר בין שתי ההפחתות שקבעה השמאית, על-אף ששתיהן נובעות מביצוע אותן העבודות. לטענת המשיבה, הפחתה אחת קשורה לדחייה במימוש הזכויות שגורמות העבודות, ואילו ההפחתה השניה קשורה באופן ישיר לדרישת התשלום של מ.ע.צ. (6,000,000 ₪), דהיינו, עצם המימון שנדרש מהמשיבה, והיא המהווה מטלה נוספת ונפרדת המחייבת הפחתה.

המסגרת המשפטית:

11. זכות הערעור, בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, הנה, כאמור, ב"נקודה משפטית בלבד". השאלה הראשונה הנצרכת לענייננו, האם שגה בית משפט קמא, כאשר ראה בכל טענות המערערת טענות שמאיות, ושאינן בבחינת אותה "נקודה משפטית", המקנה זכות ערעור, כדרישת הסעיף. הבחנה זו צריכה להיעשות לאור מהות הטענה. מקום בו טענת המערערת מועלית ביחס לשווי הערכה של השמאית, הרי שמדובר בשאלה שמאית גרידא, ובית משפט קמא לא נזקק ממילא להידרש לה ולהכריע בה. בית משפט קמא היה מוסמך לדון ולהתערב אך ורק בטעויות משפטיות שנפלו בשומה המכרעת, ומשכך, עלינו לבחון את טענות המערערת והאם הן בבחינת שאלות שמאיות, כקביעת בית משפט קמא.

ההבחנה אינה קלה, ובתי המשפט נדרשו לכך לא אחת. לעניין זה ראו ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן, תק-על 2003(2), 23, ובמיוחד את חוות דעתה של כב' השופטת שטרסברג-כהן שם ביחס לסוגיה זו:

"אף עלי מקובל כי קשה להגדיר באופן מדויק מהותה של "בעיה משפטית" ואין לנו אלא להסתפק ב"קווי הדרכה". עם זאת, סבורה אני כי ראוי לחתור לאחידות במבחנים הבסיסיים בעזרתם ניתן לאתר "בעיה משפטית" לצורך הליכים שונים. העדר אחידות בסיסית יוצר אי ודאות, חוסר בטחון וחוסר יציבות מקום שאלה דרושים. ראוי להעמיד, כל מי העומד להגיש ערעור וערעור מס בכלל זה, על מהותה של "בעיה משפטית" על מנת שידע לכלכל צעדיו לעניין הגשת ערעור, מקום בו ניתן לערער על "בעיה משפטית בלבד". לצורך ענייננו אסתפק בכך שאומר כי כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית" (בעמ' 27).

לפי ספרו של רוסטוביץ "היטל השבחה", (מהד' ראשונה, תשנ"ז-1996), בעמ' 545, ישנה מחלוקת בין הפוסקים, מה אכן נכנס בגדרן של "נקודות משפטיות". לדעתו העלאת טענות כנגד תוצאות השומה, אינן בבחינת טענות בדבר נקודות משפטיות, להבדיל מעקרונות השומה שהנם לכאורה בבחינת נקודות משפטיות. יתר קביעות השומה, על בסיס נתונים עובדתיים, וקביעות של עקרונות שומה תוך יישום העקרונות העובדתיים, אינן נקודות משפטיות, אלא הן שמאיות בלבד.

12. עוד יש לציין כי מעמדו של השמאי המכריע הוא כעין בורר מכריע על כל המשתמע מכך, לרבות היקף התערבותו של בית המשפט בקביעותיו (ראו: דנ"א 1165/00 עזבון המנוח חיים היימן נ' הוועדה המקומית, תק-על 2000(2), 1592, וכן עת"מ (ב"ש) 217/00 ראדקו אינבסטמנטס נ' הוועדה, תק-מח 2001(4), 1485).

דיון:

13. לא מצאתי כי יש להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא.

בית משפט קמא נימק את פסק דינו תוך התייחסות לטיעונים השונים.

עם זאת, מצאתי לנכון להתייחס למספר נושאים, ולהרחיב ביחס אליהם.

הפחתה בשל דחייה במימוש

14. המערערת בטיעוניה הן בפני בית משפט קמא, והן בפנינו, אינה מבדילה בהיבטים השונים הקשורים לנושא העבודות במחלף גבעת-שמואל.

יתר על כן, המערערת מתעלמת מאשר ציין השמאי מטעמה בחוות דעתו, על כל המשתמע מכך.

אין חולק, כי במסגרת התוכנית המשביחה קיימות הוראות ברורות בדבר הגבלת אכלוס טרם ביצוע שיפורים במחלף. כך גם אין חולק כי העבודות אמורות להתבצע על-ידי מ.ע.צ..

כל טענות המערערת אם מדובר בהגבלה מינורית או הגבלה של ממש, עניין למומחה לענות בו, דהיינו, השמאית, ולא לבית המשפט, וכי על כן, אין מדובר בבעיה משפטית.

עצם שתי ההגבלות, דהיינו, הן ההגבלה במתן היתר הבניה והן ההגבלה בנושא האכלוס, מעוגנות בתוכנית עצמה. משכך, היה על השמאית לבחון את השלכת הגבלות אלו על שוויים של המקרקעין, לרבות, השלכה על מימוש, דבר שיכול להשפיע על ערכם.

לא בכדי ציין השמאי מטעם המערערת בחוות דעתו (מש/2), בפרק העקרונות והשיקולים, בהתייחס למצב התכנוני החדש: "הדחיה הנובעת מהתנאים להוצאת היתר בניה וטופס 4". בלשון אחרת, השמאי מטעם המערערת קבע כי קיימת דחייה כתוצאה מאותן שתי מגבלות המנויות לעיל.

גם אם ניסתה המערערת להסוות את השגותיה השמאיות במסווה של השגה משפטית, אין בכך לשנות מהאמור, ומאשר ניתן להסיק, לרבות מחוות דעת השמאי מטעמה.

לא למותר להוסיף, כי השמאי מטעם המערערת מתייחס לשני גורמים נוספים שיש בהם להשפיע על שווי המקרקעין בהתאם למצב החדש. הגורם האחד, עניינו עלויות הבניה הגבוהות, בהתחשב בכך שמדובר במבנה בגובה של 33 קומות. הגורם השני, גודל הפרויקט והזמן הצפוי לשיווקו.

אכן, בצדק, טוענת המערערת כי גורמים אלו לא פורטו מפורשות בשומה, אולם, גורמים אלו היו מול עיניה של השמאית.

ניתן איפה לקבוע כי השמאית שקלה את מכלול השיקולים הנובעים מהתוכנית עצמה על מנת להגיע למסקנתה בשאלת ההפחתה בגין הדחייה במימוש.

כאמור, מדובר בשאלה שמאית גרידא, שאין בית המשפט נזקק לה במסגרת ערעור.

לא ראיתי מקום לפסול את השומה, רק בשל הטענה כי השמאית לא פרטה הכיצד הגיעה למסקנתה בדבר הסכומים שיש להפחית בגין דחיית מימוש. כך גם לא מצאתי כי יש מקום להפנות לשמאית את השומה על מנת שזו תפרט נושא אחרון זה.

בבג"צ 1234/91 חיים יודוביץ בע"מ נ' עיריית חולון ואח', תק-על 91(2), 263, הורה בית המשפט על החזרת השומה לשמאי המכריע, מאחר שהובא בה רק הסכום הסופי של המס, ללא פירוט של מרכיביו של הסכום הכולל. זהו אינו המקרה שלפנינו. במקרה דנן, פרטה השמאית את רכיבי סכום השומה, גם אם לא פרטה בצד כל רכיב את שוויו ביחס לסכום הכולל; יש לראות בכך פירוט מספק.

הפחתת מטלת המימון:

15. נושא נפרד לחלוטין עניינו נטל המימון של אותן עבודות, הנדרשות בהתאם לתוכנית המשביחה, בכל הקשור לעבודות במחלף.

בשומה, פרטה השמאית על מה נסמכה בקבלה את הטענה של המשיבה, לפיה חלק מהחבות הוטלה עליה. כך מפנה השמאית לסיכום פגישה מיום 12.3.96, אשר בה הועלה נושא זה, וכן לפגישה של השמאית במשרדי מ.ע.צ. שם הובהר כי התשלום הנדרש הוא תנאי לתכנון ולביצוע העבודות במחלף.

המערערת רואה בדרישה זו כדרישה בלתי חוקית, ועל כן לטענתה, לא ניתן להתחשב בדרישה בלתי חוקית שכזו, כגורם שיש להתחשב בו במסגרת השיקולים השונים בקביעת השומה.

אכן, המערערת אף מפנה להלכה לפיה אין מקום להתחשב בדרישות בלתי חוקיות של הרשות, בבואנו לקבוע שוויים של מקרקעין (ראו: דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית, פ"ד נו(5), 49, וכן בש"א (בת-ים) 3833/00 אילנות הקריה (ישראל) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פ"מ תשס"א(3) 460, וכן פס"ד שניתן על-ידי ועדת ערר בעררים מס' הר/5297/02 מרים רויכמן ואח' נ' הועדה לתכנון ובניה "הרצליה" (ט.פ.)).

16. דומה כי אם שמאי מכריע כלל בשומה הפחתה של מטלה שאינה קיימת, או שהיא בלתי חוקית, אזי יכול ובית המשפט יתערב בכגון דא.

מדובר לאו דווקא בשאלה שמאית גרידא, הואיל ויכול והשאלה תכלול גם "נקודה משפטית".

אין חולק כי במקרה דנן, אין הוראה ישירה בתוכנית המשביחה לעניין המימון.

עם זאת, מעיון בתוכנית המשביחה בכללותה, עולה כי קיימות הוראות בכל הקשור לנושא התחבורתי, נושא הקשור למ.ע.צ.

יתר על כן, התוכנית אושרה אף על-ידי מ.ע.צ. כפוף לתנאים אלו או אחרים.

בסעיף 17(ג) לתוכנית המשביחה, צויין בכל הקשור לביצוע העבודות במחלף: "בפיקוח מע"צ בהתאם לתוכנית שתאושר ע"י מע"צ אשר תכלול...".

אכן אין בתוכנית הוראה בשאלה מי יבצע בפועל את הקשור לעבודות במחלף, למעט אותה אמירה כי אלו יבוצעו בפיקוח מ.ע.צ., ובהתאם לתוכנית שתאושר על-ידה. אך לית מאן דפליג כי קיים קשר בין נספח התחבורה לתוכנית מ.ע.צ. כמפורט בסעיף 11 לתוכנית המשביחה.

גם אם מדובר בביצוע על-ידי מ.ע.צ. לא צויין בתוכנית נטל המימון.

מסקנת האמור, כי מחד ניתן היה לקבוע כי הואיל והעבודות במחלף הנן חלק בלתי נפרד מהתוכנית, על היזם לבצען או לממנן. מאידך גיסא, ניתן היה לטעון כי עבודות מ.ע.צ. לחוד, והוראות התוכנית לחוד, וכי נטל המימון אינו מוטל על היזם.

בנושא זה, לא הובאו כל נתונים או ראיות למעט אשר צויין בשומה.

בהתאם לאמור בשומה, טענה המשיבה – ובניגוד לטענת המערערת כאילו נושא זה לא התעורר – כי חלה חבות עליה לאור סיכום פגישה מיום 12.3.96 במשרד מנכ"ל מ.ע.צ.. מהציטוט עולה שלכאורה מנכ"ל מ.ע.צ. "ביקש השתתפות" המשיבה בסך של 6 מליון ₪ "כדי להתחיל בפרויקט בשנת 1996". עוד הוסף שם כי מנכ"ל מ.ע.צ. הסכים שמימון התכנון על-ידי המשיבה, יהיה חלק מאותם 6 מליון ₪. עוד הוסיפה השמאית מהפן העובדתי, אודות אותה פגישה במ.ע.צ. שם הובהר כי התשלום האמור הנו תנאי לתכנון וביצוע העבודות במחלף.

כאמור, אין בפנינו כל אינפורמציה נוספת ממנה ניתן להסיק לכאן ולכאן.

17. אם אכן ביצוע העבודות במחלף אמורות להתבצע על-ידי המשיבה, הרי שאין חולק כי היה מקום להתחשב בעלויות אלו במסגרת הערכות השונות. מאידך, אם העבודות יבוצעו על-ידי מ.ע.צ. אזי מתעוררת השאלה של מימון אותן עבודות או השתתפות בהן.

מהחומר העובדתי עולה, שלכאורה קיים הסכם בין המשיבה לבין מ.ע.צ., לפיו על מנת שהעבודה תבוצע באופן מיידי, תישא המשיבה בהשתתפות בהוצאות האמורות.

עמדת מ.ע.צ. היא כי ללא תשלום זה, אזי לא יחל התכנון והביצוע.

לא למותר לציין כי עיכוב בתכנון וביצוע העבודות, תהיה לו השלכה ישירה בשאלה של דחיית המימוש שפורטה לעיל ושעתה לא מדובר על שנתיים מעת התשלום, אלא בתקופה שיכול ותחייב זמן רב יותר, על כל המשתמע מכך מהפן הכלכלי.

דהיינו, אם אכן טוענת המערערת כי לאור עמדת מ.ע.צ. מדובר בדחייה של שנתיים בלבד, אין היא יכולה לטעון לעניין מטלת המימון כי יש להתעלם ממנה, בהיות האחרונה, תנאי מוקדם לתקופת הדחייה המוגבלת.

עוד יש להוסיף, כי בסופו של יום מדובר על קביעה עובדתית של השמאית, לפיה אכן קיימת אותה דרישה ולכאורה קיים אותו הסכם בדבר המימון.

קביעה שכזו יש לה השלכה ישירה על שוויים של המקרקעין, הואיל וכל קונה שיידרש לשווי המקרקעין, ייאלץ להתמודד עם דרישת המימון, ואף ההסכם לכך.

18. בכך נבדל ענייננו מאותם מקרים שהובאו לעיל לעניין דרישה בלתי חוקית, על-ידי המערערת.

כך גם, כאמור, אין בפנינו אותם נתונים נצרכים לקביעת עצם לגיטימיות הדרישה, ואף המערערת לא הצביעה על נתונים שכאלה.

מכל מקום, בענייננו, משהדרישה קיימת, וכשלכאורה תנאי לביצוע הנו התשלום, ישנה השפעה ישירה על שווי המקרקעין ולתנאי האמור, ובצדק רשאית היתה השמאית לקבוע את אשר קבעה בנושא זה.

למעלה מן הצורך, נציין כי בניגוד לטענת המערערת, הוצג אותו מכתב מש/3, שנשלח ביום 6.9.00 מטעם השמאית ליו"ר המערערת, וכשבמכתב צויין כי במהלך הישיבה האחרונה, הועלתה אותה הצעה לפיה יתעלמו מההפחתה בגין המימון האמור, ואם בסופו של יום יחויב היזם בתשלומים, אלו ישולמו על-ידי המערערת.

אכן, לא הייתי מסיק מסקנות חד משמעיות לחובת המערערת כאילו עצם הימנעותה מפתרון זה, מהווה השתק להעלאת טענותיה בנושא זה.

רשאית המערערת שלא לקבל הצעת הסדר זו או אחרת.

עם זאת, אין להתעלם מעצם קיומה של אותה הצעה, ועצם הסירוב לה אומר דרשני, אם אכן ברור היה למערערת כי אין בסיס חוקי לדרישת מ.ע.צ..

19. לעניין הסתמכות השמאית על מכלול הנתונים אשר יהיה בהם בכדי להשפיע על מחיר השוק, גם אם אין חולק כי אין בתוכנית קביעה בנושא המימון. ראו בע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הועדה המקומית, תק-על 2000(1), 851. ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון נ' מ. לוסטרניק ובנו, פ"ד נז(5), 529 נקבע כי:

"...את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת ציפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה" (בעמ' 537).

וכן ראו ע"א (ת"א) 2184/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקווה נ' גנים חברה לבניה הנדסה השקעות והשכרת מבנים בע"מ, תק-מח 2004(2), 7170:

"כאן המקום לציין כי שווי השבחה של מקרקעין, לצורך קביעת היטל השבחה נקבע על פי ההפרש בין שווי מקרקעין בתכנית משביחה לעומת שוויים במצב קודם ערב כניסת התוכנית המשביחה לתוקף. דהיינו, בבואו להעריך שווי השבחה, על שמאי מכריע לבחון את שווי הנכס ביחס לשני מועדים שונים, האחד- שווי הנכס במצבו הקודם ערב כניסת התכנית המשביחה לתוקף, והשני- שווי הנכס במצבו החדש כשההפרש בין הערכים בשני המועדים הוא שווי ההשבחה".

וכפי שנקבע בע"א 2599/93 שטבהולץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה המרכז (מיום 19.3.97 – נבו):

"אין פירושו של דבר שיש להתעלם משינויים אחרים שאינם "תכנית", המשפיעים על שווי מחיר השוק של הקרקע. למשל, הפקעה, או הקמתו בשכנות של מרכז מסחרי או של מפעל כימי, וכיוצא בזה. התעלמות מגורמים כאלה תעוות את השומה בלי כל הצדקה, ובלי כל הוראה בחיקוק".

ההפחתות:

20. השמאית קבעה, אם כן, שתי הפחתות אשר אכן קשורות לעניין העבודות במחלף. אולם, הגם שיש קשר בין אותן הפחתות, לכל אחת קיום עצמאי משל עצמה.

המגבלות אשר פורטו לעיל, גורמות לדחייה במימוש ועל כן נקבעה ההפחתה בגין כך. השמאית לא התעלמה מכך כי מדובר על תקופה של שנתיים לפחות מעת התשלום. דהיינו, קיים קשר בין הדבקים. נקודת המוצא שאכן יבוצע התשלום מיידית, ואזי הביצוע יארך לפחות שנתיים.

בד בבד, יש להתחשב באותה עלות לכשעצמה במסגרת המטלות, וכפי שבצדק ציינה השמאית.

הנה כי כן, לא מדובר בהפחתות כפולות.

21. בנושא ההפחתה בגין המטלה של המימון טענה המערערת כי הסכום של ההפחתה בגין המטלות אינו מפורט. אין לקבוע כי מדובר בהפחתה של המטלה דנן בלבד, הואיל ושיעורה נמוך משיעור סכום המטלה הכללי המופחת. עם זאת, בצדק ציין בית משפט קמא כי השמאית ציינה מפורשות בשומה, נושאים שהנם בגדר מטלות כגון הריסת החניה. משכך, אין לקבוע כי בגין העדר פירוט נוסף, יש לבטל את קביעת השמאית.

22. בנוסף, נסמך בית משפט קמא על אשר צויין בעיקרי הטיעון מטעם המשיבה, זאת בשאלת הפירוט האמורה.

בנושא זה הצדק עם המערערת. מעת שהשמאית סיימה מלאכתה, שוב לא הייתה רשאית המשיבה לפנות אליה, ואף בעל-פה ולפרט תשובתה של השמאית בעיקרי הטיעון. אם היה מקום להידרש לשאלה זו, מהראוי היה כי המשיבה תעתור לבית משפט קמא על מנת שזה יורה על פניה לשמאית.

עם זאת, לא מדובר במקרה דנן בשינוי חוות דעת כתוצאה מהפניה החד צדדית, אלא לכאורה, מאשר היה מתקבל כתשובה לפניה מוסמכת וכדין.

עוד נוסיף כי המקרה שנדון בע"א 409/84 מדינת ישראל ואח' נ' שגב ואח', פ"ד מ(3) 706, אליו הפנתה המערערת, שונה מהמקרה דנן. לא בגין פניה שכזו נפסלה חוות דעת, אלא שם לאור תוכנה של הפניה ותוצאתה, נקבע כי ביחס לעתיד אין להחזיר את הנושא לאותו שמאי.

שוויים הקודם של המקרקעין

23. המערערת מלינה על כך כי השמאית לא ביצעה קיזוז לעניין הש.פ.פ. כפי שביצעה ביחס לנושא הבניין הקיים.

בית משפט קמא דן בפסק דינו בטענה זו, על-אף שקבע, ובצדק, כי מדובר בשאלה שמאית, "ובשיקול שמאי ראוי ומקובל" (עמ' 14). בית המשפט הסביר מדוע הוא מקבל את קביעת השמאית, תוך שהוא מפנה לאשר ציינה ביחס לכך השמאית בשומה המכרעת. בהתבסס על כך קובע בית משפט קמא, כי הואיל ועל-פי המצב החדש יש להרוס את החניה הקודמת שעמדה על חלק מהש.פ.פ., וביתרת השטח יתאפשרו שימושי חניונים תת קרקעיים, "אין עסקינן בשטח בו השימוש בשני המצבים זהה ויש לקזזו אלא בשטח שייעודו ושוויו שונים בהתאם לתכנית החדשה" (עמ' 15).

ומשכך, לא נפל פגם משפטי בשיקולי השמאית, אלא מדובר בשיקולים שמאיים בלבד, אשר אין מקום להתערב בהם (ראו: ע"א 8331/00 חברת עמית את מאיר בע"מ נ' הוועדה המקומית, תק-על 2002(2), 1401).

נושא נוסף אשר המערערת מתייחסת אליו, עניינו התחשבות השמאית בפוטנציאל תכנוני נוסף באגפו הדרומי של המתחם. אכן השמאית לא פרטה מעבר לאמור, אולם, די באשר ציינה.

מדובר בשאלה שמאית ולא בשאלה משפטית.

נפסק לא אחת כי פוטנציאל שכזה אינו מותנה בתוכנית בר-קיימא, אלא משיקולים נוספים. ראו: ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א-יפו, פ"ד מב(3), 228: "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר "נפגע" על ידי תוכנית איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת" בעמ' 233, וכן ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' קהתי, פ"ד מח(2), 190: "מסכים אני לעקרון "התוכנית הצפויה", אלא שלדעתי אין ענייננו בשאלה משפטית אלא בשאלה עובדתית של שמאות... ההנחייה המשפטית לשמאים תהא כי במקום בו משפיעה "תוכנית צפויה" על שוויים של מקרקעין, לא יימנעו מהביא השפעה זו בקביעתה של השומה" בעמ' 212-213).

כללי וסיכום:

24. לא ראיתי מקום לקבל את הטענות האחרות של המערערת. בטענות אלו אין ממש, הן ביחס לאופן ניהול ההליך בפני בית משפט קמא, והן ביחס לטענות הפרוצדוראליות האחרות.

עוד יש להוסיף, כי גם אם הייתה מתקבלת טענה זו או אחרת של המערערת, עדיין אין בכך לקבוע כי יש לקבל את השומה מטעמה. אכן, ככל שהיה מדובר, אם היה מדובר, בקביעה שניתן לכמתה באופן נפרד ממכלול קביעות והערכות השמאית, ייתכן וניתן היה להורות על תיקון השומה. כך, ניתן היה להורות לשמאית לתקן את השומה בהתאם להשגה זו או אחרת אשר הייתה מתקבלת. בכל מקרה, לא היה מקום להיעתר לעתירות המערערת כפי שעתרה להן.

25. לאור כל האמור, דין הערעור להידחות.

המערערת תשלם למשיבה סך של 30,000 ₪ שכ"ט עו"ד.

י. שנלר, שופט

השופטת אסתר קובו:

אני מסכימה.

א. קובו, שופטת

השופטת ד"ר דרורה פלפל – אב"ד:

אני מסכימה לפס"ד המקיף והמאלף של חברי.

ד"ר ד. פלפל, שופטת

אשר על כן, הוחלט כאמור בפסה"ד של השופט י. שנלר.

הערובה שהופקדה, תועבר לב"כ המשיבה.

ניתן היום א' אלול תשס"ה (05.09.2005) בהעדר.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. אפשרות הדפסה לא תקינה   מאת: נחום פלד    30/10/2005









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן