ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 22/4/2019
גרסת הדפסה

בש"א 176574/05 - שלום, היטל השבחה

ריבה מאיר ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה - בת-ים


15/2/2006

בשא176574/05

1 . ריבה מאיר

2 . מאיר אבי

3 . מאיר רון

נגד

הועדה המקומית לתכנון ובניה - בת-ים

בית משפט השלום תל אביב-יפו

בפני: כב' השופטת שושנה אלמגור - סגנית נשיא

[15.2.06]

פסק דין

המערערים הינם בעלי הזכויות בנכס המקרקעין בפינת הרחובות בלפור הרב קוק בבת ים (להלן: "המערערים" ולהלן: "הנכס"). ערעור זה הוגש על פי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית"), כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים (להלן: "המשיבה"), בקשר לשומה המכרעת שנתן השמאי מר רוני ברקוביץ (להלן: "השמאי המכריע"), אשר מונה על פי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית.

במסגרת תמ"ש 11950/03 ניתנה החלטה על ידי בית המשפט לענייני משפחה לפרק השיתוף בנכס ולמנות כונס נכסים לביצוע פירוק השיתוף. ביום 29.6.04 נכרת חוזה לפיו מכרו המערערים זכויותיהם בנכס תמורת סך של 1,210,000 $ (להלן: "החוזה"). בהחלטתו אישר השופט י. גרניט את החוזה.

ביום 19.12.04 הוציא שמאי המשיבה, מר שמואל פן (להלן: "פן") שומת היטל השבחה בסך 977,800 ₪. מנגד ביום 30.1.05 הוציאה שמאית מטעם המערערים, הגב' הדי סגל (להלן: "סגל"), שומת היטל השבחה למערערים בסך 106,000 ₪.

הצדדים היו חלוקים אשר לגובה היטל ההשבחה שעל המערערים לשלם, ועל כן הסכימו כי המחלוקת תועבר להכרעת שמאי מכריע בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לתוספת השלישית.

ביום 14.6.05 ערך השמאי המכריע ביקור בנכס, וביום 16.6.05 זימן את שמאי הצדדים לפגישה במשרדו על מנת לדון בשומה המכרעת (להלן: "הפגישה"). לפגישה הגיע השמאי מר ברק יורם מטעם המשיבה. בפגישה הציגו שמאי הצדדים טיעוניהם בנושאים אשר היו שנויים במחלוקת.

ביום 15.7.05 הוציא השמאי המכריע שומה מכרעת (להלן: "השומה המכרעת"), על פיה הוטל על המערערים לשלם היטל השבחה בסך של 567,400 ₪.

טענות המערערים הן כדלקמן:

השמאי המכריע חרג מסמכותו כאשר קבע כי שווי הנכס הינו 1,595,000$ כאשר על פי החוזה הנכס נמכר בסכום של 1,210,000$. לטענתם, השמאי המכריע אינו רשאי לסטות מהסכום שהוסכם בחוזה. עוד נטען כי לצורך חישוב אומדן שווי ההשבחה העריך השמאי המכריע את שווי הנכס לפי זכויות מגורים בלבד תוך התעלמות משווי השטח המסחרי. בנוסף טוענים המערערים כי השמאי המכריע לא נימק מדוע אמד את שווי המכירה של הנכס בסכום הגבוה ב 32% מהמחיר שנקבע בחוזה.

טענה נוספת שמעלים המערערים, הינה כי השמאי המכריע קבע שמקדם האקויולנציה של חדרי הגג הינו 1.5 כאשר לצורך חישוב שווי הנכס קבעו שמאי שני הצדדים כי המקדם הינו 1.3.

לעניין ההשבחה שנוצרה עקב בניית מחסנים וחדרי ספורט בנכס, היה על השמאי המכריע להביא בחשבון בשומתו את החובה לבנות מרתפים כתנאי למימוש זכויות הבניה ואת עלות בניית המרתפים.

דיון:

זכות הערעור על שומתו של השמאי המכריע קבועה בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית הקובע כדלקמן:

"(ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים".

לשון הסעיף מלמדת כי ניתן להשיג על החלטת שמאי מכריע רק מקום שמדובר בסוגיה משפטית או כאשר לא ניתנה למי מהצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיות בפני השמאי המכריע.

משכך, נשאלת השאלה האם ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות מטעמם בפני השמאי המכריע.

בת"א (תל-אביב-יפו) 2258/98 בטרטון פיתוח נ' עזבון עדי שילוני, תק-מח 2001(3) 5545, עמ' 5548 נקבע כי:

"זכות הטיעון שניתן ללמוד מהסעיף נתונה לועדה המקומית, לנציגיה ולבעל המקרקעין ולנציגיו. אין היא נתונה לגורמים אחרים. עם זאת בבחינה מהותית של מטרת החוק נדמה שהיא נועדה לאפשר לצדדים עליהם יוטל המס, ולצד המטיל את המס לטעון בפני הגורם שיכריע בעניינם. הזכות להשמעת טענות הצדדים מבטיחה לצד זכות הטיעון והייצוג, עקרון נוסף והוא הבטחת הליך נאות ומאוזן המאפשר להגיע לתוצאה שמאית הוגנת ומדוייקת. במהלך הרגיל של הדברים בעלי המקרקעין מציגים את טיעוניהם כשהם מונעים ע"י האינטרס שלהם להפחתת גודל ההיטל, ואילו הועדה מביאה את טיעוניה המונעים ע"י האינטרס של הרשות לזכות ביותר מס. באופן זה, בדומה להליך המשפטי, היריבות בין הצדדים יש בה להבטיח, בהליך ובסדרי דיון הוגנים, קבלת תמונה עובדתית מלאה ומאוזנת המבטיחה תוצאה ראויה."

עולה כי זכות הטיעון בפני השמאי המכריע שניתנת לצדדים נובעת הן מכוח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית והן מכללי הצדק הטבעי.

האם למערערים עילה להשגה על החלטת השמאי המכריע.

שווי הנכס בחוזה:

לטענת המערערים היה על השמאי המכריע לקבל את שווי הנכס אותו קבעו בחוזה. לטענתם יש להעדיף את השווי שנקבע בחוזה, זאת בהסתמך על הכללים שקבעה הפסיקה בקשר לשומת נכס על ידי מנהל מס שבח. ואלה התנאים; כשמכירת הנכס נעשתה בכתב, כאשר התמורה נקבעה בתום לב- מבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים, וכי מנהל מס השבח שוכנע בשני התנאים האחרונים.

לעניין זה יפים הם דבריו של השופט י. אנגלרד בע"א 3632/01 סמיר חדיג'יה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, תק-על 2003(1), 11 ,בעמ' 13, על אף שהמדובר שם בערעור על החלטת ועדת ערר לפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963:

"שאלת שוויו של נכס מקרקעין היא שאלה שבעובדה, ואין עליה זכות ערעור לבית משפט זה. ראה ע"א 717/85 וייס נ' מנהל מס שבח מקרקעין (לא פורסם); ע"א 132/88 אדלשטיין נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד מד(481 (4; ע"א 501/86 כרמלי ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה (לא פורסם); ה' רוסטוביץ, מס שבח מקרקעין (מהדורה רביעית, תל-אביב, תשנ"ג) 147. ...גם השאלה האם המחיר החוזי נקבע בתום לב ובלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים היא שאלה עובדתית שאינה עומדת לערעור. יש לזכור, כי כאשר קיים פער גדול בין המחיר החוזי לבין שווי השוק, על הנישום להביא הוכחות משכנעות וכבדות משקל כדי לשכנע בתום ליבו ובהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה. אם הנישום אינו מצליח לשכנע את ועדת הערר, ערכאת הערעור לא תתערב בכך. ראה ע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל-אביב, פ"ד לג(423 ( 2. עניין לנו במהימנותן של הראיות. עניין זו אינו ראוי כלל לעלות לדיון בערעור, בהיותו פתוח אך בפני שאלות משפטיות. התוצאה היא, כי לא מצאתי עילה להתערבותנו בהערכת השומה של שווי המכירה לפי מיטב השפיטה."

יש לדחות את טענת המערערים ולו מהטעם שלא הביאו בפני תימוכין או ראיה כלשהי להוכיח כי התמורה החוזית נקבעה בתום לב. הם לא הציגו ראיות לבסס טענתם כי שווי התמורה החוזית נעשתה בתום לב ומבלי שהושפעה מעובדות ונסיבות חיצוניות או אחרות או מיחסים מיוחדים בין הקונה לבין המוכר.

יתר על כן, מעיון בפרוטוקול הדיון שהתקיים בפני השמאי המכריע עולה כי המערערים היו מודעים לכך שהשמאי אינו מחויב וכבול לקביעת שווי הנכס על פי התמורה החוזית אך למרות זאת לא הביאו בפני השמאי ראיות להוכחת תום לב, העדר יחסים מיוחדים וכד':

"לא הובעה כל התנגדות באשר לאפשרות להתבסס על

שווי הנקוב בהסכם המכר כנתון לחישוב ההיטל."

(עמ' 2 לפרוטוקול השמאות המכרעת, נספח ג' לתשובת המשיבה לערעור).

על כן אין מקום להתערב בשומת שווי הנכס, השונה מהתמורה החוזית.

בסעיף 8 לשומה המכרעת מונה השמאי המכריע את העקרונות והשיקולים אשר הביאו להכרעתו בקשר לשווי הנכס; מיקום הנכס, נתוני החלקה וכדומה. אשר על כן המערערים לא הראו כי לא ניתנה להם הזדמנות לטעון בקשר לשווי הנכס ואף לא מצאתי שגיאה משפטית בהכרעת השמאי.

בנוסף, טוענים המערערים כי שגה השמאי המכריע בכך שלא נימק הכרעתו בדבר קביעת שווי הנכס בסכום הגבוה ב 32% משווי המכירה שנקבע בחוזה. טענה זו דינה להידחות. התוספת השלישית אינה קובעת הוראה מפורשת המחייבת את השמאי המכריע בהנמקה. הואיל והצדדים היו חלוקים אשר לשאלת גובה ההשבחה הסכימו לפנות לשמאי מכריע. עצם פנייתם מלמדת כי הם סומכים על ניסיונו ומומחיותו והוא אינו חייב לנמק הכרעתו. די לו לשמאי המכריע כי יכתוב בצורה תמציתית הטעמים שעמדו לפניו - כפי שהדבר נעשה על ידו במקרה זה - כדי להראות כי הכרעתו אינה שרירותית וכי היא נתמכת באדנים מקצועיים. משכך, טענתם זו של המערערים במקרה דנן אינה נכנסת בגדר סעיף 14(ג) לתוספת השלישית.

אשר לשוויו של השטח המסחרי, המדובר גם כן, בהשגה על קביעה שמאית שאינה נכנסת לגדרו של סעיף 14(ג) לתוספת השלישית. יחד עם זאת אציין כי בהכרעתו, התייחס השמאי המכריע לשוויו של השטח המסחרי:

"ביחס למצב חדש ומצב קודם לא חל שינוי בשטח המסחרי ולכן זכויות הבניה למסחר זהות במצב קודם ובמצב חדש, שטחים אלה לא הובאו בחשבון במסגרת התחשיבים בשומה זו."

(סעיף 8.9 לשומה המכרעת, נספח ד לתשובת המשיבה לערעור היטל ההשבחה)

חדרי הגג:

לטענת המערערים היה על השמאי המכריע לקבוע כי מקדם האקויולנציה של חדרי הגג הינו 1.3 כפי שקבעו שמאי הצדדים.

דין טענה זו להידחות. כבר נפסק לא אחת כי סמכותו של השמאי המכריע אינה מוגבלת לשומתם של שמאי הצדדים. לעניין זה יפים הם דבריו של השופט ת. אור בע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הועדה המקומית, תק-על 2000(1), 851:

"סעיף 14(ב) לתוספת לחוק, קובע מנגנון לבחירת שמאי שלישי אשר שומתו תהיה מכרעת, מבלי שהחוק קובע כי על השמאי המכריע להיות קשור בדרך כלשהי לשומות השמאים מטעם הצדדים. לכאורה, כשמדבר החוק בשומה של השמאי "האחר", אשר נבחר על ידי בעלי הדין כשמאי מכריע, מדובר בשומה של שמאי זה על פי מיטב ידיעתו, נסיונו ומומחיותו. הצדדים בחרו אותו בשל הערכתם אותו כשמאי, ובודאי מתכוונים שיקבע את שומתו על פי מיטב שיקול דעתו. בנסיבות אלה, ובאין כל הסכמה דיונית בין בעלי הדין לגבי גבולות השומה של השמאי המכריע, אין עילה להגביל את סמכותו של השמאי לשומות של אחרים, אשר הוא אינו אחראי להן".

וראה דנ"א 1165/00 עזבון המנוח חיים היימן נ' הוועדה המקומית, תק-על 2000(2), 1592 ,עמ' 1593)

כעולה הן מהפסיקה והן מלשונו של סעיף 14(ב) לתוספת השלישית סמכותו של השמאי המכריע אינה מוגבלת לשומתם של שמאי הצדדים ושומותיהם אינן מגבילות את הכרעתו. שומתו יכול שתסתמך על שומותיהם של שמאי הצדדים אך לא בהכרח. שומתו של השמאי תהא מכרעת ועל כן דין טענתם של המערערים להידחות. יהא זה למיותר לציין כי מהטעמים האמורים לעיל לא מחויב השמאי המכריע לנמק הכרעתו ודי בכתיבה תמציתית של הטעמים שעמדו בפניו.

המחסנים וחדרי הספורט:

לטענת המערערים, בחישוב ההשבחה שנוצרה עקב בניית מחסנים וחדרי ספורט בנכס, היה על השמאי המכריע להביא בחשבון את החובה לבנות מרתפים כתנאי למימוש זכויות הבניה ואת עלות בניית המרתפים.

גם במקרה דנן טענתם של המערערים מהווה למעשה השגה על קביעה שמאית, שאינה נכנסת לגדרו של סעיף 14(ג) לתוספת השלישית. יהא זה למיותר לציין כי לא נקבע בתוכניות המתאר השונות ואף לא בשומה המכרעת כי הקמת המחסנים וחדרי הספורט מחייבים הקמת מרתפים. אך יחד עם זאת התייחס השמאי המכריע בהכרעתו לבניה ולשימוש במרתפים ובקומות מפולשות (ראה סעיף 5.3 לשומה המכרעת).

בשומתו המכרעת מנה השמאי המכריע את התכניות הרלוונטיות להקמת מרתפים: תכנית מתאר בי/403 החלה על מרחב התכנון של המשיבה הנוגעת להקמת מרתפים וקומות מפולשות (להלן: "תכנית בי/ 403"). מטרתה של תכנית בי/ 403 לקבוע, בין היתר, הוראות בניה ושימושים מותרים במרתפים והיא אינה מחייבת הקמת מרתפים, תכנית זו שונתה על ידי תכנית מתאר בי/ 403/ 1 (להלן: "תכנית בי/ 403/ 1"), בתכנית זו קובע סעיף 6 (6.1) לאמור:

"השימושים המותרים בקומות מפולשות: חניה, חדרי אשפה, מערכות אלקטרומכניות (ח. שנאים, ח.הסקה, ח. דוודים וכיוצ"ב) מחסן משותף לעגלות ילדים ואופניים, מחסן כלי גינה, מבואה, ח. מדרגות ושטח לפעילות פנאי וספורט לדיירי הבית בלבד."

סעיף 8.8 לשומה המכרעת קובע כי: "במצב תכנוני חדש יבוא בחשבון האפשרות לבניית מחסנים בקומת מרתף, תוך ביצוע הפחתה מתאימה. כמו כן יבוא בחשבון האפשרות לבניית חדר פנאי וספורט בשטח כ- 50 מ"ר תוך ביצוע הפחתה מתאימה."

לאור כל האמור לעיל דין טענת המערערים להידחות.

ראוי לציין כי בערעורם טענת המערערים כי השמאי המכריע השתית שומתו בדרך בה לא נתנה למערערים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם ולהביא ראיות מטעמם בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית, אולם טענה זו נזנחה בסיכומיהם ומהטעם הזה דינה להידחות. לא זאת כי אם אף זו, עיון בפרוטוקול הפגישה שנערכה אצל השמאי המכריע מעיד כי לצדדים הייתה הזדמנות נאותה להעלות טענותיהם ולהביא ראיות בפני השמאי המכריע.

לאור האמור לעיל דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ש"ח בצירוף מס ערך מוסף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן בלשכתי 15.2.06.

המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין.

שושנה אלמגור, שופטת

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן