העותרת היא עו"ד המחזיקה ומנהלת משרד הממוקם בקומת הקרקע בבניין ברחוב הוברמן 8 בתל אביב. הבניין רשום כבית משותף. המשרד (להלן: "הנכס") צמוד למרתף הבניין וניתן להיכנס מן המשרד אל המרתף בדלת כניסה שהעותרת מחזיקה במפתח לה.

במשך שנים חויב הנכס בארנונה על בסיס שטח של 38 מ"ר הרשום בספרי העירייה. בספטמבר 2003 נשלח אל העותרת מכתב מטעם מנהל הארנונה האומר כי לפי הנתונים שבידי העירייה שטח הנכס כולל את המרתף והוא מסתכם ב- 74 מ"ר. ניסיון של נציגי העירייה להיכנס אל הנכס לבצע מדידה נתקל בסירוב מצד העותרת. לפיכך הודיע מנהל הארנונה לעותרת כי הנכס יחויב מיום 1.1.03 בהתאם לנתוני שטחו לפי המידע שבידי העירייה.

העותרת הגישה השגה אל מנהל הארנונה ומשההשגה נדחתה הגישה ערר אל ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב. ועדת הערר שמעה ראיות ודנה בטענות העותרת. עיקר ממצאיה ומסקנותיה (25.7.05) הם אלה:

1. העותרת היא "בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס [המרתף] שצמוד למשרדה. היא משתמשת ברוב שטחו של המרתף לצורכי המשרד (אחסון תיקים, ציוד משרדי, רהיטים);
2. גורם שנשלח מטעם חברה הפועלת בשליחות עיריית תל אביב בחן את הנכס (ובכלל זה המרתף) וביקש למדוד את שטחו. העותרת הערימה קשיים ובסופו של דבר לא נמדד שטח המרתף. אותו גורם העמיד את נתוניו לרשות עיריית ל אביב.
3. לפי הנתונים שנמסרו לעירייה שטחו של המרתף הוא כ-36 מ"ר ושטח הנכס, כולל המרתף הוא 74 מ"ר. העותרת לא הצליחה להפריך את נתוני העירייה שכן לא הציגה מדידות שבוצעו בידי מודד מוסמך (היא הסתמכה על חוות דעת של אדריכל מסוים שהעיד לפני הוועדה כי ערך את תשריט הבית לשם רישומו כבית משותף ולשם כך השתמש בתשריט הבניין המקורי וכן ערך, ביולי 2002, מדידות. הוא קבע את שטח המרתף להיות 23 מ"ר בלבד).
4. נוכח השימוש – שהוא, הלכה למעשה בלעדי - שעושה המערערת במרתף כחלק מן המשרד, מוצדק לחייב אותה בתשלום ארנונה לפי תעריף משרד.
5. הוועדה דחתה את הערר אך ביטלה את החיוב בדיעבד (מראשית 2003).

בעקבות פסק ועדת הערר הגישה העותרת, ביום 29.9.05 את העתירה דנן.

העותרת טוענת שלוש טענות חילופיות:

ראשית, אין לצרף את שטח המרתף לשטח המשרד שכן המרתף הוא שטח משותף לכל הבניין ואיננו חלק מן המשרד. המרתף הוא מקלט הבניין ומשמש את כלל הדיירים. בעתות שלום המרתף משמש את העותרת לאחסון.

שנית, גם קביעה כי המרתף משמש את העותרת ולפיכך ניתן לחייבה בתשלומי ארנונה בגין המרתף, אין מקום לחיוב בתעריף "משרד" שכן השימוש הוא לאחסנה שאיננה חלק מפעילות המשרד.

שלישית, העירייה לא הוכיחה את שטח המרתף. אין לה זכות לבצע מדידות באמצעות גורם פרטי שאין יודעים את הכשרתו והתאמתו לדבר. לרשות העירייה נתוני הבית בעת שנרשם כבית משותף. נתונים אלה מראים כי שטח המרתף הוא 23 מ"ר בלבד.

עד שהעירייה משיבה לגוף טענות העותרת היא מקדימה לכך טענה שהגשת עתירה אינה הליך נכון בהקשר לסוגיית השגה על הודעת חיוב בארנונה. שכן חוק הרשויות המקומיות (ערר על ארנונה כללית) תשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר-ארנונה") מאפשר למי שקיבל הודעת חיוב בארנונה להשיג עליה לפני מנהל הארנונה בטענות שהן ממין הטענות שהעותרת טוענת להן (שהיא אינה מחזיקה בנכס המחויב בארנונה או שנפלה טעות בסיווג הנכס או בקביעת גודלו). החוק מניח למי שרואה עצמו נפגע מהחלטת מנהל הארנונה לעורר על ההחלטה לפני ועדת ערר. על החלטות ועדת הערר נתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים (סעיפים 3 ו-6 לחוק הערר- ארנונה).

העותרת נקטה תחילה בהליכים של השגה וערר לפי חוק הערר-ארנונה. אלא שאת השגותיה על החלטת ועדת הערר ערכה כ"עתירה מנהלית". החוק אינו מתיר לה לנהוג כך. היא הייתה יכולה להגיש עתירה מנהלית כנגד החלטת מנהל הארנונה אולם איחרה את המועד שכן ההחלטה היא משנת 2003 והעתירה הוגשה בשנת 2005. השיהוי הוא גדול מאד.

העירייה סבורה שיש להתייחס אל העתירה כאל ערעור מנהלי ולבחון רק את הטענות המהוות ערעור על החלטת ועדת הערר.

בהתאמה לטענות העותרת עיקר תשובת העירייה הוא כלהלן:

בין שהמרתף הוא חלק מן הרכוש המשותף ובין שאיננו כזה, העותרת היא זו שעושה בו שימוש. לא הוכח שגורם כלשהו אחר (בכלל זה דיירי הבניין) עושה במרתף שימוש. זה גם ממצא של עובדה של ועדת הערר.

השימוש שנעשה במרתף הוא כחלק אינטגראלי של המשרד. העותרת לא הכחישה כי היא מחזיקה במרתף מסמכים, קלסרים, ציוד משרדי ורהיטי משרד. שימוש זה תואם את סיווג הנכס שהוא "בניינים שאינם משמשים למגורים". זה סיווג שיורי המותאם הן למשרד והן לאחסון פריטים משרדיים.

טענת העותרת כי השימוש במרתף נעשה לצורכי אחסנה בלבד לא תועיל לה. שכן הגדרת מחסן בסעיף 3.4.2 לצו הארנונה מייחדת את הסיווג למחסנים שאינם נמצאים ב"קומת העסק" או "בקומות רצופות לעסק". המרתף דנן צמוד למשרד.

יתר על כן, התעריף של מחסן ששטחו פחות מ-100 מ"ר זהה לתעריף של "בניינים שאינם משמשים למגורים.

אשר למדידת המרתף. מנהל הארנונה הניח בידי העותרת אפשרות להשיג על המדידה שנערכה בידי נציגו המוסמך. השגה על המדידה יכולה להתבצע רק באמצעות מודד מוסמך. העותרת לא אחזה באפשרות הזאת. המדידות שנעשו מטעמה נערכו בידי אדריכל ולא בידי מודד. ממצאי האדריכל כשלעצמם מפוקפקים כיון שהוא הגיש שני שרטוטים שבאחד נקבע השטח להיות 19 מ"ר ובשני 23 מ"ר.

בין ערר לעתירה מנהלית

חוק הערר ארנונה קבע "ערוץ" מסוים לתקיפת החלטתה של ועדת הערר; היינו ערוץ של ערעור מנהלי. קביעה זו של המחוקק שומטת את הקרקע מתחת לפני האפשרות להשיג על החלטת ועדת הערר באמצעות עתירה מנהלית. פסיקת בית המשפט העליון אינה מותירה מקום לפקפוק בעניין זה (השוו: עע"מ 4597/01 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" נ' גרמנוב פ"ד נד(1) 331).

לכאורה נוכח המניעות האמורה הייתי צריך למחוק את העתירה. אולם עיון בטענות העותרת מראה כי אלה טענות ערעור ולא טענות שהן ייחודיות להליכי עתירה מנהלית. לפיכך נראה לי שניתן לנקוט בדרך שהעותרת הציעה אותה כחלופה והיא להמיר את ההליך בהליך של ערעור מנהלי ולהאריך את המועד להגשת הערעור עד ליום ההמרה.

כך אני מחליט. אחת המשמעויות של ההחלטה היא שלעותרת (המערערת) לא תהיה זכות ערעור על פסק הדין אלא היא תצטרך לרשות של בית המשפט העליון.

פי העותרת ענה בה שהיא משתמשת במרתף לשם אחסון רהיטי משרד, קלסרים, תיקי מסמכים ופריטי ציוד משרדי אחרים. היא אישרה כי השימוש הזה הוא רצוף "בעתות שלום". רק לעת מלחמה הופך המרתף למקלט לכל דיירי הבניין.

ועדת הערר התרשמה כי העותרת היא בעלת זיקת הקרבה הגדולה ביותר למרתף. כיון שהוועדה לא קבעה ממצא לעניין הטענה שדיירי הבניין משתמשים במרתף כמקלט בעת מלחמה, אני מוכן להניח כי אמנם כך הדבר. המשמעות היא שהעותרת מחזיקה במרתף ומשתמשת בו בכל ימות השנה כפוף להסדר כלשהו שלעת הצורך (הניסיון מוכיח שהיא נדירה ביותר) ישמש המרתף גם כמקלט.

צו הארנונה הכללית לשנת 2003 של עיריית תל אביב פוטר מחובת תשלום ארנונה "שטח משותף בבניין שרובו משמש למגורים בו שני מחזיקים או יותר...". העותרת לא הוכיחה כי רוב הבניין משמש למגורים ומכל מקום בשטח המשותף הקונקרטי (המרתף) בבניין הזה יש רק מחזיקה אחת, היא העותרת. השימוש, הערטילאי כמעט, של דיירים נוספים במרתף, בזמן מלחמה אינו שולל את החזקה הרצופה הבלעדית של העותרת במקום הזה.

לפיכך צדקה ועדת הערר במסקנתה שאין מקום לפטור את המרתף מתשלום ארנונה.

אופי השימוש במרתף אינו שנוי במחלוקת. הוא נלמד הן מפי העותרת והן מפי אותו אדם שהגיע לבחון את המרתף ולמדוד את שטחו. מן התיאור מתבקש שאין הבחנה של ממש בין השימוש שנעשה בחדרי המשרד לבין השימוש שנעשה במרתף. אולם אפילו תאמר שהמשרד משמש כמשרד והמרתף משמש לאחסון לא נגזר מכך צורך לסווג את המרתף בסיווג שונה לצרכי ארנונה משאר חדרי המשרד. בית המשפט העליון כבר נדרש לבחינה של מצב דברים מעין זה (בהקשר לדירת מגורים) וכך פסק (מפי השופטת ארבל):

אף בענייננו כך. השימוש שהעותרת עושה ב"יחידת" המרתף הוא באורח מובהק בעל זיקה לתכליתה של "יחידת" המשרד ומתקיים קשר של נחיצות בין הא לדא (ניתן להניח שאלמלא החזיקה העותרת במרתף היה עליה לייחד חדר במשרד למטרה שלה משמש המרתף).

מדובר אם כן בשני חלקי נכס המהווים יחידה אינטגראלית אחת. מכאן שהחיוב שארנונה צריך להיות אחד לכל חלקי הנכס. גם בעניין זה אני מקבל את הכרעת ועדת הערר.

סעיף 287 לפקודת העיריות [נוסח חדש] מסמיך ראש עירייה לבדוק ולמדוד, בעצמו או על ידי שליח, כל נכס לעניין ארנונה. שליח העירייה מורשה בכל עת סבירה להיכנס לנכס לשם ביצוע בדיקות ומדידות. בעניין דנן כך נעשה ועל כן אין לראות פגם בפעולתה של החברה שנשכרה על ידי העירייה לבצע מדידות בנכס.

הבעלים או המחזיק של הנכס שנמדד יכול להשיג על המדידה לפני מנהל הארנונה ולאחר מכן בערר לפני ועדת העררים. כך נעשה בענייננו. ועדת הערר סמכה ידיה על המדידות שביצע שליח העירייה ולא מצאה כי נסתרה או הופרכה מומחיותו כמודד. העותרת לא הצליחה להניח את דעת ועדת הערר בדבר אמינות המדידה שביצע האדריכל מטעם העותרת.

בהקשר לממצאי אמון ועובדה אלה יש לתת את משפט הבכורה להתרשמותה שלועדת הערר שהיא מוסד כעין שיפוטי דיוני (שומע ראיות). על כן אינני מתערב בממצאי הוועדה בנקודה זו.

למעלה מן הצורך, כיון שהעירייה הציעה לעותרת לקיים מדידה משותפת, הייתי ממליץ לעירייה להעמיד את האפשרות הזאת (מדידה משותפת) לרשות העותרת פעם נוספת (העותרת תוכל לבקש את הדבר בתוך 45 ימים מפסק דין זה).

עד לקיום בדיקה משותפת יושתתו חיובי הארנונה ביחס לנכס על המדידה הקיימת. זו תישאר על כנה אם לא תיערך פניה אל העירייה בתוך 45 ימים ממתן פסק דין זה.

מן המקובץ עולה שדחיתי את כל טענות העותרת. ממילא העתירה נדחית (בכפוף למתן אורכה של 45 ימים שבמסגרתה תוכל העותרת לבקש מן העירייה מדידה משותפת).

לכאורה הייתי צריך להשית הוצאות על העותרת. אולם נוכח העובדה שהעותרת התייצבה מספר פעמים לדיון בלי שהייתה התייצבות מטעם העירייה מהווה נימוק להימנע מחיובה בהוצאות (למרות שאי התייצבות העירייה נבעה, כנראה מאי ידיעה על מועדי הדיון.