ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 23/10/2019
גרסת הדפסה

בר"ע 815/05 - מחוזי, היטל פיתוח

בנק ירושלים בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים ואח'


20/2/2006

בר"ע 815/05

המבקש:

בנק ירושלים בע"מ

נגד

המשיבים:

1. מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים

2. מוריה חברה לפיתוח ירושלים בע"מ

בבית המשפט המחוזי בירושלים

לפני: כבוד השופט אהרן פרקש

[20.2.2006]

פסק דין

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, הרשם מרדכי כדורי, מיום 15.5.05, בה קיבל את טענת המשיבים, כי חוב הוצאות הפיתוח של החייב כלפיהם ייפרע קודם לפירעון משכון הרשום לטובת המבקש-הבנק.

בטרם אדון בבקשה לגופה, אתייחס לשתי טענות מקדמיות אשר נטענו על ידי באי-כוח המשיבים.

א. איחור בהגשת בקשת רשות הערעור

1. ב"כ המשיב 1 – מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מינהל מקרקעי ישראל" או "המינהל") וב"כ המשיבה 2 – מוריה חברה לפיתוח ירושלים (להלן: "מוריה") טענו, כי יש לדחות את הבקשה על הסף, מן הטעם שהוגשה לאחר חלוף המועד הקבוע בתקנה 119(ה) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 (להלן: "תקנות ההוצאה לפועל"), וזאת ללא כל הסבר מניח את הדעת וללא בקשה להארכת מועד. הבקשה הוגשה חודש ימים לאחר מתן ההחלטה, בעוד שעל פי תקנות ההוצאה לפועל היה על המבקשת להגישה תוך 15 יום מהמועד האמור.

2. בהחלטתי מיום 3.1.06 איפשרתי לב"כ המבקש - הבנק להגיב לטענה זו, ותגובתה הארוכה והמפורטת הוגשה ביום 17.1.06, בה הודתה כי הבקשה הוגשה באיחור בשל טעות שלה, בכך שסברה, בטעות ובתום לב, כי המועד להגשת בקשה רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל זהה למועד הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סד"א") להגשת בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט שלום, היינו 30 יום, ולא מתוך זלזול בסדרי הדין או בבית המשפט. לטענתה, אף ב"כ המשיבים לא הבחינו בטעות, וייתכן כי טעו בעצמם, ולפיכך אף לא טענו דבר בעניין האיחור במסגרת תגובותיהם לבקשה לעיכוב ביצוע החלטה (בש"א 2123/05), ומשכך סברה כי זנחו טענותיהם בעניין זה. מכל מקום, במסגרת בקשתה ביקשה ב"כ הבנק להאריך המועד להגשת בקשה זו מטעמים שונים. לטענתה, בשנים האחרונות נוהגת מגמה מרוככת, לפיה אין לשלול בהכרח מתן ארכה בשל טעות שבדין, והיא מחייבת בדיקה, לפי נסיבות העניין ובהתאם לאינטרס הנגדי, לרוב – אינטרס ההסתמכות של בעל הדין האחר. לשיטתה, שילובם של העדר פגיעה באינטרס ההסתמכות של המשיבים, עם הצורך להכריע בסוגיה המשפטית החשובה העולה מהבקשה וסיכויים טובים לקבלת הערעור בסוגיה זו, מחייבים סטייה מטענות פרוצדורליות גרידא.

3. לאחרונה חל ריכוך של ההלכה הנוקשה בסוגיית הארכת המועד מחמת טעות שבדין (בש"א 6708/00 יוסף אהרון נ' אהרון אמנון, פ"ד נד(4) 702; רע"א 9073/01 יהודית פרנקו סידי נ' הרשות המוסמכת לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, תק-על 2002(1) 745). דברים שכתב כב' הרשם (כתוארו אז) ב. אוקון בעניין בקשה להארכת מועד לקיום דיון נוסף, יפים ונכונים הם גם לענייננו:

"לא ניתן להותיר אי מבודד של חוסר התחשבות בטעות שבדין, רק בתחום סדרי הדין. סדרי הדין הם משרת יעיל, אך אדון מסוכן. התעלמות מהם היא מסימני ההיכר של שיטה רופפת ופרומה, אך דבקות יתר, במקום בו נדרשת התחשבות, עלולה להיתפס כקפריזית ושרירותית. סדרי הדין נועדו לצנן אך לא להקפיא, לווסת ולנתב אך לא לשתק.

בסופו של יום, סדרי הדין נועדו להגשים זכויות מהותיות, ואלה צריכות לעשות את שלהן. גישה מהותית מרחיבה, שתום הלב הוא ממי התהום שלה, אינה יכולה להיות מלווה על ידי סדרי דין קפוצים ונוקשים יתר על המידה. התרבות המשפטית נבחנת לא רק על ידי הזכויות המוגנות. לעיתים דווקא דרכי הגישה הן המהוות בבואה אמיתית למצבו של המתדיין.

על כן, נראה כי אין לשלול בכל מקרה כל בקשה למתן ארכה בשל טעות בדין בנוגע למועד הגשת העתירה לדיון נוסף... מקום שעוצמת הפגיעה בציפיות... היא פחותה, ניתן יהיה להכיר בטעות. כך, למשל, ניתנה הארכת מועד מקום בו נתן בעל הדין הודעה לבעל הדין האחר, ביחס לכוונתו להגיש עתירה לדיון נוסף. ההודעה שללה את צפייתו של בעל הדין האחר להתגבשות "מעין חסינות" מפני המשך ההליכים (בש"א 2108/99 עזבון המנוח סמואל נ' אלינא אוריאלי, תקדין עליון 487 (1)2000)..." ׁ(בש"א 6708/00 הנ"ל, עמ' 705).

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, נחה דעתי, כי בענייננו מתקיימים "טעמים מיוחדים" להארכת המועד להגשת בקשת רשות הערעור, כמתחייב מתקנה 128 לתקנות ההוצאה לפועל, וזאת בהתחשב במכלול נסיבות העניין ובהן מידת האיחור, ציפיותיהם של בעלי הדין שכנגד, וחשיבותה של ההכרעה בשאלה העומדת על הפרק (ראה: בש"א 9159/04 ניסן חקשורי נ' משה בובליל ואח', תק-על 2004(4) 499, פיסקה 3 לפסק הדין). אבאר את נימוקיי.

ב"כ הבנק הודתה, בהגינותה, כי המקור לאיחור בהגשת הבקשה רובץ לפתחה. לדעתי, במקרה דנן, ניתן למחול גם על טעות מעין זו, שנעשתה בתום לב, בשל העדר האחידות בין תקנות סד"א ותקנות ההוצאה לפועל להגשת בקשת רשות ערעור, הגורמת לבלבול בקרב ציבור המתדיינים (בר"ע (מחוזי חי') 679/03 גיתית כפר שיתופי של משקי חירות בית"ר בע"מ נ' אביב ואח', תק-מח 2003(4) 1663; ע"א (מחוזי חיפה) 2780/01 נחום פרבר נ' קאדרי בסאם, תק-מח 2000(1) 7270; בש"א 6708/00 הנ"ל, עמ' 706). ראשית, לא נפגעה הציפייה הלגיטימית של ב"כ המשיבים ביחס לסופיות ההליכים (רע"א 9073/01 הנ"ל; בש"א (מחוזי נצרת) 1830/04 עלי חסן עודה ואח' נ' קשר הנדסה וצמ"ה בע"מ, תק-מח 2004(2) 3242; בש"א 3424/94 INTERLEGO A/S נ' EXIM LINES BROS. S.A ואח', תק-על 94(2) 1572; בש"א 10934/05 הסתדרות העובדים הכללית החדשה בא"י ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח', החלטה מיום 1.2.06, פורסם באתר בתי המשפט). ב"כ הבנק הודיעה לב"כ המשיבים, ימים ספורים לאחר קבלת החלטת ראש ההוצאה לפועל, על כוונתה להגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה ואף ביקשה את הסכמתם לבקשה עיכוב ביצוע ההחלטה (נספח ה' לתגובת הבנק מיום 17.1.06), אשר הוגשה יחד עם בקשת רשות הערעור, ובתגובה שהגישו המשיבים לבקשה לעיכוב ביצוע לא נטען מאומה לגבי נושא האיחור. הנה כי כן, הטעות במועד להגשת בקשת רשות הערעור נעשתה בטעות ובתום לב, ולא מתוך זלזול בצדדים, בסדרי הדין, או בבית המשפט. שנית, לגופו של עניין, השאלה העומדת לדיון במסגרת בקשה זו היא שאלה משפטית לא פשוטה, וכפי שיפורט להלן, לדעתי, יש לקבל את הערעור, ולבטל את החלטתו של ראש ההוצאה לפועל. דחיית הבקשה להארכת מועד בנסיבות אלו, פירושה פגיעה בזכויותיו המהותיות של הבנק. לתוצאה זו אין מקום, במיוחד כאשר פעל בתום לב.

אשר על כן, הנני מקבל את הבקשה להארכת מועד להגשת בקשת רשות הערעור ומאריך המועד עד ליום בו הוגשה. האיחור בהגשת הבקשה והצורך בקבלת תגובות ב"כ המשיבים בעניין זה, יובא בחשבון בעת פסיקת הוצאות הבקשה.

ב. אי צירוף ערובה לערעור

4. ב"כ המינהל ביקש לדחות הבקשה על הסף גם מן הטעם שהמבקשת לא צירפה לבקשה כל עירבון או ערובה להבטחת הוצאות המשיבים לפי תקנה 404(א) לתקנות סד"א. אין בידי לקבל טענה זו, שכן גם בעניין זה שונות תקנות ההוצאה לפועל מתקנות סדר הדין האזרחי, באשר הן אינן מתנות את הגשת בקשת רשות הערעור או הגשת ערעור בהפקדת עירבון או ערובה אחרת להבטחת הוצאות המשיב, אלא על פי החלטת בית המשפט שלערעור (ראה תקנה 120(ז) לתקנות ההוצאה לפועל). מכל מקום, מאחר שהמבקש הינו תאגיד בנקאי, אין חשש כי הוצאות שייפסקו כנגדו, אם ייפסקו, לא ישולמו ולפיכך מתייתר הצורך בהפקדת ערבות.

משנדחו טענותיהם המקדמיות של ב"כ המשיבים, אעבור לדון בבקשה לגופה.

רקע עובדתי וההליכים שקדמו לבקשה

5. בין החייב לבין המינהל נחתמו הסכם פיתוח והסכם חכירה, לפיהם רכש החייב זכויות חכירה בנכס מקרקעין (להלן: "הנכס"). לצורך מימון הרכישה, נחתם הסכם הלוואה בין החייב לבין המבקש (להלן: "הבנק"). זמן קצר לאחר מכן, נחתם הסכם הלוואה נוסף. לבקשת הבנק, ועל מנת להבטיח את שתי ההלוואות בבטוחה קניינית, שועבדו זכויותיו של החייב בנכס במשכון לטובת הבנק, וכן נתן המינהל התחייבות לרישום משכנתא, לטובת הבנק, לפיה עם רישום הנכס בלשכת המקרקעין תירשם גם המשכנתא על הנכס.

6. בספרי המינהל נרשמו זכויות החייב בנכס וכן נרשמו שתי משכנתאות בדרגה ראשונה בגין שתי ההלוואות כמפורט לעיל. בשלב מאוחר יותר, נרשמו בספרי המינהל גם שלושה עיקולים על זכויות החייב בנכס לטובת מוריה, על פי פסק דין שניתן לטובתה בגין חובו של החייב כלפיה בשל אי תשלום הוצאות הפיתוח, שהוגש לביצוע בהוצאה לפועל.

7. החייב לא עמד בהחזר התשלומים החודשיים בגין ההלוואות, וביום 11.1.00 הגיש הבנק ללשכת ההוצאה לפועל בקשה למימוש משכון. ביום 13.3.00 מינה ראש ההוצאה לפועל את ב"כ הבנק ככונס נכסים לצורך מימוש זכויות החייב בנכס (להלן: "הכונס" או "כונס הנכסים"). לאחר שנמצא רוכש לנכס, ובהעדר תגובת מוריה לבקשה לאישור המכר, אישר ראש ההוצאה לפועל את מכירת הנכס, אך זו בוטלה מאוחר יותר משלא עמד הרוכש בהתחייבויותיו. לאחר שנמצאו רוכשים חדשים לנכס הגיש הכונס בקשה נוספת לאישור המכר. בהעדר תגובת מוריה אף לבקשה זו, אושרה מכירת הנכס לרוכשים החדשים, וביום 13.2.02 ניתן צו אישור מכר לפי סעיף 34א' לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "הצו").

8. ביום 28.4.04, ולאחר השלמת ההליכים מול שלטונות המס, ביקש הכונס מהמינהל להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכשים החדשים על פי הצו. המינהל סירב בטענה, כי על הנכס קיים חוב בגין הוצאות פיתוח שלא שולמו למוריה על ידי החייב, וכי הנטל לתשלומו חל על הכונס והוא מהווה תנאי להעברת הזכויות בנכס.

9. לאחר התכתבות רבה נוספת בין הצדדים, הגיש הכונס לראש ההוצאה לפועל "בקשה לזימון לחקירה", בה התבקש המינהל להגיב מדוע אינו ממלא אחר הצו. בתום דיון שהתקיים בעניין זה, ונוכח התחייבות הכונס בדיון כי ישלם את הוצאות הפיתוח אם תינתן החלטה המורה לו לעשות כן, הורה ראש ההוצאה לפועל למינהל להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכשים החדשים וכן הורה על הגשת סיכומים בשאלת מעמדו של חוב הוצאות הפיתוח.

10. הצדדים הגישו סיכומיהם, ובהחלטה ארוכה ומנומקת מיום 15.5.05 דחה ראש ההוצאה לפועל את טענות הבנק, כפי שיפורטו בהמשך, והורה לכונס הנכסים לשלם את חוב הוצאות הפיתוח למוריה מתוך כספי התמורה ממכירת הזכויות בנכס, לפני התשלום לבנק על חשבון המשכון שמומש.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

11. לאור הסכמת הצדדים ומתוקף סמכותי בתקנה 120(א) לתקנות ההוצאה לפועל, תידון הבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

החלטת ראש ההוצאה לפועל נשוא הערעור

12. ראש ההוצאה לפועל קיים דיון מקיף בטענותיו המקדמיות של הבנק – טענת "השתק פלוגתא" וטענת "מניעות" – ודחה אותן לגופן. לעניין "השתק פלוגתא" קבע, כי לא מתקיימים כל התנאים לקיומו, בשל כך שמדובר בפלוגתא שונה מזו שנידונה בהליך הקודם, ובשל העדר זהות מלאה בין הצדדים בשני ההליכים, בכך שהמינהל לא נטל חלק בהליך הקודם.

לעניין טענת "מניעות" כלפי מוריה קבע, כי על אף שבקשות הכונס לאישור המכר הועברו לתגובת מוריה, לא ניתנה הדעת וממילא אף לא נתבקשה תגובתה של מוריה לשאלת מעמדו של אישור הזכויות שנתן המינהל בו צויין במפורש, כי קיים חוב בגין הוצאות פיתוח, שאלה אשר, לדעת ראש ההוצאה לפועל, היתה דרושה להכרעתו.

13. לגופו של עניין, קבע ראש ההוצאה לפועל, כי על פי הסכם החכירה בין החייב למינהל, התחייב החייב לשלם את הוצאות הפיתוח למוריה. עוד נקבע בהסכם האמור, כי החייב יהיה רשאי להעביר את זכויותיו על פי הסכם החכירה בכפוף להסכמת המינהל, הסכמה שתינתן רק לאחר מילוי חובותיו של החייב על פי ההסכם, לרבות תשלום הוצאות הפיתוח למוריה. לפיכך, כך נקבע, אילו היה החייב מבקש להעביר את זכויותיו, היה המינהל מתנה הסכמתו בתשלום הוצאות הפיתוח והיה רשאי לעשות כן, על פי הסכם החכירה, והואיל וכונס הנכסים בא בנעליו של החייב, חלות עליו אותן הגבלות החלות על החייב בהעברת זכויותיו בנכס, ועליו לשלם את הוצאות הפיתוח, כתנאי להעברה. לנושא זה הסתמך ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו על האמור בפסק דינה של כב' השופטת א. פרוקצ'יה ברע"א 7783/00 בנק הפועלים בע"מ נ' יאיר כהן ואח', תק-על 2001(4) 135.

ראש ההוצאה לפועל נימק את קביעתו גם בכלל לפיו "אין אדם יכול לתת יותר ממה שיש לו" ממנו עולה, כי כאשר ממושכנות לנושה זכויות החייב, לא משועבדות לו יותר זכויות משיש לחייב, הנושה אינו רשאי לממש אלא את אותן זכויות שיש לחייב, וטענות ההגנה שעמדו לחייבו של החייב כלפי החייב עצמו יעמדו לו גם כלפי מקבל המשכון, מכח סעיף 20 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967.

לסיכום, מסקנתו של ראש ההוצאה לפועל היתה, כי:

"מקבל המשכון כפוף אפוא לאותם תנאים החלים בעסקה שבין הממשכן ובין חייבו...

התוצאה היא אפוא כי כונס הנכס כפוף להוראות ההסכמים שבין מנהל מקרקעי ישראל לחייב ולכן לא ניתן להעביר את זכויות החייב בנכס ללא שמנהל מקרקעי ישראל ייתן לכך את הסכמתו, הסכמה שתינתן לאחר מילוי חובותיו החוזיות של החייב כלפיו [תשלום הוצאות הפיתוח – א.פ.]".

טענות הבנק

14. ב"כ הבנק, עו"ד לירון מזרחי, שבה על טענתה המקדמית שנדחתה על ידי ראש ההוצאה לפועל בעניין "השתק פלוגתא" כלפי המינהל וכלפי מוריה. לטענתה, בתיק הוצאה לפועל אחר שהתנהל בין הבנק לבין מוריה (תיק הוצאה לפועל מס' 4-99-28391-03 בירושלים), עלתה אותה שאלה משפטית שנידונה כאן, והוכרעה לטובת הבנק, ומשכך, מושתקים המשיבים מלשוב ולטעון טענותיהם בשאלה שהוכרעה.

ב"כ הבנק שבה וטענה לפניי גם טענת מניעות כלפי מוריה, אשר נדחתה אף היא על ידי ראש ההוצאה לפועל. לשיטתה, לאורך כל הליכי מימוש הנכס בהוצאה לפועל ניתנו למוריה הזדמנויות להגיב על בקשות הכונס והיא בחרה שלא לעשות כן, לפיכך, ומאחר שמכירת הנכס אושרה על ידי ראש ההוצאה לפועל וניתן צו אישור מכר על פי סעיף 34א' לחוק המכר, מוריה מנועה מלעורר טענותיה בשלב זה.

15. לגופו של עניין טוענת ב"כ הבנק, כי החלטתו של ראש ההוצאה לפועל עוקפת את דין הקדימה המהותי וגורמת לתוצאה של העדפת נושים שלא כדין. לשיטתה, הבנק הוא נושה מובטח, שכן חובו של החייב לבנק מובטח במשכון, והוא גובר על נושים רגילים אחרים של החייב, כגון חוב הוצאות הפיתוח של החייב למוריה, על פי פסק הדין והעיקולים שנרשמו מכוחו. יתרה מכך, בעת מתן ההלוואות המובטחות במשכון היה הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול וכיו"ב, על פי אישור הזכויות שהנפיק המינהל לבנק, והעיקולים לטובת מוריה נרשמו רק לאחר רישום המשכון.

לעניין זה מפנה ב"כ המבקשת לרע"א 2631/04 עיריית שדרות נ' עו"ד ברוך טופז, כונס הנכסים ואח', תק-על 2004(4) 2185 בו נדונה תחרות שבין חוב מובטח במשכון לבין חובות מיסי ארנונה ונקבע, כי זכותו של בעל החוב המובטח גוברת.

16. ב"כ הבנק חולקת גם על הקביעה, כי הכונס, הבא בנעלי החייב, כפוף גם הוא להסכמת המינהל ולתשלום הוצאות הפיתוח, ולא יכול להעביר יותר ממה שיש לו. לטענתה, על פי חוזה החכירה בין החייב למינהל התחייב המינהל להעביר לחייב את מלוא הזכויות בנכס בתנאי שהחייב ימלא את התחייבויותיו, לרבות תשלום הוצאות הפיתוח. לפיכך, החוב בגין הוצאות הפיתוח הוא חובו של החייב והוא אינו מהווה תנאי לקבלת הזכויות בנכס. החייב קיבל את מלוא הזכויות בנכס, ללא תנאי, הוא יכול לשעבדן, וכך עשה.

טענות המשיבים

17. ב"כ המינהל וב"כ מוריה סבורים, כי החלטת ראש ההוצאה לפועל נכונה היא, וכי יש לדחות את הבקשה, גם בכל הנוגע לטענת "השתק פלוגתא" ולטענת ה"מניעות".

לטענתם, המחלוקת המשפטית בענייננו נוגעת לשאלת "זכותו של מינהל מקרקעי ישראל להתנות את העברת הזכויות... בתשלום הוצאות הפיתוח, מעמדן של הוצאות אלו ומהותו של חוב הוצאות הפיתוח", כפי שהציג זאת ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו נשוא הבקשה. לשיטתם, על פי ההתחייבויות לרישום משכנתא שהנפיק המינהל לבנק כפופה ההתחייבות לתנאי ההתקשרות בין החייב לבין המינהל, והדבר מצוין באופן מפורש בהתחייבות. כמו כן נטען, כי על פי הסכם החכירה, זכויות החייב בנכס מותנות בתשלום הוצאות הפיתוח ואי תשלומן מהווה הפרה יסודית של הסכם החכירה ולפיכך צדק ראש ההוצאה לפועל בקובעו, כי המינהל רשאי להתנות הסכמתו להעברת הזכויות בנכס בתשלום הוצאות הפיתוח, וכי החייב אינו יכול לשעבד יותר זכויות משיש לו והכונס כפוף לתנאי העסקה בהן היה קשור החייב. לפיכך, הן החייב, הן כונס הנכסים הבא בנעלי החייב, והן הבנק שהסכים כי פירעון המשכנתא מותנה בסילוק כל חובות החייב למינהל, לרבות חוב הוצאות הפיתוח, כפופים להגבלת העבירות של הזכויות בנכס, דהיינו חייבים בתשלום הוצאות הפיתוח כתנאי להסכמת המינהל להעברת הזכויות.

דיון והכרעה

18. אומר כבר עתה, כי לדעתי דין הערעור להתקבל לגופו של עניין, ולפיכך, אינני נדרש לטענותיו המקדמיות של הבנק בדבר קיומו של "השתק פלוגתא" ובדבר "מניעות".

19. הנכס נשוא ערעור זה אינו רשום במרשם המקרקעין, והזכויות לגביו רשומות בספרי המינהל בלבד. חוזה החכירה בין החייב לבין המינהל לא העניק לחייב זכות קניינית של חכירה בנכס, אלא זכות חוזית – אובליגטורית כלפי המינהל לקבל את זכות החכירה, כאשר יירשם הנכס במרשם המקרקעין וניתן יהיה לרשום את הזכויות בו (ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', פ"ד נג(2) 218, 226). מהותן של הזכויות החוזיות אותן קיבל החייב נקבעה בהסכם החכירה בינו לבין המינהל. הסכם החכירה לא צורף לבקשה או לתגובות המשיבים, אך אין חולק, וכך גם עולה מהחלטת ראש ההוצאה לפועל, כי במסגרת הסכם החכירה הגביל המינהל את כוחו של החייב להעביר את זכויותיו בנכס, והתנה כל העברה של זכויותיו בקבלת הסכמת המינהל להעברה. אחד התנאים למתן הסכמת המינהל הינו, כי החייב ימלא את התחייבויותיו על פי ההסכם, לרבות ההתחייבות לשלם את הוצאות הפיתוח למוריה. ראש ההוצאה לפועל הסיק מכך, כי אם היה החייב מבקש להעביר את זכויותיו בנכס, אזי העברת הזכויות היתה מותנית במתן הסכמת המינהל, הסכמה שהיתה ניתנת רק לאחר תשלום הוצאות הפיתוח למוריה. למסקנה זו אין לי אלא להסכים. ממשיך ראש ההוצאה לפועל וקובע, כי מאחר וכונס הנכסים בא בנעליו של החייב, הרי שגם עליו חלה ההגבלה על העברת הזכויות, וגם הוא כפוף להסכמת המינהל. בכל הכבוד, עם קביעה זו אינני יכול להסכים.

20. הגישה המקובלת בפסיקה היא, כי כאשר בעל קרקע מחכיר את הקרקע או נותן לאחר זכויות שימוש בה ומטיל על מקבל הזכות תנאים מוקדמים באשר לעבירות הזכות, כי אז לא יוכל מקבל הזכות להעבירה לאחר בניגוד לאותם תנאים. המגבלה בעבירות הזכות הופכת להיות חלק מהותי מהזכות שהוקנתה עצמה (ראה: רע"א 7783/00 הנ"ל והאסמכתאות שם).

בענייננו, בעל הקרקע (המינהל), הטיל על מקבל הזכות (החייב), תנאי מוקדם באשר לעבירות הזכות והוא קבלת הסכמת המינהל להעברה לאחר תשלום הוצאות הפיתוח. לפיכך, מקבל הזכות (החייב) לא יוכל להעבירה לאחר בניגוד לתנאי זה. אילו ביקש החייב להעביר את זכויותיו בנכס מרצונו היה עליו לשלם את הוצאות הפיתוח כתנאי להסכמת המינהל להעברה.

השאלה המתעוררת היא, מהו הדין כאשר הזכויות בנכס הועברו שלא על ידי החייב, אלא על ידי כונס נכסים במכר כפוי, במסגרת הליכי הוצאה לפועל למימוש משכון על הזכויות בנכס – האם ההגבלה על עבירות הזכויות בנכס חלה גם על הכונס כך שנטל תשלום הוצאות הפיתוח חל על פדיון מכירת הזכויות לפני פדיון המשכון? השאלה אינה פשוטה כלל ועיקר והיא כרוכה בשאלות משפטיות מתחום דיני החוזים ודיני הקניין, לרבות דיני הקדימות בין נושים, ודומה, כי את התשובה לשאלה העקרונית ניתן להותיר לעת מצוא. עם זאת, ומבלי לקבוע מסמרות, סבורני, כי במקרה דנן, הצדק עם הבנק, ויש לדחות את טענות המשיבים. ואסביר.

21. לצורך קבלת ההלוואה הראשונה מהבנק, דרש הבנק מהחייב להמציא לו אישור ממינהל מקרקעי ישראל בדבר מצב הזכויות בנכס עבורו מתבקשת ההלוואה (להלן: "אישור זכויות"). על פי אישור הזכויות שהונפק על ידי המינהל ביום 26.1.98 (להלן: "אישור הזכויות הראשון") אישר המינהל כי הזכויות בנכס רשומות על שם החייב, על פי הסכם הפיתוח. כן צויין, כי נכון למועד הנפקת האישור, "אין שעבודים (התחייבות לרישום משכנתא, עיקולים, צווי מניעה, הסכמה למישכוני זכויות וכו') על הנכס" (נספח א' לבקשה).

22. בנוסף לאישור הזכויות, התבקש החייב להמציא מהמינהל "התחייבות לרישום משכנתא", ובה מתחייב המינהל לרשום את המשכנתא על הנכס, במקביל לרישום זכויות החכירה של החייב בלשכת רישום המקרקעין. ביום 4.2.98 הנפיק המינהל לבנק את ההתחייבות האמורה (נספח ג'1 לבקשה).

23. ביום 12.2.98, ועל יסוד אישור הזכויות הראשון וההתחייבות לרישום משכנתא, נחתם הסכם ההלוואה בין הבנק לחייב, במסגרתו מושכנו זכויות החייב בנכס במשכון לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה (נספח ב' לבקשה). כמפורט לעיל, החייב נטל הלוואה נוספת במסלול דומה, לאחר שניתנה התחייבות נוספת לרישום משכנתא מהמינהל ביום 19.7.98.

24. לאחר שהחייב לא עמד בתשלום החזר ההלוואה, ביקש הבנק להגיש בקשה למימוש המשכון ללשכת ההוצאה לפועל ולצורך כך הנפיק המינהל לבנק, לבקשתו, "אישור זכויות" מעודכן, ביום 28.2.00 (להלן: "אישור הזכויות השני"). על פי אישור הזכויות השני, רשומות הזכויות בנכס על שם החייב, וכן רשומות שתי המשכנתאות שנטל החייב (מיום 19.7.97 ומיום 4.8.98) ושלושה צווי עיקול, כמפורט לעיל (שני צווים נרשמו ביום 28.10.99 והשלישי נרשם ביום 31.10.99). צווי העיקול נרשמו על פי פסק דין שניתן לטובת מוריה נגד החייב בגין חוב הוצאות הפיתוח שהוא חב לה. עוד צויין באישור הזכויות השני, כי "לא הוסדרו הוצאות פיתוח עם חב' מוריה" . הערה זו לא נרשמה באישור הזכויות הראשון, שכאמור ניתן קודם לחתימה על הסכם ההלוואה עם הבנק.

25. כפי שפורט לעיל, עיקר טענת המשיבים היא, כי זכותם לקבלת חוב הוצאות הפיתוח עדיפה על פני זכותו של הבנק לקבלת כספי פדיון המשכון, וזאת מכוח האמור בהתחייבות לרישום משכנתא:

"התחייבות זו ניתנת לאחר שהסכמתם [הבנק – א.פ.] לכל אחד מהתנאים המצטברים הבאים ובכפוף להם:

1.א. בכל מקרה של מימוש המשכנתא לא תועבר הזכות המשועבדת אלא בכפוף לתנאי ההתקשרות החוזית...ובתנאי נוסף שכל התשלומים המגיעים למינהל ישולמו לו מתוך התמורה שתתקבל עקב העברת הזכות ורק היתרה של התמורה תשמש לפרעון חוב המשכנתא" (ההדגשות שלי – א.פ.)

מכוח סייג זה התנה המינהל את העברת זכויות החכירה בנכס על שם הרוכשים החדשים בתשלום הוצאות הפיתוח למוריה, שהם חלק מ"תנאי ההתקשרות החוזית", ומכוחו טוען הוא, כי על הכונס לשלם לו תחילה את הוצאות הפיתוח מתוך כספי פדיון המשכון, ורק היתרה תוכל לשמש לפירעון המשכון. בכל הכבוד, במקרה שלפניי לא אוכל לקבל טענה זו. גם אם אניח, מבלי להכריע בעניין, כי הבנק כפוף לסייג המופיע בהתחייבות לרישום משכנתא, ושמכוחו של סייג זה גוברת זכותו (החוזית) של המינהל לקבלת חוב הוצאות הפיתוח, על פני זכותו (הקניינית) של הבנק לקבל את כספי פדיון המשכון – הנחה שאיננה פשוטה כלל ועיקר – הרי שבענייננו אין המינהל יכול להיבנות מסייג זה בשל המידע החסר שמסר לבנק. במה דברים אמורים? כאשר הבנק שוקל אם ליתן הלוואה, שלהבטחתה משועבד נכס של הלווה, הוא כמובן מברר את מצב הזכויות של הנכס שישועבד. בענייננו, כיוון שהנכס טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, דרש הבנק מהחייב להמציא לו "אישור זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל, המנהל את הרישום. אישור הזכויות הראשון שהנפיק המינהל, היה "נקי" והוא אישר, כי החייב הוא בעל הזכויות בנכס וכי אין על הנכס כל עיקול, שיעבוד או זכות אחרת. הבנק קיבל את אישור הזכויות, והביא את האמור בו במסגרת שיקוליו למתן ההלוואה. כאמור, על יסוד אישור זה נחתם הסכם ההלוואה ומושכנו זכויות החייב בנכס. יש להניח, כי אילו ידע הבנק, לדוגמא, כי הזכויות בנכס כבר שועבדו לטובת בנק אחר, או כי קיים עיקול, צו מניעה או כל מכשול אחר שהיה יכול למנוע ממנו לממש את הנכס בעת הצורך, כי אז היה מסרב לתת הלוואה. רק באישור הזכויות השני, שניתן לאחר שניתנו שתי ההלוואות, נרשמה ההערה כי לא הוסדרו הוצאות הפיתוח עם מוריה. לו היתה נרשמת הערה דומה באישור הזכויות הראשון, עובר למתן ההלוואה על ידי הבנק, יש להניח שהיה מביא זאת בחשבון ומשקלל את השפעתו על רמת הסיכון לאי פירעון ההלוואה. ודוק. המינהל הוא שהנפיק את אישור הזכויות, רישום הזכויות מתנהל על ידו, והמידע בדבר הנכס מצוי בידו, לרבות המידע על קיומו של חוב הוצאות הפיתוח למוריה, אשר לא היה ידוע לבנק בשעת מתן ההלוואה. בנסיבות אלו נראה, כי מן הצדק להטיל את "חובת הגילוי" על המינהל, ומשלא "הזהיר" את הבנק בדבר קיומו של החוב, אין לו אלא להלין על עצמו.

זאת ועוד. המינהל סבור, כי זכותו לקבלת חוב הוצאות הפיתוח עדיפה על פני זכותו של הבנק מכוח המשכון, מכוח האמור בהתחייבות לרישום משכנתא. כפי שציינתי, הטענה אינה פשוטה, שכן למעשה, ההתחייבות מייצגת, לכל היותר, "הסכמה" חוזית בין הצדדים (אף שכאמור עולה גם השאלה האם אכן מדובר בהסכמה או שמא בהתחייבות חד צדדית של המינהל). קשה להלום, כי בנסיבות אלו ההתחייבות חוזית בין שני צדדים לחוזה, תגבור על זכותו הקניינית של הבנק מכוח המשכון. מכל מקום, אילו סבר המינהל כך היה עליו, לכל הפחות, להאיר את עיני הבנק, ולהעיר ההערה בדבר קיומו של החוב כבר באישור הזכויות הראשון, היינו, לציין באישור הזכויות, כי קיים חוב הוצאות פיתוח, אשר טרם נפרע על ידי החייב, וכי למינהל קיימת זכות קדימה אם לא ייפרע במלואו.

26. אשר על כן, דין טענת המשיבים בדבר קדימותם על פני המשכון להידחות, ודין החלטת ראש ההוצאה לפועל להתבטל. לפיכך, כספי פדיון המשכון יחולקו על פי דיני הקדימה המקובלים ועל פי אישור הזכויות השני, שהנפיק המינהל. ראשית תשולם יתרת ההלוואה שטרם נפרעה, ורק לאחר מכן, ייפרעו העיקולים, לפי סדר רישומם.

27. למעלה מן הצורך. לתוצאה זהה נגיע גם אם נלך בדרכי ההלכה הפסוקה בעניין מכירת נכס על ידי רשות, לפי הוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), החלה על מכירת הזכויות בנכס בהליכי ההוצאה לפועל. העיקרון הוא, כי רכישתו של נכס מעוקל בהליכי הוצאה לפועל מקנה לרוכש ביטחון ויציבות ברכישה. העיקרון בא לידי ביטוי בסעיפים 34א' ו-34ב' לחוק המכר, הקובעים כך:

"34א. מכירה על ידי רשות

נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי.

34ב. תחולת זכויות על הפדיון

שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס המשמשים ערובה לחיוב כספי ולפי סעיפים 34 או 34א אין להיזקק להם נגד הקונה, יחולו על הפדיון מן המכירה".

הרוכש מקבל את הנכס לבעלותו כשהוא נקי ומטוהר מכל שעבוד, עיקול, הגבלה וזכות אחרת בו, למעט שני חריגים: הראשון, זכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת, ותנאי המכירה לעניין זה קבועים בהודעת המכירה המתפרסמת לפי תקנה 66(א) לתקנות ההוצאה לפועל; והשני, זכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי, כגון זיקת הנאה (ד. בר אופיר, הוצאה לפועל, הליכים והלכות, מהדורה שישית, אפריל 2005, הוצאות פרלשטיין-גינוסר בע"מ, עמ' 488-489). שני החריגים אינם מתקיימים בענייננו, ולפיכך, הרוכשים החדשים זכו בזכות נקייה מכל הגבלה על הנכס, והם אינם חייבים בתשלום חוב הוצאות הפיתוח. מטעם זה הורה ראש ההוצאה לפועל למינהל להעביר את הזכויות בנכס על שמם, ולדון בשאלת החיוב הכספי בנפרד. אם כך, על מי מוטל נטל תשלום חוב הוצאות הפיתוח?

28. לטענת המינהל, התניית הסכמת המינהל להעברת הזכויות בנכס במילוי התחייבויותיו של החייב, לרבות תשלום הוצאות הפיתוח למוריה דרושה על מנת לפקח על כך שהחובות למוריה ישולמו על ידי החייב. למעשה, המינהל מודה כי מדובר במנגנון פיקוח על גביית כספים עבור מוריה, דהיינו – מדובר בזכות המשמשת ערובה לחיוב כספי (והשווה: בר"ע (מחוזי ת"א) 1294/01 חברת התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בע"מ נ' בנק מרכנתיל – דיסקונט בע"מ ואח', תק-מח 2002(3) 107, סעיף ח' לפסק הדין). זכותה של מוריה לקבלת חוב הוצאות הפיתוח מעוגן כיום גם בעיקולים שנרשמו על זכויות החייב בנכס, כמפורט לעיל. מכאן שתרופתה של מוריה מצויה בסעיף 34ב' לחוק המכר. הזכות לקבלת הוצאות הפיתוח איננה מקימה יריבות בין מוריה לבין הרוכשים החדשים, אך מוריה זכאית לפנות לראש ההוצאה לפועל ולתבוע את תשלום החוב מתוך פדיון המכירה (בר"ע (תל אביב יפו) 2900/03 עודד לב – כונס הנכסים על זכויות החייב משה כהן נ' כהן משה, תק-מח 93(2) 1251). כמובן, שומה על ראש ההוצאה לפועל לחלק את פדיון המכירה בין הזוכים השונים על פי טיב הבטוחות שבידיהם ועל פי סדרי הקדימה לפי כל דין (ד. בר אופיר, שם, בעמ' 491). פשיטא, כי העיקולים הרשומים לטובת מוריה נסוגים מפני המשכון הרשום לטובת הבנק, בהיותו נושה מובטח בשעבוד קנייני. לא נעלמה מעיני הטענה, כי אין בשיעורו של פדיון מכירת הזכויות כדי לכסות הן את מימוש המשכון והן את העיקולים לטובת מוריה, אך זהו סיכון שחל על נושה שאינו מובטח, לעומת נושה המובטח בבטוחה קניינית.

29. לאור התוצאה אליה הגעתי, אינני מוצא מקום להכריע בטענת הבנק, אשר מבקש לגזור גזירה שווה בין המקרה דנן לבין ההלכה בעניין ההקפדה על דיני הקדימות בין חוב ארנונה לבין משכון החלים על אותו נכס (השווה: רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4), 856; רע"א 2631/04 עיריית שדרות נ' עו"ד ברוך טופז - כונס נכסים ואח', תק-על 2004(4) 2185; רע"א 3437/01 עירית ראשון לציון נ' יהודה גרינהויז, תק-על 2002(2) 420).

סוף דבר

התוצאה היא, כי דין הערעור להתקבל והחלטתו של ראש ההוצאה לפועל מתבטלת. חלוקת כספי הפדיון ממכירת הזכויות בנכס תיעשהעל פי העקרונות שנקבעו בסעיף 26 לפסק הדין.

31. בנסיבות העניין, לרבות האיחור בהגשת הבקשה, ולמרות שהבקשה התקבלה – אין צו להוצאות.

32. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב בשבט תשס"ו (20 בפברואר 2006), בהעדר הצדדים.

אהרן פרקש, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן