ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 14/10/2019
גרסת הדפסה

ברע 1192/05 - מחוזי, ארנונה - קדימות חוב

בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד עירית ראשון לציון


20/11/2005

ברע 1192/05

בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ

נגד

עירית ראשון לציון

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

בפני כב' השופטת רות רונן

[20.11.2005]

פסק דין

1. בקשת רשות ערעור על החלטתה של כב' הרשמת ורד מיום 10.1.05.

עניינה של ההחלטה הוא בחלוקת כספים שהתקבלו ממכירת דירה בגוש חלקה 3928/118/10 (להלן: "הדירה"), שהיתה בבעלותם של ה"ה זאב ומרים שנהב (להלן: "החייבים").

על דירת המבקשים רבצה משכנתא, לטובת המבקש. המבקש מינה כונס נכסים מטעמו, הדירה נמכרה, וחוב המשכנתא שולם.

לאחר תשלום חוב המשכנתא, תשלום שכ"ט הכונס ותשלומים אחרים – נותר בקופת הכינוס סך של 37,222.41 ₪ נכון ליום 22.11.04, שהיה צריך לחלקו בין נושי החייבים.

על הדירה היו רשומים מספר עיקולים לטובת המבקש, וכן היה לחייבים חוב לשלטונות מס שבח מקרקעין, וחוב למשיבה (להלן: "העירייה").

2. הכונס טען כי חוב מס השבח אינו חל על הדירה שנמכרה בתיק זה, ולכן אין עדיפות לחוב מס השבח על פני החובות האחרים. לגבי העירייה נטען כי אין מדובר בחוב בדין קדימה.

ראש ההוצל"פ לא קיבלה את טענות הכונס, ועל החלטתה הוגשה בקשת רשות הערעור דנן.

3. אני סבורה כי יש לתת למבקש רשות ערעור, ואדון בבקשה כבערעור.

4. ראשית יצויין כי בקשת רשות הערעור הוגשה מלכתחילה גם נגד שלטונות מס שבח. מס שבח הודיע לאחר הגשת בקשת רשות הערעור כי הוא מוותר על דרישתו לכספים מהיתרה שנותרה בידי הכונס.

עוד יצויין כי העירייה הוציאה לכונס אישור לרישום מכירת הדירה בלשכת רישום המקרקעין, חרף חובות הארנונה שהיו מוטלים על הדירה, ובלא שהיא ויתרה על זכותה להפרע אותם מכספי המכירה.

5. השאלה שבמחלוקת מתייחסת לכן למהותה של זכות העירייה, והאם לעירייה זכות להפרע את חוב הארנונה לפני פרעון יתר חובות החייבים, שמכוחם הוטלו עיקולים על הדירה.

יצויין כי חוב הארנונה הנטען אינו חל על קופת הכינוס, שכן החייבים גרו בדירה בתקופה הרלוונטית, והיא לא הוחזקה על ידי הכונס.

6. בפקודת המיסים (גבייה) ניתנה עדיפות לחובות מס שונים שנקבעו בפקודה, על פני חובות אחרים.

ס' 11א לפקודת המיסים (גבייה) קובע:

"מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על המקרקעין"

בס' 2 לפקודה הנ"ל הוגדר מס בין היתר כ"כל תשלום אחר שגבייתם הוכרזה או תוכרז על ידי שר האוצר במועצה כגבייה הכפופה לחוק הדן בגביית מיסים".

בהכרזת המיסים (גבייה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות מקומיות) (הוראת שעה) תש"ם – 2000 (להלן: "ההכרזה"), נקבע כי על גביית ארנונה יחולו הוראות פקודת המיסים גבייה.

אין מחלוקת כי ההכרזה קבעה מלכתחילה כי מס הארנונה יהווה מס לכל דבר וענין. לכן, מלכתחילה, היה דין ארנונה כדין מס שחל עליו ס' 11א הנ"ל לפקודת המיסים (גבייה), כלומר – דינה היה כדין "שעבוד ראשון".

7. אולם ביום 1.4.01 שונתה ההכרזה, ונקבע כי הוראות פקודת המיסים (גבייה) יחולו על חוב ארנונה "למעט סעיף 10, וסעיף 11 ייקרא כאילו המילה "ראשון" נמחקה ממנו".

כלומר, מיום שינוי ההכרזה, חוב ארנונה אינו עוד "שעבוד ראשון", אלא הוא "שעבוד" סתם.

8. לכן – השאלה שיש לדון בה היא מה המשמעות של שינוי ההכרזה, ומחיקת המילה "ראשון" - כך שנקבע כי מס הארנונה הוא שעבוד סתם, (ולא שעבוד ראשון) על מקרקעי החייב.

העירייה טוענת כי חובות הארנונה שנצברו עד יום 1.4.01 משועבדים בשעבוד ראשון לזכות העירייה (על כך אין מחלוקת). לטענתה, חובות ארנונה ממועד זה ואילך מהווים שעבוד רגיל על המקרקעין, שגם הוא עדיף על חובות אחרים של החייבים.

חובות הארנונה דנן הם חובות ממועד המאוחר ליום 1.4.01 (מדובר בחובות מיום 1.1.02 עד יום 2.2.04).

העירייה טוענת כי לאור ההכרזה, גם לאחר שינוייה, דין ארנונה כדין שעבוד. השמטת המילה "ראשון", תבוא לידי ביטוי לטענתה, לענין סדר העדיפות של שעבודים שונים. כך, שעבוד "ראשון" – כוחו יהיה יפה מול כל שעבוד אחר שהוא, ואין זה משנה מתי נרשם, מה שאין כן לענין שעבוד "סתם" שאינו שעבוד ראשון.

אך לטענת העירייה, כוחם של שני השעבודים יהיה יפה מול חובות אחרים שאינם משועבדים.

9. מנגד טוען הבנק כי לאחר שינוי ההכרזה, אין עוד עדיפות לחוב הארנונה על פני חובות אחרים.

הטעם לכך כי חובות הארנונה הוכללו בפקודת המיסים (גבייה) הוא, לגישת הבנק, רק כדי לפשט את הליכי הגבייה – כך שאם קודם לכן נדרשה העירייה להגיש תביעה לבית המשפט, לנהל אותה ולהטיל עיקולים במסגרתה, הרי לאחר ההכרזה (על השינוי בה), העירייה רשאית לרשום עיקולים מיידית, מכוח פקודת המיסים גבייה.

10. מקובלת עלי עמדת העירייה.

אין ספק כי לפני השינוי בהכרזה, היה דין חוב ארנונה כדין חוב מס אחר שחלה עליו פקודת המיסים גבייה – היינו היה מדובר בחוב שמקנה לנושה "שעבוד ראשון". מהי משמעותו של שעבוד כזה?

כב' השופט בר אופיר, בספרו "הוצאה לפועל הליכים והליכות" (מהד' 6 2005) מבהיר:

"שעבוד ראשון על מקרקעין ניצב ברמה הגבוהה ביותר במדרג הזכויות בנכסי הזולת.... שעבוד זה קודם אפילו למשכנתא.. ואיננו טעון רישום בפנקסי המקרקעין... כלומר, חוב מס אשר מוטל על מקרקעין בא בגדרו של סעיף 11א (1) הנ"ל, והוא מוגן ע"י שעבוד ראשון אשר גובר גם על חובו של נושה מובטח, בין אם החוב נוצר לפני חוב המס או אחריו" (ר' שם בעמ' 498, וההפניות לפסיקה שם).

כאמור, השאלה שאליה יש להתייחס בפסק דין זה היא מה המשמעות של השינוי בהכרזה, שהפך את חוב הארנונה לחוב המקנה לעירייה "שעבוד", אך לא שעבוד ראשון.

13. "שעבוד" משמעו זכות חפצית של הנושה בעל השעבוד בנכס המשועבד, זכות הנותנת עדיפות לבעל ה"שעבוד" על פני נושים "רגילים", שאין להם שעבוד להבטחת חובו של החייב לפיהם.

בע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין נ. אלי ושושנה שמש (פ"ד מ"ח (1) 841), התייחס בית המשפט העליון (כב' השופט דב לוין) למונחים "שעבוד" ו"שעבוד ראשון".

הוא קבע:

"ה'שעבוד' מקים זיקה חפצית בין בעל השעבוד לנכס המשועבד, שמכוחה מיוחד הנכס להבטחת חובו של הנושה. בכך הוא הופך את בעליו לנושה מובטח (ר' גם הגדרת 'נושה מובטח' בפקודת פשיטת הרגל); 'ראשון' משמעו כי זכותו של בעל השעבוד קודמת ועדיפה על כל זכות קנין או תביעת חוב אחרת, העומדות כלפי החייב ביחס למקרקעין המשועבדים".

פנייה להגדרת המונח "נושה מובטח" בפקודת פשיטת הרגל, מעלה כי נושה מובטח הוא "מי שבידו שעבוד או עכבון על נכסי החייב... בחזקת ערובה לחוב המגיע לו מהחייב".

ה"ערובה" הזו, מיועדת לחזק את מעמדו של הנושה, מקבל הערובה, ולהעלותו בסולם העדיפות ממעמד של נושה רגיל למעמד של נושה מובטח (ר' ע"א 558/88 איטונג נ. לוי דוד ובניו, פ"ד מ"ח (2) 102).

סיכומה של נקודה זו – העובדה כי לעירייה יש "שעבוד", על נכסי החייבים, משמעה כי היא גוברת בסולם העדיפויות על נושים רגילים שאין להם שעבוד, למרות שהשעבוד של העירייה אינו עוד "שעבוד ראשון".

14. שני הצדדים התייחסו בסיכומיהם לפסק דינו של בית המשפט העליון בענין עיריית שדרות נ. עו"ד ברוך טופז – כונס נכסים (רע"א 2631/04). באותו ענין, מושכנה דירת מגורים להבטחת חובו של המשיב 3 – מר נחמיאס. הבנק הנושה (משיב 2 באותו ענין), מימש את המשכנתא ומכר את הדירה. המערערת – העירייה – סרבה להנפיק לכונס הנכסים אישור על העדר חובות לצורך השלמת רישום עיסקת המכר בלשכת רישום המקרקעין, בטרם ישולם לה חוב הארנונה.

כב' השופט ג'ובראן קבע כי:

"במסגרת הליכי פירוק, חוב בגין ארנונה אינו מהווה חוב מס המקבל עדיפות כשעבוד ראשון, אשר קודם לנושה המובטח... חוב ארנונה הוא מס עירוני הזוכה למעמד של חוב בדין קדימה בדרגה שלישית בלבד, דהיינו זכותו של הנושה המובטח קודמת לחובות ארנונה".

בהמשך הדברים, בית המשפט מאשר את קביעתו של בית המשפט המחוזי בהקשר זה, וקובע כי לא ניתן לחייב את הכונס לשלם מקופת הכינוס סכומי ארנונה שחיובם נוצר טרם מינויו.

15. בניגוד לפסה"ד טופז הנ"ל, המחלוקת בענייננו איננה בין נושה מובטח לבין העירייה, אלא בין נושה רגיל, שלזכותו קיימים עיקולים בלבד, לבין חוב הארנונה לעירייה.

בניגוד לנושה מובטח, שגובר על זכות העירייה לאחר תיקון ההכרזה, כשחוב הארנונה אינו עוד "שעבוד ראשון" (ודאי כאשר השעבוד לזכותו נרשם לפני שנוצר חוב הארנונה) – הנושה ה"רגיל" אינו גובר על חוב העירייה, לאור ההכרזה שהפכה חוב זה לחוב המובטח בשעבוד.

16. כאמור, מלכתחילה, לפני תיקון ההכרזה, היה חוב ארנונה חוב ב"שעבוד ראשון", וככזה הוא גבר על כל חוב אחר, ובכלל זה חובות מובטחים בשעבודים, מוקדמים ומאוחרים לו.

לאחר שינוי ההכרזה, עדיין יש לראות את חוב הארנונה כחוב שיש לו עדיפות על חוב רגיל אחר. אולם, העדיפות הזו היא עדיפות פחותה. חוב הארנונה אינו גובר עוד על חובות המובטחים בשעבוד קודם, אולם הוא גובר עדיין על חובות שאינם מובטחים בשעבוד כלל.

לכן, אני מקבלת את עמדת העירייה.

הערעור נדחה.

הבנק יישא בהוצאות העירייה בסך 6,000 ₪ + מע"מ

היום 20.11.05 בהעדר הצדדים

ר. רונן, שזפטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן