לטענה זו אין כל סימוכין בחומר הראיות שבפני, או בהחלטות השיפוטיות שהביאו להגשת ערעור זה - נהפוך הוא. מהחלטתה הראשונה של ועדת הערר מיום 27.6.00 (נספח ב' להודעת הערעור, סעיפים 16-19) עולה כי חברת עדן העלתה טענה חלופית לפטור מארנונה, המבוססת על כך שחלק מן הנכס שימש ל"כנסיה".

גם בית המשפט בע"ש 288/00 (כב' השופטת ש. דותן), שדן בערעור על החלטת ועדת הערר הנ"ל (ראה סעיפים 5-6 להלן), היפנה בפסק הדין לחוות דעת שהגישה חברת עדן (נספח ה' להודעת הערעור – להלן: "חוות הדעת"), בו נאמר כי הזרוע הצפונית של הבנין "מאוכלסת על ידי הנזירות". השופטת דותן דרשה מחברת עדן להגיש חוות דעת מפורטת יותר, המתייחסת לחלקי הבנין השונים, ובכלל זה ל"שטח המוחזק בידי הנזירות" (ראה סעיפים 5-6 להלן). מכאן ברור שגם בית המשפט סבר כי אגף הנזירות הוא חלק מן הנכס נשוא הבקשה לפטור מארנונה.

סיכומה של נקודה זו: אם טענתה של חברת עדן היא שאין לה זכות חכירה בחלק המבנה המאוכלס בידי הנזירות, או שהחיוב בארנונה בגין שטח של 3,306 מ"ר איננו כולל את השטח המוחזק בידי הנזירות – היה עליה להביא ראיות בענין, שכן טענה זו איננה מתיישבת עם החלטתה הראשונה של הועדה, ועם פסק דינה של כב' השופטת דותן. לא ניתן לקבל את טענתה של חברת עדן בסיכומיה, כי מנהל הארנונה או באת-כוחו הודיעו לבא-כוחה של חברת עדן כי הם מודים שחיובי הארנונה נשוא הערעור מתיחסים רק לאותו חלק של הבנין שאיננו מאוכלס, כאשר לא שמעתי הודאה שכזו מפיהם.

חרף העובדה שמנהל הארנונה לא הגיש כל ראיות מצדו, פסקה כב' השופטת דותן כי גם חוות-הדעת של המהנדס הורוביץ, מטעם חברת עדן, היא "לאקונית", ולא פורט בה מהו השטח המוחזק על-ידי הנזירות (שבו לכאורה ניתן להשתמש).

כמו כן ציינה כב' השופטת דותן כי חוות הדעת אינה מתייחסת למצבם של חלקי המבנה השונים באופן פרטני. אם לא ניתן לדעת מהם חלקי הבנין הטעונים שיפוץ, גם לא ניתן להעריך את עלות השיפוץ וכדאיותו הכלכלית, על-פי הקריטריון של 220$ למ"ר, שציין המומחה בחוות-דעתו.

בנסיבות האמורות לעיל – כאשר מנהל הארנונה לא הביא ראיות מצידו, אך מנגד גם חוות-הדעת שהגישה חברת עדן לא היתה מספקת – פסקה כב' השופטת דותן:

ב. נטל הראיה והשכנוע להוכיח כי התקיימו תנאי הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות מוטל על חברת עדן, הטוענת לתחולת הפטור. בתוך כך, היה על חברת עדן להביא תשתית עובדתית מתאימה להוכחת טענה זו. בכלל זאת, יש להוכיח כי עלות שיפוץ הנכס גבוהה במידה בלתי סבירה עד כדי כך שאין כדאיות לשפץ את הנכס. חוות-הדעת שהוגשה על-ידי חברת עדן אינה מפרטת את שווי הנכס כולו, ולנתון זה חשיבות לצורך הקביעה האם ההשקעה בשיפוץ סבירה או לא.

ג. אין לקבל את קביעת ועדת הערר כי הוראת בית-המשפט המחוזי בדבר הגשת חוות-דעת לא קויימה. חוות-הדעת שהגיש מנהל הארנונה מספיקה לצורך מילוי אחר הוראות ביהמ"ש המחוזי בפסק דינו. אין משמעות לכך שחוות-הדעת לא מתייחסת לעלות השיפוץ. הנטל בענין זה מוטל על חברת עדן, ומנהל הארנונה רשאי להפריך את טענות עדן בחקירה נגדית או בחוות-דעת נוגדת. אלא שבענייננו, סבר מנהל הארנונה כי אין צורך באף אחת מהדרכים הנ"ל, שכן חברת עדן לא הרימה מלכתחילה את הנטל המוטל עליה. העדר חקירה נגדית מטעם מנהל הארנונה – אין בו כדי להוסיף לחוות-הדעת מטעם חברת עדן. בהעדר חקירה עמדה בפני ועדת הערר חוות-הדעת, שהיה עליה לבדוק האם יש בה התשתית העובדתית הנדרשת לצורך קבלת הפטור המבוקש.

ד. חוות-הדעת של חברת עדן איננה כוללת כל אזכור לשטח בגינו מתבקש הפטור. העובדה ששטח הנכס מופיע על חיובי הארנונה, כטענת חברת עדן, אינה רלוונטית שכן הדבר צריך להופיע בחוות-הדעת עצמה.

ה. ועדת הערר טעתה בכך שהתעלמה מהעובדה כי על-פי חוות-הדעת של חברת עדן חלק מהבנין מאוכלס על-ידי הנזירות ונעשה בו שימוש, ועל-כן לפחות אותו חלק – שלא ניתן לדעת מה גודלו – חייב בתשלום ארנונה.

ו. ועדת הערר טעתה בכך שלא קבעה כי על חברת עדן לפרט את עבודות השיפוץ הנדרשות ואת משכן, שכן הפטור הינו קצוב בזמן. בהקשר זה, מפנה מנהל הארנונה לפסקי הדין הבאים: עמ"נ (ת"א) 194/03 אי.אר.או – קידום עסקים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א (לא פורסם); ת.א. (חי') 17790/99 עיריית חיפה נ' זיידן (לא פורסם).

ז. על-פי חוות-הדעת מטעם חברת עדן, הנכס נשוא הדיון הינו במצב של הזנחה. אלא שהיות הנכס מוזנח אינו מהווה עילה למתן פטור לפי סעיף 330 לפקודה. נכס מוזנח אינו בהכרח נכס שלא ניתן לעשות בו שימוש. מתן פטור מארנונה לנכס מוזנח מהווה תמריץ לבעלי נכסים להזניח את נכסים כדי שלא לשלם ארנונה.

ח. העובדה שחלק מהנכס הוכרז כ"מבנה מסוכן" על-פי סעיף 3 לחוק העזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), תשס"ב-2001 - אין משמעותה בהכרח כי מדובר במבנה שלא ניתן לעשות בו שימוש בגין בעיות הנדסיות, אלא במבנה הדורש ביצוע תיקונים. משלא מבוצעים התיקונים המונעים את השימוש בנכס, אין מקום למתן הפטור מארנונה. יש להבחין בין ההכרזה הנ"ל לבין הכרזה כמבנה מסוכן לפי סעיף 4 לחוק העזר, המתייחסת למבנה מסוכן שיש להרסו או לאטמו.

ט. אין לקבל את טענת חברת עדן כי אין באפשרותה לשפץ את הנכס לאור הצורך בהיתרי בניה. שיפוצים פנימיים בנכס אינם דורשים כל היתר בניה ואין כל מניעה לביצוע עבודות להשמשת הנכס, גם אם מדובר בנכס לשימור. בנוסף, אין לקבל את טענת חברת עדן לפיה אינה יכולה לבצע את השיפוץ לאור התוכנית המפורטת החלה כיום על הנכס, שכן תוכנית זו אושרה רק בשנת 2003, בעוד שהערר מתייחס לשנים 1999-2000.

י. סירוב העירייה לעשות שימוש בנכס - דבר שהוצע לה על ידי חברת עדן - איננו מעיד על כך שהנכס איננו בר-שימוש, לענין הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. לעירייה שיקולים משלה ביחס לשימוש בנכס.

ב. מידת ההשקעה הדרושה כדי לאפשר את השימוש בנכס איננה סבירה. בחוות-הדעת שהגישה חברת עדן לועדת הערר בדיון הראשון צוין כי העלות המינימאלית לשיפוץ הנכס בייעודו הקודם עומדת על סך של 220$ למ"ר. מנהל הארנונה לא תקף נתון זה. רק במסגרת הדיון החוזר בפני ועדת הערר הגיש מנהל הארנונה חוות-דעת נגדית, אך היא התייחסה לשאלת מסוכנות הנכס, ולא לשאלת עלות השיפוץ.

ג. אין לקבל את טענת מנהל הארנונה לפיה חברת עדן לא הוכיחה את אי-סבירות עלויות השיפוץ. בית-המשפט המחוזי קבע כי מידת הנזק שנגרמה לנכס תיקבע לפי היקף ההשקעה הנדרשת להבאתו של המבנה למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו, והורה לועדת הערר לבחון את טענות הצדדים על-פי קריטריון זה של עלות ההשקעה הנדרשת לשיפוץ וסבירותה לגבי החזר ההשקעה. חברת עדן טענה בפני ועדת הערר כי על-פי תוכנית בנין עיר ת"א 3154, שאושרה ביום 29/03/00 ונכנסה לתוקף ביום 19/02/03, שונה ייעוד הנכס לאזור של בית מלון ומגורים. בנסיבות אלו, לא היתה כדאיות כלכלית לשפץ את הנכס, אלא שצריך היה להרוס חלק ניכר מהמבנה הקיים ולשפץ את המבנה הנותר תחת הוראות שימור מחמירות. על-פי ת.א. (ת"א) 25885/95 עיריית תל-אביב-יפו נ' קידר (לא פורסם) יש לבחון את יכולת השימוש בנכס וההנאה האפשרית ממנו לאור ייעודו. בפועל, עדן אינה רשאית לשפץ את המבנה, שכן לא יינתן לה היתר בניה בניגוד לתוכנית, והיא גם אינה יכולה להשתמש בו לייעודו הקודם.

ד. אין לקבל את הטענה כי המומחה מטעם חברת עדן לא ציין את שטח הנכס. שטח הנכס הוא 3,306 מ"ר, כמופיע על גבי חשבון הארנונה (מוצג ת/1 למוצגי חברת עדן). שטח הנכס לגביו מבוקש הפטור אינו שנוי במחלוקת, ואינו טעון הוכחה.

ה. אין לקבל את טענת מנהל הארנונה כי חברת עדן עושה שימוש בחלק מן הנכס. חשבון הארנונה של חברת עדן אינו כולל את האגף המוחזק על-ידי הנזירות, ומשום כך לא התייחסה חוות-הדעת מטעם חברת עדן לאגף זה, וכך גם חוות הדעת מטעם מנהל הארנונה.

ו. אין לקבל את עמדת מנהל הארנונה כי הפטור לפי סעיף 330 לפקודה מוגבל בזמן. מהרגע בו נמסרה ההודעה וניתן הפטור - הוא מוענק כל זמן שלא חל שינוי במצב הנכס ולא נעשה בו שימוש. לאור פרשנות זו, טעתה ועדת הערר כשקבעה כי החלטתה בדבר מתן הפטור חלה רק ביחס לשנים 1999-2000.

ז. מנהל הארנונה ציין בהודעת הערעור (בפרק ד' סעיף 6), כי לחלק מהנכס ניתן פטור מאחר שהעירייה הכירה בו כ"מבנה מסוכן". לטענת חברת עדן, לא נמסרה לה על כך הודעה קודמת, וגם מנהל הארנונה לא כלל פירוט ביחס לחלק הפטור, שטחו, והנימוקים לאי מתן הפטור ליתרת הנכס. בכל מקרה, לטענת חברת עדן, מתן פטור לחלק מהנכס בשל היותו מבנה בלתי ראוי לשימוש, מהווה הודאה מטעם מנהל הארנונה בעובדות הנטענות על-ידי חברת עדן. בהודאה זו העביר מנהל הארנונה את נטל ההוכחה אל כתפיו ביחס לשאלות מהו השטח לגביו ניתן הפטור, ומהם הנימוקים לאי מתן הפטור ביחס לחלקים אחרים בנכס.

ח. אין לקבל את טענת מנהל הארנונה כי מתן פטור מארנונה לנכס מוזנח יהווה תמריץ לבעלי נכסים להזניח את נכסים כדי לקבל פטור מארנונה. חברת עדן חכרה את הנכס כדי להקים מבנה חדש במקום. מטרתה אינה להזניח את הנכס, כי אם להשביחו.

ט. על-פי עמ"נ 194/03 אי.אר.או. – קידום עסקים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו (לא פורסם), אחת הדרכים להוכחת מצבו הקשה של הנכס הינה שאין מי שמעוניין לשבת בבנין במצבו.

חברת עדן הגישה בפני הועדה מכתב מיום 5.7.99 (מוצג ת/5 בתיק מוצגיה), ממנו עולה כי היתה מוכנה להעמיד את הנכס לרשות העירייה בלא תמורה, והעירייה דחתה הצעה זו בשל "המגבלות הפיסיות משך הזמן וההשקעה הנדרשת". אמירה זו מצד העירייה מהווה הודאה בכך שלא ניתן להשתמש בנכס, וכי עלות שיקומו בלתי כדאית.

1. הבנין נהרס, או שהוא ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו;
2. אין יושבים בבנין בפועל;
3. מסירת הודעה בכתב על קיומם של תנאים אלו.

המחלוקת בענייננו מתייחסת אך ורק לשאלת התקיימותו של התנאי הראשון, דהיינו: האם הנכס "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו".

בה"פ (ת"א) 5047/87 עיזבון ראובן חסון ז"ל נ' עיריית תל-אביב-יפו (ארנונה עירונית – פסקי דין (כרך א, ה' רוסטוביץ, פ' גלדקוב, מ' וקנין, נ' ל ב – עורכים, תשנ"ט) (להלן: רוסטוביץ – פסקי דין), בעמ' 648), פסק בית-משפט השלום:

בנוסף, הציע בית-המשפט את "המבחן הכלכלי", לפיו הקביעה האם מדובר במבנה "שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" תוכרע גם על-פי הכדאיות הכלכלית של שיפוץ המבנה. כך, במקרה בו ניתן בהשקעה סבירה להביא את המבנה למצב שיהיה ראוי לשימוש, אך בעל המבנה או המחזיק בו מסרב לשפצו, אין מקום להענקת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. לעומת זאת, במידה וההשקעה הנדרשת לשם הבאת המבנה למצב ראוי לשימוש היא רבה מאוד ובלתי-סבירה מבחינה כלכלית (למשל אם אחרי השיפוץ ניתן להשיג דמי שכירות הנמוכים בהרבה מגובה תשלום הארנונה), הרי שיש מקום למתן הפטור (ה"פ 5047/87 הנ"ל, בעמ' 649). המבחן הכלכלי המתואר לעיל אומץ במספר פסקי דין (ראה: עמ"נ (חי') 341/03 הנ"ל ופסקי הדין שצוטטו בו; ת.א. 4006/01 (ראשל"צ) הנ"ל; ת.א. (חי') 20108/92 מאפיה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' עיריית עכו (רוסטוביץ – פסקי דין, כרך א, בעמ' 812).

בת.א. (ת"א) 25885/95 עיריית תל אביב יפו נ' קידר (רוסטוביץ – פסקי דין (כרך ד), בעמ' 578), אומץ המבחן האובייקטיבי לקיומו של התנאי "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו", וצוין כי כדי שמבנה יהיה בגדר מבנה שכזה יש צורך בנסיבות קיצוניות, ואין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח. עוד ציין בית-המשפט, כי יכולת השימוש בנכס וההנאה האפשרית ממנו ניתנת לבחינה לאור ייעודו, וכן לאור עלות השיפוץ הנדרש בנכס לשם הכשרתו לשימוש למול מחירו של הנכס (קרי: "המבחן הכלכלי").

גם בעמ"נ (חי') 341/03 יוסף לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (מאגר נבו), גילתה כב' השופטת וסגן הנשיא ב' גילאור נכונות ליישם את המבחן הכלכלי, אם כי לא באופן גורף, כדבריה. מבחן זה הוחל באותו מקרה לגבי בניינים המיועדים לשימור, שבהם קיים אינטרס ציבורי שלא ליתן תמריץ להזנחתם כדי להימנע מתשלום ארנונה. כב' השופטת גילאור פסקה כי המבחן לבחינת השאלה האם נכס "ניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו" הוא מבחן אובייקטיבי, וכי יש צורך בקיומן של נסיבות קיצוניות ואין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח, או אף אם הוכרז כמסוכן על-ידי העירייה. באשר למבחנים לבחינת התקיימות תנאי זה, ציינה השופטת גילאור כי במהלך השנים התפתחו מבחנים שונים מבלי שנקבע מבחן אחיד. בתוך כך, מפנה בית-המשפט למבחנים השונים שהתפתחו: (1) מצבו ההנדסי של הבנין; (2) המבחן הכלכלי; (3) האם ישנה אפשרות או כוונה לייעד את הבנין לשימוש כלשהו. גם בעמ"נ (חי') 410/04 סולומון מלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה (לא פורסם, ניתן ב-01/05/05) פורטו המבחנים השונים שפותחו בפסיקה בנוגע לשאלה האם הבנין ניזק במידה שאי אפשר להשתמש בו.

בע"א 5517/90 שוורץ נ. מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(4) 736, דחה בית המשפט את "המבחן הכלכלי" הבוחן את עלות שיפוץ הדירה, אשר הוחל בענין הנוגע לפטור ממס שבח מקרקעין, הניתן ל"דירת מגורים", לצורך בחינת השאלה האם הדירה ראויה לשמש למגורים. כב' הנשיא מ. שמגר פסק כי "דירת מגורים" היא דירה המיועדת למגורים לפי טיבה, והמבחן לכך הוא אובייקטיבי, קרי: קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים. לשם כך, יש לבדוק את הדירה כמות שהיא – פסק כב' הנשיא שמגר. (בעמ' 736-737).

נטל הראיה להוכחת תחולתו של הפטור מוטל על חברת עדן. משנמנעה חברת עדן מלהגיש חוות-דעת נוספת או מתוקנת – כפי שנדרש לעשות על ידי כב' השופטת דותן לצורך הוכחת הפטור - לא היה חייב מנהל הארנונה לעשות כל דבר נוסף מבחינתו (אם כי הוא הגיש דו"ח פקח בענין מצבו של הנכס).

אמנם קיימת חובה לשפץ נכס שהפך להיות מסוכן, אך זו כבר מטריה שונה הנדונה לפי חוק עזר עירוני הנוגע למבנים מסוכנים – אין לכך כל קשר לשאלת תשלום הארנונה. במקרה דנא דובר על פטור לשנים 1999-2000, וספק אם ניתן היה לשלול פטור זה בשנת 2004 בטענה שניתן היה, מבחינה הנדסית וכלכלית, להשמיש את הנכס לייעודו בשנת 1999.

זאת ועוד: קשה להתעלם ממכתבה של חברת עדן לעירייה משנת 1999, בו הציעה להעמיד את הנכס לרשות העירייה ללא תמורה – הצעה שנדחתה בשל מצבו של הנכס (מוצג ת/5 למוצגי המשיבה). השאלה היא האם לא היה די בכך כדי להסיק שהנכס "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו", וכי אין כדאיות כלכלית בשיפוצו. אך מכתב זה היה בפני ועדת הערר כבר בדיון הראשון, כפי שעולה מהחלטתה מיום 27.6.00 (סעיף 8), ובכל זאת פסקה כב' השופטת דותן – באמצה את "המבחן הכלכלי" - כי אין די בראיות שהיו בפני הועדה כדי להעניק את הפטור לחברת עדן.

ודוק: אינני רשאי לבחון את נכונות פסק דינה של כב' השופטת דותן, שהרי הצדדים לא ביקשו לערער עליו, והוא הפך להיות חלוט ומחייב מבחינתם. זאת ועוד: גם בלא קשר למבחן הכלכלי, עולה מפסק-הדין של כב' השופטת דותן כי על-פי חוות-הדעת הקצרצרה שהגישה חברת עדן לא ניתן לדעת מהם חלקי המבנה שאינם ראויים לשימוש, ומטעם זה לא ניתן לדעת את היקף הפטור הנטען. משנותר מצב זה על כנו גם לאחר הדיון השני בועדת הערר – אין מנוס מלקבוע, פעם נוספת, כי חברת עדן לא הוכיחה את טענתה לתחולת הפטור.

ועדת הערר ציינה בפתח מסקנותיה (סעיף 34): "לפנינו חוות דעת של מומחה מטעם העוררת שגם בית המשפט הנכבד סבר כי הינה חסרה". אך ועדת הערר לא הסיקה את המסקנה הנכונה המתחייבת מן העובדה שחוות-הדעת של חברת עדן שהיתה בפניה, היתה בלתי מספקת לצורך הענקת הפטור, כפי שקבעה כב' השופטת דותן, וכפי שסברה הועדה עצמה בדיון הראשון. לנוכח עובדה זו, ובהתאם לפסק דינה של כב' השופטת דותן, היה על הועדה לקבוע כי חברת עדן לא הוכיחה את התנאים לקבלת הפטור.

הועדה התמקדה בהחלטתה בהימנעותו של מנהל הארנונה מלהתייחס בחוות דעתו לשאלת עלות השיפוץ. אולם, בית-המשפט לא חייב את מנהל הארנונה להגיש חוות-דעת שכזו, אלא רק איפשר לו להגיש חוות-דעת מטעמו, שכן בהליך הקודם לא הוגשה כלל חוות-דעת מטעם מנהל הארנונה. מכל מקום, השאלה איננה אלו ראיות הביא מנהל הארנונה: השאלה היא האם היה די בראיות שהביאה חברת עדן – גם אם לא נסתרו - כדי לזכות אותה בפטור לפי סעיף 330 לפקודה. כך נהגה כב' השופטת דותן, כאשר פסקה כי אין די בחוות-הדעת שהוגשה בדיון הראשון, הגם שמנהל הארנונה לא הגיש ראיות כלשהן מטעמו. במצב דברים זה לא חל כל שינוי בהליך השני שהתקיים בפני הועדה – ההליך נשוא ערעור זה – שכן חברת עדן לא הגישה לועדה בדיון השני חוות-דעת מתוקנת או ראיות נוספות, והסתפקה בחוות הדעת המקורית, חרף הדברים הברורים שאמרה כב' השופטת דותן על חוות-דעת זו. בנסיבות אלו, הדגש בהחלטת הועדה היה צריך להיות מושם לא על טיב הראיות שהגיש מנהל הארנונה, אלא על דיות הראיות שהגישה חברת עדן.

א. חברת עדן טוענת כי שטח הנכס נשוא הפטור איננו שנוי במחלוקת, וכי אין כל רלוונטיות לשטח של הנכס בו משתמשות הנזירות. לטענה זו התייחסתי לעיל (סעיף 2), והיא עומדת בסתירה לפסיקת כב' השופטת דותן, עליה לא ערערה חברת עדן. באותו פסק דין נקבע כי לא ניתן להסתפק בחוות-הדעת שהגישה חברת עדן "לאור הלאקוניות של חוות-הדעת אשר איננה מפרטת מהו השטח המוחזק על-ידי הנזירות ואיננה מתייחסת למצבם של המבנים השונים באופן פרטני". בנסיבות אלו, פסקה כב' השופטת דותן – "לא שוכנעתי מתוכנה של חוות-הדעת כי כל השטח אינו ראוי לשימוש...". חברת עדן בחרה להתעלם מדברי כב' השופטת דותן, כאשר הוחזר הדיון לועדה בפעם השניה, והמצב כיום זהה למצב שהיה בפני כב' השופטת דותן: אין בפני בית-המשפט, ולא היתה בפני הועדה, חוות-דעת המפרטת את השטחים השונים בבנין, כולל אלו המוחזקים בידי הנזירות.

ב. חברת עדן מעלה טענות שונות הנוגעות לתוכנית בנין עיר ת"א 3154, שהפכה את ייעוד הבנין לבית מלון ומגורים. אך תוכנית זו אושרה למתן תוקף בשנת 2003, ולכן אין לה כל רלוונטיות למתן פטור מארנונה בשנים 1999-2000.

ג. חברת עדן טוענת כי טעתה ועדת הערר כאשר העניקה לחברת עדן פטור רק לשנים 1999-2000. לטענה זו אין מקום, שכן חברת עדן לא הגישה ערעור על החלטת הועדה.

ד. אשר לטענת חברת עדן כי מהודעת הערעור למדה לראשונה על כך שמנהל הארנונה פטר חלק מן הנכס מתשלום ארנונה, בשל הכרזתו כ"מבנה מסוכן" – הרי שלא ניתן לדון בענין זה בערעור שהוגש על החלטת ועדת הערר, שכן הנושא לא הועלה על-ידי הצדדים ולא נדון בועדת הערר. אם סבורה חברת עדן כי היא נדרשת לשלם ארנונה גם בגין חלק שהעירייה העניקה לו פטור, עליה לנקוט את הצעדים הנדרשים בענין זה בהליך נפרד.

יתכן שועדת הערר הגיעה להחלטה צודקת בנסיבות הענין. אך החלטה זו איננה נכונה מבחינה משפטית, לאור פסק דינה של כב' השופטת דותן, ואין דרך להותיר החלטה זו על כנה כאשר היא איננה מתיישבת עם פסק הדין. לפי פסק דינה של כב' השופטת דותן, אשר מחייב לא רק את הצדדים כי אם גם את הועדה ובית-משפט זה, ובהעדר חוות-דעת נוספת ומתוקנת מצד חברת עדן – לא ניתן להעניק לה את הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. חברת עדן איננה יכולה לצפות לכך שבית-משפט זה יתעלם מפסק דינה החלוט של כב' השופטת דותן, ויתקן בכך את מחדלה הבלתי-מובן בהבאת ראיות נוספות בפני הועדה.

בנסיבות אלו שקלתי שמא יש מקום להחזיר את הדיון לועדת הערר פעם נוספת. אך נראה לי כי לחברת עדן ניתנה כבר הזדמנות חסד אחת – על ידי כב' השופטת דותן - לשפר את ראיותיה ולהוסיף עליהן, ודי בכך. ככל שהדבר נוגע לארנונה בשנים 1999-2000, אין הצדקה להחזיר את הדיון לועדה על מנת שתקיים דיון שלישי בענין, שמן הסתם גם יביא להגשת ערעור שלישי לבית-משפט זה.