ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

עמנ 266/04 - מחוזי, ארנונה

מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו נגד יצחק טרכטינגוט


21/12/2005

עמ"נ 266/04

המערער: מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו

נגד

המשיב: יצחק טרכטינגוט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

בפני: כב' השופט נ. ישעיה

[21.12.05]

פסק דין

1. המשיב השכיר נכס בבעלותו, הנמצא ברח' פלורנטין 34 בתל-אביב לתקופה של 12 חודש החל מיום 3.7.01. בעקבות הסכם השכירות נמסרה למערער הודעה על שינוי מחזיק, אליה צורף הסכם השכירות, כך שהחל מהמועד הנ"ל נרשם השוכר כמחזיק בנכס וחוייב בתשלומי ארנונה כמחזיק בנכס.

בשלב מסוים, עוד בטרם חלפו 12 חודשי השכירות, החליט השוכר להפסיק את החזקתו בנכס ואת יחסי השכירות עם המשיב. הפסקה זו נעשתה, כנראה, שלא על דעת המשיב, אשר ביקש מהשוכר למצוא שוכר או מחזיק אחר לתקופת השכירות לפי ההסכם בטרם יופטר מחובותיו לפי הסכם השכירות.

השוכר לא המתין ועזב את הנכס לפני תום תקופת השכירות, היינו ב-31.1.02.

ביום 6.3.02 הודיע השוכר למערער בכתב על עזיבת הנכס והחזרת החזקה בו לידי בעליו - הוא המשיב.

המערער קיבל הודעה זו ורשם את המשיב - בעל הנכס - כמחזיק בנכס החל מיום 1.2.02, במקום השוכר, וחייב אותו בתשלום ארנונה בהתאם.

המשיב לא השלים עם חיוב זה. בהשגה שהגיש הודיע הוא למערער (בפנייתו מיום 23.4.02), כי השוכר ממשיך להחזיק בנכס על פי הסכם השכירות ביניהם ועל כן על המערער להמשיך לחייבו בתשלום ארנונה, ולא את המשיב.

המערער דחה את ההשגה.

על החלטת הדחיה ערער המשיב בפני ועדת הערר. לאחר שמיעת טענות הצדדים החליטה הועדה, בהחלטה מיום 9.11.04, לקבל את הערר תוך שהיא קובעת כי אין לחייב את העורר - המשיב שבפני - בארנונה בתקופת השכירות שצוינה בחוזה השכירות שהוצג למערער, אשר על פיו הוטל החיוב על השוכר שהחזיק בנכס, החל מיום 3.7.01 ואמור היה להחזיק בו 12 חודשים רצופים - על פי החוזה.

את החלטתה מנמקת ועדת הערר כך:

"מאחר והמשיב (המערער שבפני - נ.י) דורש ומסתמך על חוזה השכירות לצורך רישום מחזיק, עליו להיות עקבי בהסתמכות זו ולא לצאת ידי חובתו. רק בקבלת הודעה חד צדדית, מה גם שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם הוראת החוק.

בנסיבות אלה בהן לא הרים המחזיק הרשום (השוכר) את נטל ההוכחה שאינו מחזיק בפועל בנכס ומנגד הצהיר העורר (הוא המשיב שבפני נ.י.), אשר גירסתו לא נסתרה, שהמחזיק הרשום המשיך להחזיק בנכס בפועל, הרי שאין די בהודעה שניתנה ואין לחייב את העורר (המשיב שבפני) בארנונה בתקופת השכירות על פי החוזה".

עם החלטה זו לא השלים המערער ומכאן הערעור שבפני.

2. המחלוקת בין הצדדים בערעור זה נסבה סביב הפרשנות והמשמעות שיש ליתן להוראת סעיף 325 לפקודת העיריות שזו לשונו:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעליהם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב שיעורי ארנונה נוספים. אין האמור גורע מחבות בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

לשון הוראת דין זו ברורה ובהירה ואין לייחס לה משמעויות מעבר לכתוב בה ומעבר למשתמע מתוכנה.

בהיותו מודע למציאות לפיה החזקה בנכסים "מחליפה ידיים" בלא מעט מקרים, כך שזהות המחזיקים - השוכרים - משתנה בתכיפות, ובהתחשב בעובדה שהארנונה העירונית מוטלת על פי החוק על המחזיק בנכס ולאו דווקא על בעליו, קבע המחוקק "נוהל" סטטוטורי, על פיו יועבר החיוב בארנונה ממחזיק או בעלים אחד למשנהו.

על פי נוהל זה, די בהודעה בכתב למערער בדבר "חדילת החזקה" (או הבעלות) בנכס במועד מסוים, כדי להפסיק את חיובי הארנונה לאותו אדם. המחוקק אינו דורש מהמחזיק "להוכיח" את הפסקת החזקה על ידו בפועל, ע"י הצגת הסכם המעיד על כך או בהצגת ראיה אחרת, אלא מסתפק בהודעה בכתב מטעמו, ולא בכדי.

דרישה להוכיח את הפסקת החזקה היתה יוצרת מצב על פיו הרשות המנהלית, קרי העיריה, הגובה את מיסי הארנונה, תמצא עצמה מעורבת בסכסוכים המתגלעים בין בעלי נכסים לשוכריהם בשאלה על מי מוטל החיוב בארנונה וממתי, וממילא מחויבת לפסוק או לנקוט עמדה לגביהם.

ממעורבות זו ביקש המחוקק לפטור את הרשויות הממונות על גביית הארנונה.

נקבע ע"י בית המשפט העליון (ראה ע"א 739/89 פד"י מה (3) 769), כי מגמת המחוקק, בחוקקו את הוראת סעיף 325 הנ"ל, והוראות סטטוטוריות אחרות בפקודת העיריות, היתה להקל על הרשות המקומית לגבות את חיובי הארנונה ולאתר את החייבים.

לו היתה מוטלת על המערער החובה לבחון, או לדרוש הוכחה של ממש, להודעת מחזיק בדבר "חדילת" החזקה, היה הנטל האדמיניסטרטיבי שהיה מוטל עליו, כבד מנשוא ויעילות גביית הארנונה היתה נפגעת כתוצאה מכך. כך במיוחד כאשר מדובר בעיריות שבתחום שיפוטן המוניציפלי, אלפי או עשרות אלפי נכסים ברי חיוב כמו עירית תל-אביב.

תכלית זו של המחוקק באה לידי ביטוי ברור בלשון הוראת סעיף 325, כפי שצוטטה לעיל. המחוקק ביקש, כאמור, לפטור את העיריה מלהכריע במחלוקות המתגלעות חדשות לבקרים בין בעלי נכסים, ברי חיוב בארנונה, לבין מחזיקיהם, או שוכריהם, כמו למשל, המחלוקת שהתגלעה במקרה שבפני. על כן הסתפק הוא במתן הודעה בכתב של המחזיק (או הבעלים) על מנת להפסיק את חיובו בתשלום ארנונה, והותיר את ההכרעה במחלוקת בין הצדדים בענין זה לצדדים עצמם או לערכאה השיפוטית אליה יפנו, אם יפנו.

אילולא כך, היה נאלץ מנהל הארנונה להכריע בין הודעת המחזיק בדבר "חדילת החזקה" לבין ההודעה המאוחרת יותר שנשלחה מטעם בעל הנכס (המשיב) בדבר "אי חדילת החזקה" ע"י השוכר, כמו במקרה שבפני, ללא שיהיו לו הכלים לכך.

3. המחוקק קבע, כאמור, וכך גם עולה מלשון הכתוב, כי במקרה של "חדילת חזקה", די להסתפק בהודעה בכתב.

אין בידי לקבל הפרשנות שנתנה הועדה להוראת סעיף 325, לפיה על המחזיק להוכיח כי הוא חדל מהחזקת הנכס בפועל ובנוסף לכך למסור הודעה בכתב. פרשנות זו אינה עולה מלשון החוק.

אין נפקא מינה לעובדה שהעיריה דורשת, ואם אכן קיימת דרישה כזו, הצגת חוזה שכירות לצורך רישום מחזיק שאינו הבעלים, כבר חיוב בתשלום ארנונה, ואין בה כדי להצדיק דרישה דומה מהעיריה בעת שמחזיק מודיע על הפסקת תקופת השכירות.

4. המחוקק קבע, כאמור, הסדר או נוהל ספציפי לאופן הפסקת החיוב שהוטל על מחזיק ש"חדל" להחזיק בו, בסעיף 325 הנ"ל. אין להשליך ממנו על הסדרים מנהליים אחרים שהנהיגה העיריה לגבי אופן תחילת חיובו של מחזיק, או שוכר נכס מבעליו, לראשונה ולגבי מועד תחילת החיוב.

זאת ועוד: אף אם קיים הסדר לפיו דורש המערער הסכם שכירות לצורך רישום מחזיק, כפי שנרמז בהחלטת ועדת הערר, מדובר, כאמור, בהסדר מנהלי שהנהיגה העיריה ולא בהסדר המתחייב מכח החוק.

סעיף 326 לפקודת העיריות אינו דורש, מכל מקום, הצגת הסכם לשם רישום מחזיק חדש ולצורך חיובו בארנונה, אלא מסתפק בהודעה בכתב על ביצוע עיסקת העברת הבעלות בנכס, או השכרתו, מאת המוכר או המשכיר.

לא ניתן ליישם הסדר מנהלי זה על מקרה כמו זה שלפני ולחייב את המערער לדרוש הסכמים או ראיות אחרות לשם הוכחת "חדילת החזקה", דרישה שאינה מתחייבת מלשון החוק ואף לא מתכליתו.

לא הרי דרישה מנהלית להצגת הסכם שכירות שאינה דורשת בירור עובדתי והכרעה במחלוקת בין צדדים, כהרי הצורך להכריע במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים במקרים כמו המקרה שבפני.

לאור כל האמור לעיל, מקבל אני את הערעור ומבטל את החלטת ועדת הערר בענין זה מיום 9.11.04. החלטת המערער אשר דחתה את השגת המשיב בדבר חיובו בארנונה בנכס ברח' פלורנטין 34 תל-אביב, בעינה עומדת.

בנסיבות הענין, כל צד ישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא פסק דין זה לבאי כח הצדדים.

נ. ישעיה, שופט

ניתן בלשכתי בהעדר הצדדים ביום 21.12.05.


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. עיקול בנק   מאת: כ הן תמר    11/1/2006
  2. עיקול רכב   מאת: אורטל    4/2/2006









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן