א. מסלול חייב - מתיר ניכוי ההוצאות, וזיכוי בגין המס ששולם בחו"ל.

ב. מסלול מס מופחת של 15% - המס משולם מס על ההכנסה בניכוי פחת ללא ניכוי הוצאות וללא זיכוי מהמס החל בחו"ל.

א. מסלול הפטור

משנת 2006 יש פטור על הכנסה עד לסך 3,830 שקל חדש לחודש. תקרת הפטור היא ניידת, ועל כל שקל של הכנסה מהשכרת דירות (לרבות כאלו שאינן מזכות בפטור) העולה על תקרת הפטור, תופחת התקרה בשקל. לפיכך על הכנסה מהשכרת דירות בסכום כפול מהתקרה לא יינתן פטור כלל.

פקודת מס הכנסה מאפשרת לשלם מס בשיעור של 10% ללא הגבלת תקרה, בכפוף לכך שאין מדובר בהכנסות שהן הכנסה מעסק לנוכח כמות הדירות או סכומי ההכנסה.

התנאים הם, שהמשכיר הוא "יחיד" לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית, ושהדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל. אין חשיבות לכך אם השוכר הוא יחיד או תאגיד.

במסלול זה אין לנכות פחת או הוצאות אחרות, ואין זכות לקיזוז, לזיכוי או לפטור.

בחישוב מס השבח במכירת הדירה, יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת, או של ההפחתה שניתן היה לנכותו אלמלא האיסור לנכותו במסלול זה. במקרה של מכירה בפטור ממס שבח, אין משמעות להוראה זאת.

יש לשלם מקדמות שוטפות תוך 30 יום מקבלת ההכנסה, או במסגרת תשלום המקדמות השוטפות.

במסלול זה מותר ניכוי ההוצאות לרבות פחת, ריבית על הלוואה, הפרשי הצמדה על הריבית ששולמה, והוצאות אחזקה אחרות. מסלול זה חל תמיד על חברה ויחידים אשר ההכנסה מהשכרה היא עסק.

כאשר ההכנסה מהשכרה למגורים היא מתחת לתקרת מהפטור, בסך 3,830 שקל חדש, או מעט מעליה, מומלץ לבחור במסלול הפטור. בדרך כלל, אין כלל טעם לשלב את מסלול של פטור עם מסלולים אחרים.

מסלול המס המופחת של 10% מתאים למי שהכנסותיו גבוהות מהתקרה, והן אינן הכנסה מעסק. מסלול זה אינו מתאים כאשר הפחת וההוצאות יביאו לחיוב מס בסכום נמוך יותר, כגון במקרים של דירות שבהן הפחת והריבית עולים על ההכנסה או הם בשיעור משמעותי ממנה.

יש לבחון ולמיין את הנכסים לפי הרווח לאחר פחת והוצאות כגון ריבית.

נכסים שההוצאות עליהן גבוהות, או נכסים יקרים שהפחת משמעותי ביחס להכנסה מדמי השכירות, מומלץ לסווגן במסלול הרגיל.

בנכסים שבהם שיעור ההוצאה ביחס להכנסות נמוך, כגון נכסים ותיקים או נכסים שנרכשו בהון עצמי, מומלץ לבחור במסלול מס מופחת.

בחירה במסלול המס המופחת חייבת להיעשות מראש, משום שהתנאי לתחולתה הוא תשלום המס תוך 30 יום מיום קבלת ההכנסה או עם תשלום המקדמות. אין כל מניעה, כי בכל שנה ושנה יבחר המשכיר מסלול שונה.

המסלולים לחיוב במס בגין הכנסה בישראל וחו"ל הם נפרדים, וניתן לשלב בין מסלולים אלה ללא הגבלה.

____________
המחבר הוא שותף במשרד טורוק עפרוני רואי חשבון