לנוכח הצהרה זו, יתמקד הדיון בשאלות אותן הדגישה העותרת, ולא בקביעת ממצאים באשר לשטחו של הנכס. משכך, אין להיעתר לבקשה לסילוקה על הסף של העתירה.

לאחר שנבחנו טענותיה של המשיבה, ככל שהדבר נוגע לסילוק על הסף, נותרה לדיון שאלת החיוב הרטרואקטיבי.

בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים, פ"ד נד (2) 433 נקבע:

"עקרון החוקיות מורה לי כי ככלל אין החוק מטיל חיובים באופן רטרואקטיבי אלא אם נאמר כך במפורש. כלל זה נכון במיוחד לגבי חיובי מס" (שם, עמ' 451).

ובהמשך נקבע כי למרות האינטרס הציבורי של תושבי המועצה, שזו תגבה את המגיע לה מאחר שאי גביית תשלומי הארנונה במשך תקופה ארוכה, ממי שחייב בתשלומה, משמעה פגיעה אפשרית בתושבי הרשות המקומית, אין להתעלם מהאינטרס של הנישומה – "מקורות" המושתת על עקרון סופיות החלטותיה של המועצה:

לאורה של הלכה זו, נשאלת השאלה האם נסיבות הדרישה בעתירה שלפני זהות לאלה שבענין עילבון או שמא חלים בענייננו הכללים אשר נקבעו באשר לזכותה של רשות מנהלית לתקן טעות שנפלה בחיוב כפי שמצאו ביטויים בע"א 4452/00 בענין ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת הנ"ל שם נקבע (בעמ' 783):

ובהמשך מצטט כב' השופט אנגלרד, בהסכמה, מספרו של השופט י. זמיר "הסמכות המנהלית" (כרך ב') בעמ' 1004-1005:

בענייננו הוכח כי העותרת בנתה ללא היתר והוסיפה מאות מטרים למבנה, מבלי שהדבר הובא לידיעת המשיבה. רק בשנת 2002, לאחר שנדרשה לשלם היטלי ביוב והשבחה בשל הבניה הנוספת, נעשה על ידה ניסיון "להכשיר" את הבניה.

יתרה מכך, מסתבר כי בניגוד לנטען על ידה בהזדמנויות שונות (בפני ועדת ערר לענייני ביוב ובבית משפט זה) כי למבנה לא נוספו שטחים, הוצגו על ידי המשיבה צילומים של בניה מאסיבית על גג המבנה.

עוד מסתבר, כי חוות דעתו של המודד אבו חבלה עמאד, אשר הוגשה על ידי העותרת (נספח ג' להשלמה), אינה כוללת את כל השטחים של המבנה, גם על פי גרסתה, ומתעלמת משטח של כ- 100 מ"ר מרתף ומסככות שנבנו על הגג.

יודגש, כי קיומן של הסככות על הגג הוכח בצילומים שהוגשו על ידי המשיבה ובחוות דעתו של איתי אדרי, העוסק בפענוח תצלומי אוויר.

מן המקובץ עולה כי העותרת בנתה מאות מטרים ללא היתר, ולמרות שהיתה מודעת לשטחי מרתף בלתי מדווחים ושטחי גג מבונים, הכחישה את הבניה והיקפה. ראו כתב ערר לועדת הערר לענייני ביוב סעיף 2, שם נטען, בשנת 2002, כי העוררת לא ביצעה מזה עשרות שנים כל בניה ו/או תוספת בניה "בנכס והוא כיום בגודלו ובמידות כפי שהיה במשך כל אותה תקופה ארוכה".

לפיכך, נשאלת השאלה אם תהא זו מדיניות שיפוטית ראויה לאפשר לעותרת להנות מפרי הטעות וההטעיה, רק בשל העובדה שבמדידה שנערכה בשנת 1999 לא נמדדו המרתף וחלקי הגג המקורים.

כפי שהצהירה העותרת, הנכס מוחזק על ידה עשרות שנים. לפיכך, הקביעה לפיה שגתה להאמין שהנכס אינו כולל מרתף ומבנים על הגג מתעלמת מהמציאות.

בשונה מענין עילבון, השינוי בחיוב הארנונה אינו נובע משינוי מדיניות או משיטת חישוב ששונתה, אלא מטעות שנבעה בחלקה מהבניה שלא קדמה לה בקשה להיתר, וניתן היה לגלותה גם בעין בלתי מקצועית, מאחר שלחישוב משנת 1999 צורפו תרשימים שלא כללו את קומת הגג והמרתף.

מקובלת עלי הגישה לפיה אין לצפות מאזרח המקבל דרישת תשלום, המתייחסת לשטח מבנה, שיבצע מדידה נוספת, בעיקר בשל העובדה ששיטות חישוב השטח אינן זהות לכל הצרכים.

יחד עם זאת, חזקה על אותו אזרח שהיה נזעק ופונה למנהל הארנונה אם היה מגלה כי לחישוב שטח דירתו צורף חדר מדירת שכנו. מכאן, שכאשר מדובר בטעות בולטת על פניה, לא ישמע הטוען כי אין לחייבו בתשלום רטרואקטיבי בגין השטח שמשום מה לא נלקח בחשבון. יפים דברים אלה מקל וחומר כאשר אותו אזרח ניהל הליכים משפטיים הקשורים לשטחו של הנכס בעבר ונעזר בחוות דעתם של מודדים.

כפי שנקבע ע"י כב' השופט א. מצא ברע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים (לא פורסם):

מוסיפה העותרת וטוענת, כי הסתמכה על דרישת התשלום משנת 1999 וכלכלה צעדיה בהתאם. סבורה אני כי הסתמכות על עובדות שגויות בעליל אינה יכולה להעניק הגנה מפני תיקונן של אותן טעויות, מאחר שאין להכיר באינטרס הסתמכות שאינו סביר על פניו.

לאור האמור לעיל, החלטתי לדחות את העתירה.

העותרת תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ בתוך 30 יום. ממועד זה ואילך ישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל.