1. קיפוח בעת שינוי יעוד השלוב בהליכי אחוד וחלוקה

הרוכש מגרש במושעא, המיועד לבנייה צמודת קרקע, ולבסוף מקבל בעלות במושעא בשטח בבנייה רוויה בשל שינוי יעוד בהליכי איחוד וחלוקה (שנעשו לאחר הרכישה), עשוי לא לזכות בתביעה נגד המוכר בגין הפרת הסכם. התוצאה עשויה להיות שונה אם הרכישה נעשתה לאחר הליכי שינוי היעוד/איחוד וחלקה. במקרה כזה, עשויה להיות עילת תביעה ברשלנות גם נגד עוה"ד בעסקה !!! במקרה של הפרת הסכם, פעולות רשויות התכנון והבנייה אינן בגדר "סיכול". עם זאת, שינוי יעוד ואיחוד וחלוקה, הגורמים למי שיש לו חטיבת קרקע גדולה, שיועדה קודם לכן לבניה צמודת קרקע, לקבל תחת זאת חטיבת קרקע לבניה רוויה ומלונאות, מבלי לקבל אף מ"ר לבנייה צמודה קרקע, כאשר בעלי חטיבות קרקע אחרות (לרבות קבלנים) כן זכו לכך, היא פעולה מקפחת, מעוותת, שרירותית ומפלה על פניה. בנוסף קיימת זכות תביעה אם קיים הפרש שווי בין מגרשי התמורה שנתקבלו לבין המגרש טרם האיחוד והחלוקה. אי הגשת תביעה לפי סע' 197(ב) לועדה המקומית אינה חוסמת הגשת תביעה לביהמ"ש במסגרת דיני ההתיישנות הרגילים. אי רישום הערת אזהרה בגין הפקדת תוכנית חלוקה חדשה היא רשלנות והפרת חובה חקוקה מצד המוסד התכנוני שהיה חייב ברישומה.

2. בקשה למסירת חזקה בקרקע שהופקעה

אם לא קיימת עדיין תכנית לסלילת הדרך, שלשם ביצועה נדרשת הפקעת הקרקע "באופן דחוף", לא ברור האם אכן קיים צורך דחוף במסירת החזקה לפי סע' 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, והאם יהיה צורך להפקיע את כל השטח לצורך סלילת הדרך. ביהמ"ש לא שוכנע שאכן הקרקע דרושה לרשות באופן דחוף למימוש מטרת ההפקעה, כפי שנכתב בהודעתה שפורסמה לפי סעיף 7 לפקודה. נדחתה הבקשה למסירת החזקה.

3. פיצוי בשל רכוש אשר הופקע

האגרה, שיש לשלם בשל תביעה לפיצוי בשל רכוש שהופקע. אינה 2.5% משווי התובענה אלא כהליך ששוויו לא ניתן לביטוי בכסף.

4. משמעות תנאי בתוכנית להמלצת ועד הכפר

תנאי בתוכנית, הקובע שהועדה המקומית רשאית לאשר הקמת מבנים בהמלצת ועד הכפר, משמעו שנדרשת המלצה חיובית, בלעדיה לא ניתן לאשר את ההיתר. לועדה המקומית לא נתונה הסמכות לבחינת השיקולים העומדים מאחורי סירוב הכפר להמליץ המלצה חיובית.

5. שירותי מזנון ושטיפה בתחנת דלק

במערכת היחסים בין חוכר קרקע למטרת תחנת תדלוק לבין ממ"י, כוללת תחנת תדלוק מטיבה וטיבעה גם שירותי מזנון וגם מתקני שטיפת רכב. אמנם כשמדובר בסעד של סילוק יד אין עילת התביעה מתיישנת, אך כאשר הוכח כי ממ"י מקבל בקשה להוספת משטח שטיפה, תמוה מדוע המתין כ12- שנה עד הגשת התביעה לסילוק יד בשל הפרת תנאי הסכם חכירה. יש שיהוי וחוסר תום לב גם בהמתנה של כ- 5-6 שנים להגשת תביעה לסילוק יד ודמי שימוש.

6. היקפה של זכות הטיעון

בעניין היקפה של זכות הטיעון נקבע בפסיקה, שהרשות חייבת לעמוד במספר חובות. חובה אחת היא לתת הודעה לנפגע העתידי על כך שעומדת להתקבל החלטה לגביו ולהזמין אותו להשמיע את טיעוניו. חובתה השניה של הרשות היא למסור לנפגע העתידי מידע מוקדם הנוגע לעניינו לפני השמעת דבריו על מנת שיוכל להגיב לדברים ולהתייחס אליהם. חובה שלישית היא לאפשר מימוש אקטיבי של זכות הטיעון דהיינו לתת אפשרות הוגנת לנפגע העתידי להציג את עמדתו והחובה הרביעית היא לאפשר לאזרח להשיב לטענות שהועלו נגדו.

7. מדרג תוכניות

תמ"א 36, המאפשרת מתן היתר לאנטנה, בוודאי "גוברת" על שימוש חורג שעושה גוף במקרקעין (אף בהנחה שהשימוש החורג נעשה בהיתר).

8. הריסה ללא היתר

הריסה בלתי היתר כדין ובניגוד לתנאים שנקבו בהחלטת וערת ערר איננה מצדיקה מתן פרס במתן היתר, במיוחד כאשר התכנון לקוי על פניו וכאשר הבקשה להיתר ערוכה שלא כדין.

9. הזכות לפיצוי הפקעה בשינוי יעוד בחכירה.

הוראה בהסכם חכירה המקנה לממ"י זכות להביא את החכירה לידי גמר במקרה של שנוי יעוד, אינה מפסיקה אוטומטית את זכויות החוכרים. כל עוד לא ביטל ממ"י באופן מפורש את חוזה החכירה, מוסיפים החוכרים להיות בעלי זכויות קנייניות במקרקעין גם במועד ההפקעה, והם זכאים לפיצוי מהגורם המפקיע.

10. כללים בקביעת פיצויי הפקעה

בקביעת שומת פיצויים אין די בהסתמכות על ריכוז שומות של השמאי המחוזי, שנערכו בעקבות הודעת הפקעה. אין ידיעה שיפוטית בדבר עליית מחיר של קרקע בין מועד עריכת עסקת השוואה לבין המועד הקובע לקביעת הפיצויים. אין להתחשב בעובדה שתוכנית המתאר שאושרה, שונה מן התוכנית כפי שהופקדה נכון למועד הקובע.

11. הליך בזיון בימ"ש בפשרה בהליכי הפקעה

הליך לפי פקודת בזיון בית-המשפט אינו מתאים למחלוקת אשר ליישום פשרה שקיבלה תוקף של החלטה ופרשנותה (בבקשה למתן צו למסירת חזקה), לרבות מחלוקת בשאלה, האם נכנס לתוקפו הסכם הבוררות לקביעת פיצויי ההפקעה.

12. התערבות ועדת ערר בשמאות מכרעת

טרם הוכרעה בביהמ"ש העליון השאלה, מה הן העילות המצדיקות התערבות של ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע והיקף ההתערבות. עד כה מסתמנות שלוש גישות. ביהמ"ש החליט לאמץ את גישת הביניים, לפיה יש לראות בשמאי המכריע מומחה מכריע שמונה ע"י בית המשפט. ע"פ גישה זו, לועדת הערר הסמכות לאשר את החלטת השמאי המכריע ואם לקבל או לדחות את הערר בכללותו, בדומה לבית המשפט שמינה מומחה מכריע, יחד עם זאת, היקף ההתערבות של ועדת הערר בהחלטת השמאי המכריע, ככל שאין מדובר בהעדר סמכות, אלא בשל ההחלטה המהותית לגופה, תהא מצומצמת למקרים בהם נפלו פגמים מהותיים בשמאות השמאי המכריע, כגון התבססות על שיטת שמאות מוטעית ובלתי מקובלת, או טעות בפרטי עסקאות ההשוואה, ששימשו את השמאי המכריע בקביעת שווי המקרקעין נשוא שומתו. ועדת הערר תהיה גם מוסמכת לבדוק אם השמאי המכריע שקל את כל השיקולים הרלבנטיים ולא הושפע בקביעותיו משיקולים זרים ובלתי רלבנטיים, ותבחן באם נפלה טעות משפטית בהחלטת השמאי המכריע היורדת לשורשו של עניין. אולם אל לה, לועדת הערר לשים את שיקוליה היא תחת שיקוליו של השמאי המכריע, ואל לה להתערב בקביעות מקצועיות של השמאי המכריע רק משום שדעתה באותו עניין מסוים שונה מדעתו של השמאי המכריע. ועדת הערר אינה שמאי על ואין זה מתפקידה לערוך שומה משלה ולהשוותה לשומתו של השמאי המכריע. אם שווי הפגיעה הוערך בדולרים, יש לתרגמו למטבע ישראלי ע"פ השער היציג של הדולר נכון למועד הפגיעה ולתאמו בריבית והפרשי הצמדה ע"פ חוק פסיקת ריבית עד לתשלום בפועל. תשלום פיצויים בגין פגיעה בשווי המקרקעין עקב אישורה של תוכנית שפגעה במקרקעין, ומבלי שתהיה בנוסף לכך פעולה של הפקעה או של רכישה כפויה, איננו מהווה עסקה במקרקעין החייבת מע"מ, ומהווה פעולה משפטית אחרת, שאינה חייבת בתשלום מע"מ, משכך, אין מקום לחייב תשלום מע"מ על סכום הפיצויים.

13. תביעת השבה של היטל השבחה

בימ"ש אזרחי מוסמך לדון בתביעת השבה של היטל השבחה במיוחד כשעולות סוגיות עקרוניות בדבר גזל, תרמית, הונאה ורשלנות. תקופת ההתיישנות לתביעת ההשבה היא 7 שנים והיא נולדת ביום התשלום.

14. אימוץ שיטת ההיוון ב"שווי המכירה"

בקביעת "שווי המכירה" יש לאמץ את שיטת "ההיוון". בנסיבות של חוזה מכר, הנוקב בתמורה בדרך של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש להוון את התשלומים ל"יום המכירה" לפי שיעור הריבית הנהוגה בשוק.

15. פטור לדירת מגורים

דירה מוזנחת אשר גם זכתה לפטור מארנונה עשויה לא לזכות בפטור לדירת מגורים.

16. שווי חוזי גבוה משווי שוק

כאשר נקבע מחיר חוזי הגבוה ממחיר השוק, יש לקבוע את שוי הרכישה ע"פ המחיר החוזי.

17. הטבה לבעל שליטה ברכישת דירה מחברה בשליטתו.

ההפרש שבין מחיר המימוש באופציה לרכישת דירה לבין שוויה האמיתי של הדירה (הגבוה פי שלושה) מהווה הטבה שוות כסף, המהווה הכנסה החייבת במס על ידי מקבלה. במקרה דנן סווגה ההכנסה כהכנסה פירותית "ממשכורת" או מ"עסק".

18. איסור על חיוב רטרואקטיבי

אין להתיר חיוב רטרואקטיבי כאשר אין מדובר בדרישה ביחס לחיוב, שהיה מחובתו של הנישום לדעת על קיומו, וכאשר יש לראות בדרישה הטלה ראשונה וחדשה של ארנונה כללית בגין שטחים, שעד לאותה עת לא חוייבו כלל בתשלום, וכשהרשות המקומית אינה יכולה להצביע על טעם מיוחד, שיצדיק את אי החיוב עד לאותה עת.

19. אי הטלת ארנונה ע"י ועד מקומי

אין עילה לחייב את ועד מקומי להטיל ארנונה אם אינו רוצה בכך. בישוב, שלא נבחר בו ועד מקומי, יכהנו חברי ועד ההנהלה של האגודה השיתופית להתיישבות של הישוב גם כחברי הועד המקומי של הישוב. יש מקום להקפדה על זהות הועד כשמדובר בביצוע תפקידים סטטוטוריים.

20. סמכות עניינית בתביעת השבה כספית

ע"פ הלכת צרפתי מבחן הסמכות העניינית של בית משפט אזרחי הוא מבחן הסעד הנתבע, מכאן כי הסמכות בתיק מסורה לסמכות העניינית הייחודית ו/או המקבילה של בית המשפט האזרחי.

21. אי דיון בערר ופטור לפי סע' 330

העובדה שעררי ארנונה לא נדונו כלל (גם לאחר מס' שנים) אינה מביאה אוטומטית לקבלת הטענות הנקובות בהן.

22. הנחה לפי סע' 3(ב) ודרישה רטרואקטיבית.

יש מחלוקת פוסקים אשר ליישומו של סע' 3(ב) לפק' לפקודת מיסי העירייה ומיסי הממשלה. (פיטורין) 1938. נקבע שרשות שדות התעופה אינה זכאית לפטור.

23. אחריות בעל שליטה לחובות ארנונה

הבוחר להפעיל את אותו עסק שוב ושוב באמצעות חברות כדי להתחמק מנושים במקרה של כשלון עסקי, ובה בעת מושך מדי פעם כספים כמשכורות, עשוי להימצא אחראי אישית לחובותיהן בעילה של הרמת מסך.

24. עיכוב ביצוע בתביעת השבה

יש לעכב תשלום של 25% מסכום ההשבה שנפסק בתביעה להשיב ארנונה שנגבתה ביתר מקופת חולים הכללית.

25. סמכות עניינית בעת רשלנות במדידה

תביעה להשבת כספים בגין רשלנות של רשות מקומית במדידת שטח וחיוב בארנונה, דבר שלא יכלו להיות מודעים לו, לא נדחתה על הסף אף אם לא הוגשה השגה.

26. תביעת השבה בגין חריגה מהקפאה

על תביעות השבה כספיות חלים דיני ההתיישנות ולא השיהוי כפי שנפסק בהלכת צרפתי. מרוץ במקרה דנן מרוץ ההתיישנות להשבה חל ממועד התשלום בפועל.

27. טענת איני מחזיק בפני בימ"ש

הגם המשכיר לא הגיש השגה בטענה שלא החזיק בנכס בתק שהושכר ולא פונה ע"י השוכר, יש להעניק לו בנסיבות המקרה רשות להגן בטענה זו.

28. טענות בבקשת רשות להגן

בשלב בר"ל, אין חובה להציג את האסמכתאות/ראיות לביצוע פירעון נטען של החוב לרשות המקומית. קיזוז היא טענה יפה לרשות להגן. קיימות גישות שונות לעניין היקף הטענות שבסמכות מנהל הארנונה. אין לחסום רשות להגן כשלב מקדמי טענה של אי חוקיות באמצעות טענה של שיהוי או התיישנות.

29. שיהוי בבקשה להוספת מחזיק כנתבע

השתהות של רשות מקומית עשויה לפגוע בזכותה לצרף כנתבע נוסף לתביעה את מי שנודע לה כי היה "מחזיק".

30. שיהוי בבקשה לתיקון כתב תביעה

מרגע שהובאו לידיעת הרשות המקומית עובדות שיש בהן כדי להביא להגדלת החיוב והיא אינה עושה כן, עלול הדבר ליצור שיהוי שיחסום את דרכה.

31. סמכות עניינית בתקיפת עיקול מנהלי

הסמכות העניינית לתקיפה ישירה של עיקול מינהלי מסורה לבימ"ש עניינים מנהליים.

32. אגרת חיבור למפעל מים

נדחתה בקשת עירית מודיעין לתקן את כתב ההגנה בתביעה הכספית של התאחדות הקבלנים הארצית ו22- קבלנים.

33. היטל סלילה לאחר רכישת קרקע מעירייה

לא ניתן להטיל היטל סלילה על מי שרכש קרקע מהעירייה ומבקש היתר בניה, וזאת בגין עבודות סלילה שבוצעו למעלה מעשור לפני שרכש את הקרקע.

34. אגרת מים ואגרת שמירה

אין בסיס בדין לנוהג של חיוב מים לבניה לפי נוסחה של 1 קוב מים עבור כל מ"ר בניה. החיוב בגין אגרת שמירה אינו בגין שמירה פרטנית אלא בגין שירותי שמירה להגברת הביטחון בתחומי הרשות.

35. מועד תחילת התיישנות

מרוץ ההתיישנות להגבת תביעה לתשלום אגרות והיטלי פיתוח בגין תוספת בניה בלתי חוקית, הוא ממועד גילויה ע"י הרשות המקומית.

36. אגרת מבני ציבור בשטחים

אך הבנתו או אי הבנתו של מי שמצביע על חוק אינה רלוונטית לעניין השאלה האם החוק אושר כדין אם לאו.

חוקי עזר חדשים ותיקונים לחוקי עזר

חוק עזר לחורפיש (ביוב), התשס"ו – 2006.

חוק עזר למשגב (אספקת מים), התשס"ו – 2006.

חוק עזר לאופקים (ביוב), התשס"ו – 2006.

צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות) (תיקון מס' 2), התשס"ו - 2006.

צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות) (חוף הכרמל, תיקון) (מס' 3), התשס"ו - 2006.