ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/10/2019
גרסת הדפסה

בר"ע 2303/04 - מחוזי, ארנונה

ברוך לוי נגד עיריית תל אביב-יפו


31/1/2006

ברע2303/04

המבקש: ברוך לוי

נגד

המשיבה: עיריית תל אביב-יפו

בית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו

בפני: כב' השופטת יהודית שטופמן

[31.12006]

פסק דין

א. בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות (כב' השופטת ח' פלינר) מיום 20.6.2004 בתיק ת.ק. 2676/04, אשר דחה את תביעת המבקש להחזר תשלומי ארנונה שנגבו, לטענת המבקש, ביתר. כן חייב בית משפט קמא את המבקש בהוצאות ההליך בפניו בסכום של 500 ₪.

ב. בדיון שהתקיים בפני ביום 2.3.2005 ניתנה רשות ערעור, ובקשת רשות הערעור נדונה כערעור.

ג. עיקרי העובדות נשוא פסק הדין

המערער מתגורר בבנין מגורים משותף ברח' רביבים 11 בת"א, מאז שנת 1974.

עקב טעות, קיבל המערער, בשנת 1993, בשגגה, הודעת חיוב בארנונה של שכנו, ממנה למד כי השכן משלם ארנונה בסכום מופחת.

מבדיקה שערך המערער אצל המשיבה, עלה כי חיובו בארנונה הינו לפי סיווג ב-1, מאחר ששנת סיום בנית הבנין נקבעה לשנת 1975, בעוד חיובו של שכנו הינו לפי סיווג ג-1 מאחר ששנת סיום בנית הבנין נקבעה לשנת 1974.

לפיכך, פנה המערער למשיבה במכתב השגה. בית משפט קמא קבע כי לא הובא בפניו ממצא שבעובדה לענין מועד הגשת ההשגה או ההשגות שהוגשו.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט קמא, כי "התובע החל את פניותיו לעיריה בשנת 93' ותחילה נדחתה טענתו, ורק בשנת 99' (כך לטענת העיריה, טענה שלא נסתרה), הגיש הוא השגה והחל לפעול על פי הזכויות הנתונות לו בדין. לפיכך, צדקה העיריה כאשר החילה את ההחזר רטרואקטיבית 7 שנים מיום הפעלת הזכויות על פי הדין ובכל מקרה לא ניתן לתבוע בגין אותם שנים לגביהם חלה ההתיישנות".

ד. טענות הצדדים בערעור

טוען המערער, כי טעה בית המשפט קמא בקביעתו לפיה ההשגה מטעמו, הוגשה רק בשנת 1999 ולא בשנת 1993.

ראיה לטענתו מביא המערער מסעיף 3 לכתב ההגנה של המשיבה בבית משפט קמא בו נאמר מפורשות כי "התובע הגיש לעיריה בשנת 1993 השגה על סיווג הנכס".

זאת ועוד, טוען המערער כי על פי הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תחילת מירוץ ההתיישנות עם מועד גילויה של העובדה המקימה את עילת התביעה. לפיכך, טוען המערער, כי מאחר שעילת התביעה נודעה לו רק בשנת 1993, ומשהגיש את השגתו מיד ובסמוך למועד זה, הרי זכאי הוא להשבה כבר משנת 1986.

כתנא דמסייע, מביא המערער את פסיקת בית המשפט המחוזי בירושלים, בענין ת.א (י-ם) 1114/99 שוקרון נ' עיריית ירושלים פס"מ תש"ס (1) 500

שם נקבע:

"השיהוי בהגשת התביעה איננו תוצאה של רשלנות התובעים. כדי לרדת לחקר המצב המשפטי הסבוך נדרשות בקיאות, נגישות למידע ו"קריאת כיוון" שתנחה את כל אחד מהתובעים לצורך לבדוק מעשים שעל פניהם הם תקינים. כל אלו חסרו לתובעים, ולא בהם האשם בשיהוי שנגרם.

בכל הנסיבות הללו אינני סבור שראוי לשלול מהתובעים כספים שנלקחו מהם שלא כדין ותוך הפלייתם לרעה לעומת שכניהם, ואינני סבור גם שראוי לשחרר את העירייה מחובת השבה".

(עמ' 515 לפסק הדין)

המשיבה תומכת יתדותיה בפסק דינו של בית המשפט קמא, וטוענת כי צדק בית משפט קמא בדחותו את תביעת המערער בגין התיישנות, וזאת הן בשל מועד ההשגה המאוחר והן בשל אי תחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

לענין זה טוענת המשיבה, כי בית משפט קמא איבחן בין מועד פניית המערער לעיריה, בשנת 1993 ובין מועד הגשת ההשגה, בשנת 1999.

לא זו אף זו, טוענת המשיבה, כי אף אם יש לראות בפניה משנת 1993 משום השגה, הרי שבהעדר ראיה לסתור, חזקה כי נתנה למערער תשובה בהתאם להוראות סעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו – 1976 (להלן: "החוק"). השגה, אשר על דחייתה לא הוגש ערר בהתאם לחוק. לפיכך, טוענת המשיבה, יש לראות את ההשגה משנת 1999, כהשגה חדשה, המתייחסת לשנת המס 1999 (להלן: "ההשגה השניה"), המקימה זכאות למערער, לכל היותר, החל משנת 1992 (גבול תקופת ההתיישנות ממועד הגשת ההשגה השניה).

אשר לתחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, טוענת המשיבה, כי סעיף 8 אינו מחיל עצמו, מקום ש"העובדה" שנעלמה מידיעת המערער, הינה עובדה שבדין, דוגמת סיווגו של הנכס.

ראיה לטענתה מביאה המשיבה מפרשת ע"א 3602/97 נציבות מס הכנסה ומס רכוש נ' דניאל שחר, פד"י נו(2) 297, בה נקבע כי:

"הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות בונה עצמה על מערכת שבה "נעלמו" מן התובע "העובדות המהוות את עילת התובענה". עובדות הן עובדות: אין הן לא פרשנות משפטית לדין, לא הבנת הדין ולא השגתן של ראיות להוכחת עובדות. ראו והשוו ע"א 74/60 נמר נ' שירותי נמל מאוחדים, פ"ד טו 255, בעמ' 260. והנה, בענייננו-שלנו ידעו הנישומים כל השנים על נכותם; עובדת נכותם לא נעלמה מהם, ולא נתגלו להם לאחרונה כל עובדות חדשות. ה"עובדה", כביכול, שנעלמה מן הנישומים, לא הייתה אלא קביעתה של הוועדה הרפואית בדבר שיעור הנכות, ואולם, קביעה זו התבססה על "עובדות" קיימות שהיו ידועות לנישומים זה מכבר".

(עמ' 317 לפסק הדין)

עוד טוענת המשיבה, כי יש לדחות את הערעור מכל וכל על הסף, שכן למערער היתה פתוחה דרך חלופית וייחודית לתקיפת החלטת ועדת הערר מיום 3.11.02, על ידי הגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים, ומשלא עשה כן, דין תביעתו להדחות על הסף.

ה. דיון

דין הערעור להתקבל.

מקורה החוקי של תקיפת קביעת רשות מקומית לעניין סיווג הארנונה, מקורו, כאמור, בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו – 1976 הקובע כי:

3. (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3) ...

(4) ...

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה.

4. (א) מנהל הארנונה ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה.

(ב) לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום — ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר האמורה בסעיף 5, תוך תקופה זו, את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים יום.

5. המועצה תמנה ועדת ערר אחת או יותר, בהרכב של שלושה חברים מבין בעלי הזכות להיבחר כחברי המועצה, ואת היושב ראש שלהן.

6. (א) הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה לפני ועדת ערר.

(ב) על החלטת ועדת ערר רשאים העורר ומנהל הארנונה לערער לפני בית משפט לענינים מינהליים.

על פי הוראת החוק, כאמור, רשאי בעל הנכס להשיג על חיובו בפניה למנהל הארנונה, מהטעמים המפורטים בחוק.

במקרה זה, פנה המערער לעיריה, וזו ראתה בפנייתו השגה לכל דבר וענין, כעולה מסעיף 3 לכתב הגנתה בפני בית משפט קמא.

יתר על כן, המשיבה ראתה בדחיית השגה זו, את העילה, להגשת הערר לוועדת הערר מכח החוק, כעולה מסעיף 3 לכתב ההגנה.

כידוע, כתבי הטענות של בעלי הדין הם המגדירים את היקף הפלוגתאות והמוסכמות בין הצדדים ובצדק טוען המערער כי משהודתה המשיבה בכתב הגנתה, בטענתו, לפיה, היסוד להגשת הערר בשנת 2001 מקורו בהשגה משנת 1993, הרי שלא היה על המערער להביא כל ראיה, לענין רצף האירועים (ראו לענין זה י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 269 ואילך).

אכן, בעל דין אשר הודה במסגרת כתבי הטענות בעובדה, לא יהא כפוף להודאה זו, ובית משפט יתיר לו, לבקשתו, לתקן את כתבי טענותיו. ברם, בענייננו, לא התבקש שינוי מעין זה בכתבי הטענות, ולפיכך, אין מקום להרחיב את גדר המחלוקת אשר הוגדר בכתבי הטענות שהגישו הצדדים.

זאת ועוד, סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי:

"8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

כעולה מלשון הסעיף המדובר בו בעובדות שנעלמו מידיעת המערער, ומסיבות שאינן תלויות בו, אשר גם בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן.

בענייננו, לא ידע כלל המערער כי מקצת הדירות בבנין בו מתגורר סווגו לפי תעריף שונה מזה שנקבע לדירתו, ואף, אין חולק כי ללא יד המקרה בגינו הגיעה לידי המערער שומת הדייר השכן, לא יכול היה לדעת על סיווג שונה זה. לפיכך, אין ענין זה בא בגדר עובדה משפטית, אשר אינה משהה את תחילת מירוץ ההתיישנות על פי סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

ויודגש אין המדובר במקרה זה באי ידיעת הדין, אשר מקורה ביצירת דין חדש או בשינוי של דין קיים. שכן, בענייננו, לא נוצר כלל דין חדש ואף לא שונה סיווג הנכס הקיים. במקרה זה, נקבעו מלכתחילה, על ידי המשיבה, ממצאים סותרים ביחס למועד הקמתן של דירות סמוכות, באותו בנין. ביחס לדירה אחת נרשם מועד סיום הבניה בשנת 1974, וביחס לדירה הסמוכה, נקבע נועד סיום הבניה בשנת 1975. בשל כך, סווגו הדירות באותו בניין מגורים, מלכתחילה, בסיווגים שונים.

ו. סוגיה עקרונית אשר עולה מטענות הצדדים עוסקת בתקופת ההתיישנות הראויה בתביעה כספית, שמגיש אזרח כנגד רשות אשר גבתה תשלומי מס, ארנונה או אגרה שלא כדין.

סוגיה זו מגלה פנים לכאן ולכאן, ומשכך, הפסיקה בסוגיה זו, איננה אחידה.

עיקרה של הסוגיה נעוץ בשאלת סיווג הענין. מחד, המדובר בתשלום חובה אשר כפוף לכללי הדין המנהלי, ואשר נכפה על ידי הרשות על האזרח, אך, יחד עם זאת, הרשות אינה רשאית לדרוש את תשלומו אלא מכח הרשאה חוקית ספציפית.

בהתייחס לגביית ארנונה, סמכותה של הרשות המקומית מתחדשת מדי שנה בשנה, לאחר אישורו של צו הארנונה המקומי, בהתאם להוראות חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992. לפיכך, בעוד הרשות אינה רשאית לדרוש את התשלום, אלא מדי שנה בשנה, קיים קושי בחיוב הרשות בהשבה ביחס לתקופות קודמות.

מאידך, המדובר בהשבת תשלום הנדונה בהליך אזרחי רגיל, בו תובע האזרח את הרשות, ככל נתבע, להשבת כספים שנתקבלו שלא כדין. זאת ועוד. הציפיה הלגיטימית היא שרשות ציבורית לא תימנע מהשבת סכומי כסף שנגבו שלא כדין מהאזרח, בטענת התיישנות. שכן, בסופו של יום, שילם האזרח, בכפיה, תשלום שנגבה ממנו, שלא כדין.

מטעם זה, נקבעו בחוקים מסויימים תקופות התיישנות יחודיות, הסוטות מהמועדים הקבועים בחוק ההתיישנות, ביחס להחזר תשלומי חובה הנתבעים לאחר שנגבו שלא כדין. דוגמא לכך ניתן למצוא בהוראות סעיף 160 (א) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], אשר צמצמה את תקופת ההחזר, עד לגבול של 6 שנים ממועד הגשת התביעה.

כאמור, נפלה מחלוקת בפסיקת בתי המשפט ביחס לתקופת ההתיישנות הראויה לתביעות אזרח להשבת סכומים ששולמו שלא כדין.

על הבעייתיות הכרוכה בתקופת ההשבה לה, זכאי אזרח ששילם תשלומי חובה ביתר, עמד כב' בית המשפט העליון בענין רע"א 3126/00 מדינת ישראל נ' א.ש.ת. ניהול פרוייקטים וכוח אדם בע"מ, פד"י נז(3) 220, באומרו, בעמ' 261:

"סוגיית השבת כספים שנגבו על-ידי המדינה לכאורה שלא כדין, היא סוגיה בעייתית ביותר, ומתחבטים בה בתי-משפט ומלומדים. מחד גיסא, יש לשקול את זכותו של הפרט להשבה של סכומים שנגבו ממנו שלא כדין. במסגרת זו יש לתת את הדעת על הנסיבות שבהן בוצע התשלום: האם נעשה תחת אילוץ? האם גילה הפרט בהתנהגותו כי הוא מוותר על טענותיו כלפי הרשות? האם כוונת המשלם הייתה לשלם מתוך פשרה על-מנת להביא את הפרשה לקצה? כן יש לחתור למצב שבו יחוש האזרח שהרשויות נוהגות עמו ביושר באופן שיוכל להאמין כי הוא חופשי להיעתר לכל דרישת תשלום של הרשויות תוך ידיעה שאם יתברר שנפלה טעות, יוחזר לו כספו (ד' פרידמן, דיני עשית עושר ולא במשפט (מהדורה 2, כרך ב, תשנ"ח), בעמ' 878-877). מאידך גיסא, יש לשקול את אינטרס ההסתמכות של הרשות, שבמקרים רבים פעלה בתום-לב וגבתה את הסכומים בהסתמך על חזקת חוקיותו של דבר החקיקה שמכוחו פעלה, או בהסתמך על המצב המשפטי הנוהג ועל הפרשנות הנוהגת של הדין. כן יש לתת את הדעת על ההשלכות מרחיקות הלכת מבחינה כלכלית ותקציבית, אם הרשות תחויב להשיב את אותם סכומים שנגבו שלא כדין...".

במחלוקת זו, נראה לי, כי הדין, כמו גם מידת הגינות וצדק, מחייבים להכריע לטובת מועדי ההתיישנות הקבועים בחוק ההתיישנות, ככל חוב אזרחי אחר, הנתבע על ידי צד אחד מאת משנהו בפני בית משפט אזרחי.

טעמו של ענין, הוא סיווגו של ההליך, כהליך אזרחי ולא כהליך מינהלי, לענין אופיו של ההליך.

בעניננו, התביעה היא בעילת עשיית עושר ולא במשפט, ואין כל טעם להגביל את תקופת התביעה, לתקופה קצרה מזו של תביעה אזרחית בין צדדים אחרים, בעילת עשיית עושר ולא במשפט.

על היקף ההגנה הראויה לרשות, אשר גבתה תשלומים שלא כדין, מכח עילת עשית עושר ולא במשפט, עמדה חברתי, כב' השופטת צ' ברון, בת.א. (ת"א) 2518/00 שירותי בריאות כללית נ' עיריית תל אביב (ט"פ, ניתן ביום 30.5.2005), באומרה:

"נקודת המוצא היא, כי חובת ההשבה צריכה לחול על כל תשלום חובה אשר הוטל שלא כדין ונגבה בפועל בידי הרשות, זולת באותן נסיבות שיעלה בידה להצביע על קיומן של הגנות מיוחדות, המצדיקות הימנעות מהשבה מלאה או חלקית (ע"א 7664/00 רובינשטיין נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117, 129; ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, מהדורה שנייה, כרך ב', בעמ' 880).

...

הפסיקה טרם הכריעה באופן כולל בשאלה העקרונית, לגבי זכותו של האזרח להשבה עת נגבו ממנו תשלומי חובה שלא כדין. למעשה מדובר בהיקף הפטור או ההימנעות מהשבה מצד הרשות. אלה הם פני הדברים, הן באשר לגבייה של תשלומים מחוסר סמכות והן באשר לתשלומים אשר נגבו מחמת טעות בפירוש הדין. (בג"ץ 4562/92 זנדברג הנ"ל פ"ד נ(2) 793, 3126/00 מ"י נ' א.ש.ת. ניהול פרוייקטיים (פ"ד נז(3) 220, 261 מול ג'-ה')).

...

רשות ציבורית שגבתה שלא כדין מסים, ורוצה לזכות בהגנה המצויה בסעיף 2 הנ"ל, קרי פטור מלא או חלקי מהשבה, צריכה להוכיח כי פעלה בתום לב (ד' פרידמן בספרו הנ"ל, בעמ' 1183-1184; ע"א 588/87 כהן נ' שמש פ"ד מה(5) 297, 327-329).

...

חוסר תום הלב אינו מתמקד רק בפעולות שרירותיות או בזדון. גוף מינהלי סביר, המפעיל כוחות שלטוניים דרסטיים - וגביית תשלומי חובה מחייבת הפעלת כוחות שכאלה, תוך שימוש באמצעים מיוחדים לשם גביית החיובים, מכוח פקודת המסים (גבייה) ודינים נוספים העומדים לרשות הגופים הציבוריים - חייב לפעול בזהירות ובהקפדה בטרם יפנה אל האזרח, להכביד עליו בנטל המסים ולפגוע בקניינו. בנסיבות אלו תדרוש רשות מנהלית סבירה את גביית המס, במקרים שאינם ברורים וחד משמעיים, רק לאחר שיונחו לפניה נתונים מספיקים באשר להיבט הנורמטיבי ולתוקף חוקיותו וסבירותו של ההיטל או האגרה (למשל: חוות-דעת משפטית ממצה וראויה) ורק לאחר שתהליך קבלת ההחלטה המנהלית היה מסודר ותקין...".

(עמ' 8-9 לפסק הדין)

בענייננו, לא הוכיח המערער, כלל ועיקר, כי גבית הארנונה השגויה, היתה שלא בתום לב, בהעדר נתונים מספיקים "להיבט הנורמטיבי ולתוקף חוקיותו וסבירותו" של סיווג הנכס, והחיוב בארנונה. כך גם לא הוכח, כי ההחלטה המנהלית התקבלה בהליך קלוקל, או למצער, הליך שאינו מסודר ותקין.

אכן, נפלה שגגה בחיובו של המערער בארנונה, עקב הזמנים שחלפו בין מועד כניסתו בפועל להתגורר בבנין ובין המועד בו נתנו הרשויות השונות את אישורן לכניסת דיירים לבנין. ברם, שגגה זו לא עלתה, על כך אין חולק, כדי חריגה מהליך מינהלי תקין.

יחד עם זאת, לא מצאתי בכתבי הטענות כל התייחסות מצד המשיבה, לטענה בדבר חלות הגנה מפני תביעת השבה, בענייננו.

זאת, בנוסף למשוכה הנוספת, העומדת בדרכה של המשיבה, אשר לה להוכיח כי עניינה נופל בגדר "נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת" כדרישת הסיפא של סעיף 2 בחוק עשית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. משוכה זו, מוטלת לפתחה של המשיבה, בהיותה טענת הגנה, שנטל השכנוע לגביה, רובץ על הטוען לתחולתה.

מטעם זה, אין מקום להחיל על ענייננו את הגנתו של סע' 2 לחוק עשית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, ויש לפסוק על פי הוראותיו של החוק גופו.

משכך ולאור מכלול הדברים האמורים לעיל , דין הערעור להתקבל.

ז. סוף דבר

הערעור מתקבל, מן הטעמים המפורטים בפסק הדין.

המשיבה תשיב למערער את הסכומים אשר גבתה ממנו, שלא כדין, מאז שנת 1986 ואילך, בתוספת ריבית והצמדה כדין, עד גבול סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות, במועד הגשת התביעה לבית המשפט לתביעות קנטות.

סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד גביתם שלא כדין ועד למועד השבתם בפועל, לידי המערער.

כן תישא המשיבה בהוצאות המערער ושכ"ט עו"ד בסך של 5000 בתוספת מע"מ, שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

הפקדון יוחזר למערער לידי בא כוחו עו"ד פסי.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום ב' בשבט, תשס"ו (31 בינואר 2006) בהעדר הצדדים.

י' שטופמן, שופטת

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן