ביהמ"ש העליון בחן את לשון תקנה 13 לתקנות ההסדרים (הנחה מארנונה), שקובעת שהזכות לפטור שמורה "למחזיק של נכס ריק", וקבע שאין הצדקה להטיל את החיוב בארנונה על "מחזיק" ומנגד להעניק את הזכות לפטור רק לבעלים. ביהמ"ש השווה בין תקנה 13 לתקנה 12 (העוסקת בפטור לבניין חדש שנסתיימה בנייתו ולא נעשה בו שימוש) וקבע שמדובר בנסיבות שונות, ושאך טבעי שהזכות לפטור בתקנה 12 מוענקת לבעלים. ביהמ"ש הסיק שאין כל מניעה עקרונית ששוכר נכס יוכל אף הוא ליהנות מן הפטור מארנונה לנכס ריק בהתאם לתקנה 13. עם כל הכבוד מדובר במסקנה "קשה" וגם שגויה.

המסקנה "קשה" מאחר והיא מעמיסה סיכון נוסף על משכיר, שגם כך נושא בסיכון יותר מאחשר שוכר. אם זו ההלכה ואם לא תתוקן תקנה 13, יצטרכו משכירים למצוא דרך למנוע משוכר את האפשרות "לבזבז" את הפטור, ויצטרכו למצוא את הדרך לייצר בטחונות לסיכון או לייצר שיפוי. ההחלטה המגדילה את הסיכון של המשכירים, תבוא לידי ביטוי בהעלאה של דמי שכירות במישרין או בעקיפין (דרך ייקור "עלות העיסקה").

כך במצב הקודם, היה יכול הפטור להינתן פעמים רבות במהלך תקופת בעלות ובכל פעם למחזיק אחר, אחת לתקופת החזקה. כך גם בעליו וגם שוכריו של הנכס יכלו לבקש פטור נכס ריק, ואף אחד לא פגע בזכותו של האחר. גם במקרה של בניין שבנייתו נגמרה היה יכול ם מחזיק שאינו בעלים לקבל את הפטור.

במסגרת הרפורמה שבוצעה בשנת 1993, בוטל הפטור שבסע' 274ב(ב), והוא נקבע מחדש בשינויים במסגרת תקנות 12-13 לתקנות ההסדרים (הנחה מארנונה). המחוקקים ביקשו לצמצם את היקף הפטורים. במקרה של בניין שבנייתו נשלמה ולא נעשה בו שימוש צמצמה תקנה 12 את הפטור רק לבעליו (בד"כ לקבלן). בצורה זו נשמר העידוד לבעלים או קבלן להשלים את הבניה גם אם הנכס לא נמכר או הושכר, וניתן תמריץ לקונה או שוכר לעשות שימוש בנכס. לגבי יתר המקרים צמצמה תקנה 13 את הפטור רק לפעם אחת לתקופת בעלות ולא פעם אחת לתקופת חזקה. אלא שהמחוקק לא דק פורתא בלשונו המילולית ונקב בביטוי "מחזיק".

במסגרת הצמצום הייתה כוונת המחוקק להותיר על כנו את הפטור לבעלים במקרים של העדר שימוש אולם לשלול את הפטור שניתן לכל יתר המחזיקים (לרבות שוכרים) במקרה שלא עשו שימוש בנכס. איזה הגיון או כוונה ניתן לייחס למחוקקים לפגוע דווקא בבעלים של נכס ולאפשר לשוכר אחד מבין שוכרים רבים לקבל פטור במקרה שלא יעשה שימוש בנכס? או לאפשר לשוכר "בעייתי" להתחמק למשל גם מתשלום דמי שכירות וגם להתחמק מתשלום ארנונה? לאפשר לפולש זכות לקבל פטור מארנונה על חשבון הבעלים?

המודעות לחלק מה"קושי" הביאה את ביהמ"ש העליון לקבוע שמן הראוי ליצור נוהל, כפי שהמליצה לכאורה ועדת הערר, לפיו תקבל הרשות המקומית את עמדת הבעלים לפני מתן הפטור לשוכר. אלא שהמלצת ועדת הערר הייתה שייקבע נוהל מסודר של קבלת הסכמת הבעלים. אם תקנה 13 מעניקה למחזיק (שאינו הבעלים) זכות לקבל את הפטור, כיצד ניתן לשלול ממנו את הפטור בשל עמדת או הסכמת הבעלים? אם הפטור קבוע למחזיק בחוק הרי עמדת הבעלים אינה יכולה להעלות או להוריד.

לסיכום, נקווה שביהמ"ש יעמיד הלכה ראויה על נכונה, ובינתיים מוטב לבעלי נכסים להיערך בהתאם.

_________

עו"ד ורו"ח פיני גלעד מתמחה גם במקרקעין ובמיסוי מקרקעין