התביעה עוסקת בעתירתם של התובעים להשבת תשלומים ששולמו על ידם בגין היטלי פיתוח אגרות והיטלים נוספים, שניגבו מהם, לטענתם, שלא כדין.

העובדות הדרושות להכרעה אינן שנויות במחלוקת ואלה תובאנה להלן:

1. פרטיהם של המגרשים.
2. התייחסות לזכויות הבניה שנקבעו במכרז.
3. קביעה כי הצעת הזוכה במכרז תהא עבור הקרקע ללא הוצאות הפיתוח אשר ישולמו בנפרד לרשות המקומית.

1. קביעה בדבר עלותן של הוצאות הפיתוח (להלן: "הוצאות הפיתוח").
2. הגדרת תכלית הוצאות הפיתוח.

טרונייתם של התובעים מופנית אפוא כנגד שני סוגי התשלומים שניגבו מהם, הכוללים את היטלי הפיתוח והתשלומים הנוספים.

הואיל וכך, נכון לחלק את הדיון בטענותיהם לשני חלקים. בחלק הראשון תידונה טענות הצדדים בקשר עם היטלי הפיתוח ואילו בחלק השני תידונה הטענות בקשר עם התשלומים הנוספים.

א. האם רשאית הייתה התובעת לגבות היטלי פיתוח מעבר להוצאות הפיתוח?

טענת התובעים הנה, כי היטלי הפיתוח, נגבו מהם שלא כדין ולפיכך, עתרו להשבתם. הנתבעת טוענת, בנוסף לטענת המניעות והשיהוי, המבוססות על הסכמת התובעים ועל פרק הזמן שחלף מאז גביית התשלומים ועד להגשת התביעה, כי החיוב בהיטלי הפיתוח עולה בקנה אחד עם תנאי המכרז והתחייבותם של התובעים לפי נספחים ו'1 – 5.

מתוך עיון בטיעוני הנתבעת, ברי הוא כי בבסיס טיעוניה קיימת "הודאה" ולפיה, מיצו תנאי המכרז את זכותה של הנתבעת לגביית היטלי פיתוח מעבר להוצאות הפיתוח, אלא אם כן נתבקשה בניית שטחים תוך ניצול זכויות נוספות לאלה שנקבעו במכרז – ובהתאם לאלה.

הנחת היסוד בטיעוניה של הנתבעת הנה, כי בפועל ניצלו התובעים תוספת של זכויות בניה מעבר לאלה שהוקנו להם במכרז ובגין הפרש זה זכאית זו, לטענתה, לחזור ולגבות היטלי פיתוח. הנחה זו מתבססת על הנחה נוספת בסיסית יותר ועל פיה, היקף זכויות הבניה לצורך הגדרת זכאותה לגבייה נוספת של היטלי פיתוח הן אלה שנקבעו במכרז.

מתוך התעמקות בטענות התובעים נלמד כי אלה, מקבלים לאמיתו של דבר את הנחת היסוד ולפיה, זכאית הנתבעת לגבות היטלי פיתוח ככל שאלה נובעים מהקנייה של זכויות בניה נוספות (בהתעלם לרגע מטענותיהם לעניין אילוצם אליהן אתייחס בהמשך), על אלה שעמדו לזכותם ממילא.

עם זאת, חולקים התובעים על הנחת היסוד הקודמת לה ונוגעת לבסיס ההשוואתי שלפיו, ראוי להעריך את היקף זכויות הבניה שמומשו ע"י התובעים .

מחלוקת זו מורכבת משני רבדים שהאבחנה ביניהם אינה בולטת.

ברובד הראשון נחלקים הצדדים באשר לשאלה אם היקף זכויות הבניה נבחן במובנו הצר, היינו עפ"י הגדרתו במכרז, או במכלול הרחב יותר של חוקי התכנון והבניה.

השאלה המשנית היא אם במכלול הרחב יותר של חוקי התכנון והבניה, הוסיפה התוכנית המתקנת זכויות בניה על אלה הקיימות.

התובעים התייחסו בסיכומיהם בהרחבה דווקא ל"מישנית" שבין השאלות (פרקים ב', ג' לסיכומים) ואף הוסיפו ונסמכו בעניין זה על חוות דעתו של האדריכל סרג' בן-דוד (להלן: "בן-דוד"). להבנתי, שאלה זו שבה הרחיבו כל כך התובעים ובעקבותיהם הנתבעת אינה הזווית הנכונה לבחינת הדברים .

מבחינת יחסי הצדדים כפי שאלה נכונו במכרז ובנספחים ו' 1 – 5 צומצמה בעליל אמת המידה לבחינת הבסיס ההשוואתי, למבחנה הצר המנותק מההקשר הכולל והרחב יותר של זכויות הבניה. למסקנה זו ניתן להגיע מתוך נוסח המכרז כמו גם מנוסח נספחים ו' 1 – 5 המגדירים במפורש את זכויות הבניה כאלה הנקובות בהם .

הואיל וכך, המחלוקת המתגלה מתוך חוות הדעת המנוגדות בעניין טיבה וערכה של התוכנית המתקנת אינה רלבנטית.

במאמר מוסגר יצויין, כי גם לו היה מקום להכריע במחלוקת זו מתבקשת היתה הקביעה ולפיה, לא עלה בידי התובעים להטות את הכף בעניין זה של העדר המשמעות המזכה של התוכנית המתקנת כטענתם. ואולם כאמור, לא זו המחלוקת הרלבנטית להכרעה מה גם שהתובעים בהסכמתם לתנאי המכרז, מנועים מלטעון כנגד היקף הזכויות הנקוב בו ככזה שאינו משקף את מלוא זכויות הבניה שהוקנו להם.

למעלה מן הצורך יצוין כי גם מנספחים ו' 1 – 5 ניכרת הסכמת התובעים להגדרת המושג "זכויות בניה" ככזה אשר אינו מתייחס אלא להיקפו הקבוע במכרז לפיכך, נראה כי אף בהיבט זה של הדברים מנועים התובעים מלהעלות כל טענה שעניינה בהיקף הזכויות ככל שזה חורג מהגדרתו במכרז.

טענת התובעים לקיומו של "אילוץ" בחתימתם על גבי נספחים ו' 1-5 היא טענה שיש לדחותה מכל וכל. זאת, מאחר וחומר הראיות של התובעים עצמם אינו כולל ראשית ראיה כל שהיא לקיומו של "אילוץ" בקשר עם חתימתם על נספחים אלה ולכן יש לראות טענה זו כמשוללת כל יסוד ולדחותה (הרישום על גבי חלק נספח ה' 1 לעדותו של חיים נעשה בשלב מאוחר יותר ואינו מלמד דבר על נסיבות החתימה של יתר התובעים, על גבי נספחים ו' 1 – 5 לעדותו של לפטר).

לסיכום חלק זה של הדיון ייאמר, כי טענת התובעים ולפיה לא היתה זכאית הנתבעת לגבות היטלי פיתוח מעבר לעלות הוצאות הפיתוח בהן נקבה במכרז היא טענה שיש לדחותה בהיותה מנוגדת להסכמת הצדדים כפי שזו באה לידי ביטוי במכרז ובנספחים ו' 1-5.

קביעה שלילית זו משמעותה כי הנתבעת זכאית הייתה לגבות היטלי פיתוח מעבר לאלה שנקבעו במכרז ככל שאלה נובעים מתוספת השטח שבנייתו נתבקשה.

ב. מהו היקף היטלי הפיתוח שגבייתם הותרה –

השאלה הנוספת המתעוררת להכרעה לאור קביעתי דלעיל, היא טענתם האלטרנטיבית של התובעים ולפיה, נעשה החיוב בהיטלי הפיתוח באופן שרירותי.

כנגד זאת, טוענת הנתבעת, כי החיוב בהיטלי הפיתוח נעשה לפי נספחים ז' 1 – 5 לעדותו של אילן לפטר (להלן: "נספחים ז' 1 – 5") באופן ולפיו, חויבה שגיב בשטח עודף של 54 מ"ר; ישקו בשטח 6 מ"ר; מרקדה בשטח 41 מ"ר; חיים בשטח 43 מ"ר; ואסתריה בשטח של 54 מ"ר.

התחשיב המוצג בעדותו של אילן לפטר (להלן: "לפטר") מבוסס על השוואה בין שני נתונים; שטח הבנייה המבוקש (הכוונה כפי הנראה לשטח הנקוב בהיתר הבנייה) לעומת השטח הנקוב במכרז בהתחשב בנתוניו הייחודיים של כל מגרש. ואכן, עיון בנספח ז' 1 – 5 מלמד, כי חישוב מפורט בעניין זה נערך ע"י הנתבעת ועל פיו נקבעו הפרשי הסכומים המתחייבים בגין היטלי הפיתוח.

הואיל וכך, הוכיחה הנתבעת כי גביית היטלי הפיתוח לא נעשתה באופן שרירותי. מכאן, כי אין התובעים צודקים בטענתם ולפיה, יש להורות על ביטול החיובים בגין היטלי הפיתוח שמעבר להוצאת הפיתוח בהם חויבו במכרז.

נוכח קביעתי זו, אין עוד מקום להתייחס לטענת הנתבעת בעניין קיומה של מניעות.

חלק שני:

בחלק זה של פסה"ד תידון טענתם של התובעים ולפיה חויבו אלה שלא כדין בתשלומים נוספים הכוללים את אגרת חיבור המים ואגרת מד המים, אגרת סימון קו המגרש, עלות הוצאת התוכנית, אגרת כיבוי האש ואגרות הבניה.

הנתבעת בסיכומיה הודתה כי אגרת "סימון קו המגרש" נגבתה שלא כדין ולפיכך הוכיחו התובעים חלק זה של תביעתם וזכאים בגינו להשבה.

ומכאן לחיובים הנוספים:

התובעים טוענים כי אגרת חיבור המים ואגרת מד המים בהם נגבו מהם שלא כדין בהיותן חלק מהוצאות הפיתוח שנגבו על פי המכרז.

הנתבעת טוענת, כי אגרת חיבור המים ואגרת מד המים אינן כלולות בהוצאות הפיתוח, שכן אין המדובר בעבודות הפיתוח של התשתית העירונית (כאגרת הנחת צינורות מים).

סבורני לאחר עיון בהוראות החיקוק הרלבנטי כי אגרת חיבור המים ואגרת מד המים אינן כלולות בהוצאות הפיתוח ולפיכך ניגבו כדין.

אני דוחה אפוא את טענת התובעים בהקשר זה .

בעניין החיובים הנוגעים להוצאת התוכנית טוענים התובעים כי הוצאות אלה ניגבות כחלק מהיטל ההשבחה והטלתן על התובעים נטולת כל בסיס משפטי.

הנתבעת טוענת בהקשר זה כי על פי הסמכה כללית הקבועה בחוק התיכנון והבניה רשאית הרשות לקבוע בתוכנית מפורטת הוראות כולל הוראות בעניין הוצאות התוכנית ואכן תקנון תב"ע 2294 קבע כי הוצאות התוכנית יושתו על הבעלים. עוד מסתמכת הנתבעת בעניין זה על פסיקה הקובעת כי לעיתים אין היטל ההשבחה מכסה את הוצאות עריכת התוכנית ובמקרה כזה מוצדקת גביית תשלומים מעבר לגובה דמי ההשבחה.

בענייננו, לא ראיתי מדוע לא הייתה הנתבעת רשאית לעשות שימוש בהוראות החוק המקנות לה סמכות לגבות את עלות עריכת התוכנית לאחר שעלויות אלה הוטלו על הבעלים על פי התוכנית.

אני דוחה אפוא את טענות התובעים ביחס להשבת דמי החיוב בעלות הוצאת התוכנית.

בעניין זה טוענים התובעים כי חיוב זה נעדר כל מקור חוקי ואולם טענה זו נסתרת לנוכח הוראות החוק תקנות שירותי הכבאות (תשלומים בעד שירותים) התשל"ה 1975.

אף בעניין זה הנני לדחות את טענות התובעים.

בעניין זה טוענים התובעים כי חיובים באגרת בנייה נעשה לפי תעריף גבוה שגוי בהתעלם מסיווגו של שטח המרתף כ"בניין עזר" באופן שהיה מביא להקטנה בחיוב אגרת הבניה.

הנתבעת מאשרת כי אכן נפלה טעות בחישוב אגרות הבנייה אלא שטעות זו באה לידי בטוי בחיובי יתר בסכומים פעוטים בהם נוקב העד מטעמה. ההסבר לפער נעוץ לפי הנתבעת בחלק המרתף המשמש ל"חדר משחקים" אותו מסווגת הנתבעת כנושא לחיוב ב"תעריף המגורים" ולא בתעריף הנמוך המיוחס ל"מיבני עזר".

טענתה בעניין זה לא נסתרה ולפיכך יש להעדיף את עמדתה ולקבוע כי טענות התובעים בעניין זה הוכחו רק בחלק התחשיב שפורט בראיות הנתבעת.

התביעה התקבלה בחלקה באופן שיהא על הנתבעת להשיב לתובעים את החיובים שניגבו בגין אגרת סימון הקו כאשר סכומי החיוב נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מעת גבייתם ועד להשבתם בפועל.

עוד יהא על הנתבעת להשיב את הסכומים כמפורט: