ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 23/10/2019
גרסת הדפסה

עתמ 1322/05 - מחוזי, תכנון ובניה

פרידנזון דןואח' נגד הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה חיפה ואח'


15/1/2006

עת"מ 1322/05

העותרים:

1. פרידנזון דן

2. צביה הדני

3. משה שטרן

4. רפאל הופשטיין

נגד

המשיבות:

1. הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה חיפה

2. הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון

בית המשפט לעניינים מינהליים חיפה

בפני כב' השופט: ר. שפירא

[15.1.2006]

פסק דין

1. הרקע לעתירה:

העותרים הינם הבעלים של חלקות 10 ,11 ,12 ,13 בגוש 10105 בשטח 20.193 דונם משקי עזר הנמצאים בלב המושבה פרדס חנה – כרכור (להלן: "חלקות העותרים"). לאחר שאושרה "תוכנית מס' ש/805 תכנון מגורים בשטח משקי עזר בפרדס חנה כרכור" (להלן: "תוכנית ש/805"), שמטרתה הייתה לאפשר פיתוח איזור מגורים בשטח המאושר למשקי עזר בשטחים הסמוכים לשטחיהם של העותרים, התארגנו העותרים ויזמו תוכנית מקבילה ודומה שתחול על חלקותיהם, "תוכנית מפורטת ש/1169 תכנון מגורים בשטח משקי עזר בפרדס חנה כרכור" (להלן: "תוכנית העותרים").

מטרות תוכנית העותרים הוגדרו כשינוי משטח המיועד למשקי עזר לשטח המיועד לאזור מגורים א', מגורים א' מיוחד לדרכים ולשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). העותרים הגישו התוכנית לועדה המקומית, אשר קיימה דיון בתוכנית ודרשה שינויים בתוכנית. העותרים ביצעו שינויים והעבירו תוכנית מעודכנת לועדה המחוזית.

ביום 11.7.05 התקיים דיון בתוכנית העותרים בועדת המשנה לתוכניות א' של הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ובהחלטתה (נספח א' לעתירה) ציינה ועדת המשנה כי הועדה תומכת בשינוי יעוד של המתחם ממשקי עזר הנמצא במרכז הישוב למגורים ב' בצפיפות המוצעת, אך הוסיפה וציינה כי יש לעדכן את התוכנית בנושאים מסוימים, מאחר והועדה מצאה שהתוכנית שהוצגה אינה מגובשת דיה ואינה נקשרת לסביבתה האורבנית במידה מספקת. כן נקבע כי בינוי של שכונות סגורות יוצר ניכור וחוסר זיקה והקשר לסביבה העירונית. על כן, נקבע כי יש להגיש תוכנית מעודכנת בה יבוצעו מספר שינויים.

בין היתר, קבעה הועדה המחוזית בסעיף 1 להחלטתה כי יש לעדכן את תוכנית העותרים בכך שלתוכנית יצורפו שלוש חלקות נוספות הגובלות לחלקות העותרים ממזרח ויעודם יהיה בהתאמה למוצע בתוכנית. העותרים הגישו עתירתם כנגד סעיף 1 להחלטה הנ"ל. עוד מתנגדים העותרים בעתירתם לקביעת הועדה המחוזית בסעיף 7 להחלטתה כי ההפרשות לצרכי ציבור לא יפחתו מ- 40%.

בעתירתם ביקשו העותרים לבטל את סעיף 1 וסעיף 7 להחלטת הועדה המחוזית מיום 11.7.05 מאחר ולטענתם הועדה המחוזית התערבה בהחלטתה בנושאים שאינם בתחום מומחיותה וקבעה תנאים בלתי סבירים ו/או שרירותיים ו/או בלתי חוקיים בעליל. עוד ביקשו העותרים לפצל סעדים ולשמור על זכותם לתבוע את הגורמים הרלבנטיים בגין נזקים שייגרמו להם כתוצאה מעיכוב התוכנית שלא כדין.

לאחר שהוגשה העתירה והתגובות לעתירה, בהשלמת הטיעונים מטעם העותרים ציינו העותרים כי לפנים משורת הדין ועל מנת לפשט את ההליכים הם מסכימים לצרף לתכנית את חלקות 212, 213 ו- 214 כנדרש בסעיף 1 להחלטת ועדת המשנה של הועדה המחוזית מיום 11.7.05. על כן, נותר לדון בבקשתם לביטול סעיף 7 להחלטת הועדה המחוזית העוסק בהפקעת השטחים לצרכי ציבור בשיעור של לפחות 40%, כאמור בהחלטה.

2. טענות הצדדים:

העותרים טוענים כי כל הנושאים המפורטים בתוכנית העותרים, למעט נושא שינוי הייעוד, הם בסמכות הועדה המקומית ובתחום מומחיותה, בהתאם לסעיף 62א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") ולכן בפועל הדיונים בתוכנית והמו"מ בין המתכנן לבין רשויות התכנון נעשו מול הועדה המקומית, בברכתה של הועדה המחוזית.

עוד טוענים העותרים כי הם ביצעו את כל השינויים, התנאים והדרישות שהוצגו להם על ידי הועדה המקומית והגישו תוכניות מעודכנות המטמיעות את הדרישות השונות.

לטענת העותרים, ראש המועצה והועדה המקומית תמכו בתוכנית העותרים. ראש המועצה הודיע כי אין למועצה כל התנגדות להמשיך לקדם את התוכנית (במכתב מיום 15.1.04 – נספח ד' לעתירה). כן טוענים העותרים כי מסיכום דיון של הועדה המקומית מיום 16.12.04 (נספח ה' לעתירה) עולה כי הועדה המקומית דרשה שינויים ועדכונים קלים בלבד בתוכנית העותרים והמליצה להעביר את התוכנית המעודכנת לועדה המחוזית, לצורך אישור התוכנית.

עוד מציינים העותרים כי לאחר שהטמיעו את דרישות הועדה המקומית בתוכנית, הם הגישו תוכנית מעודכנת בינואר 2005 למשרדי הועדה המחוזית. לטענת העותרים, הועדה המחוזית לא העירה דבר לעניין נושא שינוי היעוד, אך מצאה לנכון להתערב דווקא בנושאים המצויים בדרך כלל בסמכותה של הועדה המקומית ובתחום מומחיותה ואילולא נכרכו בנושא שינוי היעוד, לא הייתה לועדה המחוזית סמכות לדון בהם.

העותרים טוענים כי לנגד עיניה של הועדה המחוזית עמדו שיקולים זרים וכי גם אם מוסמכת הועדה המחוזית מבחינה פורמאלית לדון בנושאים אלה, היה עליה לפעול במידה של ריסון עצמי ולהימנע מהתערבות בתחומים שאינם בתחום מומחיותה.

באשר לקביעת הועדה המחוזית בסעיף 7 להחלטתה כי ההפרשות לצרכי ציבור לא יפחתו מ- 40% טוענים העותרים כי מדובר בהוראה בעלת אופי מסחרי/כלכלי, אשר אין לה שום זיקה להוראות תכנוניות ולפיכך היא פסולה. עוד טוענים העותרים כי פירושה של דרישה זו הכנת תוכנית שונה מיסודה. בנוסף, טוענים העותרים כי הסעיף הנ"ל הדן בהגדרת שטחי ההפקעה אינו נחוץ בפועל לשם הגשמת צורך ציבורי ואף אינו תוצר של הסעיפים שקדמו לו. כן נטען כי הועדה המקומית לא הציבה שום דרישה מיוחדת בנושא שטחים לצרכי ציבור וקבעה מפורשות כי "השצ"פ ישאר כפי שתוכנן" ואף הועדה המחוזית עצמה לא הציבה בהחלטתה שום דרישות מיוחדות אשר יש בהן כדי להשפיע על היקף השטחים אשר נועדו לצרכים ציבוריים.

העותרים טוענים כי סעיף 7 להחלטה מתיימר להפקיע שטחים באופן שרירותי, מבלי שנקבע תחילה שהקרקע דרושה או נחוצה לשם הגשמת צורך ציבורי. כן טוענים העותרים כי הועדה המחוזית נהגה בניגוד לחוק ותוך חריגה מסמכות, שכן הפקעת מקרקעין בידי רשות תכנונית לפי חוק התכנון והבניה חייבת להתבצע בשני שלבים:

  • שלב ראשון – השלב התכנוני.
  • שלב שני – השלב הקנייני (הפקעת המקרקעין).
  • הטעם לכך הוא כי בהקדמת הליכי התכנון להליכי ההפקעה יש משום ערובה לחיוניות ההפקעה ולמניעת שרירות. העותרים טוענים כי הועדה המחוזית דילגה על שלב התכנון והתיימרה לבצע את השלב השני שלא כדין ותוך חריגה מסמכותה ולפיכך דין הוראה זו להתבטל.

    עוד טוענים העותרים כי הפקעת מקרקעין היא אמצעי קיצוני ומרחיק לכת ואין שוללים זכויות אדם במקרקעין אלא אם כן ברור וגלוי כי זו הדרך הנכונה למימוש המטרה הציבורית.

    העותרים טוענים כי נפסק כי הרשות המפקיעה אינה רשאית ליתן עיניה במקרקעין מסוימים ולהפקיעם רק משום שבאחד הימים הם עשויים לשמש מטרה ציבורית זו או אחרת. לטענת העותרים, ההגנה על זכות הקניין מחייבת שהפגיעה תהיה מידתית. על כן, היה על הרשות המפקיעה לשקול בטרם תנקוט בהליכים להפקעת מקרקעין את שלושת אלה:

  • קיומה של מטרה ציבורית מסוימת ומוגדרת;
  • זיקתה של המטרה הציבורית המסוימת למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה;
  • קיום צורך בהפקעת המקרקעין המסוימים כדי לממש את המטרה הציבורית.
  • לטענת העותרים, הועדה המחוזית לא שקלה אף אחד משלושת הנושאים האמורים ודי גם בטעם זה לכשעצמו כדי לבטל את ההוראה שבסעיף 7 להחלטה.

    המשיבה 1, הועדה המחוזית, טוענת כי היא אמנם הביעה תמיכתה בשינוי היעוד למגורים, מאחר והיעוד של משקי עזר כבר אינו מתאים לישוב עירוני מבחינת צפיפות הבינוי הנמוכה והשימושים, אך מאחר והתוכנית סבלה מפגמים תכנוניים מהותיים, החליטה המשיבה 1 לחזור ולדון בתכנית לאחר שיערכו בה תיקונים כפי שצוין בהחלטה.

    לטענת הועדה המחוזית אין להתערב בהחלטה הואיל ועמדתה, על כל נימוקיה, טבועה באופן מובהק במישור התכנוני הטהור. השיקולים העומדים ביסוד ההחלטה מבוססים על ראייה תכנונית רחבה, אשר אין עוררין כי המשיבה אמונה ומופקדת על יישומה אגב הפעלת סמכויותיה.

    באשר לסעיף 7 להחלטת הועדה המחוזית טוענת הועדה המחוזית כי יש לפרש את העמדת שיעור ההפרשות לצרכי ציבור על 40% בשים לב למהות התכנית המוצעת, קרי, בניית מתחם בן 68 יח"ד ותוספת האוכלוסייה המחייבת מכך. על פי התוכנית, מתוכננת הגדלה ניכרת של הצפיפות ושטחי הבניה ועל כן הדבר מחייב היערכות מתאימה מבחינת שטחי הציבור המתחייבים.

    עוד טוענת הועדה המחוזית כי העותרים לא הציגו בפניה כל תוכנית או מסמך כמותי אחר שיוכיח שאין צורך בשטחי ציבור נוספים במתחם וכי קיימים פתרונות ציבוריים מספקים, בהתייחס לגודל האוכלוסייה ולמצאי שטחי הציבור במתחם ובסביבה. לטענת הועדה המחוזית, אף שהתנאי הנקוב בהחלטה אשר לשיעור ההפקעה הרצוי לא כלל התייחסות פרטנית לצרכי הציבור הנדרשים, הנושא נדון בהרחבה בעת הדיון בתוכנית והועדה המחוזית הצביעה במפורש הן לגבי הבעייתיות שבתוכנית והן בנוגע לנושאים המחייבים התייחסות קונקרטית בכל הנוגע לשטחי ציבור.

    במהלך הדיון, נציגת איכות הסביבה הצביעה על כך שהתוכנית אינה מציעה באופן מספק שטחים ציבוריים פתוחים. בנוסף, מתכנן הדרכים של התוכנית הסביר כי לאור העובדה לפיה השצ"פ היחידי המוצע הוא רצועת שצ"פ לאורך הדרך, ניתן להניח כי הוא ישמש בפועל למדרכות של הדרך הסמוכה לו ולא כשטח ציבורי פתוח.

    כמו כן, בחוו"ד יועץ התחבורה של הועדה המחוזית (נספח ג' לתגובת המשיבה 1) נאמר כי הדרכים לא מספקות מבחינת רוחבן וכי חסרים שבילים להולכי רגל ואופניים לשם חיבור המתחם לרח' הדקלים. עוד הועלתה הבעייתיות הרבה שבמערכת הדרכים המוצעת בתוכנית. בנוסף, טוענת הועדה המחוזית כי גודל השצ"פ שהוצע בתוכנית אינו מספק בהתייחס לאוכלוסיה הצפויה להתגורר במתחם ועל פי הסטנדרטים העדכניים למכסות קרקע לשצפי"ם הנהוגים בתוכניות, המבוססים על "תדריך תכנון להקצאת קרקע לצרכי ציבור 2002".

    באשר לטענת העותרים בדבר אפליה בין תוכניתם לבין תוכנית ש/805 הסמוכה בעניין שיעור ההפקעה, טוענת הועדה המחוזית כי תוכנית העותרים ותוכנית ש/805 שונות לחלוטין. למשל, תוכנית ש/805 מתאפיינת בצפיפות נמוכה לעומת תוכנית העותרים; שטחי הבניה בתוכנית העותרים הם גדולים וכמעט כפולים מתוכנית ש/805; משמעותה של תוכנית העותרים הינה תוספת אוכלוסיה ניכרת במתחם, הן לעומת התוכנית המאושרת החלה על השטח והן לעומת התוכנית הסמוכה, ש/805; שטח תוכנית ש/805 הינו מבונה ברובו ועל רקע אילוצים של בניה קיימת הוא לא ניתן לחלוקה מחדש ומאידך מרבית שטח תוכנית העותרים הינו פנוי מבינוי ולפיכך מתאפשרת הקצאה טובה יותר לצרכי ציבור.

    על כן, טוענת הועדה המחוזית כי הדרישה להגדלת שיעור ההפרשות לצרכי ציבור לא נולדה בחלל ריק, כי אם הובהרה ונומקה במהלך הדיון בתוכנית.

    באשר לחוו"ד שהוגשה מטעם העותרים טוענת הועדה המחוזית כי לא ניתן לבסס כל מסקנה שבעובדה ובמקצועיות על חווה"ד מאחר והמומחה מטעם העותרים אינו מתכנן ערים בהשכלתו או בהכשרתו ונסיונו; המומחה לא ערך כל ניתוח עירוני ותכנוני המצביע על כך שכמותית ופרוגרמטית לא נדרשים שטחי הציבור בשיעור הנדרש ע"י הועדה המחוזית; חווה"ד כוללת עובדות שאינן מדויקות ועל כן נשמטת הקרקע תחת המסקנות שהוסקו מהן.

    באשר לטענת העותרים כי רוב הנושאים בתוכנית הם בסמכות מקומית טוענת הועדה המחוזית כי דווקא מרבית הנושאים בתוכנית אינם בסמכות מקומית מאחר ומוצע בה שינוי יעוד, תוספת ניכרת של אחוזי בניה, שינויים בשימושים לעומת התוכנית המאושרת, תוספת דרכים ושצפי"ם.

    על כן, לטענת הועדה המחוזית, מדובר בהחלטה תכנונית מקצועית אשר נתונה לשיקול דעתה של הועדה המחוזית, כמוסד תכנון ואשר משקפת מדיניות תכנון מערכתית ורחבה.

    המשיבה 2, הועדה המקומית, טוענת כי הועדה המחוזית, כגוף תכנוני הממוקם גבוה יותר בהיררכיה התכנונית, מוסמכת לדון בהמלצות הועדה המקומית ולהוסיף או לגרוע מהן בהתאם לשיקול דעתה התכנוני ובהתאם לראיה תכנונית מרחבית כוללת. על כן, מקבלת עליה הועדה המקומית את עמדתה התכנונית של הועדה המחוזית.

    בהשלמת הטיעונים שהוגשה מטעם העותרים, טענו הם לעניין סעיף 7 להחלטה כי ההחלטה אינה חוקית ומהווה חריגה מסמכות, מאחר ומדובר בקביעה שרירותית בעליל, אשר אינה נובעת כלל מצרכים תכנוניים, אלא כל מטרתה להשיג רווחים כלכליים ולספח מקסימום שטחים ללא תשלום פיצויים, בניגוד לחוק. לטענת העותרים, הועדה המחוזית לא התייחסה התייחסות פרטנית לצרכי הציבור הנדרשים, לא היה בפניה החומר הרלוונטי על מנת להגיע להחלטה כי נדרש שיעור הפקעה של מינימום 40% ולא הוצגה כל ראיה לכך שנדרשת הפקעה בשיעור של 40% לפחות. העותרים טוענים עוד כי הועדה המחוזית לא הגדירה ופירשה מראש את מטרת הפקעה ולא בוצע שום חישוב ממנו עולה שנדרשים לפחות 40% של שטחי ציבור.

    הועדה המחוזית, בהשלמת טיעון מטעמה, השיבה כי ממילא, כעת משהסכימו העותרים לצרף לתוכניתם את שלושת החלקות הנוספות, יידרשו הם להגיש תוכנית מעודכנת והעותרים יוכלו, במסגרת תוכנית זו, להביא בפני הועדה המחוזית ראיות לכך שניתן יהיה להסתפק בשיעור הפרשה לצרכי ציבור נמוך יותר, מבלי לפגוע באינטרס הציבורי. עוד ציינה הועדה המחוזית בהשלמת הטיעון כי לה אין עניין ברווחים מהקרקע והיא פטורה מכל אינטרס כלכלי, כי העותרים לא הציגו בפניה כל פרוגרמה או נתונים המצדיקים הפרשה לצרכי ציבור בשיעור נמוך יותר וכי אין להשוות בין תוכנית העותרים לבין התוכנית ש/805.

    העותרים טענו לעניין זה כי על אף שהחלטת הועדה המחוזית אינה סופית, היא מחייבת את הועדה המחוזית, מאחר והועדה המחוזית כפופה גם להלכות הכלליות של המשפט המנהלי ואין היא רשאית לשנות את החלטתה המקורית, אלא במקרים חריגים. עוד טוענים העותרים כי התוכנית שהגישו כוללת את ראיותיהם בדבר שטחי הציבור הנחוצים ושיעור ההפקעה הנדרש.

    3. דיון:

    הלכה פסוקה היא כי ביהמ"ש אינו שם עצמו כרשות תכנונית נוספת על הרשויות הקבועות בחוק ואין הוא ממיר את שיקול דעתה של הרשות התכנונית בשיקוליו שלו.

    "הסמכות לתכנן שטח ולקבוע את יעודו הוענקה על פי חוק התכנון והבניה למוסדות התכנון, ובהם גם המשיבה. בית המשפט אינו מוסמך על פי החוק, ואינו מתאים על פי מהותו, לשמש מוסד מתכנן. לפיכך, על פי הלכה מושרשת, לא ישים בית המשפט את שיקול הדעת שלו במקום שיקול הדעת של הרשות המוסמכת. הוא לא יתערב בשיקול הדעת של הרשות המוסמכת. אלא אם נפל בו פגם משפטי, לפי ההלכות המקובלות בבית המשפט, לרבות פגם של שיקולים זרים או חוסר סבירות".

    ראה:

    בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622, עמ' 635-636 (להלן: בג"צ 465/93").

    ביהמ"ש אינו מתערב בשיקולים המקצועיים ששקלה הרשות התכנונית, אלא בודק האם הרשויות התכנוניות פעלו במסגרת סמכותן, תוך שקילת השיקולים הרלוונטיים ובתום לב והאם ההחלטה נמצאת במתחם הסבירות בנסיבות העניין.

    ראה:

    בג"צ 1125/91 מרקו ליטמן ואח' נ' הוועדה לבניה למגורים, תק-על 91(2), 96, עמ' 98;

    דברי השופט אור בבג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה (3) 678;

    בג"צ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' מר אברהם פורז - שר הפנים, תק-על 2005(2), 1158, עמ' 1166.

    כפי שיפורט להלן, אינני סבור כי נפל בהחלטת הועדה המחוזית פגם של שיקולים זרים או חוסר סבירות ולכן סבור אני כי אין להתערב בהחלטתה של הועדה המחוזית.

    אין ספק שהפקעת קרקע פוגעת בלב ליבה של הזכות לקניין, המוגנת על ידי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. עם זאת, כאשר ישנו צורך ציבורי, לעיתים זכות הקניין תיסוג מפניו.

    ראה:

    בג"צ 2739/95 סליבא סלימאן מחול נ' שר האוצר ואח', פ"ד נ(1), 309, עמ' 321-322 (להלן: "בג"צ 2739/95").

    נכונה טענת העותרים כי הפקעת קרקעות חייבת להיעשות לצורך ציבורי מסוים ולא רק משום שבאחד הימים הקרקע עשויה לשמש צורך ציבורי זה או אחר, כפי שיוחלט ברבות הימים.

    "ההפקעה לפי פקודת הקרקעות (הפקעה לצורכי ציבור), 1943, חייבת כמובן להיעשות לצורכי ציבור. אך בכך אל סגי. היא חייבת להיעשות לצורך ציבורי מסויים, כגון, הקמת בית ספר או גן ציבורי. הרשות המפקיעה אינה רשאית לתת עיניה בחלקה מסויימת, רק משום שנאה היא, ולהפקיע אותה רק משום שבאחד הימים היא עשוייה לשמש צורך ציבורי זה או אחר, כפי שיוחלט ברבות הימים. אין הרשות רשאית להפקיע מקרקעין אלא אם הם אמורים ומתאימים לשמש צורך מסויים. עליה לתת דעתה לצורך זה, ואף לציין אותו בהודעה שהיא מפרסמת על כוונתה להפקיע את המקרקעין, לפי סעיף 5 לפקודה".

    בג"צ 465/93, עמ' 634-635.

    ראה לעניין זה גם:

    בג"צ 2739/95, בעמ' 323-324.

    אך במקרה זה אין המדובר בהפקעת קרקעות שלא לצורך מסוים. הועדה המחוזית הבהירה בדיון בעניין התוכנית לשם מה נחוצים השטחים לצרכי ציבור ומדוע. הסברה של הועדה המחוזית כי השטחים נחוצים בשל גידול האוכלוסייה העתיד להתרחש בשטחים נשוא התוכנית ופירוט הועדה המחוזית לשם מה נחוצים השטחים (שבילים להולכי רגל, דרכים, שטחים פתוחים וכד') במקרה זה נראים סבירים ולא נראה כי נפל בהחלטת הועדה המחוזית פגם או כי ההחלטה ניתנה משיקולים זרים בעניין זה. אין המדובר במקרה בו הופקעו שטחים ללא כל סיבה נראית לעין לשם שימוש בעתיד וללא כל הסבר. על כן, סבור אני כי נתמלאו התנאים הנחוצים לכשרותה של ההפקעה: קיומה של מטרה ציבורית מסוימת ומוגדרת; זיקתה של המטרה הציבורית המסוימת למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה; קיום צורך בהפקעת המקרקעין המסוימים כדי לממש את המטרה הציבורית. על כן, לא נפל פגם בהחלטה במובן זה שקיימת זיקה ישירה בין המטרה הציבורית לבין הפקעת השטחים והפגיעה בזכות הקניין של העותרים בעניין זה הינה מידתית וסבירה.

    באשר לטענת העותרים כי החלטה על הפקעת שטחים צריכה להתבצע בשני שלבים:

  • שלב ראשון – השלב התכנוני.
  • שלב שני – השלב הקנייני (הפקעת המקרקעין).
  • סבור אני כי השלב התכנוני התקיים בשלב דיון הועדה המחוזית בבקשה לאישור תוכנית העותרים. בשלב זה דנו הצדדים הנוגעים בדבר בנחיצותם של שטחים ציבוריים והועדה הגיעה למסקנה כי לאור הצרכים הציבוריים ולאור הגידול הצפוי באוכלוסיה יש צורך בלפחות 40% שטחים ציבוריים. על כן, אינני סבור כי במקרה זה פעלה הרשות התכנונית בניגוד לאמור בחוק, כפי שטוענים העותרים וגם מטעם זה אינני סבור כי נפל פגם בהחלטת הועדה המחוזית.

    באשר לטענת העותרים כי בהתאם לסעיף 62א'(א)(3) לחוק התכנון והבניה הגדלת שטחים שנקבעו בתוכנית בת תוקף לצרכי ציבור הינה בסמכות הועדה המקומית, הרי שבענייננו אין המדובר בתוכנית הכוללת אך ורק נושאים שהינם בסמכותה של הועדה המקומית. המדובר בתוכנית הכוללת גם נושאים של שינוי יעוד השטחים הנדונים ועל כן התוכנית ואישורה הינם בסמכותה של הועדה המחוזית (ראה סעיפים 61א'(א) ו- 62א'(א) לחוק התכנון והבניה).

    גם דינה של טענת העותרים כי לועדה המחוזית אין סמכות להפקיע שטחים וזאת לאור סעיפים 188-189 לחוק התכנון והבניה להדחות. מסעיף 189 לחוק עולה בבירור כי לועדה המחוזית ישנה סמכות להורות לועדה המקומית להפקיע שטחים הדרושים למטרה ציבורית. הועדה המחוזית הינה ועדה הממוקמת מעל לועדה המקומית בהיררכיה התכנונית ועל כן מוסמכת הועדה המחוזית לדון בהמלצות הועדה המקומית ולהוסיף או לגרוע מהן בהתאם לשיקול דעתה התכנוני ובהתאם לראיה תכנונית מרחבית כוללת.

    דיני התכנון והבנייה יוצרים היררכיה של סמכויות ולפיהם הועדה המחוזית היא בעלת סמכות נרחבת יותר לגבי נושאי התכנון והבנייה במחוזה, מאשר כל ועדה מקומית באותו מחוז. על כן, אין לקבל את טענות העותרים לעניין חוסר סמכותה של הועדה המחוזית להחליט על הפקעת השטחים לצרכי ציבור.

    לאור כל האמור לעיל, סבור אני כי הועדה המחוזית הגיעה להחלטתה בעניין הפקעת השטחים לצרכי ציבור מנימוקים של ראיה תכנונית מרחבית כוללת וכי לא נפלו בהחלטתה פגמים של שיקולים זרים או חוסר סבירות.

    בנוסף לאמור יש לציין, כי מהשלמת הטיעון שהוגשה מטעם הועדה המחוזית עולה כי ממילא, עתה משויתרו העותרים על טענותיהם בנוגע לצירוף שלושת החלקות לתוכנית העותרים, יהיה צורך בשינוי גבולות התוכנית וממילא יהיה צורך שתוגש לבחינת הועדה המחוזית תוכנית חדשה. כן ציינה הועדה המחוזית כי קבעה כנקודת מוצא לדיון בתוכנית שיעור הפקעה של 40% לצרכי ציבור כשיעור מקובל וסביר על פי רוב בתוכניות מסוג זה, אולם בשים לב לשלב הראשוני בו מצויה התוכנית תסכים הועדה המחוזית לאפשר לעותרים להביא ראיות לכך שמבחינה פרוגרמטית ותחבורתית ניתן יהיה להסתפק בשיעור הפרשה לצרכי ציבור נמוך יותר, מבלי לפגוע באינטרס הציבורי.

    על כן, לאור הדברים האמורים לעיל ומאחר ועל העותרים להגיש כעת תוכנית מתוקנת המצרפת אליה את שלושת החלקות החדשות ולאור הצהרת הועדה המחוזית כי ייתכן וניתן יהיה להסתפק בשיעור הפרשה נמוך יותר לצרכי ציבור, אם העותרים יציגו לועדה המחוזית ראיות לכך, סבורני כי אין להתערב בהחלטת הועדה המחוזית.

    4. סיכום:

    בסיכומו של דבר, סבור אני כי לא נפלו פגמים בהחלטתה של הועדה המחוזית לעניין השטחים הנחוצים לצרכי ציבור בתוכניתם של העותרים ועל כן אין להתערב בהחלטה שניתנה על ידי הועדה המחוזית לעניין זה.

    בכל הנוגע לבקשה לפיצול סעדים – אינני מוצא צורך לדון בה. ממילא, עתירה מנהלית שעניינה תקיפתה של החלטה מינהלית, אין בה כדי לחסום הגשת תביעה לפיצוי כספי אם וכאשר יקבע בעתיד שתוכנית מיתאר התעכבה שלא כדין. אציין כי לא מצאתי בפניי, לכאורה, כל ראיה לעיכוב בדיונים שלא כדין ואולם, אין צורך להיזקק לעניין זה כעת. במסגרת עתירה זו, כל שעליי לקבוע, וכך אני עושה, כי ההחלטות התקבלו כדין וכי אין עילה להתערב בהם.

    בסיכומו של דבר, העתירה נדחית. אני מחייב את העותרים לשלם למשיבה 1 את הוצאותיה בסך 10,000 ולמשיבה 2 את הוצאותיה ושכר טרחת עורכי דינה בסך 2,500 בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

    המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

    ניתנה היום ט"ו בטבת, תשס"ו (15 בינואר 2006) בהעדר הצדדים.

    ר. שפירא, שופט


    תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


        תגובות   שלח תגובה >>
    1. משק עזר רח' הראשונים   מאת: מוטי הרשקוביץ    15/10/2006
    2. משקי עזר   מאת: מוטי הרשקוביץ    2/3/2010









    זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן