המחלוקת נוגעת לחיובים כספיים כאמור, בגין נכס מקרקעין המנוהל על ידי העותרת והמצוי בשטח שיפוטה המוניציפאלי של העירייה והידוע בכינוי "שוק תלפיות". הנכס רשום בפנקס הזכויות כחלקה 142 בגוש 10851 (להלן: הנכס או שוק תלפיות).

העותרת הינה חברת ניהול אשר מחזיקה בבניין.

הערעור מתייחס לשנות המס 1991-1999.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:

בשנת 1993 פנו חלואני ונחמיאס לעירייה וביקשו להסב את זכויות החכירה שלהם על שם חב' א.מ.י. תלפיות בע"מ (להלן: חב' תלפיות או העותרת), שהייתה, באותה עת, בשליטתם הבלעדית. לביסוס בקשתם טענו, כי מלכתחילה רכשו את הזכויות בנאמנות עבור העותרת (ראה נספח ג למש/10. כן ראה מש/4 – סיכום ישיבה של ועדת המשנה של העירייה בנושא הסבת זכויות החכירה).

בישיבה מיום 28/2/94 המליצה ועדת המשנה על הסבת הזכויות בשוק לעותרת, בתנאי שה"ה חלואוני ונחמיאס יהיו ערבים אישית למילוי כל ההתחייבויות בחוזה החכירה, ביחד עם העותרת.

בקשת ההסבה אושרה על ידי העירייה ביום 14/6/94 בכפוף לערבותם האישית של האדונים חלאוני ונחמיאס, ביחד ולחוד, להתחייבויותיה של החברה כבעלת זכויות חכירה בנכס (נספח ד' למש/10, להלן: הסכם הסבת זכויות).

בהסתמך על ההתחייבויות האמורות הוכרה העותרת, עובר לאותו מועד, כחוכרת של הנכס רטרואקטיבית מיוני 1991, מועד בו הוקמה העותרת כחברה. לעניין המועד, מהווה אישור רואה החשבון של העותרת מיום 27/12/93 (נספח ה ל-מש/10) אסמכתא מספיקה לעניין זה.

ואכן בהתאם לאישור רו"ח, קיבלה העותרת את זכויות החכירה בנכס, מיוני 1991. יצוין, כי הנכס רשום מאז רכישתו בחודש 6/91 בבעלות החברה, הן בספרי החשבונות שלה והן בדוחותיה הכספיים, וכך גם מדווח הנכס לשלטונות מס הכנסה (ראה נספח ה' למש 10). מר נחמיאס, אישר בעדותו את נכונות הכתוב במסמך זה (ראה עמוד 79 לפרוטוקול).

ואכן בנספח ט/2 למש/10 הודיעה העותרת ביום 1/12/93 לעירייה, כי הנכס מוחזק על ידה

מחודש יוני 1991.

לפיכך, אין עוד חולק, כי העותרת מחזיקה בנכס, מיוני 1991.

העותרת הוסיפה והגישה השגות גם לשנות המס 1996. עוד מתברר כי במהלך שנת המס 1995 בוצע פיצול באחד הנכסים המוחזקים על ידי העותרת.

ביום 23/8/99 החלה העירייה בהליכי גבייה בגין החובות הנ"ל, על-פי פקודת הגבייה. באותו מועד שלחה העירייה באמצעות חברת הגבייה מכתבי התראה.

טענות בעלי הדין:

לגוף החיוב טענה העותרת כי אין היא חייבת לשאת בחובות על הנכס קודם ל- 14/6/94 מועד בו התקבל הסכם הסבת זכויות. מה עוד שהעירייה מנועה לתבוע חובותיה קודם למועד הנ"ל, לאור האישור שהוצא לה לפי סעיף 324 לפקודה ביום 15/12/94, אישור המעיד כי לעותרת אין חובות לעירייה עד לאותו מועד. בנוסף, הדרישה הראשונה שנתקבלה אצלה היא בחודש מאי 1995 - במועד זה בהתייחס לחובות עבר, הוא חיוב רטרואקטיבי שלא כדין.

העותרת טוענת עוד, כי אופן החיוב אינו סביר וכי ראוי היה לבחור בהוצאת חשבון על דרך של "איחוד חשבונות" במקום 53 חשבונות שונים שרובם מתייחסים לשטחי חיוב עד 20 מ"ר כל אחד, שסיווגם "עסקים אחרים שאינם נכללים בנספח א" (קוד סיווג 6000), לפי צו ארנונה לשנת המס 1999, כאשר החיוב בנוי על שיטת חיוב רגרסיבית – על נכסים ששטחם יותר קטן חיוב ל- מ"ר יותר גדול. כך שנוצר מצב אבסורדי של הגדלה מלאכותית בחיובי הארנונה בהשוואה למצב בו התובעת הייתה מחוייבת בחשבון ארנונה אחיד ויחיד על כל השטחים במצטבר.

לכן, לטענתה יש להורות על איחוד החשבונות.

עוד טענה העותרת, ל"שטח ציבורי פתוח" - בגין חשבונות המתייחסים לדוכנים שמספריהם מפורטים בסעיף 11.8.1, שדינם להתבטל, מאחר שמדובר בדוכנים במרכז קומת הכניסה שפורקו בתום תקופת השכרתם, והשטח ששימש אותם כדוכנים היה למעבר להולכי רגל, וכשטח ציבורי המהווה "רחוב", כהגדרתו בפקודה; או לחלופין לחייבם לכל היותר ב- 15% משטחם האמיתי בהתאם לסעיף 5 (שיטת מדידת הבניין) לצו הארנונה לש"מ 1999.

לגבי רשימת דוכנים המפורטת בסעיף 11.9.1 לכתב התביעה טוענת העותרת כי אלה לא מוחזקים על ידה, ואילו לגבי יחידות אחרות של הנכס, טוענת העותרת, כי אלה נכסים שאינם ראויים לשימוש לפיכך חל פטור מתשלום ארנונה.

עוד טענה העותרת לאפליה, בהשוואה לארנונה שהעירייה גובה בקומת הקרקע הכוללת את השוק הקמעונאי. לגבי אלה אין העירייה גובה הארנונה וכן מוחלת היא להם על חובות קיימים. בידה 39 הודעות על מחילת חובות, לגביהם היא אינה נוקטת בהליכי גביה.

ההשגות:

בעקבות מכתב הדרישה ששלחה העירייה לעותרת, שלח ב"כ העותרת מכתב הנושא תאריך 21/5/95 (נספח א לכתב התביעה) והעירייה התייחסה אליו כהשגה לשנת המס 1995, לפי חוק הערר. בערר זה התייחסה העותרת, בין היתר, גם לחובות לעבר.

מכתב השגה נוסף נשלח ב- 4/6/96 (נספח ג לכתב התביעה).

העירייה טענה כי הערר שהוגש באותה עת אינו יכול להתייחס לחיוב לשנות המס 1992-1994, מאחר שהמועד חלף, ולכן די בנימוק זה כדי לדחות את ההשגה, לגבי אותן שנים.

בנושא זה, יש לקבל את עמדת העותרת.

בענייננו, יש לראות את ההשגות, כהליכים שהוגשו במועד. ההחלטות בהשגה ניתנו במועד, ואין מניעה שככל שהנושאים לא נדונו לגופם, כי אלה ידונו במסגרת הליך זה.

באופן זה יש לראות במכתבים שהופנו מאת העותרת למשיבה, באותה עת, כערר שהוגש במועד.

במקרה דנן, ניתנו החלטות בהשגה ובמועד, ולפיהן, ההשגות נדחו.

בנוגע להעדר החלטה בערר, אין הוראה מנדטורית דומה. במקרה כזה, אפילו נפל פגם ולא ניתנה החלטה בערר, הנפקות בהעדר הוראה מפורשת, ולו בשל דוקטרינת הבטלות היחסית, אינה בהכרח קבלת הערר.

זאת ועוד, לאור הדיון להלן, בסעיף לפסק דין זה, הרי שניתן לדון בטענה ברשות בית המשפט, גם במסגרת הליך זה.

עובדתית, לעניין שנת המס 1996, ניתן מכתב תשובה על ידי מנהלת הארנונה (גב' בת שבע קויתי) ביום 13/3/96 (נספח יא/1 למש/10). תשובה זו היא התשובה בהשגה והיא ניתנה במועד.

לפיכך, יש לקבוע, כי ההחלטות בהשגה נתנו במועד. העובדה שהעררים שהוגשו לא נדונו, אינה "מכשירה" את הטענות בהשגה. יחד עם זאת, אין מניעה כי בית המשפט יידרש לכלל הטענות, במסגרת עתירה זו.

סמכות מנהל – סמכות בית המשפט:

גם טענה זו דינה להידחות.

לעניין סמכותו של בית משפט זה לדון בנושאים הנתונים לסמכותו של מנהל הארנונה, אין לי אלא לחזור על הדברים שפורטו בפס"ד קימחי (ראה שם, סעיף 7) הרי שככלל, לפי סעיף 3(3) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר) ועל אף שהחוק תוקן (הוספת סעיף 3(ג) – תיקון מיוני 1994), יש למצות תחילה את הליכים המוסדרים בחוק.

ההלכה היא, שבמקום שיש הסדר חקיקתי ספציפי לאופן מיצוי הזכויות, על בעל הדין להקפיד ולפעול על-פיו ואין לאפשר פנייה לבית המשפט, גם כאשר קיימת הוראה מפורשת המצביעה על סמכות מקבילה (ראה בר"ע 2425/99 עיריית נס ציונה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481 (להלן: פס"ד יזום והשקעות), השופטת א' פרוקציה, בעמ' 494).

התכלית העומדת מאחורי הקביעה האמורה היא, שמירה על עיקרון היעילות שהוא חשוב בהליך מינהלי, בכלל, ובנושא גביית מס, בפרט. משהוסדר הליך הביקורת בחוק והסמכות ניתנה, לרשות מינהלית מקצועית בתחום, הרי שההנחה היא שלאותה רשות המידע והכלים הנדרשים לבדוק את המסכת העובדתית וליתן פתרון מעשי-חוקי, במסגרת זמן קצוב. משהוקמה רשות מתאימה, אין מקום להעמיס את הנושא על בית המשפט, בטרם נבחן הנושא על ידי אותה רשות.

ואולם, אין להתעלם מן העובדה כי לחוק הערר התווסף סעיף 3(ג), ולפיו מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע, על יסוד טענה לפי סעיף 3(א)(3) של החוק, רשאי בכל הליך משפטי ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור. לפיכך, אין עוד באי הגשת ההשגה משום מחסום דיוני להעלות הטענה בבית המשפט, ואולם כאמור, זכות כזו מותנית ברשות בית משפט. הרשות אינה צריכה להינתן כדבר שבשגרה. לעניין השיקולים, מתי ייעתר בית המשפט לבקשה כאמור, יש להפנות לע"א 4452/00 פס"ד טכנולוגיה מתקדמת).

הסמכות לדון בנושאים שהועלו במסגרת העתירה ושהם בסמכות מנהל הארנונה, ולא הועלו במסגרת הליך ההשגה, יהיו אפוא כפופים לרשות בית המשפט, ככל שתינתן.

משנדחו הטענות המקדמיות, יש מקום לבחון את טענות העותרת, כפי שפורטו בתובענה ובהליך ההשגה והערר לגופן ולעמוד על תשובות העירייה.

תחילה אדון בשאלות הנוגעות הן לחיובי הארנונה והן לחיובי תשלומי המים, ולאחר מכן, תהיה התייחסות פרטנית יותר, לשני סוגי החיובים.

חיוב רטרואקטיבי –העדר בסיס ראייתי:

טענה זו, ראוי היה שלא תועלה על ידי העותרת לאור נסיבות העברת זכויות החכירה על שמה, הכול כפי שפורט בפרק "הרקע" שבפסק דין זה. משהועלתה, דינה להידחות, במיוחד לאור הנסיבות של החוב דנן.

חובה ראשונית של הבעלים לשאת במסי הארנונה:

משמבקש בעלים להשתחרר מהחובה האמורה, בשל קיומו של "מחזיק" אחר "המחזיק למעשה" בנכס (סעיף 274ב לפקודת העיריות), עליו החובה לנקוט בהליך המתאים שהוסדר לעניין זה (ראה עת"מ (חיפה) 450/02 קימחי רימונד נ' עיריית חיפה ואח', תק-מח 2003 (3) 776. ניתן ביום 29/8/03. להלן: פס"ד קימחי), ומשלא עשה כן, חובתו לשאת בחיובי הארנונה, נותרת בעינה.

למעשה, מן הפירוט העובדתי שהובא עולה כי הייתה העברת זכויות בעלות לעותרת משנת 1991. תחילה על דרך העברה לנאמנים שפעלו – על-פי גרסתם – כנאמנים של העותרת ולאחר מכן על דרך הסבת זכויות מהנאמנים לעותרת כנהנה וכבעל זכויות רשום.

מעבר לכך, כתנאי להסבת הזכויות האמורות, נתנה גם העותרת התחייבות על-פי דיני החוזים לשאת גם בחיובי ארנונה משנת 1991, והתחייבות דומה היא גם לגבי חובות המים. מכאן שהטענה כי אין היא חייבת בחובות האמורות בשל היותם חיובים רטרואקטיביים, או בשל העובדה שלא הייתה המחזיקה בפועל של חלקם מן הנכנסים, אין בהן כדי לפטור אותה מן החיובים האמורים.

מסקנה דומה עולה גם לאור הטענות הנוספות העולות בתיק זה.

הודעת הדרישה – דקלרטיבית:

על-פי הראיות שהוצגו פעל מר נחמיאס כנאמן של העותרת לצורך חוזה החכירה. בפועל הוכח עוד, שמר נחמיאס לא רק היה מנהל אצל העותרת, אלא גם בעל מניות בה.

בנסיבות אלה, משלוח הודעות דרישה אל מר נחמיאס דינם כדין המצאת דרישה לעותרת עצמה. ועוד, מאחר שהעותרת פעלה על-פי גרסתה באמצעות נאמן, ולא נרשמה כמחזיקה של הנכס, למרות שהייתה מחזיקה בפועל, לא ניתן היה להוציא לה דרישה לתשלום אלא מאותו מועד בו נעשתה הסבת הזכויות.

בנסיבות אלה ותוך הפנייה לע"א 8118/91 (עיריית ת"א נ' מרזן, אצל רוסטוביץ ארנונה עירונית (מהדורה רביעית), בעמ' 969) בהעדר ראיה אחרת, רישומי העירייה הופכים לחיוב שניתן לפסוק על פיו.

טענתו של מר נחמיאס כי לא נשלחו לו חשבונות ארנונה, נסתרה. הוכח על-פי הצגת מסמכים שהעידו כי העותרת, בין בעצמה ובין באמצעותו, הציעו לסלק את חובותיה בנושא. (תצהיר ראשון נחמיאס ו' ח' ט'). טענות מר נחמיאס כי הצעות אלה מתייחסות לדמי חכירה בלבד, אינן עולות מן הכתובים. חיובי הארנונה שנדרשו על ידי העירייה באו לצד הדרישות לדמי החכרה, ומשביקשו לייחד הצעת התשלום לאחד החובות, היה עליהם לציין כך במפורש. ועוד, טענתו של העד כי הסכומים הוצעו עבור רכישת בעלות, אינן מבוססות על חומר הראיות שהוצג, והן נדחות.

בנסיבות אלה ומאחר שהעותרת נרשמה כבעלת הזכויות בנכס רק בשנת 1994, הרי שעד לאותו מועד, די היה בהמצאת המסמכים המעידים על דרישות לחיובי הארנונה החל מיוני 1991 למי שהיו נאמניה, האדונים: חילוואני ונחמיאס.

חיוב חוזי לצד חיוב סטטורי, כבעלים ומשנת 1991:

בתיק דנן ניתנה התחייבות חד-משמעית של העותרת כלפי העירייה לקבל על עצמה חיובים המוטלים על חוכר לגבי הנכס החל מחודש יוני 1991. הסכמה, כאמור, שמקורה בדיני החוזים, והכוללת גם התחייבות לשאת בחוב מסי הארנונה יכול שתקים השתק מפני טענות מקדמיות או טענות הגנה שעניינן – התיישנות.

יתר על כן על-פי פרוטוקול הישיבה של ועדת המשנה, אשר דנה בבקשת ההסבה, הרי שמלכתחילה נעשתה פעולת רכישת זכויות החכירה מיריב עבור העותרת, אשר התאגדה כחברה במועד מוקדם הסמוך לאותו מועד.

עובר להעברת זכויות החכירה על שם העותרת היה חוב ארנונה, זאת היה עליה לוודא גם במערכת יחסיה עם נאמניה, אשר קיבלו על עצמם לערוב לכל חוב.

המסקנה העולה מן האמור, שחיובי הארנונה לכל התקופה הרלוונטית חלה על הבעלים, אלא אם כן נתנה הודעה כנדרש בנוגע למחזיק אחר.

המשיבה פירטה לגבי כל דוכן ודוכן את הרישומים הקיימים אצלה ומדוע הם מסווגים על שמה של העותרת (נספחים יג-יט ל- מש/10). כמו כן לטענתה, העובדה כי רשום ביחס לדוכן מסוים כי נמכרים שם פירות וירקות אין בה כדי להעיד על כך שהעותרת אינה מחזיקה בנכס. מדובר ברישומים ישנים אשר אינם רלוונטיים בהכרח למועד החיוב.

לגישתה, חיובי הארנונה ככל שיכולים לחול על העותרת יכולים להתייחס לאותם חלקים שחב' תלפיות מחזיקה על ידה לצורכי משרד. לפיכך זיקתה לכלל הנכס היא משפטית בלבד ולא פיזית, ואין די בהחזקה זו כדי ליצור חיוב לתשלום הארנונה.

טענה זו, אליה התייחסנו גם במסגרת הפרק "חיוב רטרואקטיבי –העדר בסיס ראייתי" (ראה סעיף 12 לעיל), דינה להידחות.

לפיכך, משביקשה העותרת לפטור עצמה מן החיוב, היה עליה לנהוג כבהליך המוסדר לעניין זה בפקודה. משלא עשתה כן, ומשהוכח כי היא הייתה המחזיקה בפועל בנכס, הרי שדי באלה כדי לחייבה לשאת בחיובי הארנונה.

אישור לפי סעיף 324 לפקודה – נפקותו:

ועוד, לטענת העותרת משאישרה העירייה העברת זכויות החכירה אליה ביום 14/6/94, ומשהוציאה עובר לאותו מועד, תעודה לרשם המקרקעין, המאשרת העברת הזכויות הנ"ל, ורישומם ביום 15/12/94, הרי שיש בכך להעיד שלא קמה כל חבות של העותרת לשאת בחיובי ארנונה, ואם הייתה חבות כזו, הרי הופטרה ממנה. לכן, יש למחוק מרישומי המשיבה את כל החובות הרשומים על שם העותרת בגין הנכס עד לחודש דצמבר 1994, כולל.

שנית, יש לחזור ולהזכיר את הסכם הסבת זכויות החכירה ואת ההתחייבות המפורשת לשאת בכלל החיובים, ואלה כוללים, בהעדר ראיה אחרת, החובה לבצע גם תשלום החובות לעבר, לרבות חיובי ארנונה מיוני 1991. הדברים עולים באופן ברור דווקא ממכתבי ההשגה שהוגשו ואשר לכל הדעות אינן עוסקים בדמי החכירה שגם הם שנויים במחלוקת.

ועוד, פס"ד סלאמה אכן הבהיר כי ההוראה הנ"ל היא אמצעי נוסף לזרוז גביית חובות לעירייה, ואולם בית המשפט הוסיף והבהיר שם, כי :

ראוי ביניהם לבין אותו מעשה" (שם, 186ו-ז).

האישור שנתנה העירייה התייחס לאותו חלק מן הנכס אשר לגביו לא היה חוב ארנונה. העירייה גם ידעה בנוסף, כי לצד התחייבויות העותרת יש בידה גם התחייבות החוכרים הקודמים ה"ה חלאוני ונחמיאס. ספק אם בנסיבות אלה, רשאית הייתה העירייה לעכב הוצאת האישור האמור, אפילו הוצא ביחס לכל הנכס.

לפיכך, אין באישור האמור, כדי להצביע על העדר חוב לעירייה, מעבר לחשבון המצוין מפורשות באותו אישור.

ואכן מעיון במכתבים שצורפו לכתב התביעה עולה, כי העותרת או מי מטעמה, מעולם לא טענו, כי הודעת הדרישה לא נתקבלה אצלה.

לעניין זה יש לקבל את עמדת העירייה. יתר על כן, טענת הרטרואקטיביות לא הועלתה קודם לכן. העותרת החזיקה בחנויות בנכס במועדים שקדמו לחוזה ההסבה – כך למשל לגבי הנכס הנזכר בנספח ט/ ו- ט2 ל-מש/10 וגם כאשר קיבלה הודעות על חיובי המים, לא העלתה העותרת טענה כנגד היותה המחזיק בנכס, אלא טענה כנגד שיעור חוב המים.

ועוד, סקירת עדותו של מר נחמיאס מבססת את טיעוני המשיבה, לפי ידעה העותרת על חיובי הארנונה ועל חובתה לשאת בהם, ואף הציעה סכום לתשלומו, כאשר הסכום התייחס גם לחובי מים.

בנסיבות אלה, ותוך הפניה ל עמ"ה (י-ם) טוטנאור נ' פ"ש ירושלים 1 (כב' השו' מזרחי) ניתן ביום 16/1/06, אפילו עמדה לזכותה טענת ההתיישנות, כטענת הגנה, הסכימה העותרת שלא להעלותה.

אשר על כן אני קובעת, כי הוכח שהעותרת הייתה לבעלים ולמחזיק של הנכס החל מיוני 1991 וממועד זה עליה לשאת בחיובי הארנונה ובחיוב תשלומי המים החלים על הנכס, ובהעדר ראיה אחרת, כפי שיפורט להלן, קובעים רישומי העירייה לעניין שיעורו של החוב.

הטענה בדבר שיהוי אף היא אינה ראויה בנסיבות העניין, ואין מקום לדון בה, במיוחד לאור הדברים שפורטו עד כה.

שיעור החיוב:

הצעה מתוקנת לשלם 50% מחובותיה, שוב "כפי שהם רשומים בספרי העירייה" (נספח ז'). בא כוח העותרת חוזר ומבקש תשובה לאותה הצעה במכתב נוסף מיום 4/9/97 ומר נחמיאס מוציא אף מכתב מטעמו למנכ"ל העירייה ( נספח ט לכתב התביעה).

אם ביקשה העותרת לטעון כי לא היו חיובי ארנונה או חיובי מים, מיוני 1991 עליה חלה החובה להוכיח טענות אלה, וברשותה העדים היכולים להוכיח זאת.

אפליה:

לטענת התובעת נוהגת הנתבעת איפה ואיפה בקשר לחיובי ארנונה המוטלים בגין הנכס. קומת הקרקע הכוללת את השוק הקמעונאי המשמש רובו ככולו לממכר ירקות ופירות, וכן קומת הקרקע בנכס המושכרת בשכירות מוגנת לבעלי דוכנים (בסטות) מעולם לא שלמו ארנונה כללית לנתבעת, ואילו הנתבעת לא הפעילה כל הליכי גביה כנגדם. יש בידי העותרת 39 הודעות שונות על מחיקת חובות הארנונה של אותם בעלי דוכנים מיום 25/10/95, כאשר בסמוך לאותו מועד קבלה העותרת הודעת חיוב רטרואקטיבית, ככל הנראה.

לטענת העותרת המשיבה חוששת להיכנס עם בעלי הדוכנים השונים לעימותים ובמקום זאת מטילה עליה את הליך הגביה.

מכאן, שתוך הפליית העותרת בחרה העירייה, למחוק חובות ארנונה לבעלי דוכנים בשוק ולהימנע מלהפעיל נגדם הליכי גביה.

העירייה השיבה בפירוט לטענות אלה. מחיקת החובות מתייחסת לחובות שהצטברו עד לשנת 1985 וכי למעשה מדובר היה בחובות שהוגדרו כ"חובות אבודים", המתייחסים גם הם לתקופה של עד שנת 1985. חובות כאלה, לא ניתן להשוותם לחובות מיוני 1991.

לאור התשובות האמורות ובהעדר ראיות סותרות, ומשניתן להבחין בין חובות העותרת לחובות האחרים (ראה פס"ד מדיק קורפורשיין) יש לדחות גם טענה זו.

יש עוד לדון בחיובים בנפרד.

איחוד חשבונות:

ועוד, הטענה כי גודלה הממוצע של יחידה קרוב ל- 20 מ"ר אינו נכון ונובע מאופן החישוב של המשיבה בלבד. בפועל, לטענת העותרת, מרבית היחידות אף קטנות מ 20 מ"ר.

לפיכך, טוענת העותרת, כי אין מקום לחייבה ב- 53 חשבונות שונים, ולהגדיל באופן מלאכותי את חוב הארנונה. החלל המרכזי של המבנה מחולק למלבנים/דוכנים אשר בעבר היוו כל אחד יחידת שומה נפרדת. כיום, עם פירוק הדוכנים, מהווים הם יחד יחידת שומה אחת. מדובר בחלל במרכז ללא מחיצות אשר יכולות היו למנוע את אופן החישוב המפוצל. לגישתה, לא מדובר ביחידות המצויות בקומות שונות (עמ' 213) כמו כן לא מדובר בשטחים המסווגים באופן שונה, משום שמרביתם מסווגים בסיווג 6000.

לגרסת העותרת עוד ביום 16/4/96 הגישה לעירייה בקשה ל"איחוד חשבונות", בהתייחס לרשימת הנכסים שפורטה בנספחים א-ג לאותו מכתב (נספח ד' לע/3 תצהיר נחמיאס). באותו מכתב גם צוין כי החנויות המפורטות בנספח ד' נטושות וסגורות, ולכן ביקשה פטור מארנונה. למכתב זה, לא נתקבלה תשובה.

לחלופין טענה העותרת, כי לגבי שטחים אלה של הנכס, יש לחייב לכל היותר ב- 15% משטחם האמיתי וזאת בהתאם לסעיף 5 (שיטת מדידת הבניין) לצו הארנונה לשנת 1999.

עוד מבהירה העירייה, כי בסיסה של הטענה בדבר "איחוד חשבונות" הוא בגודל השטחים המחויבים בארנונה, משכך לביהמ"ש אין סמכות לדון בנושא אלא כערכאת ערעור על מנהל הארנונה וזאת בהתאם לס' 3(א)(2) לחוק הערר. מאחר שלא נתקבלה כל השגה בנושא, לכן, גם אין סמכות לבית המשפט לדון בנושא.

לכן לעמדתה, יש לדחות טענה זו על הסף שכן במשרדי המשיבה מעולם לא נרשמה השגה בנושא.

ועוד, עובדתית, במהלך שנת 1995 בוצע פיצול שטחים אצל העותרת. (נספח יא4 למש/10). האיחוד לגבי השטחים הקיימים אף אינו אפשרי. כפי שהעידה העדה לוקיינצ'יקוב (עמ' 210), היחידות השונות הינן בגדלים שונים, מסווגות באופן שונה והוחזקו בעבר אף ע"י מחזיקים שונים, להם הושכרו. לכן, שוכרים שונים חויבו בארנונה על-פי גודל השטח אותו שכרו מהעותרת ועליו דווחו.

לעניין הטענה לפיה יש לחייב לפי ס' 5 לשיטת מדידת הבניין הרי, כאמור, שטענה זו נדחתה בחלטה על השגה שהוגשה בשנת 1996, ומשלא הוגש עליה ערר כדין, אין לדון בה.

בסיכומי התשובה טענה העותרת כי הוגש ערר נוסף בנושא אשר טרם נידון עד ליום זה נספח ה'). אין בסיס ראייתי לטענה זו.

מעיון במסמך עולה, כי המכתב לא נשלח כהשגה, והוצא כארבעה חודשים לאחר שהוגשה ההשגה לשנת המס 1996. ועוד, המכתב הופנה ל"מינהל הכספים, אגף הגבייה המאוחדת". על אף העדר תשובה למכתב זה, לא נמצא איזכור של הפנייה האמורה, למעט העלאת הנושא במסגרת העתירה דנן.

עוד יש לקבל את טענת העירייה, כי למעשה מדובר בנושא שהוא בגדר סמכותו של מנהל הארנונה, ובנושא זה לא הוגשה למעשה השגה. יחד עם זאת, כפי שהובהר בסעיף 15 לפסק דין זה, יש מקום להתיר העלאת הטענה בבית המשפט.

התמונות שהציגה העותרת (תמונות שצורפו לע/3) צולמו בשנת 1999 ואין בהן להעיד על מצב הנכס בעבר. במהלך 1995 אף נעשה פיצול בנכס על ידי העותרת עצמה או על ידי מי מטעמה. על-פי מכתב העותרת מיום 23/6/93 (נספח ט1 ל- מש/10) החזיקה בחלק מן היחידות (שם, חנויות מס' 48 ו- 46 בקומה א', הוחזר לחזקת העותרת. ואישור נוספת של החזרת מושכר לידי העותרת הוא נספח ט2 לאותו תצהיר (מש/10).

השאלה הנוספת היא, אם ניתן להכריע במחלוקת במסגרת העתירה. נראה שלא ניתן לעשות כן, במיוחד לאור המחלוקת העובדתית בעניין זה בין הצדדים.

מדובר בחשבונות המתייחסים לדוכנים שמספריהם מפורטים בסעיף 11.8.1. מעבר זה, לגישתה, יש לראותו כ"שטח ציבורי פתוח", מהווה "רחוב" כהגדרתו בפקודה ולפיכך אינו בר חיוב בארנונה כללית".

לחלופין יש לחייבה לכל היותר ב- 15% משטחם האמיתי בהתאם לסעיף 5 (שיטת מדידת הבניין) לצו הארנונה לש"מ 1999.

העירייה מבקשת לדחות טענות אלה. לעניין הטענה בדבר פירוק דוכנים, טוענת העירייה, כי לא הובאו ראיות שיש בהן לבסס ממצא כאמור.

לגופו של עניין, אפילו פורקו הדוכנים, אין בכך בלבד להביא להגדרת "המעבר" שנוצר "רחוב". לא מדובר בשטח אשר הינו רחוב אלא בשטח המצוי בשימוש העותרת, גם אם דוכן כזה או אחר פורק.

הטענה החוזרת, לפיה יש לחייב חלק מן השטחים לפי סעיף 5 לשיטת מדידת הבניין נדונה ונדחתה. העירייה משיבה באותה תשובה שכבר נתנה, שבנסיבות אלה אין מקום לחזור ולדון בנושא.

לגופו של עניין, אפילו הוכיחה העותרת, כי מדובר בשטחים המשמשים "מעבר" אין בכך בלבד מלהפכם ל"רחוב". שטחים אלה אינם משמשים למעבר בלבד. ומאחר שאף עיקר שימושם אינו "מעבר" ממילא אין הם בגדר "רחוב". במקרה כגון זה, ואפילו ישנם גם אחרים "הנהנים" מחלק זה של הנכס, הרי שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים על ידי הרשות המקומית הוא הנישום עצמו (המשיב) (ראה ה"פ (חיפה) 786/94 (מליסרון בע"מ נ' עיריית קירית ביאליק וכן ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(4) 156 (להלן: פס"ד מליסרון) כן ראה עמ"נ 419/01 רכבת ישראל נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, ניתן ביום 23/7/02.

עוד הבהיר בית המשפט העליון בפס"ד מליסרון הנ"ל, כי ניסיון לחלק את הנכס לחלקים ולקבוע לכל חלק מעמד שונה לעניין גביית המס, הוא מלאכותי ונוגד לתכלית החוק (ראה סעיף 15 לפסה"ד). בנושא האחרון יש להדגיש, כי פסק הדין שניתן בע"א 7975/98 (אחוזת ראשונים רובינשטין נ' עיריית ראשון לציון, תק-על 2003(1) 1478, להלן: פס"ד אחוזת ראשונים) אינו משנה את המסקנה האמורה. אמנם בפס"ד אחוזת ראשונים נקבע כי בעלי הדירות הם בעלי הזיקה הקרובה מבחינת חיובי הארנונה, ולכן ייחשבו הם כ"מחזיק" לצורך זה (ראה שם, סעיף 15) בדומה למסקנה בעניינו, לגבי מתן הודעה על מחזיק ספציפי בדוכן כזה או אחר. ואולם, ככל שמדובר ביחידות שטח סמוכות, אפילו מתרחשת בהן פעילות שונה המשתלבת זו בזו ושתכליתן אחת, עדיין יש לראותו כ"נכס אחד". כך גם לגבי שטחי עזר המשמשים למשל אולמות אירועים. מבחנים אלה, תוך פירוט והפנייה לפסקי דין אחרים, היו מקובלים על בית המשפט, גם בפס"ד אחוזת ראשונים (ראה שם, סעיף 9).

מכל הטעמים המפורטים לעיל, נדחית גם טענה זו.

נכס לא ראוי לשימוש:

העותרת מדגישה עוד, כי מדובר בנכס שנבנה בשנת 1939, חלקם הגדול של הדוכנים מצוי במצב פיזי תחזוקתי ירוד מאוד. מערכות חשובות במבנה, כגון: מעלית, מים, חשמל, ניקוז וביוב אינן מתפקדות וקיימים אף ליקויים בטיחותיים אשר אם לא יטופלו עלולים לגרום בעתיד לבעיות בטיחות.

העותרת טוענת עוד, כי מבחינה כלכלית, אין כדאיות בעלות ההשקעה כדי להביא הנכס לתפעול, במיוחד לאור הכרזתו כנכס לשימור, מה שמגדיל עוד יותר את עלות הפיקוח והשיפוץ. לכן, בנסיבות אלה רלוונטי מאוד להבנת המחלוקת, הוא סקר השימור.

בהסתמך על כלל הנימוקים המפורטים לעיל, סבורה העותרת, כי יש לראות את הנכס, כנכלל בגדר הפטור של סעיף 330 לפקודת העיריות - נכס שאינו ראוי לשימוש.

סעיף 330 לפקודת העירייה קובע:

הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה".

התנאים המצטברים שחייב נישום לעמוד בהם כוללים:

מצב הנכס אינו שמיש ואינו ניתן לשימוש – בין מפני שנהרס ובין מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש;

בפועל אין יושבים בנכס ואין משתמשים בו;

המחזיק מסר על כך הודעה בכתב לעירייה.

היו סגורים עקב אי שימוש" (ההדגשה אינה במקור – ש' ו').

הודעה כאמור, אינה הודעה לפי סעיף 330 לפקודה, אלא לאי שימוש, ללא התייחסות לאפשרות השימוש בנכס. מה עוד שמדובר ביחידות ספציפיות. מכאן ש"ההודעה" כפי שנמסרה, מבחינת תוכנה, אינה מתייחסת לנכס שנהרס, אלא לנכס שלא נעשה בו שימוש, ונכס כזה גם אינו ממלא תנאי נוסף ומהותי שהוא בבסיס הפטור לפי סעיף 330 לפקודה.

העותרת לא הכחישה כי לא מסרה כל הודעה כנדרש, אלא שלטענתה ידעה העירייה שאותם דוכנים שפירטה העותרת ריקים ואינם מאוכלסים. על-פי עדותו של נחמיאס הייתה העותרת במגע עם העירייה והאחרונה ידעה על מצב השוק, וידעו כי הדוכנים האלה "ריקים, לא מאוכלסים". על כך יש להשיב, כי "ידיעה" זו, אפילו הוכחה, איו בה די. אין בה הודעה בכתב, כנדרש. ועוד, מבחינת תוכנה – אין בה להעיד על העדר אפשרות לעשות שימוש בנכס או בחלקים ממנו, בשל מצבו של הנכס.

סעיף 330 כפי שיובהר, מתמקד במצב "הבניין": התהוותו יוצר את חיוב הארנונה ומצבו כ"לא בניין" פוטר מחיוב בארנונה. ההודעה מתייחסת לתנאים חיצוניים לנכס וללא קשר למצבו – תנאי השוק.

מכאן, שלעניין עתירה זו, די בכך שנקבע שלא נמסרה הודעה ובמועד, וממילא החיוב במס עומד בעינו, ואין העותרת זכאית לפטור לפי סעיף 330 לפקודה.

נראה כי גם התנאים הנוספים שהיה על העותרת למלא, לא התקיימו.

הטענה בדבר היות הנכס נכלל בגדר סעיף 330 לפקודה, התייחסה למספר דוכנים שפורטו על ידי העותרת, דוכנים שמספריהם: 30, 32, 44, 52, 54, 60, 62, 66, 68, 70, 94, 110, 133, 138, 146 ו- 150. בנסיבות אלה, לא היה די באזכור כולל של היות הנכס לא ראוי לשימוש, מבלי להתייחס ספציפית לישיבה בפועל בנכס ולשימוש בו - שימוש בפועל בכל אחד מן הדוכנים שהוזכר.

גם מטעם זה, דין טענת העותרת בדבר זכאות לפטור, לפי סעיף 330 לפקודה, להידחות.

על דרך הזהירות ומאחר שבעלי הדין התמקדו בעיקר במחלוקת האמורה בנוגע לתנאי הנוסף הנוגע למצב הנכס בפועל ולהיותו שמיש, נבחן גם טענות אלה.

התנאי, מהותו והיקפו צריכים להיבחן לאור החיוב לשאת במסי הארנונה. מאחר שמדובר בפטור – הרי שהוא חריג לכלל והמבחן הוא אובייקטיבי.

מקור החיוב על הנישומים, כפי שהובהר בפס"ד מליסרון, מושתת בהנאה שמפיקים נישומים מן השירותים שמעניקה הרשות לנכסים המצויים בהחזקתם, והמצויים בשטח השיפוט של אותה רשות מקומית. על אף העדר יחס ישיר בין טיב השירות ורמתו, המוענק על ידי הרשות לנישום, לבין הנאת נישום מן הנכס המוחזק על ידו, העיקרון הוא שבמקום שקיים נכס, הבעלים או מי שנהנה מאותם שירותים ("המחזיק" בעל הקרבה לנכס), ראוי כי ישתתףבמימון עלותם (סעיף 10 לפס"ד מליסרון). ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי הוראה זו הוא, כי הפקת הנאה בנכס, מותנה בהשתתפות בעלות השירותים האמורים.

כאשר נכס אינו "שמיש" עוד בין מפני שאינו קיים עוד בפועל ("בניין שנהרס") ובין מפני מפני שניזוק במידה שאינו ניתן לשימוש, פירושו של דבר שבעל הזיקה הקרובה לנכס אינו יכול לקבל עוד שירות מהעירייה. כדי שיווצר מצב עובדתי כזה ה"בניין" צריך להפוך ל"ללא בניין". סעיף הפטור האמור מכוון לנסיבות קיצוניות הנבחנות על בסיס מבחן אובייקטיבי ואין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח. הנטל מוטל על המחזיק מבקש הפטור, להוכיח ממצאים אלה (ראה עמ"נ (חי') 341/03 יוסף לוי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, תק-מח 2004 (3) 1079 (להלן: פס"ד לוי). בקשת רשות ערעור שהוגשה (בר"ם 8749/04, ניתן ביום 26/12/04) נדחתה).

המבחן ההנדסי – הבוחן אם מבחינה הנדסית מדובר במבנה מסוכן העלול להתמוטט או לגרום לסכנה לנמצאים בו. אמצעי ההוכחה יכול לשמש חוות דעת של מהנדס מתחום הבניין (ראה פס"ד לוי סעיף 2.2 וכן בסעיף 2.1 המפנה לת"א (חי') 20085/94 עיריית כרמיאל נ' פנחסיק גרשון).

כדי לסייע בהכרעה האמורה, נדרשים לעיתים לראיות נוספות, כגון: אם הבניין הוכרז כ"בניין שמור". סקר שימור הוא אפוא ראייה רלוונטית, במיוחד בנוגע לאפשרות מימוש הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, וכן בדיקת מסגרת המועדים לביצוע השיפוץ הנדרש. כמו כן יש מקום לבחון אם מאחורי הבאת הנכס למצב של "העדר נכס", מבחינה מעשית לא התבצעה פעולה שעיקר תכליתה הימנעות מתשלום מס או הפחתת מס בצורה לא נאותה. בנושא האחרון ניתן להשוות לסעיף 86 לפקודת מס הכנסה בדבר "עסקה מלאכותית" (ראה ע"א 3415/97 פקיד שומה למפעלים גדולים נ' יואב רובינשטיין ואח', פ"ד נז(5) 915, להלן: פס"ד רובינשטיין). השאלה היא קביעת קו הגבול בין תכנון מס לגיטימי לבין תכנון מס בלתי לגיטימי (ש0, 924ג). עסקה מלאכותית, כמו גם החלטת בעל נכס שלא לשפצו אינו בגדר מעשה בלתי חוקי. כל שנאמר הוא, שמבחינת ההקשר הפיסקאלי, "תכנון" כזה, הוא "אי עשייה" הם בלתי לגיטימיים. במקום שבו עיקר המטרה, הגם שלא מטרה יחידה, הימנעות מתשלום מס או הפחתתו באופן לא נאות, אין "העסקה", מתקבלת מבחינת דיני המסים. במקרה כגון זו, נתונה הסמכות לפקיד השומה, להתעלם מן "העסקה", הגם שזו ממלאת אחר יסודות דיני החוזים. סמכות מקבילה עומדת גם לעירייה, הכול כמובן תוך בחינת המטרה המסחרית-כלכלית לצד תכלית הימנעות מלשאת בחיובי ארנונה.

לאור האמור לעיל, יש מקום לבחון שאלה נוספת והיא, סיבת מצבו המוזנח של הנכס. ככלל, המטרה היא להחזיר נכסים לשוק ההיצע ולכן, המטרה היא לעודד – בין במישרין ובין בעקיפין – שיפוץ בניינים על ידי הבעלים. מתן הפטור לבעל נכס מארנונה, בשל העדר כדאיות סובייקטיבית להשקיע כספים, אינה יכולה לשמש נימוק משכנע לראות את הבניין, כ"נכס שאינו ראוי לשימוש". קבלת טענה כזו, יהיה בה לא רק תמריץ לבעלי נכסים להזניחם על מנת שלא לשלם ארנונה, אלא גם להשפיע באופן שלילי על השוק הכלכלי, לגבי הגדלת היצע נכסים בשוק.

בענייננו, הוכח שמדובר בנכס מוזנח, אך מתברר כי ההזנחה מקורה בהזנחת הבעלים. במקרה כזה, אין לתת "פרס" שמובנו למעשה "פטור" או "הנחה" מתשלומי ארנונה, ממי שמלכתחילה תכנן להשיג מטרה זו, ונמנע מתיקונו במטרה להשיג פטור או הנחה כאמור.

שיקול לפיו יש לעודד בעלים להשקיע בשיפוץ נכסים שברשותם, חל גם לגבי נכס שימור.

יחד עם זאת, אין להסיק מכך, שיש לאמץ באופן גורף את הרציונל לפיו לא יינתן פטור מארנונה כאשר מצבו המוזנח של הבניין נובע מהזנחת הבעלים.

בכל מקרה, יכול שהשיקול הסובייקטיבי של הנישום ייסוג לאור אינטרס הציבור, בין אם מדובר באינטרס ציבורי כלכלי, ובין אם מדובר באינטרס הציבור בשימורם של בניינים בעלי ערך היסטורי.

עוד יש לזכור, שמעצם קיומה של החלטה בדבר שימור המבנה, ממילא לא עומדת עוד שאלת הריסתו.

לאור העקרונות שפורטו, יש לבחון יישומם במקרה דנן.

סקר השימור בהחלט יכול היה להיות מסמך רלוונטי, כדי לבדוק, בין היתר, כדאיות כלכלית לשיפוץ הנכס, אילו אכן נתמלאו התנאים האחרים. ואולם נראה, כטענת העירייה, כי במקרה זה, כאשר הן על-פי חוזה החכירה והן על-פי סקר השימור התכלית היא שמירה על אופי הנכס כ"שוק", הרי שסקר השימור והיותו של הנכס שוק, משלימים האחד את האחר, ולכאורה אין השימוש בנכס עומד בסתירה לתכלית שימורו. אלא, שמאחר שבכוונת העותרת לבדוק אפשרות של שינוי השימוש בנכס לצורך הפיכת חלק ממנו לאולם אירועים, יתכן שסקר השימור, מהווה "הכבדה" כלכלית נוספת לצורך הגשמת אותה כוונה – כוונה שאינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה. במקרה כזה גם לא מדובר ב"שיפוץ" הבניין אלא ב"שיפורו".

עוד יש לציין כי חוות הדעת של האדריכל מטעם העותרת ניתנה בחודש נובמבר 2003 וחוות הדעת של השמאי היא מאוקטובר באותה שנה. זאת בשעה שהמועדים הרלוונטיים הם לשנות המס 1991-1999. ועוד, זו לוקחת בחשבון את סקר השימור, כאשר מטרת השיפוץ התאמת הנכס לשימוש כאולמות אירועים. מטרה זו, כאמור, חורגת ממטרת החכירה, שם צוין מפורשות שהמטרה היא ניהול שוק קמעונאי, והיתר לחרוג ממטרה זו, מותנה הסכמה מפורשת ומראש של העירייה כמחכירה.

התוצאה היא, שיש לקבל את טענת העירייה, כי אין סתירה בין מטרת השימור – להחזיר את מצב המבנה למצב שהיה בו כאשר הוקם בשנת 1939 או בסמוך לאותו מועד, לבין הצורך בהשקעה כדי להביא את המבנה לצורך שימוש בו, תוך הבטחת תנאים בטיחותיים וסניטאריים בסיסיים לצורך זה, ואין בסקר השמור כדי להעלות את היקף ההשקעה לצורך זה, באפן שאינו סביר, עד כדי ראיית "הבניין" כ"לא בניין".

באופן כולל חוות הדעת שהוגשה מטעם העותרת מתייחסת למעשה "לבנייה" חדשה של הנכס. אין צורך באלה. חוות הדעת מטעם העירייה נוגעת יותר לשיפוץ אלמנטרי נדרש. הוצאות ההשקעה, ככל שנדרשת לצורך החזרת הנכס לשימושו כיחידות שוק, היא יותר בטווח האחרון.

המסקנה מן האמור היא שנדרש שיפוץ וכי העלות היא נכבדה, אך אפשרית, וכי מדובר בהיקף כספי שאינו חורג מן הסביר במקרה זה.

גם השמאי זייד אישר כי עסקאות השוואה לערכו של הנכס, יכולות לשמש עסקאות מהסביבה הקרובה ובמיוחד עסקאות שבוצעו בשוק התלפיות עצמו (עמ' 61 לפרוטוקול).

נתונים אלה נתגלו ביוזמת העירייה באמצעות נציג מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (מש/11), אלה לא הובאו לידיעת בית המשפט, ואין אני מקבלת עדותו המשלימה של השמאי זייד (עדותו מיום 22/9/04) לפיה אין עסקאות אלה רלוונטיות לצורך קביעת שומת הנכס.

מה עוד שהשמאי זייד מטעם העותרת הודה כי יחידה מושכרת ב- 300 דולר לחודש, ולמכירה שוויה בין 30,000 דולר – ל- 40000 דולר. כשנתונים אלה, יש בהם לתמוך בחוות הדעת מטעם העירייה.

יתר על כן, העסקאות שביצעה העותרת בקשר לנכס יש בהם להצביע על ערכו וגם אלה מצביעים על המסקנה, שגם אילו נדרשנו למבחן הכלכלי, הייתה הצדקה לקבוע, כי ניתן לעשות שימוש בנכס, אם תבצע העותרת את השיפוצים הנדרשים.

המסקנה המתבקשת היא, שגם אילו נדרשנו למבחן הכלכלי, לא הוכיחה העותרת, כי הנכס צריך להיכלל בפטור האמור.

מכל הטעמים שפורטו לעיל, אין מצבו של הנכס נכלל בגדר הפטור, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

לטענת המשיבה העותרת מחויבת רק בהפרש הנותר לאחר הפחתת תשלומי המים של מדי המים הפרטיים. אם הייתה העותרת מבקשת התקנת מדי מים פרטיים היה הנושא נבדק, אך בקשה כזו לא הובאה בפנייה. העותרת לא נותקה ממד המים הראשי בשל העובדה שצרכנים נוספים תלויים באספקת המים. בהתאם לחוק העזר לחיפה (אספקת מים) היה על העותרת לפנות לעירייה לצורך חיבור לרשת פרטית.

ככל שמדובר בחיוב רטרואקטיבי, הרי שטענה זו נדחית, לאור הפירוט שהובא לעיל לגבי חיובי הארנונה. בהתייחס לטענה ל"הפרדת צרכנים", יש לקבל את טענת העירייה, כי העותרת לא הגישה בקשה לעניין זה.

ועוד, לגבי שיעור החיוב וכפי שפורט לגבי חיובי הארנונה, בהתאם לס' 318 לפקודת העריות [נוסח חדש] בהעדר ראיה אחרת- יתקבלו פנקסים של העירייה, כראיה לכאורה גם לגבי שיעורי חיובי המים.

מד המים שמספרו 22409 הותקן ב- 1/3/1996 ונרשם על שם הנכס בניין שוק תלפיות.

למרות שנשלחו התראות לניתוק מים לעותרת לא בוצע הניתוק, מאחר שמדובר במד מים ראשי המספק מים לצרכנים רבים, נוספים מלבד העותרת.

לטענת העותרת, מבחינה מעשית יש התחברות וניתוק כמעט באופן פירטי. לטענת המשיבה המידע מצוי אצל העותרת והיה עליה להעביר מידע זה לעירייה.

גם בנושא זה יש לקבל את טענת העירייה. העותרת כבעלת זכויות חכירה בנכס יכלה לבחור בין מד מים נפרד או פרטי. כמו כן אם נעשות "גניבות" לגבי שימוש מים עליה היה להוכיח זאת וכן להראות כי מידע כזה הובא לידיעת העירייה והאחרונה התעלמה ממנו. בהעדר ראיות לסתור, יש לאשר גם חוב זה.

אין באמור כדי למנוע מן העותרת לנקוט בהליך מתאים בהסתמך על חוק העזר – מים, ואולם בקשה זו אינה יכולה להתייחס לשנות המס שבערעור. כמו כן עומדת הזכות לעותרת, לתבוע החזר תשלום החובות מן המשתמש בפועל.

לפיכך, דין הערעור גם לגבי חיובי צריכת מים, להידחות.

מועד מתן פסק הדין:

התביעה הוגשה לבית משפט זה כתביעה רגילה ביום 3/10/99, לפני שופט אחר. התיק הועבר לדיון לפני, כעתירה ביום 19/11/02. הדיונים בתיק החלו בינואר 2003. התיק נקבע להוכחות ליום 5/1/04. באותו מועד הוגשה בקשה על ידי העותרת להבאת ראיות נוספות (ראה החלטה מיום 5/1/04 בעמ' 12-14 לפרוטוקול). לאור מהות הראיות הנוספות, נעתר בית המשפט לבקשה. שמיעת ההוכחות בתיק הסתיימה רק ב- 22/9/04 והשלמת הגשת סיכומי הצדדים, לאחר הארכות, הייתה רק ביום 11/7/05 בסמוך למועד הפגרה.

זאת ועוד, לאור חומר הראיות רחב ההיקף, ולאור העומס בבית המשפט, לא ניתן היה לתת את פסק הדין קודם למועד נתינתו.

התוצאה:

בהתייחס לשנת המס 1999, וכמפורט בסעיף 32 לפסק דין זה, יועבר נושא "איחוד החשבונות" לדיון לשלב ההשגה, ובאופן שבהעדר הודעה על הגשת נוסח השגה מתוקן, תוך 30 ימים מהיום, ישמש מכתב הבקשה מיום 16/4/1996 לרבות הנספחים לו (נספח ד' ל- ע/3) – ובשינויים הרלוונטיים - השגה לעניין זה, וההחלטה בנושא תינתן במועדים הקבועים בחוק הערר, כאשר מניין התקופה ייחל, בהעדר נוסח השגה מתוקן, בעוד 30 ימים ממועד מתן פסק דין זה.