וע 1231/05 - ועדת ערר, מס שבח

וע 1231/05

בפנינו ערר שהגישה העוררת על החלטת המשיב מיום 10.11.04, לפיה דחה המשיב את השומה העצמית של העוררת והעמיד את שווי המכירה, לפי מיטב שפיטתו, על סך של כ-.470,000₪ (לעומת הסך של כ-.171,000 ₪ שנקבע בחוזה המכר). בהתאם לקביעת שווי המכירה כנ"ל ע"י המשיב, גם מוסתה המכירה (מס שבח, מס מכירה ומס רכישה) בסכומים שהעוררת אינה מסכימה להם. ועל כל זאת בא הערר שבפנינו.

1. ביום 4.5.03 התקשרה העוררת בחוזה עם הה' בן-חיון ואביטן ומכרה להם חנות (חנות מס' 9) בבנין ("מרכז מסחרי נוה רם") ברמלה, ובו ביום נחתמו בין הצדדים שני מסמכים (שלדבריהם מהווים הסכם אחד) ובו קבעו את התמורה בסך השווה ל-.171,040 ₪.

2. העיסקה דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין ביום 18.6.03.

3. כבר באפריל 2001 הושכרה החנות הנ"ל בדמי שכירות חודשיים ע"י העוררת, עם אופציה להארכת מועד השכירות עד ליום 14.5.05, כאשר שכר הדירה החודשי לתקופה האחרונה עומד על סך של -.444$ לחודש.

4. כאמור, המשיב לא קבל את השומה העצמית של העוררת (בהתאם לתמורה שנקבעה בהסכם המכר) וקבע את שווי המכירה, לפי מיטב שפיטתו, בסך של -.471,030 ₪.

שתי בעיות עיקריות נתונות במחלוקת בין בעלי הדין. הראשונה - בעיית התיישנות השומה, דהיינו: לטענת העוררת עברה למעלה משנה מיום שהוגשה ההשגה ועד שקיבלה היא את ההחלטה של המשיב, ומאחר שעברה תקופה זו של למעלה משנה, הרי יש לקבל את ההשגה כמות שהיא. השנייה - שווי המכירה. טענת המשיב היא כי הפער הגדול בין התמורה שמופיעה בהסכם המכירה לבין שווי השוק (עפ"י שווי של עיסקאות אחרות דומות) יכול להעיד על קיום יחסים מיוחדים בין המוכרת לקונים וכן על חוסר תום לב בקביעת השווי.

הטענה הראשונה - האם אכן עברה שנה ויותר מאז שהוגשה ההשגה של העוררת ועד שנתקבלה ההחלטה של המשיב? סעיף 87(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן - "החוק") קובע:

העוררת הגישה את השגתה ביום 12.11.03, ולטענתה קבלה את החלטת המשיב ביום 17.11.04, דהיינו לאחר עבור שנה ו-5 ימים, ולכן – כך היא טוענת - יש לקבל את ההשגה שלה בהתאם למה שקבוע בסעיף 87(א) לחוק.

העד, יובל רוקח, העיד (בישיבה מיום 30.4.06) כי החלטת המשיב ניתנה ביום 10.11.04 והיא "שודרה למחשב באותו יום שהתקבלה, דהיינו 10.11.04" (ציטוט מעדותו של מר רוקח). אכן, בפס"ד עמ"ה י-ם 7050/03, סמי משה נגד פקיד השומה, שניתן ביום 23.5.04 (לא פורסם), קבע ביהמ"ש המחוזי בירושלים כי יש לראות את מועד שיגור השומה לנישום כמועד הקובע. אולם בינתיים ניתנו כבר מספר פסקי דין נוספים שבהם לא נתקבלה עמדת ביהמ"ש בירושלים, בפס"ד סמי, והסתייגו ממנו. הינה, למשל, בפס"ד גריל (עמ"ה 363/02, ישעיהו גריל נגד פקיד השומה חיפה), נקבע כי יש להבחין בין מועד הפעלת שיקול הדעת של המנהל שבא לידי ביטוי בעת שידור השומה, לבין מועד שיגור השומה לנישום. ואומר ביהמ"ש:

"תאריך משלוח הצו או מועד הגעת הצו לבית הנישום אינם

יכולים לשמש אבן בוחן כתאריך הקובע בתחום המס..."

גם בפסה"ד עמ"ה 8024/04, איקאפור בע"מ נגד פקיד השומה, מסים יט/2, ה-263, נאמר כי המועד הקובע הוא המועד בו נשלח הצו לנישום ולא מועד הגעתו אליו.

יש לקבוע כי המועד הקובע לעניין תקופת השנה, התקופה האמורה בסעיף 87(א) לחוק, הוא יום הפעלת שיקול הדעת של המנהל ולא יום קבלת ההחלטה אצל מגיש ההשגה. דברים ברוח זו אנו גם מוצאים בפסק דינו של כב' השופט מגן אלטוביה מביהמ"ש המחוזי בתל-אביב (עמ"ה 1092/02, בשא 8320/03, אבידן נגד פקיד השומה, מיום 12.8.04).

ולסיום נושא זה, ראוי לציין כי העוררת בהביאה טענה זו של עבור תקופת השנה, פגעה דווקא במומה היא. העוררת טענה כי היא קבלה את ההחלטה ביום 17.11.04, ועפ"י האמור בסעיף 88 לחוק, המועד להגשת הערר הוא עד 30 יום ממועד קבלת ההחלטה. העוררת הגישה את הערר ביום 9.6.05, זמן רב לאחר עבור המועד הקבוע בחוק להגשתו, מבלי שקבלה רשות לכך ומבלי שקבלה הארכת מועד לעשות כן. רק בישיבת הועדה מיום 3.4.06, בהסכמת ב"כ המשיב ניתנה לעוררת, בדיעבד, הארכת מועד להגשת הערר.

ועתה נפנה לבעיה השנייה - שווי המכירה: - קיים פער גדול בין השווי המוצהר ע"י העוררת לבין השווי שקבע המשיב (למעלה מפי שתיים מהמוצהר). באותו בנין נמכרו שתי חנויות, כשנה לפני העיסקה הנדונה בערר זה, במחיר של -.68,000$ ו-.76,000$. התמורה בהתאם להסכם המכר היתה בסכום של כ-.40,000$, וברור כי המחיר בהסכם המכר לעומת שווי השוק, עפ"י העיסקאות להשוואה, היה בפער גדול ביותר. כאשר קיים פער כה גדול כנ"ל, כי אז מוטלת על העוררת, כמוכרת, להוכיח בצורה דומיננטית מדוע יש לקבל את השומה העצמית שלה, וכי השווי המוצהר אינו נגוע בחוסר תום לב.

בפס"ד חדיג'ה ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין (ע"א 3632/01, מסים יז/2, ה-66) נאמר:

"כאשר קיים פער גדול בין המחיר החוזי לבין שווי השוק,

על הנישום להביא הוכחות משכנעות וכבדות משקל כדי

לשכנע בתום ליבו ובהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים

לעיסקה".

בסעיף ההגדרות שבחוק (סעיף 1 לחוק) ניתנה הגדרה למושג "שווי של זכות פלונית" כדלהלן: "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר

מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה... נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור".

שני דברים מוטלים על המוכר להוכיח. האחד – שהתמורה נעשתה בתום לב, והשני - שאין יחסים מיוחדים בינו לבין הקונה.

כאן ראוי גם לציין כי השווי שנקבע בחוזה המכירה הוא הדבר החריג לעניין שווי המכירה, בעוד ששווי השוק - דהיינו המחיר שניתן לקבל מקונה מרצון למוכר מרצון - הוא הכלל. וכאשר רוצים להיבנות על שווי התמורה עפ"י מה שנאמר בהסכם המכר, כי אז על הצד המעוניין להוכיח שאכן הוא לא נגוע במסגרת הדברים האמורים בהגדרת שווי הזכות. וכך נאמר בפסה"ד ע"א 9539/05, מנחם אב בע"מ נגד מס שבח חיפה, שניתן ביום 10.7.06 (טרם פורסם):

"נקודת המוצא לגבי שוויה של עיסקה על פי החוק, אינה הסכום הנקוב בהסכם שבין המוכר לקונה, אלא התמורה שניתן היה להשיג בעת מכירה רצונית בין השניים, קרי -

שווי השוק... התמורה החוזית אינה הכלל אלא היא דווקא החריג לו. חריג זה יתקבל אם יוכיחו הצדדים לעיסקה כי התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים ביניהם..." (דברים שנאמרו בפסה"ד הנ"ל מפי כב' השופט אשר גרוניס).

העוררת לא הצליחה להוכיח את המוטל עליה בענין תום הלב ובענין אי קיום יחסים מיוחדים בינה לבין הקונים. היא לא הביאה, ולו שמץ של הוכחה, בנושאים אלו. וכאן חשוב לציין שהיה מוטל עליה להוכיח בצורה הרבה יותר עצומה ודומיננטית בשני הנושאים הנ"ל, וזאת בשים לב לעובדה על קיומו של הפער הגדול במיוחד שבין התמורה החוזית לבין שווי השוק.

זאת וגם זאת:- בהתאם לשתי החנויות שנמכרו באותו בנין (אחת בשטח של 30 ממ"ר והשניה בשטח של כ-25 ממ"ר) במחירים כפי ההן נמכרו, הרי השווי שקבע המשיב לגבי החנות נשוא הערר כאן, חנות בשטח של כ-39 ממ"ר, בסך של -.88,000$ הוא מחיר שוק בהחלט סביר.