בשנת 2000 הגישה חברת עדן יפו ערר בגין חיובה בתשלומי ארנונה על הנכס כשטענתה העיקרית היתה, כי על פי סעיף 330 לפקודת העיריות זכאית היא לפטור מתשלומי ארנונה מאחר והנכס בלתי ראוי לשימוש. ועדת הערר דחתה הערר מהנימוק, כי הנכס אינו עונה על התנאים לקבלת הפטור.

על החלטת ועדת הערר בנושא הפטור מארנונה לפי סעיף 330, ערערה חברת עדן יפו בפני בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים. המחלוקת בערעור התמקדה בשאלה האם ניתן להגדיר את הנכס "כבניין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". חברת עדן יפו, הגישה חוות דעת של מהנדס אשר קבע, כי למעט שטח המבנה המאוכלס בנזירות, כל יתר שטחי הבניין אינם ראויים לאכלוס ועל מנת להביא המבנה למצב שאפשר להשתמש בו נדרשת השקעה מינימלית של 220.-$ למ"ר.

השופטת דותן אשר דנה בתיק פסקה, כי המבחן הנכון למתן פטור לפי סעיף 330 לפקודה הנו מבחן אוביקטיבי – "כיצד יראה אדם סביר את מצבו של המבנה הנדון, ולאו דווקא כיצד מתייחס לכך בעל המבנה המחזיק בו". השופטת אימצה את "המבחן הכלכלי" כפי שהובא בה.פ. (ת"א) 5074/86 עזבון חסון נ' עיריית תל אביב כקריטריון לבחינת מידת הנזק לבניין ולפיו יש לבחון את היקף ההשקעה הנדרשת להבאתו של מבנה למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו בהתחשב בייעודו כאבן בוחן לקביעת הזכאות לפטור על פי סעיף 330. עוד קבעה כבוד השופטת דותן, כי הנטל להוכחת התקיימותם של התנאים למתן פטור חלים על מבקש הפטור. השופטת דותן קבעה, כי חוו"ד שהוגשה על ידי המערערת הנה לאקונית, לא ניתן לדעת על פיה אילו חלקי בניין טעונים שיפוץ ומהי עלותו הכוללת של השיפוץ.

כבוד השופטת דותן החליטה לבטל את החלטת ועדת הערר ולהחזיר את הדיון לועדת הערר על מנת שתבחן את טענות הצדדים על פי המבחנים אשר נקבעו על ידה כאמור.

בעת הדיון בפני ועדת הערר השניה לא הגישה חברת עדן יפו חוו"ד מתוקנת אולם הציגה מכתב לפיו היתה מוכנה למסור הנכס לעירית תל אביב ללא תמורה אולם העירייה דחתה ההצעה בשל "המגבלות הפיסיות משך הזמן וההשקעה הנדרשת". מנהל הארנונה הגיש דו"ח אשר נערך על ידי פקח בניה ובו מצוינים ליקויים בנכס עד כדי המלצה להכריז עליו כמסוכן. ועדת הערר השניה קיבלה את הערר אשר הוגש על ידי חברת עדן יפו בנימוק, כי חוו"ד אשר הוגשה על ידי מנהל הארנונה אינה ממלאה אחר הוראות פסה"ד של כב' השופטת דותן מאחר ולא מפורט בה עלות השיפוץ להשמשת הנכס לא ניתן לדעת אם מדובר בשיפוץ יקר ובלתי סביר.

על החלטת ועדת הערר השניה הוגש ערעור.

טענותיו המרכזיות של מנהל הארנונה היו, כי על חברת עדן יפו להוכיח את התשתית העובדתית המתאימה להחלת הפטור ובכלל זה עלות שיפוץ המבנה. זאת היה עליה לעשות בהגשת חוו"ד מתוקנת – דבר שלא נעשה על ידה. טעתה ועדת הערר בכך שבסיסה את חוות דעתה על חוו"ד הראשונית אשר הוגשה על ידי חברת עדן – יפו אשר כבר נקבע לגביה כי היא לאקונית, חסרה ונעדרת ציון השטח לגביו מבוקש הפטור. עוד נטען, כי הפטור המבוקש הנו קצוב בזמן ונתינתו מהווה תמריץ לבעלי עסקים להזניח את נכסיהם כדי לא לשלם ארנונה.

טענותיה של חברת עדן יפו היו, כי מידת ההשקעה הנדרשת כדי לאפשר שימוש בנכס איננה סבירה, השטח בגינו מבוקש הפטור הנו השטח המופיע בחשבון הארנונה ולפיכך אינו שנוי במחלוקת, הפטור אינו קצוב בזמן והעובדה שהעירייה סירבה לקבל הנכס לרשותה ללא כל תמורה מוכיחה, כי לא ניתן להשתמש בנכס ועלות שיקומו בלתי כדאית.

הערעור נדון ע"י כבוד השופט הד"ר בנימיני כאשר השאלה שבמחלוקת היא שאלת פרשנות סעיף 330 לפקודה: כיצד קובעים אם הנכס ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. כבוד השופט קבע, כי נקודת המוצא לדיון בערעור היא פסק דינה של כבוד השופטת דותן אשר בהעדר ערעור עליו הפך לחלוט. על חברת עדן יפו היה להגיש חוו"ד חדשה או מתוקנת על מנת להוכיח זכאותה לפטור ועמידתה בתנאי "המבחן הכלכלי". חוו"ד אשר הוגשה על ידי החברה אינה מפרטת מהו החלק בנכס אשר אינו ניתן לשימוש, מהו עלות השיפוץ, מהו שווי הנכס ומהו השטח אותו יש לשפץ לעומת שטחים אחרים. בהעדר נתונים אלו לא הוכחו תנאי הפטור ולא היה מקום לשינוי החלטתה של ועדת הערר. לפיכך דין הערעור להתקבל. למרות החלטתו לקבל הערעור לא חש כבוד השופט בנוח עם התוצאה של פסק הדין, שכן מחוות הדעת ועובדת סירובה של עירית תל אביב לקבל לידיה הנכס ללא תמורה עולה ברורות, כי לפחות חלק מהנכס אינו ראוי לשימוש, וברור, כי לו הוא היה דן לראשונה בתיק התוצאה הייתה שונה אולם כבול הוא בהחלטתה של כבוד השופטת דותן אשר הפכה לחלוטה.

אבסורד. מקרה אחד, מערכת עובדתית אחת שני שופטים, דעות שונות וחלוקות ואפשרות ממשית וודאית לקבלת שני פסקי דין שונים בתכלית השינוי.

בפסיקה אין מבחן מכריע אחד לשאלה מהו מבנה אשר ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. למעשה כל מקרה נדון לגופו כאשר יש מספר שיקולים ומבחני עזר. על פי "המבחן האוביקטיבי" בוחנים כיצד יראה אדם סביר את מצבו של המבנה ולאו דווקא כיצד מתייחס אליו בעל המבנה או המחזיק. על פי "המבחן הכלכלי" תוכרע שאלת מתן הפטור על פי הכדאיות הכלכלית של שיפוץ המבנה – האם בהשקעה סבירה ניתן להביא את הנכס למצב ראוי לשימוש. אם התשובה חיובית אך בעל הנכס או המחזיק מסרב לשפצו לא יוענק הפטור. על פי "המבחן הייעודי", בוחנים את היכולת לשימוש בנכס לאור ייעודו ולאור עלות השיפוץ הנדרשת לשם הכשרתו. מנגד, מול מצדדי "המבחן הכלכלי" יש המתנגדים לו בטענה, כי סעיף 330 לפקודה קובע מבחן אוביקטיבי בלבד – האם ניתן לעשות שימוש במבנה או לא - ואין מקום להוספת קריטריונים ותנאים נוספים לקבלת הפטור דוגמת שקילת ובחינת עלות תיקון הנזק.

כבוד השופט הד"ר בינימני מנה על מתנגדי "המבחן הכלכלי" מאחר ולדידו הפטור על פי הפקודה ניתן בגין מצבו של הנכס והעדר יכולת שימוש בו.

אני כשלעצמי, מצטרפת בכל הענווה להרהוריו של כבוד השופט בנימיני על אי התאמתו של "המבחן הכלכלי" כאבן בוחן למתן הפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודה . החובה אותה מקים "המבחן הכלכלי" אין לה ביסוס בלשון החוק, יש בה כדי להטיל נטל כבד ביותר על הבעלים או המחזיק של הנכס עד כדי פגיעה בזכויותיו הבסיסיות כאשר כל אלו נעשים למען מטרה קדושה אחת – הטלת חובת תשלום ארנונה ומניעת הזכות המוקנית בפקודה עצמה לנכס אשר ריק מכל אדם וחפץ בשל מצבו הפיסי אשר אינו מאפשר כלך שימוש בו.

המצב המתואר בפסק הדין הנו דוגמה מצוינת לאבסורד שיוצר המבחן הכלכלי ומעלה הרהורים נוגים על התנהלותה של עירית תל אביב – חוות דעת מקצועיות קבעו, כי הנכס בו עסקינן אינו ראוי לאכלוס, נציג עירית תל אביב אף קבע כי יש מקום להכרזתו כמסוכן והעירייה עצמה סירבה לקבלו בשל מצבו הגם שנמסר לה חינם אין כסף – סירבה לקבלו בשל מצבו מיחד ומנגד סירבה לפטרו מתשלומי ארנונה לפי סעיף 330 לפקודה. למה? ככה! לעיריה פתרונים (ואולי לא כי היא ממשיכה לשלשל הכסף לקופתה. . .).

המקרה שלפנינו הוא דוגמה לתוצאה של אי קיומו של מבחן אחיד או מערכת שיקולים אחידה בקביעת התנאים לעמידה בתנאי סעיף 330 לפקודה – תנאים ומבחנים אוביקטיבים אשר תלויים כל כולם במצבו הנוכחי של הנכס ולא בפוטנציאל הגלום בו אם ישופץ ויושמש. עולם המיסים הוא עולם אשר זקוק לוודאות וליציבות. אדם זכאי להיות מסוגל לדעת אם יהיה חייב במס על פי מערכת נסיבות ומצבים נתונה ואם לאו. היעדרות מערכת שיקולים אחידה ומשתנה יוצרת אי אחידות מוזרה ולא רצויה בעולם השואף לוודאות וליציבות. מצב של קבלת תוצאות שונות במקרים זהים אשר נדונים בפני שופטים שונים – אינה רצויה ויש בה כדי לפגוע הן באמון במערכת המשפט והן בוודאות הכלכלית.