אברהם, ציוני נלהב, השקיע 50,000 $ ברכישת קרקע חקלאית בשנת 1982. חלפו 20 שנה, ובשנת 2002 שונה ייעודה של הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד לבניית בית בן 10 דירות.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השיתה על אברהם היטל השבחה בגין עליית הערך של המגרש בעקבות התוכנית המשביחה. ואכן, על פי שומת שמאי המקרקעין עלה ערכה מ- 100,000 $ כערכה כקרקע חקלאית בשנת 2002 לערך של 1,100,000 $ כערכה כקרקע לבנייה בזכות אותה תוכנית משביחה.

שמח וטוב לב, שילם אברהם מחצית מעליית הערך כהיטל השבחה, כלומר 500,000 $.

שנה לאחר מכן, מכר אברהם את הקרקע תמורת 1,100,000 $ - בדיוק לפי הערכת שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בשומה העצמית שהגיש אברהם למס שבח מקרקעין הוא פירט את שווי הרכישה - 50,000 $, את שווי המכירה - 1,100,000 $, ומהרווח של 1,050,000 $ הפחית את היטל ההשבחה של 500,000 הדולר ששילם. הרווח שנותר למסותו היה 550,000 $.

מנהל מס שבח הסכים לכל הנתונים האלה. דא עקא, התעוררה השאלה: מהו שיעור מס השבח שחל בגין המכירה?

בשנת 2001 נכנס לתוקפו תיקון מס' 50 לחוק מיסוי המקרקעין, על פי המלצת ועדת רבינוביץ. בתיקון זה הופחת שיעור המס המוטל של השבח של אדם המוכר מקרקעין מ- 50% ל- 25%.

דא עקא, שהשיעור החדש והנמוך של מס השבח לא הוחל על השבח שנצבר מיום הרכישה של המקרקעין ועד ליום שבו נכנס תיקון מס' 50 לתוקפו - 7 בנובמבר 2001, אלא על השבח שעתיד להיווצר מיום זה ואילך. על מנת לחלק את השבח שנוצר לפני ואחרי היום הקובע נקבע:

"שבח ריאלי עד יום התחילה – לעניין מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין שנעשו לאחר יום התחילה כשהזכות במקרקעין או כאגוד נרכשה לפני יום התחילה – החלק מהשבח הריאלי שיחסו לכלל השבח הריאלי הוא כיחס שבין התקופה שמיום הרכישה ועד יום התחילה לבין התקופה שמיום הרכישה ועד ליום המכירה, שר האוצר רשאי לקבוע כללים לעיגול התקופות האמורות".

נוסחה ליניארית זו נקבעה לשם הפשטות והיעילות.

עמדתו של אברהם הייתה, כי את הרווח הכולל של 1,050,000 $ צריך לחלק לשני חלקים אמיתיים ולא ליניאריים: רווח של 50,000 $ לגבי התקופה של 20 השנים שחלפו מיום הרכישה בשנת 1982 ועד ליום שינוי התוכנית בשנת 2002, ו- 1,000,000 לתקופה שמיום שינוי התוכנית בשנת 2002 ועד למכירה בשנת 2003.

על הרווח של 50,000 $, שנוצר במשך 20 השנים הראשונות יש מס שבח של 50%. מהרווח של 1,000,000 $, שנוצר בשנת 2002, יש להפחית היטל השבחה של 500,000 $, והיתרה של 500,000 $ תמוסה ב- 25% בלבד בהתאם לתיקון מס' 50. סך כל מס השבח לפי חישוב זה הוא 150,000 $. הנימוק של אברהם היה, כי הרווח בעקבות אישור התוכנית קרה לאחר תיקון מס' 50 בחוק מיסוי מקרקעין.

עמדתו של מנהל מס שבח הייתה, כי יש לחלק את כל יתרת הרווח של 550,000 $ באופן ליניארי ל- 21 שנה. התוצאה היא, שרק 1/21 מהרווח ימוסה ב- 25% וכל היתרה ב- 50%. סך כל מס השבח לפי חישוב זה הוא כ- 255,000 $, ולא 150,000 $.

מקרה דומה הגיע לדיון בפני ועדת הערר של מיסוי מקרקעין בחיפה.* ועדת הערר פסקה, כי המחוקק קבע את אופן המיסוי ללא קשר לתקופות האמיתיות שבהם נוצר השבח הריאלי. גישה זו לוקה אולי בחוסר צדק אך היא הועדפה בשם היעילות והנוחות המנהלית. ועדת הערר החליטה לסטות מהחזקה הליניארית שבתיקון מס' 50, ולקבוע כי חישוב השבח הריאלי שנוצר כולו לאחר ה- 7.11.2001 יערך על פי שיעור מס של 25%.

ההיגיון הכלכלי העומד בבסיס החלטת ועדת הערר הוא, כי אם אברהם היה מוכר את הקרקע בשנת 2001 ב- 100,000 $, היה משלם מס שבח של 50% על רווח של 50,000 $. אם הקונה של המגרש היה מוכר אותו לאחר מכן ב- 1,100,000 $, היה משלם 25% בלבד על הרווח שנוצר לו, לאחר הפחתת היטל ההשבחה של 500,000 $.

המשמעות היא, כי בחלוקה לא ליניארית מבצעים "מכירה רעיונית" ביום הקובע של תיקון מס' 50 כלומר ביום 7.11.2001, ומחשבים את מס השבח כאילו נעשו שתי מכירות.

___________