ראשית, קובעת לשון החוק, כי לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין ולא יציג עצמו כעוסק בתחום זה אלא אם הינו בעל רישיון לכך. באשר להתנהגותו של המתווך מוסיף וקובע החוק כי מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. כמו כן במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

החוק קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת. לעניין זה קובעות התקנות, כי בהזמנה כאמור יצוינו שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: שכירות, מכירה; תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; מחיר העסקה המבוקשת; הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר כולל מס ערך מוסף.

תקופת הבלעדיות

אם ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לעניין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.

במקרה שהוכרע לאחרונה בבית-המשפט נידון הסכם בלעדיות שנחתם עם מתווך קרקעין באשר לעסקת מכר של דירה. עפ"י תנאי אותו מסמך מתחייבים הנתבעים שלא להיזקק בתקופת הבלעדיות לשירות מתווכים אחרים ולקיים קשר עם הרוכשים הפוטנציאליים רק באמצעות "המשרד" בין אם הגיעו אותם רוכשים כתוצאה מפעילות "המשרד" ובין אם לאו. ועוד מתחייבים הם לשלם ל"משרד" עמלת תיווך בשיעור 2% ממחיר מכירת ביתם אם יימכר בתקופת הבלעדיות בין אם הופנו רוכשי הבית על ידי "המשרד" ובין אם לאו. באותה עסקה לא טען כלל המתווך, כי היתה לו יד בקשירת הקשר או כי תרם במשהו לגיבוש עיסקת המכר. תביעתו (כ-45 אלף שקל) נסמכה כל כולה על "זכות הבלעדיות" מכח אותו מסמך. באותו מקרה שילמו מוכרי הדירה דמי תיווך מלאים למתווך אחר עמו התקשרו בהסכם עוד קודם לחתימת הסכם הבלעיות ואשר באמצעותו, הלכה למעשה, נמכרה הדירה.

בית-המשפט קבע כי תכלית הענקת בלעדיות היא לאפשר למתווך לפעול באין מפריע בלא חשש שאחר - מתווך או מי שאיננו מתווך - יקטוף פירות עמלו. משמפרסם המתווך הצעת המכר משקיע בפרסום פרטי הנכס ברבים, לרבות בין מתווכים אחרים, עסקני נדל"ן, וסתם רוכשים פוטנציאליים, סביר שירצה להגן על עצמו כנגד כל מי שיבקש לעשות שימוש במידע שהופץ ובמאמצי הפרסום שנעשו - תוך עקיפת המתווך. עוד הוסיף בית-המשפט, כי הסכם בלעדיות לא נועד לאפשר למתווך ליהנות משכר בלא כל תלות וקשר לעמלו מקום שם טרח מתווך אחר ביצירת הקשר עוד קודם שנחתם מסמך הבלעדיות - וזכאי לשכרו.

גורם היעילות

יש לראות בתנאי מסמך הבלעדיות, המחייב בתשלום דמי התיווך גם אם נקשרה עיסקה שלא כתוצאה מפעולת המתווך למעשה, כפיצוי בעבור פעולה בניגוד לתנאי הבלעדיות - ואולם לא ייתכן להחיל חובת פיצוי זו רטרואקטיבית על פעולה שעיקרה נעשה בעבר. עם זאת קבע בית-המשפט בדרך אגב כי מקובל עליו שהפרת תניית בלעדיות בהסכם תיווך, כלומר: חתימת הסכם תיווך עם מתווך אחר לאחר חתימת הסכם בלעדיות, תגרור הלכה למעשה חיוב "כפול" בדמי תיווך ? הן למתווך שסייע להיווצרות העסקה והן למתווך עמו נחתם הסכם הבלעדיות.

באופן כללי, המבחן המנחה הינו גורם היעילות, כלומר: מי הוא הגורם אשר הביא להבשלת העיסקה או שימש הגורם ה"יעיל" בקשירתה. לכך כאמור הוסיפה לשון החוק סייג לפיו מתווך מקרקעין אשר הביא להתגבשותה של עסקה יהא זכאי לדמי תיווך אך ורק אם נחתם הסכם בכתב הכולל את הפרטים שקבע מחוקק המשנה.

_____________

ריטרסקי ושות' משרד עורכי דין