ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 12/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 102/00 - מנהלי, תכנון ובניה

יוסף הלברייך ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'


15/5/2006

עמ"נ 102/00

1. יוסף הלברייך

2. אוריאל הלברייך

נגד

1. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

2. מינהל מקרקעי ישראל

3. מגדלי היכל שלמה בע"מ

בית משפט המחוזי בירושלים

בפני: כבוד השופטת יהודית צור

[15.5.2006]

פסק-דין

1. בפני ערעור שהגישו יוסף ואוריאל הלברייך (להלן – המערערים) נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן – הוועדה המקומית), מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) ומגדלי היכל שלמה בע"מ (להלן – המשיב, או המשיבים) על החלטת ועדת הערר מיום 7.11.00 שאישרה את החלטת הוועדה המקומית מיום 14.7.97 הדוחה את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה).

רקע עובדתי

2. המערערים הם בעלי מקרקעין ברחוב אבידע 5 בירושלים. ביום 22.4.91 הגישו המערערים לוועדה המקומית תביעת פיצויים הנוגעת לאישורה של תכנית 942ד' בירושלים (להלן – התכנית). הוועדה המקומית דחתה את התביעה לתשלום פיצויים וערר שהגישו המערערים לוועדת הערר נדחה. המערערים ערערו על החלטת ועדת הערר ובית המשפט המחוזי בירושלים (כב' הנשיא זיילר) קיבל את הערעור, ביטל את ההחלטות של הוועדה המקומית וועדת הערר וקבע כי המקרקעין של המערערים גובלים בתכנית וכי הם זכאים לפיצוי כספי (פסק דין מיום 3.4.01).

3. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הגישו המשיבים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. ביום 4.9.05 נתן בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת בייניש) פסק דין במספר ערעורים, כולל הערעור שבפני (עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", תק-על 2005 (3), 2827). בפסק דין עקרוני, התווה בית המשפט העליון את המבחן לשאלה, מתי יחשבו מקרקעין כ"מקרקעין הגובלים" בתחומה של תכנית פוגעת. בית המשפט העליון קבע כי מאחר וישומו של המבחן שקבע מצדיק בדיקה נפרדת על פי עובדותיו המיוחדות של כל אחד מהמקרים, יש להחזיר את כל התיקים (כולל הערעור שבפני) לבתי משפט לעניינים מינהליים אשר דנו בעניין. בית המשפט העליון קבע כי בתי המשפט יאפשרו לצדדים להשמיע את טענותיהם, על פי המבחן שנקבע בפסק הדין, ולאחר מכן יישמו את הפרשנות שנקבעה בפסק הדין, על בסיס העובדות של כל אחד מהמקרים שנדונו בפניו.

על רקע זה הוחזר עניינם של המערערים לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים ונדון שוב, הפעם בפני.

4. הדיון החוזר בערעור נקבע ליום 8.12.05. במועד הדיון ביקשו המשיבים להתיר להם להגיש חוות דעת של מומחה וביום 20.12.05 הגישו המשיבים הודעה בנוסח כדלקמן:

"א. על מנת שתהיה לכב' בית המשפט היכולת מבחינה עובדתית והכלים להחליט האם רחוב אבידע עונה או לא עונה להגדרת החריג השני שקבע בית המשפט העליון "כביש שכונתי צר" מן הראוי שיהיו בפניו כל הנתונים העובדתיים הנוגעים לרח' אבידע בהתאם לתוכניות בניין עיר הרלוונטית (רוחבו, יעודו ושימושו) וכן נתונים השוואתיים מהסביבה הקרובה, דהיינו ממרכז העיר ושכונות סמוכות כגון רחביה.

ב. לצורך הצגת כל הנתונים הנ"ל נראה למשיבים כי חוות דעת של מהנדס כבישים שתוגש מטעמם עשויה לענות על הדרישות הנ"ל ותתרום תרומה משמעותית ליכולת ההכרעה בסוגיה שבמחלוקת ע"י בית המשפט. לפיכך מבקשים המשיבים להגיש חוות דעת כזאת בתוך 60 יום".

המערערים הסכימו להגשת חוות דעת של מהנדס מטעם המשיבים וכן להגשת חוות דעת של מהנדס מטעמם.

5. בהחלטה מיום 28.12.05 קבעתי כי למרות שבית המשפט לעניינים מינהליים אינו מאפשר, ככלל, להגיש חוות דעת של מומחים ואינו מתיר חקירות של עדים יוגשו במקרה זה חוות דעת מטעם הצדדים. קבעתי כי לאחר הגשת חוות הדעת ניתן יהיה לדעת אם קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים או שמדובר במחלוקת בשאלות משפטיות בלבד. נקבע כי לאחר הגשת חוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים, אשקול אם קיים צורך להחזיר את הדיון לוועדת הערר.

כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת של מומחה מטעמו ולאחר שהתברר כי לא קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים וכי מדובר במחלוקת בשאלת הפרשנות המשפטית הנכונה לעובדות המקרה, קבעתי כי הדיון בערעור יתקיים ביום 6.4.06 וכי במועד זה ישמעו סיכום טענות בעל פה של הצדדים (החלטה מיום 22.3.06). לאחר מכן נעתרתי לבקשה מוסכמת של הצדדים והדיון בערעור נדחה ליום 27.4.06.

ביום 23.4.06, הגישו המשיבים בקשה להתיר להם להגיש חוות דעת משלימה ולחלופין ביקש המינהל להחזיר את הדיון בערעור לוועדת הערר. הבקשה הוגשה ללא תגובת המערערים וחוות הדעת המשלימה צורפה לבקשה בלא שניתנה לכך רשות מבית המשפט.

6. המערערים התנגדו לבקשה והתנגדותם, על נימוקיה, בדין יסודה. לא היתה כל הצדקה להגיש את הבקשה שלשה ימים בלבד, לפני המועד שנקבע לדיון בערעור וכבר מטעם זה דינה להידחות. גם לגופו של עניין לא היתה הצדקה להגיש לבית המשפט חוות דעת משלימה, בלא לאפשר למערערים להגיב עליה ובלא לקבל את רשותו של בית המשפט. למעלה מן הצורך, עיינתי בחוות הדעת המשלימה ולא מצאתי בה דבר המעיד על מחלוקת עובדתית בין הצדדים המצדיק החזרת הדיון לוועדת הערר. גם לגוף חוות הדעת, מדובר בעיקר בחזרה על האמור בחוות הדעת הראשונה ובמשמעות משפטית לעובדות המקרה, עניין הנתון להכרעת בית המשפט. והעיקר - מדובר בעניינים שהמשיבים רשאים להעלות בטיעונים בעל-פה בבית המשפט, כפי שאכן עשו.

7. לעיצומו של דבר, השאלה העומדת להכרעה בפני היא האם רחוב הרב אבידע (להלן – הרחוב, הכביש או הדרך) החוצץ בין חלקה 39 בגוש 30037 לבין חלקות 38 ו-111 באותו גוש, אשר בנוגע אליהם הוגשה תכנית 942ד' (להלן – התכנית הפוגעת) מהווה "מקרקעין גובלים" כמשמעותם בסעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה.

להלן אבחן שאלה זו על בסיס טיעוני הצדדים, המסמכים וחוות הדעת שהוגשו והמצב המשפטי.

תמצית טיעוני המערערים

8. המערערים טוענים כי מדובר ברחוב ללא מוצא וכן רחוב חד סטרי במובן זה שרכב צריך לעשות סיבוב פרסה כדי לשוב על עקביו ולצאת מהכביש. המערערים טוענים כי על פי המבחן שקבע בית המשפט העליון, הבחינה צריכה להיות פונקציונאלית. לטענתם, מדובר בכביש שאינו מעביר תנועה עירונית כוללת, אלא תנועה ליעדים מסוימים ומוגדרים. המערערים מבקשים לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעמם הקובעת כי כבישים ללא מוצא הם הכבישים בעלי המדרג הנמוך ביותר במערכת כבישים בכלל.

לטענתם, השימוש של בית המשפט העליון במילה כביש "שכונתי" הוא דימוי אנאלוגי ובית המשפט העליון לא התכוון לקבוע כי ההלכה שנקבעה תחול רק על כבישים הנמצאים בשכונות מוגדרות.

העותרים טוענים כי התוכנית הפוגעת חייבה את הרחבתו של הכביש כדי לשרת את האינטרסים של התוכנית הפוגעת. לטענתם, מעבר לתכונות הפיזיות של הכביש, ברור שמדובר בכביש שהינו חלק אינטגראלי של התוכנית הפוגעת. לטענתם, התוכנית הפוגעת מתנה באופן חריג את הוצאת היתרי הבנייה בקיום הסדרי תנועה מצומת המלך ג'ורג' שהוא רחוב עירוני מובהק, לרחוב הרב אבידע.

העותרים טוענים כי לא רק שמדובר בכביש צר שאינו מעביר תנועה "עוברת" אלא יש בו רק תנועה הנכנסת ויוצאת לאותם יעדים, אלא מדובר בכביש שנועד לשרת את התכנית הפוגעת. לטענתם, ראוי היה לכלול את הכביש בתחום התכנית הפוגעת, טענה שנטענה על ידם כבר בשלבים הראשונים של ההתנגדות לתכנית.

תמצית טענות המשיבים

9. המשיבים טוענים כי הכביש נכנס בגדרו של החריג שקבע בית המשפט העליון ואין מדובר בכביש "שכונתי צר", כלשונו של בית המשפט העליון. לטענתם, מדובר בדרך שרוחבה 15 מ' (כולל מדרכות). לטענתם, גם מבחינת השימושים של הרחוב - מלון, חניה ותחנת מוניות - מדובר בשימושים הניתנים לכלל האוכלוסיה, ואין מדובר בשימושים מקומיים האופייניים לשכונה.

המשיבים טוענים כי ברחוב אבידע יש תנועה "עוברת" ו/או תנועה "ניגשת". לטענתם, אין מדובר בכביש שכונתי אלא בכביש הנמצא במרכז העיר, על כל ההשלכות שיש לנתון עובדתי זה.

המשיבים מסכימים כי השימוש של בית המשפט העליון במילה "שכונתי" הוא מטאפורי בלבד ולטענתם יש לבדוק את היעודים של הכביש וכן את רוחבו, דהיינו רוחב השטח המפריד בין התוכנית הפוגעת לבין התוכנית הנפגעת.

המשיבים טוענים כי הפרשנות לחריג שקבע בית המשפט העליון צריכה להיות מצומצמת ביותר באופן שרק כביש שכונתי צר ושולי ביותר יוכל להחשב ככביש שניתן להתעלם ממנו ולבטלו כליל.

לטענתם, רחוב אבידע נמצא במרכז העיר ומשמש גישה למבנים ציבוריים משמעותיים ביותר. לטענתם, ניתן ללמוד גזירה שווה מהחריג השני שנקבע על ידי בית המשפט העליון שעניינו "שטח פתוח צר". לטענתם, החריג שקבע בית המשפט העליון חל על כבישים שוליים ושקטים בשכונות מגורים בעיבורה של עיר ובפרברי העיר ולא לכביש כמו רחוב אבידע שלטענתם הינו כביש משמעותי ורחב, שלא ניתן להתעלם ממנו.

המשיבים טוענים כי גם מבחינת השימושים של רחוב אבידע ניתן לקבוע בוודאות כי אין מדובר ברחוב שכונתי צר.

המצב המשפטי

10. סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה קובע לאמור:

"תביעת פיצויים

    1. נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

בעע"מ 2775/01 ואח' שרגא ויטנר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' הכריע בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת בייניש) בשאלה העקרונית מתי יחשבו מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית פוגעת, לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בית המשפט העליון קבע את הכלל כי כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה ועל מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק ולהימנע מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, נקבע כי לא כל הפרדה בהשקהשבין גבול התכנית לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים", לצורך קבלת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

לפיכך, בצד הכלל, קבע בית המשפט העליון שני חריגים:

א. החריג הראשון עניינו "שטח פתוח צר". בית המשפט העליון קבע כי כאשר בין המקרקעין לתכנית מצוי "שטח פתוח צר שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד", לא יהא בכך כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים", במובן סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

ב. החריג השני עניינו "כביש צר". בית המשפט העליון קבע כי לגדר חריג זה יכנסו מקרים בהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר, או דרך כבושה או סלולה. נקבע כי חריג זה לא יחול על דרכים בין-עירוניות, או כבישים עירוניים, המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים. בית המשפט העליון ראה לנכון להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת מסוים ולפיכך נמנע מלקבוע באופן החלטי את רוחבו המרבי של הכביש, אשר נכלל בגדר החריג.

בית המשפט העליון קבע כי שיקול הדעת שהוקנה לבתי המשפט מהווה את האיזון הראוי בין הפגיעה המוגבלת בוודאות לבין הצורך לאפשר לגורמים המחליטים, בכל מקרה לגופו, גמישות מספקת על מנת להימנע מתוצאות שרירותיות.

לסיכום עמדתו קובע בית המשפט העליון:

"הגענו אפוא למסקנה כי על מנת שמקרקעין ייחשבו "גובלים" בתוכנית, נדרשת ככלל השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין. לכלל זה קבענו שני חריגים מוגדרים: כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר בדרך כלל בן מטרים ספורים; וכאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש שכונתי צר.

מבחן זה מהווה במידה מסוימת גישת ביניים בין שתי הגישות שהובעו בפסיקותיהם של בתי המשפט קמא, הגישה המרחיבה והגישה המצמצמת. הפרשנות המוצעת שואפת להגשים את היתרונות הטמונים בגישה המרחיבה – הגנה רחבה יותר על זכות הקניין, הגשמתו של עיקרון הצדק החלוקתי, וצמצום השרירותיות – תוך נסיון לצמצם את חסרונותיה של גישה זו – דהיינו, הימנעות מהרחבת מעגל התובעים הפוטנציאליים יתר על המידה באופן שיפגע בתפקודן של רשויות התכנון, וצמצום הפגיעה בעיקרון הוודאות. מובן ששום פרשנות אינה מגשימה באופן מלא את האינטרסים השונים שסקרנו לעיל, אולם, פרשנות זו מגשימה לטעמנו את האיזון הראוי ביניהם. כן נועד המבחן האמור להעניק גמישות מסוימת כדי למנוע ככל הניתן תוצאות אבסורדיות, ומאידך נועד לצמצם את הפגיעה בעיקרון הוודאות. גישתנו הפרשנית מבקשת, אפוא, להגשים הן את תכליתו האובייקטיבית של סעיף 197 והן את תכליתה הסובייקטיבית של החקיקה, כמפורט לעיל.

(סעיף 28 לפסק הדין).

על בסיס אמות המידה שהותוו לעיל אבחן את המקרה שבפני.

מן הכלל אל הפרט

11. מחוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים עולה התמונה העובדתית הבאה בנוגע לרחוב אבידע:

רוחבו של רחוב אבידע, כולל מדרכות הינו כ- 14.5 מ' באזור הקרוב לרחוב המלך ג'ורג' וכ- 13 מ' באזור הקרוב למלון שרתון פלזה. רוחב הכביש הוא 7 מ'. מדובר ברחוב ללא מוצא המחבר את רחוב המלך ג'ורג' לרחבה המרכזית ולחניה של מלון שרתון פלזה.

12. המהנדס, אברהם גיאלצ'ינסקי, המומחה מטעם המשיבים, הפנה בחוות דעתו, להנחיות לתכנון רחובות בערים שפורסם על ידי משרד הבינוי והשיכון. על פי ההנחיות, רחוב שכונתי מוגדר על פי מספר מאפיינים כדלקמן: "מחבר בין שימושי הקרקע השונים בשכונה; משרת תנועה מקומית של השכונה; מחבר לרחוב מאסף או רחוב מקומי אחר; מספק נגישות ישירה למגרשים" (עמ' 7 לחוות דעת המומחה).

בהנחיות נקבע בנוסף:

"שימושי הקרקע הגובלים עם הרחוב או הדרך:

מגורים, שטחים ירוקים, מוסדות שכונתיים-כגון

בתי ספר, גני ילדים וכו'"

נפח תנועה יומי (אופייני):

קטן מ-1000;

אופי התנועה אותה משרת הכביש:

מקומית"

"רוחב הרחוב המקומי הרצוי:

עם חניה בצד אחד 13.0 –11.0 מ'.

עם חניה בשני הצדדים: 15.0 – 13.0 מ'".

המומחה מטעם המשיבים קבע בחוות דעתו כי ההנחיות מלמדות ש"רחוב מקומי צר" חייב להיות הרבה פחות מ- 11 מ' וכי רחוב אבידע, אינו עונה להגדרות של "רחוב שכונתי צר" שכן רוחבו 15 מ', התנועה היומית בו מעל 2,200 כלי רכב, אין בו מגבלות תנועה לכל סוגי הרכב, הרחוב משרת תנועה כללית ולא מקומית ורוחבו אינו נופל מרוחבם של רחובות מרכזיים במרכז העיר או בשכונת רחביה (עמ' 9 לחוות דעת המומחה מטעם המשיבים)

13. המהנדס עדי זלינגר, המומחה מטעם המערערים, התייחס בחוות דעתו להנחיות לתכנון רחובות בערים בהם נאמר כי מהות הרחוב נבחנת לפי היעדים והמטרות:

על פי ההנחיות הללו:

"הגורמים העיקריים המבדילים בין הרחובות השונים, ואשר מנחים את אופן סיווגם הם:

(1)יעוד הרחוב ברשת מבחינה תחבורתית ו- (2) מיקום הרחוב במרחב העירוני ביחס לשימושי הקרקע" (עמ' 2.1 ו-2.2 להנחיות).

בהנחיות נקבע כי התנועה העירונית מתחלקת לשני סוגים: "תנועה עוברת" ו"תנועה ניגשת":

"בד"כ, בכל רחוב ניתן למצוא את שני סוגי התנועות, והגורם הקובע את אופי התנועה הוא היחס שבין התנועה העוברת ובין התנועה הניגשת" (עמ' 2.2 להנחיות).

המומחה מסביר כי ככל שכמות התנועה העוברת ברחוב גדולה יותר כך הופך הרחוב להיות ראשי יותר. המומחה קבע כי רחוב אבידע, בהיותו צר וללא מוצא, אין בו ולא יכולה להיות בו "תנועה עוברת". כל התנועה שבו היא "תנועה ניגשת" ולכן אין הוא רחוב ראשי. המומחה קובע בנוסף, כי רחוב אבידע הינו רחוב פנימי המשרת את המגרשים הבודדים הנמצאים לאורכו ולפיכך, גם בהיבט זה, אין הוא רחוב ראשי במערכת.

המומחה קובע כי נוכח העובדה שרוחבו של הכביש הוא 7 מ' בלבד, מדובר ברוחב הכביש המזערי המוצג בהנחיות ולפיכך אין ספק כי מדובר ב"כביש שכונתי צר".

המומחה קובע כי מאחר ורחוב אבידע אינו "דרך בין עירונית" וגם לא "כביש עירוני המהווה עורק תנועה ראשי ורחב", אותם מסייג פסק הדין של בית המשפט העליון, אין הוא נכלל בתחום החריג השני.

14. השאלה העומדת להכרעה בפני הינה בעיקרה שאלה של פרשנות משפטית. מעיון בחוות דעת המומחים מטעם כל אחד מהצדדים עולה בבירור כי אין מחלוקת ביניהם על הנתונים העובדתיים של הרחוב וסביבתו, הנדרשים לעניין.

למעשה, ניתן היה להכריע בערעור שבפני גם ללא חוות דעת המומחים מטעם הצדדים.

15. מעיון בפסק הדין של בית המשפט העליון עולה כי החריג הרלבנטי לענייננו אינו עניין טכני - פורמאלי הקובע הגדרות מדוייקות של החוק או מתייחס להגדרות המופיעות בהנחיות של הרשות. המטרה העיקרית של בית המשפט העליון היתה להציג את מהותו של החריג, כלומר - את הפונקציה של הכביש, הנקבעת, על בסיס הנתונים העובדתיים של כל מקרה ומקרה. לפיכך רוחבו של הכביש הוא נתון אשר ככלל, אינו הנתון הרלבנטי היחיד או העיקרי. אין גם מקום להיכנס להגדרות הספציפיות המופיעות בהנחיות לתכנון רחובות בערים כפי שעשה המומחה מטעם המשיבים כאשר ייחס חשיבות לרוחבו של הרחוב (בהבדל מרוחבו של הכביש) ולהיקף התנועה שבו. אדרבה, אם נתייחס דווקא למינוח הפורמלי בו בחר להשתמש בית המשפט העליון נראה שהוא חוזר ונוקט במונח "כביש". בהנחיות לתכנון רחובות בערים קיימים שלושה מושגים שונים: "דרך", "רחוב" ו"כביש". כביש מוגדר בהנחיות: "חלק הרחוב שהינו סלול ו/או כבוש ומוכשר לשאת עליו תנועת כלי רכב (מיסעה)". כאמור, בית המשפט העליון נוקט במונח "כביש" דווקא ובענייננו נמצא כי מדובר בכביש שרוחבו 7 מ' בלבד.

אולם מעיון בפסק הדין ניתן לראות כי בית המשפט העליון שם את הדגש העיקרי על הפונקציות שממלא הכביש, על מהותו ועל "טיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתכנית" (סעיף 27, עמ' 36 לפסק הדין בפרשת שרגא ויטנר ואח').

16. בחינת המקרה שבפני מעלה כי מדובר בכביש ללא מוצא שאינו משמש ל"תנועה עוברת" המשמשת את כלל העיר אלא מדובר בכביש צדדי שיש בו תנועה ליעדים מוגדרים ונקודתיים. מדובר בכביש פנימי המשרת את הפונקציות הבודדות הנמצאות לאורכו (מלון, מגורים, חניה ציבורית ובית ספר). הכביש אינו משמש לתנועה עוברת המשרתת את כלל העיר ולכן לא ניתן לראות בו כביש עירוני. השימוש של בית המשפט העליון במילה "שכונתי" הוא אנאלוגי ובא להמחיש את הפונקציות המוגבלות של הכביש. לכן גם אם בענייננו מדובר בכביש הנמצא במרכז העיר אין בעובדה זו, כשלעצמה, כדי לשנות. מה שחשוב הוא ייעודו ומתכונתו של הכביש, שהינו- כביש ללא מוצא, המשרת נקודתית מבנים מסוימים וספורים לאורכו ואינו מיועד לשרת את כלל התנועה בעיר. ואכן בית המשפט העליון קבע כי "ככל שהוא (הכביש – י.צ.) רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג" ובהמשך: "לגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים" (סעיף 27, עמ' 36 לפסק הדין בפרשת שרגא ויטנר ואח').

בענייננו, ברור לחלוטין כי אין מדובר בכביש ראשי. אין מדובר בכביש המהווה עורק תנועה ראשי אלא בכביש צר, מבחינה פיזית, אולם - וזה העיקר - הכביש "צר" ו"שכונתי" במובן המטאפורי של המילים, כלומר - הפונקציה שלו מוגדרת וצרה בהיקפה והוא אינו משרת את כלל העיר אלא את המגרשים הבודדים הנמצאים לאורכו וביניהם בית המלון, בית הספר ובתי המגורים המעטים.

17. למעלה מן הצורך, אציין כי גם אם נבחן את המקרה על בסיס ההנחיות לתכנון רחובות בערים אליהן הפנו המומחים מטעם הצדדים, נראה כי יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם המערערים. מומחה זה בחן את מהותו של הכביש על בסיס סיווגם של הרחובות לפי תפקודם במערכת הדרכים העירוניות. מסקנתו היא שרחוב אבידע הוא רחוב ללא מוצא ולכן אין בו "תנועה עוברת", כל התנועה שבו היא "תנועה ניגשת" ולכן אין הוא רחוב ראשי. זוהי מסקנה מקצועית, התואמת את האמור באותן הנחיות.

18. למעלה מן הצורך, עיינתי גם בחוות דעתו המשלימה של המומחה מטעם המשיבים. עיון זה נעשה לצורך החלטה אם להתיר למשיבים להגישה ולמרות שלא ניתנה לעותרים זכות להגיב על אותה חוות דעת. בהשלמת חוות הדעת מטעם המשיבים, לא היה דבר כדילשנות את המסקנות המקצועיות הנכונות אליהן הגיע המומחה מטעם המערערים. אם נתייחס להגדרות שנקבעו בהנחיות לתכנון רחובות בערים, נראה כי ההנחיות מגדירות ארבעה סוגי רחובות עירוניים אשר שניים מהם - "רחוב מאסף" ו"רחוב מקומי" - הם רחובות שכונתיים.

מעיון בפרמטרים שנקבעו בהנחיות, עולה בבירור כי מסקנת המומחה מטעם המערערים שמאפייניו של רחוב אבידע תואמים "רחוב שכונתי" הינה נכונה ומסתברת יותר. האמור לעיל הינו למעלה מן הצורך מאחר שבית המשפט העליון לא עסק בהגדרות פורמליות ולא בכדי לא ציין מספר מטרים מוגדר, כמות תנועה עוברת וכיוצא באלה קביעות טכניות והגדרות מחייבות. בית המשפט ביקש לקבוע את המסגרת ואת ההנחיות שיתוו את שיקול הדעת של בית המשפט, מבלי להגבילו לחלוטין.

19. במסגרת שיקול הדעת, על בית המשפט להביא בחשבון את האיזון הנדרש בין אינטרס ההגנה על זכות הקניין, אינטרס ההגשמה של עקרון הצדק החלוקתי וצמצום השרירותיות.

לצורך הבחינה מה יחשב כ"הפרעה" להשקה בין התכנית הפוגעת למקרקעין יש להביא בחשבון את האיזון הנדרש בין אותם אינטרסים. הכוונה היא כי יהיו מקרים בהם "ההפרעה" היא כה שולית ו"צרה" במובן התפקודי, שלא יהיה זה צודק וראוי להתעלם מאותה הפרעה וכפועל יוצא יש לפצות את הבעלים, על הפגיעה בזכות הקניין שלו.

20. המשיבים טענו כי יש ללמוד מתיאור החריג הראשון שקבע בית המשפט העליון שעניינו "שטח פתוח צר" על החריג השני המדבר על "כביש צר". טיעון זה דינו להידחות. בית המשפט העליון נדרש לחריג השני בהיותו תופעה נפוצה וציין כי תוכניות המוקפות בכבישים הן תופעה נפוצה במיוחד. בית המשפט העליון קובע לעניין זה:

"כאמור מצב שבו מצוי כביש שכונתי צר בין התוכנית לבין המקרקעין לא ייכנס לגדר החריג הראשון ומן הראוי לקבוע למצב זה חריג ספציפי. זאת משום שהתופעה לפיה תכניות מוקפות בכבישים היא תופעה נפוצה מאד. כך למשל, ישנה סבירות גבוהה מאד כי תכניות להקמת קניון, מרכז עסקי, בנייני מגורים, מלונות או מגרשי חניה, יהיו כולן תכניות המוקפות בכביש שיפריד בינן לבין המקרקעין הסמוכים אליהן. אכן, לא בכדי מרבית התיקים שבאו בפנינו עוסקים בסיטואציה זו, לפיה בין מקרקעי התובעים ובין התכנית מפריד כביש. לכך מבקשים באי-כוח התובעים להוסיף כי קביעת פרשנות לפיה קיומו של כביש שמפריד בין התכנית ובין המקרקעין ישלול את מעמדם של המקרקעין כ"גובלים", תהווה תמריץ לרשויות התכנון לקבוע גבולות שרירותיים לתוכנית ולהותיר את הכבישים שבינה לבין המקרקעין הסמוכים לה מחוץ לתוכנית, וזאת על מנת להימנע ממתן פיצויים. חשש זה של קביעת תחומי תוכנית שרירותיים על מנת להתחמק מתשלום פיצויים מתעורר לטענתם בעיקר ככל שמדובר בכבישים, משום, שכאמור, יש לצפות שתוכניות רבות מוקפות מטבע הדברים בכבישים. בחשש זה יש לכאורה ממש, ויתרה מזאת, אפילו אם ניתן להניח שרשויות התכנון ינהגו תמיד בתום לב, עדיין קיים יסוד להניח שתוכניות רבות לא יכילו בתחומן את הכבישים שבינן לבין המקרקעין הסמוכין להן. זאת משום שככלל הסדרי תנועה (להבדיל משינויים בכביש מבחינה תכנונית, כגון הרחבת תחום הדרך) אינם נקבעים בתוכנית על-פי חוק התכנון והבניה, אלא על-ידי רשויות התמרור (כפי שהבהיר בא-כוח היועץ המשפטי לממשלה בע' 7 לסיכומיו). על כן, על אף שתוכניות מתאר רבות מתנות אכלוס או מתן היתרים על פיהן בשינויים בהסדרי תנועה, מכיוון שהסדרי התנועה אינם נושא לתוכנית, הרי שאף כאשר נדרשת עריכת שינויים בהסדרי תנועה בכבישים מסוימים, הדבר אינו מחייב את הכללתם בתחום התוכנית.

מן המקובץ עולה כי עשויים להתעורר מקרים רבים בהם בין התכנית לבין המקרקעין הנפגעים יעבור כביש, וכי יש לצפות שבמקרים רבים הכביש לא ייכלל בתחום התוכנית. בכל אותם מקרים למעשה לעולם לא יהיו מקרקעין "גובלים" על פי מבחן ההשקה הפיזית וזכות התביעה תצומצם, הלכה למעשה, רק למקרקעין המצויים בתוך תחום התוכנית. התוצאה האופרטיבית של החלת מבחן ההשקה הפיזית בלבד במקרים אלו יביא, אפוא, לכך שברבות מהתוכניות הנוגעות לשטחים עירוניים הביטוי "מקרקעין גובלים" בסעיף 197 יהפוך לאות מתה וכוונת המחוקק תעשה פלסתר. מכאן הצורך לקבוע חריג ספציפי למקרים בהם עובר כביש צר בין התוכנית לבין המקרקעין. עם זאת, האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה של הסוגיה דנן מחייב את הגבלתו של חריג זה, כך שלא כל מקרה שבו עובר כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס לגדרו, אלא רק כאשר מדובר בכביש שכונתי צר או מכשולים מסוגו (כגון דרך מסומנת) כאמור לעיל".

(סעיף 27, עמ' 36-37 לפסק הדין בפרשת שרגא ויטנר ואח').

בית המשפט העליון נדרש לחריג מיוחד שעניינו "כביש צר" דווקא משום שחריג זה אינו נכנס להגדרת החריג הראשון של "שטח פתוח צר" שבדרך כלל רוחבו "מטרים ספורים בלבד". המצב שבו תכניות מוקפות בכבישים הינו נפוץ. לפיכך, אלמלא קבע בית המשפט העליון את החריג בעניין זה, לא היתה כל משמעות לביטוי "מקרקעין גובלים" לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

21. למעלה מן הצורך אתייחס לטענה נוספת שהעלתה ב"כ המערערים. לטענתה, קיים בענייננו נדבך נוסף המחייב קבלת הערעור והוא העובדה שהתכנית הפוגעת קובעת הוראות לגבי הכביש כולו. טענה זו הועלתה על ידי המערערים כבר בשלב הראשון של הגשת ההתנגדויות לתכנית. טיעון זה יש לקבל. כפי שקבע כב' הנשיא (כתוארו דאז) זיילר, רחוב אבידע אינו נכלל פורמאלית בתחום התכנית הפוגעת אולם למעשה התכנית כן כוללת גם את רחוב אבידע משום שהתכנית הפוגעת מחייבת ביצוע עבודות - כחלק אינטגרלי ממנה - ברחוב אבידע. עבודות אלה הן הרחבת הכביש ועריכת שינויים ברמזורים. כפי שנאמר מפי בית המשפט העליון, בדרך כלל התוכניות אינן כוללות בתחומן את הכבישים שבינן לבין המקרקעין הסמוכים משום שככלל, הסדרי תנועה אינם נקבעים בתכנית על פי חוק התכנון והבנייה אלא על ידי רשויות התמרור. לכן גם כאשר נדרש לערוך שינויים בהסדרי התנועה בכבישים מסויימים, הדבר אינו מחייב את הכללתם בתחום התכנית. לא כך בענייננו, כאשר התכנית הפוגעת כוללת הוראות לשינוי הכביש והרחבתו ולעריכת שינויים ברמזורים. לפיכך, ברור כי קיימת זיקה של ממש בין התכנית הפוגעת לכביש המתבטאת, בין השאר, בביצוע עבודות גם באותה "חציצה צרה" המפרידה בין התכנית הפוגעת לבין המקרקעין הנפגעים.

לסיכום

22. בחינת מכלול נסיבות המקרה שבפני, מביאה למסקנה לפיה רחוב הרב אבידע הינו "כביש שכונתי צר", כמשמעותו בחריג השני המותווה בפסיקת בית המשפט העליון. מסקנה זו מבוססת בראש ובראשונה על העובדה שמדובר בכביש ללא מוצא המסתעף מכביש ראשי אשר נועד לשרת אך ורק את שימושי הקרקע הצמודים לו ובהם בית מלון, מגרש חניה, בית ספר ומספר קטן של בתי מגורים. כביש ללא מוצא - מעצם טבעו - אינו יכול להיות כביש ראשי. מדובר בכביש אשר התנועה שבו היא "תנועה ניגשת" ואין בו כל "תנועה עוברת". מעמדו של הכביש ככביש ללא מוצא, מייתר את הצורך לבחון את הרוחב המדוייק שלו שהרי אין ברוחב הכביש כדי להשפיע על מעמדו המיוחד ככביש ללא מוצא. בית המשפט העליון קבע חריג לפיו "כביש שכונתי צר" לא ייחשב כמפריד בין התוכנית הפוגעת לבין המקרקעין הגובלים לצורך קבלת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בית המשפט העליון נקט לשון של "כביש שכונתי צר", לאו דווקא כדי להגביל את החריג על כבישים בשכונות, אלא כמטאפורה לכביש שולי, בהשוואה לכביש ראשי. לכן, למרות שמדובר בכביש הנמצא במרכז העיר, אין בכך לשלול את תחולת החריג לגביו.

לאור כל האמור לעיל החלטתי לקבל את הערעור ולבטל את החלטות משיבה 1 וועדת הערר, ולקבוע כי רחוב אבידע נכלל בגדר החריג השני לכלל ההשקה הפיזית שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון. לפיכך יש לקבוע כי המקרקעין של המערערים גובלים בתכנית הפוגעת והם זכאים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

המשיבים ישאו בהוצאות ושכ"ט המערערים בסכום של 40,000 בערכם היום.

המזכירות תעביר את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ז אייר תשס"ו (15/05/2006).

יהודית צור, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן