ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 23/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 114/05- מחוזי, ארנונה

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב נגד חברת עדן יפו בע"מ


26/12/2005

עמ"נ 114/05

המערער: מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב

נגד

המשיבה: חברת עדן יפו בע"מ

בבית-המשפט המחוזי בתל -אביב-יפו

בפני כב' השופט דר' בנימיני עמירם

[26.12.2005]

פסק-דין

א. רקע עובדתי

1. מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו (להלן: "מנהל הארנונה") מערער על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב (להלן – "ועדת הערר") מיום 20.12.04, לפיה פטורה המשיבה, חברת עדן-יפו בע"מ (להלן: "חברת עדן") מתשלום ארנונה בשנים 1999-2000 בגין היותה חוכרת של בנין ברח' יפת 36 ביפו, ששטחו 3,306 מ"ר, ואשר מוכר כמתחם בית-החולים הצרפתי (להלן – "הנכס"). הפטור התבקש וניתן לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), אשר מתייחס, בין היתר, לבנין "שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו". מנהל הארנונה מבקש כי בית-המשפט יבטל את החלטת ועדת הערר דלעיל, ויקבע כי חברת עדן לא הוכיחה את טענתה כי יש לפטור את הנכס מתשלום ארנונה כללית.

2. הנכס הוא מבנה משנת 1897, אשר שימש ברובו עד שנת 1997 כמרפאה לבריאות הנפש של משרד הבריאות. ממועד זה לא נעשה כל שימוש בנכס על-ידי חברת עדן או מי מטעמה. אך המבנה כולל אגף המוחזק ומאוכלס על-ידי נזירות מנזר "סנט-ג'וזף", שלטענת חברת עדן אין הוא מהווה חלק מן הנכס שלה, ואין הוא נכלל בחישוב תשלום הארנונה.

לטענה זו אין כל סימוכין בחומר הראיות שבפני, או בהחלטות השיפוטיות שהביאו להגשת ערעור זה - נהפוך הוא. מהחלטתה הראשונה של ועדת הערר מיום 27.6.00 (נספח ב' להודעת הערעור, סעיפים 16-19) עולה כי חברת עדן העלתה טענה חלופית לפטור מארנונה, המבוססת על כך שחלק מן הנכס שימש ל"כנסיה".

גם בית המשפט בע"ש 288/00 (כב' השופטת ש. דותן), שדן בערעור על החלטת ועדת הערר הנ"ל (ראה סעיפים 5-6 להלן), היפנה בפסק הדין לחוות דעת שהגישה חברת עדן (נספח ה' להודעת הערעור – להלן: "חוות הדעת"), בו נאמר כי הזרוע הצפונית של הבנין "מאוכלסת על ידי הנזירות". השופטת דותן דרשה מחברת עדן להגיש חוות דעת מפורטת יותר, המתייחסת לחלקי הבנין השונים, ובכלל זה ל"שטח המוחזק בידי הנזירות" (ראה סעיפים 5-6 להלן). מכאן ברור שגם בית המשפט סבר כי אגף הנזירות הוא חלק מן הנכס נשוא הבקשה לפטור מארנונה.

סיכומה של נקודה זו: אם טענתה של חברת עדן היא שאין לה זכות חכירה בחלק המבנה המאוכלס בידי הנזירות, או שהחיוב בארנונה בגין שטח של 3,306 מ"ר איננו כולל את השטח המוחזק בידי הנזירות – היה עליה להביא ראיות בענין, שכן טענה זו איננה מתיישבת עם החלטתה הראשונה של הועדה, ועם פסק דינה של כב' השופטת דותן. לא ניתן לקבל את טענתה של חברת עדן בסיכומיה, כי מנהל הארנונה או באת-כוחו הודיעו לבא-כוחה של חברת עדן כי הם מודים שחיובי הארנונה נשוא הערעור מתיחסים רק לאותו חלק של הבנין שאיננו מאוכלס, כאשר לא שמעתי הודאה שכזו מפיהם.

3. חברת עדן הגישה בשנת 2000 ערר לפי סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 בגין חיובה בתשלומי ארנונה על הנכס. הערר הוגש בשתי טענות חלופיות. הטענה העיקרית היתה כי יש לפטור את הנכס מארנונה כללית על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות, לאור היותו של הנכס בלתי ראוי לשימוש. לחלופין, תקפה חברת עדן את סיווג הנכס לפי תעריף של "עסקים", בטענה שהנכס שימש כבית-חולים, ובחלקו ככנסיה, ועל-פי תוכנית בנין ערים מפורטת מס' 606 משנת 1997 הוא מיועד לבית-חולים ולבנייני דת. יצוין כי ביום 29.3.00 אישרה הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב יפו תוכנית מפורטת המשנה את ייעוד הנכס לבית-מלון ומגורים, אך התוכנית אושרה להפקדה על-ידי הועדה המחוזית רק ביום 19.2.03 (נספח ו' לסיכומי מנהל הארנונה). לכן, אין לתוכנית זו כל רלבנטיות לפטור מארנונה בשנים 1999-2000, שהוא נשוא ערעור זה.

4. ועדת הערר קבעה בהחלטתה הראשונה מיום 27.06.00 (נספח ב' להודעת הערעור – להלן: "החלטתה הראשונה של ועדת הערר"), כי הנכס אינו עונה על התנאים לקבלת פטור לפי סעיף 330 לפקודה. יחד עם זאת, קיבלה הועדה את הבקשה לשנות את סיווג הנכס לצורך קביעת שיעור הארנונה מ"עסקים" ל"בית-חולים", וזאת בהסכמת מנהל הארנונה.

5. על החלטת ועדת הערר מיום 27.6.00 ערערה חברת עדן לבית-משפט זה (ע"ש (ת"א) 288/00 עדן-יפו בע"מ נ' עיריית תל-אביב, נספח ג' להודעת הערעור). הערעור הוגש בנושא הפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודה. בית-המשפט (כב' השופטת ש. דותן) קיבל את הערעור באופן חלקי ביום 25.3.02, וציין לענין תחולת סעיף 330 לפקודה כי אין מחלוקת על כך שהתקיימו התנאים הנוגעים למסירת הודעה, ולכך שאין יושבים בנכס. המחלוקת מתמקדת בשאלה האם ניתן להגדיר את הנכס "כבנין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". כב' השופטת דותן פסקה כי השיקול המדריך בענין זה הוא אובייקטיבי, דהיינו: "כיצד יראה אדם סביר את מצבו של המבנה הנדון, ולאו דווקא כיצד מתייחס לכך בעל המבנה או המחזיק בו", כשהיא מפנה בענין זה לפסק דינה של כב' השופטת ר. רונן בת.א. (ת"א) 25855/95 עיריית תל אביב נ' יעקב קידר, ולספרו של ה. רוסטוביץ, ארנונה עירונית, מהדורה רביעית, עמ' 906. כמו כן הפנתה כב' השופטת דותן לפסק-הדין שניתן בה.פ. (ת"א) 5074/86 עזבון חסון נ' עיריית תל אביב, בו נפסק כי אחד הקריטריונים לבחינת מידת הנזק לבנין הוא היקף ההשקעה הנדרשת להבאתו של המבנה למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו בהתחשב בייעודו; לשם כך יש לבדוק את עלות שיפוצו של המבנה (מה שידוע כ"מבחן הכלכלי"). השופטת דותן דחתה את טענת העירייה כי רק "מבנה מסוכן" יענה על הקריטריון שבסעיף 330 לפקודה.

6. השופטת דותן, בפסק דינה דלעיל, פסקה כי נטל הראיה להוכחת התקיימותם של התנאים לפטור על-פי סעיף 330 לפקודה מוטל על חברת עדן, וכלשונה:"לשם הוכחת התנאים המפורטים לעיל, על המחזיק להציג ראיות התומכות בגירסתו...".
חברת עדן הגישה בפני הועדה חוות-דעת של המהנדס מ. הורוביץ מיום 23.3.99, אשר קבע כי למעט שטח המבנה המאוכלס על-ידי הנזירות – כל יתר שטחי הבנין הינם במצב מוזנח ביותר, פרוץ וללא חלונות, כי נגרמו התקלפויות של חלקי בטון וטיח, האינסטלציה הרוסה, האיטום פגום ויש חדירת מים. לאור כל אלו קבע המהנדס הורוביץ כי "הבנין אינו ראוי לאכלוס. על מנת להביא את הבנין למצב שאפשר להשתמש בו הנני מעריך השקעה מינימלית כ- 220$ למ"ר". כמו כן צירפה חברת עדן מכתב של מנכ"ל העירייה, לפיו חלקו הדרום מערבי של המבנה "אינו ראוי לשימוש". מנהל הארנונה לא הגיש חוות-דעת מטעמו, וגם לא חקר את המהנדס הורוביץ, אלא הסתמך על ממצאי דו"ח ביקורת שכלל לא הוגש לועדה.

חרף העובדה שמנהל הארנונה לא הגיש כל ראיות מצדו, פסקה כב' השופטת דותן כי גם חוות-הדעת של המהנדס הורוביץ, מטעם חברת עדן, היא "לאקונית", ולא פורט בה מהו השטח המוחזק על-ידי הנזירות (שבו לכאורה ניתן להשתמש).

כמו כן ציינה כב' השופטת דותן כי חוות הדעת אינה מתייחסת למצבם של חלקי המבנה השונים באופן פרטני. אם לא ניתן לדעת מהם חלקי הבנין הטעונים שיפוץ, גם לא ניתן להעריך את עלות השיפוץ וכדאיותו הכלכלית, על-פי הקריטריון של 220$ למ"ר, שציין המומחה בחוות-דעתו.

בנסיבות האמורות לעיל – כאשר מנהל הארנונה לא הביא ראיות מצידו, אך מנגד גם חוות-הדעת שהגישה חברת עדן לא היתה מספקת – פסקה כב' השופטת דותן:

"החלטתי לקבל את הערעור ולבטל את החלטת ועדת הערר ולהחזיר הדיון לועדה על מנת שתבחן את טענות הצדדים לגופן על-פי הכללים שפורטו לעיל, ותיתן החלטה מנומקת לענין החלת סעיף 330 הנ"ל על הנכס או חלקו".

מפסק דינה של כב' השופטת דותן משתמע כי היא יצאה מתוך הנחה שלאחר החזרת הדיון לועדה, יבדוק מנהל הארנונה את הנכס על-ידי מומחה מטעמו, שיגיש חוות-דעת בענין מסקנותיו. ככל שמדובר בחברת עדן – וזה העיקר לענייננו - הרי שכב' השופטת דותן אמרה: "לא שוכנעתי מתוכנה של חוות-הדעת כי כל השטח אינו ראוי לשימוש...". ברור מפסק-הדין של כב' השופטת דותן, כי לדעתה חברת עדן לא הוכיחה את הטענה כי המבנה "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", משום שלא ניתן לדעת מחוות-הדעת מה מצבם של חלקי הבנין השונים, ומהי העלות האמיתית של השיפוץ הנדרש לצורך השמשת המבנה, כאשר לדעת כב' השופטת דותן עלות זו היא אחד השיקולים שיש להביא בחשבון בענין הפטור לפי סעיף 330 לפקודה ("המבחן הכלכלי").

7. לאחר שהוחזר הדיון לועדת הערר, הציג מנהל הארנונה בדיון דו"ח ביקורת בשטח מיום 14.3.04 (נספח ד' להודעת הערעור). דו"ח זה לא נערך על-ידי מהנדס, אלא על-ידי פקח בניה (משה נחום), אך הן הצדדים והן הועדה מתייחסים אליו כאל "חוות-דעת". הדו"ח מתייחס רק לאגפי הבנין שאינם בשימוש, והוא מציין שורה של ליקויים המתבטאים בסדקים, התפוררות, רטיבות, קילופי טיח וחלקי מבנה אשר מתפרקים. המלצת הפקח שערך את הדו"ח:

"לא אובחנה פגיעה ביציבות אגפו הראשי והמקורי של הבנין... האגף העורפי שנבנה מאוחר יותר... יש מקום להכרזתו כמסוכן לפי סעיף 3 לחוק העזר העירוני, ובכוונתנו לעשות זאת כנדרש. פירוש הדבר כי, יש לבצע באגף זה תיקונים בטיחותיים על מנת להכשירו לשימוש סדיר".

המערערת, חברת עדן, לא הגישה משום מה לועדה חוות-דעת נוספת או מתוקנת – כפי שהיה עליה לעשות כמשתמע בבירור מפסק דינה של כב' השופטת דותן. היא חזרה והסתמכה על חוות-הדעת שהוגשה לועדה בהליך הקודם, ואשר לגביה נפסק על-ידי כב' השופטת דותן כי אין בה די לצורך מתן הפטור.

8. ועדת הערר נתנה את החלטתה השניה, שהיא נשוא ערעור זה, ביום 20.12.04 (נספח א' להודעת הערעור – להלן: "החלטתה השניה של ועדת הערר"). ועדת הערר קבעה כי חוות-הדעת שהגיש מנהל הארנונה (דו"ח הפקח), איננה ממלאה אחר הוראות פסק-הדין של כב' השופטת דותן, משום שלא צויין בה מהי עלות השיפוץ הכרוכה בהשמשת הנכס, ולכן לא ניתן לדעת האם – כטענת חברת עדן – מדובר בשיפוץ יקר ובלתי סביר. בנסיבות אלו, קיבלה הועדה אתהערר של חברת עדן על חיובה בארנונה בשנים 1999-2000, ופטרה אותה מתשלום ארנונה בשנים אלו. בסוף החלטתה אומרת הועדה:

"42. נשאלת השאלה מהי המשמעות התקדימית של ערר זה? האם כל פעם שעורר ימציא חוות-דעת שתנקוב בסכומי עתק ללא פירוט משביע רצון, יהא על המשיב להמציא חוות-דעת של מומחה מטעמו שתפרט את הערכת השווי של השיפוץ על-פי המשיב?

43. המשיב לא ערער על החלטת בית-המשפט המחוזי בענין זה ולכן לכאורה הסכים להלכה זו ואנו מצווים ללכת בתלם שקבע בית-המשפט המחוזי".

9. בהחלטת ועדת הערר דלעיל פורטו טיעוני הצדדים, ובהם טענת מנהל הארנונה כי חברת עדן לא הגישה לועדה חוות-דעת נוספת ומתוקנת, כפי שהתחייב מפסק דינה של כב' השופטת דותן, וכי נטל ההוכחה בענין הפטור, אשר מוטל על שכמה של חברת עדן, לא הורם. אך אין כל התייחסות של ועדת הערר בהחלטתה לנקודה זו: ועדת הערר ציינה בהחלטה אך ורק את העובדה ש"חוות-הדעת" שהגיש מנהל הארנונה בפני הועדה לא התייחסה לעלות השיפוץ. לדעת הועדה, די היה בכך כדי לקבל את הערר. על החלטה זאת מערער מנהל הארנונה בערעור שבתיק זה.

ב. טענות הצדדים בערעור

10. טענות מנהל הארנונה בהודעת הערעור ובסיכומיו הינן כדלקמן:

א. ועדת הערר טעתה בכך שביססה את החלטתה על חוות-הדעת שהגישה חברת עדן – אותה חוות-דעת שהוגשה על-ידה בהליכים הקודמים – שכן בית-המשפט המחוזי פסק כי לא ניתן להתבסס עליה לצורך מתן הפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודה, מאחר והיא לאקונית וחסרה. לטענת מנהל הארנונה, היה על חברת עדן להביא ראיות נוספות כדי להשלים את החסר בחוות-הדעת., משלא עשתה כן, לא עמדה בנטל הראיה וההוכחה, וועדת הערר צריכה היתה לדחות את הערר.

ב. נטל הראיה והשכנוע להוכיח כי התקיימו תנאי הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות מוטל על חברת עדן, הטוענת לתחולת הפטור. בתוך כך, היה על חברת עדן להביא תשתית עובדתית מתאימה להוכחת טענה זו. בכלל זאת, יש להוכיח כי עלות שיפוץ הנכס גבוהה במידה בלתי סבירה עד כדי כך שאין כדאיות לשפץ את הנכס. חוות-הדעת שהוגשה על-ידי חברת עדן אינה מפרטת את שווי הנכס כולו, ולנתון זה חשיבות לצורך הקביעה האם ההשקעה בשיפוץ סבירה או לא.

ג. אין לקבל את קביעת ועדת הערר כי הוראת בית-המשפט המחוזי בדבר הגשת חוות-דעת לא קויימה. חוות-הדעת שהגיש מנהל הארנונה מספיקה לצורך מילוי אחר הוראות ביהמ"ש המחוזי בפסק דינו. אין משמעות לכך שחוות-הדעת לא מתייחסת לעלות השיפוץ. הנטל בענין זה מוטל על חברת עדן, ומנהל הארנונה רשאי להפריך את טענות עדן בחקירה נגדית או בחוות-דעת נוגדת. אלא שבענייננו, סבר מנהל הארנונה כי אין צורך באף אחת מהדרכים הנ"ל, שכן חברת עדן לא הרימה מלכתחילה את הנטל המוטל עליה. העדר חקירה נגדית מטעם מנהל הארנונה – אין בו כדי להוסיף לחוות-הדעת מטעם חברת עדן. בהעדר חקירה עמדה בפני ועדת הערר חוות-הדעת, שהיה עליה לבדוק האם יש בה התשתית העובדתית הנדרשת לצורך קבלת הפטור המבוקש.

ד. חוות-הדעת של חברת עדן איננה כוללת כל אזכור לשטח בגינו מתבקש הפטור. העובדה ששטח הנכס מופיע על חיובי הארנונה, כטענת חברת עדן, אינה רלוונטית שכן הדבר צריך להופיע בחוות-הדעת עצמה.

ה. ועדת הערר טעתה בכך שהתעלמה מהעובדה כי על-פי חוות-הדעת של חברת עדן חלק מהבנין מאוכלס על-ידי הנזירות ונעשה בו שימוש, ועל-כן לפחות אותו חלק – שלא ניתן לדעת מה גודלו – חייב בתשלום ארנונה.

ו. ועדת הערר טעתה בכך שלא קבעה כי על חברת עדן לפרט את עבודות השיפוץ הנדרשות ואת משכן, שכן הפטור הינו קצוב בזמן. בהקשר זה, מפנה מנהל הארנונה לפסקי הדין הבאים: עמ"נ (ת"א) 194/03 אי.אר.או – קידום עסקים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א (לא פורסם); ת.א. (חי') 17790/99 עיריית חיפה נ' זיידן (לא פורסם).

ז. על-פי חוות-הדעת מטעם חברת עדן, הנכס נשוא הדיון הינו במצב של הזנחה. אלא שהיות הנכס מוזנח אינו מהווה עילה למתן פטור לפי סעיף 330 לפקודה. נכס מוזנח אינו בהכרח נכס שלא ניתן לעשות בו שימוש. מתן פטור מארנונה לנכס מוזנח מהווה תמריץ לבעלי נכסים להזניח את נכסים כדי שלא לשלם ארנונה.

ח. העובדה שחלק מהנכס הוכרז כ"מבנה מסוכן" על-פי סעיף 3 לחוק העזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), תשס"ב-2001 - אין משמעותה בהכרח כי מדובר במבנה שלא ניתן לעשות בו שימוש בגין בעיות הנדסיות, אלא במבנה הדורש ביצוע תיקונים. משלא מבוצעים התיקונים המונעים את השימוש בנכס, אין מקום למתן הפטור מארנונה. יש להבחין בין ההכרזה הנ"ל לבין הכרזה כמבנה מסוכן לפי סעיף 4 לחוק העזר, המתייחסת למבנה מסוכן שיש להרסו או לאטמו.

ט. אין לקבל את טענת חברת עדן כי אין באפשרותה לשפץ את הנכס לאור הצורך בהיתרי בניה. שיפוצים פנימיים בנכס אינם דורשים כל היתר בניה ואין כל מניעה לביצוע עבודות להשמשת הנכס, גם אם מדובר בנכס לשימור. בנוסף, אין לקבל את טענת חברת עדן לפיה אינה יכולה לבצע את השיפוץ לאור התוכנית המפורטת החלה כיום על הנכס, שכן תוכנית זו אושרה רק בשנת 2003, בעוד שהערר מתייחס לשנים 1999-2000.

י. סירוב העירייה לעשות שימוש בנכס - דבר שהוצע לה על ידי חברת עדן - איננו מעיד על כך שהנכס איננו בר-שימוש, לענין הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. לעירייה שיקולים משלה ביחס לשימוש בנכס.

11. טענות חברת עדן בסיכומיה הינן כדלקמן:

א. הן על-פי חוות-הדעת שהגישה חברת עדן לועדת הערר, והן על-פי חוות-הדעת שהגיש מנהל הארנונה לועדה (דו"ח הפקח), הנכס ניזוק במידה שאי-אפשר להשתמש בו, ובפועל גם לא נעשה בו שימוש. לכן, יש להעניק לחברת עדן את הפטור על-פי סעיף 330 לפקודה.

ב. מידת ההשקעה הדרושה כדי לאפשר את השימוש בנכס איננה סבירה. בחוות-הדעת שהגישה חברת עדן לועדת הערר בדיון הראשון צוין כי העלות המינימאלית לשיפוץ הנכס בייעודו הקודם עומדת על סך של 220$ למ"ר. מנהל הארנונה לא תקף נתון זה. רק במסגרת הדיון החוזר בפני ועדת הערר הגיש מנהל הארנונה חוות-דעת נגדית, אך היא התייחסה לשאלת מסוכנות הנכס, ולא לשאלת עלות השיפוץ.

ג. אין לקבל את טענת מנהל הארנונה לפיה חברת עדן לא הוכיחה את אי-סבירות עלויות השיפוץ. בית-המשפט המחוזי קבע כי מידת הנזק שנגרמה לנכס תיקבע לפי היקף ההשקעה הנדרשת להבאתו של המבנה למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו, והורה לועדת הערר לבחון את טענות הצדדים על-פי קריטריון זה של עלות ההשקעה הנדרשת לשיפוץ וסבירותה לגבי החזר ההשקעה. חברת עדן טענה בפני ועדת הערר כי על-פי תוכנית בנין עיר ת"א 3154, שאושרה ביום 29/03/00 ונכנסה לתוקף ביום 19/02/03, שונה ייעוד הנכס לאזור של בית מלון ומגורים. בנסיבות אלו, לא היתה כדאיות כלכלית לשפץ את הנכס, אלא שצריך היה להרוס חלק ניכר מהמבנה הקיים ולשפץ את המבנה הנותר תחת הוראות שימור מחמירות. על-פי ת.א. (ת"א) 25885/95 עיריית תל-אביב-יפו נ' קידר (לא פורסם) יש לבחון את יכולת השימוש בנכס וההנאה האפשרית ממנו לאור ייעודו. בפועל, עדן אינה רשאית לשפץ את המבנה, שכן לא יינתן לה היתר בניה בניגוד לתוכנית, והיא גם אינה יכולה להשתמש בו לייעודו הקודם.

ד. אין לקבל את הטענה כי המומחה מטעם חברת עדן לא ציין את שטח הנכס. שטח הנכס הוא 3,306 מ"ר, כמופיע על גבי חשבון הארנונה (מוצג ת/1 למוצגי חברת עדן). שטח הנכס לגביו מבוקש הפטור אינו שנוי במחלוקת, ואינו טעון הוכחה.

ה. אין לקבל את טענת מנהל הארנונה כי חברת עדן עושה שימוש בחלק מן הנכס. חשבון הארנונה של חברת עדן אינו כולל את האגף המוחזק על-ידי הנזירות, ומשום כך לא התייחסה חוות-הדעת מטעם חברת עדן לאגף זה, וכך גם חוות הדעת מטעם מנהל הארנונה.

ו. אין לקבל את עמדת מנהל הארנונה כי הפטור לפי סעיף 330 לפקודה מוגבל בזמן. מהרגע בו נמסרה ההודעה וניתן הפטור - הוא מוענק כל זמן שלא חל שינוי במצב הנכס ולא נעשה בו שימוש. לאור פרשנות זו, טעתה ועדת הערר כשקבעה כי החלטתה בדבר מתן הפטור חלה רק ביחס לשנים 1999-2000.

ז. מנהל הארנונה ציין בהודעת הערעור (בפרק ד' סעיף 6), כי לחלק מהנכס ניתן פטור מאחר שהעירייה הכירה בו כ"מבנה מסוכן". לטענת חברת עדן, לא נמסרה לה על כך הודעה קודמת, וגם מנהל הארנונה לא כלל פירוט ביחס לחלק הפטור, שטחו, והנימוקים לאי מתן הפטור ליתרת הנכס. בכל מקרה, לטענת חברת עדן, מתן פטור לחלק מהנכס בשל היותו מבנה בלתי ראוי לשימוש, מהווה הודאה מטעם מנהל הארנונה בעובדות הנטענות על-ידי חברת עדן. בהודאה זו העביר מנהל הארנונה את נטל ההוכחה אל כתפיו ביחס לשאלות מהו השטח לגביו ניתן הפטור, ומהם הנימוקים לאי מתן הפטור ביחס לחלקים אחרים בנכס.

ח. אין לקבל את טענת מנהל הארנונה כי מתן פטור מארנונה לנכס מוזנח יהווה תמריץ לבעלי נכסים להזניח את נכסים כדי לקבל פטור מארנונה. חברת עדן חכרה את הנכס כדי להקים מבנה חדש במקום. מטרתה אינה להזניח את הנכס, כי אם להשביחו.

ט. על-פי עמ"נ 194/03 אי.אר.או. – קידום עסקים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו (לא פורסם), אחת הדרכים להוכחת מצבו הקשה של הנכס הינה שאין מי שמעוניין לשבת בבנין במצבו.

חברת עדן הגישה בפני הועדה מכתב מיום 5.7.99 (מוצג ת/5 בתיק מוצגיה), ממנו עולה כי היתה מוכנה להעמיד את הנכס לרשות העירייה בלא תמורה, והעירייה דחתה הצעה זו בשל "המגבלות הפיסיות משך הזמן וההשקעה הנדרשת". אמירה זו מצד העירייה מהווה הודאה בכך שלא ניתן להשתמש בנכס, וכי עלות שיקומו בלתי כדאית.

ג. הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות: היבטים משפטיים

12. סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע:

"בנין שנהרס או שניזוק

נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; ...".

סעיף 330 לפקודה מקנה שני סוגי פטורים: האחד לבנין שנהרס באופן מוחלט, והשני – הנדון בענייננו - לבנין שניזק באופן משמעותי. הרציונאל העומד בבסיס מתן הפטור הוא שארנונה מוטלת בשל הנאתו של המשתמש בנכס משירותים ציבוריים המסופקים לו על-ידי הרשות המקומית. כאשר בנין נהרס או ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, לא נהנים המחזיק בפועל משירותי הרשות המקומית, ועל-כן אין הצדקה שיחוב בתשלומי ארנונה (ראה: ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין, נ' לב, ארנונה עירונית (ספר ראשון, מהדורה 5, בעריכת ר' כהן כספי, ש' חנין, תשס"א-2001, בעמ' 585, וכן עמ"נ (חי') 410/04 סולומון מאלק נ' מנהל הארנונה של עירית חדרה, פורסם במאגר נבו). מטרת הטלת הארנונה היא לממן את השירותים שהרשות המקומית חייבת לספק לתושביה (ראה: בג"צ 674199 ארנן יקותיאלי נ' שר הפנים, פ"ד מה(3) 763). אמנם ההלכה היא כי גם מחזיק בנכס שאיננו משתמש בו חייב בתשלום ארנונה (ראה: ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עירית תל אביב, פ"ד מה(3) 769; בג"צ 224/84 פרופיל חן בע"מ נ' המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4) 413). אך כאשר ברור שלא זו בלבד שאין משתמשים בנכס, אלא גם לא ניתן להשתמש בו בשל מצבו – אין הצדקה לגביית ארנונה (ראה גם: ת.א. (ראשל"צ) 4006/01 עירית חולון נ' קאשי, פורסם במאגר נבו).

13. על נישום המבקש לקבל פטור מתשלום ארנונה מוטל נטל ההוכחה להראות כי התקיימו כל התנאים לקבלת הפטור, אלא אם כן נקבע בדין אחרת. כך נפסק באופן ספציפי לגבי סעיף 330 לפקודת העיריות (ת.א. (ת"א) 25885/95 עיריית תל אביב יפו נ' קידר, רוסטוביץ – פסקי דין, כרך ד, תש"ס, בעמ' 578, 584; ת"א (חי') 62131/96 עיריית חיפה נ' גטאס פדול, רוסטוביץ – פסקי דין, כרך ג, תש"ס, בעמ' 684, 686; עמ"נ (חי') 341/03 יוסף לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, פורסם במאגר נבו). כך גם פסקה כב' השופטת דותן בענייננו (ראה סעיף 6 לעיל).

14. לשם קבלת הפטור מארנונה על-פי סעיף 330 לפקודה יש להוכיח שלושה תנאים מצטברים:

  1. הבנין נהרס, או שהוא ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו;
  2. אין יושבים בבנין בפועל;
  3. מסירת הודעה בכתב על קיומם של תנאים אלו.

המחלוקת בענייננו מתייחסת אך ורק לשאלת התקיימותו של התנאי הראשון, דהיינו: האם הנכס "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו".

15. שאלת פרשנותו של סעיף 330 לפקודה, ובתוך כך פרשנותו של התנאי "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו", התעוררה בפסיקת בתי משפט השלום ובית המשפט המחוזי. הפסיקה פיתחה מבחנים שונים לקביעת התקיימותו של התנאי האמור, באופן שלא ניתן להצביע על מבחן מכריע אחד שיתאים לכל המקרים; יש לבחון כל מקרה לגופו (רוסטוביץ בספרו הנ"ל, בעמ' 589).

בה"פ (ת"א) 5047/87 עיזבון ראובן חסון ז"ל נ' עיריית תל-אביב-יפו (ארנונה עירונית – פסקי דין (כרך א, ה' רוסטוביץ, פ' גלדקוב, מ' וקנין, נ' ל ב – עורכים, תשנ"ט) (להלן: רוסטוביץ – פסקי דין), בעמ' 648), פסק בית-משפט השלום:

"השיקול שצריך להדריך את בית-המשפט, בבואו לקבוע מהו מבנה 'שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו', כלשון סעיף 330 לפקודת העיריות, חייב להיות שיקול אובייקטיבי, משמע, כיצד יראה אדם סביר את מצבו של המבנה הנדון, ולאו דווקא כיצד מתייחס לכך בעל המבנה או המחזיק בו" (עמ' 649).

בנוסף, הציע בית-המשפט את "המבחן הכלכלי", לפיו הקביעה האם מדובר במבנה "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" תוכרע גם על-פי הכדאיות הכלכלית של שיפוץ המבנה. כך, במקרה בו ניתן בהשקעה סבירה להביא את המבנה למצב שיהיה ראוי לשימוש, אך בעל המבנה או המחזיק בו מסרב לשפצו, אין מקום להענקת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. לעומת זאת, במידה וההשקעה הנדרשת לשם הבאת המבנה למצב ראוי לשימוש היא רבה מאוד ובלתי-סבירה מבחינה כלכלית (למשל אם אחרי השיפוץ ניתן להשיג דמי שכירות הנמוכים בהרבה מגובה תשלום הארנונה), הרי שיש מקום למתן הפטור (ה"פ 5047/87 הנ"ל, בעמ' 649). המבחן הכלכלי המתואר לעיל אומץ במספר פסקי דין (ראה: עמ"נ (חי') 341/03 הנ"ל ופסקי הדין שצוטטו בו; ת.א. 4006/01 (ראשל"צ) הנ"ל; ת.א. (חי') 20108/92 מאפיה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' עיריית עכו (רוסטוביץ – פסקי דין, כרך א, בעמ' 812).

בת.א. (ת"א) 25885/95 עיריית תל אביב יפו נ' קידר (רוסטוביץ – פסקי דין (כרך ד), בעמ' 578), אומץ המבחן האובייקטיבי לקיומו של התנאי "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו", וצוין כי כדי שמבנה יהיה בגדר מבנה שכזה יש צורך בנסיבות קיצוניות, ואין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח. עוד ציין בית-המשפט, כי יכולת השימוש בנכס וההנאה האפשרית ממנו ניתנת לבחינה לאור ייעודו, וכן לאור עלות השיפוץ הנדרש בנכס לשם הכשרתו לשימוש למול מחירו של הנכס (קרי: "המבחן הכלכלי").

גם בעמ"נ (חי') 341/03 יוסף לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (מאגר נבו), גילתה כב' השופטת וסגן הנשיא ב' גילאור נכונות ליישם את המבחן הכלכלי, אם כי לא באופן גורף, כדבריה. מבחן זה הוחל באותו מקרה לגבי בניינים המיועדים לשימור, שבהם קיים אינטרס ציבורי שלא ליתן תמריץ להזנחתם כדי להימנע מתשלום ארנונה. כב' השופטת גילאור פסקה כי המבחן לבחינת השאלה האם נכס "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" הוא מבחן אובייקטיבי, וכי יש צורך בקיומן של נסיבות קיצוניות ואין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח, או אף אם הוכרז כמסוכן על-ידי העירייה. באשר למבחנים לבחינת התקיימות תנאי זה, ציינה השופטת גילאור כי במהלך השנים התפתחו מבחנים שונים מבלי שנקבע מבחן אחיד. בתוך כך, מפנה בית-המשפט למבחנים השונים שהתפתחו: (1) מצבו ההנדסי של הבנין; (2) המבחן הכלכלי; (3) האם ישנה אפשרות או כוונה לייעד את הבנין לשימוש כלשהו. גם בעמ"נ (חי') 410/04 סולומון מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה (לא פורסם, ניתן ב-01/05/05) פורטו המבחנים השונים שפותחו בפסיקה בנוגע לשאלה האם הבנין ניזק במידה שאי אפשר להשתמש בו.

16. לא זו בלבד שהפסיקה מדגישה כי "המבחן הכלכלי" הינו אך ורק מבחן אחד מבין כמה מבחנים אפשריים, אלא שאף התגלעו בפסיקה חילוקי דעות של ממש לגבי תחולתו של מבחן זה. בת"א (חי') 62131/96 עיריית חיפה נ' גטאס פדול (רוסטוביץ – פסקי דין (כרך ג, תש"ס), בעמ' 684) יצא בית-המשפט כנגד "המבחן הכלכלי", וציין כי לשון סעיף 330 לפקודה קובעת מבחן פיזי אובייקטיבי – האם מבחינה אובייקטיבית קיים נזק במבנה שבגינו לא ניתן לעשות בו שימוש – ואין מקום לפרשנות מרחיבה המוסיפה תנאי על-פיו אם ניתן לתקן את הנזק בעלות סבירה נשללת הזכאות לפטור; חיוב שכזה - כמוהו כהטלת מס ופגיעה בזכות הקניין. דעה דומה הובעה בעמ"נ (חי') 410/04 סולומון מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה (מאגר נבו), מפי כב' השופטת ש' וסרקרוג (פסקה 5 לפסה"ד).

בע"א 5517/90 שוורץ נ. מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(4) 736, דחה בית המשפט את "המבחן הכלכלי" הבוחן את עלות שיפוץ הדירה, אשר הוחל בענין הנוגע לפטור ממס שבח מקרקעין, הניתן ל"דירת מגורים", לצורך בחינת השאלה האם הדירה ראויה לשמש למגורים. כב' הנשיא מ. שמגר פסק כי "דירת מגורים" היא דירה המיועדת למגורים לפי טיבה, והמבחן לכך הוא אובייקטיבי, קרי: קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים. לשם כך, יש לבדוק את הדירה כמות שהיא – פסק כב' הנשיא שמגר. (בעמ' 736-737).

ד. מסגרת הדיון בערעור ומסקנות

17. נקודת המוצא לדיון בערעור זה הוא פסק-הדין שניתן על-ידי כב' השופטת דותן בערעור שהגישה חברת עדן על החלטתה הראשונה של ועדת הערר. שני הצדדים לא ביקשו רשות ערעור על פסק-דין זה, שהפך לחלוט, ומכאן שהם קיבלו את תוצאת פסק-הדין, לפיה עליהם לחזור ולקיים דיון מחודש בפני ועדת הערר, בהתאם לכללים שנקבעו בפסק-הדין. משמעות הדבר, מבחינת חברת עדן, היתה ברורה לחלוטין: הגשת חוות-דעת חדשה או מתוקנת, אשר תתייחס בצורה מפורטת למצבם של חלקי המבנה השונים, שהרי חלק מן המבנה מאוכלס והנזירות משתמשות בו. כב' השופטת דותן פסקה כי חברת עדן לא הוכיחה בצורה מספקת את טענתה לפטור לפי סעיף 330 לפקודה. אך בשל העובדה שגם מנהל הארנונה לא הגיש ראיות, החליטה השופטת דותן להעניק לחברה הזדמנות נוספת להוכיח טענה זו באמצעות הגשת חוות-דעת מתוקנת ומפורטת יותר, לפי ההנחיות שבפסק-הדין. לא כך נהגה חברת עדן, ולא מצאתי בסיכומיה כל הסבר למחדל זה. בנסיבות אלו, אינני רואה כל צורך לבחון את טיב הראיות שהגיש מנהל הארנונה בדיון השני שהתקיים בפני הועדה, ולדעתי גם הועדה לא היתה צריכה לבחון נקודה זו.

נטל הראיה להוכחת תחולתו של הפטור מוטל על חברת עדן. משנמנעה חברת עדן מלהגיש חוות-דעת נוספת או מתוקנת – כפי שנדרש לעשות על ידי כב' השופטת דותן לצורך הוכחת הפטור - לא היה חייב מנהל הארנונה לעשות כל דבר נוסף מבחינתו (אם כי הוא הגיש דו"ח פקח בענין מצבו של הנכס).

18. אמנם משתמע מפסק הדין של כב' השופטת דותן כי לפחות חלק מן הנכס אינו ראוי לשימוש ("לא שוכנעתי מתוכנה של חוות-הדעת כי כל השטח אינו ראוי לשימוש"). אך לא ניתן לדעת מהו אותו חלק, ולכן גם לא ניתן לדעת מהי עלות השיפוץ הנדרש. חוות הדעת שהגישה חברת עדן בדיון הראשון בפני ועדת הערר, ואשר עליה שבה וסמכה גם בדיון השני שבפניה, הינה קצרצרה ושטחית ביותר. לא פורטו בה הזכויות של חברת עדן בנכס, לעומת הזכויות של הנזירות המאכלסות חלק ממנו; מהו שטח הבנין; מה שווי הנכס; מהו החלק המוחזק בידי חברת עדן ומהו החלק המוחזק בידי הנזירות; מהן תוכניות המתאר החלות על הנכס; ומהו השטח שיש לשפץ לצורך השמשת הנכס, לעומת חלקים אחרים. בהעדר נתונים בסיסיים אלו, לא הוכחו תנאי הפטור, הואיל ולדעת כב' השופטת דותן יש לבחון את עלות שיפוץ הנכס, אשר מן הסתם נבחנת לאור שוויו הכללי של הנכס, מה גם שלא ברור מהו השטח שיש לשפץ (חוות הדעת נוקבת אך ורק בעלות שיפוץ של 220 דולר ל- 1 מ"ר).

19. אין לקבל את טענת חברת עדן, כי עצם העובדה שהעירייה פטרה חלק מהנכס מתשלום ארנונה, בהיותו "מבנה מסוכן", מעבירה אליה את הנטל לגבי תחולת הפטור בשאר חלקי המבנה. כפי שהבהירה כב' השופטת דותן, וכפי שברור מן ההלכה הפסוקה, נטל הראיה להוכחת הפטור מוטל על המחזיק בנכס. גם אם חלק מהמבנה הוכרז כ"מבנה מסוכן", אין הדבר אומר בהכרח שהוא לא ניתן לשימוש, שכן לפי פסק דינה של כב' השופטת דותן יש לבחון האם ניתן לשפץ את המבנה לצורך השמשתו. קריטריון זה חל בין אם השיפוץ נדרש עקב סכנה לציבור, ובין אם על מנת להשמיש את הנכס. לצורך כך נדרשה חוות-דעת מפורטת יותר מטעם חברת עדן, כפי שעולה מפסיקת כב' השופטת דותן, וחברת עדן התעלמה מפסיקה זו.

20. כשלעצמי - בלא שאביע בענין זה דעה נחרצת - אינני משוכנע כי יש מקום לאמץ את "המבחן הכלכלי", אשר בוחן את עלות השיפוץ כגורם שיש להתחשב בו לצורך הוכחת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. כמבואר לעיל, מבחן זה שנוי במחלוקת בפסיקה. הפטור ניתן בגין העובדה שלא ניתן לעשות שימוש בנכס בשל מצבו, כאשר גם לא נעשה בו שימוש בפועל, ולא ברור מהיכן צומחת החובה של בעל הנכס לשפצו ולהשמישו באופן שיוכלו לגבות ממנו ארנונה.

אמנם קיימת חובה לשפץ נכס שהפך להיות מסוכן, אך זו כבר מטריה שונה הנדונה לפי חוק עזר עירוני הנוגע למבנים מסוכנים – אין לכך כל קשר לשאלת תשלום הארנונה. במקרה דנא דובר על פטור לשנים 1999-2000, וספק אם ניתן היה לשלול פטור זה בשנת 2004 בטענה שניתן היה, מבחינה הנדסית וכלכלית, להשמיש את הנכס לייעודו בשנת 1999.

זאת ועוד: קשה להתעלם ממכתבה של חברת עדן לעירייה משנת 1999, בו הציעה להעמיד את הנכס לרשות העירייה ללא תמורה – הצעה שנדחתה בשל מצבו של הנכס (מוצג ת/5 למוצגי המשיבה). השאלה היא האם לא היה די בכך כדי להסיק שהנכס "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", וכי אין כדאיות כלכלית בשיפוצו. אך מכתב זה היה בפני ועדת הערר כבר בדיון הראשון, כפי שעולה מהחלטתה מיום 27.6.00 (סעיף 8), ובכל זאת פסקה כב' השופטת דותן – באמצה את "המבחן הכלכלי" - כי אין די בראיות שהיו בפני הועדה כדי להעניק את הפטור לחברת עדן.

ודוק: אינני רשאי לבחון את נכונות פסק דינה של כב' השופטת דותן, שהרי הצדדים לא ביקשו לערער עליו, והוא הפך להיות חלוט ומחייב מבחינתם. זאת ועוד: גם בלא קשר למבחן הכלכלי, עולה מפסק-הדין של כב' השופטת דותן כי על-פי חוות-הדעת הקצרצרה שהגישה חברת עדן לא ניתן לדעת מהם חלקי המבנה שאינם ראויים לשימוש, ומטעם זה לא ניתן לדעת את היקף הפטור הנטען. משנותר מצב זה על כנו גם לאחר הדיון השני בועדת הערר – אין מנוס מלקבוע, פעם נוספת, כי חברת עדן לא הוכיחה את טענתה לתחולת הפטור.

21. הענקת הפטור לחברת עדן על סמך אותן ראיות שהיו בפני ועדת הערר בדיון הראשון - ואשר לא הספיקו למתן הפטור הן לדעת הועדה בהחלטתה הראשונה, והן לדעת כב' השופטת דותן - אינה מובנת, והיא אף עומדת בניגוד מוחלט לפסק דינה של כב' השופטת דותן. לו היתה ועדת הערר סבורה בדיון הראשון כי הוכחו התנאים לפטור, היא לא היתה דוחה בהחלטתה הראשונה את בקשתה של חברת עדן לקבלת הפטור. כמו כן, לו היתה כב' השופטת דותן סבורה שהוכחו תנאי הפטור – היא היתה מקבלת את ערעורה של חברת עדן על החלטתה הראשונה של ועדת הערר. לא כך היו פני הדברים. לכן לא היה לועדת הערר בסיס עובדתי או משפטי שאיפשר לה להעניק לחברת עדן את הפטור לשנים 1999-2000.

22. ועדת הערר הוטרדה, ובצדק, מן התוצאה אליה הגיעה, לפיה די בחוות-דעת סתמית בענין עלות השיפוץ כדי להביא למתן פטור, רק משום שמנהל הארנונה לא הגיש חוות-דעת נגדית.

ועדת הערר ציינה בפתח מסקנותיה (סעיף 34): "לפנינו חוות דעת של מומחה מטעם העוררת שגם בית המשפט הנכבד סבר כי הינה חסרה". אך ועדת הערר לא הסיקה את המסקנה הנכונה המתחייבת מן העובדה שחוות-הדעת של חברת עדן שהיתה בפניה, היתה בלתי מספקת לצורך הענקת הפטור, כפי שקבעה כב' השופטת דותן, וכפי שסברה הועדה עצמה בדיון הראשון. לנוכח עובדה זו, ובהתאם לפסק דינה של כב' השופטת דותן, היה על הועדה לקבוע כי חברת עדן לא הוכיחה את התנאים לקבלת הפטור.

הועדה התמקדה בהחלטתה בהימנעותו של מנהל הארנונה מלהתייחס בחוות דעתו לשאלת עלות השיפוץ. אולם, בית-המשפט לא חייב את מנהל הארנונה להגיש חוות-דעת שכזו, אלא רק איפשר לו להגיש חוות-דעת מטעמו, שכן בהליך הקודם לא הוגשה כלל חוות-דעת מטעם מנהל הארנונה. מכל מקום, השאלה איננה אלו ראיות הביא מנהל הארנונה: השאלה היא האם היה די בראיות שהביאה חברת עדן – גם אם לא נסתרו - כדי לזכות אותה בפטור לפי סעיף 330 לפקודה. כך נהגה כב' השופטת דותן, כאשר פסקה כי אין די בחוות-הדעת שהוגשה בדיון הראשון, הגם שמנהל הארנונה לא הגיש ראיות כלשהן מטעמו. במצב דברים זה לא חל כל שינוי בהליך השני שהתקיים בפני הועדה – ההליך נשוא ערעור זה – שכן חברת עדן לא הגישה לועדה בדיון השני חוות-דעת מתוקנת או ראיות נוספות, והסתפקה בחוות הדעת המקורית, חרף הדברים הברורים שאמרה כב' השופטת דותן על חוות-דעת זו. בנסיבות אלו, הדגש בהחלטת הועדה היה צריך להיות מושם לא על טיב הראיות שהגיש מנהל הארנונה, אלא על דיות הראיות שהגישה חברת עדן.

23. סיכומו של דבר: על-פי פסק דינה של כב' השופטת דותן, היתה חייבת חברת עדן, לצורך קבלת הפטור מארנונה, להוכיח מהו שטחם של אותם חלקי הנכס שאינם ראויים לשימוש, ואשר רק בגינם מגיע הפטור, ומכאן גם נגזרת השאלה מהי עלות השיפוץ של אותם חלקים. לצורך כך – פסקה כב' השופטת דותן – נדרשה חברת עדן להגיש חוות-דעת נוספת, או חוות-דעת מתוקנת ומפורטת יותר. חברת עדן לא עשתה כן, ועל-כן מסקנתה של כב' השופטת דותן כי תנאי הפטור לא הוכחו – נותרת בעינה. בנסיבות אלו, אינני נדרש, ואף איננו מוסמך, לבחון בערעור זה מחדש את השאלה האם יש בראיות שהגישה חברת עדן, לאור ההלכות שנפסקו לענין סעיף 330 לפקודה, כדי להעניק לה את הפטור המבוקש.

24. אתייחס בקצרה לכמה טענות נוספות שמעלה חברת עדן בסיכומיה, כדלקמן:

א. חברת עדן טוענת כי שטח הנכס נשוא הפטור איננו שנוי במחלוקת, וכי אין כל רלוונטיות לשטח של הנכס בו משתמשות הנזירות. לטענה זו התייחסתי לעיל (סעיף 2), והיא עומדת בסתירה לפסיקת כב' השופטת דותן, עליה לא ערערה חברת עדן. באותו פסק דין נקבע כי לא ניתן להסתפק בחוות-הדעת שהגישה חברת עדן "לאור הלאקוניות של חוות-הדעת אשר איננה מפרטת מהו השטח המוחזק על-ידי הנזירות ואיננה מתייחסת למצבם של המבנים השונים באופן פרטני". בנסיבות אלו, פסקה כב' השופטת דותן – "לא שוכנעתי מתוכנה של חוות-הדעת כי כל השטח אינו ראוי לשימוש...". חברת עדן בחרה להתעלם מדברי כב' השופטת דותן, כאשר הוחזר הדיון לועדה בפעם השניה, והמצב כיום זהה למצב שהיה בפני כב' השופטת דותן: אין בפני בית-המשפט, ולא היתה בפני הועדה, חוות-דעת המפרטת את השטחים השונים בבנין, כולל אלו המוחזקים בידי הנזירות.

ב. חברת עדן מעלה טענות שונות הנוגעות לתוכנית בנין עיר ת"א 3154, שהפכה את ייעוד הבנין לבית מלון ומגורים. אך תוכנית זו אושרה למתן תוקף בשנת 2003, ולכן אין לה כל רלוונטיות למתן פטור מארנונה בשנים 1999-2000.

ג. חברת עדן טוענת כי טעתה ועדת הערר כאשר העניקה לחברת עדן פטור רק לשנים 1999-2000. לטענה זו אין מקום, שכן חברת עדן לא הגישה ערעור על החלטת הועדה.

ד. אשר לטענת חברת עדן כי מהודעת הערעור למדה לראשונה על כך שמנהל הארנונה פטר חלק מן הנכס מתשלום ארנונה, בשל הכרזתו כ"מבנה מסוכן" – הרי שלא ניתן לדון בענין זה בערעור שהוגש על החלטת ועדת הערר, שכן הנושא לא הועלה על-ידי הצדדים ולא נדון בועדת הערר. אם סבורה חברת עדן כי היא נדרשת לשלם ארנונה גם בגין חלק שהעירייה העניקה לו פטור, עליה לנקוט את הצעדים הנדרשים בענין זה בהליך נפרד.

25. לא אכחד כי התוצאה אליה הגעתי איננה משביעת רצון לגמרי, שכן מחוות-דעת הצדדים שהונחו בפני ועדת הערר, ומן המכתב ת/5, עולה כי לפחות חלק מן הנכס איננו ראוי לשימוש, מה גם שהעירייה עצמה לא רצתה לקבל את הנכס ללא תמורה ולשפצו.

יתכן שועדת הערר הגיעה להחלטה צודקת בנסיבות הענין. אך החלטה זו איננה נכונה מבחינה משפטית, לאור פסק דינה של כב' השופטת דותן, ואין דרך להותיר החלטה זו על כנה כאשר היא איננה מתיישבת עם פסק הדין. לפי פסק דינה של כב' השופטת דותן, אשר מחייב לא רק את הצדדים כי אם גם את הועדה ובית-משפט זה, ובהעדר חוות-דעת נוספת ומתוקנת מצד חברת עדן – לא ניתן להעניק לה את הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. חברת עדן איננה יכולה לצפות לכך שבית-משפט זה יתעלם מפסק דינה החלוט של כב' השופטת דותן, ויתקן בכך את מחדלה הבלתי-מובן בהבאת ראיות נוספות בפני הועדה.

בנסיבות אלו שקלתי שמא יש מקום להחזיר את הדיון לועדת הערר פעם נוספת. אך נראה לי כי לחברת עדן ניתנה כבר הזדמנות חסד אחת – על ידי כב' השופטת דותן - לשפר את ראיותיה ולהוסיף עליהן, ודי בכך. ככל שהדבר נוגע לארנונה בשנים 1999-2000, אין הצדקה להחזיר את הדיון לועדה על מנת שתקיים דיון שלישי בענין, שמן הסתם גם יביא להגשת ערעור שלישי לבית-משפט זה.

26. לאור כל האמור לעיל, הערעור מתקבל. החלטת ועדת הערר מיום 20.12.04, אשר הכירה בזכותה של חברת עדן לקבלת פטור מארנונה בשנים 1999-2000 – מבוטלת. בנסיבות המפורטות בסעיף 25 לעיל, אינני עושה צו להוצאות.

27. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום כ"ה בכסלו, תשס"ו (26 בדצמבר 2005) בהעדר הצדדים.

בבית-המשפט המחוזי בתל -אביב-יפו

ד"ר עמירם בנימיני, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן