2. המשיבה הינה שותפות בלתי רשומה של עורכי-דין, אשר משרדיה השכורים שוכנים, מאז חודש יולי שנת 2002, בקומה השלישית בבנין "המגדל" ברחוב דניאל פריש 3 בתל-אביב.

3. למן תחילת השימוש במשרדים, חויבה המשיבה בתשלומי ארנונה לפי שטח של 482 מ"ר.

4. בחודש אפריל שנת 2006, הודיעה המבקשת למשיבה, כי השטח לחיוב הנכס הינו 369 מ"ר ולא 482 מ"ר. בהתאם לכך, עודכן חיוב הנכס בארנונה, אולם זאת רק החל מיום 1.4.2005.

5. המשיבה הגישה תביעת השבה כנגד המבקשת. לטענתה, התרשלה המבקשת במדידת שטח המשרדים או בחישובו ולכן טעתה בקביעת סכום הארנונה. סכום התביעה 99,514 ₪, בגין השטח העודף שבגינו חויבה החל ממועד כניסתה למשרדיה.

6. מנגד, הוגשה בקשה לסילוק על הסף. בבקשתה טוענת המבקשת כי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, קובע סמכות ייחודית למנהל הארנונה ולוועדת הערר לדיון במחלוקות לעניין חיוב הארנונה, ובכלל זאת לגבי גודל הנכס (סעיף 3 לחוק). בנושאים אלו, הנישום אינו רשאי לפנות ישירות לבית המשפט האזרחי כמסלול חלופי, שלא על דרך של ערעור על החלטת ועדת ערר לבית המשפט לעניינים מנהליים. בנוסף, בית המשפט לא יזקק לטענות בנושאים שניתן היה להעלות בהשגה, ואשר הם נושאים עובדתיים-טכניים ונעדרי חשיבות עקרונית ו/או ציבורית.

7. לטענתה, הדיון בתביעה ירוקן, למעשה, את הוראת סעיף 3 לחוק הערר מכל התוכן, שכן המשמעות היא שבידי הנישום קיימות שתי אפשרויות מקבילות לתקיפת חיוב הארנונה בענין הטענות נשוא סעיף 3 לחוק הערר: ירצה, יגיש השגה ובמידת הצורך ערר; ירצה – יפנה לבית המשפט האזרחי. לדידה, תוצאה זו מנוגדת להוראות חוק הערר ואיננה סבירה.

8. המשיבה טוענת מנגד, כי יש לסלק את הבקשה על הסף משלא צורף לה תצהיר הגם שהיא כוללת טענות עובדתיות מפורטות. עוד טוענת המשיבה, כי על-פי ההלכה הפסוקה, מוסמכים בתי המשפט לדון בתביעה להשבת תשלומי ארנונה בטענה של רשלנות העירייה. לשיטתה, בהתנהגות המבקשת יש לא רק רשלנות חמורה, אלא גם עשיית עושר ולא במשפט, התנהגות לא סבירה וחוסר תום לב של רשות שלטונית.

9. לאחר עיון בבקשה ובתגובות, הנני מקבלת את הבקשה.

10. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית, תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), קובע כדלקמן:

"3. (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו.

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה."

בהתאם לסעיף 6 לחוק, מי שרואה עצמו מקופח מתשובת המנהל בהשגה, רשאי לערור עליה בפני ועדת ערר, ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

11. רבות כבר נכתב בשאלת פרשנותו של סעיף 3 לחוק ובהיקף סמכותם של הגופים המנהליים למול סמכותם של בתי המשפט (ראה: ע"א (ת"א) 2586/03 פז חברת נפט בע"מ נ' עיריית בני ברק (טרם פורסם, ניתן ביום 6.2.02006). ברי, כי כאשר הסוגיה הרלבנטית אינה נכללת במסגרת הנושאים המפורטים בסעיף 3 לחוק, התביעה תתברר לפני הערכאות האזרחיות הרגילות. הקושי מתעורר, אפוא, כאשר העניין בא בגדרם של הנושאים הנכללים בסעיף הנ"ל.

12. העמדה המקובלת היא, כי כאשר מתווה המחוקק מסלול ייחודי לערעור או השגה על החלטה, כדוגמת המנגנון הקבוע בחוק הערר, אזי יש לילך בדרך אותה התווה (בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1), 793). כפי שכבר נפסק, אין כל מקום לדון בתביעה במסגרת ערכאות המשפט הרגילות, בטרם מיצה אדם את זכויותיו על-פי חוק זו (בר"ע 2676/03 (ת"א) עיריית אור יהודה נ' הגרעין בע"מ, דינים מחוזי, כרך לה(2) 419, ה"פ 11/93 עיריית אשדוד נ' מפעלי רכב אשדוד בע"מ, דינים מחוזי, כרך א, 895).

13. חרף זאת, הוכרה סמכותו של בית המשפט ליתן סעד במקרים מסוימים, גם אם לא ניצל האזרח את זכות הערר. (ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' קרשין, פ"ד נ(5) 478). בין היתר, תוקן חוק הערר והתווספה הוראת סעיף 3(ג), המאפשרת לנישום להעלות, ברשות בית המשפט, טענה שניתן היה להעלותה בהשגה.

14. הנחת המוצא כיום הינה, כי בית המשפט מוסמך לדון בסוגיות הנכנסות בגדרו של סעיף 3 לחוק הערר, והשאלה היא אימתי יעשה שימוש בשיקול דעתו ויאפשר את הדיון בהליך האזרחי. מתוך הפסיקה הרווחת למדים אנו, כי אין מקרה אחד דומה למשנהו וכי ראוי לדון כל מקרה לגופו, לפי נסיבותיו הספציפיות.

15. בענייננו, לאור הוראת סעיף 3(א)2 לחוק עולה, לכאורה, כי טענת המשיבה בדבר טעות בגודל הנכס נשוא המחלוקת, ושעל-פיו חושבו תשלומי הארנונה במהלך התקופה הרלבנטית לתביעה, מצויה בסמכותם של מנהל הארנונה וועדת הערר, ולכן צריכה הייתה להתברר בפניהם.

16. לדידה של המשיבה, שאלת רשלנותה של המבקשת וטעותה במדידה ובקביעה היא שאלה עקרונית שבירורה מתחייב בפני בית המשפט, שלו הכלים להכריע בסוגיה זו.

17. מהמסמכים המצויים לפניי עולה, כי עם כניסתה למשרדיה הנוכחיים, בחודש יולי שנת 2002, הודיעה המשיבה למבקשת על פינוי משרדה ששכן בקומה החמישית באותו בנין, ועל מעבר לחלק הקומה השלישית. בסמוך לאחר מכן, פנתה המשכירה, אחת מבעלי הנכס, (חברת תנובה בע"מ) למבקשת ויידעה אותה בדבר המעבר האמור ובדבר גודלו של השטח שהושכר למשיבה (482 מ"ר). לפנייה זו צורף הסכם שכירות שנחתם בין בעלת הנכס לבין המשיבה ביום 1.4.2002, וכן תשריט הנכס, המעידים, לכאורה, כי השטח שנשכר אף גדול יותר ממה שדווח בפועל למבקשת.

18. בתגובה לפנייתה של בעלת הנכס, מיום 6.10.2002, רשמה המבקשת את תנובה כמחזיקה ביתר השטח והודיעה למשיבה על פיצול חלק מהשטח בקומה השלישית ורישומה כמחזיקה בשטח של 482 מ"ר. בהודעה ניתנה למשיבה הזכות להשיג על הודעת המבקשת תוך מועד קצוב. המשיבה לא עשתה כן באותו מועד ואף לא בהודעות התשלום שבאו לאחר מכן, במשך כשלש שנים.

19. בחודש מרץ שנת 2005, הודיעה בעלת הנכס למבקשת על חילופי השוכרים במשרדיה, בציון השטח המושכר על-ידם, והמבקשת התבקשה לאמת את הנתונים ולחייב השוכרים בהתאם להסכמי השכירות.

20. בעקבות כך, ערכה המבקשת, בחודש דצמבר 2005, בדיקה בנכס באמצעות מודד מטעמה, וזו העלתה, כי שטח הנכס שמחזיקה המשיבה הינו קטן יותר מהשטח הרשום בספרי המבקשת. סך כל שטח הקומה הועמד על 546 מ"ר, לעומת שטח של 543 מ"ר בהתאם למדידה קודמת. המבקשת עדכנה את שטח הנכס לחיוב החל ממועד קבלת הודעת בעלת הנכס על חילופי המחזיקים בו.

21. הנני סבורה כי לו רצתה המשיבה לחלוק על קביעת המבקשת בדבר שטח הנכס - שהתבססה, כאמור, על הצהרת בעלת הנכס והובאה לידיעתה - כל שהיה עליה לעשות הוא לפנות למבקשת לצורך אימות הנתונים והגשת השגה על חיובי הארנונה בהתאם למועדים הקבועים לכך בחוק. משבחרה המשיבה שלא לעשות כן, ותחת זאת להסתמך על דיווחה של המשכירה-בעלת הנכס בדבר השטח המושכר, הרי שאיני מוצאת טעם מדוע להתיר למשיבה לתבוע כעת, בהליך רגיל, את סכומי הארנונה ששולמו ביתר, על-יסוד טענה להתנהלות רשלנית, כביכול, של המבקשת.

22. כפי שכבר נאמר, ומשום חשיבות הדברים אשוב ואציינם, נתונה הסמכות לדון במחלוקות הנוגעות לתשלומי הארנונה לשיקול דעתו של בית המשפט, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. דברים אלה נכונים גם כאשר מוגשת לבית המשפט תביעה להשבת סכומי ארנונה שנגבו ביתר, שכרוכה בה טענה לרשלנות של הרשות המקומית.

24. המחלוקת שלפנינו הינה שגרתית למדי ומצויה, כאמור לעיל, בגדרי חוק הערר. על כן, על המשיבה היה למצות זכויותיה על-פי חוק זה, בדרך של הגשת השגה וערר. משלא שוכנעתי בקיומן של נסיבות המצדיקות עקיפת הוראותיו הברורות והמפורשות של החוק, הריני מורה על דחיית התביעה על הסף.

25. לפיכך נדחית התביעה.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן היום י"ח בחשון, תשס"ז (9 בנובמבר 2006) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניב ריבה, שופטת