ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 19/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 714/02 - מנהלי, ארנונה

א.מ.י תלפיות בע"מ נגד עיריית חיפה


11/4/2006

עתמ714/02

א.מ.י תלפיות בע"מ

נגד

עיריית חיפה

בית משפט מחוזי

בפני: כבוד השופטת ש' וסרקרוג

[11.4.2006]

פסק דין

כללי:

1. העותרת עתרה למתן פסק דין הצהרתי (על אף שהגדירה את התובענה כתביעה כספית – ראה כתב התביעה שהוגש ב- 3/10/99), לפיו ייקבע כי "חובות" הארנונה והמים הרשומים בספריה של המשיבה (להלן: העירייה) שגויים וכי יש למחקם.

המחלוקת נוגעת לחיובים כספיים כאמור, בגין נכס מקרקעין המנוהל על ידי העותרת והמצוי בשטח שיפוטה המוניציפאלי של העירייה והידוע בכינוי "שוק תלפיות". הנכס רשום בפנקס הזכויות כחלקה 142 בגוש 10851 (להלן: הנכס או שוק תלפיות).

העותרת הינה חברת ניהול אשר מחזיקה בבניין.

הערעור מתייחס לשנות המס 1991-1999.

2. המבנה הוא בן 6 קומות בשטח של 7,201 מ"ר (ראה סעיף 1.1.2 לסיכומי העותרת, וכן מש/3). הנכס מכיל שתי קומות המצויות מתחת למפלס הכניסה, קומת מרתף וקומת קרקע. בקומת הקרקע פועל שוק "רטוב" אשר אינו נושא העתירה דנן.

3. טענת העותרת היא כי יש להורות למשיבה למחוק מספריה את כל חובות הארנונה ואגרות המים והביוב הרשומים על שמה בגין הנכס בסך של 2,879,666 נכון ליום 1/9/99.

העותרת טוענת כי הטלת הארנונה על הנכס נגועה באי חוקיות, אי סבירות קיצונית, אפליה פסולה ובחוסר סמכות.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:

4. כאמור מדובר במבנה בן 6 קומות, כאשר שתי קומות נמצאות מתחת למפלס הכניסה, קומת המרתף וקומת הקרקע. קומת הקרקע איננה נשוא עתירה זו. שם פועל שוק "רטוב" בו נמכרים בעיקר ירקות ופירות, ושטח זה אינו נשוא העתירה.

במפלס הכניסה ישנו חלל מרכזי (פטיו) בגובה של 3 קומות. רצפת החלל המרכזי מסומנת בקווים צהובים לאורך ולרוחב ואלה יוצרים מלבנים בשטחים שונים. כל מלבן סימן בעבר שטח של דוכן אחד. עובר למועד הדיון, לגרסת העותרת, כמעט כל שטחי הדוכנים עמדו ריקים (להלן: מפלס הכניסה).

מעל מפלס הכניסה יש שתי קומות שכוללות גלריות הפונות לחלל המרכזי וקומת גג (להלן יכונה כל מפלס בנפרד, קומת הגלריות ו- קומת הגג. המבנה בכללותו (קומת הכניסה קומת הגלריות וקומת הגג יכונה "הנכס").

5. העותרת מחזיקה בנכס שטחים לצורכי משרד. חלקים מכלל הנכס מושכרים על ידי העותרת לאחרים, וככל שהודיעה המחזיקה על קיום חוזה השכירות, אמורים מסי הארנונה להיות משולמים על ידי אותם שוכרים, כמחזיקים בפועל.

5.1 ביום 17/1/82 חתמה עיריית חיפה כבעלים של הנכס חוזה חכירה לגבי זכויותיה במקרקעין ובבנין (פרט ל- 5 יחידות שנותרו בחזקת העירייה כבעלים) עם "יריב" - חברה למסחר ולהשקעות בע"מ (להלן: יריב) כחוכר של הנכס, לתקופה של 49 שנים (מש/3, להלן: חוזה החכירה). זכויות חכירה אלה נרשמו בלשכת רישום מקרקעין, לפי שטר חכירה מס' 4084 משנת 1984.

הנכס שהוחכר משתרע על שטח של 4,520 מ"ר ועליו מבנה הכולל 7,201 מ"ר. במבנה 302 יחידות של דוכנים, חנויות, חדרי משרד ומחסנים. מטרת ההחכרה, על-פי סעיף 1 לנספח ב' לחוזה החכירה היא: "קיום ניהול ותפעול "שוק עירוני קמעונאי" שבו יחידות שיווק של פירות וירקות, בשר, מזון מכל הסוגים, וכן עסקים הקיימים או המקובלים בשוק, הכול מבלי לשנות את האופי שיש לשוק כיום".

עוד הוסכם בחוזה החכירה, כי כל בניה או שינוי או צמצום במספר העסקים הקיימים בשיעור של למעלה מ- 10% טעונים הסכמתה של העירייה כמחכיר.

5.2 ביום 20/4/1991 נמכרו זכויות החכירה בנכס והועברו מיריב (בפירוק) לחלואני שלמה ולנחמיאס אברהם, על-פי הסכם שנחתם עובר לאותו מועד בין מפרקה של יריב לבין הרוכשים הנ"ל, הכול בכפוף לחוזה החכירה. ה"ה חלואני ונחמיאס היו לחוכרים של הנכס מיום 17/1/1982 ועד ליום 16/1/2031 (נספח ב' ל- מש/10).

בשנת 1993 פנו חלואני ונחמיאס לעירייה וביקשו להסב את זכויות החכירה שלהם על שם חב' א.מ.י. תלפיות בע"מ (להלן: חב' תלפיות או העותרת), שהייתה, באותה עת, בשליטתם הבלעדית. לביסוס בקשתם טענו, כי מלכתחילה רכשו את הזכויות בנאמנות עבור העותרת (ראה נספח ג למש/10. כן ראה מש/4 – סיכום ישיבה של ועדת המשנה של העירייה בנושא הסבת זכויות החכירה).

בישיבה מיום 28/2/94 המליצה ועדת המשנה על הסבת הזכויות בשוק לעותרת, בתנאי שה"ה חלואוני ונחמיאס יהיו ערבים אישית למילוי כל ההתחייבויות בחוזה החכירה, ביחד עם העותרת.

בקשת ההסבה אושרה על ידי העירייה ביום 14/6/94 בכפוף לערבותם האישית של האדונים חלאוני ונחמיאס, ביחד ולחוד, להתחייבויותיה של החברה כבעלת זכויות חכירה בנכס (נספח ד' למש/10, להלן: הסכם הסבת זכויות).

בהסתמך על ההתחייבויות האמורות הוכרה העותרת, עובר לאותו מועד, כחוכרת של הנכס רטרואקטיבית מיוני 1991, מועד בו הוקמה העותרת כחברה. לעניין המועד, מהווה אישור רואה החשבון של העותרת מיום 27/12/93 (נספח ה ל-מש/10) אסמכתא מספיקה לעניין זה.

ואכן בהתאם לאישור רו"ח, קיבלה העותרת את זכויות החכירה בנכס, מיוני 1991. יצוין, כי הנכס רשום מאז רכישתו בחודש 6/91 בבעלות החברה, הן בספרי החשבונות שלה והן בדוחותיה הכספיים, וכך גם מדווח הנכס לשלטונות מס הכנסה (ראה נספח ה' למש 10). מר נחמיאס, אישר בעדותו את נכונות הכתוב במסמך זה (ראה עמוד 79 לפרוטוקול).

ואכן בנספח ט/2 למש/10 הודיעה העותרת ביום 1/12/93 לעירייה, כי הנכס מוחזק על ידה

מחודש יוני 1991.

לפיכך, אין עוד חולק, כי העותרת מחזיקה בנכס, מיוני 1991.

יש לציין, כי בגין אי תשלום דמי חכירה, הגישה העירייה תביעה נפרדת לבית-משפט זה (ת"א 1127/99) התלוי ועומד לפני כבוד השופט מ' נאמן. בקשה לאיחוד הדיון בשני התיקים, נדחתה.

5.3 הזכויות על שם העותרת כחוכרת נרשמו לאחר הסכם הסבת הזכויות ולאחר שהעירייה המציאה לעותרת ביום 27/10/94 אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. על-פי האישור שצורף, אישרה העירייה כי חובות על הנכס בהתייחס לחשבון ספציפי שמספרו 54430480044 (נספחים ז ו-ח למש/10), שולמו.

5.4 בתחילת חודש מאי 1995 נדרשה העותרת לשלם את החובות בגין הנכס כחוכר, לרבות חובות העבר. על דרישות אלה שלח ב"כ העותרת מכתב שהעירייה התייחסה אליו כהשגה לשנת המס 1995, לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר).

העותרת הוסיפה והגישה השגות גם לשנות המס 1996. עוד מתברר כי במהלך שנת המס 1995 בוצע פיצול באחד הנכסים המוחזקים על ידי העותרת.

6. אין מחלוקת בין הצדדים כי על פי רישומי מערכת המחשב אצל המשיבה, חייבת העותרת, בגין חיובי ארנונה, סך של 2,331,780 ₪ (חיוב ארנונה שנתי לשנת המס 1999 עמד על סך 242,914 ₪). עוד בהתאם לרישומי המשיבה חייבת העותרת סך של 547,886 בגין חובות מים.

הסכומים הנקובים לעיל הם בערכי 1/9/99.

ביום 23/8/99 החלה העירייה בהליכי גבייה בגין החובות הנ"ל, על-פי פקודת הגבייה. באותו מועד שלחה העירייה באמצעות חברת הגבייה מכתבי התראה.

7. עוד יש לציין כי לגבי הנכס או חלקים ממנו הוכן סקר שימור על ידי האדריכל סוסבובסקי. הסקר הוכן בספטמבר 2000 (ע/9). בהתאם לסקר, כל שינוי והסבה של השימושים שיבוצעו במבנה השוק, שלא היו קודם –"שימושים חדשים" – יהיה צורך בעת הבנייה לעמוד בסטנדרטים של הבניין כמונומנט היסטורי.

טענות בעלי הדין:

8. העותרת העלתה טענות מקדמיות לפיהן יש לראות את כתבי הערר שהוגשו מטעמה, כתבי ערר שהוגשו כדין, ומשלא נתנה החלטה בשל העובדה שהעירייה לא כינסה את ועדת הערר למשך תקופה העולה על חמש שנים ולא ביררה טענותיה לגופן, הרי שיש לראות את העררים כמתקבלים. הוא הדין לגבי ההשגות שהוגשו לשנת המס 1996.

לגוף החיוב טענה העותרת כי אין היא חייבת לשאת בחובות על הנכס קודם ל- 14/6/94 מועד בו התקבל הסכם הסבת זכויות. מה עוד שהעירייה מנועה לתבוע חובותיה קודם למועד הנ"ל, לאור האישור שהוצא לה לפי סעיף 324 לפקודה ביום 15/12/94, אישור המעיד כי לעותרת אין חובות לעירייה עד לאותו מועד. בנוסף, הדרישה הראשונה שנתקבלה אצלה היא בחודש מאי 1995 - במועד זה בהתייחס לחובות עבר, הוא חיוב רטרואקטיבי שלא כדין.

העותרת טוענת עוד, כי אופן החיוב אינו סביר וכי ראוי היה לבחור בהוצאת חשבון על דרך של "איחוד חשבונות" במקום 53 חשבונות שונים שרובם מתייחסים לשטחי חיוב עד 20 מ"ר כל אחד, שסיווגם "עסקים אחרים שאינם נכללים בנספח א" (קוד סיווג 6000), לפי צו ארנונה לשנת המס 1999, כאשר החיוב בנוי על שיטת חיוב רגרסיבית – על נכסים ששטחם יותר קטן חיוב ל- מ"ר יותר גדול. כך שנוצר מצב אבסורדי של הגדלה מלאכותית בחיובי הארנונה בהשוואה למצב בו התובעת הייתה מחוייבת בחשבון ארנונה אחיד ויחיד על כל השטחים במצטבר.

לכן, לטענתה יש להורות על איחוד החשבונות.

עוד טענה העותרת, ל"שטח ציבורי פתוח" - בגין חשבונות המתייחסים לדוכנים שמספריהם מפורטים בסעיף 11.8.1, שדינם להתבטל, מאחר שמדובר בדוכנים במרכז קומת הכניסה שפורקו בתום תקופת השכרתם, והשטח ששימש אותם כדוכנים היה למעבר להולכי רגל, וכשטח ציבורי המהווה "רחוב", כהגדרתו בפקודה; או לחלופין לחייבם לכל היותר ב- 15% משטחם האמיתי בהתאם לסעיף 5 (שיטת מדידת הבניין) לצו הארנונה לש"מ 1999.

לגבי רשימת דוכנים המפורטת בסעיף 11.9.1 לכתב התביעה טוענת העותרת כי אלה לא מוחזקים על ידה, ואילו לגבי יחידות אחרות של הנכס, טוענת העותרת, כי אלה נכסים שאינם ראויים לשימוש לפיכך חל פטור מתשלום ארנונה.

עוד טענה העותרת לאפליה, בהשוואה לארנונה שהעירייה גובה בקומת הקרקע הכוללת את השוק הקמעונאי. לגבי אלה אין העירייה גובה הארנונה וכן מוחלת היא להם על חובות קיימים. בידה 39 הודעות על מחילת חובות, לגביהם היא אינה נוקטת בהליכי גביה.

לעניין חובות המים, המסתכמים כאמור, על-פי רישומי העירייה על 547,886 נכון ליום 1/9/1999, טענת העותרת לחיוב רטרואקטיבי ולשיהוי. טענות דומות לאלה שהועלו לגבי חיובי ארנונה. עוד טוענת למחיקת חובות קיימים עד ליום 31/12/94; ול"הפרדת צרכנים" באופן שבמקום שעון מים אחד, תעשה הפרדה מאחר שמרב הצריכה היא של הדוכנים של השוק.

9. העירייה דוחה טענות אלה. לעניין חיובי ארנונה, עומדת העירייה על טענתה כי על העותרת חלה החובה לסלק את כל חיובי העבר הן חובות ארנונה והן חובות מים.

העירייה עומדת על טענתה, כי החיוב לא נעשה באופן רטרואקטיבי וכי העותרת קיבלה על עצמה לסלקו. כמו כן דוחה העירייה את טענת האפליה שהועלתה כלאחר יד, וללא כל בסיס ראייתי. ועוד, אין באישור שניתן לפי סעיף 324 לפקודה, משום אישור על העדר חיובים לעבר.

לעניין "איחוד חשבונות" שהיא למעשה בקשה לאיחוד שטחים, מבהירה העירייה שמעולם לא הוגשה לה בקשה כזו. יחד עם זאת, מנתוני המערכת עלה כי במהלך שנת המס 1995 בוצע פיצול שטח באחד הנכסים המוחזקים על ידי העותרת. טענה זו בעיקרה מתייחסת לגודל השטחים. הסמכות לדון בכך נתונה למנהל הארנונה ולוועדת הערר. העותרת לא הגישה השגה לעניין איחוד שטחים או גודלם.

כמו כן מבקשת העירייה לדחות את טענותיה האחרות של העותרת, בהתייחס לחיובים הנוספים.

10. מאחר שהמחלוקות נוגעות למספר שאלות, שחלקן הועלו כטענות מקדמיות וחלקן כטענות לעצם החיוב ושיעורו, ידונו הנושאים בנפרד, וככל שיידרש תהא התייחסות פרטנית יותר, לטיעוני בעלי הדין.

אדון תחילה בשאלות הכלליות שחלקן כונו על ידי העותרת כ"טענות מקדמיות".

דיון ומסקנות

ההשגות:

11. בנושא זה ראוי לעמוד על מועד הגשת ההשגה, ההחלטה שניתנה בהליך ההשגה וההחלטות ככל שניתנו בערר שהוגש, אם הוגש. כמו כן יש מקום לדון בנושאי ההשגה.

בעקבות מכתב הדרישה ששלחה העירייה לעותרת, שלח ב"כ העותרת מכתב הנושא תאריך 21/5/95 (נספח א לכתב התביעה) והעירייה התייחסה אליו כהשגה לשנת המס 1995, לפי חוק הערר. בערר זה התייחסה העותרת, בין היתר, גם לחובות לעבר.

מכתב השגה נוסף נשלח ב- 4/6/96 (נספח ג לכתב התביעה).

העירייה טענה כי הערר שהוגש באותה עת אינו יכול להתייחס לחיוב לשנות המס 1992-1994, מאחר שהמועד חלף, ולכן די בנימוק זה כדי לדחות את ההשגה, לגבי אותן שנים.

בנושא זה, יש לקבל את עמדת העותרת.

בענייננו, יש לראות את ההשגות, כהליכים שהוגשו במועד. ההחלטות בהשגה ניתנו במועד, ואין מניעה שככל שהנושאים לא נדונו לגופם, כי אלה ידונו במסגרת הליך זה.

12. כפי שיובהר בהמשך, מקובלת עלי טענת העירייה כי יכלה להודיע לעותרת על חיובי הארנונה וחובות המים רק במאי 1995 או בסמוך לאותו מועד, וזאת לאחר שהעותרת דאגה לרישום זכויותיה. כלומר, רק לאחר שנרשמה בספרי העירייה כחוכרת. משהוכרה סמכות, כאמור, לעירייה, יש גם במקביל להכיר בזכות העותרת לנקוט בהליכי השגה, גם לשנים עברו, באותה מועד. הזכות לנקוט בהליך ההשגה, עומדת לעותרת, רק מן המועד בו הודע לה על החיוב. בנסיבות אלה, רשאית הייתה העותרת באותו מועד, להגיש גם השגה לשנים עברו לגבי כלל הנכס (למעט אותן יחידות שהוחזקו על ידה בנפרד), שהרי מימוש זכות ההשגה, לא בא לעולם, אלא מן המועד בו נדרש חיוב הארנונה. משנתנה ההודעה בדבר חיוב במסי ארנונה, במועד בו נתנה, עומדת לעותרת זכות מקבילה לזו של העירייה להשיג לגבי כלל החובות מ- 1/16/91, באותו מועד.

באופן זה יש לראות במכתבים שהופנו מאת העותרת למשיבה, באותה עת, כערר שהוגש במועד.

13. לגופו של עניין, הוסיפה העותרת וטענה, כי יש לקבל את ההשגות שהוגשו, וזאת משום העדר החלטה בהשגה, טענה זו דינה להידחות. על אף ההוראה שבסעיף 4(ב) לחוק הערר לפיה, העדר תשובה של מנהל הארנונה תוך 60 ימים, נחשב כהחלטה על קבלת ההשגה, ועל אף שהוראה זו היא בגדר "מועד מצווה" ואיננו "מועד מנחה" (ראה ה"פ (חי') 30053/96 (יאיר ש. שיוק בע"מ נ' עיריית חדרה, תק-מח 97(1) 1031, 1033, סעיף 4.2 בפסה"ד. להלן: פס"ד ש. שיווק)

במקרה דנן, ניתנו החלטות בהשגה ובמועד, ולפיהן, ההשגות נדחו.

בנוגע להעדר החלטה בערר, אין הוראה מנדטורית דומה. במקרה כזה, אפילו נפל פגם ולא ניתנה החלטה בערר, הנפקות בהעדר הוראה מפורשת, ולו בשל דוקטרינת הבטלות היחסית, אינה בהכרח קבלת הערר.

זאת ועוד, לאור הדיון להלן, בסעיף לפסק דין זה, הרי שניתן לדון בטענה ברשות בית המשפט, גם במסגרת הליך זה.

14. כפי שפורט בתצהירו של מר נחמיאס (ע/3 – סעיף 11) ביום 5/6/95 נתנה החלטה לפיה נדחתה ההשגה שהוגשה ב- 22/5/95. על החלטות אלה הוגש ערר, אשר לטענת העותרת לא נדון, מאחר שהעירייה לא כינסה את וועדת הערר, אשר כלל לא הייתה קיימת בין השנים 1995-1998. עוד טענה העותרת, כי השגותיה לשנת המס 1996, לא זכו כלל לתשובה.

עובדתית, לעניין שנת המס 1996, ניתן מכתב תשובה על ידי מנהלת הארנונה (גב' בת שבע קויתי) ביום 13/3/96 (נספח יא/1 למש/10). תשובה זו היא התשובה בהשגה והיא ניתנה במועד.

לפיכך, יש לקבוע, כי ההחלטות בהשגה נתנו במועד. העובדה שהעררים שהוגשו לא נדונו, אינה "מכשירה" את הטענות בהשגה. יחד עם זאת, אין מניעה כי בית המשפט יידרש לכלל הטענות, במסגרת עתירה זו.

סמכות מנהל – סמכות בית המשפט:

15. העותרת העלתה לדיון לפני בית המשפט נושאים שהם בגדר סמכותו של מנהל הארנונה וועדת הערר. נושא כגון: איחוד חשבונות. העירייה טענה כנגד סמכותו של בית המשפט לדון בנושא. לעמדתה, הנושא הוא בסמכות מנהל ארנונה וממילא גם בסמכות וועדת הערר ומשלא נדון הנושא שם, אין להידרש לו במסגרת הדיון בעתירה.

גם טענה זו דינה להידחות.

לעניין סמכותו של בית משפט זה לדון בנושאים הנתונים לסמכותו של מנהל הארנונה, אין לי אלא לחזור על הדברים שפורטו בפס"ד קימחי (ראה שם, סעיף 7) הרי שככלל, לפי סעיף 3(3) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר) ועל אף שהחוק תוקן (הוספת סעיף 3(ג) – תיקון מיוני 1994), יש למצות תחילה את הליכים המוסדרים בחוק.

ההלכה היא, שבמקום שיש הסדר חקיקתי ספציפי לאופן מיצוי הזכויות, על בעל הדין להקפיד ולפעול על-פיו ואין לאפשר פנייה לבית המשפט, גם כאשר קיימת הוראה מפורשת המצביעה על סמכות מקבילה (ראה בר"ע 2425/99 עיריית נס ציונה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481 (להלן: פס"ד יזום והשקעות), השופטת א' פרוקציה, בעמ' 494).

התכלית העומדת מאחורי הקביעה האמורה היא, שמירה על עיקרון היעילות שהוא חשוב בהליך מינהלי, בכלל, ובנושא גביית מס, בפרט. משהוסדר הליך הביקורת בחוק והסמכות ניתנה, לרשות מינהלית מקצועית בתחום, הרי שההנחה היא שלאותה רשות המידע והכלים הנדרשים לבדוק את המסכת העובדתית וליתן פתרון מעשי-חוקי, במסגרת זמן קצוב. משהוקמה רשות מתאימה, אין מקום להעמיס את הנושא על בית המשפט, בטרם נבחן הנושא על ידי אותה רשות.

ואולם, אין להתעלם מן העובדה כי לחוק הערר התווסף סעיף 3(ג), ולפיו מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע, על יסוד טענה לפי סעיף 3(א)(3) של החוק, רשאי בכל הליך משפטי ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור. לפיכך, אין עוד באי הגשת ההשגה משום מחסום דיוני להעלות הטענה בבית המשפט, ואולם כאמור, זכות כזו מותנית ברשות בית משפט. הרשות אינה צריכה להינתן כדבר שבשגרה. לעניין השיקולים, מתי ייעתר בית המשפט לבקשה כאמור, יש להפנות לע"א 4452/00 פס"ד טכנולוגיה מתקדמת).

הסמכות לדון בנושאים שהועלו במסגרת העתירה ושהם בסמכות מנהל הארנונה, ולא הועלו במסגרת הליך ההשגה, יהיו אפוא כפופים לרשות בית המשפט, ככל שתינתן.

משנדחו הטענות המקדמיות, יש מקום לבחון את טענות העותרת, כפי שפורטו בתובענה ובהליך ההשגה והערר לגופן ולעמוד על תשובות העירייה.

תחילה אדון בשאלות הנוגעות הן לחיובי הארנונה והן לחיובי תשלומי המים, ולאחר מכן, תהיה התייחסות פרטנית יותר, לשני סוגי החיובים.

חיוב רטרואקטיבי –העדר בסיס ראייתי:

16. העותרת טענה, כאמור, כי רק בשנת 1995 קיבלה דרישה ראשונה לתשלום מסי הארנונה ובמקביל נדרשה לשלם סכומי חיוב בגין שימוש במים. הדרישות התייחסו לחיובים מ- 1/6/1991. מאחר שחברת תלפיות, לגרסתה, הייתה למחזיקה של הנכס רק בסמוך לתחילת שנת 1995, היה על המשיבה למחוק כל חוב נטען המתייחס לתקופה שמיום 31/6/1991 ועד ליום 31/12/1994, שאם לא כן מדובר בדרישה רטרואקטיבית שאין לאשרה ובכל מקרה היא גובלת בשיהוי שאין להתירו.

טענה זו, ראוי היה שלא תועלה על ידי העותרת לאור נסיבות העברת זכויות החכירה על שמה, הכול כפי שפורט בפרק "הרקע" שבפסק דין זה. משהועלתה, דינה להידחות, במיוחד לאור הנסיבות של החוב דנן.

חובה ראשונית של הבעלים לשאת במסי הארנונה:

17. החובה של הבעלים לשאת במסי ארנונה שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ בצורת שוכר, בר-רשות או מחזיק באופן אחר, שזיקתו לנכס לצורך החובות והזכויות על-פי פקודת העיריות קרובה יותר מזו של הבעלים, ואזי מעמד כזה של "מחזיק" דוחק את זכותו של הבעלים להיות "בעל הזיקה הקרובה לנכס" מבחינה מעשית. בהעדר גורם חוצץ, כאמור, נשאר הבעלים בגפו מול הרשות (רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, פ"ד לט(1) 341, להלן: פרשת בתי-גן להשכרה).

משמבקש בעלים להשתחרר מהחובה האמורה, בשל קיומו של "מחזיק" אחר "המחזיק למעשה" בנכס (סעיף 274ב לפקודת העיריות), עליו החובה לנקוט בהליך המתאים שהוסדר לעניין זה (ראה עת"מ (חיפה) 450/02 קימחי רימונד נ' עיריית חיפה ואח', תק-מח 2003 (3) 776. ניתן ביום 29/8/03. להלן: פס"ד קימחי), ומשלא עשה כן, חובתו לשאת בחיובי הארנונה, נותרת בעינה.

למעשה, מן הפירוט העובדתי שהובא עולה כי הייתה העברת זכויות בעלות לעותרת משנת 1991. תחילה על דרך העברה לנאמנים שפעלו – על-פי גרסתם – כנאמנים של העותרת ולאחר מכן על דרך הסבת זכויות מהנאמנים לעותרת כנהנה וכבעל זכויות רשום.

מעבר לכך, כתנאי להסבת הזכויות האמורות, נתנה גם העותרת התחייבות על-פי דיני החוזים לשאת גם בחיובי ארנונה משנת 1991, והתחייבות דומה היא גם לגבי חובות המים. מכאן שהטענה כי אין היא חייבת בחובות האמורות בשל היותם חיובים רטרואקטיביים, או בשל העובדה שלא הייתה המחזיקה בפועל של חלקם מן הנכנסים, אין בהן כדי לפטור אותה מן החיובים האמורים.

מסקנה דומה עולה גם לאור הטענות הנוספות העולות בתיק זה.

הודעת הדרישה – דקלרטיבית:

18. עובדתית, ולאור מועד הסבת זכויות החכירה לעותרת, אין לקבל את הטענה כי הודעת הדרישה למסי הארנונה לא נתקבלה אצלה.

על-פי הראיות שהוצגו פעל מר נחמיאס כנאמן של העותרת לצורך חוזה החכירה. בפועל הוכח עוד, שמר נחמיאס לא רק היה מנהל אצל העותרת, אלא גם בעל מניות בה.

בנסיבות אלה, משלוח הודעות דרישה אל מר נחמיאס דינם כדין המצאת דרישה לעותרת עצמה. ועוד, מאחר שהעותרת פעלה על-פי גרסתה באמצעות נאמן, ולא נרשמה כמחזיקה של הנכס, למרות שהייתה מחזיקה בפועל, לא ניתן היה להוציא לה דרישה לתשלום אלא מאותו מועד בו נעשתה הסבת הזכויות.

בנסיבות אלה ותוך הפנייה לע"א 8118/91 (עיריית ת"א נ' מרזן, אצל רוסטוביץ ארנונה עירונית (מהדורה רביעית), בעמ' 969) בהעדר ראיה אחרת, רישומי העירייה הופכים לחיוב שניתן לפסוק על פיו.

טענתו של מר נחמיאס כי לא נשלחו לו חשבונות ארנונה, נסתרה. הוכח על-פי הצגת מסמכים שהעידו כי העותרת, בין בעצמה ובין באמצעותו, הציעו לסלק את חובותיה בנושא. (תצהיר ראשון נחמיאס ו' ח' ט'). טענות מר נחמיאס כי הצעות אלה מתייחסות לדמי חכירה בלבד, אינן עולות מן הכתובים. חיובי הארנונה שנדרשו על ידי העירייה באו לצד הדרישות לדמי החכרה, ומשביקשו לייחד הצעת התשלום לאחד החובות, היה עליהם לציין כך במפורש. ועוד, טענתו של העד כי הסכומים הוצעו עבור רכישת בעלות, אינן מבוססות על חומר הראיות שהוצג, והן נדחות.

בנסיבות אלה ומאחר שהעותרת נרשמה כבעלת הזכויות בנכס רק בשנת 1994, הרי שעד לאותו מועד, די היה בהמצאת המסמכים המעידים על דרישות לחיובי הארנונה החל מיוני 1991 למי שהיו נאמניה, האדונים: חילוואני ונחמיאס.

19. ועוד, הודעת הדרישה/החיוב אינה יוצרת את החיוב המהותי לשאת במסי הארנונה, אלא רק מודיעה על קיומו (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 450). לכל היותר, יש במתן ההודעה כדי להקל על אופן הגבייה. אמנם גם מטעם זה, יש להקפיד בנושא, אך אין במתן ההודעה ליצור את החיוב וממילא גם העדר ההודעה אינה מאיינת חובה קיימת לשאת בחוב מסי הארנונה (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת נ' עירית טירת הכרמל, פ"ד נו (2) 773 . להלן: פס"ד טכנולוגיה מתקדמת; להשוואה ראה ע"א 935/00 מדיק מדיה קופוריישן נ' רשות השידור, פ"ד נו (2) 582 (להלן: פס"ד מדיה קורפוריישן) שם נקבע כי אי שליחת הודעת תשלום לא פוטרת מתשלום אגרה ואי אפשר גם להניח כי ניתן פטור; ראה גם ע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ' מנחמי מגדל דוד, פ"ד נד (5) 15 (להלן: פס"ד מנחמי מגדל דוד) שם נקבע כי אי שליחת הודעת תשלום לא מהווה הפרה מהותית מצד הרשות ולא פוטרת את החברה מתשלום היטל ביוב).

חיוב חוזי לצד חיוב סטטורי, כבעלים ומשנת 1991:

20. זאת ועוד, החבות לשאת בחיובי הארנונה, אינה נובעת רק מהיות העותרת "המחזיק" של הנכס בין במישרין ובין מכוח היותם הבעלים והעדר הודעה על "מחזיק" אחר, אלא גם מכוח ערבות לחיוב האמור, במפורש מכוח הסכם הסבת הזכויות.

בתיק דנן ניתנה התחייבות חד-משמעית של העותרת כלפי העירייה לקבל על עצמה חיובים המוטלים על חוכר לגבי הנכס החל מחודש יוני 1991. הסכמה, כאמור, שמקורה בדיני החוזים, והכוללת גם התחייבות לשאת בחוב מסי הארנונה יכול שתקים השתק מפני טענות מקדמיות או טענות הגנה שעניינן – התיישנות.

כאמור, הסכם הסבת זכויות החכירה בנכס אשר לא יכול היה להיעשות ללא הסכמת העירייה כבעלים, הותנה על ידי העירייה, לא רק כבעלים של הנכס אלא גם בהיותה רשות מקומית האחראית על גביית מסי הארנונה, בהסכמת העותרת להתחייב, ביחד ולחוד עם האדונים חלואני ונחמיאס לשאת במלוא החיובים המוטלים על חוכר.

יתר על כן על-פי פרוטוקול הישיבה של ועדת המשנה, אשר דנה בבקשת ההסבה, הרי שמלכתחילה נעשתה פעולת רכישת זכויות החכירה מיריב עבור העותרת, אשר התאגדה כחברה במועד מוקדם הסמוך לאותו מועד.

21. ועוד, על-פי אישור רואה החשבון של העותרת מיום 22/12/93 (נספח ה' למש/10) העותרת היא בעלת הזכויות במבנה, מיוני 1991.

"... כרואה חשבון של החברה הנ"ל ולבקשת מנהליה, הריני לאשר כדלקמן:

הנכס הידוע כבנין שוק תלפיות ברח' סירקין 65 בחיפה, חלקה 142

בגוש 10859 רשום בספרי החשבונות ובדוחות הכספיים של החברה

המוגשים על ידי משרדי, מאז רכישת הנכס בחודש 6/91 וכך גם

מדווח לשלטונות מס הכנסה".

העותרת באמצעות עד מטעמה אף אישרה דברים אלה בבית המשפט.

בנוסף, אישרה העותרת עוד קודם להסבת זכויות החכירה כי החזיקה בחנות ובדוכן בנכס החל משנת 1985 (נספחים ט/1 ו- ט/2 למש/10), כלומר הייתה גם פעילות של העותרת כמחזיקה בפועל בנכס ו/או בחלקים ממנו (ראה סעיפים 11.4 ואילך).

עובר להעברת זכויות החכירה על שם העותרת היה חוב ארנונה, זאת היה עליה לוודא גם במערכת יחסיה עם נאמניה, אשר קיבלו על עצמם לערוב לכל חוב.

המסקנה העולה מן האמור, שחיובי הארנונה לכל התקופה הרלוונטית חלה על הבעלים, אלא אם כן נתנה הודעה כנדרש בנוגע למחזיק אחר.

"מחזיק" אחר בנכס:

22. לטענת העותרת ישנם דוכנים שונים אשר היא אינה מחזיקה בהם ומשכך, חוב הארנונה צריך לחול על המחזיקים בפועל (פורט בעמוד 34-35 לסיכומי העותרת). כפי שעולה מתדפיס החשבונות של המשיבה (נספח יב למש/10), לגבי חלק מדוכנים אלה ידוע כי הם משמשים לממכר ירקות ופרות וידוע למשיבה כי אין המערערת עוסקת בכך.

המשיבה פירטה לגבי כל דוכן ודוכן את הרישומים הקיימים אצלה ומדוע הם מסווגים על שמה של העותרת (נספחים יג-יט ל- מש/10). כמו כן לטענתה, העובדה כי רשום ביחס לדוכן מסוים כי נמכרים שם פירות וירקות אין בה כדי להעיד על כך שהעותרת אינה מחזיקה בנכס. מדובר ברישומים ישנים אשר אינם רלוונטיים בהכרח למועד החיוב.

23. למעשה טענת העותרת היא, כי לא חלה עליה החובה לשאת בחיובי ארנונה, וזאת מאחר שחלק מן הנכס תפוס בפועל על ידי מחזיקים שוכרים, ובהיותם המחזיק בפועל עליהם החובה לשאת בתשלום הארנונה, כי להם הזיקה הקרובה יותר לנכס.

לגישתה, חיובי הארנונה ככל שיכולים לחול על העותרת יכולים להתייחס לאותם חלקים שחב' תלפיות מחזיקה על ידה לצורכי משרד. לפיכך זיקתה לכלל הנכס היא משפטית בלבד ולא פיזית, ואין די בהחזקה זו כדי ליצור חיוב לתשלום הארנונה.

טענה זו, אליה התייחסנו גם במסגרת הפרק "חיוב רטרואקטיבי –העדר בסיס ראייתי" (ראה סעיף 12 לעיל), דינה להידחות.

24. כפי שפורט לעיל, ככלל, זכות הבעלות כוללת את זכות החזקה. החובה להודיע כי אחר מחזיק בנכס מוטלת על הבעלים וההודעה היא קונסטרוקטיבית (ראה סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, לפיהם בעליו של נכס, המשתלמת לגביו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המתחייבת עד ליום ההודעה המתאימה בכתב לעירייה כי חדל להחזיק בנכס, תוך מסירת שם המחזיק תחתיו).

לפיכך, משביקשה העותרת לפטור עצמה מן החיוב, היה עליה לנהוג כבהליך המוסדר לעניין זה בפקודה. משלא עשתה כן, ומשהוכח כי היא הייתה המחזיקה בפועל בנכס, הרי שדי באלה כדי לחייבה לשאת בחיובי הארנונה.

מעבר לאמור, לאחר הגשת ההשגה לשנת המס 1996 ובהתייחס באופן ספציפי לכל יחידה בנפרד, החליטה מנהלת הארנונה באותה עת (נספח יא/3 ל- מש/10) כי לפנים משורת הדין תהא נכונות להסב החיוב על שם השוכר, בתנאי שעותק מחוזה השכירות יועבר לעירייה ותהא נכונות לשלם את חיובי הארנונה, ממועד תחילת החזקתה בנכס.

לפיכך, אם נותר החיוב על העותרת, הרי שהוא פועל יוצא לאופן התנהלותה.

אישור לפי סעיף 324 לפקודה – נפקותו:

25. העותרת ביקשה עוד להסתמך על אישור שניתן לה לפי סעיף 324(א) לפקודת העירייה [נוסח חדש], לפיו לא רבצו חובות משנת 1991 על הנכס. מאחר שהאישור ניתן לה ב- 27/10/94 לצורך העברת זכויות בלשכת רישום מקרקעין, הרי שלטענתה בהסתמך על פרשת סאלמה (בג"צ 779/92 סאלמה נ' ראש עיריית נצרת, פ"ד מז(5) 182, להלן: פס"ד סאלמה) לא קיים חוב לעירייה, עד לאותו מועד.

ועוד, לטענת העותרת משאישרה העירייה העברת זכויות החכירה אליה ביום 14/6/94, ומשהוציאה עובר לאותו מועד, תעודה לרשם המקרקעין, המאשרת העברת הזכויות הנ"ל, ורישומם ביום 15/12/94, הרי שיש בכך להעיד שלא קמה כל חבות של העותרת לשאת בחיובי ארנונה, ואם הייתה חבות כזו, הרי הופטרה ממנה. לכן, יש למחוק מרישומי המשיבה את כל החובות הרשומים על שם העותרת בגין הנכס עד לחודש דצמבר 1994, כולל.

גם טענה זו דינה להידחות.

26. ראשית, כפי שעולה מנספח ז' למש/10, האישור מתייחס לאותם מספרי חשבון שפורטו בו. עוד צוין באותו אישור, כי אין בו לשחרר את בעל הנכס או במחזיק בו מתשלום חוב שהיה קיים בעת מתן האישור.

שנית, יש לחזור ולהזכיר את הסכם הסבת זכויות החכירה ואת ההתחייבות המפורשת לשאת בכלל החיובים, ואלה כוללים, בהעדר ראיה אחרת, החובה לבצע גם תשלום החובות לעבר, לרבות חיובי ארנונה מיוני 1991. הדברים עולים באופן ברור דווקא ממכתבי ההשגה שהוגשו ואשר לכל הדעות אינן עוסקים בדמי החכירה שגם הם שנויים במחלוקת.

ועוד, פס"ד סלאמה אכן הבהיר כי ההוראה הנ"ל היא אמצעי נוסף לזרוז גביית חובות לעירייה, ואולם בית המשפט הוסיף והבהיר שם, כי :

"... בדרך הטבע יידרש קיומו של מיתאם בין רצונו של האזרח לבצע

פעולה מסוימת לבין העמדתו של תנאי מוקדם לביצועה של אותה פעולה,

וחזקה על המחוקק כי לא יציב על דרך תנאים מוקדמים, שאין קשר

הדוק ביניהם לבין המעשה שהפרט מבקש לעשות או שאין מיתאם ויחס

ראוי ביניהם לבין אותו מעשה" (שם, 186ו-ז).

האישור שנתנה העירייה התייחס לאותו חלק מן הנכס אשר לגביו לא היה חוב ארנונה. העירייה גם ידעה בנוסף, כי לצד התחייבויות העותרת יש בידה גם התחייבות החוכרים הקודמים ה"ה חלאוני ונחמיאס. ספק אם בנסיבות אלה, רשאית הייתה העירייה לעכב הוצאת האישור האמור, אפילו הוצא ביחס לכל הנכס.

לפיכך, אין באישור האמור, כדי להצביע על העדר חוב לעירייה, מעבר לחשבון המצוין מפורשות באותו אישור.

27. רכישת הזכויות מיריב חייבה אפוא את העותרת לצד חיובי האדונים הנ"ל כערבים, למלא אחר כל ההתחייבויות העולות מחוזה החכירה, ומשהיו הבעלים, והמחזיקים בנכס, חלה עליהם החובה לשאת גם במיסי הארנונה, ולשלם דמי שימוש בגין מים מיוני 1991.

ואכן מעיון במכתבים שצורפו לכתב התביעה עולה, כי העותרת או מי מטעמה, מעולם לא טענו, כי הודעת הדרישה לא נתקבלה אצלה.

לעניין זה יש לקבל את עמדת העירייה. יתר על כן, טענת הרטרואקטיביות לא הועלתה קודם לכן. העותרת החזיקה בחנויות בנכס במועדים שקדמו לחוזה ההסבה – כך למשל לגבי הנכס הנזכר בנספח ט/ ו- ט2 ל-מש/10 וגם כאשר קיבלה הודעות על חיובי המים, לא העלתה העותרת טענה כנגד היותה המחזיק בנכס, אלא טענה כנגד שיעור חוב המים.

ועוד, סקירת עדותו של מר נחמיאס מבססת את טיעוני המשיבה, לפי ידעה העותרת על חיובי הארנונה ועל חובתה לשאת בהם, ואף הציעה סכום לתשלומו, כאשר הסכום התייחס גם לחובי מים.

בנסיבות אלה, ותוך הפניה ל עמ"ה (י-ם) טוטנאור נ' פ"ש ירושלים 1 (כב' השו' מזרחי) ניתן ביום 16/1/06, אפילו עמדה לזכותה טענת ההתיישנות, כטענת הגנה, הסכימה העותרת שלא להעלותה.

אשר על כן אני קובעת, כי הוכח שהעותרת הייתה לבעלים ולמחזיק של הנכס החל מיוני 1991 וממועד זה עליה לשאת בחיובי הארנונה ובחיוב תשלומי המים החלים על הנכס, ובהעדר ראיה אחרת, כפי שיפורט להלן, קובעים רישומי העירייה לעניין שיעורו של החוב.

הטענה בדבר שיהוי אף היא אינה ראויה בנסיבות העניין, ואין מקום לדון בה, במיוחד לאור הדברים שפורטו עד כה.

שיעור החיוב:

28. אין גם להתעלם מן העובדה כי מר נחמיאס בנוסף להיותו מנהל אצל העותרת היה גם שותף ובעל מניות בעותרת, והוא ידע גם ידע כי קיים חוב ארנונה. בנספחים ו-ט שצורפו לתצהירו הראשון של נחמיאס (ע/3) וכן מנספחים א ו-ג שהם למעשה ההשגות שהוגשו מטעם העותרת, על-פי גרסתה, אין היא טוענת כנגד מועד החיוב אלא לגבי שיעורו של החוב. גם כאשר המחלוקת מתייחס לחובות העבר, לא עלתה הטענה, כי הדרישה בשנת 1995 הייתה דרישה ראשונה, או כי לא היו לבעלים מיוני 1995, או כי לא ידעו על קיומים של חובות אלה. המחלוקת נוגעת, כאמור, לאופן קביעת שיעור החיוב אך לא למועדו.

במכתב מיום 27/2/97 מציעה העותרת תשלום של 800,000 לסילוק חובותיה, "כפי שהם רשומים בספרי עיריית חיפה" (נספח ו' לכתב התביעה), וביום 12/3/97 אף נשלחת

הצעה מתוקנת לשלם 50% מחובותיה, שוב "כפי שהם רשומים בספרי העירייה" (נספח ז'). בא כוח העותרת חוזר ומבקש תשובה לאותה הצעה במכתב נוסף מיום 4/9/97 ומר נחמיאס מוציא אף מכתב מטעמו למנכ"ל העירייה ( נספח ט לכתב התביעה).

אם ביקשה העותרת לטעון כי לא היו חיובי ארנונה או חיובי מים, מיוני 1991 עליה חלה החובה להוכיח טענות אלה, וברשותה העדים היכולים להוכיח זאת.

אפליה:

29. אתייחס רק בקצרה לטענת ההפליה שלא הוכחה.

לטענת התובעת נוהגת הנתבעת איפה ואיפה בקשר לחיובי ארנונה המוטלים בגין הנכס. קומת הקרקע הכוללת את השוק הקמעונאי המשמש רובו ככולו לממכר ירקות ופירות, וכן קומת הקרקע בנכס המושכרת בשכירות מוגנת לבעלי דוכנים (בסטות) מעולם לא שלמו ארנונה כללית לנתבעת, ואילו הנתבעת לא הפעילה כל הליכי גביה כנגדם. יש בידי העותרת 39 הודעות שונות על מחיקת חובות הארנונה של אותם בעלי דוכנים מיום 25/10/95, כאשר בסמוך לאותו מועד קבלה העותרת הודעת חיוב רטרואקטיבית, ככל הנראה.

לטענת העותרת המשיבה חוששת להיכנס עם בעלי הדוכנים השונים לעימותים ובמקום זאת מטילה עליה את הליך הגביה.

מכאן, שתוך הפליית העותרת בחרה העירייה, למחוק חובות ארנונה לבעלי דוכנים בשוק ולהימנע מלהפעיל נגדם הליכי גביה.

העירייה השיבה בפירוט לטענות אלה. מחיקת החובות מתייחסת לחובות שהצטברו עד לשנת 1985 וכי למעשה מדובר היה בחובות שהוגדרו כ"חובות אבודים", המתייחסים גם הם לתקופה של עד שנת 1985. חובות כאלה, לא ניתן להשוותם לחובות מיוני 1991.

לאור התשובות האמורות ובהעדר ראיות סותרות, ומשניתן להבחין בין חובות העותרת לחובות האחרים (ראה פס"ד מדיק קורפורשיין) יש לדחות גם טענה זו.

יש עוד לדון בחיובים בנפרד.

חיובי הארנונה

איחוד חשבונות:

30. לאור שיטת החישוב הפרוגרסיבית, שהייתה נהוגה אצל המשיבה עד שנת 2002, לפיה על יחידה של פחות מ-20 מ"ר יש לשלם כעל יחידה של 20 מ"ר, יש הגדלה משמעותית בשיעור הארנונה כאשר החיוב נעשה לפי יחידות נפרדות.

ועוד, הטענה כי גודלה הממוצע של יחידה קרוב ל- 20 מ"ר אינו נכון ונובע מאופן החישוב של המשיבה בלבד. בפועל, לטענת העותרת, מרבית היחידות אף קטנות מ 20 מ"ר.

לפיכך, טוענת העותרת, כי אין מקום לחייבה ב- 53 חשבונות שונים, ולהגדיל באופן מלאכותי את חוב הארנונה. החלל המרכזי של המבנה מחולק למלבנים/דוכנים אשר בעבר היוו כל אחד יחידת שומה נפרדת. כיום, עם פירוק הדוכנים, מהווים הם יחד יחידת שומה אחת. מדובר בחלל במרכז ללא מחיצות אשר יכולות היו למנוע את אופן החישוב המפוצל. לגישתה, לא מדובר ביחידות המצויות בקומות שונות (עמ' 213) כמו כן לא מדובר בשטחים המסווגים באופן שונה, משום שמרביתם מסווגים בסיווג 6000.

לגרסת העותרת עוד ביום 16/4/96 הגישה לעירייה בקשה ל"איחוד חשבונות", בהתייחס לרשימת הנכסים שפורטה בנספחים א-ג לאותו מכתב (נספח ד' לע/3 תצהיר נחמיאס). באותו מכתב גם צוין כי החנויות המפורטות בנספח ד' נטושות וסגורות, ולכן ביקשה פטור מארנונה. למכתב זה, לא נתקבלה תשובה.

לחלופין טענה העותרת, כי לגבי שטחים אלה של הנכס, יש לחייב לכל היותר ב- 15% משטחם האמיתי וזאת בהתאם לסעיף 5 (שיטת מדידת הבניין) לצו הארנונה לשנת 1999.

31. העירייה טענה, כי מעולם לא הוגשה לה הדרישה לאיחוד חשבונות. זאת בשונה מהבקשה לגבי שיטת המדידה, שנדחתה ועל אותה החלטה לא הוגש ערר.

עוד מבהירה העירייה, כי בסיסה של הטענה בדבר "איחוד חשבונות" הוא בגודל השטחים המחויבים בארנונה, משכך לביהמ"ש אין סמכות לדון בנושא אלא כערכאת ערעור על מנהל הארנונה וזאת בהתאם לס' 3(א)(2) לחוק הערר. מאחר שלא נתקבלה כל השגה בנושא, לכן, גם אין סמכות לבית המשפט לדון בנושא.

לכן לעמדתה, יש לדחות טענה זו על הסף שכן במשרדי המשיבה מעולם לא נרשמה השגה בנושא.

ועוד, עובדתית, במהלך שנת 1995 בוצע פיצול שטחים אצל העותרת. (נספח יא4 למש/10). האיחוד לגבי השטחים הקיימים אף אינו אפשרי. כפי שהעידה העדה לוקיינצ'יקוב (עמ' 210), היחידות השונות הינן בגדלים שונים, מסווגות באופן שונה והוחזקו בעבר אף ע"י מחזיקים שונים, להם הושכרו. לכן, שוכרים שונים חויבו בארנונה על-פי גודל השטח אותו שכרו מהעותרת ועליו דווחו.

לעניין הטענה לפיה יש לחייב לפי ס' 5 לשיטת מדידת הבניין הרי, כאמור, שטענה זו נדחתה בחלטה על השגה שהוגשה בשנת 1996, ומשלא הוגש עליה ערר כדין, אין לדון בה.

בסיכומי התשובה טענה העותרת כי הוגש ערר נוסף בנושא אשר טרם נידון עד ליום זה נספח ה'). אין בסיס ראייתי לטענה זו.

32. לעניין המחלוקת אם נתקבלה אצל המשיבה בקשת העותרת לאיחוד שטחים, יש לקבוע, כי העותרת לא הוכיחה המצאת הבקשה.

מעיון במסמך עולה, כי המכתב לא נשלח כהשגה, והוצא כארבעה חודשים לאחר שהוגשה ההשגה לשנת המס 1996. ועוד, המכתב הופנה ל"מינהל הכספים, אגף הגבייה המאוחדת". על אף העדר תשובה למכתב זה, לא נמצא איזכור של הפנייה האמורה, למעט העלאת הנושא במסגרת העתירה דנן.

עוד יש לקבל את טענת העירייה, כי למעשה מדובר בנושא שהוא בגדר סמכותו של מנהל הארנונה, ובנושא זה לא הוגשה למעשה השגה. יחד עם זאת, כפי שהובהר בסעיף 15 לפסק דין זה, יש מקום להתיר העלאת הטענה בבית המשפט.

בנסיבות העניין ולאור הראיות שהוצגו, יש להתיר העלאת הנושא, ואולם זאת בהתייחס לשנת המס 1999 ואילך, ולא לחובות לעבר. מעבר לממצא, שהעותרת לא הגישה השגה לעניין "איחוד חשבונות" וכי מכתבה מאפריל 1996 לא נתקבל אצל המשיבה, יש לקחת בחשבון שהראיות שהוצגו אינן מתייחסות לחוב העבר.

התמונות שהציגה העותרת (תמונות שצורפו לע/3) צולמו בשנת 1999 ואין בהן להעיד על מצב הנכס בעבר. במהלך 1995 אף נעשה פיצול בנכס על ידי העותרת עצמה או על ידי מי מטעמה. על-פי מכתב העותרת מיום 23/6/93 (נספח ט1 ל- מש/10) החזיקה בחלק מן היחידות (שם, חנויות מס' 48 ו- 46 בקומה א', הוחזר לחזקת העותרת. ואישור נוספת של החזרת מושכר לידי העותרת הוא נספח ט2 לאותו תצהיר (מש/10).

יחד עם זאת, מאחר שמדובר בפגיעה משמעותית אפשרית, בשל אותה שיטת חישוב פרוגרסיבית, שהייתה נהוגה עד שנת 2002, יש לאפשר בחינה נוספת של הנושא, לגבי שנות המס 1999 ואילך. מאחר שהתובענה שהוגשה מתייחסת לכלל חובות העבר עד ליום 1/9/99, הרי שהעתירה מתייחסת גם לשנה המס 1999. לפיכך יש לדון בבקשה ל"איחוד חשבונות" לגבי שנת המס 1999.

השאלה הנוספת היא, אם ניתן להכריע במחלוקת במסגרת העתירה. נראה שלא ניתן לעשות כן, במיוחד לאור המחלוקת העובדתית בעניין זה בין הצדדים.

33. לפיכך, בהתייחס לשנת המס 1999, יועבר נושא "איחוד החשבונות" לדיון לשלב ההשגה, ובאופן שבהעדר הודעה על הגשת נוסח השגה מתוקן, תוך 30 ימים מהיום, ישמש מכתב הבקשה מיום 16/4/1996 לרבות הנספחים לו (נספח ד' ל- ע/3) – ובשינויים הרלוונטיים - השגה לעניין זה, וההחלטה בנושא תינתן במועדים הקבועים בחוק הערר, כאשר מניין התקופה ייחל, בהעדר נוסח השגה מתוקן, 30 ימים נוספים שמניינם הוא ממועד מתן פסק דין זה.

לעניין שיטת המדידה, לאור ההחלטה שניתנה בהשגה, אין מקום לחזור ולדון בנושא.

העתירה ל"איחוד חשבונות" לגבי החוב לעבר, למעט שנת המס 1999, נדחית.

סיווג חלקים מן הנכס – מעבר – "רחוב":

34. העותרת טענה כי הנכסבחלקו השתנה, וכידוכנים במרכז קומת הכניסה של הנכס, פורקו בתום תקופת השכרתם והשטח ששימש לדוכנים משמש היום למעבר הולכי רגל.

מדובר בחשבונות המתייחסים לדוכנים שמספריהם מפורטים בסעיף 11.8.1. מעבר זה, לגישתה, יש לראותו כ"שטח ציבורי פתוח", מהווה "רחוב" כהגדרתו בפקודה ולפיכך אינו בר חיוב בארנונה כללית".

לחלופין יש לחייבה לכל היותר ב- 15% משטחם האמיתי בהתאם לסעיף 5 (שיטת מדידת הבניין) לצו הארנונה לש"מ 1999.

העירייה מבקשת לדחות טענות אלה. לעניין הטענה בדבר פירוק דוכנים, טוענת העירייה, כי לא הובאו ראיות שיש בהן לבסס ממצא כאמור.

לגופו של עניין, אפילו פורקו הדוכנים, אין בכך בלבד להביא להגדרת "המעבר" שנוצר "רחוב". לא מדובר בשטח אשר הינו רחוב אלא בשטח המצוי בשימוש העותרת, גם אם דוכן כזה או אחר פורק.

הטענה החוזרת, לפיה יש לחייב חלק מן השטחים לפי סעיף 5 לשיטת מדידת הבניין נדונה ונדחתה. העירייה משיבה באותה תשובה שכבר נתנה, שבנסיבות אלה אין מקום לחזור ולדון בנושא.

35. בנוגע למועד הגשת הערר לשנים 92-94, הובהר בפסק דין זה, כי לאור מועד הסבת הזכויות, והעמדת החיוב מיוני 1991, יש להכיר בזכות הערר גם לעבר.

לגופו של עניין, אפילו הוכיחה העותרת, כי מדובר בשטחים המשמשים "מעבר" אין בכך בלבד מלהפכם ל"רחוב". שטחים אלה אינם משמשים למעבר בלבד. ומאחר שאף עיקר שימושם אינו "מעבר" ממילא אין הם בגדר "רחוב". במקרה כגון זה, ואפילו ישנם גם אחרים "הנהנים" מחלק זה של הנכס, הרי שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים על ידי הרשות המקומית הוא הנישום עצמו (המשיב) (ראה ה"פ (חיפה) 786/94 (מליסרון בע"מ נ' עיריית קירית ביאליק וכן ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(4) 156 (להלן: פס"ד מליסרון) כן ראה עמ"נ 419/01 רכבת ישראל נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, ניתן ביום 23/7/02.

עוד הבהיר בית המשפט העליון בפס"ד מליסרון הנ"ל, כי ניסיון לחלק את הנכס לחלקים ולקבוע לכל חלק מעמד שונה לעניין גביית המס, הוא מלאכותי ונוגד לתכלית החוק (ראה סעיף 15 לפסה"ד). בנושא האחרון יש להדגיש, כי פסק הדין שניתן בע"א 7975/98 (אחוזת ראשונים רובינשטין נ' עיריית ראשון לציון, תק-על 2003(1) 1478, להלן: פס"ד אחוזת ראשונים) אינו משנה את המסקנה האמורה. אמנם בפס"ד אחוזת ראשונים נקבע כי בעלי הדירות הם בעלי הזיקה הקרובה מבחינת חיובי הארנונה, ולכן ייחשבו הם כ"מחזיק" לצורך זה (ראה שם, סעיף 15) בדומה למסקנה בעניינו, לגבי מתן הודעה על מחזיק ספציפי בדוכן כזה או אחר. ואולם, ככל שמדובר ביחידות שטח סמוכות, אפילו מתרחשת בהן פעילות שונה המשתלבת זו בזו ושתכליתן אחת, עדיין יש לראותו כ"נכס אחד". כך גם לגבי שטחי עזר המשמשים למשל אולמות אירועים. מבחנים אלה, תוך פירוט והפנייה לפסקי דין אחרים, היו מקובלים על בית המשפט, גם בפס"ד אחוזת ראשונים (ראה שם, סעיף 9).

מכל הטעמים המפורטים לעיל, נדחית גם טענה זו.

נכס לא ראוי לשימוש:

36. הטענה העיקרית שהעלתה העותרת נוגעת להיות חלקים ניכרים של הנכס "לא ראויים לשימוש", באופן המזכה אותה בפטור מתשלומי ארנונה, כמשמעו בסעיף 330 לפקודת העיריות. לפיכך, צריך להינתן פטור מתשלום מיסי הארנונה שכן לא ניתן לעשות שימוש בנכס.

העותרת מדגישה עוד, כי מדובר בנכס שנבנה בשנת 1939, חלקם הגדול של הדוכנים מצוי במצב פיזי תחזוקתי ירוד מאוד. מערכות חשובות במבנה, כגון: מעלית, מים, חשמל, ניקוז וביוב אינן מתפקדות וקיימים אף ליקויים בטיחותיים אשר אם לא יטופלו עלולים לגרום בעתיד לבעיות בטיחות.

העותרת טוענת עוד, כי מבחינה כלכלית, אין כדאיות בעלות ההשקעה כדי להביא הנכס לתפעול, במיוחד לאור הכרזתו כנכס לשימור, מה שמגדיל עוד יותר את עלות הפיקוח והשיפוץ. לכן, בנסיבות אלה רלוונטי מאוד להבנת המחלוקת, הוא סקר השימור.

בהסתמך על כלל הנימוקים המפורטים לעיל, סבורה העותרת, כי יש לראות את הנכס, כנכלל בגדר הפטור של סעיף 330 לפקודת העיריות - נכס שאינו ראוי לשימוש.

37. לטענת המשיבה, העותרת אינה עומדת בתנאי סעיף 330, כך למשל לא הומצאה הודעה לעירייה. ההשגה אשר הוגשה, לפיה לא נעשה שימוש בנכס בהתייחס לדוכנים ספציפיים, יכולה להתייחס רק לאותם דוכנים המצוינים בה ולתקופה של החל משנת 2000. כמו כן, האמור בערר מתייחס לנכס שלא נעשה בו שימוש, ולא פטור לפי ס' 330 אשר מתייחס לנכס הרוס. ולכן תשובת המשיבה לערר מבהירה כי כוונת העירייה והבנתה את ההשגה היא ביחס לפטור חד פעמי של 6 חודשים, מותנה בכך שלא נעשה בנכס שימוש.

ועוד, סקר השימור אינו רלוונטי לעניינו ונוצר לאור בקשת העותרת לשנות את ייעודו של הנכס ולבנות בקומות העליונות אולמי שמחות. על-פי חוזה החכירה ייעודו של הנכס לשמש לשוק וסקר השימור אינו משנה תכלית זו. שעה שאין בכוונת העותרת לבצע שינוי הרי שאין כל משמעות לסקר השימור.

לעניין מצבו של הנכס והשימוש הכלכלי שניתן לעשות בו, ציינה העירייה, כי העותרת הביעה באופנים שונים הסכמתה כי הנכס מצוי במצב טוב. במסגרת החוזה אליו נכנסה בנעלי חברת יריב, במסגרת ההתחייבויות בשטר החכירה וכפי שעולה ממסמכים של עסקת מכירת מניות, היה ברור כי הנכס ישמש כשוק, ובפועל לא הייתה כל מניעה לעשות שימוש לתכלית האמורה.

38. אכן יש לקבל את טענת העירייה, כי העותרת לא עמדה בנטל הראייה לקבלת הפטור מחיובי ארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

סעיף 330 לפקודת העירייה קובע:

"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק

במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין

לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב

בשיעורי ארנונה נוספים: אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי

הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה".

התנאים המצטברים שחייב נישום לעמוד בהם כוללים:

מצב הנכס אינו שמיש ואינו ניתן לשימוש – בין מפני שנהרס ובין מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש;

בפועל אין יושבים בנכס ואין משתמשים בו;

המחזיק מסר על כך הודעה בכתב לעירייה.

(ראה רוסטוביץ, ארנונה כללית (מהדורה חמישית) עמ' 587).

38.1 מסירת הודעה - בענייננו, אין למעשה חולק, כי התנאי האחרון לא התקיים. ההשגה אשר הוגשה יכולה להתייחס רק לדוכנים הרלוונטיים המצוינים בה ולתקופה של החל משנת 2000. שנת 2000 אינה בערעור. בהודעות הקודמות כמו בהשגה לשנת המס 1995 נכתב:

"ברצון מרשתי להודיעכם כי מרבית החלקים בבניין

היו סגורים עקב אי שימוש" (ההדגשה אינה במקור – ש' ו').

הודעה כאמור, אינה הודעה לפי סעיף 330 לפקודה, אלא לאי שימוש, ללא התייחסות לאפשרות השימוש בנכס. מה עוד שמדובר ביחידות ספציפיות. מכאן ש"ההודעה" כפי שנמסרה, מבחינת תוכנה, אינה מתייחסת לנכס שנהרס, אלא לנכס שלא נעשה בו שימוש, ונכס כזה גם אינו ממלא תנאי נוסף ומהותי שהוא בבסיס הפטור לפי סעיף 330 לפקודה.

העותרת לא הכחישה כי לא מסרה כל הודעה כנדרש, אלא שלטענתה ידעה העירייה שאותם דוכנים שפירטה העותרת ריקים ואינם מאוכלסים. על-פי עדותו של נחמיאס הייתה העותרת במגע עם העירייה והאחרונה ידעה על מצב השוק, וידעו כי הדוכנים האלה "ריקים, לא מאוכלסים". על כך יש להשיב, כי "ידיעה" זו, אפילו הוכחה, איו בה די. אין בה הודעה בכתב, כנדרש. ועוד, מבחינת תוכנה – אין בה להעיד על העדר אפשרות לעשות שימוש בנכס או בחלקים ממנו, בשל מצבו של הנכס.

סעיף 330 כפי שיובהר, מתמקד במצב "הבניין": התהוותו יוצר את חיוב הארנונה ומצבו כ"לא בניין" פוטר מחיוב בארנונה. ההודעה מתייחסת לתנאים חיצוניים לנכס וללא קשר למצבו – תנאי השוק.

מכאן, שלעניין עתירה זו, די בכך שנקבע שלא נמסרה הודעה ובמועד, וממילא החיוב במס עומד בעינו, ואין העותרת זכאית לפטור לפי סעיף 330 לפקודה.

נראה כי גם התנאים הנוספים שהיה על העותרת למלא, לא התקיימו.

38.2 התנאי הנוסף – כי הנכס עמד ללא שימוש בתקופה הרלוונטית, גם הוא לא הוכח. אין מחלוקת בין הצדדים כי החלק הגדול של הנכס, המצוי בקומת הקרקע פעיל ובכל התקופה הרלוונטית. על-פי הראיות שהוצגו מטעם העותרת (חוות דעת השמאי) מתוך 224 דוכנים וחנויות 162 פעילים, אך אלה מרוכזים בקומת הקרקע.

הטענה בדבר היות הנכס נכלל בגדר סעיף 330 לפקודה, התייחסה למספר דוכנים שפורטו על ידי העותרת, דוכנים שמספריהם: 30, 32, 44, 52, 54, 60, 62, 66, 68, 70, 94, 110, 133, 138, 146 ו- 150. בנסיבות אלה, לא היה די באזכור כולל של היות הנכס לא ראוי לשימוש, מבלי להתייחס ספציפית לישיבה בפועל בנכס ולשימוש בו - שימוש בפועל בכל אחד מן הדוכנים שהוזכר.

גם מטעם זה, דין טענת העותרת בדבר זכאות לפטור, לפי סעיף 330 לפקודה, להידחות.

על דרך הזהירות ומאחר שבעלי הדין התמקדו בעיקר במחלוקת האמורה בנוגע לתנאי הנוסף הנוגע למצב הנכס בפועל ולהיותו שמיש, נבחן גם טענות אלה.

38.3 התנאי הנוסף הוא, כאמור, הוא היות שהנכס אינו שמיש ואינו ראוי לשימוש, בין מפני שנהרס ובין מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש;

התנאי, מהותו והיקפו צריכים להיבחן לאור החיוב לשאת במסי הארנונה. מאחר שמדובר בפטור – הרי שהוא חריג לכלל והמבחן הוא אובייקטיבי.

38.3.1 הארנונה הכללית משמשת מקור ראשי למימון פעילות הרשות המקומית, לגבי נכסים המצויים בתחום שיפוטה. היווצרו של בניין הופך אותו לנושא לחיוב בארנונה, ומועד חדילתו, הופך את הבניין ל"אדמת בניין" וזה אינו עוד נושא לחיוב בארנונה (רוסטוביץ, ארנונה עירונית (מהדורה חמישית) 587).

מקור החיוב על הנישומים, כפי שהובהר בפס"ד מליסרון, מושתת בהנאה שמפיקים נישומים מן השירותים שמעניקה הרשות לנכסים המצויים בהחזקתם, והמצויים בשטח השיפוט של אותה רשות מקומית. על אף העדר יחס ישיר בין טיב השירות ורמתו, המוענק על ידי הרשות לנישום, לבין הנאת נישום מן הנכס המוחזק על ידו, העיקרון הוא שבמקום שקיים נכס, הבעלים או מי שנהנה מאותם שירותים ("המחזיק" בעל הקרבה לנכס), ראוי כי ישתתףבמימון עלותם (סעיף 10 לפס"ד מליסרון). ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי הוראה זו הוא, כי הפקת הנאה בנכס, מותנה בהשתתפות בעלות השירותים האמורים.

38.3.2 מצבו של הנכס, כ"לא שמיש" נחשב ככזה, בין מפני שנהרס ובין מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש. ועוד, אין די בהוכחה כי הנכס אינו בשימוש, שהרי בעל הנכס או בעל הזיקה הקרובה לאותו נכס, יכול משיקולים שלו – בדרך כלל בשל שיקולים סובייקטיביים של כדאיות כלכלית – שלא לעשות שימוש בנכס כדי להימנע מתשלום ארנונה. שיקול סובייקטיבי כזה, אין בו לבסס הזכאות לפטור. במקום שבו נישום אחד מקבל פטור, יש בו כדי להביא בהכבדה בחובת תשלום המס על נישומים אחרים (ראו פס"ד מנחמי מגדל דוד). חלוקה כזו של חיוב במס הארנונה, פוגעת בעיקרון השוויון. הפטור הוא אפוא חריג לחובה וככזה, על הטוען לעמוד בדווקנות בתנאים להיווצרות הפטור. המבחן המשמש לקיומם של התנאים הוא, מבחן אובייקטיבי. ולכן, על הטוען לפטור להוסיף ולהוכיח כי הנכס אינו ניתן לשימוש (עמ"נ 410/04 סולמון מלק נ' מנהל הארנונה, וכן בר"ם 5437/05 ניתן ביום 9/8/05 כן ראה עמ"נ 207/02 ריבוע כחול בישראל בע"מ נ' עיריית כרמיאל ואח', ניתן ביום 1/5/05, סעיף 18).

כאשר נכס אינו "שמיש" עוד בין מפני שאינו קיים עוד בפועל ("בניין שנהרס") ובין מפני מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש, פירושו של דבר שבעל הזיקה הקרובה לנכס אינו יכול לקבל עוד שירות מהעירייה. כדי שיווצר מצב עובדתי כזה ה"בניין" צריך להפוך ל"ללא בניין". סעיף הפטור האמור מכוון לנסיבות קיצוניות הנבחנות על בסיס מבחן אובייקטיבי ואין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח. הנטל מוטל על המחזיק מבקש הפטור, להוכיח ממצאים אלה (ראה עמ"נ (חי') 341/03 יוסף לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, תק-מח 2004 (3) 1079 (להלן: פס"ד לוי). בקשת רשות ערעור שהוגשה (בר"ם 8749/04, ניתן ביום 26/12/04) נדחתה).

38.3.3 מספר מבחנים משמשים כלי עזר להכרעה במחלוקת בנוגע למצבו של בניין ראוי לשימוש והם: המבחן הכלכלי – הבוחן אם למרות היות הנכס מוזנח ומחייב השקעה כספית לשיפוצו קיימת כדאיות כלכלית סבירה להשקעה הנדרשת, כדי להחזיר את הנכס המוזנח "למעגל העסקי". המבחן מבוסס על שיקולים כלכליים;

המבחן ההנדסי – הבוחן אם מבחינה הנדסית מדובר במבנה מסוכן העלול להתמוטט או לגרום לסכנה לנמצאים בו. אמצעי ההוכחה יכול לשמש חוות דעת של מהנדס מתחום הבניין (ראה פס"ד לוי סעיף 2.2 וכן בסעיף 2.1 המפנה לת"א (חי') 20085/94 עיריית כרמיאל נ' פנחסיק גרשון).

כדי לסייע בהכרעה האמורה, נדרשים לעיתים לראיות נוספות, כגון: אם הבניין הוכרז כ"בניין שמור". סקר שימור הוא אפוא ראייה רלוונטית, במיוחד בנוגע לאפשרות מימוש הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, וכן בדיקת מסגרת המועדים לביצוע השיפוץ הנדרש. כמו כן יש מקום לבחון אם מאחורי הבאת הנכס למצב של "העדר נכס", מבחינה מעשית לא התבצעה פעולה שעיקר תכליתה הימנעות מתשלום מס או הפחתת מס בצורה לא נאותה. בנושא האחרון ניתן להשוות לסעיף 86 לפקודת מס הכנסה בדבר "עסקה מלאכותית" (ראה ע"א 3415/97 פקיד שומה למפעלים גדולים נ' יואב רובינשטיין ואח', פ"ד נז(5) 915, להלן: פס"ד רובינשטיין). השאלה היא קביעת קו הגבול בין תכנון מס לגיטימי לבין תכנון מס בלתי לגיטימי (ש0, 924ג). עסקה מלאכותית, כמו גם החלטת בעל נכס שלא לשפצו אינו בגדר מעשה בלתי חוקי. כל שנאמר הוא, שמבחינת ההקשר הפיסקאלי, "תכנון" כזה, הוא "אי עשייה" הם בלתי לגיטימיים. במקום שבו עיקר המטרה, הגם שלא מטרה יחידה, הימנעות מתשלום מס או הפחתתו באופן לא נאות, אין "העסקה", מתקבלת מבחינת דיני המסים. במקרה כגון זו, נתונה הסמכות לפקיד השומה, להתעלם מן "העסקה", הגם שזו ממלאת אחר יסודות דיני החוזים. סמכות מקבילה עומדת גם לעירייה, הכול כמובן תוך בחינת המטרה המסחרית-כלכלית לצד תכלית הימנעות מלשאת בחיובי ארנונה.

לאור האמור לעיל, יש מקום לבחון שאלה נוספת והיא, סיבת מצבו המוזנח של הנכס. ככלל, המטרה היא להחזיר נכסים לשוק ההיצע ולכן, המטרה היא לעודד – בין במישרין ובין בעקיפין – שיפוץ בניינים על ידי הבעלים. מתן הפטור לבעל נכס מארנונה, בשל העדר כדאיות סובייקטיבית להשקיע כספים, אינה יכולה לשמש נימוק משכנע לראות את הבניין, כ"נכס שאינו ראוי לשימוש". קבלת טענה כזו, יהיה בה לא רק תמריץ לבעלי נכסים להזניחם על מנת שלא לשלם ארנונה, אלא גם להשפיע באופן שלילי על השוק הכלכלי, לגבי הגדלת היצע נכסים בשוק.

בענייננו, הוכח שמדובר בנכס מוזנח, אך מתברר כי ההזנחה מקורה בהזנחת הבעלים. במקרה כזה, אין לתת "פרס" שמובנו למעשה "פטור" או "הנחה" מתשלומי ארנונה, ממי שמלכתחילה תכנן להשיג מטרה זו, ונמנע מתיקונו במטרה להשיג פטור או הנחה כאמור.

שיקול לפיו יש לעודד בעלים להשקיע בשיפוץ נכסים שברשותם, חל גם לגבי נכס שימור.

יחד עם זאת, אין להסיק מכך, שיש לאמץ באופן גורף את הרציונל לפיו לא יינתן פטור מארנונה כאשר מצבו המוזנח של הבניין נובע מהזנחת הבעלים.

בכל מקרה, יכול שהשיקול הסובייקטיבי של הנישום ייסוג לאור אינטרס הציבור, בין אם מדובר באינטרס ציבורי כלכלי, ובין אם מדובר באינטרס הציבור בשימורם של בניינים בעלי ערך היסטורי.

עוד יש לזכור, שמעצם קיומה של החלטה בדבר שימור המבנה, ממילא לא עומדת עוד שאלת הריסתו.

לאור העקרונות שפורטו, יש לבחון יישומם במקרה דנן.

38.3.4 בענייננו, אין חולק כי הנכס לא נהרס, והשאלה היא, אם הוכח - כאשר הנטל מוטל על העותרת - כי הנכס ניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש. השאלה הנלווית לה, מה המשקל שיש לייחס, אם בכלל, לעובדה שהזנחתו של הנכס על ידי הבעלים היא שגרמה לתוצאה לפיה, לא ניתן עוד לעשות שימוש בנכס, אלא בכפוף להשקעה כספית מסיבית.

38.3.5 הצדדים הרחיבו ראיותיהם בעניין סקר השימור וחוות הדעת שהוגשו מטעמם לצורך עמידה על היקף ההשקעות הנדרש, כדי לשפר את מצב הנכס, שלכל הדעות נמצא במצב של הזנחה. אתייחס לנושא בקצרה לאור הממצאים האחרים.

סקר השימור בהחלט יכול היה להיות מסמך רלוונטי, כדי לבדוק, בין היתר, כדאיות כלכלית לשיפוץ הנכס, אילו אכן נתמלאו התנאים האחרים. ואולם נראה, כטענת העירייה, כי במקרה זה, כאשר הן על-פי חוזה החכירה והן על-פי סקר השימור התכלית היא שמירה על אופי הנכס כ"שוק", הרי שסקר השימור והיותו של הנכס שוק, משלימים האחד את האחר, ולכאורה אין השימוש בנכס עומד בסתירה לתכלית שימורו. אלא, שמאחר שבכוונת העותרת לבדוק אפשרות של שינוי השימוש בנכס לצורך הפיכת חלק ממנו לאולם אירועים, יתכן שסקר השימור, מהווה "הכבדה" כלכלית נוספת לצורך הגשמת אותה כוונה – כוונה שאינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה. במקרה כזה גם לא מדובר ב"שיפוץ" הבניין אלא ב"שיפורו".

38.4 הבדיקה שנעשתה על ידי המומחים מטעם העותרת לא התייחסה ספציפית להחזרת המצב לקדמותו ולא נערכה הבחנה נדרשת בין עלות "השיפוץ", לבין עלויות סבירות ל"שיפורו" של המבנה, עלויות שיכלו הבעלים/המחזיקים להידרש להם, גם כאשר מדובר בנכס בשימוש. עלויות "השיפור", אינן צריכות להילקח בחשבון במסגרת עלות "השיפוץ".

עוד יש לציין כי חוות הדעת של האדריכל מטעם העותרת ניתנה בחודש נובמבר 2003 וחוות הדעת של השמאי היא מאוקטובר באותה שנה. זאת בשעה שהמועדים הרלוונטיים הם לשנות המס 1991-1999. ועוד, זו לוקחת בחשבון את סקר השימור, כאשר מטרת השיפוץ התאמת הנכס לשימוש כאולמות אירועים. מטרה זו, כאמור, חורגת ממטרת החכירה, שם צוין מפורשות שהמטרה היא ניהול שוק קמעונאי, והיתר לחרוג ממטרה זו, מותנה הסכמה מפורשת ומראש של העירייה כמחכירה.

התוצאה היא, שיש לקבל את טענת העירייה, כי אין סתירה בין מטרת השימור – להחזיר את מצב המבנה למצב שהיה בו כאשר הוקם בשנת 1939 או בסמוך לאותו מועד, לבין הצורך בהשקעה כדי להביא את המבנה לצורך שימוש בו, תוך הבטחת תנאים בטיחותיים וסניטאריים בסיסיים לצורך זה, ואין בסקר השמור כדי להעלות את היקף ההשקעה לצורך זה, באפן שאינו סביר, עד כדי ראיית "הבניין" כ"לא בניין".

38.5 יש לקבל את הטענה, כי בשנים שבמחלוקת, לא הוכח כי הנכס היה במצב שלא ניתן לשימוש. גם על-פי חוות הדעת שהוגשו, ניתן להביא לשיפוצו של המבנה. גם אם העלות עולה על זו שצוינה בחוות דעת העירייה, אין היא מגיעה לעלות שצוינה על ידי העותרת. כך למשל אין מקום לכלול תוספת השקעה שהיא מעבר להבאת הנכס לתפעול סביר קיים, וככל שמדובר בהשקעה הכרחית הרי זו אינה נובעת מעצם אי תחזוקו של המבנה, אלא מהווה שיפור נדרש. כך למשל מרצפות שבורות. בעוד שהעירייה כבעלים מסתפקת בשיפוץ נדרש כדי להחזיר את הנכס לכלל ההיצע המצוי בשוק העסקים "החי", הרי שהעותרת מדגישה היקף השקעות נדרשות לצורך שיפורו.

באופן כולל חוות הדעת שהוגשה מטעם העותרת מתייחסת למעשה "לבנייה" חדשה של הנכס. אין צורך באלה. חוות הדעת מטעם העירייה נוגעת יותר לשיפוץ אלמנטרי נדרש. הוצאות ההשקעה, ככל שנדרשת לצורך החזרת הנכס לשימושו כיחידות שוק, היא יותר בטווח האחרון.

המסקנה מן האמור היא שנדרש שיפוץ וכי העלות היא נכבדה, אך אפשרית, וכי מדובר בהיקף כספי שאינו חורג מן הסביר במקרה זה.

38.6 כדי לבדוק כדאיות כלכלית, יש להתייחס גם להערכת שווי הנכס.

38.6.1 לצורך הערכת שווי זכויות החכירה, העריך השמאי מטעם העותרת את השווי בסך של 550,000 דולר ואילו השמאית מטעם המשיבה העמידה את הערכתה על 1,000,000 דולר. יש להעדיף את חוות הדעת האחרונה, בין היתר בשל היותה מבוססת על גישת ההשוואה.

גם השמאי זייד אישר כי עסקאות השוואה לערכו של הנכס, יכולות לשמש עסקאות מהסביבה הקרובה ובמיוחד עסקאות שבוצעו בשוק התלפיות עצמו (עמ' 61 לפרוטוקול).

על-פי תצהירו של מר נחמיאס שילמה העותרת לדייר מוגן בגין שני דוכנים בשטח כולל של 25 מ"ר, סכום של 40,000 דולר (עמ' 119). ועוד, עסקאות שנעשו במניות העותרת (מש/11) מעידות על עסק פעיל ששוויו קרוב ל- 1,000,000 דולר. בשנת 1997 – הסכם מיום 2/1/97 – דובר על רכישת 75% ממניות העותרת (זכויותיה בנכס) תמורת 650,000 דולר. בשנת 1998 (הסכם מיום 10/2/1998) נמכרו 25% ממניות העותרת בסך של 240,000 דולר, וזאת על-פי דיווח של העותרת למס שבח, כאשר הצהרה זו לוקחת בחשבון הפחתה לגודל (נלקחו בחשבון רק שני שליש מהיחידות בשוק). עוד נעשתה הערכה זו לאחר שנלקח בחשבון נושא השימור ומצב הנכס בפועל.

נתונים אלה נתגלו ביוזמת העירייה באמצעות נציג מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (מש/11), אלה לא הובאו לידיעת בית המשפט, ואין אני מקבלת עדותו המשלימה של השמאי זייד (עדותו מיום 22/9/04) לפיה אין עסקאות אלה רלוונטיות לצורך קביעת שומת הנכס.

מכאן שחוות דעת השמאית מטעם העירייה, עדיפה.

38.6.2 גם לגבי דמי השכירות בשוק, מעדיפה אני את חוות הדעת מטעם העירייה.

מה עוד שהשמאי זייד מטעם העותרת הודה כי יחידה מושכרת ב- 300 דולר לחודש, ולמכירה שוויה בין 30,000 דולר – ל- 40000 דולר. כשנתונים אלה, יש בהם לתמוך בחוות הדעת מטעם העירייה.

38.6.3 ועוד, אין לקבל את חוות הדעת כי ערכו של הנכס פחות עקב ירידה כללית כוללת של אזור הדר, ושינוי בתושבים המאכלסים אזור זה. ניהול הנכס כשוק אינו מושפע בהכרח מהירידה הכלכלית של אזור הדר. סוג הצרכנים הנדרש לשוק, אינו מותנה בתושבי המקום. לשאלת בית המשפט בנושא זה, לא הביא המומחה עדות סותרת (ראה חקירת העד זייד לאחר חוו"ד משלימה ביום 22/9/04).

יתר על כן, העסקאות שביצעה העותרת בקשר לנכס יש בהם להצביע על ערכו וגם אלה מצביעים על המסקנה, שגם אילו נדרשנו למבחן הכלכלי, הייתה הצדקה לקבוע, כי ניתן לעשות שימוש בנכס, אם תבצע העותרת את השיפוצים הנדרשים.

המסקנה המתבקשת היא, שגם אילו נדרשנו למבחן הכלכלי, לא הוכיחה העותרת, כי הנכס צריך להיכלל בפטור האמור.

39. יש להוסיף ולהבהיר, מאחר שמדובר בבניין לשימור, לפחות בחלקו, הרי שהמבחן הכלכלי, אינו יכול לשמש כפקטור עיקרי לבדיקת דרישת השיפוץ. בנסיבות העניין עקב ערכו ההיסטורי של הבניין והיותו מיועד לשימור, המשקל שיש להעניק למבחן הכלכלי - המעמיד את עלות השיפוץ מול הריסה – הוא משקל קטן. במקרה כגון זה נפסק, כי משקל גבוה יותר יש לתת למבחן ההנדסי ולייעודו של הנכס בעתיד. בענייננו, הסיווג על-פי תוכנית השימור הוא בהתאם לייעודו התכנוני שהוא גם תואם לייעודו ההיסטורי. ולכן, כאמור, אין בדרישת שימורו של הנכס, כדי להוות משקל מכביד לפחות לא במידה המצדיקה הימנעות מלשפצו.

40. יש גם להזכיר, שלעותרת עומדת הזכות לבקש פטור מארנונה בהתאם להסדר הקבוע בחוק לעניין שימור אתרים ומבנים, לפי התוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, או לבקש הנחה בשיעור הארנונה, בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) (תיקון), התשס"ד-2003.

מכל הטעמים שפורטו לעיל, אין מצבו של הנכס נכלל בגדר הפטור, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

חיובי מים

41. העותרת טענה כי כמעט לא נעשה על ידה שימוש במים בנכס, לכן שיעור חיובה במים צריך להיות אפסי. ועוד, בקומת הקרקע פועל שוק תוסס אשר בעלי הדוכנים שלו התחברו לשעון המרכזי של העותרת הרשום אצל המשיבה בבעלות העותרת. כך משתמשים בעלי הדוכנים במים ללא כל תשלום. לטענת המערערת בנכס מותקן מד מים אחד ויחיד, וכל בקשותיה לבצע הפרדה במספר השעונים לא צלחו.

היא ביקשה מהמשיבה לטפל בנושא ואף ביקשה לנתקה מזרם המים. המשיבה לא עשתה דבר ואף המשיכה לחייב את העותרת בחשבונות מים. כמו כן, לא נעשה דבר מאז ההליך המשפטי המתקיים בתיק זה.

לטענת המשיבה העותרת מחויבת רק בהפרש הנותר לאחר הפחתת תשלומי המים של מדי המים הפרטיים. אם הייתה העותרת מבקשת התקנת מדי מים פרטיים היה הנושא נבדק, אך בקשה כזו לא הובאה בפנייה. העותרת לא נותקה ממד המים הראשי בשל העובדה שצרכנים נוספים תלויים באספקת המים. בהתאם לחוק העזר לחיפה (אספקת מים) היה על העותרת לפנות לעירייה לצורך חיבור לרשת פרטית.

42. לעניין חובות המים, המסתכמים כאמור, על-פי רישומי העירייה על 547,886 נכון ליום 1/9/1999, טענת העותרת לחיוב רטרואקטיבי ולשיהוי. טענות דומות לאלה שהועלו לגבי חיובי ארנונה ולכן טענה העותרת למחיקת חובות קיימים עד ליום 31/12/94; ל"הפרדת צרכנים" באופן שבמקום שעון מים אחד, תעשה הפרדה מאחר שמרב הצריכה היא של הדוכנים של השוק.

ככל שמדובר בחיוב רטרואקטיבי, הרי שטענה זו נדחית, לאור הפירוט שהובא לעיל לגבי חיובי הארנונה. בהתייחס לטענה ל"הפרדת צרכנים", יש לקבל את טענת העירייה, כי העותרת לא הגישה בקשה לעניין זה.

ועוד, לגבי שיעור החיוב וכפי שפורט לגבי חיובי הארנונה, בהתאם לס' 318 לפקודת העריות [נוסח חדש] בהעדר ראיה אחרת- יתקבלו פנקסים של העירייה, כראיה לכאורה גם לגבי שיעורי חיובי המים.

43. על-פי עדותו של הלון נחמיאס, המכהן כמנהל מחלקת צרכני מים בעיריית חיפה (להלן: הלון נחמיאס), מדובר בחיובי מים לצרכן מס' 40610350064 מס' מד מים 22409, לגבי הנכס הנדון. בנכס מותקן מד מים ראשי שבזמנו עברו דרכו 13 מדדי מים פרטיים, כאשר כל אחד ממדי המים קיבל מספר צרכן שונה ונפרד, בנוסף למד מים נפרד הרשום על שם העותרת. נכון למועד הגשת התצהיר נמצאו בנכס 7 מוני מים. כמות המים שעוברת דרך מודד המים הראשי, מופחתת מכמות המים העוברת במודדים הפרטיים, והיתרה מועברת לחיוב בגין בניין שוק התלפיות. העותרת חוייבה בגין הפרשים אלה.

כדי שניתן יהיה לבצע הפרדה נוספת היה על העותרת לנקוט בהליך מתאים – בקשה לפיצולם של שעוני מים, לפי חוק העזר חיפה (אספקת מים), תשכ"ט-1969 (להלן: חוק העזר – מים). על העותרת היה לפנות בבקשה מתאימה לעירייה, לצרף תשריטים לבניית קווי מים נפרדים- כמספר המחזיקים. לאחר הגשת הבקשה היה על העירייה לבדוק את תקינות הקו על ידי מפקח טכני מאגף המים של העירייה ורק לאחר מכן ניתן היה לאשר את ההפרדה האמורה. במקרה זה, העותרת לא נקטה בהליך מתאים. העירייה לא מצאה אצלה תיעוד מתאים בקשר לבקשה כאמור.

מד המים שמספרו 22409 הותקן ב- 1/3/1996 ונרשם על שם הנכס בניין שוק תלפיות.

למרות שנשלחו התראות לניתוק מים לעותרת לא בוצע הניתוק, מאחר שמדובר במד מים ראשי המספק מים לצרכנים רבים, נוספים מלבד העותרת.

לטענת העותרת, מבחינה מעשית יש התחברות וניתוק כמעט באופן פירטי. לטענת המשיבה המידע מצוי אצל העותרת והיה עליה להעביר מידע זה לעירייה.

גם בנושא זה יש לקבל את טענת העירייה. העותרת כבעלת זכויות חכירה בנכס יכלה לבחור בין מד מים נפרד או פרטי. כמו כן אם נעשות "גניבות" לגבי שימוש מים עליה היה להוכיח זאת וכן להראות כי מידע כזה הובא לידיעת העירייה והאחרונה התעלמה ממנו. בהעדר ראיות לסתור, יש לאשר גם חוב זה.

אין באמור כדי למנוע מן העותרת לנקוט בהליך מתאים בהסתמך על חוק העזר – מים, ואולם בקשה זו אינה יכולה להתייחס לשנות המס שבערעור. כמו כן עומדת הזכות לעותרת, לתבוע החזר תשלום החובות מן המשתמש בפועל.

לפיכך, דין הערעור גם לגבי חיובי צריכת מים, להידחות.

מועד מתן פסק הדין:

44. לא ניתן לסיים את פסק הדין מבלי להתייחס לפער הזמנים ממועד פתיחת התיק ועד למועד בו ניתן פסק הדין.

התביעה הוגשה לבית משפט זה כתביעה רגילה ביום 3/10/99, לפני שופט אחר. התיק הועבר לדיון לפני, כעתירה ביום 19/11/02. הדיונים בתיק החלו בינואר 2003. התיק נקבע להוכחות ליום 5/1/04. באותו מועד הוגשה בקשה על ידי העותרת להבאת ראיות נוספות (ראה החלטה מיום 5/1/04 בעמ' 12-14 לפרוטוקול). לאור מהות הראיות הנוספות, נעתר בית המשפט לבקשה. שמיעת ההוכחות בתיק הסתיימה רק ב- 22/9/04 והשלמת הגשת סיכומי הצדדים, לאחר הארכות, הייתה רק ביום 11/7/05 בסמוך למועד הפגרה.

זאת ועוד, לאור חומר הראיות רחב ההיקף, ולאור העומס בבית המשפט, לא ניתן היה לתת את פסק הדין קודם למועד נתינתו.

התוצאה:

45. אשר על כן, לגבי כלל חובות העותרת על-פי העתירה – למעט נושא איחוד החשבונות, בנושא תשלומי הארנונה לגבי שנת המס 1999 – נדחית.

בהתייחס לשנת המס 1999, וכמפורט בסעיף 32 לפסק דין זה, יועבר נושא "איחוד החשבונות" לדיון לשלב ההשגה, ובאופן שבהעדר הודעה על הגשת נוסח השגה מתוקן, תוך 30 ימים מהיום, ישמש מכתב הבקשה מיום 16/4/1996 לרבות הנספחים לו (נספח ד' ל- ע/3) – ובשינויים הרלוונטיים - השגה לעניין זה, וההחלטה בנושא תינתן במועדים הקבועים בחוק הערר, כאשר מניין התקופה ייחל, בהעדר נוסח השגה מתוקן, בעוד 30 ימים ממועד מתן פסק דין זה.

לעניין שיטת המדידה, לאור ההחלטה שניתנה בהשגה, אין מקום לחזור ולדון בנושא.

העתירה ל"איחוד חשבונות" לגבי החוב לעבר, למעט שנת המס 1999, נדחית.

העותרת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 25,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק. הסכום ישולם תוך 30 ימים מהיום.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום י"ג בניסן, תשס"ו (11 באפריל 2006) בהעדר הצדדים.

ש' וסרקרוג, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן