מדובר בבקשתו השנייה של הכונס בסוגייה האמורה. זאת לאחר שהסדר שאושר במסגרת הבקשה הראשונה לא יושם על ידי הצדדים בעקבות מחלוקת ביניהם.

הכונס מונה ביום 5.8.2003 ככונס נכסים זמני לחברה, ויום 5.11.2003 הפך מינוי זה למינוי קבוע.

החברה הייתה בעלת זכויות החכירה לדורות (מהוונת) במקרקעין הידועים כחלקים מחלקות 10, 39, 40 , 41 ו – 184 בגוש 6364 וחלק מחלקה 94 בגוש 6365, המהווים יחד מגרש עליו קיים מבנה בן שלוש קומות בקרית אריה שבפתח תקוה (להלן :"המקרקעין").

בתאריכים 15.3.2004 ו – 14.6.2004 אישר בית המשפט את מכירת המקרקעין על ידי הכונס לחברת ל.א. שטרית נכסים בע"מ (להלן : "הרוכשת").

מכירת המקרקעין בוצעה על ידי הכונס במסגרת מימוש שעבוד קבוע שרבץ על המקרקעין לטובת בנק הפועלים, בנק לאומי לישראל והבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (להלן: "הנושים המובטחים").

במסגרת הסכם המכר, אשר אושר על ידי בית המשפט, נקבע כי יתרת התמורה תשולם על ידי הרוכשת לקופת הכינוס כנגד המצאתם של מסמכים ובכלל זה אישור העיריה כאמור לעיל.

על החלטתו של השמאי המכריע הוגש ערעור מטעם העירייה וערעור שכנגד מטעם הכונס. במסגרת הערעור דרשה העיריה את החזרת ההכרעה לידי השמאי המכריע. במסגרת הערעור שכנגד השיב הכונס לכתב הערעור וכן העלה טענות נוספות כנגד העיריה. הכונס טען בכתב הערעור שכנגד כי נודע לו בדיעבד שהשמאי המכריע מועסק תדיר ובאופן קבוע על ידי העירייה. לכן יש לפסול את החלטתו מאחר ונפל בה פגם אתי. כמו כן טען הכונס כי בדיעבד נודע לו אודות קיומה של שמאות אחרת, על פיה הוסכם בין העיריה לבין החברה כי במכירת המקרקעין כפי שהם לא יוטל היטל השבחה.

ביום 10.5.2005 הגיש הכונס לבית משפט זה את הבקשה הראשונה אשר במסגרתה עתר כי אורה לעיריה למסור לידו לאלתר את האישור לרישום עסקת המכר, ולחילופין כי אורה לרשם המקרקעין לרשום את העיסקה גם ללא קבלת האישור.

במסגרת החלטה מיום 6.7.2005 נתתי תוקף להסדר בין הצדדים לפיו תמציא העיריה לכונס את האישור, בכפוף להמצאתם של כתבי שיפוי על ידי הנושים המובטחים.

ביום 15.9.2005 קיבל סגן הנשיא בבית משפט השלום בפ"ת, כב' השופט גלדס, את ערעורו של הכונס לענין היטל ההשבחה וקבע כי השמאות המכרעת בטלה. בהתאם לכך הורה סגן הנשיא כי על העירייה להשיב לכונס כל סכום שקיבלה על פי השמאות המכרעת וכן הורה על מינויו של שמאי מכריע חדש. עוד קבע כב' סגן הנשיא כי הסכום אשר יושב על ידי העירייה יוותר בקופת הכינוס, ולא יעשה בו שימוש עד להכרעה של השמאי המכריע אשר התמנה על ידו.

ביום 9.10.2005, לאחר שהצדדים נחלקו בעמדותיהם באשר לנוסח כתב השיפוי אשר יומצא על ידי הנושים המובטחים לעירייה, הגיש הכונס את הבקשה השנייה נשוא ההחלטה הנוכחית.

לתמיכה בטענתו הפנה הכונס, בין היתר, לבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית פד"י מ"ג (1) 89 ; למאמרם של המלומדים נוימן וקפלן "מועד החיוב בהיטל השבחה במצב של חדלות פרעון"; לרע"א 2531/04 עירית שדרות נ' עו"ד ברוך טופז תק- על 2004 (4), 2185 ; לבר"ע 782/05 שאול וולפשטיין בע"מ נ' עירית פתח תקוה (טרם פורסם) ולע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 (בפירוק מרצון) ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון פד"י נ"ה (4) 769, בשינויים המחויבים.

עוד טען הכונס במסגרת הבקשה כי בפועל אין כל חבות בהיטל השבחה, כי העירייה הכירה בהעדר חבות כאמור וכי העירייה מחזיקה עדיין בסכום היטל ההשבחה, לגביו נקבע בהחלטת כב' ס' הנשיא גלדס כי יישמר בקופת הכינוס עד להכרעה בסוגית היטל ההשבחה.

עוד טען הכונס כי הנושים המובטחים נכונים להמציא כתב שיפוי בנוסח שצורף על ידו כנספח ב' 1 לבקשה.

במסגרת תגובתה התנגדה העירייה לבקשה בטענה כי החיוב לתשלום היטל ההשבחה נוצר עקב עסקת המכר שנחתמה בין הכונס לבין הרוכשים.

העירייה טענה כי היא עצמה ביקשה, למען טוהר הליך השמאות המכרעת, לבטל את השמאות של השמאי המכריע ולמנות שמאי מכריע אחר במקומו. כמו כן נטען על ידי העירייה כי החלטת בית משפט השלום קובעת קיומה של חובה עקרונית לשלם את היטל ההשבחה מקופת הכינוס וכי על השמאי המכריע לקבוע את גובה היטל ההשבחה.

עוד טענה העירייה כי בקשה למתן הוראות איננה ההליך המתאים לבירורה של מחלוקת סבוכה בשאלות עובדתיות - משפטיות - שמאיות, בהן יש להכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה. לדבריה, הליך של מתן הוראות כלפי מי שאינו צד לתיק הפירוק נעשה במקרים בהם העובדות אינן שנויות במחלוקת או שהן פשוטות ומועטות, והצדדים מסכימים לבירור בדרך מקוצרת. לא כך המצב כאשר העובדות טעונות בירור יסודי, כמו במקרה הנוכחי.

כמו כן טענה העירייה כי גם אם ייקבע שהכונס היה זכאי לקבל את אישור העירייה מבלי לשאת בתשלום היטל ההשבחה, הרי שויתר על זכותו זו כאשר שילם את היטל ההשבחה בהתאם לשומה המכרעת.

עוד טענה העירייה כי הכונס מנוע מלהגיש את בקשתו לאור החלטת בית משפט השלום בפתח תקוה וכי בקשתו אינה אלא ניסיון לעקוף החלטה זו.

העירייה טענה כי כתב השיפוי אותו ביקשו הנושים המובטחים להמציא, נוסח שלא בהתאם להסכמת הצדדים ובאופן שיש בו משום תיקון בקשתו הראשונה של הכונס. בכתב השיפוי נאמר כי השיפוי יינתן רק אם ייקבע בפסק דין סופי כי על קופת הכינוס לשלם את התשלום הנוסף, בעוד שבמסגרת הבקשה הראשונה לא הועלתה הטענה כי קופת הכינוס אינה חבה כל סכום כהיטל השבחה.

במסגרת תשובתו לטענות העירייה, הבהיר הכונס כי בקשתו אינה מתייחסת לסוגית היטל ההשבחה אלא לסמכותה של העירייה לעכב את האישור בגין קיומו של חוב היטל השבחה, ובדרך זו לשפר את מעמדה במסגרת הליכי חדלות פירעון. הכונס טען כי מדובר בשאלה משפטית נקודתית מתחום דיני הכינוסים והפירוקים, אשר ראוי לדון בה במסגרת הליך של מתן הוראות בתיק הפש"ר.

הכונס דחה את טענת העירייה על פיה קבע בית משפט השלום בפתח תקווה כביכול שקיימת חובה עקרונית לשלם את היטל ההשבחה מקופת הכינוס. עוד טען הכונס כי אופן תיאור העובדות על ידי העירייה איננו נאמן למציאות.

הכונס דחה את טענות העירייה בדבר מניעות וויתור, וציין כי כבר הביע בעבר את עמדתו על פיה אין לו התנגדות לשמור בקופת הכינוס סכום כנדרש לשם כיסוי דרישות העיריה, או להמציא כתבי שיפוי מטעם הנושים המובטחים, אם ייקבע בעתיד כי קיים חוב שכזה, וכי על קופת הכינוס לשלמו לעירייה בעדיפות על פני הנושים בעלי השעבודים הקבועים.

במסגרת דיון שהתקיים בפני ביום 15.12.2005 שבו הצדדים והעלו את טענותיהם והפנו לאסמכתאות שונות בעניין מעמדו של חוב היטל השבחה במסגרת הליכי כינוס נכסים.

העיריה הפנתה להחלטת כב' הש' אלשייך במסגרת פש"ר 384/93 בש"א 13134/00 עיט ציוד צבאי לייצוא בע"מ (להלן: "ענין עיט" או "הלכת עיט") וכן לפש"ר 717/97 בש"א 20378/02 עו"ד אלי זוהר נ' עירית כפר סבא ואח'.

בשלב ראשון יש להתייחס לשתי שאלות מקדמיות:-

יצוין, כי הצדדים לא נדרשו אמנם לשאלה זו, ולא הבחינו בין הועדה המקומית לבין העיריה. אולם, לצורך שלמות הדיון אבחן סוגיה זו.

החיוב בתשלום היטל השבחה נקבע על פי הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") כלפי הועדה המקומית. זאת לפי נוסחו של סעיף 196א. לחוק התכנון והבניה הקובע כי "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

סעיף 18 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכותרתו "גביה" קובע כי "היטל המגיע על פי שומה סופית לגבי מקרקעין הנמצאים בתחום של רשות מקומית, רשאית הרשות המקומית לגבותו בשם הועדה המקומית ובהסכמתה, בדרך שגובים את הארנונה הכללית של אותה רשות מקומית; הוראה זו אינה גורעת מזכותה של הועדה המקומית לגבות את ההיטל על פי כל דין, לרבות בדרך שגובים חוב אזרחי".

במסגרת ת"א (תל אביב – יפו) 448/87 יעקב אמיתי, עו"ד- כונס נכסים ומנהל של החברה נ' עירית חולון ואח' קבע כבוד הנשיא וינוגרד כי סעיף 324 לפקודת העיריות אינו חל על גבית חוב של היטל השבחה מאחר ובסעיף זה מדובר על חובות "המגיעים לעיריה", בעוד שחוב היטל השבחה הנו חוב כלפי הועדה המקומית ולא כלפי העיריה. כב' הנשיא וינוגרד ציין כי סעיף 18 לתוספת השלישית, המסמיך את העיריה לגבות את החוב בשם הועדה המקומית, אינו משנה את העובדה שהחוב אינו מגיע לעירייה אלא לוועדה המקומית.

יצוין, כי המלומד הנריק רוסטוביץ' בספרו היטל השבחה מציין בעמ' 633 כי "קיים קושי בפירוש המילה "בשם" המופיעה בביטוי "רשאית הרשות המקומית לגבותו בשם הועדה המקומית.." הפירוש המילולי הוא כי נקיטת הליכי הגבייה נעשית בידי הרשות המקומית בשמה של הועדה המקומית, והרשות המקומית היא שליח הפועל בשם שלוחו. פירוש אחר הוא כי כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 18 רשאית הרשות המקומית לפעול בשמה היא לגביית ההיטל, באותה דרך בה גובה חוב מי שהומחה לו חובו של אחר". רוסטוביץ' מציין כי לאבחנה זו עשויה להיות נפקות במקרה של טענת קיזוז ובמקרה של חוב בדין קדימה, ושאלת המפתח הנה האם היטל השבחה הנו מס עירוני.

נראה כי התשובה לשאלה ניתנה בבג"צ 199/88 קהילת ציון, שם דן כב' השופט מלץ בהוראות סעיף 324 (א) לפקודת העיריות וקובע כי קביעות שנקבעו ביחס לסעיף זה, יפות גם לעניין התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (עמ' 94 לפסה"ד).

מכאן, עולה כי לכאורה רשאית העירייה לדרוש תשלום היטל השבחה כתנאי להוצאת אישור למכירת הנכס כפי שהיא רשאית לדרוש תשלום ארנונה.

אינני רואה מקום לקבל טענה זו.

יש להבחין בין שני היבטים עובדתיים באשר לחיוב בהיטל ההשבחה: ההיבט הראשון, הרלוונטי לצורך הכרעה בשאלה שבפני, נוגע למועד היווצרות החבות בהיטל השבחה.

ככל שקיימת מחלוקת בין הצדדים בנוגע למועד היוצרות החבות, וככל שמחלוקת זו כרוכה בבירור עובדתי סבוך, כי אז, אכן, אין מקום לנהל הליך זה במסגרת מתן הוראות. עם זאת, ככל שלא קיימת מחלוקת בעניין זה, ולחילופין ככל שמדובר במחלוקת עובדתית פשוטה, הרי שניתן לדון בסוגיה שבפני במסגרת הליך של מתן הוראות.

הקביעה באשר למועד היווצרות החבות בהיטל ההשבחה במקרה שבפניי איננה שאלת עובדתית המצריכה שמיעת ראיות רבות. לכן, אין כל מניעה מלדון בה במסגרת בקשה למתן הוראות.

ההיבט השני אשר אליו התייחסה העירייה הנו שיעורו של ההיטל. שיעורו של ההיטל אינו רלוונטי לצורך הקביעה האם רשאית העיריה שלא לתת אישור לפי סעיף 324 (א) לפקודת העיריות.

השאלה באשר לדיני הקדימויות במסגרת חדלות הפרעון, הינה שאלת משפטית אשר בוודאי יכולה להיות מוכרעת על ידי בימ"ש של פש"ר.

לאור כל האמור לעיל, אין כל מניעה מלדון בבקשה בדרך של בקשה למתן הוראות.

ב. האם רשאית העירייה להתנות את האישור בתשלום היטל ההשבחה:

שאלה זו, שהיא למעשה השאלה הטעונה הכרעה, נידונה במפורש בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית.

בית המשפט הבהיר כי כל מי שמבקש לרשום עסקה בפנקסי המקרקעין, חייב להצטייד בתעודה של יו"ר הועדה המקומית על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ובתעודה של ראש העיר לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות.

השאלה הוגדרה כך "והשאלה היא, מה יעשה פושט רגל או מה תעשה חברה בפירוק, החפצים (באמצעות נאמן או מפרק) לבצע רישום עסקה במקרקעין והינם חייבים בחובות או בהיטלים לועדה המקומית או עירייה? .... האם רשאיות הועדה המקומית והעירייה להתנות את מתן התעודות בתשלום מלוא החובות וההיטלים, גם כאשר מדובר בפושט רגל או בחברה בפירוק, או שמא יהיה עליהן לתת את התעודות הדרושות, ובכל הנוגע לחובות ולהיטלים המגיעים להן, עליהן לנהוג כיתר הנושים ולהגיש הוכחות חוב ולקוות לטוב יחד איתם?".

בית המשפט קבע כי על פי העקרונות הקיימים גוברות הוראות חוק מיוחד על הוראות חוק כללי במקרה של התנגשות. במקרה הנוכחי נדחית הוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות מפני דיני פשיטת הרגל.

התוצאה היא "שאם אכן עניין לנו בהיטל השבחה שהינו בבחינת חוב בר תביעה בפירוק, זכאית העותרת לתעודות המבוקשות, אף מבלי שתצטרך עתה לשלם את תמורתן את היטל ההשבחה הנדרש ממנה".

כב' השופט מלץ הבהיר כי השאלה אם מדובר בחוב בר תביעה בפירוק, נענית בחיוב אם נוצר החוב לפני צו הפירוק והיא שלילית אם נוצר החוב ביום מימוש זכויות המקרקעין כפי שטענו המשיבים באותו מקרה.

לאור האמור לעיל, יש לבחון עתה מהו המועד שבו נוצר היטל ההשבחה במקרה שבפניי.

אף לעניין זה התיחס בית המשפט בבג"צ קהילת ציון אמריקאית לעיל, תוך כדי הפנייה להגדרת המונח "השבחה" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק תכנון והבנייה כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית הנ"ל היא שחובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים, ולעניינינו ביום אישור התוכנית".

עוד נקבע על ידי כב' השופט מלץ כי דחיית עריכת השומה אין בה כדי לשנות את עצם המועד שבו נוצר החיוב בהיטל.

היטל השבחה בנסיבות המקרה הנוכחי מקורו בתוכנית פת / 2000 / 10.

מהשומה המכרעת, אשר צורפה כנספח א'1 לבקשה הראשונה, עולה כי תכנית זו אושרה למתן תוקף בילקוט פרסומים מיום 11.6.1995, כלומר עובר למתן צו הכינוס.

אינני רואה כל מקום לטענת העירייה, על פיה נוצרה החבות בהיטל ההשבחה עם מכירת המקרקעין על ידי הכונס.

מלבד העלאת טענה כללית בעניין זה, לא הסבירה העירייה מדוע, לשיטתה, נולד החיוב בהיטל השבחה בעקבות מכר המקרקעין על ידי הכונס ולא במועד פרסום התוכנית, נראה כי מקור טענתה ברצונה להיתלות בהלכת עיט.

אולם, ההלכה אותה מבקשת העירייה לגזור מהלכת עיט, לפיה כל היטל השבחה הנדרש בעקבות מכירתם של מקרקעין במסגרת הליכי כינוס הנו בגדר "הוצאות כינוס", איננה מקובלת עלי.

בנסיבות שנידונו בהחלטה בעניין הלכת עיט, לא הייתה מחלוקת כי מדובר בהיטל השבחה שהינו בגדר הוצאות של קופת חדלות הפרעון. לא ניתן במסגרת ההחלטה מידע כלשהו באשר למועד אישור התוכנית, כפי שנעשה במקרה שבפניי.

המחלוקת שהתעוררה שם הייתה אך ורק בשאלה על מי יש להטיל את הוצאות היטל ההשבחה - על הכונס או על המפרק.

דברים אלה הובררו על ידי כב' השופטת אלשיך במסגרת החלטה מאוחרת יותר בפש"ר 1765/02 בש"א 22683/03 ד"ר שלמה נס, עו"ד ורו"ח נ' אפקון תעשיות בע"מ ואח' - "בכל האמור בפסיקתו של בית משפט זה, שגתה העיריה בפירוש שנתנה לפסיקה בפש"ר 384/93 עייט ציוד צבאי; הלכה זו לא נועדה כלל ועיקר לסתור את הלכת קהילת ציון, או ליתן פטור לרשות מקומית מהגשת תביעת חוב; אותה פסיקה לא דנה אלא במישור היחסים הפנימי בין כונס נכסים למפרק, כאשר מ"הבחינה החיצונית" לא היה כל ספק כי היטל ההשבחה באותו מקרה הינו בגין הוצאות של קופת חדלות הפרעון ויש לשלמו, ואילו הצדדים נחלקו, האם חלה החובה על הכונס או על המפרק".

במקרה שבפניי, אין ספק כי המקור לחיוב בהיטל ההשבחה הוא עם אישור התוכנית, לפני מתן צו הכינוס, כפי שהיה גם בעניין בג"צ קהילת ציון אמריקאית, ולכן אין העירייה רשאית להתנות את מתן האישור בפרעון החוב.

תשלום החוב בגין היטל ההשבחה יעשה בדרך הרגילה אשר תמנע העדפה נושה אחד על פני הנושים האחרים.

על פי הלכת רע"א 2911/95 אברהם, עו"ד נ' עירית רמת גן פד"י נ"ג (1) עמ' 218 המפנה אל ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין , תל אביב נ' שמש ואח' פד"י מ"ח (1) 841, הוראת סעיף 324 (א) לפקודת העיריות היא הוראה הנותנת בידי הרשויות אמצעי גבייה אדמיניסטרטיביים אשר נועדו לייעל את הליך הגבייה. אין מדובר בהוראה מהותית המעניקה לחוב ארנונה או במקרה שבפניי לחוב בגין היטל השבחה, עדיפות על פני חובות אחרים בהליכי פירוק או פשיטת רגל, ואין בה כדי לשנות סדרי קדימויות שנקבעו בדיני פשיטת הרגל.

אף החלטת כב' הש' אלשייך במסגרת פש"ר 1881/03 בש"א 10465/05 עו"ד איתן ארז נ' עירית בני ברק אשר הוגשה על ידי העירייה, אין בה כדי לשנות את עמדתי זו.

באותו עניין דובר בחוב בגין היטל השבחה אשר העירייה הסכימה לפטור ממנו את המוכר המקורי של המקרקעין, בכפוף לכך שהקונה (המצוי נכון למועדה של ההחלטה בהליכי כינוס נכסים) יחתום על התחייבות לפיה, אם יממש התוספות ישלם היטל השבחה.

כב' השופטת אלשייך קבעה כי סירובם של הקונים לחתום על ההתחייבות במסגרת מימוש המקרקעין על ידי הכונס, הוא שגיבש את החוב בגין היטל ההשבחה. אלה, בבירור, אינן נסיבות המקרה שבפניי, ולכן אין רלוונטיות להחלטה.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את בקשת הכונס ומורה לעירייה להמציא תוך 7 ימים את האישור הנדרש לביצוע העסקה על ידי כונס הנכסים.