2. ביום 29.6.94 התקשרו הנתבעים בעסקת קומבינציה עם חברת מ.מגן אינטרנשיונל חברה לבניין והשקעות בע"מ, במסגרתה קיבלו שתי דירות. האחת משמשת אותם למגוריהם והשנייה נמכרה לתובעת.

במסגרת ההסכם התחייב הקבלן כי הבניין ירשם כבית משותף תוך 36 חודשים מיום קבלת תעודת הגמר ו/או מיום סיום ביצוע חלוקה ואיחוד, לפי המאוחר ביניהם. כן נקבע כי היטל ההשבחה ישולם על ידי הקבלן והקונה.

ביום 6.3.00 נחתם הסכם מכר מקרקעין בין התובעת (הקונה) לנתבעים (המוכרים) למכירת דירה בת 4 חדרים בקומה רביעית בסמטת היסמין 9 ברמת גן, הבנויה על גוש 6181 חלקה 618 (להלן "הבית").

בעמוד הראשון להסכם המכר, ב"הואיל החמישי" נכתב:

בסעיף 7 (ב) להסכם התחייבו הנתבעים:

"רישום הדירה בצו הבתים המשותפים יעשה בתוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה". (היינו עד 3/02).

בסעיף 10 ד' להסכם נרשם כי היטל השבחה אם יחול, ישולם ע"י המוכרים.

בסעיף 9 להסכם התחייבו המוכרים להמציא לקונה אישור על פטור מהיטל השבחה לא יאוחר מיום 5.3.02.

בפועל, רק ביום 26.6.06 שולם החוב בגין היטל השבחה. החוב שולם בהוראת הנתבעים ע"י עו"ד בובליל תחת מחאה, וזאת משום שלטענתם על פי הסכם הקומבינציה שכרתו עם הקבלן חובה זו הייתה מוטלת עליו.

ביום 23.6.05 הוגשה התביעה, בגדרה עותרת התובעת לפיצוי מוסכם בסכום השוה 25,000$. וזאת בהסתמך על סעיף 13 להסכם אשר קובע כי צד שיפר כל תנאי או התחייבות עיקריים יהא מחויב לשלם לצד השני דמי נזיקין קבועים בסך האמור.

3. השאלות השנויות במחלוקת הינן:

1. האם אי תשלום היטל השבחה במועד הנקוב בחוזה מהווה הפרה יסודית המזכה את התובעת בפיצוי המוסכם?
2. האם אי רישום הבית בו נמצאת הדירה בפנקס הבתים המשותפים ואי רישום הדירה על שם התובעת במועד הנקוב בחוזה מהווה הפרה יסודית המזכה את התובעת בפיצוי המוסכם?

4. התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את התחייבותם בהסכם. הבניין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים וכן הדירה לא נרשמה על שמה תוך 24 חודשים מיום חתימת ההסכם ובעצם לא נרשמה עד למועד זה ובשל כך היא זכאית לתשלום הפיצוי המוסכם.

בנוסף טוענת התובעת כי הנתבעים התחייבו לשלם את החוב בגין היטל השבחה או להמציא אישור על היעדר השבחה עד ליום 5.3.02 והם לא עשו זאת. וגם בשל העיכוב בביצוע התחייבות זו היא זכאית לפיצוי המוסכם.

התובעת טוענת כי אי רישום הבית המשותף הינו בבחינת הפרה יסודית של ההסכם פרו' עמ' 14 שו' 13: "היה חשוב לי שזה ירשם דווקא במשך שנתיים כי התכוונתי למכור. ביום חתימת החוזה זה היה חשוב לי שזה ירשם בתוך שנתיים כי לא יכולתי למכור... אם היית אומר לי שזה ייקח 3 שנים, לא הייתי קונה".

תמיכה לדבריה של התובעת כי אי הרישום מהווה הפרה יסודית ניתן למצוא בעדותו של מר עפרוני, בנה של התובעת, בפרוט' בעמ' 10 שו' 13: " ד"ר רוסטוביץ הסביר לי שההסכם הזה וא (אמור להיות הוא) למעשה במכר דירה, ההסכם הוא כולו מן זכות ערטילאית שמתממש רק ברישום בטאבו, ואילמלא זה היא קנתה זכויות חוזיות. אין לחתום על החוזה".

מר עפרוני העביר את טיוטת הסכם המכר לעו"ד רוסטוביץ והאחרון אמר לו שהוא אינו ממליץ להתקשר בחוזה המכר, אם לא תינתן התחייבות מפורשת של המוכרים לתאריך שבו הדירה תירשם על שם התובעת. ואכן החוזה שונה באופן שהוסף תאריך לרישום הדירה.

יש לציין כי מר רוסטוביץ לא העיד במשפט. התובעת טענה כי המסמכים מדברים בעד עצמם וניתן לראות את השינויים שהוספו בעקבות ההתייעצות עימו. ומהם ניתן ללמוד כי הרישום הינו עניין עיקרי ביותר בהסכם.

לעניין טענתם של הנתבעים כי הרישום אינו תלוי בהם אלא בגורם שלישי, היינו הקבלן, אמרה התובעת בפרוט' עמ' 13 שו' 6: "לא קניתי מהקבלן. לא הייתי מודעת לכך בעת המו"מ שבעצם הרישום הוא לא התבצע על ידי מר ציפור אלא על ידי הקבלן. הסתמכתי על מר ציפור כי ממנו קניתי".

התובעת טוענת כי היא ניזוקה מאי רישום הבית וזאת משום שהיא חפצה למכור את הבית, אך ברגע שהקונים הפוטנציאליים שמעו כי טרם בוצע רישום הם הפסיקו את המשא ומתן לרכישת הבית.

התובעת טוענת כי הנתבעים לא שילמו את היטל השבחה ולא הציגו פטור מתשלום זה במועד שנקבע בחוזה.

הנתבעים לא איפשרו לבא כוחם, עו"ד בובליל, לשלם את החוב בגין היטל ההשבחה מתוך כספי הנאמנות שנשמרו אצלו במסגרת הסכם המכר לטובת עניין זה.

רק ביום 26.6.06 שולם החוב בגין היטל ההשבחה.

5. במסגרת הסכם הקומבינציה התחייב הקבלן בסעיף 26 (א)(1) כי הבניין יירשם כבית משותף תוך 36 חודשים מיום קבלת תעודת הגמר ו/או מיום סיום ביצוע חלוקה ואיחוד לפי המאוחר מביניהם.

בסעיף 30 להסכם נקבע כי היטל ההשבחה ישולם ע"י הקבלן והקונה.

לפיכך טוענים הנתבעים כי רישום הבית המשותף ותשלום ההיטל אינו תלוי בהם, ואילו היו יודעים שהאחריות לביצוע ההתחייבויות מוטלת עליהם הרי שלא היו מגבילים את עצמם בחוזה במועדים שלא יוכלו לעמוד בהם.

הנתבעים סברו שזהו תפקידו של עו"ד לטפל בעניין הרישום. כפי שאמר הנתבע 2בפרו' עמ' 16 שו' 24: "... אני סומך על עורך הדין שהוא היה צריך לטפל בעניין ההעברה."

הנתבעים טוענים כי הוראת רישום בית משותף וכן תשלום ההיטל אינם מעיקרו של ההסכם. ולכן לא קמה לתובעת זכות לפיצוי המוסכם.

סעיף 15 להסכם המכר מגדיר שתי הפרות יסודיות: האחת, עיכוב בתשלום של מעבר ל-7 ימים. והשנייה, עיכוב במסירת החזקה לקונה מעבר ל-7 ימים.

מכאן הנתבעים מסיקים כי רישום הבית ותשלום ההיטל אינם הפרה יסודית שכן הם לא הוגדרו ככאלה למרות שההסכם מנה הפרות אשר נחשבות כהפרות יסודיות.

אם ייקבע כי הייתה הפרה יסודית, הרי שהנתבעים טוענים כי יש להפחיתם שכן הם נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש.

הנזק אותו ניתן היה לצפות מראש הינו מועט , שכן ניתן למכור את הדירה גם ללא רישום הבניין.

הנתבעים טוענים כי לא נגרם לתובעת נזק כתוצאה מאי הרישום. הם למדים זאת מכך שהתובעת מעולם לא התלוננה בפניהם כי נפגעה כתוצאה מאי רישום הבניין כבית משותף.

6. תחילה אעמוד על השאלה האם הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת. באם התשובה חיובית אכריע בשאלה העיקרית והיא האם הפרה זו מזכה בפיצוי המוסכם בשל היותה הפרה יסודית.

על פי הכתוב בחוזה המכר ואשר צוטט לעיל (בעמוד הראשון להסכם המכר, ב "הואיל החמישי" וכן בסעיף 7 (ב)) ניתן לראות בצורה שאיננה משתמעת לשתי פנים כי "המוכר" (היינו הנתבעים) הם שקיבלו על עצמם התחייבות אישית לדאוג להסדרת הרישום ובסעיפים 9 ו- 10 (ד) התחייבו לשלם את היטל ההשבחה ולהמציא אשור על כך.

הנתבעים טוענים כי עניינים אלו היו באחריותו של הקבלן והוא שהיה אמור לבצעם באמצעות עורך דינו, עו"ד בובליל. ואולם כפי שעולה מהפסיקה האחריות החוזית הינה אחריות מוחלטת ולא ניתן ל"גלגל" אותה לאדם זה או אחר על אף שהפעולות אמורות להיות מבוצעות על ידו. (ראה בע"א 458/93 - אלכסנדר פרטין ואח' נ' וילי סלומון ו-2 אח', פ"ד מז(5) 537 ,עמ' 542-543).

ת"א 207388/02 קוצ'ינסקי דבורה נ' הורשטוק מאיר : "אין בסיס לטענת הנתבע כאילו האחריות לרישום הבית המשותף וזכויות התובעת בו הייתה של עו"ד מנדלמן לבדו. על פי החוזה, הייתה זו התחיבויותו האישית של הנתבע כלפי התובעת, ולא התחייובתו של עו"ד מנדלמן. ברי כי התחייבות מעין זו נהוג לבצע באמצעות בא כוח, אך עדיין, מבחינה חוזית, זוהי התחייבותו האישית של הנתבע ואין הוא יוצא ידי חובתו כלפי התובעת בכך שהוא ממנה שלוח מטעמו לביצוע המשימה".

במקרה שהובא לא התקבלה טענתו של הקבלן שהאחריות לביצוע הרישום חלה על עו"ד וזאת משום שההתחייבות ניתנה על ידי הקבלן.

הוא הדבר גם במקרה שלנו. מרגע שהנתבעים התחייבו בפני התובעת לגבי רישום הדירה והפטור מהיטל השבחה הרי שהם אינם יכולים להשתמט מחובתם זו בתואנה שהיה על הקבלן לבצע זאת.

7. עתה אבחן את השאלה האם הפרה זו מהווה הפרה יסודית המזכה את התובעת בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 13 להסכם המכר.

סעיף 13: "כל צד שיפר או לא ימלא כל תנאי או כל התחייבות עיקריים לפי הסכם זה, יהא מחויב לשלם לצד האחר, דמי נזיקין קבועים ומוערכים מראש בסכום השווה 25,000$ (עשרים וחמש אלך דולר ארה"ב)..."

סעיף 15 להסכם מונה שתי הפרות אשר הוגדרו על ידי הצדדים כהפרות יסודיות והן: האחת היא עיכוב בתשלום של מעבר ל-7 ימים, והשנייה היא עיכוב של מעבר ל-7 ימים במסירת החזקה בדירה.

כלומר הצדדים גילו את דעתם כי ישנם שני נושאים עיקריים בחוזה אשר הפרתם מהווה הפרה עיקרית.

עיננו רואות כי נושא רישום הדירה וכן תשלום היטל השבחה לא הוגדר על ידם כהפרה יסודית של ההסכם.

אליבא דשיטת התובעת היא התייעצה עם עו"ד רוסטוביץ אשר יעץ לה בבחינת "ייהרג ובל יעבור" שעליה להכניס את נושא מועד רישום הדירה להסכם המכר, שהרי נושא זה לא הופיע בטיוטה של ההסכם.

ואולם מועד רישום הדירה לא הוגדר כהפרה יסודית. אם כך הדבר הוא, הרי שיש חיזוק לכך שנושא רישום הדירה אינו עניין יסודי בחוזה אשר הפרתו תחשב להפרה יסודית של ההסכם.

8. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970, מגדיר את המונח "הפרה יסודית" כדלקמן: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית". ראינו, כי הסכם המכר הגדיר את המקרים שיחשבו ל "הפרה יסודית" לצורך הקמת הזכאות של הצדדים לפיצוי מוסכם -ואיחור במועד הרישום או תשלום ההיטל אינם נכללים בגדרם.

תא 01 / 4733 חרוץ שמואל נ' שמבן שושנה [פדאור (לא פורסם) 04 (7) 372], עמוד 3:

"הנה כי כן, בעלי החוזה הגדירו מה יחשב ל"הפרה יסודית" של ההסכם לצורך הקמת הזכאות לפיצוי מוסכם... איחור ברישום הבעלות לא הוגדר כהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. "פיצויים מוסכמים" - כשמם כן הם: סעד שהצדדים יצרו והסכימו ביניהם בדבר מידתו וגבולותיו...התערבות של בית המשפט בענין זה - והרחבת תחולתו של הפיצוי המוסכם על ענינים שלא הוסכמו - עלולות להפר את האיזון החוזי העדין שהושג בין בעלי הדין (ראו למשל: ע"א 798/80 דלעיל, סעיף 4 לפסק דינו של כב' השופט בייסקי).

תא 00 / 1066 ג'הג'א גאלב נ' זייד מוחמד בן חליל [פדאור (לא פורסם) 03 (10) 761], עמוד 6:

על מנת לזכות בפיצוי המוסכם בעקבות הפרה של תנאי עיקרי, יש צורך שתנאי זה ייחשב עיקרי כבר במועד החתימה על ההסכם.

כעולה מהפרוט' של התובעת נושא מועד הרישום לא עמד לנגד עיניה כנושא עיקרי:

עמ' 13 שו' 25: "ש. האם ברגע זה התנאי של רישום הבית כבית משותף בעקבות השיחה עם הקונה, הפך להיות התנאי המרכזי והעיקרי ביותר מבחינתך?

ת. בוודאי. אחרת איך אני יכולה למכור את הבית. ..האמת שאחרי שנה חשבתי למכור את הבית.. כאשר חתמתי על החוזה לא חשבתי למכור...כאשר חתמתי על החוזה לא דובר על רישום הבית כבית משותף.. ידעתי שאני צריכה לעבור".

כלומר, בזמן חתימת ההסכם התובעת לא חשבה למכור את הבית. הדבר העיקרי שעמד לנגד עיניה הוא קבלת החזקה על הדירה. ורק לאחר כשנה היא חשבה למכור את הבית ואז נושא הרישום מתחיל להיות חשוב לה משום שזה עלול ליצור בעיות במכירת הדירה.

9. גם ההתחייבות לשלם את היטל ההשבחה או להמציא פטור מחובת התשלום עד למועד שנקבע בהסכם, הגם שהופרה ע"י הנתבעים לא היוותה תנאי יסודי שהפרתו מזכה בקבלת הפיצוי המוסכם.

משהגדירו הצדדים בהסכם מהם התנאים הנחשבים מבחינתם לתנאים יסודיים שהפרתם תחשב להפרה יסודית של ההסכם, שוב אין על ביהמ"ש להתערב ולהרחיב את היריעה של פיצוי מוסכם לתנאים שלא נקבעו כתנאים יסודיים.

10. המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל הינה כי הנתבעים הפרו את התחייבותם לתובעת בשני עניינים, אי ביצוע הרישום ואי תשלום היטל ההשבחה במועד ואולם המדובר בהפרה שאיננה הפרה יסודית.

משאין בפנינו הפרה יסודית הרי שלא זכאית התובעת לפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 13 להסכם ותרופתה של התובעת בסעדים אחרים העומדים לה עפ"י דין.

התובעת תשלם לנתבעים את הוצאות המשפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים