ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 1603/06 - מנהלי, ארנונה

אולמי דולפין בע"מ/אחים חוגי אירועים בע"מ נגד עיריית רמלה


17/1/2007

עת"מ 1603/06

אולמי דולפין בע"מ/אחים חוגי אירועים בע"מ

נגד

עיריית רמלה

בית המשפט לעניניים מנהליים תל אביב יפו

בפני: כב' השופטת שרה דותן

[17.1.2007]

פסק דין

עניינה של עתירה זו חיוב רטרואקטיבי לתשלום ארנונה כללית שהוטל על העותרת על ידי המשיבה בגין שנות המס 1999-2005, עבור נכס המוחזק על ידה ברח' טשרניחובסקי 1 ברמלה (להלן: "הנכס").

הרקע העובדתי

העותרת מחזיקה בנכס מזה שנים רבות ומנהלת במקום עסק מסוג אולם שמחות.

בתאריך 13.5.99, במסגרת סקר נכסים עירוני וכללי שנערך בתחומה, ערכה המשיבה מדידה של הנכס באמצעות חברת בר טכנולוגיה (ד.ש.) בע"מ, אשר הכינה תרשימים מפורטים המרכזים את ממצאי הבדיקה.

בעקבות המדידה מיום 13.5.99, הוגדל שטח הנכס, לעניין חיובי ארנונה כללית, מ- 1,392 מ"ר ל- 1,928 מ"ר. הנכס סווג באופן שבו 1,192 מ"ר חוייבו לפי סיווג "אולמות" ו- 816 מ"ר סווגו כ"מחסנים".

בתאריך 28.6.05 בוצעה מדידה מחודשת של הנכס. בתאריך 16.1.06 שלחה המשיבה לעותרת הודעה בכתב, אליה צורפו התרשומות שנערכו על ידי המודד, והעותרת נדרשה לשלם ארנונה כוללת על פי ממצאי המדידה החדשה, בה נקבע כי שטחו של הנכס 2,795 מ"ר. גם סיווג חלקי הנכס שונה, שטח האולמות הוגדל ל- 2,249 מ"ר ושטח המחסנים הוקטן ל- 467 מ"ר והוסף סיווג של "קרקע תפוסה" ביחס ל- 79 מ"ר (מרפסת).

העותרת נדרשה גם לשלם ארנונה רטרואקטיבית על פי המדידה החדשה החל משנת 1999.

עם קבלת הדרישה, פנתה העותרת לעירייה בבקשה לשוב ולשקול עמדתה, ומשלא נענתה, הוגשה העתירה.

בעתירה נטען (סעיף 9) כי מאז 1.1.99, ולמעשה גם קודם לכן, לא התווסף לנכס שטח של 788 מ"ר או 79 מ"ר.

עוד נטען כי הטלת חיובי ארנונה כללית באופן רטרואקטיבי, דינה להתבטל בהסתמך על שורה ארוכה של פסקי דין.

לגרסתה, הסתמכה העותרת על המדידות שנעשו ע"י העירייה בשנת 1999 והעירייה אף הציגה בפני העותרת מצג לפיו השטח המחוייב משקף את שטחו של הנכס.

בהמשך לדיון מקדמי בעתירה, הגישה העותרת טיעון משלים המתייחס לנתונים העובדתיים באשר לשטחו של הנכס, ואף צירפה חוות דעת של מודד מטעמה וטענה כי חיוב הארנונה שגוי, מאחר ששטח הנכס אינו עולה על 1,911 מ"ר.

עם קבלת הטיעון המשלים, הגישה המשיבה בקשה לסילוקה של העתירה על הסף, בה נטען כי העתירה הוגשה בשיהוי, בחוסר ניקיון כפיים וכי בית משפט זה חסר סמכות עניינית לדון בעתירה, מאחר שהשגות באשר לשטחו של הנכס, יש להגיש למנהל הארנונה שעל החלטותיו ניתן לערער לועדת ערר [סעיפים 3 ו-6 לחוק רשויות מקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר")].

באשר לטענת השיהוי, סבורה אני כי בנסיבותיו של המקרה שלפני אין לדחות העתירה מטעם זה, מאחר שהוכח כי העותרת פנתה למנהל הארנונה (אם כי לא בהשגה) בבקשה לקבלת הבהרות על השינוי בהיקף החיוב, ומשהובהר לה כי הדרישה עומדת בתוקפה, הגישה את העתירה.

באשר לטענות שעניינן חוסר ניקיון כפיים, הנובע מהעלמתה של בניה בלתי חוקית וניסיון מכוון לנצל טעות של המשיבה ביחס לשטח הנכס, מקומן של טענות אלה בדיון בעתירה לגופה, מאחר שהשאלה אם מדובר בטעות של המשיבה או בהטעיה מצד העותרת, מהווה שיקול בשיקולי בית המשפט בבואו להכריע בטענות הנוגעות לחיוב רטרואקטיבי ואין להקדים את המאוחר.

שאלת סמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים מעוררת קושי, מאחר שבהשלמת הטיעון מעלה העותרת טענות עובדתיות הנסמכות על חוות דעת וראיות אשר באמצעותן היא מבקשת להראות כי נפל משגה במדידה משנת 2005.

שאלות טכניות מסוג זה נתונות, מעצם טיבן וטבען, לסמכותם של גופים מקצועיים, בעיקר לנוכח העובדה שבית המשפט לעניינים מנהליים אינו שומע ראיות אלא במקרים נדירים וקביעת שטחו של נכס אינו מסוג אותם מקרים המצדיקים סטייה מכלל זה.

בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו (2) נקבעו העקרונות על פיהם ינהג בית המשפט בכל הנוגע לסמכות המקבילה שהוענקה לו על פי סעיף 3(ג) לחוק הערר:

"מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה. פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול דעתו של בית המשפט. כאשר מועלת בפניו טענה המנוייה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול האם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים, הנטייה תהיה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-המקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה, המצריכות לעיתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות".

בחינת טענות העותרת מעלה כי מדובר בטענות עובדתיות פשוטות שמן הראוי לבררן בהליך של השגה ואין מקום להביא מחלוקות בסוגיות אלה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, כאשר המחוקק קבע הסדר דיוני שיאפשר בירור העובדות לאשורן.

בתגובתה לבקשה לסילוק על הסף, ולנוכח הבעייתיות עליה הצבעתי, ביצעה העותרת תפנית נוספת (בסע' 39 עמ' 4) לתגובה) ולגרסתה שם, שגגה יצאה מלפני המשיבה, בטענתה כי הסוגיה העיקרית השנויה במחלוקת בתיק זה היא כביכול סוגיית שטחו של הנכס ו"הסוגיה היחידה השנויה במחלוקת, בין הצדדים דכאן, היא סוגיית החיוב הרטרואקטיבי בארנונה כללית שהוטלה על הנכס והנגזרות מכך בענין סוגיית אינטרס ההסתמכות וסוגיית אינטרס סופיות שומת הארנונה. בסוגיות אלה יש להכריע ולא בסוגיית השטחים" (ההדגשות שלי ש.ד.).

לנוכח הצהרה זו, יתמקד הדיון בשאלות אותן הדגישה העותרת, ולא בקביעת ממצאים באשר לשטחו של הנכס. משכך, אין להיעתר לבקשה לסילוקה על הסף של העתירה.

לאחר שנבחנו טענותיה של המשיבה, ככל שהדבר נוגע לסילוק על הסף, נותרה לדיון שאלת החיוב הרטרואקטיבי.

המסגרת הנורמטיבית

בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים, פ"ד נד (2) 433 נקבע:

"עקרון החוקיות מורה לי כי ככלל אין החוק מטיל חיובים באופן רטרואקטיבי אלא אם נאמר כך במפורש. כלל זה נכון במיוחד לגבי חיובי מס" (שם, עמ' 451).

ובהמשך נקבע כי למרות האינטרס הציבורי של תושבי המועצה, שזו תגבה את המגיע לה מאחר שאי גביית תשלומי הארנונה במשך תקופה ארוכה, ממי שחייב בתשלומה, משמעה פגיעה אפשרית בתושבי הרשות המקומית, אין להתעלם מהאינטרס של הנישומה – "מקורות" המושתת על עקרון סופיות החלטותיה של המועצה:

"מעצם העובדה שהמועצה לא שלחה למקורות הודעת חיוב במשך עשרות שנים, סביר היה להסיק כי המועצה סברה שהחוק מעניק לה פטור מתשלום ארנונה. עמדתה של המועצה כל השנים, כמוה כהחלטה בדבר מתן פטור למקורות מארנונה, זו גם דעתו של היועץ המשפטי לממשלה. למקורות עומד גם אינטרס ההסתמכות. היא ניהלה את עסקיה בהנחה שאינה חייבת בתשלום ארנונה בגין תעלת המוביל הארצי והשטחים שלצידה. היא לא לקחה הוצאות אלה בחשבון במסגרת הסדר ההתחשבנות בינה לבין הממשלה. לפיכך, יש לקבל את טענת מקורות, שלא נסתרה, כי היא אכן הסתמכה על המצג על ידי מחדל, שהוצג על ידי המועצה במשך השנים וכלכלה עניניה בהתאם".

לאורה של הלכה זו, נשאלת השאלה האם נסיבות הדרישה בעתירה שלפני זהות לאלה שבענין עילבון או שמא חלים בענייננו הכללים אשר נקבעו באשר לזכותה של רשות מנהלית לתקן טעות שנפלה בחיוב כפי שמצאו ביטויים בע"א 4452/00 בענין ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת הנ"ל שם נקבע (בעמ' 783):

"כאמור, אין הוראה מיוחדת המסמיכה את הרשות המקומית לשנות למפרע שומת ארנונה. למרות זאת, פתוחה בפני הרשות האפשרות לבצע שינוי בשומת הארנונה, וזאת בהתאם לעקרונות הכלליים בדבר שינוי החלטה מינהלית".

ובהמשך מצטט כב' השופט אנגלרד, בהסכמה, מספרו של השופט י. זמיר "הסמכות המנהלית" (כרך ב') בעמ' 1004-1005:

"טעות של הרשות המנהלית יכולה להיות עילה טובה לשינוי או ביטול החלטה קודמת, כך לגבי טעות עובדתית, כך לגבי טעות משפטית וכך גם לגבי טעות בשיקול הדעת. לענין זה עשוי להיות הבדל בין טעות שנגרמה באשמת הרשות המנהלית לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. אמנם גם בטעות שנגרמה באשמת הרשות המנהלית ניתן לתקן את הטעות או לבטל את ההחלטה, אולם רק בנסיבות מיוחדות אם קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות".

הטעות בחישוב השטח

בענייננו הוכח כי העותרת בנתה ללא היתר והוסיפה מאות מטרים למבנה, מבלי שהדבר הובא לידיעת המשיבה. רק בשנת 2002, לאחר שנדרשה לשלם היטלי ביוב והשבחה בשל הבניה הנוספת, נעשה על ידה ניסיון "להכשיר" את הבניה.

יתרה מכך, מסתבר כי בניגוד לנטען על ידה בהזדמנויות שונות (בפני ועדת ערר לענייני ביוב ובבית משפט זה) כי למבנה לא נוספו שטחים, הוצגו על ידי המשיבה צילומים של בניה מאסיבית על גג המבנה.

עוד מסתבר, כי חוות דעתו של המודד אבו חבלה עמאד, אשר הוגשה על ידי העותרת (נספח ג' להשלמה), אינה כוללת את כל השטחים של המבנה, גם על פי גרסתה, ומתעלמת משטח של כ- 100 מ"ר מרתף ומסככות שנבנו על הגג.

יודגש, כי קיומן של הסככות על הגג הוכח בצילומים שהוגשו על ידי המשיבה ובחוות דעתו של איתי אדרי, העוסק בפענוח תצלומי אוויר.

מן המקובץ עולה כי העותרת בנתה מאות מטרים ללא היתר, ולמרות שהיתה מודעת לשטחי מרתף בלתי מדווחים ושטחי גג מבונים, הכחישה את הבניה והיקפה. ראו כתב ערר לועדת הערר לענייני ביוב סעיף 2, שם נטען, בשנת 2002, כי העוררת לא ביצעה מזה עשרות שנים כל בניה ו/או תוספת בניה "בנכס והוא כיום בגודלו ובמידות כפי שהיה במשך כל אותה תקופה ארוכה".

לפיכך, נשאלת השאלה אם תהא זו מדיניות שיפוטית ראויה לאפשר לעותרת להנות מפרי הטעות וההטעיה, רק בשל העובדה שבמדידה שנערכה בשנת 1999 לא נמדדו המרתף וחלקי הגג המקורים.

כפי שהצהירה העותרת, הנכס מוחזק על ידה עשרות שנים. לפיכך, הקביעה לפיה שגתה להאמין שהנכס אינו כולל מרתף ומבנים על הגג מתעלמת מהמציאות.

בשונה מענין עילבון, השינוי בחיוב הארנונה אינו נובע משינוי מדיניות או משיטת חישוב ששונתה, אלא מטעות שנבעה בחלקה מהבניה שלא קדמה לה בקשה להיתר, וניתן היה לגלותה גם בעין בלתי מקצועית, מאחר שלחישוב משנת 1999 צורפו תרשימים שלא כללו את קומת הגג והמרתף.

מקובלת עלי הגישה לפיה אין לצפות מאזרח המקבל דרישת תשלום, המתייחסת לשטח מבנה, שיבצע מדידה נוספת, בעיקר בשל העובדה ששיטות חישוב השטח אינן זהות לכל הצרכים.

יחד עם זאת, חזקה על אותו אזרח שהיה נזעק ופונה למנהל הארנונה אם היה מגלה כי לחישוב שטח דירתו צורף חדר מדירת שכנו. מכאן, שכאשר מדובר בטעות בולטת על פניה, לא ישמע הטוען כי אין לחייבו בתשלום רטרואקטיבי בגין השטח שמשום מה לא נלקח בחשבון. יפים דברים אלה מקל וחומר כאשר אותו אזרח ניהל הליכים משפטיים הקשורים לשטחו של הנכס בעבר ונעזר בחוות דעתם של מודדים.

כפי שנקבע ע"י כב' השופט א. מצא ברע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים (לא פורסם):

"חובת תשלום הארנונה חלה, מדעיקרא, על המבקשת. בכך שמתוך טעות תבעה המשיבה, תחילה, את התשלום מבעלה של המבקשת, אין כדי לחלץ את המבקשת מחובה. ככל שהמשיבה לא גבתה את חובה על-פי פסק הדין הראשון, וככל שהזכות לתבעו לא נתיישנה, לא היתה מנועה מלתבוע את פרעונו מידי המבקשת".

מוסיפה העותרת וטוענת, כי הסתמכה על דרישת התשלום משנת 1999 וכלכלה צעדיה בהתאם. סבורה אני כי הסתמכות על עובדות שגויות בעליל אינה יכולה להעניק הגנה מפני תיקונן של אותן טעויות, מאחר שאין להכיר באינטרס הסתמכות שאינו סביר על פניו.

לאור האמור לעיל, החלטתי לדחות את העתירה.

העותרת תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ בתוך 30 יום. ממועד זה ואילך ישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל.

ניתנה היום כ"ז בטבת, תשס"ז (17 בינואר 2007).

שרה דותן, שופטת

 

 

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן