ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

א 2042/02 - שלום, ארנונה

עיריית חיפה נגד בן שמעון שלמה נגד דיין יעקב ואח'


17/12/2006

א 2042/02

עיריית חיפה

נגד

בן שמעון שלמה

נגד

1. דיין יעקב

2. דיין פנינה

3. בחוס ויסאם

4. בחוס חוסאם

בית משפט השלום חיפה

בפני: כב' השופט מנחם רניאל

[17.12.2006]

פסק דין

1. רקע

התובעת, עיריית חיפה, הגישה תובענה בסדר דין מהיר כנגד הנתבע, מר שלמה בן שמעון בגין אי תשלום חוב ארנונה עד שנת 2001, אבל לאחר מכן צימצמה את דרישה. לטענת התובעת החזיק הנתבע בנכס מיום 01.05.1995 ועד ליום 17.05.2000. יתרת חובו הנטען של הנתבע עד ליום הגשת כתב התביעה היא 111,834 ₪.

לטענת הנתבע במהלך שנת 1996 היה שותף יחד עם צד ג' מספר 3, מר ויסאם בחוס, בחברת "פגושית ב.ש. (1996)" אשר הפעילה מוסך לפחחות וצבע ברחוב ההסתדרות 199. הנתבע החזיק ב- 10% ממניות החברה, בעוד מר ויסאם בחוס החזיק ב- 90% ממניות החברה. ואולם, הנתבע הוא שחתם על הסכם השכירות ונרשם כמחזיק. ביום 14.05.95 חתם הנתבע על הסכם שכירות בלתי מוגנת לשנה אחת עם פנינה ויעקב דיין, המחזיקים בנכס הנדון כדיירים מוגנים. ביום 25.11.96 עזב הנתבע את החברה והודיע למשכירים על עזיבתו. הנתבע טוען כי החזיק בנכס בשם החברה מיום 14.05.95 ועד יום 26.11.96 בלבד. בדצמבר 1996, לאחר עזיבת הנתבע את החברה, חתמו מר ויסאם בחוס ומר חוסאם בחוס, שצורף לחברה לאחר עזיבת הנתבע, הם צדדי ג' 3 ו- 4, על הסכם שכירות נוסף עם יעקב ופנינה דיין להשכרת הנכס לשלוש שנים נוספות. לאור האמור, טוען הנתבע כי צדדי ג' 1-4 הם החייבים בחוב הארנונה המיוחס לו.

צדדי ג' 1 ו- 2 טוענים כי הנתבע וצדדי ג' 3-4 הם החייבים, שכן הם החזיקו במושכר, ואף אם הנתבע חדל מלהחזיק במושכר, הרי שעל פי האמור בסעיף 325 לפקודת העיריות, צריך היה הנתבע לשלוח לעיריה הודעה בכתב על הפסקת החזקה בנכס. צדדי ג' 3-4 לא הגישו תצהירים, לא הגיעו לישיבת ההוכחות ולא הגישו סיכומים, למרות שניתנו להם הזדמנויות לכך, לאחר שבא כוחם היה נוכח בישיבת קדם משפט.

לאור טענות הצדדים יש לדון בשאלה האם התמלאו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות וכן מהי חבותם של צדדי ג' כלפי הנתבע.

אני דוחה את טענת התובעת כי הנתבע אינו רשאי לטעון טענת איני מחזיק שהיה עליו להעלות בדרך של השגה. התובעת היא שבחרה לפעול בתביעה בבית המשפט ולא בהליכים מינהליים, ואין לה להלין אלא על עצמה שהנתבע מתגונן מפני תביעתה. אני דוחה את הטענה שמכיוון שבהליכים המינהליים החוב פסוק, אין להעלות טענות נגדו בתביעה בבית המשפט. מניעת הגנה כליל מנתבע בבית המשפט צריכה יותר מקונסטרוקציה מפולפלת להצדקתה.

2. האם התמלאו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות- מישור היחסים שבין התובעת לבין הנתבע

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע:

325. הארנונה בחדילת בעלות או החזקה

חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כל בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

מכאן, על מנת שיופטר המחזיק מחובתו לשלם לעיריה ארנונה, אין די בעובדה שחדל מלהחזיק בנכס, אלא, עליו למסור על כך הודעה בכתב לעיריה. כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, רשאית העיריה להמשיך ולראות בו "מחזיק" החייב כלפיה בתשלום ארנונה גם אם בפועל הפסיק להחזיק בנכס. לטענת התובעת וכן לטענת צדדי ג' 1-2, כיוון שהנתבע לא הודיע בכתב לתובעת על הפסקת החזקה, הרי שהוא חייב בארנונה עד הודעתו בכתב.

לטענת הנתבע, צדדי ג' 3 ו- 4 התחייבו בפניו כי ימסרו הודעה מסודרת לעיריית חיפה בדבר שינוי המחזיקים בנכס. אולם, כאשר קיבל הנתבע במהלך חודש מאי 1997 מכתב לביתו ובו דרישת תשלום מיסים עבור הנכס הנדון, פנה ביום 21.05.97 אל התובעת וביקש לעדכן ברישומיה כי אינו המחזיק בנכס החל מיום 25.11.96. במעמד זה הוציאה התובעת תדפיס של מצב חשבון בנכס נכון ליום 21.05.97. ואולם, מתדפיס מצב החשבון לא ניתן ללמוד האם ניתנה הודעה על שינוי מחזיק כיוון ששם הצרכן הוא שלמה בן שמעון. לטענת הנתבע, מאז יום 31.12.96 ועד יום 16.04.00, לא קיבל מעיריית חיפה כל הודעה על חיוב בארנונה, ולפיכך סבר כי העניין הוסדר עם פנייתו במאי 1997. לטענת התובעת, הודעות חיוב נשלחו לכתובת הנכס ברחוב ההסתדרות 199, אולם התובעת לא הגישה ראיה לכך. אין חולק כי הודעה בכתב לעניין הפסקת החזקה בנכס, החל משנת 1996, נמסרה לתובעת במאי 2000.

התובעת סומכת את טענותיה המשפטיות על פסקי דין לפיהם בנסיבות בהם לא נמסרה הודעה בכתב לרשות המקומית שהחייב חדל להיות מחזיק הנכס, יחויב לשלם את החוב כיוון שלא התקיימו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות:

הסעיף דורש ממחזיק לנקוט בפעולה אקטיבית, כדי לעדכן את העירייה בדבר שינוי בזהות המחזיקים בנכס, אחרת ימשיך המחזיק הרשום להיתפס בעיני העירייה כמחזיק בנכס.

כמו כן קבע ביהמ"ש המחוזי בחיפה בע"א 1335/00 מיטלק ביאטרה נ' עיריית קריית אתא כי:

אין חולק כי המערער בעל הנכס והוא לכאורה בעל זכות החזקה שהיא מרכיב מרכזי בזכויות הבעלות. לפיכך, נטל ההוכחה שקיים מישהו שהוא בעל זיקה קרובה יותר לנכס, הוא על המערער. לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, בעלים או מחזיק בנכס שחדל להיות מחויב בארנונה באשר החזקה בפועל הועברה לאחר, חייב למסור על כך הודעה בעירייה.

ברע"א 7412/01 דוד מנסור נ' עיריית קרית ביאליק, קיבל ביהמ"ש העליון את עמדת ביהמ"ש המחוזי לפיה לא נתמלאו דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות משלא נמסרה לעירייה הודעה בכתב וכי לא די בעדות יחידה בעל פה של המבקש בדבר מסירת הודעה לרשות המקומית, כדי לבסס את טענת הגנתו.

אל מול פסקי הדין הללו, מציג הנתבע פסקי דין בהם הכריע ביהמ"ש כי יש לחייב את המחזיקים בפועל בארנונה, אף אם לא הוגשה הודעת הבעלים על שינוי מחזיק בנכס הואיל והחיוב הוא מכוח ההחזקה:

אין גם חולק שארנונה צריכה להיות מוטלת על "מחזיק" (חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ"ג-1992, להלן: חוק ההסדרים - סעיף 7 מפנה להגדרת "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות) שיכול שיהיה "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר" (ראה סעיף ההגדרות - סעיף 1 לפקודת העיריות). כלומר, מי שיישא במס הארנונה יהיה זה שזיקתו היא הקרובה ביותר לנכס (רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ת"א -יפו, פ"ד לט(341 (3,

הפועל היוצא שבעלים שלא העביר החזקה הוא המחזיק, ואולם אם יש שוכר או מחזיק אחר, זיקתו של הבעלים לנכס לצורך העניין, יכולה להידחק למקום שני (שם, עמ' 344 ; ראה גם ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה ואח' נ' עיריית ראשון לציון ואח', תק עליון 1478 ,(1)2003).

כמו כן, טוען הנתבע כי אם ידעה העירייה בפועל כי ישנו מחזיק אחר בנכס, הרי אין לחייבו בארנונה:

סעיף 325 לפקודת העיריות אינו דורש כי ההודעה תימסר למשיבה בטופס כלשהו. לא נדרשים פרטים על הסיבות לחדילת ההחזקה בנכס. המוסר הודעה על סיום החזקתו בנכס אינו חייב למסור לעיריה פרטים על השוכר החדש. גם לא נדרשת המצאת אסמכתא (כגון חוזה או אישור בכתב) לשינוי זה בהחזקה בנכס. כל שנדרש הוא הודעה בכתב על חדילת ההחזקה בנכס והפסקת ההחזקה הזו - בפועל. החוק דורש הודעה בכתב. ניתן להסיק, על כן, כי הודעה בעל פה אינה מספקת.

בספרו של ה. רוסטוביץ ארנונה עירונית, מהדורה חמישית ספר ראשון, הוצאת אוריאן, דנים המחברים בשאלה אם דרישת ההודעה בכתב היא מהותית או ראייתית (ראה שם בעמודים 282-283). לא ניתנת לשאלה זאת תשובה חד משמעית. לי נראה כי הקשר הדברים מצדיק מסקנה כי עשויות להיות נסיבות בהן לא נמסרה הודעה בכתב מאת המחזיק בנכס, ובכל זאת ניתן יהיה לקבל כי דרישת סעיף 325 נתמלאה, והדרישה להפסיק את חיובו בארנונה של מי שחדל להחזיק בנכס, תהיה מוצדקת. כך למשל אם מסר המחזיק הודעה לעיריה בעל פה, ופקידת הארנונה רשמה זאת לפניה, אפשר שהעלתה זאת על הכתב או נתנה למחזיק לשעבר בנכס להבין שדי בכך. אם המחזיק מסר לעיריה אסמכתא אחרת בכתב המבהירה חד משמעית כי חדל להחזיק בנכס, ניתן להסתפק בכך. אם הוא מוסר לעיריה חוזה של הדייר החדש והיא מקבלת זאת כאסמכתא מספיקה, די גם בכך. אם הבעלים של נכס מוסר הודעה לעיריה כי הנכס שב לחזקתו לאחר שהדייר עזב אותו, לא יהיה מוצדק לדרוש הודעה מאת אותו דייר ולחייבו בארנונה אף שחדל להחזיק בנכס.

אכן, אילו היה הנתבע מוכיח כי התובעת ידעה בפועל כי ישנו מחזיק אחר בנכס, לא היה מקום לחייבו בתשלום הארנונה מרגע הידיעה בפועל. וכך כתבתי בת"א (חי') 7277/00 עירית חיפה נ' סיאט כרמל בע"מ:

העיריה טענה שהחשבונות הוסבו על שם המסעדה בעקבות ביקור של הפיקוח בנכס. לטענת העיריה, לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב על שינוי המחזיק, חייב הבעלים בחובות הארנונה. אמנם, מנהל סיאט, סודי פופלין העיד שחוזה השכירות נשלח בפקס, אך לטענת העיריה לא הוצג אישור הפקס, ולכן אין ראיה על הודעה בכתב והבעלים נותר חייב. אין חולק שהעיריה ידעה על ניהול עסק בנכס. אמנם, העיריה ידעה על "מסעדת בעצמס" שהוא שם שאינו מופיע בהסכם השכירות שנטען שנמסר, ויכול להיות שידיעת העיריה נובעת מפיקוח ולא מקבלת הסכם השכירות, אך אין בכך כדי לשנות את העובדה שהעיריה ידעה על קיום מחזיק בנכס, והדבר אושר גם במכתבה של העיריה מיום 10.2.99 בו אישרה החלפת המחזיק לחולני אביתר. כך גם הודה מר בן זאב בחקירתו בעמ' 3. איני מקבל את הטענה המקוממת של העיריה כי למרות שהיא יודעת על קיום מחזיק בנכס, היא רשאית לטעון שלא קיבלה הודעה בכתב על כך. אפילו בבית המשפט, עברו מכלל המצאה הפורמלית לכלל הידיעה, וקל וחומר לגבי חיובי ארנונה. לא נקבע מועד שבו יש להודיע על מחזיק בנכס והדבר יכול להיות גם בדיעבד. על כן, אני קובע כי סיאט הודיעה על מחזיק בנכס, הוא העסק המשותף הידוע כ"מסעדת בעצמס", ועל כן אינה חייבת בחובות ארנונה כבעלים של הנכס.

לטענת התובע, הצגת תדפיסי הארנונה מיום 21.05.97 מוכיחה כי בתאריך זה הודיע לתובעת בעל פה על הפסקת ההחזקה בנכס, שכן עצם הוצאת התדפיס מוכיח כי פנה אל התובעת לבירור חובותיו וכי אין זה סביר להניח שלא עידכן את התובעת בדבר החלפת המחזיקים בנכס. איני מקבל את עדותו של הנתבע כאמינה לאור הסתירות בגירסתו בעמ' 16 לפרוטוקול למעלה בענין ידיעת השוכרים מ- 1.1.97, שם העיד תחילה שאינו יודע ולאחר שהופנה לתצהירו בו טען לידיעה, אישר שהם ידעו והתחייבו בפניו, וסתירות נוספות לעומת התצהיר למשל בעמ' 17 בחלק התחתון, וכן בעמ' 25, אין די בעדות הנתבע על הודעה בעל פה לרשות המקומית כדי לעמוד בדרישת ההוכחה על ידיעה בפועל של הרשות על החלפת מחזיקים. הנתבע לא הציג ראיות נוספות מלבד עדותו זאת, ולמרות הצגת התדפיס, המעיד על כך שהנתבע היה במשרדי העיריה, הרי שאין די בכך כדי לקבוע שהנתבע הודיע לרשות המקומית, כנדרש בסעיף 325 לפקודת העיריות, או כדי לקבוע ידיעה בפועל של התובעת לגבי זהות מחזיקים אחרים בנכס. לפיכך אני קובע שהנתבע לא הודיע על שינוי המחזיק עד שנת 2000.

יכולה היתה להיטען הטענה כי די בהודעה בשנת 2000, ועל פיה חייבת התובעת לשנות את הרישום בתוקף החל מתחילת 1997, אבל הצדדים לא טענו בענין זה, ולכן אניח שאלה זו לעת מצוא.

לפיכך, חייב הנתבע בתשלום החוב לפי האמור בכתב התביעה.

3. חבות צדדי ג'

בספרו "ארנונה עירונית" כותב ה. רוסטוביץ כדלקמן:

פקודת העיריות [נוסח חדש] ביקשה להקל על העיריה באיתור החייב הנכון והאמיתי במס, ולכן מטיל סעיף 325 לפקודה חיוב בארנונה על מי שחדל מלהחזיק בנכס, כל עוד לא נמסרה מטעמו הודעה בכתב על הפסקת החזקה בנכס, והריהו בבחינת 'מחזיק קונסטרוקטיבי'.הוראת סעיף 325 מאפשרת לרשות המקומית לשמור על רציפות מס גם כאשר נערכים חילופים תכופים של מחזיקים, המקשים לעקוב אחר המחזיק שיש לחייבו בארנונה בכל עת.

ובעמ' 305:

כל האמור לעיל הוא ביחסים שבין העיריה לבין הבעלים והמחזיקים השונים. באשר ליחסים בין המחזיקים עצמם, החובה המקורית לתשלום הארנונה היתה ונשארה על המחזיק למעשה, שבנסיבות כשלנו יכול להיות גם הבעלים. לא יעלה על הדעת, שמחזיק, אשר חדל להחזיק בנכס, ישלם את חובו של המחזיק למעשה, ולא יהיה זכאי להיפרע ממנו כדי תשלום אותו חוב.

הפסיקה הכירה בזכותו של המחזיק הקונסטרוקטיבי להיפרע מן המחזיק בפועל מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, בשל אי הצדק של חיוב המחזיק הקונסטרוקטיבי בארנונה שצריכה להשתלם על ידי מי שנהנה משירותי הרשות המקומית בנכס.

ראוי לציין, כי ההסדר הנורמטיבי המפורט לעיל, לפיו מוטלת החבות בתשלום הארנונה על המחזיק למעשה, מתקיים ביחסים שבין המחזיק הרשום ובין המחזיק בפועל, לצידם של הסדרים נורמטיביים נוספים החלים בהקשר זה ביחסים שבין צדדים אלה. כוונתנו, למשל, להסדרים רלוונטיים המצויים בחוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979, והוא הדין באשר למערכת היחסים שבין המחזיק הרשום, כמחזיק לשעבר ובין הבעלים; גם במערכת יחסים זו, תיקבענה זכויות הצדדים בהתאם להחזקה בפועל, והכל בכפוף להסדרים חוזיים אפשריים הקיימים בין המחזיק הרשום ובין הבעלים.

אין חולק כי הנתבע הפסיק להחזיק בנכס מאז יום 31.12.96, כך עולה גם ממכתב החתום על ידי צדדי ג' 1-2 מיום 24.05.00 וכן מתשובותיו של מר יעקב דיין בעדותו.

מר דיין מעיד כי מיום 01.01.97 החזיקו צדדי ג' 3-4 בנכס וזאת עד מרץ 1998, שאז עזבו את המושכר מבלי לשלם את דמי השכירות.

מר דיין העיד כי לא נכנס לנכס עד ינואר 2000, ורק אז, כשנתיים לאחר שנטשו האחים בחוס את המוסך, תפס חזקה בנכס, כאשר שילם ארנונה רק ממאי 2000, כחמישה חודשים לאחר תפיסת חזקה בנכס, וזאת כיוון שידע לטענתו כי במחצית השנה הראשונה בה הנכס אינו מאוכלס, אין עליו חובה לשלם ארנונה. מר דיין טען כי כיוון שלא קיבל הודעות לתשלום ארנונה, סבר כי הארנונה משולמת. איני מאמין לטענה זו בהיותה בלתי סבירה. כאשר השוכרים יצאו מן המושכר, מבלי לשלם אפילו את דמי השכירות, לא סביר להניח ששילמו דווקא את הארנונה בגין הנכס שנטשו. איני מקבל את טענת מר דיין, שלא ניגש לעירייה ביום 01.01.97 עם חתימת חוזה השכירות בינו לבין האחים בחוס, ולא העביר את הארנונה על שמם, כפי שהזדרז לעשות בשנה הקודמת, מכיוון שסבר שמשום שהוא לא המחזיק, הרי שלא יידרש לשלם את הארנונה. אולם מר דיין אינו רק המחזיק בפועל מיום עזיבתם של האחים בחוס את המושכר, אלא גם הבעלים (אם כי בשכירות מוגנת) של הנכס, וממילא היתה מוטלת עליו חובת תשלום הארנונה, אלא אם יש מחזיק אחר. לאחר עזיבת ה"ה בחוס, לא היה מחזיק אחר, והחובה היתה על דיין.

צדדי ג' 3-4 לא הגישו תצהירים, לא התייצבו למועד ההוכחות ולא הגישו סיכומים בתיק זה, לפיכך, ובהעדר ראיות אחרות, אני קובע כי המחזיקים בנכס מיום 14.05.96 הם כדלקמן: מיום 14.05.96 ועד יום 31.12.96, הנתבע הוא המחזיק בנכס. מיום 01.01.97 ועד יום 01.03.98, הנכס הוחזק על ידי צדדי ג' 3-4 ומיום זה ועד היום מוחזק הנכס על פי הודאתו של מר דיין בידיו, משמע צדדי ג' 1-2.

4. סיכום

על הנתבע לשלם את החוב המבוקש בכתב התביעה ע"ס 111,834.33 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל, בניכוי הסכומים ששולמו בפועל, וכן הוצאות משפט כולל שכר טרחת עו"ד על סך 7,500 ₪ בתוספת מע"מ.

הצדדים לא נתנו נתונים על חלוקת הארנונה לפי תקופות. החוב נתבע בגין 60 חודשי אי תשלום ארנונה. הממוצע של התשלום החודשי הוא 1864 ₪, כולל ריבית פיגורים והפרשי הצמדה.

צדדי ג' 1-2 החזיקו בנכס במשך 26 חודשים ולפיכך עליהם לשפות את הנתבע ב- 26/60 מהסכומים שישלם לתובעת, ועוד הוצאות משפט בגין ההודעה לצד ג' בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ

צדדי ג' 3-4 החזיקו בנכס במשך 14 חודשים ולפיכך עליהם לשפות את התובע 14/60 מהסכומים שישלם לתובעת, ועוד הוצאות משפט בגין ההודעה לצד ג' בסך 4,000 ₪ בתוספת מע"מ.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים

ניתן היום כ"ו בכסלו, תשס"ז (17 בדצמבר 2006) בהעדר הצדדים.

מנחם רניאל, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. פסק דין מעניין ונכון   מאת: עו"ד פורת עופר דב    1/2/2008









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן