1. בפניי ערעור בנושא היטל השבחה על החלטת השמאית המכריעה הגב' אביבה צוברי, החלטה מיום 24.11.04.
2. המשיבה אשר רכשה מגרש בשטח 1,012 מ"ר בגוש 11581 חלקה 33 אשר ברח' אלכסנדר זייד 64 בקרית חיים (להלן-"המגרש") פנתה ביום 31.12.03 בבקשה לאשר לה הקמת בנין ובו 7 יחידות דיור במגרש. במסגרת הבקשה נתבקשה ע"י המשיבה הקלה באשר לשטחי הבניה המותרים.
3. ביום 17.5.04 אישרה ועדת המשנה של המערערת את הבקשה להיתר הבניה ואף את ההקלה המבוקשת, אך הוסיפה וקבעה כי על המשיבה לשלם היטל השבחה בגין ההקלה שהתבטאה בעודף שטח של 67.3 מ"ר וכן עקב ניצול קומת עמודים בשטח של 89 מ"ר.
4. עוד יצויין כי כחלק מתנאי ההיתר נדרשה המשיבה לצפות את חזית הבנין בציפוי קשיח וזאת בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום 3.2.03.
5. עובדות אלו אינן במחלוקת. המחלוקת נשוא הערעור מקורה בהחלטת השמאית המכריעה לפיה אין לחשב את ההשבחה על כל השטחים העודפים אלא יש להפחית מהם שטח של 30.36 מ"ר המהווה 3% משטח המגרש והמכונה ע"י השמאית המכריעה "זיכוי בגין ציפוי קשיח".
6. השאלה המקדמית הינה האם מדובר בשאלה משפטית שכן רק בשאלה מסוג זה ניתן להגיש ערעור על החלטת השמאית המכריעה ובמידה והשאלה אכן משפטית היא, יש לברר האם עומדת לקבלן זכות לקבל זיכוי בגובה 3% משטח המגרש מעצם הדרישה בהיתר לצפות את הבנין בציפוי קשיח.
7. אקדים מאוחר למוקדם ואבהיר כי שאלה זו מן הראוי להציגה כשרשרת של קשר סיבתי דהיינו יש לבחון האם מדובר בהוצאות שהוציא הקבלן לצורך ציפוי הבנין בציפוי קשיח, ציפוי אשר בשל קיומו קבל הקבלן הקלה בשטחי הבניה המותרים, הקלה שהביאה להשבחת הבנין ובשל אותה השבחה הוא נדרש לשלם היטל.
8. בישיבת יום 30.6.05 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה תוכרע המחלוקת בערעור על פי סיכומים בכתב שיוגשו על ידי הצדדים אליהם הותר צרוף מסמכים נוספים.

תמצית טענות הצדדים

9. המערערת טוענת כי טעתה השמאית המכריעה כאשר החליטה להפחית מהיטל ההשבחה סך של 38,557 ₪ בגין החלטת הועדה המקומית לחייב בציפוי קשיח בבניה חדשה. אל מסקנה זו הגיעה המערערת בשל ניתוק הקשר הסיבתי, כך לטענתה, בין השטחים המאושרים כהקלות לבין הציפוי הקשיח. לדידה, ניתן להתחשב אך ורק במטלות המהוות תנאי להקלה. כלומר, תנאים למטלות שנקבעו ללא קשר למתן ההקלה אינם רלוונטיים ואין להפחיתם מההשבחה.
10. המשיבה טוענת כי אין לבית המשפט סמכות עניינית לדון בערעור. סמכותו של בית המשפט מוקנית לו בערעור בנקודה משפטית בלבד. ומכיוון שהחלטת השמאית המכריעה להעניק זיכוי הינה החלטה שמאית גרידא בהתאם לשיקולים מקצועיים ובהסתמך על מומחיותה וניסיונה בתחום, אין מדובר בשאלה משפטית.
11. לחילופין טוענת המערערת כי בשנת 1994 התקבלה החלטה על ידי הועדה בדבר חיוב בציפוי בנינים בציפוי קשיח. עקב החלטה זו התפתח נוהג ברור שבעת קביעת היטל ההשבחה הפחיתו השמאים המכריעים 3% מתוספת השטח, ובעת רכישת המגרש על ידי המשיבה התבססה האחרונה על הנוהג הנ"ל. אומנם, בפברואר 2003 התקבלה החלטה חדשה על ידי הועדה אשר קבעה כי: "לא תינתנה הקלות בשטח הבניה בגין ציפוי קשיח". אך לטענת המשיבה ההחלטה החדשה כנ"ל לא ביטלה את הנוהג רב השנים ואין בה כל כוונה להפסיק את ההפחתה בגין הציפוי הקשיח.

דיון

האם המחלוקת הינה בשאלה משפטית?

12. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, (להלן:"חוק התכנון והבניה") קובע: "לחיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע, כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע".
13. מר הנריק רוסטוביץ בספרו "היטל השבחה" בעמ' 512 מתאר זאת כך "החלטת השמאי המכריע עלולה לכלול הכרעות בשאלות משפטיות בקשר לעצם חבותו של הנישום בהיטל השבחה, בקשר לזכותו של הנישום, בקשר לתוקפה ולתחולתה של התוכנית נשוא הדיון ובקשר לנפקותם של הממצאים העובדתיים. שאלות משפטיות עשויות לעלות גם כאשר הנישום טוען כי הוא זכאי לפטור מתשלום ההיטל או להנחה בשיעורו. הכרעה בשאלה משפטית מצריכה מעצם הגדרתה השכלה משפטית, ולשמאי המכריע אין כלים והכשרה לכך. על הכרעה בשאלה משפטית עומדת לצדדים זכות ערעור בפני בית משפט השלום".
14. הנני סבור כי אחד המבחנים המאפשרים זיהוי מהותה של המחלוקת הינה הדרך בה הגיע השמאי המכריע למסקנותיו, אם ניתח השמאי ניתוחים בעלי אופי משפטי כגון תוכנה של תב"ע או פרשנותה של החלטת ועדה יש לראות בכך שאלה משפטית. לכך אוסיף כי אם מדובר למשל בהקלה שקבלתה מותנה בקיום תנאים הרי שהשאלות איזה תנאים יילקחו בחשבון לצורך קביעת ההשבחה והאם קיים קשר סיבתי ביניהם לבין קבלת ההקלה הינן שאלות כלליות שאינן קשורות במקרה מסוים או בנסיבות מסוימות או במילותיו של כב' הש' לוין בע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן פ"ד נז(3), 207 "בית המשפט נדרש לקבוע מהו הכלל החל ואם הדבר נדרש להחיל אותו על המקרה הקונקרטי". שאלות אלו הינן שאלות משפטיות להבדיל מהשאלה מהו ערכו הכמותי של אותו תנאי כגון מהו גודל השטח או מה שוויו.
15. עיון בעמ' 4 לחוות דעתה של השמאית המכריעה מראה כי כל כולו נימוקים משפטים לשאלה מדוע יש להעדיף החלטת ועדה אחת על החלטה אחרת, השמאית בעצמה משתמשת במילים "נורמה" (שמשמעה במילים אחרות "כלל") או "נוהג" ולמעשה בקביעה זו השמאית המכריעה פעלה ב"כובע" של שופט. חלק זה של ההחלטה ניתן להעמידו לבקורת שיפוטית להבדיל מקביעת גובהו הכספי של הזיכוי בגין הציפוי הקשיח המתואר בסופו של אותו עמוד ולכן הנני קובע כי השאלה נשוא הערעור האם זכאית המשיבה לזיכוי בגין הציפוי הקשיח שצופה הבנין, הינה שאלה משפטית. גובהו של הזיכוי אינו עומד למבחן בערעור זה.

הקשר שבין הציפוי הקשיח לבין ההקלה שקבלה המשיבה

16. אזכיר כי מטרתו של היטל ההשבחה היא להשיב הוצאותיהן של הוועדות המקומיות. על מטרה זו ניתן ללמוד מסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה שם נקבע כי:"סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 להכנת תוכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה, ולרבות הוצאות שימוש אתר או הפקעתו לפי התוספת הרביעית". הכלל הוא כי משהתעשרה המשיבה בעקבות פעילות גוף תכנוני שהתיר לה במקרה זה בנייה בשטחים עודפים, הצדק החברתי מחייבה לשתף את החברה בחלק מרווחיה.
17. כפי שעולה מפסקי הדין שצורפו לסיכומי הצדדים כמו גם מספרו של מר רוסטוביץ בעמ' 269 יש מקרים בהם הכירה הפסיקה בזיכוי מגובה היטל ההשבחה, זיכוי אשר ניתן עקב הוצאות לקיום מטלה מסוימת, לרבות ציפוי קשיח במידה והמטלה נדרשה עקב ולצורך ההקלה.
18. ההגיון וההגינות מחיבים להכיר בהוצאה שהוציא הקבלן לצורך קיום מטלה או תנאי שהכשירו הדרך לקבלת ההקלה (וחיוב בהיטל השבחה בעקבותיה). אמור מעתה אם קבלה המשיבה הקלה שאיפשרה לה לבנות בשטחים עודפים ולצורך קבלתה נאלצה המשיבה לצפות הבנין בציפוי קשיח שמן הסתם הגדיל הוצאותיה, יש לזכותה בגין הוצאות אלו או חלק מהם.
19. כעת כל שנותר הינו לבחון האם מתקיים קשר סיבתי בין החובה בציפוי בנינים בציפוי קשיח לבין ההקלה שנתנה למשיבים. עיון בהחלטה הועדה בדבר מתן ההקלה- החלטה מיום 17.5.04 מראה כי אין בה ולו ברמז אזכור לצורך בצפוי קשיח של הבנין ונראה כי ההקלה ניתנה ללא כל קשר לחובת הציפוי הקשיח.
20. עיון בפרוטוקול מס' 93 של הועדה המקומית מיום 3.2.03 מצביע אף הוא על ניתוק כל קשר סיבתי שבין הדרישה לציפוי בנינים בצפוי קשיח לבין האפשרות לקבל הקלה. או במילים הנוקבות שפורטו בסעיף ב' להחלטת הועדה "לא תינתנה הקלות בשטח הבניה בגין ציפוי קשיח". מאחר והחלטה זו ניתנה עוד לפני כניסתה של המשיבה לתמונה, שכן המשיבה רכשה זכויותיה במגרש רק לאחר מכן והבקשה להיתר ולהקלות הוגשה לועדה רק ביום 31.12.03, בנסיבות אלו שגתה השמאית המכריעה כשבחרה לקזז מהשטחים הנשומים, שטח של 3% כפיצוי עבור חיוב המשיבה לצפות הבנין בציפוי קשיח.
21. עוד יצויין כי החובה בציפוי קשיח חלה גם על קבלנים אשר לא ביקשו הקלות כלל משמע אין קשר בין דרישת הציפוי לבין הזכות לקבל הקלה.

 

22. במאמר מוסגר אבהיר כי נימוקה של השמאית המכריעה לפיו זיכוי דומה הוענק בשומות מכריעות אחרות באזור, אינו נמוק רלונטי לקביעתו של שמאי או להכרעה במסגרת ערר על שומה. שומה של שמאי אחר אינה יוצרת נוהג, טעות של שמאי אחר אינה מחיבת להמשיך ולטעות ואם לטענת המשיבה היא זכאית לזכות כלשהי מכח הבטחה מינהלית, הסתמכות עליה, הפליה או נמוקים מסוג זה מתחום המשפט המינהלי מקומם להתברר בערכאה המיוחדת שנועדה לכך אך לא במסגרת שומה מכרעת.

סיכום

23. הנני מקבל הערעור וקובע כי שגתה השמאית המכריעה בהפחתת הזיכוי בגין הצפוי הקשיח ויש לבטל זיכוי זה משומתה. בנסיבות אלו תעמוד ההשבחה על סך של 118,514 ש"ח נכון ליום 17.5.04 והיטל ההשבחה יהיה 50% מסכום זה דהיינו 59,257 ש"ח.
24. הנני מחייב המשיבה לשלם למערערת שכר טרחת עו"ד בשיעור 3,500 ש"ח בצרוף מע"מ הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום ו' בחשון, תשס"ו (8 בנובמבר 2005)