 גרסת הדפסה
ת.א. 707608/02 - שלום, ארנונה
עיריית ירושלים נגד כהן יצחק ואח'
11/7/2006
ת.א. 707608/02
עיריית ירושלים
נגד
1. כהן יצחק
2. כהן עדי
בית משפט השלום ירושלים
לפני: כב' השופטת ר' שלו-גרטל
[11.7.2006]
פסק דין
1. התובעת, עיריית ירושלים, הגישה נגד הנתבעים תביעה כספית, בסדר דין מקוצר, לתשלום סכום של 922,967.76 ₪, המהווה חוב ארנונה וצריכת מים, בגין הנכס הידוע כגוש 30035 חלקה 073, ברחוב שלומציון המלכה 18, בירושלים (להלן: "הנכס").
2. הנתבעים, אחים, המחזיקים בנכס כדיירים מוגנים, הגישו בקשת רשות להתגונן, ובהסכמת התובעת, ניתנה להם הרשות, באופן שהתצהירים שימשו כתב ההגנה [בש"א 8901/02, בש"א 2694/03]. לטענת הנתבעים, הם מחזיקים בנכס כדיירים מוגנים החל משנת 1986. בתאריך 27.6.94 השכירו את הנכס לשוכר אשר דניאל, לתקופה של שלוש שנים, ולפי הסכם השכירות, עליו לשאת בתשלומי הארנונה והמים, ואכן, הוא נרשם כמחזיק בעיריה. שוכר זה עזב את הנכס לאחר כשנה, ומצא שוכר חלופי במקומו, ואומנם, בתאריך 31.8.95 נחתם הסכם שכירות בינם לבין חברת מסעדת פילדלפיה (האשם) בע"מ (להלן: "הסכם השכירות" ולהלן: "מסעדת פילדלפיה").
לפי הסכם השכירות, שכרה מסעדת פילדלפיה את הנכס לתקופה של חמש שנים, החל מיום 1.10.95, עד 30.9.00. בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות עם מסעדת פילדלפיה, הם הודיעו לעיריית ירושלים על חילופי המחזיקים, ודיווחו על הסכם השכירות החדש.
3. המחלוקת העובדתית בין הצדדים התמקדה בשאלה אחת ויחידה, והיא, האם הנתבעים הודיעו בכתב לעיריה על חילופי השוכרים [עמ' 1 שו' 5-6 בפרו'].
ביחס למחלוקת זו הגישו הצדדים תצהירי עדות, המצהירים נחקרו על תצהיריהם, והוגשו סיכומים בכתב. יש לציין, כי נתבע מס' 2 אשר לא היה מיוצג, בחר שלא להעיד ולא להגיש ראיות מטעמו, והסתפק בתצהיר עדותו של אחיו, נתבע מס' 1, מכיון שהוא זה שהיה פעיל במגעיו עם העיריה.
4. אין ולא יכולה להיות מחלוקת משפטית, כי לפי סעיף 326 בפקודת העיריות (להלן: "הפקודה"), בעל נכס חייב להודיע, בכתב, לרשות המקומית על העברת החזקה בנכס למחזיק חדש. כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר, או המשכיר, חייבים בארנונה שבעל הזכות החדשה היה חייב לשלמו ולא שילמו. יש להדגיש, שלפי סעיף 325 בפקודה, ההודעה צריכה להימסר בכתב, ורק לאחר מתן הודעה, לא יהיה המחזיק הקודם, חייב בשיעורי ארנונה נוספים. עוד נאמר בסעיף זה, כי אין באמור בו, כדי לגרוע מחבותו של מחזיק ו/או בעל נכס, בשיעורי ארנונה המגיעים, לפני מסירת ההודעה. על מנת שיופטר מחזיק מחובתו לשלם לעיריה ארנונה, לא די בעובדה שחדל מלהחזיק בנכס. עליו למסור על כך הודעה בכתב לעיריה, היינו, לנקוט פעולה אקטיבית, וכל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, רשאית העיריה להמשיך ולראות בו "מחזיק", החייב כלפיה בתשלום ארנונה, גם אם בפועל הפסיק להחזיק בנכס. התכלית החקיקתית של סעיף זה, הינה להקל על העיריה באיתור החייב הנכון והאמיתי, ולכן, נקבע, כי כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב, תחול חובת תשלום הארנונה על מי שחדל מלהחזיק בנכס, ורואים אותו בבחינת "מחזיק קונסטרוקטיבי" [ראו בענין זה ספרו של ה' רוסטוביץ "ארנונה עירונית", מהד' חמישית הוצאת אוריאן תל אביב תשס"א-2001, עמ' 278-286].
בכל הנוגע ליחסים שבין המחזיקים, בינם לבין עצמם, חובת תשלום הארנונה היתה ונותרה על מי שמחזיק בפועל ולמעשה. המשך החזקה קונסטרוקטיבית חל אך ורק ביחסים שבין המחזיק הרשום ובין העיריה, ואילו ביחסים שבין המחזיק הרשום ובין המחזיק בפועל, מחייבת ההוראה הנוגעת לחבות המהותית. חבות זו נובעת מהוראות סעיף 8(א) בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992, לפיו חלה החבות לתשלום ארנונה על מחזיק בנכס, ומחזיק מוגדר בסעיף 1 בפקודה כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר" [ראו ע"א (תל אביב) 1982/97 כהן צדוק נ' עיריית תל אביב-יפו דינים-מחוזי כרך כז(1), 76; ה' רוסטוביץ, שם, עמ' 284-286]. דרישת מסירת הודעה בכתב לעיריה על סיום החזקה, היא דרישה מהותית, ולא מדובר בהוראה טכנית גרידא [ראו ה' רוסטוביץ, שם, עמ' 283, וכן ע"ש 467/93 פז חברת נפט בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, המוזכר ומצוטט בספר הנ"ל].
אין חובה להודיע על חדילת החזקה בנכס למנהל הארנונה דווקא, שהרי זו גזירה שהציבור אינו יכול לעמוד בה, כפי שצויין בע"א 155/96 עיריית נתניה נ' גרינברג עצים נתניה בע"מ המוזכר בספרו של ה' רוסטוביץ, שם, עמ'283. ניתן להודיע לראש העיר, למנכ"ל, למזכיר, או לכל פקיד מפקידי העיריה, וניתן להעמיד הנטל על כתפיהם, להעביר ההודעה למחלקה הנכונה [שם עמ' 284 למעלה].
5. במקרה דנן, לאור כל העדויות, והראיות, ניתן לקבוע בוודאות, כי הנתבעים יצאו ידי החובה על פי הפקודה, והודיעו לעיריה על השוכרים שהחזיקו בנכס, בין אם אשר דניאל, בין אם מסעדת פילדלפיה. מסקנה זו מתבקשת בעיקר לאור ראיות התובעת, המחזקות את גירסת הנתבעים, כפי שנמסרה באמצעותו של נתבע מס' 1, כפי שיבואר להלן.
בין עדי התובעת העידה גב' אסנת דדון, סגנית מנהל תחום עסקים בעיריה, ביחס לרישום המחזיקים בנכס (להלן: "אסנת"). לפי עדותה, הנתבעים רשומים כמחזיקי הנכס, החל מתאריך 1.10.95, אולם, רישום זה נעשה רטרואקטיבית, רק באפריל שנת 2001. לפני כן היה רשום הנכס על שם מחזיק בשם אשר דניאל, וזאת מתאריך 2.6.94 ועד ליום 17.4.01. אשר דניאל לא שילם ארנונה וחשבונות מים, ובשנת 1995 הוגשה נגדו תביעה משפטית, ניתן פסק דין, ונפתחו נגדו הליכי הוצאה לפועל, אולם, החוב הפסוק לא שולם. רק בשנת 1998 פנה אשר דניאל לעיריית ירושלים, וטען לפניה, כי עזב את הנכס עוד בחודש מרץ 1995. הוא נתן תצהיר ביחס לכך [נספח אס/2 לתצהיר עדותה]. החוב המשיך להצטבר, ובשנת 2000 פנתה העיריה לחברת חקירות, כדי לנסות ולקבל מידע נוסף, ביחס למועד סיום החזקת הנכס על ידי אשר דניאל, וכן לגבי זהות בעלי הנכס. מימצאי חברת החקירות היו, שהנכס סגור ונעול מזה מספר שנים, ועל פי הידוע, פעלה במקום מסעדת פילדלפיה, אחרי שאשר דניאל עזב את הנכס, אך גם היא עזבה, ומאז הנכס סגור. בשנת 2001 הגישה חברת החקירות דו"ח נוסף לעיריית ירושלים, אליו צירפה עותק מהסכם השכירות. לאור זאת, החליטה העיריה לרשום את הנתבעים כמחזיקים בנכס, החל מיום 1.10.95, הוא תאריך מסירת החזקה למסעדת פילדלפיה, על פי הסכם השכירות [סע' 5.5. בתצהיר עדותה]. אסנת טענה בתצהיר עדותה, כי בתיק הנכס המצוי בעיריה, אין כל תיעוד או מסמך, לפיו, בשלב כלשהו, בין השנים 1995 ועד שנת 2000, מסרו בעלי הנכס הודעה לעיריה, לגבי שינוי המחזיקים.
עדותה של אסנת בבית המשפט, מלמדת, כי לעיתים מונהגות נורמות עבודה שונות, החורגות מהנהלים הקפדניים עליהם העידה בתצהירה. מסתבר, כי הטיפול בתיק הארנונה של הנכס במקרה דנן, רחוק מטיפול קפדני, יעיל ותקין.
מתברר, כי תצהירו של אשר דניאל, לעניין מועד עזיבתו את הנכס, הוגש לעיריה בשנת 1998, אך לא טופל באופן מיידי, כפי שהיה צריך לעשות על פי הנהלים, והתגלה במקרה בתיק הנכס, רק בשנת 2000בעת טיפול של אסנת. זאת אומרת, שנתיים לא עשתה העיריה דבר. אסנת ניסתה לתת הסבר למחדל זה "אנחנו מטפלים בהרבה חשבונות, ואין לנו יכולת לבדוק יום יומי כל מסמך שיש" [עמ' 15 שו' 14], "נכון שלא תמיד מגיעים לדברים גם אם מודיעים לנו. זה לוקח זמן, כי יש הרבה חשבונות גם, יש הרבה נכסים" [עמ' 17 שו' 17-18]. הסבר לא משכנע ולא מתקבל על הדעת. זאת ועוד, מתצהירה של אסנת עולה, כי העיריה מאפשרת לתושביה לשלוח הסכמי שכירות בדואר, ואינה מחייבת אותם להתייצב לפניה לשם דיווח על חילופי מחזיקים [סעיף 7.3 בתצהיר]. לאור עדות זו, גירסתו של נתבע מס' 1, לפיה הוא השאיר את הסכם השכירות לטיפולו של הפקיד, מבלי להמתין לעדכון מיידי במחשב העיריה, אינה בלתי סבירה, ובהחלט מתקבלת על הדעת. נסיון החיים והמציאות המוכרת לכל, מלמדים שאין הקפדה יתרה על נהלי עבודה בירוקרטיים. במשך הזמן הם נשחקים ומתגמשים, ובסופו של דבר מתגבש נוהל עבודה בפועל, שהינו מוקפד פחות.
בנוסף לעדותה של אסנת, טרחה התובעת וזימנה לעדות את מי שהיה הבעלים ומנהל מסעדת פילדלפיה, מר ואליד אזחימאן (להלן: "אזחימאן"). בעדותו מסר אחיזמאן, כי מסעדת פילדלפיה פעלה בנכס כשנה, העסקים לא הצליחו, הם פשטו את הרגל ועזבו [עמ' 25 שו' 15], "שנה קיימנו את זה שם ברחוב שלומציון המלכה, ואז פשטנו את הרגל וגמרנו", "לא יותר משנה, למה לא הלך לנו" [עמ' 26 שו' 1]. כמו כן, הוא ציין, כי היתה התנגדות של הפטריארכיה, שהינה הבעלים של הנכס, להפעלת המסעדה במקום "היתה בעיה עם הכנסיה, אמרו ואליד אתה אין לך זכות להישאר כאן" [עמ' 26 שו' 19-20]. זוהי נקודה חשובה, ביחס להתנגדות בעלי הנכס לשוכרי המשנה, ויש להניח, כי יש ממש בדברים אלה.
לדבריו, נתבע מס' 1 היה מודע לעזיבתה של חברת פילדלפיה, ולא דרש המשך תשלום שכר הדירה, למרות שמלכתחילה הסכם השכירות היה לחמש שנים, והוא לא בא אליהם בטענות [עמ' 26 שו' 15-20, עמ' 27, עמ' 28 למטה, עמ' 29]. אזחימאן הוסיף בחקירתו הנגדית ואמר, כי נתבע מס' 1 היה מגיע אליו עם חשבונות מים, והוא היה משלם את החשבון [עמ' 30 שו' 16-17], כמו כן, לטענתו, נתבע מס' 1 אמר לו שיש פטור מארנונה [עמ' 30 שו' 20-23]. באופן כללי עדותו היתה אמינה, אולם בהקשר זה של פטור מארנונה, נראה לי כי הגזים, כדי להרחיק מעליו אפשרות שיחוייב בתשלום החוב. עדותו בנקודה זו אינה הגיונית, אינה מתיישבת עם הכתוב בהסכם השכירות, זוהי עדות בעל פה נגד מסמך בכתב, נסתרה מפורשות בעדות נתבע מס' 1 [עמ' 36 שו' 9], והיא גם אינה מתיישבת עם חלקים אחרים בעדותו. תחילה טען אחיזמאן, כי לא נדרש לשלם ארנונה מפאת הזמן הקצר שהמסעדה החזיקה בנכס [עמ' 27 שו' 13-15], אולם, משעומת עם חובת תשלום הארנונה לפי הסכם השכירות, טען לפטור שקיבל מנתבע מס' 1, ולבסוף הסביר, כי אין מדובר בויתור מטעם נתבע מס' 1 אלא שהוא לאראה לנכון לברר את הענין "בשביל מה שאני הולך להגיד להם אני חייב לכם משהו? אתם צריכים להגיד לי על הארנונה" [עמ' 30 שו' 14]. יאמר כבר עתה, כי נסיבות העזיבה שמתאר אחיזמאן לא נסתרו בעדותו של הנתבע מס' 1 שתיאר אף הוא את סירוב הכנסיה לפעילות של מסעדת פילדלפיה במקום [עמ' 36 שו' 14], והסביר, כי לא ניסה למנוע מאזחימאן לעזוב את הנכס, ולא תבע דמי שכירות ממועד עזיבתם [עמ' 37 שו' 15-23]. מסגרת הזמן המתוארת בעדותו של אחיזמאן לא נסתרה אף היא. הן אחיזמאן והן נתבע מס' 1 לא מסרו מועד מדויק לעזיבת הנכס. מעדות שניהם עולה, כי העזיבה לא התנהלה באופן מסודר, לא קדמו לה שיחות הבהרה ולא נקבע מועד סופי לעזיבה. בסופו של דבר, עזבה מסעדת פילדלפיה את הנכס, ללא דין ודברים, בהסכמת נתבע מס' 1, גם אם לא הסכמה מפורשת, הסכמה מכללא, העולה מתוך התנהגות של נתבע מס' 1.
נתבע מס' 1 טען אמנם, כי מדובר בתקופה, העולה על שנה [עמ' 38 שו' 2] אך הסכים, כי מסעדת פילדלפיה עזבה את הנכס במהלך שנת 1996 "אחרי שנה ושנה וקצת" [עמ' 39 למטה ועמ' 40 למעלה].
כמו כן, העיד מטעם התובעת מר צבי פולטוב, עובד גזברות עיריית ירושלים, שהעיד ביחס לחישוב החוב, והיקפו, הגם שלא היתה מחלוקת בין הצדדים, ביחס לשיעורי הארנונה וחובות המים בגין הנכס, ואין כל התייחסות לכך בתצהירים שהוגשו בתמיכה לבקשות רשות להתגונן.
6 אין מחלוקת בין הצדדים, כי במהלך שנת 1998 ניתקה העיריה את זרם המים בנכס, בגלל אי תשלום חוב שהצטבר, בגין ארנונה ומים. אין גם מחלוקת, ולא יכולה להיות מחלוקת, שהנכס עמד סגור מספר שנים, כפי שעולה מהמימצאים של חברת החקירות שלקחה העיריה.
7. נתבע מס' 1 טוען בעדותו, כי הוא פנה לעיריית ירושלים, בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות עם מסעדת פילדלפיה, זאת אומרת בסמוך לתאריך 31.8.95, והודיע להם על שינוי המחזיקים בנכס. לגירסתו, הוא מסר העתק מהסכם השכירות לפקיד, והלך לדרכו. בחקירתו הנגדית בבית המשפט, לא ידע נתבע מס' 1 לציין תאריך מדוייק בו דיווח לעיריה על שינוי המחזיקים, וחזר על גירסתו, לפיה, נהג להודיע לפקיד בעיריה על חילופי השוכרים, ובכל פעם שביקש אסמכתא, נאמר לו שאין צורך. כך גם בפעם האחרונה שמסר את הסכם השכירות עם מסעדת פילדלפיה. לדבריו, היה תור גדול, והפקיד אמר לו "תביא את החוזה ולך הביתה...כל השנים לא קיבלת מסמך גם היום אנחנו לא נותנים" [עמ' 32].
כמו כן, התברר בחקירה הנגדית, הן שלו והן של אזחימאן, כי הוא הלך יחד עם אזחימאן למחלקת רישוי עסקים בעיריה, למסור תכניות של המקום, כדי שמסעדת פילדלפיה תוכל לפעול בנכס [עמ' 32 שו' 20-23]. ביחס לארנונה, העיד נתבע מס' 1, כי הוא לא היה צריך לגשת יחד עם אזחימאן, וגם לא עם השוכרים הקודמים אלא הסתפק במסירת הסכם השכירות, כשם שהסתפק בכך פקיד העיריה [עמ' 33 למעלה, עמ' 35 שו' 8]. נתבע מס' 1 חזר והדגיש בחקירתו הנגדית, כי במהלך השנים הגיע לעיריה מספר פעמים, בנסיון להקטין את החוב, וציין לפני הפקידים, הן אסנת והן אחד בשם צ'ונה, כי מסעדת פילדלפיה היתה במקום [עמ' 35, עמ' 36]. הוא גם אישר שמסעדת פילדלפיה פשוט קמה ועזבה את המקום, לאחר כשנה, בידיעתו, הוא לא הגיש נגדם תביעה [עמ' 37, 38], והוא אף דיבר עם אזחימאן, וניסה לברר איתו למה עזבו [עמ' 38]. כמו כן אישר, שבשנת 1996, לאחר שמסעדת פילדלפיה עזבה את הנכס, הוא התחיל לחפש שוכרים חדשים [עמ' 39 למעלה, עמ' 40], ושם מנעול חדש [עמ' 40 שו' 14-17].
8. בשלב הזה של הדיון, לאור העדויות, במיוחד עדותה של אסנת, ובכלל זה המסמכים שצורפו לתצהיר עדותה, ברור שאשר דניאל היה רשום כמחזיק בנכס עד שנת 1998, בשנה בה פנה לעיריה, לאחר שננקטו הליכים משפטיים והליכי גבייה בהוצאה לפועל. יש בכך כדי לחזק את גירסתו של נתבע מס' 1, לפיה, הוא מסר בעיריה את הסכם השכירות בינו לבין אשר דניאל. בכך יצאו הנתבעים ידי חובת ההודעה בכתב, לפי הפקודה, בכל הנוגע למחזיק בנכס מתאריך 27.6.94 הוא תאריך הסכם השכירות בין הנתבעים לאשר דניאל. בכל הנוגע למסירת ההודעה על שינוי המחזיק מאשר דניאל למסעדת פילדלפיה, הרי שלפי הסכם השכירות, החלה מסעדת פילדלפיה להחזיק בנכס ביום 1.10.95. התברר במשפט, כי אזחימאן, עד מטעמה של התובעת, הלך יחד עם נתבע מס' 1 לעיריה, למחלקת רישוי עסקים, כדי להגיש את התכניות, לצורך הפעלת המסעדה במקום.
פרקליטה של התובעת חקר את נתבע מס' 1 ביחס לכך [עמ' 32 שו' 20-23]. קו חקירה זה, בנוסף לעדותה של אסנת, והראיות שצורפו לה, מחזק אף הוא את גירסת הנתבעים, לפיה, מסרו העתק הסכם השכירות בינם לבין מסעדת פילדלפיה לעיריה, בסמוך לאחר חתימת ההסכם. סביר להניח, כי הסכם שכירות זה, נמסר במחלקת רישוי עסקים, כפי שטען נתבע מס' 1. מחלקה זו הינה חלק מאגף הגבייה בגזברות העיריה. מתשובותיה של אסנת בחקירתה הנגדית, ניתן היה להבין שהיא אינה יכולה לשלול את הטענה, שנתבע מס' 1 מסר את הסכם השכירות, במחלקת רישוי עסקים. כאשר נשאלה, האם היא יכולה לקבוע, חד משמעית, שההודעה לא נמסרה, היא הסתפקה בתשובה מתחמקת, לפיה "לשומא ולגביה לא נמסרה הודעה..." [עמ' 17 שו' 11]. בהמשך היא ניסתה להסביר את שהעידה בתצהיר עדותה הראשית [סע' 8 בתצהיר], ולפי עדות זו, תחום עסקים הוא אומנם חלק מאגף הגביה בגזברות העיריה, אולם, מדובר במחלקות נפרדות, כאשר לכל מחלקה יש תפקידים נפרדים, סמכויות נפרדות, ומנהלים נפרדים עומדים בראשן. אין קשר ישיר, יום יומי בין שתי המחלקות. פקידי מחלקת רישוי עסקים לא מעבירים אוטומטית, למחלקה אחרת, מסמכים אותם הם מקבלים במהלך עבודתם, כשם שפקידי מחלקת הגבייה לא מעבירים מסמכים לרישוי עסקים אלא אם כן מתבקשים לעשות זאת [סע' 8.1 בתצהיר]. בבית המשפט העידה אסנת בענין זה, כי בשלב מסויים, כאשר נתבע מס' 1 ישב מולה, וטען שמסעדת פילדלפיה רשומה כמחזיקה בעיריה, טענתו נמצאה נכונה. כך היא אמרה "...זה מחלקה אחרת. יכול להיות שלחצתי על המחשב שאילתא לרישוי עסקים ומצאתי שם שבאמת חברת פילדלפיה החזיקה, אבל הייתי צריכה מסמכים לאשר את הרישומים של מחלקת רישוי עסקים" [עמ' 19 שו' 20-23, עמ' 20 שו' 1-5], "אני רוצה להסביר לעדי שמדובר במחלקות נפרדות, כל מחלקה בתחום אחריות שלה...מחלקת רישוי עסקים, לא יודעת מה תחום האחריות שלה, אבל זה לא מחזיקים, ...היא לא מעבירה לי את המידע..." [עמ' 20 שו' 16-23, עמ' 21 שו' 1-3].
הנה כי כן, מתברר כי יד ימין אינה יודעת מה יד שמאל עושה, באותו גוף. אסנת אף אישרה, כי ככל הנראה יותר קל לקחת חברת חקירות, מאשר לנסות לברר במחלקות השונות בעיריה, נתונים ביחס למחזיקים בנכס [עמ' 21 שו' 4-5].
9. לאור העדויות הנ"ל, אני קובעת כמימצא עובדתי, כי עובר לחודש 10/95 מסרו הנתבעים למחלקת רישוי עסקים, את הסכם השכירות, ולפיו, היה על העיריה לרשום את מסעדת פילדלפיה, כמחזיקה בנכס החל מתאריך 1.10.95, תאריך תחילת תקופת השכירות. בכך יצאו ידי חובת ההודעה בכתב [ראו בהקשר זה עמ"נ (חיפה) 330/03, אברהם סבג נ' עירית חיפה, תק-מח 2004(3), 3976, עמ' 3977].
כפי שציינתי בסעיף 4 דלעיל, אין חובה להודיע על חדילת החזקה בנכס, למנהל הארנונה דווקא, שהרי זו גזירה שהציבור אינו יכול לעמוד בה. די בכך שהנתבעים הודיעו לפקיד מפקידי העיריה, גם אם הוא במחלקת רישוי עסקים, כדי לקבוע שהם מילאו את חובתם. הנטל היה מוטל על מחלקת רישוי עסקים להעביר ההודעה למחלקה הנכונה. אם הדבר לא נעשה, אין לעיריה אלא להלין על עצמה.
יתר על כן, העיריה מודה בפה מלא, שלפי מימצאי חברת החקירות, היא ידעה כבר בשנת 2000 שמסעדת פילדלפיה היתה במקום מספר שנים קודם לכן, אולם היא בחרה שלא לשנות רישום המחזיק, מאשר דניאל למסעדת פילדלפיה, רק משום שזו עזבה המקום והבדיקה ברשם החברות העלתה, שהחברה מחוקה משנת 1997. זאת אומרת, העיריה פעלה אך ורק משיקולי נוחיות הגבייה, כפי שאישרה אסנת בעדותה [עמ' 18 שו' 18-19], ולכן בחרה לייחס את החוב לנתבעים.
מאותו מועד בו נודע לעיריה, גם אם היה זה מועד מאוחר, כי אשר דניאל חדל להחזיק בנכס, והחזקה עברה למסעדת פילדלפיה (ויודגש, הסכם השכירות הועבר לעירייה על ידי חברת החקירות), לא יכולה היתה העיריה להתעלם מהמידע המצוי בידיה, ולרשום את הנתבעים כמחזיקים, בשנים בהן ברור לכל, שהם לא החזיקו בפועל בנכס.
10. אין חולק שמסעדת פילדלפיה לא הודיעה לעיריה על חדילת החזקתה בנכס. יחד עם זאת, נתבע מס' 1, הודה בחקירתו הנגדית בבית המשפט, שמסעדת פילדלפיה עזבה את הנכס, מבלי שהסתיימה תקופת השכירות החוזית [עמ' 34], והוא אף החליף מנעול חדש, לאחר מכן [עמ' 40 שו' 14-18]. לא זו אף זו, הוא הגיע לעיריה עם שוכרים פוטנציאלים חדשים, ואף בלעדיהם, בשנים 1998 ואילך "אני באתי גם לבד, בלי השוכרים, לאורך שנת 98, 99, אמרו לי כל הזמן שיש, לא תשלמו את החוב של המים ארנונה, אשר דניאל ופילדלפיה, לא נחבר לך את המים..." [עמ' 35 שו' 8-11]. "ב-1998 אשר דניאל כבר מזמן עזב, אתה יושב מול הפקידים בעיריה בארנונה...כן כן כן אמרתי להם פילדלפיה ..." [עמ' 35 שו' 15-18], "2000, 2001, 2002 שאנשים רוצים את הנכס אז הייתי בא עם השוכרים כדי לנסות להפעיל את הנכס" [עמ' 35 שו' 4-5, עמ' 40 שו' 8-11].
בנסיבות אלה, בהן נתבע מס' 1, אף לגירסתו, ישב מול הפקידים בעיריה עוד בשנת 98, כאשר הוא עצמו יודע ומודה שמסעדת פילדלפיה כבר עזבה את הנכס במהלך שנת 1996, הוא אינו אוכף את הסכם השכירות בינו לבין מסעדת פילדלפיה, והוא יודע על קיום חוב גדול, אין משמעות לכך שתקופת השכירות החוזית היתה חמש שנים, ויש לראות בנתבעים כמחזיקים בנכס, בסמוך למועד בו עזבה מסעדת פילדלפיה את הנכס. היינו, החל מחודש ינואר 1997.
11. למעלה מן הצורך אוסיף ואציין, כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס, וככאלה יש להם את הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואך טבעי שיהיה להם עניין להירשם כמחזיקים, על מנת שלא יאבדו אתזכותם המוגנת בנכס. על פי הפסיקה, העיריה זכאית לגבות ארנונה מבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, היינו, מן המחזיק בו בפועל [ע"א (תל-אביב-יפו) 1843/00 חרותי עודד נ' עיריית רמלה תק-מח 2003(1), 2002 ,עמ' 2005; עמ"נ (חיפה) 331/03 רפא"ל רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ נ' מנהל הארנונה במועצה האזורית משגב תק-מח 2004(2) 3918, עמ' 3920].
לעניין זה יודגש, כי הפסיקה ייחסה את הביטוי "מחזיק" או "מחזיק למעשה", כמוגדר בסעיף 1 בפקודה, לאו דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס אלא למי שהוא, יחסית כמובן, בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. זיקתו של הבעלים לנכס, לצורך ענין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעלים נשאר בגפו מול הרשות [ראו ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו פ"ד לט(3), 341, 343-344]. פרשנות זו מתיישבת עם מטרת חיובו של "המחזיק למעשה" בארנונה, שהיא "ליצור קשר הדוק ככל האפשר בין זהות משלם הארנונה לבין זהות הנהנה משירותי העירייה, המהווים תמורה עקיפה לארנונה". [ראו עמ"נ (חיפה) 331/03, רפא"ל רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ נ' מנהל הארנונה במועצה האזורית משגב תק-מח 2004(2), 3918, 3920]. משבחרה העיריה לערוך בירור מקיף לבדיקת מצב הדברים בפועל, אין היא יכולה לבחור לעצמה רק חלק מהעובדות והמימצאים, ולהתעלם מנתונים אחרים שאינם נוחים לה. נפסק בעבר, כי למול חובת המחזיק/הבעלים למסור הודעה בהתאם לסעיף 325 בפקודה, עומדת חובתה של הרשות המקומית לפעול כלפי נישומיה "בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב" [ראו עמ"נ (חיפה) 330/03 אברהם סבג נ' עירית חיפה, תק-מח 2004(3), 3976, 3977].
התעלמותה של העיריה מכך שמסעדת פילדלפליה החזיקה בפועל בנכס במשך תקופה מסוימת, אינה עולה בקנה אחד עם ההגינות הנדרשת. לענייננו אזכיר גם, כי לולא הוזנח הטיפול בתיק הארנונה של הנכס, היה על העיריה לדעת, עוד באוקטובר 1998, היינו, שנתיים קודם לכן, כי השוכר הראשון, אשר דניאל, עזב את הנכס, כפי שהצהיר בתצהיר שהגיש לעיריה. באותו תצהיר הוא מציין את שמות הנתבעים כ"בעלי הבית", ולכן, לפחות מאותו מועד, היתה העיריה צריכה לרשום את הנתבעים, כמחזיקים, כבעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס. אם היתה העיריה פועלת כפי שצריך עוד בחודש אוקטובר 1998, היה בכך כדי להקטין את החוב בצורה משמעותית, ולחסוך לעצמה אף את הוצאות החקירה. יצוין, כי הנוהל של פנייה אל הבעלים ועדכונם לגבי החוב בנכס, אף כשהחוב מיוחס לשוכר, אינו זר לתובעת. אסנת העידה, כי עדכון הבעלים באשר לחוב המצטבר של השוכר, נתון לשיקול דעתו של כל פקיד [עמ' 22 שו' 2-7].
12. אין בידי לקבל את טענת הנתבעים, לפיה, יש לרשום את מסעדת פילדלפיה כמחזיקה בנכס למשך תקופת השכירות החוזית, היינו, למשך חמש שנים, לאור העובדה שאין מחלוקת שזו עזבה את הנכס, עוד לפני תום תקופת השכירות החוזית. חובת תום הלב של הרשות המקומית, הנדרשת לפעול בהגינות כלפי נישומיה, פועלת כלפי כולם. נפסק, כי העירייה חייבת לבדוק מדי פעם, מיהו הנישום הנכון המחזיק בנכס, במיוחד "כאשר מצויות אסמכתאות לכך שעסק כלשהו בנכס, חדל לפעול בו או עבר למקום אחר" [עמ"נ (חיפה) 330/03 אברהם סבג נ' עירית חיפה תק-מח 2004(3) 3976, 3977]. רישום מסעדת פילדלפיה כמחזיקה במשך חמש שנים, וכפועל יוצא מכך שיוך החובות בגין הנכס, עליה, אינו סביר ואינו מידתי, במיוחד בנסיבות המקרה דנן, בהן הנתבעים מודים שמסעדת פילדלפיה עזבה אחרי "שנה וקצת" וכי הם היו בעיריה מאז שנת 1998, וניסו להקטין את החוב, כדי לאפשר לדייר משנה אחר לשכור את הנכס.
13. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת, כי הנתבעים הודיעו לעיריה, כדין, על תחילת החזקה של הדייר אשר דניאל, ולאחר מכן, על תחילת החזקה של מסעדת פילדלפיה.
בנוסף אני קובעת, כי מסעדת פילדלפיה חדלה מלהחזיק בפועל בנכס לאחר כשנה ומספר חודשים, כשלושה או בדומה, והנתבעים, בהיותם דיירים מוגנים בנכס, ובעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מחזיקים בנכס החל מ-01.01.1997. ממועד זה חלה עליהם חובת תשלומי המים והארנונה.
14. באשר לסכום התביעה, העיריה לא יצאה ידי חובת ההוכחה, כנדרש במשפט אזרחי, ביחס למלוא סכום חוב הארנונה וחוב המים הנתבע בתביעה. פולטוב פירט בתצהיר עדותו בטבלה, את הנתונים המספריים יחס לחוב המקורי מאוקטובר 1995 ועד יולי 2002 ולפיהם החוב הסתכם ב - 742,418.6 ₪ [סע' 1 בתצהיר מיום 4.11.04]. חוב המים בגין צריכת מים משנת 1996 עד שנת 1998 32,265.48 ₪ [סע' 2 שם]. לעומת זאת, על פי המסמך המצורף לתצהיר אוסנת [אס/1] החוב ביחס לתקופה זו הינו 922,967.76 ₪. הפער בין הנתונים, כ-181,000 ₪ לא הוסבר בבית המשפט, כפי שבצדק נטען בסיכומי הנתבעים, כשם שלא ניתן הסבר מניח את הדעת, כיצד חוב מסוף שנת 2001 שהסתכם בכ - 650,000 ₪, תפח וגדל תוך שבעה חודשים לסכום הקרוב למליון ₪. פולטוב בחקירתו הנגדית, לא סיפק הסברים מניחים את הדעת, ביחס לפירוט החוב, גם לא בחקירה חוזרת [עמ' 13-14]. מכל מקום, מעדותו ברור שהיה קיים חוב עוד בשנת 1995, הן של ארנונה והן של מים, ומכיוון שהחוב לא שולם במועד, הוא נושא תוספת פיגורים וריבית והצמדה, ההופכת מדי שנה לקרן. בלתי מתקבל על הדעת לחייב את הנתבעים במלוא הסכומים היינו בתוספת ריבית דריבית, כאשר קבעתי, כי הם מחזיקים בנכס החל מתאריך 01.01.97.
מכל מקום סכום חוב הארנונה על פי הטבלה של פולטוב, לשנים 1997 ועד 2002 הינו 523,989.40 ₪, ואף הוא כולל מרכיבי חוב משנים קודמות, לאור עדותו של פולטוב, לפיה מדי שנה נוספים לקרן ריבית פיגורים והצמדה ההופכים לקרן.
באשר לחוב המים, אין חולק, שהעיריה ניתקה את אספקת המים לנכס, והנתבעים לא קיבלו מים ולא השתמשו בנכס, כך שגם מסיבה זו, אין הצדקה לחייב אותם בפרעון חשבונות מים משנת 1996 עד סוף שנת 1998, התקופה בבסיס חוב המים, בה הם החזיקו בנכס, רק משנת 1997, כפי שקבעתי לעיל, ומבלי שהיתה אספקת מים בשנה זו.
15. לאור האמור לעיל, ובעיקר בשל כך שהתחשיב של פולטוב כולל גם חוב ארנונה לתקופה בה הנתבעים לא החזיקו בנכס, לא ניתן לקבוע את סכום החוב שהנתבעים חייבים. לפיכך אני מצהירה בזאת, כי הנתבעים ביחד ולחוד חייבים לשלם לתובעת את חוב הארנונה, החל מיום 01.01.1997 ועד ליום 31.12.02. התביעה ביחס לחוב המים נדחית בזאת.
לאור התוצאה הסופית, אני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.
ניתן היום ט"ו בתמוז, תשס"ו (11 ביולי 2006) בהעדר הצדדים.
ר' שלו- גרטל, שופטת
|
תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק
|
|
|
|
