ב"כ הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו יוגשו סיכומיהם בכתב ובית המשפט יתן פסק דין על פי סיכומים אלה. המבקשת הגישה את סיכומיה והמינהל השיב לסיכומי המבקשת. על פי רשות שניתנה לה ב-בש"א 7220/05, הגישה המבקשת תשובה לסיכומי המינהל והמינהל הגיש השלמת טיעון בתשובה לסיכומי המבקשת.

אסקור להלן את טענות ב"כ הצדדים והפסיקה אליה הפנו. ההדגשות בפסק הדין הן שלי אלא אם נכתב אחרת.

2. העובדות שאינן שנויות במחלוקת

3) ביום 21/1/82 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מורדות הכרמל, להלן: "הוועד המקומית", בילקוט הפרסומים מס' 2781, תכנית ג/981 המסווגת חלק מחלקה 62 כדרך, אשר תשמש כביש גישה מכביש 4 לטירת הכרמל, להלן: "הדרך" - ס' 3 לסיכומי המינהל.

כפי שעולה מהפרסום בילקוט הפרסומים מס' 3922 מיום 15.9.91 ומתקנון התוכנית, נספח ו' לסיכומי המבקשת, מי שיזם והגיש את התכנית היה המינהל ובתקנונה נכתב במפורש כי בעלי הקרקע הם המינהל ופרטיים.

5) ביום 23/4/92 פרסמה הועדה המקומית בילקוט הפרסומים 3977, בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הודעה לפי ס' 5 ו - 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, להלן: "הפקודה", ובהתאם לתוכנית נדרשת חלקה 62 וכן חלק מחלקה 66 באותו גוש, למטרה ציבורית אליה נודעה בתוכנית ההפקעה, להלן: "ההודעה".

6) ביום 31/12/92 פרסמה הוועדה המקומית הודעה לפי ס' 19 לפקודה, לפיה הקרקע בשטח של 9.400 דונם, הכולל חלקי חלקה 66 וחלקה 62 בגוש 10728 שביחס אליהם פורסמה ההודעה מיום 23/4/92, תהייה לקניינה של עירית טירת הכרמל.

7) ביום 9/6/94 חתם המינהל עם המבקשת שני חוזי חכירה בקשר למשבצת החקלאית: אחד לתקופה מיום 1/9/89 עד 30/9/92, והשני לתקופה מיום 1/10/92 עד 30/9/95, להלן: "החוזים".

8) עד להפקעתה של חלקה 62 , היוו חלקי החלקות 62, 63 ו - 64 יחד, שטח שצורתו, כאמור, משולש כמתואר לעיל, בשטח של 9.367 דונם והנמצא בקצה הצפוני מזרחי של שטח המשבצת. הפקעת חלקה 62 גרמה למעשה, מעבר להקטנת שטח המשבצת, גם לניתוקו ממנה של חלקי חלקות 63 ו - 64 ובכך נממנע מהכפר השימוש בחלקות אלה.

9) הנזק שנגרם לכפר כתוצאה מההפקעה והגריעה של השטח המופקע משטח המשבצת מפורט בחוות הדעת, נספח י' לסיכומי המבקשת, להלן: "חוות הדעת". המינהל לא הגיש חוות דעת מטעמו.

3. טענות המבקשת

מערכת היחסים בין המינהל והשוכרים את הקרקעות בניהולו הוסדרו בהחלטות השונות שנקבעו ע"י מועצת מינהל מקרקעי ישראל, להלן: "המועצה". החלטות המועצה מבחינות, ככל שהדבר מתייחס לתקופת השכירות, בין שוכרי קרקעות כפי שיוסבר בהמשך במהלך סקירת טענות ב"כ הצדדים. ניתן לסכם את טענות המבקשת כדלקמן:

1) בעקבות ההפקעה נגרעו משטח המשבצת שטח של כ - 9.367 דונם, הוא שטח ה"משולש", שייעודו התכנוני היה לחקלאות.

2) במועד הפסקת החכירה, היתה המבקשת זכאית להירשם כחוכרת לדורות של מלוא השטח שהמינהל החכיר לה, אך עקב סיבות "מנהליות וטכניות" רק ביום 22/7/02 נחתם חוזה החכירה לדורות בין המבקשת למינהל. הזכאות של המבקשת להירשם כחוכרת לדורות מעוגנת, לטענתה, בהחלטה מס' 36 של המועצה, מיום 25/12/67, להלן:"החלטה מס' 36", הקובעת כי קרקע חקלאית תימסר, שלא בדרך של נחלה, לבתי ספר ולמוסדות חינוך חקלאיים לתקופת חכירה של 49 שנה. עוד נקבע בהחלטה כי מוסד יוכר כמוסד חינוך חקלאי, על סמך אישור בכתב של האגף לחינוך חקלאי במשרד החינוך והתרבות. כאמור, אישור כזה ניתן למבקשת ביום 24.8.1995, נספח ה/1 ו-ה/2 לסיכומי המבקשת.

3) במעמדה כבעלת זכות חכירה לדורות, בהתאם להחלטה מס' 36, היא בעלת זכות לקבל פיצוי בגין הפסקת החכירה, לפי ס' 4 להחלטת המועצה מספר 343, להלן: "החלטה מס' 343" מיום 11.11.86. אביא כאן את הנוסח המלא של ס' 4:

5) המינהל ניסה בתחילה להיתנער מחובתו לפצות את המבקשת וטען כי על המבקשת לפנות לועדה המקומית, האחראית לגריעת השטח המופקע משטח המשבצת, אך לאחר התכתבות ארוכה בין הצדדים, הודיע המינהל למבקשת כי תהא רשאית להגיש תביעה לועדה רק בגין 2.339 דונם - דהיינו הפסקת החכירה בחלקות 63 ו-64, שנגרעו באופן ישיר על ידו.

ובניגוד להוראה מס' 3 לנוהל הקובע:

מסכמת המבקשת וטוענת שאין זה מתקבל על הדעת שהמינהל (באופן ספציפי האגף החקלאי בו), בנוסף על היותו מתדיין בפני הועדה, אמון גם על ריכוז התביעות והעברתן לוועדה, מנצל מעמד זה ו"חוסם" את העברת תביעתה לוועדה, בכך, סבורה המבקשת, מפר המינהל את חובת "ההגינות המוגברת" לפיה על הרשות לנהוג ביחסיה עם האזרח.

7) בנסיבות כמפורט לעיל, טוענת המבקשת, שלמעשה ניתן לראות בעמדת המינהל דחיית הבקשה של המבקשת להתדיין בפני הועדה שנפקותה זכותה של המבקשת לבוא לפני בימ"ש זה, על מנת שיקבע את זכותה לפיצוי כפי הערכתו של השמאי מטעמה בהתאם לחוות דעתו.

4. טענות המינהל

כאמור, המינהל מתנגד לבקשה. ניתן לסכם את טענותיו בתשובה לבקשה בסיכומיו ובטיעון המשלים כדלקמן:

1) ההליכים בפני הועדה אינם רלוונטיים להליך נשוא הבקשה, שכן בית המשפט ממילא יכריע בהליך זה בשאלות השנויות במחלוקת.

עוד טוען המינהל כי חלוף השנים הרבות עד שהגישה המבקשת את הבקשה לביהמ"ש מעיד אף הוא כי המבקשת, במהלך השנים, סברה כי חכירת הקרקע היא לזמן קצר בלבד.

5) בהתיחסו לטענתה של המבקשת לפיה גריעת השטח המופקע מחוזה החכירה המאוחר מעידה כי המינהל הוא אשר גרע את השטח, טוען המינהל כי הסיבה לאי צירוף השטח המופקע לחוזה היא העובדה שהיה ידוע במועד החתימה, על הפקעת החלקות על ידי הועדה המקומית. ובכל מקרה, המינהל לא קיבל את החלקות לחזקתו.

6) מסכם ב"כ המינהל וטוען כי חכירת שטח ההפקעה הופסקה מסיבה שאינה תלויה בו ושאינו יכול למנוע.

5. השאלות שבמחלוקת

מסקירת טענות ב"כ הצדדים עולה כי יש הרבה שאלות שבמחלוקת. בסיכומיהם לא חסכו ב"כ הצדדים אחד מן השני האשמות שמן הראוי שלא היו מועלות, במיוחד מנציגי שני גופים ממלכתיים: האחד מינהל מקרקעי ישראל והשני כפר הנוער גלים שהוא גם מוסד בעל אופי ממלכתי, לפחות מבחינת הגופים המרכיבים אותו. לא ברור לי מדוע לא ניתן היה להגיע להסדר. מכל מקום, לא אדון בכל הטענות שהעלו ב"כ הצדדים ואתמקד בשאלות העיקריות שבמחלוקת כמפורט להלן.

1) מהות היחסים החוזיים בין המינהל למבקשת - לשון אחר: האם המבקשת היא חוכרת לדורות?

2) הפרשנות של החלטות המינהל.

3) האם בנסיבות העניין זכאית המבקשת לפיצויים מן המינהל ובאיזה תנאים? או שמא היא צריכה לפנות לגוף המפקיע לקבלת הפיצויים בגין השטח המופקע?

4) האם מנועה המבקשת מלהעלות את הטענות בעניין מעמדה כשוכרת או כחוכרת לדורות כטענת המינהל, מכוח ועל פי הליך קודם שננקט נגדה?

5) הפורום המתאים לדון בשאלות שבמחלוקת בין הצדדים.

אדון בשאלות אלה לפי סדרן.

6. האם המבקשת חוכרת לדורות

שאלה זו תיבחן ותוכרע על פי הקריטריונים שנקבעו בהחלטה מס' 36 ובהחלטה מס' 343:

"חכירה לזמן ארוך" שבנוהל המינהל ליישום החלטה מס' 343 מוגדרת כדלקמן:

הן המבקשת והן המינהל לא הבהירו מדוע, על אף הוראות החלטה מס' 36, שהבאתי את נוסחה לעיל, והעובדה כי המבקשת חוכרת את הקרקע מאז שנת 1953, לא הוחכר שטח המשבצת בחכירה לדורות או חכירה ארוכה.

מקובלת עלי טענת ב"כ המבקשת כי מעמדה של המבקשת, מכוח חוזי חכירה תלת שנתית מתחדשת, שווה למעמד חוכר חכירה לדורות. דעתי היא, כי חידוש זכויות חכירה תלת שנתיים מאז 1954 ללא הפסקה, ברציפות, מצביע על כך שהמינהל הקנה למבקשת בפועל מעמד של חוכרת לדורות. לא התעלמתי מכך כי דמי החכירה לדורות שונים מדמי השכירות הנקבעים לתקופה של שלוש שנים, אך אין בכך כדי לשנות את דעתי כי מדובר בחוכרת לדורות. חזקה בקרקע שנמשכת מאז 1954, אם כי מכוח חוזים תלת שנתיים, שהיו מתחדשים באופן אוטומטי, מקנה למבקשת מעמד של חוכר לזמן ארוך או חוכר לדורות. מעמד כזה מגיע למבקשת גם מכוח החלטה מס' 36.

המסקנה היא, אפוא, כי המבקשת במעמד של חוכרת לדורות, וזכאית לפיצויים בתור שכזו עבור השטח שנגרע ממנה או הופקע, שאלה אחרת היא מי הגורם המפצה.

7. הפרשנות של החלטות המינהל

החלטה מס' 343 קובעת את התנאים לזכאותה של המבקשת לפיצויים, ורק בהתקיימם תדון הועדה בשיעור הפיצויים. התנאים העיקריים הם:

1) חכירה לזמן ארוך

2) ביטול זכות החכירה תוך תקופת החכירה.

3) ביטול החכירה בעקבות שינוי יעוד או מסיבה אחרת שאינה תלויה בחוכר ולא יכול היה למונעה;

למעשה אין מחלוקת בין הצדדים באשר לקיומם של התנאים השני והשלישי. המחלוקת מתמקדת בחלותם של התנאים הראשון והרביעי, ובהם אדון מיד.

השאלה הראשונה – חוכר לזמן ארוך

האם המבקשת היא "חוכר לזמן ארוך" כמשמעות מושג זה בנוהל המינהל ליישום החלטה מס' 343? אביא כאן את ההגדרה של חכירה לזמן קצר וההגדרה של חכירה לזמן ארוך:

חכירה לזמן קצר - "החכרת קרקע חקלאית לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, למעט החכרה שהיא לפי המלצת שר החקלאות לזמן ארוך, אולם מסיבות מנהליות וטכניות (כגון העדר הסדר קרקעות או מיפוי מדוייק) נעשתה לזמן קצר, ולרבות החזקת קרקע למטרות חקלאיות, ללא חוזה חכירה, כאשר המינהל מעוניין שתחול לגבי ההחזקה האמורה החלטה זו"

חכירה לזמן ארוך - "החכרת קרקע חקלאית לתקופה העולה על שלוש שנים - בין כשהקרקע נמסרה בדרך של נחלה ובין שלא בדרך של נחלה".

לכאורה, ההגדרות פשוטות וחד משמעיות, אך למרות זאת נראה לי כי הן מעוררות קושיה כגון זו נשוא דיוננו, והקושיה היא מה המעמד של החוכר, כאשר לכאורה יש כוונה להכחיר לו את הקרקע לתקופה ארוכה, ובוחרים לעשות כן באמצעות חוזים מתחדשים תלת שנתיים. לדעתי, מחוזים כאלו, עולה כי החכירה היתה רק לתקופה של שלוש שנים, אך בפועל נמשכה ברציפות מאז נוסד הכפר בשנת 1953. קשה לי לקבל את הטענה שמדובר בחכירה לזמן קצר. עצם העובדה שהחכירה היתה מתחדשת באופן אוטומטי מצביעה על הכוונה לראות את החכירה כחכירה מתמשכת לזמן ארוך. סבורני שהמינהל הוא זה שהיה צריך להסביר מדוע היתה חכירה תלת שנתית שנמשכה כ-40 שנה והוא לא הרים נטל זה.

לא רק זאת אלא הנוסח של החלטה מס' 36 שהבאתי לעיל מוליך למסקנה כי המבקשת היתה זכאית למעמד של חוכרת לדורות או לזמן ארוך.

המסקנה היא, אפוא לדעתי, כי המבקשת היתה בעלת מעמד של "חוכר לזמן ארוך" בתקופת הפסקת החכירה. חיזוק למסקנה זו אני מוצא בפסיקתו של כב' הנשיא שמגר בע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי פ"ד מה (1) 477 בע' 484, עליו סומכת המבקשת את עמדתה בו קבע כב' הנשיא שמגר:

לא התעלמתי מכך שהחלטתו של כב' הנשיא מתייחסת לזכויותיהם של חברי קיבוץ אך על דרך האנלוגיה ניתן ללמוד על זכויותיה של המבקשת בעניננו.

השאלה הרביעית - הדרישה להחזרת הקרקע - מה נפקות התנאי והאם מתקיים בעניננו?

גם לעניין זה מקובלת עלי עמדתה של המבקשת, כי לא הגיוני לדרוש כאן החזרה פיזית של הקרקע לידי המינהל. המינהל הוא תאגיד סטטוטורי המנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה. חלק מהקרקע שבחזקת המבקשת הופקעה לצרכי ציבור ואין זה סביר ומתקבל על הדעת "להחזיר" את הקרקע למינהל על מנת שזה "ימסור" אותה לגוף הציבורי המפקיע.

הדרישה להחזרת הקרקע פיזית למינהל נראית לי חסרת הגיון ובתנאי שההעברה מגוף לגוף היתה בידיעת המינהל. אין באי החזרת הקרקע באופן פיזי למינהל כדי לשלול מן המבקשת את זכותה לפיצוי מהמינהל אם היתה התקיימו יתר התנאים לזכאותה של המבקשת.

8. מי חייב בתשלום פיצויים

נראה לי, לאור הדברים שפורטו עד כה, כי המינהל חב בפיצוי המבקשת, מכח המדיניות שהוא עצמו קבע, לאור הפסקת החכירה על ידו, עבור חלקות 62 ו- 63 בלבד שלא הופקעו ע"י הועדה המקומית או הרשות המקומית ואשר נגרעו משטח המשבצת ע"י המינהל כתוצאה או בעקבות ההפקעה אך לא נמסרו לרשות המפקיעה.

9. טענת ההשתק

האם המבקשת מנועה מלהעלות טענותיה לעניין מעמדה כחוכרת בניגוד לטענותיה בהליך קודם בו היתה צד? הרקע לטענה זו הוא הליך שהגישה המועצה המקומית טירת הכרמל לחייב את המבקשת לשלם השתתפות בהוצאות פיתוח מכח חוק עזר בהיותה "בעל" של החלקה שהופקעה. באותו הליך התגוננה המבקשת בטענה שאינה "בעלים" של החלק שהופקע אלא היא מחזיקה בו בתור בעלת רשות.

מעניין מאוד שב"כ הצדדים והצדדים עצמם לא הצליח לאתר את המסמכים האותנטיים והרלוונטיים להליך זה ולהביא ראיות באם ובאיזו מידה אכן הליך זה התקיים ונקבעו בו ממצאים עובדתיים לגבי מעמדה של המבקשת באותו הליך משפטי. לא התעלמתי מכך שעו"ד מיכלין טען, בשם המבקשת, כי השטח אינו שייך למרשתו, כי אם היא חוכרת לתקופה של שלוש שנים בלבד. לכאורה, טענה זו בזמן כתיבת המכתב בשנת 1987, היתה טענה נכונה, מצד אחד, ומצד שני לא הובאה בפני שום ראיה על תוכן המכתב שנשלח ע"י המועצה המקומית טירת הכרמל למבקשת ולאיזה טענה מתייחסת טענתו של עו"ד מיכלין המופיעה במכתבו.

בהעדר ראיות ברורות וחד משמעויות בסוגיה זו, לא אוכל לקבוע מימצא שיכול ליצור "מחסום" בפני המבקשת לעורר את טענת מעמדה בקרקע. לדעתי, האמור במכתבו של עו"ד מיכלין אינו יכול להוות בסיס לדיון והסקת מסקנות לגבי טענת המניעות.

10. הפורם המתאים לדיון במחלוקת בין הצדדים

כאמור, הועדה ביקשה מהמינהל להגיש חוות דעת בעניין הפיצוי המגיע למבקשת ביחס לכל השטחים שנגרעו משטח המשבצת, במידה והצדדים לא יגיעו לפשרה. הצדדים לא הגיעו לפשרה, המבקשת פנתה לבית המשפט, צירפה חוות דעת של שמאי והמינהל לא הגיש חוות דעת נגדית.

בסיכומיו ביקש ב"כ המינהל להחזיר את התיק לועדה על מנת שזו תקבע את הפיצוי וטען לחילופין,

מבלי לפגוע בעמדתו כי המבקשת אינה זכאית לפיצויים מהמינהל, כי אם ביהמ"ש יקבע אחרת, הרי יש להעביר את קביעת שיעור הפיצויים לוועדת הפיצויים ע"פ החלטת המועצה. שכן, כאמור בסעיף ג(1) להחלטת המועצה, "אדם הרואה עצמו נפגע על ידי החלטת ועדת הפיצויים לפי סעיף 6(ב) בדבר שיעור הפיצויים רשאי לפנות לבית המשפט". לשון אחר - הפניה לבית המשפט מותרת רק לאחר שנקבע שיעור הפיצוי ע"י הועדה ומי שרואה עצמו נפגע יכול לפנות לערכאות על פי ס' ג(1) להחלטות המועצה הקובע:

אינני מקבל את בקשת המינהל לאור הנסיבות שהביאו את המבקשת להגיש את התביעה לבית המשפט, מצד אחד, ולאור עמדתו של המינהל כמפורט לעיל מהצד השני .

המסקנה היא שאני מחייב את המינהל לשלם למבקשת את הפיצוי המגיע בגין 2.339 דונם, באופן יחסי, על פי החישובים שנקבעו בחוות הדעת ועל פי ההערכה ליום 22.6.1992.

הסכום שיגיע למבקשת על פי חישוב זה, ישא ריבית דולרית בשיעור של 11% החל מיום 22.6.1992 ועד התשלום המלא בפועל וזאת מהנימוקים המפורטים בפסק דינו של סגן הנשיא מ. טלגם בת.א. 165/97, פרלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, תק-מח 99 (2) 65535 וע"א 552/88, קופטי נ' אזרחי, פד"י מח 3 782 ובע' 788.

אני דוחה את הבקשה של המבקשת לקבל פיצויים מהמינהל בגין השטח שהופקע. בנסיבות המקרה, ולאור התוצאה אליה הגעתי, כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום ג' בתמוז, תשס"ו (29 ביוני 2006) בהעדר ב"כ הצדדים. המזכירות תמציא להם העתק פסק דין זה בדואר רשום כמקובל.

ר. ג'רג'ורה, שופט