 גרסת הדפסה
ת"א 6124/04 - מחוזי, מקרקעין
מינהל מקרקעי ישראל נגד בועז עצמון ואח'
20/4/2006
ת"א 6124/04
מינהל מקרקעי ישראל
נגד
1. בועז עצמון
2. אלון לוי
בבית המשפט המחוזי בירושלים
בפני כבוד השופט צבי זילברטל
[20.4.2006]
פסק דין
1. הנתבעים חתמו ביום 2.6.91 על חוזה פיתוח בקשר עם מגרש המצוי במבשרת ציון בשטח של כ-384 מ"ר (גוש 34491 חלק מחלקה 3, הידוע גם כמגרש 208 לפי תכנית מפורטת מ.י./431ג'; להלן – "הקרקע"). על פי חוזה הפיתוח הקרקע הוקצתה לנתבעים לשם הקמת מרכז חנויות ומועד סיום תקופת הפיתוח נקבע ליום 1.5.94.
בכתב התביעה נטען, כי על פי חוזה הפיתוח התחייבו הנתבעים להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הנדרשות לצורך רישום המבנה כבית משותף. בניית המבנה הסתיימה בחודש יולי 1994, או בסמוך, וביום 17.10.97 דרש התובע מהנתבעים לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לשם רישום הבית המשותף, זאת לאחר שנרשמה פעולת הסדר קרקעות שנעשתה ביחס לקרקע. נטען כי דרישה זו לא נענתה, כמו גם דרישות נוספות שנשלחו לנתבעים לאחר מכן.
התובע טוען, כי סירוב הנתבעים להיענות לדרישות בנוגע לרישום המבנה שבנו כבית משותף, הוא הפרה יסודית של חוזה הפיתוח. לפיכך מבקש התובע כי בית המשפט יורה לנתבעים לנקוט בכל הפעולות הדרושות לצורך רישום המבנה כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, לפי מסמכים שיוכנו על ידי הנתבעים, ולהשלים את הרישום בתוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין. עוד התבקשה רשות לפיצול סעדים.
2. בכתב הגנתו טען הנתבע מס' 1, כי אין הוא בעל הזכויות בקרקע, לאחר שאלו הועברו עוד ביום 22.10.95 לה"ה רפי דדש ושמואל לרר, וזאת בהסכמת התובע, כעולה מ"כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין" (להלן – "כתב ההעברה").
הנתבע מס' 2 הסכים תחילה למתן פסק-דין כמבוקש, ובלבד שיינתן לנתבעים פרק זמן של 8 חודשים לביצוע הפעולות הנדרשות לרישום הבית המשותף. עם זאת, לנוכח עמדתו של הנתבע מס' 1, וכיוון שההסכמה אמורה לחול על שני הנתבעים, הצטרף הנתבע 2 לטענת הנתבע 1, לפיה דין התביעה להידחות, שכן לנוכח העברת הזכויות בקרקע לא מוטלת עוד על הנתבעים החובה לרישום הבית המשותף.
3. בדיון שהתקיים ביום 23.11.05 הוסכם, כי לנוכח העובדה שאין בין הצדדים מחלוקות עובדתיות, יגיש כל צד לבית המשפט את המסמכים עליהם הוא מבקש להסתמך ולאחר מכן ישמעו סיכומים. עוד הוסכם בדיון הנ"ל, כי אם לאחר בדיקה יסתבר שבכל זאת קיימות מחלוקות עובדתיות, תימסר על כך הודעה ויקבע מועד לשמיעת העדים. הודעה כאמור לא נמסרה.
התובע הגיש מטעמו את המסמכים הבאים: חוזה פיתוח בין התובע לבין הנתבעים מיום 2.6.91; שלושה מסמכי "הפניה לחתימה על חוזה החכירה", בהם מתבקש התובע על ידי הנתבעים לחתום עימם על חוזי חכירה בגין כל אחת משלושת החנויות שבמבנה שהוקם על ידי הנתבעים, וחוזה חכירה מיום 22.10.95 בין התובע לבין הנתבעים והמתייחס ליחידה מס' 1 במבנה.
הנתבע מס' 1 הגיש מטעמו את המסמכים הבאים: חוזה הפיתוח הנ"ל וכתב ההעברה, כהגדרתו לעיל. כתב העברה זה מתייחס אך ליחידה מס' 1 שבמבנה.
4. במועד שמיעת הסיכומים התברר כי איש מבעלי הדין לא הציג מסמכים ביחס ליחידות 2 ו-3 שבמבנה. דהיינו, במובחן מיחידה מס' 1, שלגביה הוצג חוזה חכירה בין התובע לבין הנתבעים וכתב העברת זכויות החכירה לה"ה דדש ולרר, לא הוצגו מסמכים כאמור בנוגע לשתי היחידות הנוספות שבמבנה.
הואיל ובעת הדיון לא היה יכול בא-כוח התובע לאשר את טענת הנתבעים, לפיה גם ביחס ליחידות 2 ו- 3 נחתמו עימם חוזי חכירה ולאחר מכן הועברו זכויות החכירה ביחידות אלה מהנתבעים לה"ה דדש ולרר, אפשרתי לתובע להודיע מה עמדתו בנדון, תוך שנקבע שאי-מתן הודעה כמוהו כהסכמה לעמדת הנתבעים בנושא.
לאחר שלא נמסרה כל הודעה בענין מטעם התובע, גם לא לאחר שניתנה לו הזדמנות נוספת למסרה, כמפורט בהחלטה מיום 26.2.06, ניתן איפוא לקבוע, כי דין היחידות מס' 2 ו-3 במבנה כדין היחידה מס' 1. כלומר, גם בנוגע ליחידות אלה נחתמו עם הנתבעים חוזי חכירה וזכויותיהם ביחידות הועברו לאחר מכן לאחרים, בהסכמת התובע. יצוין, כי העברת הזכויות לאחרים בוצעה באותו היום בו נחתמו עם הנתבעים חוזי החכירה.
עוד יודגש, שלא היתה מחלוקת כי הנתבעים אינם בבחינת "קבלן" כהגדרת מונח זה בסעיף 3 לתנאי חוזה הפיתוח.
5. במועד שמיעת הסיכומים, הסתפק בא כוח התובע בהפניה לאחדים מסעיפי חוזה הפיתוח וחוזה החכירה, ומעבר לכך לא הוסיף דבר. נראה, כי כוונתו היתה להראות שעל פי הוראות אותם סעיפים, הנתבעים נותרו מחויבים לרשום את המבנה כבית משותף, גם לאחר שנחתמו עימם חוזי חכירה לגבי כל שלושת היחידות שבמבנה, וגם לאחר שזכויות החכירה של הנתבעים הועברו, בהסכמת התובע, לאחרים.
בא כוח התובע היפנה לסעיפים 5(ז), 5(ח), 5(י) ו- 18(א) בתנאי חוזה הפיתוח. להלן פירוט הוראות סעיפים אלה, תוך התייחסות לעמדת התובע:
(א) בסעיף 5(ז) כלולה התחייבות הנתבעים (הם "היוזם" בחוזה הפיתוח) "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המגרש כיחידת רישום נפרדת ... באופן שעם תום תקופת הפיתוח ניתן יהא לרשום את המגרש בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת".
לענין הוראה זו יצוין, כי אין לה רלבנטיות לתביעה. על פי האמור בכתב התביעה, פעולת רישום המגרש כיחידת רישום נפרדת בוצעה, הקרקע נרשמה כחלקה 159 בגוש 30537, ובעקבות פעולה זו נדרשו הנתבעים, במכתב מיום 17.10.97 (נספח ב' לתביעה) לרשום את המבנה כבית משותף.
(ב) בסעיף 5(ח) לתנאי חוזה הפיתוח התחייבו הנתבעים "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים כבית משותף ... וזאת – אם ידרוש המינהל מהיוזם לרשום את המבנים כבית משותף, כאמור" (ההדגשה אינה במקור).
על פני הדברים, גם על סעיף זה לא יוכל התובע להישען. כאמור בהוראת הסעיף הנ"ל, מדובר בהתחייבות שאמורה להיות מבוצעת "בתוך תקופת הפיתוח", אשר הסתיימה, על פי האמור בחוזה עצמו, ביום 1.5.94, ולכל המאוחר ביום 22.10.95, כאשר נחתמו עם הנתבעים חוזי חכירה, ובכל מקרה על הנתבעים היה לבצע התחייבות זו רק לאחר שתשלח להם דרישה מהתובע. לא נטען ולא הוכח כי במהלך תקופת הפיתוח נדרשו הנתבעים לקיים את החיוב שעל פי הסעיף הנדון.
(ג) בסעיף 5(י) לתנאי הסכם הפיתוח נקבע, כי במקרה ש"היוזם" יפר התחייבות מבין ההתחייבויות הקבועות בסעיפים 5(ז) או 5(ח), תמשכנה התחייבויות אלה לעמוד בתקפן גם לאחר תום תקופ
}iUE}E}E}ECE
ת הפיתוח. ראינו כי לא ניתן לקבוע שהנתבעים הפרו את הוראות סעיפי המשנה (ז) ו-(ח) במהלך תקופת הפיתוח, ועל כן גם להוראת סעיף 5(י) הנ"ל אין נפקות בענייננו.
(ד) בסעיף 18(א) לתנאי חוזה הפיתוח נקבע, כי כל שינוי לחוזה האמור, ויתור או ארכה, לא יחייבו אלא אם נעשו בכתב. גם מהוראה זו לא יוכל התובע להבנות, שכן כלל לא נטען ע"י הנתבעים כי הם פטורים מקיום ההתחייבות לרישום הבית המשותף על פי הסכמה מאוחרת, מפורשת או מכללא, שיש בה כדי לשנות מהוראות חוזה הפיתוח.
נמצא, כי בחוזה הפיתוח עצמו לא נמצאה הוראה שמכוחה ניתן לחייב את הנתבעים לבצע עתה את רישום הבית המשותף, גם בהתעלם מהעובדה שבינתיים נחתמו עם הנתבעים חוזי חכירה וכי זכויות החכירה הועברו לאחרים. התובע לא פנה לנתבעים במהלך תקופת הפיתוח, כהגדרתה בחוזה הפיתוח, בדרישה לרשום את המבנה כבית משותף, מן הסתם מכיוון שרישום כזה לא היה אפשרי במהלך תקופת הפיתוח. במצב זה לא הצביע התובע על הוראה אחרת בחוזה הפיתוח שמכוחה ניתן לחייב את הנתבעים לרשום את המבנה כבית משותף לאחר תום תקופת הפיתוח.
6. כאמור, בא כוח התובע הפנה גם להוראות אחדות של חוזי החכירה. מעבר לכך שלא מצאתי כיצד ניתן לבסס על אותן הוראות חיוב לרישום הבית המשותף בנסיבות המקרה דנן, הרי שבכתב התביעה נטען במפורש כי הפרת חוזה הפיתוח היא המקימה לתובע את הזכות לתבוע אכיפת ההתחייבות לרישום בית משותף. מכאן שלא ניתן עתה להבנות מהוראות חוזה החכירה. למעלה מהדרוש, נבחן את הוראות חוזה החכירה אליהן הפנה בא-כוח התובע.
התובע הפנה לאמור בעמ' 3 לחוזה החכירה, בסעיף משנה (ב) ל"הואיל" המחולק לסעיפי משנה. בחלק זה של חוזה החכירה נאמר, כי אם המוחכר טרם נרשם כבית משותף תחול חובת הרישום על החוכר (דהיינו, על הנתבעים). דא עקא, שכמפורט לעיל, זכויות החכירה של הנתבעים הועברו לאחרים, ובכתבי ההעברה נאמר במפורש שמועברות כל הזכויות וכל ההתחייבויות שמכוח חוזה החכירה לתקופה המתחילה ביום 14.4.91 (דהיינו – לרבות ההתחייבויות שמקורן בתקופה שהוגדרה בחוזה הפיתוח כ"תקופת הפיתוח"!). נמצא, כי האמור לעיל בחוזה החכירה, בצירוף עובדת העברת זכויות החכירה, דווקא תומך בעמדת הנתבעים לפיה אין עליהם עוד חבות לרשום המבנה כבית משותף, שכן חובה זו הועברה למי שאליהם הועברו זכויות החכירה.
מהטעם האמור, התובע גם אינו יכול להסתמך על הוראות סעיפים 10(א), 10(ב) ו- 14(ב)(3) של תנאי החכירה שבחוזה החכירה, סעיפים אותם הזכיר בא כוח התובע ב"סיכומיו".
7. מנגד יש לקבל את טענות הנתבעים. משנחתמו עימם חוזי חכירה, אות הוא, כי מבחינת התובע עמדו הנתבעים בחובותיהם על פי חוזה הפיתוח, שכן על פי האמור בחוזה הפיתוח, התובע "יהיה מוכן להחכיר ליוזם את המגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח המגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי שישמש למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה" (ראו ה"הואיל" השני בעמ' 2 של חוזה הפיתוח, ההדגשה אינה במקור). נמצא, כי תנאי מוקדם להחכרת הקרקע לנתבעים היה קיום כל תנאי חוזה הפיתוח. התובע הסכים להחכיר הקרקע לנתבעים ולא סייג זאת בכך שהם לא מלאו את מלוא חיוביהם על פי חוזה הפיתוח.
יתרה מזו, על פי סעיף 14(ב)(1)(א) של תנאי החכירה שבחוזה החכירה, רשאי התובע להתנות את הסכמתו להעברת זכויות החכירה בכך שהחוכר מילא אחר כל תנאי חוזה החכירה. בין יתר תנאי חוזה החכירה מצוי חיוב החוכר לרשום בית משותף. על אף שהנתבעים לא קיימו תנאי זה, לאסרב התובע להעברת זכויות החכירה שלהם לאחרים, וחתם בהסכמה על כתבי ההעברה.
מכל מקום, הסכמת התובע להעברת זכויות וחובות הנתבעים שעל פי חוזה החכירה לצדדים שלישיים, כולל חיובים שמקורם עוד בתקופת הפיתוח, ובכלל זה החובה לרשום המבנה כבית משותף, פטרה את הנתבעים מהצורך לקיים חובה זו.
8. ניתן בהחלט להבין את עמדת התובע לפיה ראוי לאכוף את חובת רישומם של בתים משותפים בכל הנוגע למבנים שנבנו על קרקעות התובע במסגרת חוזי פיתוח. ואולם, במקרה דנן קיימת, לכאורה, "כתובת" ברורה אליה יכול וצריך התובע לפנות – אל בעלי זכויות החכירה, אליהם הועברו זכויות וחובות הנתבעים שכזכור לא חלות עליהם ההוראות המיוחדות ל"קבלן" (כאשר התובע מתקשר בחוזה פיתוח עם מי שניתן להגדירו כ"קבלן", יתכן שחבותו של הקבלן לרשום את המבנה כבית משותף ממשיכה לחול גם לאחר העברת זכויות החכירה לרוכשי הדירות). יש להניח, כי גם בחוזי החכירה, שנחתמו עם מי שאליהם הועברו זכויות החכירה של הנתבעים, כלול החיוב לרשום בית משותף. לא ניתן כל הסבר מדוע לא נתבעו מי שהם כיום בעלי זכויות החכירה.
מכל מקום, מסקנתי היא שלא ניתן עוד לאכוף על הנתבעים את החיוב בדבר רישום הבית המשותף שמקורו בחוזה הפיתוח: בתקופת הפיתוח לא דרש התובע מהנתבעים לעשות כן ועל כן אין הפרה של חוזה הפיתוח; בנוסף, הנתבעים חתמו על חוזי חכירה ויש בכך הודאה מצד התובע כי הם קיימו את כל המוטל עליהם על פי הסכם הפיתוח; והעיקר – זכויות וחובות הנתבעים על פי חוזה החכירה, ובכללן החובה לרשום בית משותף (כולל החיובים לתקופה שמיום תחילתה של תקופת הפיתוח), הועברו, בהסכמת התובע, לאחרים, עוד לפני שנשלחה לנתבעים הדרישה הראשונה לרשום את המבנה כבית משותף.
9. התביעה נדחית. התובע ישא בהוצאות כל נתבע, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסכום כולל של 8,000 ש"ח להיום ובתוספת מע"מ. הוצאות אלה אינן על הצד הגבוה בהתחשב בכך שההליך עצמו נוהל ביעילות ובכך שלא היה צורך בשמיעת עדויות, ואולם, עמידתו של התובע על בירור התובענה עד תום אינה מובנת. בשום שלב לא ניתנה על ידי התובע תשובה ראויה לטענות העיקריות שבפי הנתבעים. בשלב מסוים היה התובע "מוכן" למחיקת התובענה (אך לא לדחייתה) ובלבד שלא יחויב בהוצאות, שאחרת העדיף להמשיך ולהתדיין. אך מובן הוא שהדבר גרם להוצאות מיותרות לנתבעים. התובע, שהוא גוף ציבורי, יאלץ לשאת בהוצאות אלה ונמצא שקופת הציבור ניזוקה, גם מבחינת הזמן השיפוטי שהוקדש לתובענה. מן הראוי ששיקול הדעת שהופעל על ידי מקבלי ההחלטות אצל התובע בכל הנוגע לניהול ההליך דנן ייבחן, שכן ניתן היה לחסוך עלויות שהציבור בכללותו נושא בהן ללא כל הצדקה.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, כ"ב בניסן תשס"ו (20 באפריל 2006), בהעדר הצדדים.
צבי זילברטל, שופט
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
|
|
