 גרסת הדפסה
פסיקה וחקיקה במיסוי מקרקעין
עידכונים - פברואר 2006
מאת:
פנחס גלעד,
עו"ד רו"ח
8/3/2006
הקדמה
הגיליון הראשון של עדכונים (ינואר 2006) זכה לתגובות אוהדות רבות.
בגליון הנוכחי נוספה פסיקה בנושא מס שבח ופיצויי הפקעת מקרקעין, וכמו כן מספור כדי להקל על ההתמצאות והפניה אלינו.
מה זה עידכונים?
ב- עידכונים תמצאו את השורה התחתונה של הפסיקה בתחום מיסוי המקרקעין ונושאים קרובים. כמו כן תמצאו איזכור לדברי החק éקה הרלבנטיים שנתפרסמו ברשומות במהלך החודש החולף.
ב- עידכונים נעשה מאמץ לכלול רק את אותם חידושים שיש בהם עניין.
עידכונים הוא דיוור ישיר ללקוחותינו או למי שעשויים לגלות בו עניין, והוא נשלח אליכם ללא חיוב וללא התחייבות מצידכם. אם אינכם מעוניינים לקבל את עידכונים אנא הודיענו בחוזר ונסיר אתכם מרשימת התפוצה.
ניתן לשלוח אלינו בקשות לפרטים נוספים, שאלות או תגובות ללא התחייבות מצידכם או מצידנו.
אם קבלתם את עידכונים בהעברה מצד שלישי, מוטב לשלוח לנו מייל עם בקשה לצרפכם לרשימת התפוצה, כך תהנו מ- עידכונים במישרין.
הדרך המומלצת ליצור עימנו קשר היא באמצעות הדואר האלקטרוני pini@pinigilad.com.
הזכויות ב- עידכונים שמורות ומוגנות, עם זאת הנכם מוזמנים להעביר אותו הלאה כפי שהוא או לצטט חלקים ממנו תוך איזכור המקור.
עידכונים הוא כללי ונועד למתן מידע בלבד. ואין בו להוות יעוץ או תחליף ליעוץ או ייצוג או חוו"ד פרטניים. אין לפעול אך ורק בהסתמך על האמור בו ללא בדיקת נסיבות המקרה והדין.
עידכוני פסיקה
מס שבח
1. "התחשבנויות" של מנהל מס שבח
כאשר מנהל מס שבח טעה והפריז בקביעת שווי הרכישה בעסקה הוא אינו יכול "לתקן/לקזז" את הטעות בהפחתה של שווי הרכישה בעסקה למכירת יתרת הזכויות. פריסה לאחור של שבח ריאלי מתייחסת לכל סכום השבח הריאלי בעיסקה והמנהל אינו רשאי לצמצם את הפריסה רק לחלק מהנכסים שנמכרו בעיסקה.
כך נקבע ע"י ועדת ערר בחיפה.
2. ניכוי הוצאות השבחה
תשלום ליורשים אחרים בעיזבון להסיר התנגדותם לקיום צוואה כדי למנוע שיהוי ועיכוב ניכר באפשרות למימוש מקרקעין הוא בבחינת הוצאות השבחה מותרות בניכוי בעת חישוב השבח. אם כלל העיזבון נכסים נוספים, יש לנכות רק חלק יחסי.
כך סבורה ועדת ערר בתל אביב יפו
פיצויי הפקעת מקרקעין
בימ"ש עליון
3. מירוץ ההתיישנות בפיצויי הפקעה
חוק ההתיישנות חל על תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.
כך נפסק ע"י ביהמ"ש העליון. שופטי ההרכב נחלקו אשר למעוד ממנו מתחיל מועד ההתיישנות והתיק יועבר לדיון נוסף בפני הרכב שיקבע הנשיא.
בימ"ש מחוזי
4. אין פיצויים בגין צו "סגירה"
לא מוטלית על המדינה חובה של המשפט הציבורי לשלם פיצויים בשל מקרקעין שהופקעו ו/או שנפגעו שלא בדרך של הפקעה, כתוצאה מפרסום צו סגירה מכוח תקנה 125 לתקנות ההגנה. לא קיימת גם חובת פיצוי מכח דיני עשיית עושר כאשר ההליך הוא כדין.
כך נפסק ע"י בימ"ש מחוזי בת"א-יפו. תוצאה "קשה" שקשה להסכין איתה. ניתן לדעתנו לטעון גם אחרת.
6. התיישנות של טענת הגנה
נפגע צריך להעלות טענת הגנה של הפחתת שווי של חלקה ששווייה "הופחת" כמשמעות מונח זה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, כבר בשלב הפקדת התוכנית במסגרת ההתנגדויות לה. ניתן בנסיבות מסויימות להעלות את הטענה גם בשלב ההפקעה.
כך נפסק ע"י בימ"ש מחוזי בת"א-יפו. הושארה פתוחה השאלה האם ההפקעה עולה על 40% צריכה להבחן לנוכח שטח החלקה בכללותה, או לנוכח שטחה של תת החלקה.
בימ"ש שלום
7. ריבית פיגורים על פיצויי הפקעה
ריבית על פיגור בתשלום פיצויים שנקבעו ע"ס הסכמה להפקעת הקרקע בשלמות (ללא שלב ביניים של פיצויים לפי סעיף 197) היא 1.5% ולא 4% !!!
כך נפסק ע"י בימ"ש שלום בהרצליה. יוצא שלעיתים עשוי להיות לרשות תמריץ להפר הסכם לתשלום פיצויים. יש לתת לכך את הדעת בכל שלבי הטיפול בתיק, וניתן למנוע תוצאה זאת.
8. סילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים
העברה רצונית היא העברת מקרקעין ע"יי הבעלים לרשות המפקיעה לצרכי ציבור, ללא תמורה, מתוך הסכמה ולא בדרך של הפקעה. לא ניתן לנקוט בקיצורי דרך. תוכנית יכולה ליעד קרקע להפקעה ולהסמיך רשות להפקיעם, אולם זאת יש לעשות בהליכים הקבועים בחוק.
כך פסק בימ"ש מחוזי בחיפה. הרשות חוייבה בדמי שימוש ראויים.
ארנונה
בימ"ש מחוזי
9. סמכות עניינית בתביעת השבה
תביעות כספיות להשבת ארנונה יש להגיש לבימ"ש אזרחי מוסמך בהתאם לסכום התביעה.
כך עולה מפס"ד של בימ"ש מחוזי בתל-אביב-יפו. לא הייתה תמימות דעים בין השופטים אשר לשאלה, האם יידרש בימ"ש אזרחי לתביעתו של נישום שהסתמך תחילה על חזקת תקינות דרישות התשלום, ולא נקט בהליכי ההשגה הערר והערעור. מוטב לא לסמוך על הרשויות ולבדוק לעומקן את דרישות התשלום במסגרת פרק הזמן שמוקצה בחוק (90 ימים).
10. חבות בארנונה על בעלים מכח חזקת השיתוף
בן זוג שזכאי להירשם כבעל מחצית מזכויות בן זוגו בנכס חייב בארנונה, מוטב לו לבדוק במועד את חיובי הארנונה בגין הנכס ככל שהם חלים על הבעלים, ולנקוט במועד בהליכים הקבועים בחוק.
כך עולה מפס"ד של בימ"ש מחוזי בחיפה. שאלה מעניינת היא האם ישא בן הזוג בחבות הארנונה ממועד הירשמו כבעל זכויות? ממועד מתן פסה"ד המצהיר/הקבוע את זכויותיו? או שמא קודם לכן?
בימ"ש שלום
11. חיובי ארנונה במקרה של סכסוך בין משכיר לשוכר שעזב
הימנעות של משכיר לקבל לידיו את מפתחות המושכר או הימנעותו מלפרוץ למושכר שננטש וכו' לא ימנעו לעיתים את הקביעה שהוא ה"מחזיק" החייב בארנונה.
כך קבע בימ"ש שלום בהרצליה
12. הוצאות ושכ"ט לעירייה
העובדה שתביעה לגביית ארנונה הוגשה בטרם נשלחו דרישות תשלום לנישום, עשויה לשמש הגנה ראויה כנגד פסיקת הוצאות ושכ"ט לטובת הרשות המקומית.
כך עולה מפס"ד של בימ"ש שלום בתל-אביב-יפו.
13. חיוב בלתי חוקי בהוצאות משפטיות
לא ברור מה המקור לכלול "הוצאות משפטיות" בתביעה משפטית לגביית ארנונה.
כך עולה מפס"ד של בימ"ש שלום ברמלה.
14. מועד להגשת השגה
בהעדר דרישת תשלום לא קונה מנהל הארנונה סמכות ייחודית ע"פ חוק הערר ובימ"ש רשאי להדרש לטענות.
כך נפסק ע"י בימ"ש שלום ברמלה. עוד עולה שאין לרשות זכות לגבות "הוצאות התראה".
15. טענות בבימ"ש בדבר סיווג ושטח
לעיתים ניתן להעלות בבימ"ש טענות בדבר סיווג ושטח אף אם לא הוגשה השגה.
יש לפרש בצמצום האפשרי את מניעת זכות הגישה לערכאות יש חשיבות לפגמים פרוצדורליים בפעולת הרשות (בהודעות החיוב)
16. דרכי פעולה
גם אם רשות מקומית הגישה תביעה כספית לגביית ארנונה בטרם ניתנה החלטה בהשגה, יש להמשיך בהליכים הקבועים בחוק, שכן ביהמ"ש האזרחי לא יטה לטענות שניתן היה להעלותן שם.
כך עולה מפס"ד של בימ"ש שלום ברמלה.
17. קיזוז נזקי עבודות מארנונה
נזקים שנגרמו לנישום בשל עבודות הרשות המקומית באיזור הנכס הרלבנטי אינם ניתנים לקיזוז מחיובי ארנונה.
כך סבור בימ"ש שלום בירושלים. יש גם דעה שונה.
18. ערבות אישית לפרעון שטרות לסילוק חוב לרשות מקומית
מקום שאדם חותם ערבות אישית על גבו של שיק אחד מתוך סדרת שיקים שניתנו לרשות מקומית לסילוק חובות, הוא עשוי להימצא ערב אישית לכל .
כך סבור בימ"ש שלום ברחובות. יש גם דעה שונה. כך או כך, אם נקבעת ערבות על שיקים ללא חתימה עליהם, יש לנקוט משנה זהירות כאשר מסכימים לערוב לחלק מחיוב לעיריה.
19. חבות מחזיקים במשותף
פרשנות סעיף 316 לפקודת העיריות חלה גם על מחזיקים במשותף
כך פסק בימ"ש שלום בת"א. חזקה משותפת בנכס היא מציאות אפשרית ובמקרה כזה הרשות יכולה לתבוע את כל המחזיקים ביחד ולחוד על מלוא החוב. חזקתו של כל אחד מהמחזיקים
מתפשטת על כל הנכס והרשות המקומית רשאית לגבות את מלוא הארנונה מכל אחד מהם. כל אחד מהם חייב במלוא הארנונה.
20. גביית ארנונה מבעלי שליטה
גביית הארנונה מבעלי השליטה אינה תלויה בשווי נכסי החברה, וזאת מן הטעם שהוראת סעיף 119א(ג) אינה חלה על גביית ארנונה בהתאם לסעיף 8(ג) לחוק ההסדרים.
כך סבור בימ"ש שלום בראשל"צ עם כל הכבוד הראוי אנו סבורים שחלק זה של פסה"ד שגוי. ככלל גביית ארנונה מבעלי שליטה אינו עומדת בניגוד לחקיקת היסוד והיא עומדת בתנאי פסקת ההגבלה. לא ניתן לגבות מבעלי שליטה חובות ארנונה אשר נוצרו קודם לכניסתו לתוקף של החוק. לא ניתן לגבות מבעלי שליטה תשלומי חובה אחרים. גביית
21. טענת העדר חבות
בבקשת רשות להגן נגד היטלי פיתוח אין די לטעון באופן כללי להעדר חבות בטענה שהנתבע אינו בגדר בעלים או מחזיק של הנכס נשוא החיוב.
כך נפסק ע"י בימ"ש שלום בירושלים. מקום שקיימת חובת פרסום בעיתונות אין חובה לבצע פרסום דווקא בשפה הערבית .
22. כימות טענה בר"ל נגד חלק חוב
כאשר טענת הגנה בבר"ל היא כלפי חלק מהחוב הנתבע יש צורך לכמתו.
כך נקבע גם בבימ"ש שלום בבאר שבע
23. פטור מארנונה
פטור מארנונה אינו ניתן באופן אוטומטי ויש לבקשו,
כך סבור ביהמ"ש השלום ברמלה. לאישור שר הפנים לצרכי פטור יש תוקף מכאן ולהבא. אנו סבורים ששאלת הרטרוספקטיביות של אישור/הכרה בגוף פטור מורכבת יותר.
היטל השבחה
24. שמאי אינו כבול למחיר או לשומות שמאי הצדדים
שמאי מכריע אינו כבול למחיר חוזי של נכס, ושומתו אינה מוגבלת בשומות שמאי הצדדים.
כך נקבע ע"י בימ”ש השלום בת"א. די לשמאי מכריע שיכתוב בצורה תמציתית הטעמים שעמדו לפניו כדי להראות כי הכרעתו אינה שרירותית וכי היא נתמכת באדנים מקצועיים.
25. שמאות מכרעת של השבחה מהקלה
בהעדר תכנית מפורטת ביחס למצב הקודם, ביצוע השמאות, ואופן עריכת ההשוואה בין מצב קודם למצב לאחר ההשבחה נתונה לשיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע, על פי מיטב השכלתו, מומחיותו ונסיונו. השיקולים המקצועיים של מלאכת השמאות אינם בגדר נקודה משפטית המהווה בסיס לערעור.
כך נפסק ע"י בימ”ש השלום בכפר סבא. שמאי מכריע אינו מוסמך להכריע בשאלה המשפטית של שימוש בסמכויות ועדה מקומית והצורך להיזקק להליך של הקלה (האם סטיה מתכנית אושימוש בסמכות לפי תקנון התכנית). יש ממש בטענה נגד שומת השבחה שהוצאה בחלוף שנה ממועד אישור הקלה והוצאת היתר בניה.
26. פטור/זיכוי מהיטל השבחה
ניתן לערער על שומה מכרעת בטענה לזיכוי או פטור מהיטל השבחה בשל דרישת תכנונית (ציפוי קשיח). לגופו של עניין לא ניתן לתת פטור/זיכוי ללא קביעה בחוק.
כך נפסק ע"י בימ”ש השלום בחיפה
אגרות והיטלי פיתוח
בימ"ש מחוזי
27. תובענה ייצוגית בגין כופר חניה
אין להכיר בתובענה לגבי חוקיות "כופר חניה" כתובענה ייצוגית בין היתר לאור הלכת א.ש.ת.
כך עולה מפס"ד של בימ"ש המחוזי בת"א-יפו. כיום חוקק חוק בנושא תובענות ייצוגיות.
28. עלויות פיתוח ע"פ הסכם עם הרשות המקומית
צריכה להיות התאמה בין הוצאות הפיתוח של הרשות המקומית לבין הסכומים שנגבים על ידה בהסכם ביצוע תשתית פיתוח שנחתם ביחס לפרוייקט בנה ביתך על קרקעות שנרכשו ממנהל מקרקעי ישראל.
כך נפסק ע"י בית במשפט המחוזי בחיפה. הרשות המקומית חוייבה בהשבת סכומים עודפים. פס"ד זה מעודד כל מי ששילם הוצ' פיתוח עבוד מגרש/יחידה לבדוק שמא נגבו ממנו סכומים ביתר.
בימ"ש שלום
29. אין לסלק על הסף תביעת השבה
אין לסלק על סף תביעת השבה בטענה שהנישום התחייב לשאת באגרות והיטלי הפיתוח בהסכם עם הרשות.
כך נפסק בבימ”ש השלום באשדוד
30. תשלומי חובה לא מוכרים ותנאים להשבה
ככלל רשות מקומית אינה זכאית לגבות תשלומי חובה שלא נקבעו בדין (למשל "אגרת פחי אשפה"), אולם היא זכאית לגבות תשלום חובה שלא ע"פ חוק ("תשלום עבור זכויות מים") במידה והדבר נשען על הסכם בו התחייב לכך הקבלן (גם אם אינה צד להסכם).
כך נפסק ע"י בימ”ש השלום בפתח תקוה. כדי שאפשר יהיה לדרוש השבה מוטב תמיד להביע מחאה, שכן גם אם התשלום נעשה לשם קבלת היתרים לא תמיד יהא הדבר בגדר אילוץ. על רשות מקומית הטוענת לשינוי מצב לרעה כסיבה לאי השבת תשלומי חובה שנגבו ביתר להוכיח טענה זאת במסכת ראייתית מפורטת ומשכנעת, המוכיחה את הפגיעה, היקפה והשלכותיה.
31. הליכי סף בתביעה פס"ד הצהרתי
לא ניתן לבקש לקבל על הסף תביעה לפסה"ד הצהרתי בדבר התיישנות זכותה של רשות מקומית לדרוש אגרות והיטלי פיתוח.
כך נקבע ע"י בימ”ש השלום בנצרת.
32. אחריות להתקנת קו ביוב
רשות מקומית או תאגיד הביוב מטעמה עשויים להתחייב בהסכם פיתוח להקים קו ביוב עד לקו מגרש. גם קו זה הוא בבחינת "ביב פרטי".
כך סבור בימ"ש שלום בירושלים. פס"ד זה מביע למעשה דעה (שיש להרהר עליה) שביב פרטי עשוי להיות גם חלק מקו ביוב שחורג משטח המגרש.
33. סדרי דין
גם כאשר מועלית טענה כלפי עצם החבות בתשלום חובה יש לפרט כדבעי טענות כלפי גובה החיוב (ככל שיש כאלו).
כך עולה מפסק דינו של בימ”ש השלום בחיפה
34. הוכחת אי סבירות תעריף היטל
נדרשת תשתית הולמת של עובדות, ראיות וחוו"ד של מומחים כדי להוכיח אי סבירות בתעריף היטל ביוב המושתת, על תחשיב מקצועי.
כך עולה מפס"ד של בימ”ש השלום בנתניה
עידכוני חקיקה
חוקי עזר חדשים ותיקונים לחוקי עזר
חוק עזר לבאר יעקב (מניעת מפגעים ושמירת הסדר והניקיון), התשס"ו2006-
חוק עזר לאלעד (שירותי השמירה), התשס"ו2006-
חוק עזר לאכסאל (אגרת ביוב), התשס"ו2006-
חוק עזר לאכסאל (היטל ביוב) (תיקון), התשס"ו2006-
חוק עזר לטבריה (שירותי קבורה נוספים), התשס"ו2006-
חוק עזר לחצור הגלילית (ביוב), התשס"ו2006-
חוק עזר למודיעין-מכבים-רעות (אגרת ביוב), התשס"ו2006-
חוק עזר לכאבול (היטל ביוב), התשס"ו2006-
חוק עזר לחוף הכרמל (הריסת מבנים מסוכנים) (תיקון), התשס"ו2006-
חוק עזר לקדימה-צורן (אגרת ביוב), התשס"ו2006-
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
-
ארנוננה בעיריות מאת: שי שרה
16/3/2006
-
ת ב ו ר ך מאת: מולי אופיר
10/4/2006
|
|
| 
אודות ARNONA
