אסקור להלן את טענות ב"כ הצדדים. ההדגשות בפסק הדין הן שלי אלא אם נאמר אחרת. 

1. בתאריך 28.02.99, עוד בטרם הושלמה בניית הנכס ובטרם הוחל בחיובו בארנונה, נערך הסכם בין הבעלים לבין המערערת לפיו הוחכר הנכס למערערת למשך כ-20 שנה, להלן: "ההסכם".

2. ביום 03.03.99, נערך הסכם בין המערערת לחב' נ.פ.ג ייזום ושיווק בע"מ, להלן: "המחזיקה בפועל", במסגרתו הוחכר החניון בחכירת משנה לתקופה של 18.5 שנים, כשהמחזיקה בפועל התעתדה להפעיל את החניון.

3. ביום 05.02.99 דיווח מר רפי ארז - מנהל "חלונות הסיטי", בשם הבעלים להלן: "המנהל", במכתב למשיבה, כי צפי השלמת החניון הנו ב- 10.05.99 . לטענת המשיבה, בדיווח זה נמסר לה כי שוכרת החניון עפ"י ההסכם, הנה המערערת. ברור נוסף שערכה המשיבה, לטענתה, עם המנהל, ביום 26.10.99, העלה כי הנכס נפתח לקהל ביום 01.07.99 וכי המערערת הנה שוכרת החניון. לאור האמור, החלה המשיבה לחייב ממועד זה את המערערת בגין ארנונה, הודעות החיוב ממוענות אל כתובת החניון, בעוד שהכתובת של המערערת היא בנתניה.

4. ביום 19.11.00 החלה המשיבה בנקיטת הליכי גביה מנהליים נגד המערערת לגביית חוב הארנונה שהצטבר בסך 621,479.39 ₪, להלן: "החוב" בגין החניון. חוב שמקורו בתקופה מ - 01.07.99 ועד למועד ההתראה לפני עיקול, שנתקבלה אצל המחזיקה בפועל והועברה, לטענת המערערת, לידיה בתאריך 19.11.00, לכתובתה בנתניה.

5. ביום 28.12.00 הגישה המערערת השגה כנגד החוב וטענה כי אינה המחזיקה בחניון וכי המחזיקה בפועל בו, החל מיום השלמת בנייתו, הנה חברת נ.פ.ג בע"מ, המחזיקה בפועל. בהחלטתה מיום 27.02.01 דחתה המשיבה את ההשגה. ביום 28.03.01 הגישה המערערת ערר כנגד החלטת המשיבה לוועדת הערר לענייני ארנונה - ערר מס' 19/01.

6. מאחר והמשיבה פתחה בהליכי גבייה כנגד המערערת, הגישה האחרונה עתירה מנהלית לבית משפט זה - עת"מ 533/02 - ובקשה לצו מניעה זמני כנגד הליכי הגביה.

7. בעקבות מו"מ שהתנהל בין כל הצדדים המעורבים, הגיעו להסדר לפיו הסכימה המשיבה, כנגד התחייבות המחזיקה בפועל לשלם את החוב, כי החוב יוסב על שמה, להלן: "ההסדר", עוד הוסכם, כי כל צד שומר על טענותיו. בעקבות ההסדר, נמחקה העתירה.

8. משלא עמדה המחזיקה בפועל בהתחייבותה, חידשה המשיבה את הליכי הגבייה כנגד המערערת, ומשכך, שבה וועדת הערר ונדרשה לסוגיה שבמחלוקת בין הצדדים. ביום 29.08.04 כאמור, דחתה הוועדה את השגת המערערת.

9. המערערת טוענת כי שגתה וועדת הערר בהחלטתה לדחיית ההשגה ובהתעלמותה ממרבית טענותיה בקובעה כי המערערת צמצמה טענותיה לשני עניינים בלבד, האחד, יש לראות את השגת המערערת כהשגה "שנתקבלה" לאור האיחור במתן תשובת המשיבה להשגה, והשני האם מתן רשיון לניהול עסק ע"י המשיבה למחזיקה בפועל, מהווה ידיעה קונסטרוקטיבית של המשיבה על שינוי מחזיק בנכס.

10. עוד טענה המערערת כי בפתח הדיון בוועדת הערר, הדגיש בא כוחה מפורשות כי היא חוזרת בה מ- 3 עילות בלבד: א. הטענה כי השלמת בנייתו של החניון היא מאוחרת למועד תחילת החיוב. ב. מספר החניות. ג. פטור לנכס ריק. הא ותו לא.

11. לגופו של עניין טענה המערערת, כי מאחר ולא החזיקה בנכס ומשהודעת החיוב נמסרה לה לראשונה רק בסוף שנת 2000, לא קמה כל חובה מצידה להודיע למשיבה על שינוי מחזיק בנכס.

לטענתה, ס' 325 לפקודת העיריות, להלן: "הפקודה", המטיל חובה למסירת הודעה לעירייה על חדילת ההחזקה, חל רק על מי שהנו מחזיק בנכס, "קרקע" או "בנין", אשר מחויב בארנונה. בעוד שהיא, ממשיכה המערערת וטוענת, מעולם לא החזיקה בנכס ולא חויבה בארנונה. שכן חדלה מלהחזיק בחניון עוד בטרם הושלמה בנייתו וכניסתו לגדר "בנין" וטרם תחילת חיובו בארנונה.

עוד טוענת המערערת, כי מחובתה של המשיבה היה לשלוח את הודעת החיוב לכתובתה של המערערת, כפי שזו הופיעה בחוזה החכירה של המערערת עם הבעלים, קרי כתובתה בנתניה, ולחילופין, לברר בעת תחילת החיוב בארנונה ו/או משלא קיבלה כל תשלום בגין הודעות החיוב ששלחה לכתובת החניון משך תקופה של למעלה משנה, האם המערערת היא אכן המחזיקה בנכס. לטענתה, משהתרשלה המשיבה ולא עשתה כן, מנועה היא מלבוא אל המערערת בדרישה כלשהיא.

המערערת סבורה שאף אם יקבע כי היה זה מחובתה להודיע למשיבה על שינוי מחזיק, אין המשיבה יכולה לגלגל את החוב לפתחה, ומאחר והמשיבה מוחזקת כמי שידעה בפועל על שינוי המחזיק, זאת בעקבות הבקשה לרשיון עסק שהופנתה אליה מאת המחזיקה בפועל ביום 25.07.99 להפעלת חניון, בקשה ממנה אמורה היתה המשיבה לדעת כי הנכס מוחזק בידי המחזיקה בפועל ולא בידי המערערת.

12. מנגד טוענת המשיבה, כי החלטת הוועדה לדחות את הערר בדין יסודה, שכן המערערת הנה המחזיק בנכס עפ"י ההסכם בינה לבין הבעלים, ומשכך, על מנת להפטר מחוב הארנונה המוטל עליה, היה זה מחובתה לפי ס' 6-325 לפקודה למסור הודעה למשיבה לפיה חדלה מלהחזיק בחניון וכי זה הועבר לידי המחזיקה בפועל. משלא עשתה כן, הרי שעפ"י הוראות הפקודה האמורות, נותרה היא חייבת בחוב הארנונה.

13. לטענת המשיבה, בדין הומצאו הודעות החיוב לכתובת החניון, זאת באין כל הודעה אחרת מאת המערערת לפיה יש לשלוח את ההודעות לכתובת אחרת.

14. באשר לבקשה לרישיון עסק בחניון שהגישה המחזיקה בפועל , טוענת המשיבה, כי אין בה כדי לענות על דרישת ההודעה בכתב הקבועה בס' 325 לפקודה, המחייבת את המחזיק בנכס להודיע לעירייה על שינוי מחזיק על מנת שלא יחוייב בארנונה מרגע חדילת ההחזקה.

15. ראשית יאמר, כי אכן צודקת המערערת בטענתה בדבר התעלמותה של וועדת הערר מטיעוניה כפי שאלה הועלו על ידה במהלך הדיון ובסיכומיה. עיון בפרוטוקול הדיון בפני הוועדה מיום 12.11.03 מלמד, כי בניגוד לקביעת הוועדה בהחלטתה, ב"כ המערערת ביקש לחזור בו אך ורק משלוש העילות שצוינו לעיל. לאור האמור, יש אפוא ליתן את הדעת למכלול טענות המערערת ולהכריע בהן כפי שאעשה בהמשך.

16. השאלות הדורשות הכרעה במסגרת ערעור זה הנן:

א) האם נחשבת המערערת בגדר "מחזיק" עפ"י הוראות הפקודה לצורך חיובה בתשלומי ארנונה.

ב) במידה וכן, האם משלוח הודעות החיוב שנעשה לכתובת החניון, כדין נעשה.

ג) האם יש בבקשת המחזיקה בפועל למתן רישיון עסק, כדי להוות ידיעה קונסטרוקטיבית מצד המשיבה על שינוי מחזיק בנכס.

ד) האם התרשלה המשיבה באי קיום בדיקה באשר למחזיקה בנכס ומה נפקותה של רשלנות זו אם תמצא.

17. המסגרת הנורמטיבית לענייננו הנה, הפקודה ס' 325 לפקודה שכותרתו: "הארנונה בחדילת בעלות או החזקה", מורה כדלקמן:

18. "מחזיק" עפ"י ס' 1 לפקודה הנו:

מן האמור עולה, כי אדם המחזיק בנכס שהוא חב עליו בארנונה כבעל, שוכר, או בכל אופן אחר, אשר חדל ביום מן הימים מלהחזיק בנכס, מוטלת עליו החובה להודיע בכתב לעיריה על חדילת ההחזקה בנכס, זאת על מנת להפסיק את המשך חיובו בארנונה בגין הנכס.

מוסיף ומורה אותנו ס' 326 לפקודה שכותרתו "הארנונה ברכישת בעלות או החזקה":

19. נמצאנו למדים, כי במקרה של העברת החזקה בנכס, או השכרתו לתקופה שמעל לשנה, הרי למרות, שכעקרון, מוטלת חובת הארנונה על המחזיק בפועל או השוכר מרגע ההעברה, רואה המחוקק את המעביר או המשכיר כמי שחבותם בתשלומי ארנונה בגין הנכס נמשכת וזאת כל עוד לא מסרו הודעה לעיריה על העסקה בה ציינו את שם הקונה, הנעבר או השוכר.

20. הרציונל שבסעיף זה ברור. מתוך הכרה בעובדה כי אין זה ביכולתה של הרשות לדעת בכל רגע נתון מי הוא המחזיק בפועל בכל נכס המצוי בתחומה, מטיל המחוקק את חובת תשלום הארנונה על המחזיק הרשום בספרי העירייה. כל עוד לא מוסר זה לעירייה הודעה בכתב על שינוי מחזיק, רואה בו המחוקק כמי שממשיך להחזיק בנכס לצורך חיוב בארנונה.

21. כאמור טוענת המערערת, כי אינה בגדר "מחזיק" כלל, לאור העובדה כי לא החזיקה ב"קרקע" או ב"בנין" כהגדרת ס' 325. לטענתה, מאחר ובתקופת החזקתה הקצרה בין יום 28.02.99 - מועד הסכם החכירה בין הבעלים למערערת לבין יום 03.03.99 - מועד הסכם חכירת המשנה בין המערערת למחזיקה בפועל, טרם הושלמה בניית החניון, נמצא כי בתקופה האמורה, לא היה החניון בגדר "קרקע" וגם טרם נכנס לגדר "בנין". משכך, טוענת המערערת, לא חלה עליה חובת מסירת הודעה למשיבה על חדילת החזקה בנכס.

22. סעיפים 325 ו - 326 לפקודה קובעים כי חובת הדיווח חלה על מי שהחזיק בנכס חב ארנונה. ממשיכה המערערת וטוענת כי הסעיפים האלה אינם חלים עליה מאחר ובעת קבלת החזקה בחניון מהבעלים החניון לא היה נכס ששולמה עליו ארנונה וחובת תשלום הארנונה קמה עם השלמת הבניה וקבלת החזקה בו. בנסיבות אלה טוענת המערערת כי לא חלה עליה חובת הדיווח על העברת החזקה לאחרים מאחר ובזמן העברת החזקה בחניון למחזיקה בפועל לא שולם על הנכס ארנונה.

טענה זו אינה מקובלת עלי מאחר ואינה מתיישבת עם התכלית החקיקתית של החיוב בארנונה. סבורני שהמגמה של החוק היא לחייב בארנונה מי שרשום במרשמי העיריה כבעלים או מחזיק, בזמן שחלה החובה לתשלום הארנונה גם לגבי נכס שבעבר לא חוייב בתשלום הארנונה.

23. במקרה דנן, עם כריתת ההסכם בין בעלי הנכס למערערת לפיו הוחכר הנכס למערערת, הובא ההסכם ע"י הבעלים לידיעת המשיבה אשר עידכנה בהתאם את שינוי המחזיק ברישומיה. משכך, נכנסה המערערת בנעלי הבעלים וכל עוד לא פעלה כמצוות ס' 326 ולא הודיעה למשיבה על שינוי מחזיק בנכס, לפיו חב' נ.פ.ג היא המחזיקה בפועל בנכס, בדין ראתה בה המשיבה כמי שממשיכה להחזיק בנכס לצורך חיוב תשלום הארנונה.

גם טענת המערערת כי היה זה מחובתה של המשיבה לשלוח את הודעות החיוב לכתובתה בנתניה, כפי שזו הופיעה בהסכם החכירה עם הבעלים, מכוחו רשמה המשיבה את המערערת כמחזיקה בנכס, דינה להדחות. החיוב בארנונה אינו נובע מקבלת הודעת החיוב כי אם מעצם פרסום העירייה על הודעה בדבר שיעור הארנונה שהחליטה עליהם ומועדי תשלומה - ס' 277 לפקודה. אכן, על מנת שחיוב הארנונה יהפוך בר ביצוע שולחת העירייה הודעות תשלום הממוענות לכתובת הנכס החב בארנונה. זאת מתוך הנחה סבירה והגיונית כי הישות הרשומה בספריה כמחזיקה בנכס, תקבל את הודעות החיוב ותבצע את התשלום. לאור האמור, הרי שכל עוד לא נדרשה המשיבה מפורשות ע"י המערערת לשלוח את הודעות החיוב לכתובת אחרת, בדין נשלחו על ידה הודעות החיוב לכתובת החניון.

24. אינני מקבל את טענת המערערת כי המשיבה מוחזקת כמי שידעה על שינוי המחזיק כתוצאה מהבקשה למתן רישיון עסק שהוגשה לה ע"י המחזיקה בפועל ביום 25.07.99. במקרה הנדון מתברר כי היתה זו בקשה אשר לא אושרה כלל. בקשה לרישיון עסק מוגשת כידוע בטרם הקמתו. גם אם הייתי מקבל את הטענה שמתן רישיון עסק ע"י המשיבה למחזיק כלשהוא, מהווה ידיעה קונסטרוקטיבית מצידה המחייבת אותה להפנות את החיוב בארנונה לאותו מחזיק, לא היה בכך כדי לסייע למערערת שכן בענייננו כאמור, הוגשה ע"י המחזיקה בפועל בקשה לרישיון שכל עוד לא אושרה, בצדק הניחה המשיבה כי העסק טרם הוקם וכי המערערת היא זו שנותרה המחזיקה בנכס.

25. טענה נוספת העלתה המערערת אודות מחדלי המשיבה והתרשלותה באי בירור זהות המחזיק בחניון, במשך תקופה של למעלה משנה, בה לא שולמו חיובי הארנונה שנשלחו לכתובת החניון. לטענתה, מאחר ומדובר היה בנכס חדש ולנוכח שטחו הגדול, מחויבת היתה המשיבה לברר עם תחילת חיובו של הנכס בארנונה או למצער לאחר שלא שולמו הודעות החיוב הראשונות, את זהותו של המחזיק. אילו ערכה בדיקה זו, מתברר היה לה כי חב' נ.פ.ג היא המחזיקה בפועל בנכס.

לטענת המערערת, משהתרשלה המשיבה בתפקידה משך למעלה משנה בעוד החוב תופח לכדי סך כ-700,000 ₪, אין היא יכולה בדיעבד להפרע ממנה, שכן היא זו שבמחדלה גרמה להגעת החוב למימדיו אלה.

לענין זה הפנתה המערערת לפסק דינו של כבוד השופט ברלינר, עמ"נ 330/03 (מח' חיפה) סבג נ' ע. חיפה, דינים מחוזי, כרך לד (9),387, להלן: "פס"ד סבג", בו קבע בין היתר כי חרף הוראת ס' 325 לפקודה הממשיך את חבותו בארנונה של מי שחדל מהחזקתו בנכס, כל עוד לא הודיע בכתב לעירייה על חדילת החזקתו -

בפסק דין סבג קבע בית המשפט כי התרשלותה של העירייה משך 3 שנים מלברר מי המחזיק בנכס, חרף העדר תשלום בגין הודעות החיוב ששלחה לנכס ע"ש המערער שחדל מהחזקתו בנכס, מביאה לתוצאה לפיה למרות העדר מסירת הודעה ע"י המערער על חדילתו מהחזקה בנכס, יחוב הוא בתשלומי ארנונה למשך שנה אחת בלבד מתוך שלשת השנים בעדן נדרש ממנו תשלום הארנונה ע"י העיריה. יצוין, כי סך חוב הארנונה בגין שלש השנים, עמד על סך 36,500 ₪.

עם כל הכבוד פסיקתו של עמיתי כב' השופט ברלינר מקובלת עלי כעקרון ובמיוחד כשבמשך כשנתיים מצטבר חוב בסכום של 700,000 ₪ . הצטברות חוב בסכום כזה היתה צריכה להדליק אור אדום אצל הרשות המוסמכת בעיריה ולברר מדוע אותו מחזיק בחניון כה גדול, אינו משלם את הארנונה. אין להשלים עם מצב בו העיריה או הרשות המקומית יושבת בחיבוק ידיים, נותנת לחוב "לצמוח" ורואה בכיסו של משלם המסים "תוכנית חסכון" המניבה רווחים יותר מכל השקעה כספית אחרת, כשהקרן צמודה לריבית והפרשי הצמדה. מחדלה של הרשות המקומית בנסיבות אלה מחייב התייחסות בית המשפט, כפי שעשה כב' השופט ברלינר, כשכל מקרה יישקל לפי נסיבותיו.

26. תפקידה של העירייה להטיל ארנונה על הנכסים שבתחומה אך גם מחובתה לפעול לגבייתם. חובתה זו כוללת בחובה את הצורך לפעול בחריצות ובשקידה ראויה על מנת להביא לידי גבייה יעילה של מיסי הארנונה תוך התנהלות בתום לב כלפי נישומיה. משכך, הרי שיתכנו בהחלט נסיבות בהן למרות אי מתן הודעה לעירייה על חדילת החזקה בנכס והעברתו לאחר, לא יחוב המחזיק הקונסטרוקטיבי בתשלומי הארנונה.

27. איני מקבל את טענת המערערת כי לאור עובדת היות הנכס נשוא הערעור נכס חדש, היה זה מחובתה של המשיבה לבדוק, בטרם החלה בשליחת חיובי הארנונה, מי הוא המחזיק בפועל. הטלת חובה שכזו עומדת בניגוד להוראות המחוקק אשר מתוך הכרה בקושי שבעריכת בדיקה שכזו על כל נכס חדש בתחומה של העירייה, הותיר את המחזיק הרשום בספרי העירייה כמי שחב בחוב הארנונה כל עוד לא מסר הודעה על חדילת החזקתו בנכס.

עם זאת, שונים הם פני הדברים במקרה דנן. שכן עסקינן בנכס גדול מימדים אשר למן תחילת חיובו בארנונה לא נתקבל כל תשלום בגינו אצל המשיבה, במצב זה אך מתבקש היה כי זו תפעל נמרצות לברור סיבת אי התשלום.

28. ודוק, אין המדובר בעוד אחד מיני אלפי נכסים קטנים המצויים בתחומה של המשיבה, המניב לה הכנסות ארנונה בשיעור שנתי של אלפי ₪ בודדים. מדובר בנכס שחיובי הארנונה למשך תקופה של שנה ושלשה חודשים הגיעו לכדי כ-700,000 ₪. כספים להם משוועת הקופה הציבורית.

בנסיבות אלה, היה זה מחובתה של המשיבה לפעול מיידית לאחר שהתברר לה כי חיובי הארנונה הנשלחים לכתובת הנכס אינם משולמים, כדי לברר עם המחזיק מדוע זה לא מועברים תשלומי הארנונה על ידו כמתחייב.

29. אילו פעלה המשיבה כאמור, יתכן והיה עולה בידה לגבות מן המחזיקה בפועל את החוב נשוא הערעור. השיהוי בו נקטה המשיבה עד לפעולת הגבייה כנגד המערערת לראשונה ביום 19.11.00, עולה כדי התרשלות.

30. המערערת הפרה חובה בחוק באי מסירת הודעה למשיבה על שינוי מחזיק בנכס, ומשכך, נותרה היא חייבת עפ"י ס' 326 לפקודה בתשלומי הארנונה בגין הנכס חרף חדילת החזקתה. יחד עם זאת, נוכח מחדלה האמור של המשיבה והשיהוי הרב בו נקטה באי פעילותה לגביית החוב משך תקופה של למעלה משנה למרות סכומי החיוב הגבוהים שלא שולמו, לא יהא זה צודק להטיל על המערערת את מלוא החוב.

תכלית הוראת ס' 326 לפקודה לא נועדה אלא לסייע לעירייה בגביית הארנונה, באמצעות חיוב המחזיק הקונסטרוקטיבי בחיובי הארנונה, נוכח ההכרה באי יכולתה של העירייה לדעת בכל רגע נתון מי הוא המחזיק בכל נכס. אולם מקום בו עולה מן הנסיבות כי העירייה היתה מחויבת לערוך בדיקה אודות זהות המחזיק וחרף זאת התרשלה ולא פעלה כמתחייב, אין זה ראוי כי תבקש לחסות בצילו של ס' 326 תוך חיובו של המחזיק הקונסטרוקטיבי.

אשר על כן, נראה לי לנכון כי חיובה של המערערת בשיעורי הארנונה על הנכס, ימשך עד ליום 31.12.99 בלבד למן יום תחילת חיובו של הנכס בארנונה. היינו, שניתן יהיה לגבות ממנה את הארנונה רק לתקופה שמיום 01.07.99 עד ליום 31.12.99 ויש לפטור אותה מחיובי ארנונה בגין הנכס לתקופה שלאחר מכן.

הערעור מתקבל בחלקו, כך שחיובה של המערערת בגין הארנונה לגבי הנכס, יותאם לאמור לעיל וסכום המס שייקבע ישא רבית והצמדה כחוק החל מיום 1.1.2000 יחוייב בתשלום הארנונה המחזיק בחניון.

לאור התוצאה אליה הגעתי ובנסיבות העניין, כל צד ישא בהוצאותיו.