ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 12/10/2019
גרסת הדפסה

בר"ם 7992/06 - עליון, ארנונה

סימון קעה ואח' נגד עיריית חדרה


26/11/2006

בר"ם  7992/06

1. סימון קעה

2. ציון קעה

3. עופר קעה

נגד

עיריית חדרה

בבית המשפט העליון

בפני: כבוד השופטת מ' נאור

[26.11.2006]

החלטה 

1.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (כב' השופט ר' סוקול), בעמ"נ (חיפה) 309/06 ו- 310/06.

 עיקרי העובדות

 2.        המבקשים 1 ו-2 הם בני זוג והמשיב 3 הוא בנם. המשיבים הינם בעלים במשותף של מקרקעין המצויים ברחוב אלומה 4 בחדרה. המקרקעין חולקו לשני מגרשים, כאשר במגרש אחד, ברחוב אלומה 4א, בנו בני הזוג את ביתם, ואילו במגרש השני ברחוב אלומה 4ב, בנה הבן את ביתו. המבקשים טענו כי ביצעו את עבודות הבנייה במהלך השנים 2002 עד 2003. כשפנו למשיבה ביום 1.8.03 לשם קבלת אישור בדבר העדר חובות, דרשה האחרונה מהמבקשים תשלום בסך 19,000 ₪ עבור כל אחד מהבתים בגין חוב ארנונה החל מחודש יולי 2002, אז הוצא לבתים "טופס 4", המאשר אספקה של שירותי חשמל, מים וטלפון לבתים לאחר שהושלמו העבודות נשוא ההיתר, למעט עבודות אשר אינן מונעות את החיבור. טופס 4 ניתן מכח סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 ותקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א - 1981. המבקשים סברו כי לא היה מקום לחייבם בתשלומי ארנונה לפני 1.8.03 וטענו כי במועד בו קיבלו טופס 4, הבתים לא היו ראויים למגורים. השגותיהם למשיבה  נדחו. אף עררים שהגישו נדחו. ועדת הערר קבעה כי טופס 4 ניתן ביום 8.7.02 וכי טופס זה ניתן רק בסיום הבניה כאשר הנכס ראוי לשימוש. עוד קבעה כי אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי שכן המבקשים החזיקו בבתים בכל אותה התקופה, אף על פי שהבעלים הקודם היה רשום כבעל הזכויות במקרקעין עד יום 1.8.03 והוא שקיבל את דרישות התשלום.  

3.        המבקשים הגישו ערעורים נפרדים על החלטת ועדת הערר. הדיון בערעורים אוחד. המבקשים טענו כי המבחן לקביעת מועד תחילת החיוב בארנונה עבור נכס חדש הוא מבחן פונקציונאלי, וכי במועד בו ניתן טופס 4, לא ניתן היה לעשות שימוש ראוי בבתים בהעדר מתקנים הכרחיים לשימוש, כמו כלים סניטרים ומטבח, כמו גם העדר איטום לגג, אי צביעת הקירות ואי השלמת הריצוף. כן השיגו על חיובם באופן רטרואקטיבי. 

פסק הדין של בית המשפט קמא 

4.        בית המשפט סקר את הוראות הדין והפסיקה הרלוונטית והסיק מהן כי נכס חדש ייחשב ל"בניין" לצורך תחילת החיוב בארנונה על פי מבחן פונקציונאלי, כאשר המבחנים הפורמאליים, לרבות מועד קבלת טופס 4, משמשים כמבחני עזר בלבד. עוד קבע כי ניתן לראות במועד קבלת טופס 4 ראיה לכאורה שהנכס ראוי לשימוש, המעבירה את הנטל לחייב בארנונה לשכנע כי למרות קבלת הטופס, הנכס אינו ראוי לשימוש. נוכח מסקנה זו שקל בית המשפט אם להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי להשלים את הבירור העובדתי, אולם בחר שלא לעשות כן, שכן קבע כי המבקשים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם לסתור את ההנחה הנלמדת מקבלת טופס 4, ולהוכיח כי הבתים לא היו ראויים לשימוש במועד קבלתו: המבקשים הסתפקו בהגשת תצהירים כלליים, לא הביאו כל ראיה מתי הותקנו המתקנים החסרים, לא הובאה חוות דעת על מצב הבתים. אף לא הובאו צילומים, חשבוניות ששולמו לקבלנים, וכדומה. בית המשפט דחה גם את הטענה כי מדובר בחיוב רטרואקטיבי.  

מכאן בקשת רשות הערעור שלפני. 

5.        המבקשים חוזרים על הטענה כי במשך התקופה שבין מתן טופס 4 לבין מועד סיום הבנייה ב- 1.8.03, לא היו הבתים ראויים לשימוש והם עמדו ריקים עד להשלמת הבניה באוגוסט 2003, אז פורסמה מודעה בעיתון להשכרת הבתים. לדעתם, מאחר והמשיבה טענה בעיקרי טיעונה בבית המשפט קמא כי המבקשים לא השלימו את הבנייה רק לשם התחמקות מתשלום ארנונה, מדובר בהודייה בעובדה שהבנייה לא הסתיימה. לטענתם, המשיבה אף הסכימה כי ההכרעה תינתן בהנחה שגרסת המבקשים לעניין מצב הבתים נכונה. לפיכך, טוענים הם כי טעה בית המשפט כשסבר כי היה עליהם להוכיח את מצב הבתים באמצעות חוות דעת, צילומים, חשבוניות וכדומה, שכן די היה, בנסיבות העניין, בתצהיר  - המפורט דיו- שהגישו, כדי לעמוד בנטל המוטל עליהם להוכיח את טענותיהם. עוד טוענים המבקשים כי עצם הענקת טופס 4 אינו יוצר חזקה כלשהי בדבר היות הנכס ראוי לשימוש, המעבירה אליהם את הנטל להוכיח אחרת. 

6.        לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. שאלת התאמתו של נכס מסוים לאכלוס הינה שאלה עובדתית התלויה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה. במקרה דומה, בו נטען כי אין לחייב בתשלום ארנונה עבור דירות שבהן לא הושלמה התקנתם של רכיבים שונים ובהם כלים סניטריים, ברזים, ארונות מטבח, מוני חשמל דירתיים ומוני מים, קבעו הערכאות דלמטה כי יש לחייב בתשלום מהמועד בו ניתן טופס 4 לדירות, וכי חסרונם של הרכיבים השונים, אינו הופך את הדירות לבלתי ראויות לשימוש. בית משפט זה (כב' השופטת ד' ביניש) דחה את בקשת רשות הערעור שהוגשה בנימוק שלפיו:  

שאלת התאמתו של מבנה מסוים לאכלוס הינה שאלה עובדתית התלויה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה. מבלי לקבוע מסמרות בעניין נראה כי בבחינת השאלה האמורה אמנם יש ליתן משקל מסוים להוצאת "טופס 4" לבנין על ידי הרשות המוסמכת לכך.

במקרה דנן בחנו הערכאות הקודמות האם הדירות שנבנו על ידי המבקשת ראויות לשימוש בהתאם לתקנה 12 לתקנות ההסדרים והגיעו להכרעה עובדתית בעניין. השגותיה של המבקשת על הכרעה עובדתית זו אינן מצדיקות מתן רשות ערעור לבית המשפט העליון.

 (בר"מ 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד (טרם פורסם, ההדגשה שלי – מ.נ., להלן: פסק דין יהלומית). 

           במקרה שלפנינו קבע בית המשפט כי המבקשים לא הביאו ראיות מספיקות כדי להוכיח את אי התאמת הבתים לשימוש בתקופה שבין מתן טופס 4 למועד בו הסתיימה הבנייה, לפי טענתם, ולכן דחה את ערעורם. מדובר, בסופו של יום בעניין עובדתי שאין הצדקה ליתן לגביו רשות ערעור. 

לפיכך, דין הבקשה להידחות. משלא התבקשה תשובה אין צו להוצאות.

 ניתנה היום, ‏‏‏ה' כסלו, תשס"ז (26.11.2006).

מ' נאור, שופטת

 

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. ארנונה   מאת: ליאת אשכנזי    16/5/2007









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן