ע"א 28/04 - שלום, היטל השבחה

עא 28/04

1. ערר לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ערר על החלטה של שמאי מכריע , ניקי פרימו, לגבי חישוב היטל השבחה.

הסמכות היא לבית משפט השלום. יוער כי בוצע תיקון עקיף של הסדר זה בחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים (תיקון מס' 15), התשס"ה – 2000, אשר טרם נכנס לתוקף (ס"ח התשס"ה 738, בעמ' 748 –749), בו הוצאה סמכות זו מבית משפט השלום.

2. הודעת הערר הוגשה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, אשדוד ולטענתה בשומה של השמאי המכריע נפלו טעויות וגם סתירות פנימיות ולא ניתנה זכות טעון למערערת. המשיבה חולקת על הערר.

3.1 העוררת חולקת על השמאי המכריע במספר נושאים.

אפתח בתיאור התוכניות הרלבנטיות לחישוב השומה, כפי שקבע השמאי המכריע:
התוכנית אשר כלפיה נבדקת ההשבחה בתוכניות המאוחרות, היא תוכנית המתאר לאשדוד ד/313, תוכנית מס' 101/02/3 משנת 1960 (להלן: "תוכנית המתאר לאשדוד").

מכאן נמנות התוכניות הנוספות כדלקמן:

שטח עיקרי מעל הקרקע 140%, שטחי שירות 50%. סה"כ זכויות בניה במגרש מעל הקרקע
190% בארבע קומות. מרתף חניה בשתי קומות לפי 80% X 2 ובסה"כ 160%.

3.2 הצדדים חלקו בפני השמאי בשאלה האם את ההשבחה יש לבחון מתוכנית המתאר לאשדוד או מתוכנית 20. השמאי קבע כי יש לשום את ההשבחה אל מול תוכנת המתאר לאשדוד. המשיבה לא תקפה את החלטת השמאי המכריע ולכן בנקודה זו אני קיבלתי את קביעתו.

3.3 העוררת טוענת כי השמאי טעה כאשר הכליל במצב התכנוני ערב תוכנית 20, שטחי שרות מסויימים, שהוא מגדיר כמינימליים והכרחיים לתכנון כל בניה (סעיף ד.2 לחוות הדעת), הגם שהם מופיעים לראשונה בתוכנית המשביחה. לכן הוא ייחס להם משקל שונה בערכי השווי. כי לטענתו לא ניתן היה לגבות עליהם תמורה. לטענת העוררת השמאי טעה טעות משפטית כאשר העביר רכיבים אלה למצב התכנוני ערב אישור תוכנית 20.

לטענתו הוספת שטחי השירות בתוכנית 20 משמעה היה הוספת אחוזי בניה, כי לפי תוכנית המתאר לאשדוד, אחוזי בניה אלה נתפסו כאשר נבנו שטחי השירות. לכן לדעת העוררת יש טעות משפטית בחוו"ד השמאי המכריע.

3.4 טענה שניה ושלישית בפי העוררת כנגד השומה המכרעת היא בהקשר לתוצאה של הגדלת התכסית בתוכנית 63, שהקטינה את שטחי החניה בתוכנית 62.

אין מחלקות כי בתוכנית 62, המתייחסת כמו קודמתה לכל העיר אשדוד, הוספו מרתפי חניה עד לגבולות המגרש, במבנים המיועדים למסחר, עד 100% משטח המגרש, כמו כן עד לשלושה מרתפי חניה, ועד גבולות המגרש.

תוכנית 63, שהיא נקודתית למקרקעין נשוא השומה, הוסיפה על תוכנית 62 עוד שטח תכסית, אך הקטינה את שטחי החניות במרתף ל-2 קומות לפי 80% מהמגרש. כלומר 160% במקום 300%. הצדדים היו ערים לכך שהוספת תכסית תתורגם להקטנת מספר החניות, שניתן היה לבנות על פני שטח המגרש.

הפתרון של השמאי היה קיזוז מההשבחה את עלות בניית 7 מקומות החניה במרתף.

העוררת מעלה כנגד קיזוז זה שתי טענות. האחת היא שמאחר והשמאי קבע קודם את ההשבחה כתוצאה מתוכנית 62 לעומת המצב התכנוני הקודם, וקבע כי יש השבחה כתוצאה מפוטנציאל הקמת המרתף לצורכי חניה, אז כאשר הוא מקזז מכך עלות הקמת 7 מקומות חניה, זו סתירה פנימית שאינה יכולה לעמוד.

טענה שניה היא, שגם אם ימצא שזו אינה סתירה פנימית, אז השמאי לא היה מוסמך לקבוע את עלות 7 מקומות החניה מבלי לשמוע את הצדדים.

לגבי הטענה של הסתירה הפנימית, השיב ב"כ המשיבה, כי אין כשל לוגי אלא הערכת שווי סבירה לפי כללים שמאיים מקובלים. לבית המשפט אין סמכות לשום את שווי ההשבחה במקומו של השמאי.

4. אפתח בטענה של העוררת כי השמאי לא היה מוסמך לשייך בחישובו את חלק משטחי השרות לתוכנית המתאר לאשדוד בהקשר לאחוזי הבניה.

4.1 על פי סעיף 14(ג) לבית המשפט סמכות לדון בנושאים המעלים שאלות משפטיות. כב' השופט לוין הגדיר את הבחינה של "סוגיה משפטית" או "שאלה משפטית" כבחינה של שלוש קווים מנחים לאיתורה של שאלה כ"בעיה משפטית". האחד הוא האם בית המשפט נדרש לתת תשובה לשאלה מה הוא הכלל שחל ואם הדבר דרוש להחילו על המקרה הקונקרטי. הקו המנחה השני הוא מה תכלית ההגבלה של נימוקי הערעור ל"בעיה משפטית" בחיקוק הקונקרטי אותו מפרש בית המשפט. הקו המנחה השלישי הוא מה טיבו של הטריבונל שאת החלטתו תוקפים. האם מדובר בטריבונל של מומחים שיש משקל לידע ולמומחיות שלהם (ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן ואח', פ"ד נז(3) 207, סעיף 9(ב) לפסק דינו של השופט לוין).

4.2 בשאלה שהעלתה העוררת בהקשר לשטחי השרות המינימליים שהשמאי מצא שמתחייבים בכל תכנון וממילא מצא לקבוע לגביהם שהם היו קיימים לפני תוכנית 20, כלומר בנקודה זו אין השבחה, השאלה היא שאלה בראש ובראשונה משפטית. כלומר מה התכלית של החיוב בהיטל השבחה על פי סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 והתוספת השלישית לחוק, מה הדרך שתפורש ההוראה בבחינת כללים , סטנדרטים ומי הטריבונל שעל החלטתו הוגש הערר. אפתח מהסוף, דהיינו הטריבונל הוא שמאי מכריע והתמחותו היא בתחום השמאות. אולם המחלוקת בפני בשלב מוקדם זה בנושא הראשון שהעלתה עוררת אינה בתחום התמחות של שמאות. באשר לסטנדרטים או כללים לעריכת השומה, הם קבועים בסעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והשאלה בפני היא פרשנות סעיף קטן 5 לסעיף 4 האמור תוך החלת הכללים שנקבעו בפסיקה. מכאן אפתח בפרשנות הוראות סעיף 196א לחוק והתוספת השלישית לחוק.

4.3 אומר על כך בית המשפט העליון בפרשת קרית בית הכרם כי היטל השבחה הוא פונקציה של השבחה כתוצאה מפעולה תיכנונית לפי חוק התכנון והבניה :

באשר לשאלה כיצד תחושב ההשבחה במקום שיש מספר תוכניות ברצף הייתה מחלוקת בדיון הנוסף כאשר עמדתו של כבוד השופט אור היא זו שהתקבלה כדעת הרוב. כבוד השופט אור פירש את סעיף 4(5) לתוספת כהסדר של מקפצה. קובע סעיף 4(5) כי:

התכלית היא, כדברי השופט אור המסכים בנקודה זו עם השופט חשין :

4.4 היטל השבחה בא במסגרת הסדר חקיקתי של התייחסות לתוצאות משפטיות של תוכנית חדשה שאושרה לעומת המצב על פי התוכנית הקודמת שהייתה בתוקף. אם התוכנית משביחה אז חל חיוב בגין ההשבחה על ידי היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, ואם התוכנית פוגעת בנסיבות נשוא החוק חל פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכפוף להוראות סעיף 200 לחוק. כלומר שכדי לקבוע האם עניין לנו עם השבחה או פגיעה במקרקעין ההשוואה היא בין המצב התיכנוני הקודם כפי שהוא בתוכנית הקודמת שאושרה (סעיף 8 לפסק דינו של כב' השופט אור בפרשת בית הכרם).

4.5 טוען בא כוח המשיבה כי גם אם השמאי היה קובע כך עדיין אין בכך כדי לשלול את האפשרות כי על שטחי השרות שהוצאו מאחוזי הבניה בתוכנית 20 לא הייתה השבחה כי ניתן היה להשיג זאת לפני תוכנית 20 . לכך יושב כי היטל השבחה חל גם על הקלה או שימוש חורג, לכן לא ברורה לי הטענה המשפטית שהועלתה.

5.1 באשר לטענה כי השמאי הגיע לסתירה לוגית בהקשר ל- 7 מקומות החניה שנפלו כתוצאה מהגדלת התכסית בתוכנית מס' 63, עיינתי בשמאות של השמאי בהתבסס על הוראות סעיפיים 196א' לחוק התכנון והבניה וסעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק. על פי סעיף 4
(5) האמור, במקום שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, בנסיבות האמורות בסעיף, אזי תהא ההשבחה: "ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה";

5.2 העוררת גם טוענת, טענה חלופית, שהשמאי היה צריך לקבוע עמדה עקרונית בהחלטת ביניים ואז להזמין את הצדדים לטעון בפניו כיצד ישומו 7 מקומות החניה שנגרעו. על כך הושב ע"י הצד שכנגד, כי השמאי נתן לצדדים הזדמנות נאותה לטעון בסוגיה זו ועל כן יש לדחות את הערר גם בנקודה זו.

השמאי בחר לשערך את שווי החניות שנגרעו מתוך החצר שווי בניית החניות במרתף, אשר בפועל הוחלט לא לבנות.

השמאי קובע, כי מאחר ומדובר במרכז מסחרי ולמרכז המסחרי יש חשיבות למקומות חניה, אזי חשוב לשמור על מספר מקומות החניה שנקבעו לפני תוכנית מס' 63, לפי עקרון התחלופה (עמ' 8 לשמאות). השמאי איפוא מחשב את השווי לבניית החניות הנוספות במרתף לפי תוכנית מס' 62, פחות העלות של בנייתם בחצר.

בנימוקיה העוררת אינה מסבירה את תוכן המחלוקת שלה עם הפתרון הזה. לטענתה לא ניתנה לה הזדמנות לטעון כנגד הפתרון הזה וחישובו.

5.3 הבחינה של השומה מלמדת, כי המשיבה טענה כי הגדלת התכסית על פי תוכנית 63, תקטין את מספר מקומות החניה בחצר והיא זו שגם טענה שבמקומם יהיה צורך לבנות אותם במרתף (סעיף ג' עמ' 5 לשומה, טבלת הנושאים במחלוקת).

העוררת לא נתנה באותה עת פתרון למקומות שנגרעו, מפני שהיא הניחה כי השמאי גם ישום את שווי ההשבחה על פי תוכנית 62 של הוספת מקומות חניה במרתף.

העוררת דרשה על מקומות אלה שטרם תוכנן לבנות אותם שתעשה שומה, ויקבע גם משך הדחיה והריבית. השמאי עשה כן.

5.4 בטיעוניו בפני טען ב"כ העוררת כי השמאי כלל לא בחן את סוגיית גריעת החניות בהקשר שתואר לעיל אלא בהקשר של כופר חניה. לטענתו אילו השמאי שמע את טענות הצדדים, היה גם שומע על אפשרויות של איתור מקומות חניה נוספים מחוץ למגרש.

נושא כופר החניה כלל לא עלה בהודעת הערר. לא מצאתי שזכרה בא בשומה. לא הוצג, לפחות בבית המשפט, התקן למקומות חניה במרחב התכנון המקומי אשדוד [תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983]. תוכנית 63 היא אמנם תוכנית מקומית למתחם המסויים המכונה "בקמה" ויתכן והיא הקטינה את מספר מקומות החניה בשטח מסחרי מתחת לתקן שנקבע קודם (בתוכנית מס' 62 – מ' ו'), אך אין כל תשתית לסוגיה זו שהועלתה לכאורה לראשונה תוך כדי דיון בפני בערר. גם לא בעיקרי הטיעון. מכל מקום, יש לי ספק אם סוגיית כופר חניה רלבנטית לסוגיית היטל ההשבחה.

5.5 יחד עם זאת, לכאורה, עצם הקטנת ההשבחה נשוא תוכנית 62 ב-7 מקומות חניה, מהווה בצורה עקיפה חישוב הקטנת ההשבחה מכוח תוכנית פוגעת המאוחרת לתוכנית המשביחה בנקודה של מספר מקומות החניה. חישוב שהוא בבחינת טעות משפטית. מפני שככל שמדובר במספר מקומות חניה, התוכנית המשביחה האחרונה היא תוכנית מס' 62 ולא 63. כי תוכנית 63, ככל שמדובר בחניה במרתפים, היא תוכנית פוגעת. כי היא הקטינה את מספר מקומות החניה במרתפים לעומת תוכנית מס' 62. לכן, לפי גישת דעת הרוב בפרשת בית הכרם, אין לתת לחלק זה בתוכנית ביטוי.

6. לפיכך, שלא מטעמים שהעלתה העוררת, אני מבטלת מהיטל ההשבחה את הקיזוז של גריעת 7 מקומות החניה,. מאחר והשמאי נדרש לתקן את שומתו ביחס לשטחי השירות, אז הוא נדרש גם לעדכן את השומה גם לגבי מקומות החניה, כאמור בסעיף 5.5 לעיל.

7. סוף דבר, הערר מתקבל לגבי האמור בסעיפים 4.5 ו-5.5 לעיל. התיק מוחזר לשמאי המכריע אשר יתרגם לשומתו את ההנחיות האמורות. לאחר מכן השמאי רשאי להגיע לכל החלטה, בין זהה לקודמתה ובין אחרת, לפי הבנתו המקצועית.

המשיבה תשלם לעוררת הוצאות בסך של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.