במסגרת תמ"ש 11950/03 ניתנה החלטה על ידי בית המשפט לענייני משפחה לפרק השיתוף בנכס ולמנות כונס נכסים לביצוע פירוק השיתוף. ביום 29.6.04 נכרת חוזה לפיו מכרו המערערים זכויותיהם בנכס תמורת סך של 1,210,000 $ (להלן: "החוזה"). בהחלטתו אישר השופט י. גרניט את החוזה.

הצדדים היו חלוקים אשר לגובה היטל ההשבחה שעל המערערים לשלם, ועל כן הסכימו כי המחלוקת תועבר להכרעת שמאי מכריע בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לתוספת השלישית.

ביום 14.6.05 ערך השמאי המכריע ביקור בנכס, וביום 16.6.05 זימן את שמאי הצדדים לפגישה במשרדו על מנת לדון בשומה המכרעת (להלן: "הפגישה"). לפגישה הגיע השמאי מר ברק יורם מטעם המשיבה. בפגישה הציגו שמאי הצדדים טיעוניהם בנושאים אשר היו שנויים במחלוקת.

טענה נוספת שמעלים המערערים, הינה כי השמאי המכריע קבע שמקדם האקויולנציה של חדרי הגג הינו 1.5 כאשר לצורך חישוב שווי הנכס קבעו שמאי שני הצדדים כי המקדם הינו 1.3.

לעניין ההשבחה שנוצרה עקב בניית מחסנים וחדרי ספורט בנכס, היה על השמאי המכריע להביא בחשבון בשומתו את החובה לבנות מרתפים כתנאי למימוש זכויות הבניה ואת עלות בניית המרתפים.

זכות הערעור על שומתו של השמאי המכריע קבועה בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית הקובע כדלקמן:

לשון הסעיף מלמדת כי ניתן להשיג על החלטת שמאי מכריע רק מקום שמדובר בסוגיה משפטית או כאשר לא ניתנה למי מהצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיות בפני השמאי המכריע.

משכך, נשאלת השאלה האם ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות מטעמם בפני השמאי המכריע.

בת"א (תל-אביב-יפו) 2258/98 בטרטון פיתוח נ' עזבון עדי שילוני, תק-מח 2001(3) 5545, עמ' 5548 נקבע כי:

עולה כי זכות הטיעון בפני השמאי המכריע שניתנת לצדדים נובעת הן מכוח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית והן מכללי הצדק הטבעי.

האם למערערים עילה להשגה על החלטת השמאי המכריע.

לטענת המערערים היה על השמאי המכריע לקבל את שווי הנכס אותו קבעו בחוזה. לטענתם יש להעדיף את השווי שנקבע בחוזה, זאת בהסתמך על הכללים שקבעה הפסיקה בקשר לשומת נכס על ידי מנהל מס שבח. ואלה התנאים; כשמכירת הנכס נעשתה בכתב, כאשר התמורה נקבעה בתום לב- מבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים, וכי מנהל מס השבח שוכנע בשני התנאים האחרונים.

לעניין זה יפים הם דבריו של השופט י. אנגלרד בע"א 3632/01 סמיר חדיג'יה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, תק-על 2003(1), 11 ,בעמ' 13, על אף שהמדובר שם בערעור על החלטת ועדת ערר לפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963:

יש לדחות את טענת המערערים ולו מהטעם שלא הביאו בפני תימוכין או ראיה כלשהי להוכיח כי התמורה החוזית נקבעה בתום לב. הם לא הציגו ראיות לבסס טענתם כי שווי התמורה החוזית נעשתה בתום לב ומבלי שהושפעה מעובדות ונסיבות חיצוניות או אחרות או מיחסים מיוחדים בין הקונה לבין המוכר.

יתר על כן, מעיון בפרוטוקול הדיון שהתקיים בפני השמאי המכריע עולה כי המערערים היו מודעים לכך שהשמאי אינו מחויב וכבול לקביעת שווי הנכס על פי התמורה החוזית אך למרות זאת לא הביאו בפני השמאי ראיות להוכחת תום לב, העדר יחסים מיוחדים וכד':

על כן אין מקום להתערב בשומת שווי הנכס, השונה מהתמורה החוזית.

בסעיף 8 לשומה המכרעת מונה השמאי המכריע את העקרונות והשיקולים אשר הביאו להכרעתו בקשר לשווי הנכס; מיקום הנכס, נתוני החלקה וכדומה. אשר על כן המערערים לא הראו כי לא ניתנה להם הזדמנות לטעון בקשר לשווי הנכס ואף לא מצאתי שגיאה משפטית בהכרעת השמאי.

בנוסף, טוענים המערערים כי שגה השמאי המכריע בכך שלא נימק הכרעתו בדבר קביעת שווי הנכס בסכום הגבוה ב 32% משווי המכירה שנקבע בחוזה. טענה זו דינה להידחות. התוספת השלישית אינה קובעת הוראה מפורשת המחייבת את השמאי המכריע בהנמקה. הואיל והצדדים היו חלוקים אשר לשאלת גובה ההשבחה הסכימו לפנות לשמאי מכריע. עצם פנייתם מלמדת כי הם סומכים על ניסיונו ומומחיותו והוא אינו חייב לנמק הכרעתו. די לו לשמאי המכריע כי יכתוב בצורה תמציתית הטעמים שעמדו לפניו - כפי שהדבר נעשה על ידו במקרה זה - כדי להראות כי הכרעתו אינה שרירותית וכי היא נתמכת באדנים מקצועיים. משכך, טענתם זו של המערערים במקרה דנן אינה נכנסת בגדר סעיף 14(ג) לתוספת השלישית.

אשר לשוויו של השטח המסחרי, המדובר גם כן, בהשגה על קביעה שמאית שאינה נכנסת לגדרו של סעיף 14(ג) לתוספת השלישית. יחד עם זאת אציין כי בהכרעתו, התייחס השמאי המכריע לשוויו של השטח המסחרי:

לטענת המערערים היה על השמאי המכריע לקבוע כי מקדם האקויולנציה של חדרי הגג הינו 1.3 כפי שקבעו שמאי הצדדים.

דין טענה זו להידחות. כבר נפסק לא אחת כי סמכותו של השמאי המכריע אינה מוגבלת לשומתם של שמאי הצדדים. לעניין זה יפים הם דבריו של השופט ת. אור בע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הועדה המקומית, תק-על 2000(1), 851:

וראה דנ"א 1165/00 עזבון המנוח חיים היימן נ' הוועדה המקומית, תק-על 2000(2), 1592 ,עמ' 1593)

כעולה הן מהפסיקה והן מלשונו של סעיף 14(ב) לתוספת השלישית סמכותו של השמאי המכריע אינה מוגבלת לשומתם של שמאי הצדדים ושומותיהם אינן מגבילות את הכרעתו. שומתו יכול שתסתמך על שומותיהם של שמאי הצדדים אך לא בהכרח. שומתו של השמאי תהא מכרעת ועל כן דין טענתם של המערערים להידחות. יהא זה למיותר לציין כי מהטעמים האמורים לעיל לא מחויב השמאי המכריע לנמק הכרעתו ודי בכתיבה תמציתית של הטעמים שעמדו בפניו.

לטענת המערערים, בחישוב ההשבחה שנוצרה עקב בניית מחסנים וחדרי ספורט בנכס, היה על השמאי המכריע להביא בחשבון את החובה לבנות מרתפים כתנאי למימוש זכויות הבניה ואת עלות בניית המרתפים.

גם במקרה דנן טענתם של המערערים מהווה למעשה השגה על קביעה שמאית, שאינה נכנסת לגדרו של סעיף 14(ג) לתוספת השלישית. יהא זה למיותר לציין כי לא נקבע בתוכניות המתאר השונות ואף לא בשומה המכרעת כי הקמת המחסנים וחדרי הספורט מחייבים הקמת מרתפים. אך יחד עם זאת התייחס השמאי המכריע בהכרעתו לבניה ולשימוש במרתפים ובקומות מפולשות (ראה סעיף 5.3 לשומה המכרעת).

בשומתו המכרעת מנה השמאי המכריע את התכניות הרלוונטיות להקמת מרתפים: תכנית מתאר בי/403 החלה על מרחב התכנון של המשיבה הנוגעת להקמת מרתפים וקומות מפולשות (להלן: "תכנית בי/ 403"). מטרתה של תכנית בי/ 403 לקבוע, בין היתר, הוראות בניה ושימושים מותרים במרתפים והיא אינה מחייבת הקמת מרתפים, תכנית זו שונתה על ידי תכנית מתאר בי/ 403/ 1 (להלן: "תכנית בי/ 403/ 1"), בתכנית זו קובע סעיף 6 (6.1) לאמור:

סעיף 8.8 לשומה המכרעת קובע כי: "במצב תכנוני חדש יבוא בחשבון האפשרות לבניית מחסנים בקומת מרתף, תוך ביצוע הפחתה מתאימה. כמו כן יבוא בחשבון האפשרות לבניית חדר פנאי וספורט בשטח כ- 50 מ"ר תוך ביצוע הפחתה מתאימה."

לאור כל האמור לעיל דין טענת המערערים להידחות.

ראוי לציין כי בערעורם טענת המערערים כי השמאי המכריע השתית שומתו בדרך בה לא נתנה למערערים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם ולהביא ראיות מטעמם בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית, אולם טענה זו נזנחה בסיכומיהם ומהטעם הזה דינה להידחות. לא זאת כי אם אף זו, עיון בפרוטוקול הפגישה שנערכה אצל השמאי המכריע מעיד כי לצדדים הייתה הזדמנות נאותה להעלות טענותיהם ולהביא ראיות בפני השמאי המכריע.

לאור האמור לעיל דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ש"ח בצירוף מס ערך מוסף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין.