ע"א 4457/98 - מחוזי, ארנונה

עא 4457/98

הענינים בהליך.

תביעת המשיבה נגד המערערת הוגשה לבית המשפט השלום בחיפה בשנת 1992. בתביעה, שהוגשה בסדר דין מקוצר, תבעה המשיבה תשלום חוב ארנונה כללית שבפגור, בגין נכס ברח' הספורט (הנכס) שהחזיקה המשיבה ואשר בהיותו ברשותה שימש כקולנע.

2.2. פסק הדין שעליו הוגש הערעור ניתן בשנת 1998.

2.3 ביום 2.3.04 הובא התיק בפני ההרכב על ידי המזכירות, תוך ציון העובדה שמאז 1999 לא נתקבלה הודעה של מי מן הצדדים.

לאור חוסר המעש נמחק הערעור ללא צו להוצאות.

2.4 המערערת הגישה בקשה לבטל את פסק הדין. בבקשה טענה כי לא נעשתה פניה למגשר וכי נוהל מו"מ בין באי כח הצדדים שלא הביא לפשרה. בהחלטה שנתנו ביום 2.5.04, ביטלנו את פסק הדין וקבענו מועד לדיון מקדמי בפני האב"ד.

2.5 בדיון המקדמי עלתה שוב הצעת הגישור מפי בא כח המערערת. בא כח המשיבה לא היה מוסמך להסכים ולפיכך נקבע שאם לא יוגש הסכם בדבר מגשר, יקבע הערעור לשמיעה. הודעה כזו לא הוגשה.

2.6 ביום 21.12.04 נשמעו טיעוני באי כח הצדדים, מהם יכולנו ללמוד כי יש סיכוי להבנה ביניהם. אפשרנו להם להודיע אם הגיעו להבנה ובמקרה שלא תושג – יוכל כל צד להשלים עיקרי טיעון בסיכומים בכתב.

לא הוגשה הודעה על הסכם וגם לא הוגשו השלמות לעיקרי הטיעון.

2.7 בא כח המערערת הגיש בקשה להתיר לו להגיש ראיות בערעור. הורינו להמציא בפנינו את הראיות כדי שנשקול את הבקשה. בין לבין הוגשו ההשלמות לעיקרי הטיעון.

3.1 ואלה העובדות כפי שהן עולות מפסק דינו של השופט גלובינסקי.

3.2 לאחר שמיעת ראיות, קבע השופט כי עדי התביעה ועדי ההגנה היו מהימנים בעיניו, פרט לעדה ענת אשרוב מטעם המערערת, שהעידה שמסרה את חוזה השכירות בין המערערת לבין השוכרת לעיריה. גרסה זו לא ראה השופט לנכון לקבל.

3.3 בסיכומים העלו הצדדים גם טענות לעניין סמכותו של בית המשפט להזדקק לתביעה. טענות אלה דחה השופט.

3.4 השופט הוסיף ודחה את טענת המערערת כי אין עוד זיקה לנכס בעקבות ההשכרה.

4.1 בהודעת הערעור חזר בא כח המערערת על הטענות שהועלו בערכאה ראשונה. בין השאר, הוא טוען שבית המשפט היה מוסמך לדון בטענות הנוגעות לסוג הנכס, לייעודו, לשימוש בו, להיותו ריק וכיו"ב טענות. לטענתו, שגה בית המשפט כאשר דחה טיעונים אלה בטענה של חוסר סמכות. עוד קבל על כך שבית המשפט לא דן בטענה שבעלת המקום היא עמותה ויש לראותה כ"ידה הארוכה" של המשיבה. לטענת המערערת, משהסכימה העמותה בכתב להעברת השכירות, די בכך כדי לראות את המשיבה כמי שקיבלה מידע על העברת החזקה בנכס לשוכרת.

4.2 עוד קבל בא כח המערערת על כך שהמשיבה הסתפקה בהבאת עד אחד שהביא תיק בודד ולא את כל החומר הנוגע לנכס והנמצא במחלקות השונות בעיריה. עוד טוען בא כח המערערת כי בית המשפט לא התייחס לראיות בדבר מעורבות אישית של מי שהיה אז ראש העיריה בהעברת החזקה בנכס לשוכרת.

5.1 בא כח המשיבה השיב לענין החובה לדון בטענות לגבי אופי השימוש בנכס בהפניה לסעיף 3(א)(2) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976.

5.2 עוד הפנתה המשיבה לכתב תביעה שהגישה המערערת נגד השוכרת בבית המשפט המחוזי, ובו תבעה מן השוכרת, בין השאר, לשלם את הארנונה. המשיבה טוענת שיש בכך משום עשיית עושר ולא במשפט. עוד מוסיף בא כח המשיבה ומצביע על כך שתביעת המערערת נגד השוכרת התבססה על דף החשבון שעליו ביססה המשיבה תביעתה נגד המערערת, ויש בכך כדי להשתיק את המערערת מכפירה בחשבון.

6.1 נפתח בבקשת המערערת להתיר לה להגיש ראיות בערעור.

6.2 לבקשתנו הוגשו לנו הראיות שמבקשת המערערת להגיש. אלה כוללות מפרט ("גרמושקה") שהוכנה עבור השוכרת. המפרט אינו נושא חתימות או תאריך, ואין עליו כיתוב או חותמת של המשיבה.

המסמכים האחרים נחלקים לשתי קבוצות: קבוצה אחת, מסמכים בתקופה הרלוונטית לחיובי הארנונה (עד 1992), שענינם נושא הפעלת תחנת הכבלים המתוכננת בנכס. בקבוצה השניה, מסמכים מהשנים 1993 עד 1997, העוסקים במצבו של הנכס, שהגיעו כדי המלצה להכריז עליו כעל מבנה מסוכן.

6.3 ברור שהמסמכים שאחרי 1991, (התביעה הוגשה ביום 18.2.92), המדברים במצב הנכס, אינם רלוונטיים להליך, שענינו – חוב ארנונה שקדם להגשת התביעה.

"לאחר שהוגש הערעור ולאחר שהתקיימו דיונים מקדמיים בערעור נתגלו לב"כ המערערת מסמכים המצויים בארכיון עיריית חיפה ומשרד מהנדס העיר...

6.4 מן הבקשה להתיר לה הגשת ראיות נוספות ומעיקרי הטיעון לשלביהם, עולה שהמערערת סבורה שהחובה להציג מסמכים אלה היתה מוטלת על המשיבה.

כך טוענת המערערת בהשלמת עיקרי הטיעון (השלמת המערערת) כי המשיבה לא הוכיחה שלא התקבלה אצלה הודעה על מצבו של הנכס, וכי העידה מטעמה רק "עובד חדש שלא הכיר את העובדות", בעוד שהיה עליו לחפש "הודעות שנתקבלו בעיריית חיפה בכללות (לדוגמא בלשכת ראש העיר, משרד מהנדס העיר, משרד מבקר בעיריה וכיו"ב)" (סעיף 3.5 להשלמת המערערת).

6.5 לא ברור לי מדוע סבורה המערערת שהיה על המשיבה להוכיח עובדה שלילית, לפיה לא נתקבלה הודעה על מצבו של הנכס (ובאותו הקשר – הודעה, שנקבע שלא נמסרה, על חילופי מחזיק), באף אחת ממחלקותיה, בעוד שעל המערערת היה להוכיח פוזיטיבית שהודעה כזו נמסרה?

6.6 אין בנימוקי הבקשה הסבר מדוע לא הזמינה המערערת עד ממחלקת מהנדס העיר להציג את המסמכים הרלוונטיים במהלך המשפט בערכאה הראשונה. כפי שעולה מן הבקשה, נמצאו המסמכים בארכיון, אולם בשנת 1992 וסמוך לה, השנים בהן הוגש ההליך והתנהל המשפט, היו המסמכים נגישים במחלקת מהנדס העיר, ולא היה אמור להיות למערערת, כבעלת ענין בנכס, קושי לעיין בהם.

6.7 גם לגוף הענין, אינני רואה כל נפקות לראיות אלה בהליך. הטענה היא שהן נועדו להוכיח שהעיריה ידעה על חילופי המחזיק (אתעלם מן הראיות המאוחרות שנועדו להוכיח מצבו של הנכס במועדים שאינם רלוונטיים).

7.1 לשון החוק ברורה וחד משמעית. כל אחד מן הסעיפים מורה למחזיק היוצא למסור "... הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה..." (סעיף 325), וכן "... חייבים המוכר... למסור לעיריה הודעה... (סעיף 326; ההדגשות הוספו).

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן-פרעונם לפני מסירת ההודעה."

7.2 כלומר, פרשנות מילולית פשוטה פוטרת את המחזיק היוצא, כמו גם את המחזיק בבנין שנהרס, מחובת הנשיאה בארנונה – אם מסר הודעה לעיריה על ההעברה.

7.3 פרשנות מילולית היא תחילת הדרך הפרשנית, ומכאן נמשיך ונבדוק את האפשרויות האחרות, ונשאל האם יהיה מוצדק לפטור את המחזיק היוצא מתשלום, אם "העיריה" "יודעת" על חילופי המחזיק, אפילו לא מסר הודעה לעיריה על החילופים.

7.4 נסיר מסדר היום כבר את האפשרות שהודעה כזו נמסרה על ידי השוכרת (המחזיק הנכנס). במקרה כזה ברור שאין העיריה יכולה לטעון שהמחזיק הקודם חייב להמשיך ולשאת בארנונות, מכיוון שלא הוא שמסר את ההודעה.

7.5 עוד צריך לסלק מסדר היום את הטענה כי ידיעתו של מחכיר הנכס, ועד הר הכרמל (הועד או המחכיר), שנטען שהיא עמותה השייכת למשיבה או קשורה בה, דינה כדין ידיעת המשיבה על שינוי מחזיק.

העד אשכנזי, איש הארנונות שהעיד מטעם המשיבה, נשאל על ידי בא כח המערערת בדבר מעמדו של הועד ולא ידע.

הראיה היחידה לענין מעמדו של הועד הובאה מפיו של העד יצחק משי, רוכש הנכס, שהעיד על ידיעתו מכח נסיונו כבעלים של קולנע אחר (מוריה), שבבעלות המשיבה.

7.6 לכאורה, הועד הוא אישיות משפטית. מערכת השיקולים של הועד כמחכיר, המתבקש לאשר העברת השכירות בנכס משוכר א' לשוכר ב', איננה קשורה בהכרח בשיקולי ארנונות. גם אם יש לועד קשר לעיריה, עובדה זו אינה הופכת אותו לחליפה של העיריה לצורך מסירת הודעות של שינוי מחזיק. לא נטען ולא הוכח שהועד נדרש לפעול בעניין הארנונה אצל העיריה.

7.7 כאמור, הטענות בדבר ידיעתו של ראש העיריה דאז על התוכנית לשנות את השימוש במבנה מקולנע למרכז למערכת טלויזיה בכבלים, לא הוכחו. אני מוכן להניח, לצורך הדיון, שיחידות שונות בעיריה, ובכללן מחלקת מהנדס העיר, ידעו על כוונה זו.

לצורך הדיון נעלה מעט למעלה ונעשה "Zoom Out". בעוד שקודם לכן התמקדנו בעיריה, נתמקד עתה במדינה. האם יסכים בר-דעת כלשהו, שידיעת משרד הבטחון, כי קבלן העובד בשירותו ומקבל ממנו תשלומים עבור העבודה, פוטרת את הקבלן מהגשת דו"ח למע"מ ולמס הכנסה?

7.8 נחזור ונעשה "Zoom In" ונתמקד במחלקות העיריה. העובדה שעסק חדש נפתח מול בניין העיריה אינה פוטרת את המחזיק מן החובה לקבל רשיון עסק, למרות שעובדי העיריה רואים מדי יום את העסק.

7.9 כך גם נקבע בפסקי דין רבים והם מובאים אצל רוסטוביץ "ארנונה עירונית" (מהדורה חמישית, 2001), כרך ג', עמ' 399). המחבר מביא (בספר הראשון בעמ' 283), תמצית של פסק דין שניתן בע"א 155/96, ובו טענה הנשומה כי מסרה הודעה בדבר העברת החזקה למחלקת רישוי עסקים לצורך הפסקת חיובה באגרת שלטים. המחבר מביא מפסק הדין את הקטע הבא:

7.10 סיכומו של דבר, המערערת לא הוכיחה את שהיה עליה להוכיח. דהיינו, שמסרה הודעה למשיבה על חילופי מחזיק.

7.11 בשולי הדברים צריך להוסיף כי למסירת ההודעה לעיריה יש חשיבות גם לצורך האפשרות לבדיקה מיידית של השינוי הנטען. כך הם הדברים לגבי חילופי מחזיק, שאז יש חשיבות למסירת ההודעה במועד שהמחזיק נכנס לנכס וניתן לגבות ממנו את הארנונה. לעומת זאת, אי מסירת ההודעה עשויה להקשות על גביה מהמחזיק, אם בינתיים עזב את הנכס או, כמו בעניננו, הוא חסר יכולת פרעון.

7.12 אלה פני הדברים גם בהודעה על בנין הרוס, המחייבת בחינה ובדיקה של מצבו של הבנין. בהקשר זה נזכיר את המבחנים שנקבעו לקביעת הפטור, למשל בר"מ 8749/04 יוסף לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, דינים עליון, כרך ע, 467, שם אישרה השופטת ביניש דברים שכתבה השופטת גילאור

"שנית, קבע בית המשפט כי מצבו של הבניין אינו עומד בשלושת המבחנים שקבעה הפסיקה לבחינת מצבם של בניינים אשר נטען כי יש לפטור את מחזיקיהם מתשלום ארנונה לפי סעיף 330 לפקודה: מצבו ההנדסי של הבניין, ההשקעה הכלכלית הנדרשת על מנת להשתמש בבניין למול שוויו וכן האפשרות או הכוונה לייעד את הבניין לשימוש כלשהו."

החשיבות של מיידיות ההודעה ברורה ממבחנים אלה.

8.1 מכאן לענין הנוסף שבמחלוקת והוא הטענות בדבר מסלול בירורן של טענות המערערת.

8.2 חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (חוק הערר) קובע מנגנון באמצעותו יכול מי שחולק על חיוב בארנונה להשיג ולערור על החיוב. המנגנון כולל שני שלבים, השגה (בפני מנהל הארנונה) וערר בפני ועדה. עוד מגביל חוק הערר, בסעיף 3, את נושאי המחלוקת עליהם ניתן להשיג ולערור. וזו לשון החלקים הרלוונטיים של סעיף 3(א):

"(א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו;

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;"

8.3 בהקשר זה נזכיר את סעיף 330 לפקודה, העוסק בפטור לבנין שנהרס, שצוטט למעלה בסעיף 7.1.

לטענת המערערת, דרישה לפטור מחמת היות הבנין הרוס אינה עוברת במסלול זה, שכן נדרשת רק הודעה לעיריה על מצבו של הבנין.

איני מקבל את הטענה. אם נדחית טענת המחזיק בדבר מצבו של הבנין, עליו לפנות למסלול ההשגה והערר. הדבר עולה מנוסחו של סעיף 3(2) לחוק הערר, העוסק בשימוש בנכס, וגם מהגיונם של דברים, שהרי השאלה אם "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו..." היא עובדתית-טכנית, והמקום הנכון לבירורה הוא בהליכי השגה וערר.

9. מניעות מחמת אי הגשת השגה?

9.1 האם חוסמת אי-הגשת השגה את הדרך בפני טענות נגד החיוב בגין אי-החזקה ומצבו של הנכס?

9.2 בשנת 1994 תוקן סעיף 3 לחוק הערר, בהוספת סעיף קטן (ג), שזו לשונו (ההדגשות הוספו):

"(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), [טענות בדבר החזקה בנכס] רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה."

"לא בהכרח מוציאה דרך ההשגה את האפשרות לפנות לבית-משפט, במיוחד כאשר מדובר בנושאים בעלי חשיבות עקרונית או בהבטחה שלטונית נטענת..."

9.3 בעקבות התיקון משנת 1994 הציג בית המשפט העליון (מפי השופט אנגלרד) את השיקולים שעל בית המשפט לשקול, בבואו לבחון אם ליתן רשות להעלאת הטענה אם לאו, וכתב את הדברים הבאים בע"א 4452/00 ט. ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עיריית

"הוראה זו [הוספת ס"ק (ג)] נועדה 'להקל על האזרח את 'מנעמי הבירוקרטיה' שבה הוא צריך לצעוד בנושא הארנונות' (דברי הכנסת מיום י"ט בתמוז התשנ"ד
(28.6.1994), חוברת ל"ו, ישיבה רל"ה, עמ' 8784).

נמצא כי משנת 1994 ואילך, דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה. מי שחויב בתשלום ארנונה ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה. פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול דעתו של בית המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנוייה בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), יש לשקול האם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים, הנטייה תהיה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-המקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה, המצריכות לעיתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות."

9.4 הנה כי כן, הפתח נפתח בחוק רק לטענות בדבר החזקה ולא לטענות אחרות, ובכללן אלו הנוגעות למצב הנכס ולטיבו.

9.5 המערערת לא הגישה השגה, ולפיכך אין היא ראויה להשמע.

10.1 אם נסכם, עניננו במערערת שהעבירה את השכירות בנכס לגוף אחר. באותו שלב לא חלקה על חובתה לשלם ארנונה לעיריה, לא על הסכום ולא על המועדים.

10.2 חמור מכך, כפי שעולה מפסק הדין החלקי של הרשמת, לא שולמה הארנונה גם לתקופה שקדמה להעברת הזכויות בנכס, והדבר מתיישב עם שיטת "שב ואל תעשה" בה נקטה המערערת. היא לא שילמה ארנונה, לא השיגה על החיובים, לא דיווחה על שינוי מחזיק ולא הודיעה על שינוי בנכס המצדיק פטור מארנונה לפי סעיף 330. רק כאשר נתבעה לשלם את חובות הארנונה, העלתה את כל הטענות האפשריות וכמה טענות שאינן אפשריות, כדי לנסות ולהתחמק מתשלום.

10.3 לאחר שעיינתי בדעותיהם של חברי, אני מצטרף לדעתו של חברי, השופט שיף (בציטוט מפסק דינה של חברתי האב"ד), לענין אי-הצורך להוכיח משלוח הדרישה בגין הארנונה.

1. קראתי את פסק דינו המנומק של חברי, השופט דר. נראה כי דעותינו חלוקות במספר סוגיות, כפי שיפורט להלן.

2. השאלות אליהן יש להידרש מצריכות מתן דגש רב יותר לנסיבותיו הספציפיות של העניין לפנינו, ועל כן מצאתי לנכון לפרט מעט את הרקע העובדתי.

3. בספרי המשיבה רשומה המערערת כזו שהחזיקה בנכס באותם זמנים, ועל כן, משלא נפרע חוב הארנונה, הגישה המשיבה ביום 18/2/92 תביעה כספית בסדר דין מקוצר נגד המערערת לתשלום החוב. כמפורט בפסק דינו של השופט דר, בקשת הרשות להתגונן שהגישה המערערת התקבלה באופן חלקי, והתביעה התנהלה בפני השופט א. גלובינסקי. התביעה התקבלה, והערעור עליה הוגש עוד ב-1998. מאז הוגש, התנהלו בתיק מספר ניסיונות לפתרון המחלוקת, בין אם במסגרת הליך גישור ובין אם במסגרת משא ומתן עצמאי בין הצדדים, אולם אלו לא צלחו ולא הבשילו לידי פשרה, הגיע יומו של הסכסוך להסתיים.

4. אני מצטרפת לדבריו של השופט דר ודוחה את הבקשה להגשתם של המסמכים העוסקים בהיותו של המבנה נטוש ומוזנח. הללו נושאים תאריכים מאוחרים לאלו הרלוונטיים לענייננו. כך גם אין טעם בהגשת המפרט, שאינו נושא כלל תאריך וחתימות.

5. תקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 מסמיכה את בית המשפט שלערעור להתיר הבאת ראיות נוספות בערעור כאשר בית המשפט סבור שכדי לאפשר לו לפסוק דרושה הצגת הראיה. יש ובית המשפט ייעתר להגשת ראיה נוספת, אפילו אי הגשתה במועד נבעה ממחדלו של בעל דין, במקרים בהם יש בראיה כדי לסייע לבית המשפט לעמוד באופן מלא על זכויותיהם המהותיות של בעלי הדין (ראו רע"א 1297/01 גיל מיכאלוביץ' נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נה(4), 577). בענייננו, נראה כי יש במכתבים כדי לתרום לביסוס ידיעתה הקונסטרוקטיבית של העירייה בדבר חילופי המחזיקים במבנה, ולחיזוק נוסף של מסקנותיי.

6. בנסיבותיו המיוחדות של ערעור זה, לאור הימשכותם של ההליכים בשל ניסיונות הפשרה והדחיות הרבות שנתבקשו נשמטת הקרקע מתחת לאותם רציונאלים בגינם אין לאפשר הגשת ראיות מאוחרת. לא אוכל כעת לדחות את הגשתן של הראיות בנימוק של יעילות הדיון.

7. המכתבים נושאים את החותמת "התקבל" של משרדי העירייה השונים, לפי העניין, ונמצאו בארכיון העירייה, ומכיוון שאין מחלוקת שאכן התקבלו, אני מוכנה לאפשר הגשתם ללא עד מאמת (ראו הרנון דיני ראיות חלק ראשון (תשל"ט), בעמ' 143). כוחם הראייתי יפה, כמובן, אך ורק לעצם ההתכתבות.

8. יש בראיות הנוספות כדי להמחיש את ההתעסקות ואת העניין הציבורי סביב האירועים המדוברים, כפי שיפורט בהמשך פסק הדין.

9. בית משפט השלום קבע, כי בהתאם לסעיף 3 לחוק הערר, מוקנית למנהל הארנונה, ואחריו לוועדת הערר סמכות ייחודית לדון בכל השגה על חיוב שעניינה השימוש בנכס וייעודו, ובית המשפט לא יידרש לטענות מסוג זה .

10. לטענת המערערת, במקרים מסוימים נתונה לבית משפט הסמכות לדון בהשגה על חיוב בארנונה גם בהליך של תובענה רגילה, על אף ייחוד הסמכות, לכאורה, למנהל הארנונה. לטענתה, המקרה שלפנינו הוא בעל חשיבות עקרונית, ועל כן נופל לגדר אותם מקרים והיה על בית המשפט להידרש, לגופו של עניין, לטענותיה בעניין השימוש בנכס, מצבו המצדיק פטור וכיוצא בזה. באשר לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), טוענת המערערת, שהביטוי "בניין שניזוק" מתייחס למצבו הפיזי של הנכס, ולא נופל ברשתו של סעיף 3 לחוק הערר, המייחד את הסמכות למנהל הארנונה עת מדובר בטענות הנוגעות ל- "סוג הנכס, גדלו או השימוש בו", המפורטים באותו סעיף. מנגד טוענת המשיבה, שסעיף 3 לחוק הערר קובע מסלול ייחודי להשגה על חיוב בארנונה. לטענתה, פניה לבית המשפט בעניין הגלום בסעיף 3, יכול ותיעשה באופן חריג רק באשר לעניין ההחזקה, ורק בדרך אותה התווה סעיף 3(ג) לחוק הערר, דהיינו – רק לאחר קבלת רשות להעלאת טענה זו. לטענתה, טענה לפי סעיף 330, העוסקת בנכס הרוס ובהתאם מגדירה את סוגו והשימוש האפשרי בו, נכנסת לגדר סעיף 3(א)(2), ואין להעלותה בבית המשפט.

11. השופט דר דן בסעיפים הרלוונטיים, וקבע כי אי הגשת השגה בדרכים שנסללו בחוק יוצרת מניעות מהעלאתן של הטענות כעת.

12. לדעתי הדברים אינם חד משמעיים. אין עוררין, שנישום הטוען כי הוא פטור מתשלום ארנונה – עליו נטל ההוכחה ועליו לפנות לערוץ המסוים שהוסדר לצורך עניין זה. יש להקפיד להגיש השגה על חיוב במועד, ולהקפיד על מיצוי זכויות בפני הערכאה שלה הסמכות והכלים המתאימים ביותר. "מקומה הטבעי" של השגה בהתאם לסעיף 3 לחוק הערר הוא במערכת הערר וההשגה המנהליות.

13. אולם, לשיטתי, משלא עשה כן הנישום, אין משמעות הדבר שבאופן אוטומטי נסגרים בפניו שעריו של בית המשפט, ובמקרים מתאימים יש להידרש לעניינו. על אף שהדבר לא יעשה על דרך השגרה, הרי יש ושיקולים דוגמת סוג הפגיעה, עיוות הדין שייגרם ומודעותו של האזרח להליכי ההשגה המנהלתיים הם שיכריעו את הכף.

14. בטרם הוספת סעיף 3(ג) לחוק הערר, לא נחסמה כליל האפשרות לטעון טענה מסוג אלו המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר גם בבית המשפט, אם כי אפשרות זו יוחדה לנושאים "בעלי חשיבות עקרונית" (ראו ע"א 6971/93 עיריית רמת-גן נ' קרשין, פ"ד נ(5) 478). לאחר תיקון חוק הערר, ובמסגרתו הוספת סעיף 3(ג), שוב נתעורר הדיון בסוגיה. כך למשל במסגרת ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773 (להלן: "עניין ט.ט. טכנולוגיה"), ממנו מצטט השופט דר בהרחבה, כחיזוק לקביעתו לפיה על פי התיקון יכולה לקום לבית המשפט, בתנאים מסוימים, סמכות מקבילה, רק כאשר הטענה היא בעניין החזקה בנכס. מבלי לקבוע מסמרות, יתכן וניתן לפרש את פסק הדין כחזרה על ההלכה הקודמת, בהקשר הרחב של כלל הטענות הגלומות בסעיף 3(א) לחוק הערר, ולומר שעל ידי הוספת סעיף קטן ג', התכוון המחוקק ליתן לטענת "אינני מחזיק" מעמד מיוחד (ראו בר"ע 631/05 כדורי אחזקות והשכרה נ' עיריית ירושלים, תק-מח 2005(2), 2590). אוסיף, כי בעניין אחר ציין הנשיא ברק, בהערת אגב, באשר לטענות לפי סעיף 3 לחוק הערר, כי לא בהכרח מוציאה דרך ההשגה את האפשרות לפנות לבית^-משפט (ע"א 2064/02 תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, פ"ד נ"ח 3, 111).

15. נראה כי ההסדר בחוק הערר אינו ברור דיו, וכלל השיטה לעניין תקיפת חיוב בארנונה הינה בעייתית. החייב בארנונה המעוניין לתקוף את חיובו הן בטענות שבאות בגדר סעיף 3(א) לחוק הערר והן בטענות שמחוצה לו מוצא עצמו נאלץ ללכת בשני מסלולים (ראו פסק דינו של השופט גרוניס בעע"מ 5640/04 מקורות חברת המים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, טרם פורסם, ניתן ביום 5/10/05).

16. כך או כך, בענייננו, יש לדון בהשגותיה של המערערת על חיובה.

17. באשר לטענות בדבר מצבו הפיזי של הנכס, יתכן שדיון בהן נדרש לאור הספק האם טענה על פי סעיף 330 לפקודת העיריות בכלל כלולה בגדר הטענות שמטופלות במסגרת סעיף 3(א) לחוק הערר. אמנם, יש טעם בטענה כי השגה מסוג זה מצריכה בדיקה עובדתית וטכנית, ואינה בעלת היבט משפטי מובהק ועל כן ייקל לבררה בערכאה המנהלית. אולם, לטעמי יש לפרש בצמצום את העניינים הנכנסים לגדר סע' 3 לחוק הערר על מנת שלא לפגוע בזכות הגישה לערכאות של האזרח.

18. בכל מקרה, דינה של הטענה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות להידחות לגופה, כפי שיפורט בהמשך הדברים.

19. טענתה העיקרית של המערערת היא כי העירייה ידעה שבתקופה הרלוואנטית לא החזיקה עוד בנכס. לטענתה, דבר ההסכם בינה לבין כבל נט, והפעולות שנעשו על מנת להכשיר את המקום לשידורי הכבלים היו ידועים למשיבה והיא הייתה מעורבת בדבר, על מחלקותיה השונות. מנגד, המשיבה טוענת, שהודעה בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות מעולם לא נמסרה, ושידיעתם של גורמים בעירייה על דבר ההסכם עם כבל נט, ובאופן משתמע על העברת החזקה בנכס הייתה ידיעה ברמה העקרונית בלבד, ולא קונקרטית. בכל אופן, לטענתה, לא מוטלת חובה על מחלקה המודעת ברמה העקרונית, ובאופן אינצדנטלי, לתכנון לחילופי המחזיקים בנכס, ליידע מחלקות אחרות, בלי שנתבקשה לעשות כן.

20. כפי שפורט בפסק דינו של השופט דר, מסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, ניתן ללמוד שחובת תשלום הארנונה של מי שחדל מלהחזיק בנכס תבוא לקיצה רק לאחר משלוח הודעה בכתב לעירייה. הרציונל העומד מאחורי הסדר זה הוא העברת נטל הבדיקה והעדכון של מצב החזקות בנכסים שונים מכתפיה של העירייה אל כתפיו של המחזיק.

21. הלכה היא, כי הנישום רשאי להוכיח, כי נמסרה הודעה בדרך אחרת או כי הגורמים הרלוונטיים בעירייה ידעו בפועל על מצבו של הנכס. לעיתים, ניתן ללמוד מהתנהגות הרשות המקומית כי ידעה בפועל על חילופי המחזיקים. בענייננו מדובר בנכס ציבורי מוכר – בית קולנוע מרכזי בכרמל.

22. המערערת טוענת, כי גורמים בעירייה ידעו בפועל על ההסכם עם כבל נט, וידעתם מהווה תחליף הודעה. המערערת תומכת טיעונה במכתב אשר צורף לבקשת הרשות להתגונן, וסומן א', ובראיות אותן ביקשה להגיש בערעור.

23. כפי שצוין לעיל, מגמתה של פקודת העיריות שלא להכביד על העירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה "מחזיק" לגבי נכס מסוים לצורכי ארנונה. בהתאם, אין להטיל על גורם בעירייה לשקול ולבדוק האם להודעה שהומצאה לו כדין בגדר תחומי סמכותו, עשויות להיות נפקויות גם בשטחי טיפולם של גורמי עירייה אחרים (ראו ע"א 155/96 עיריית נתניה נ' גרינברג עצים נתניה בע"מ, ארנונה עירונית פסקי דין, המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, כרך ג', עמ' 639 – המצוטט בפסק דינו של השופט דר; עמ"נ 168/02 ר.י.ו מהנדסים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ראשון לציון, תק-מח 2004(4), 2382).

24. אני תומכת בגישה הקוראת לרכך את הדרישה הקבועהבסעיף 325 לפקודת העיריות (ראו עמ"נ (חיפה) 330/03 אברהם סבג נ' עיריית חיפה – מנהלת הארנונה, תק-מח 2004(3), 3976). בהתאם לגישה זו, יש לנקוט בראייה רחבה המאזנת בין אינטרסים שונים, בין חובת הנישום לשלם את מיסי העירייה בזמן ובמלואם, לחובתה של העירייה לגבות את המיסים ולנהוג בתושביה בתום לב ובהגינות. לדעתי, תיתכנה נסיבות בהן תידרש המשיבה, כנגזרת של חובותיה לנהוג בהגינות, לבדוק באופן פעיל מדוע ארנונה על נכס מסוים אינה משתלמת. כך בענייננו.

25. אין דינה של דירת מגורים כדינו של נכס ציבורי מוכר, הממוקם בלב הכרמל. אם לגבי זו הראשונה יהיה נכון לומר, שחיוב המשיבה לעקוב באופן אקטיבי אחר ההחזקה בנכס, חלף חיוב המחזיק להודיע, מהווה הטלת נטל בלתי סביר על כתפיה, הרי שהיגיון זה מופר כאשר מדובר בבית קולנוע גדול ומוכר, הממוקם במרכז העיר. לא אוכל לקבל את הטענה כי המשיבה לא ידעה שבית הקולנוע הפסיק לפעול ולא ידעה את מצבו. כיצד יעלה על הדעת, שהעירייה לא תדע מי מחזיק בנכס ציבורי מוכר ומרכזי בתחומה? חוסר ידיעה כאמור מהווה מחדל הנובע אולי מחוסר אכפתיות של הרשות על ענייני הנכסים המשמשים את הציבור. ומשכך – מוחזקת העירייה כמי שידעה בפועל על חילופי המחזיקים ואינה יכולה כעת לדרוש מהמערערת לשאת בתשלום המגיע מן המחזיק בפועל באותה תקופה.

26. בראיות בהן תומכת המערערת את טיעונה – אותה התכתבות שפורטה לעיל, יש כדי ליתן חיזוק נוסף למסקנתי כי היה זה עניין מדובר ומהותי שנגע לעיר חיפה, וגורמים שונים היו מעורבים בכך ועודכנו בדבר. אין לקבל את הטענה כי העירייה לא הייתה מודעת כלל לדבר.

27. פסק דינו של חברי, השופט דר, משופע בדוגמאות שמטרתן להמחיש שתהא זו מדיניות משפטית בלתי ראויה לדרוש שידיעה של מחלקה אחת בעירייה תחייב את יתר המחלקות. לדעתי, יש לבחון כל עניין על רקע נסיבותיו הפרטניות. באשר לענייננו, אדגיש, כי לאור אופיו של הנכס המדובר, השימוש שנעשה בו בעבר, והשימוש לו יועד, קמה חובה לעירייה – על כלל מחלקותיה, לדעת על התרחשויות בסדרי גודל כאלה בתחומה, ולידע מחלקה כזו או אחרת על השינויים המתחוללים.

28. משלא נפרעו מספר הודעות תשלום, בהתחשב בטיב הנכס, באופיו הציבורי, ובגובה הסכום לתשלום, מן הראוי היה שהמשיבה תברר מצב החזקה בנכס.

29. טוענת המערערת, שמצבו של הנכס מצדיק מתן פטור לפי סעיף 330 לפקודה. לטענתה, אף אם ייקבע שלא מסרה הודעה בכתב על מצבו של הנכס, כנדרש בפקודה, הרי ידיעתה בפועל של העירייה אודות מצבו של הנכס שקולה למסירת הודעה. כמו כן, לטענתה, הפטור המוענק בסעיף הוא "אוטומטי" ותלוי הודעה בלבד, ובהתאם אינו מצריך בדיקה של העירייה.

30. הזכאות לפטור מארנונה על פי סעיף 330 מותנית בקיומם של שלושה תנאים מצטברים: הבניין ניזוק במידה שלא ניתן להשתמש בו; אין משתמשים בו; נמסרה הודעה בכתב לרשות המקומית. התנאי הראשון הוא הקשה ביותר ליישום ובוודאי שמצריך הפעלת שיקול דעת, משום שהזכאות לפטור תלויה במידת הנזק. בפסיקה נקבעו מבחני עזר רבים שמטרתם להעריך האם התנאי מתקיים. אין די בכך שנכס נטוש ומוזנח כדי לזכות בפטור, ובוודאי שאין די בטענה בעלמא כי הוצאת כסאות בית הקולנוע גרמה לנכס נזק עד כי לא ניתן לשבת בו. על הטוען לפטור לפי סעיף 330 להוכיח טענתו. כך, למשל, על ידי צירוף חוות דעת הנדסית לפיה הנכס מסוכן או על ידי צירוף חוות דעת של שמאי בנוגע לשוויו של הנכס לעומת עלות השמשתו (לפירוט המבחנים ויישומם ראה פסק דיני בעניין עמ"נ (חיפה) 341/03 יוסף לוי, עו"ד נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, תק-מח 2004(3), 1079). המערערת לא הביאה בפני בית משפט השלום ראיות על מצבו של הנכס מהן ניתן היה ללמוד האם נזקיו מזכים בפטור. ובכל מקרה, בענייננו לא מתעורר הצורך להידרש לעניין, שכן ממילא לא מתקיים התנאי השלישי – הוא מסירת ההודעה לעירייה.

31. טוענת המערערת, כי המשיבה ידעה דבר מצבו של הנכס, וידיעתה מהווה תחליף הודעה. גם כאן, פועלים אותם רציונלים, והמטרה שלא להטיל על כתפי הרשות מעמסה רבה מדי. בהתאם, אם מתברר כי בפועל היו לעירייה נתונים אודות מצב הנכס בעת משלוח חיובי הארנונה, אזי יש לתת למחזיק את הפטור. על הנישום מוטל נטל הראייה ועליו להוכיח את ידיעת הרשות.

32. בענייננו, לא עמדה המערערת בנטל הראייה. המערערת טוענת באופן עמום כי "נמסרו לה (לעירייה) הודעות על מצבו של הבניין ולא הייתה היא, כרשות ציבורית, רשאית להתחמק מהצגת כל המסמכים והראיות שברשותה". אולם המערערת אינה מצביעה על מסמך קונקרטי שנשלח ומבקשת לגלותו.

33. אין ללמוד מידיעתה הקונסטרוקטיבית של העירייה לגבי ההחזקה בנכס את ידיעתה לגבי מצבו הפיזי של המבנה. אפילו ידעה המשיבה כי לא מתנהל יותר בית קולנוע בנכס, אין הדבר מעיד על כך שהמקום אינו ראוי לשמש לדבר אחר. הפטור שבסעיף 330 לפקודת העיריות נועד לנסיבות קיצוניות בהן מצבו הפיזי של הנכס כה חמור עד כי אין היגיון כלכלי בהשמשתו, או שמבחינה הנדסית הבניין עלול להתמוטט או לגרום סכנה לנמצאים בו, וכיוצא בזה - פרמטרים המעידים כי הנכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו". לא ניתן להסיק מידיעתה של העירייה כי הקולנוע הפסיק לפעול ושהחזקה בנכס הועברה לכבל נט לשם הפיכת המקום למוקד שידורי כבלים, כי ידעה מצבו הפיזי של הנכס. כאמור, ידיעה כזו אינה קמה ללא עריכת בדיקות מקצועיות, שאין לדרוש מן העירייה לקיימן ביוזמתה.

34. על כן, טענתה של המערערת שהיה לפטור אותה מתשלום ארנונה לפי סעיף 330, נדחית.

35. לא מצאתי להתייחס לטענותיה האחרות של המערערת.

36. לו תשמע דעתי, דינו של הערעור להתקבל חלקית. המערערת תישא בחוב הארנונה רק בעבור ששת החודשים מיום 1/4/90 ועד 1/10/90. הסכומים ישאו הפרשי ריבית והצמדה כחוק.