ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 18/10/2019
גרסת הדפסה

ע"ש 1005/06 - שלום, היטל השבחה

אי.אף.סי בניין והשקעות בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה


31/1/2007

עש 1005/06

אי.אף.סי בניין והשקעות בע"מ

נגד

הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

בית משפט השלום חיפה

בפני: כב' השופט אברהם אליקים

[31.1.2007]

פסק דין

מבוא

1. המערערת הגישה ערעור על החלטתו של השמאי המכריע, מר גלעד יצחקי בענין היטל השבחה עקב אישור הקלות בניה בגוש 11575 חלקה 17, רח' אלכסנדר זייד 7 בקרית חיים, השמאי נתן החלטתו ביום 1.7.06 (נספח א' לכתב הערעור).

2. הצדדים הגיעו להסכמה לפיה הערעור יוכרע על פי סיכומים בכתב שיוגשו ע"י הצדדים כאשר המשיבה תהא רשאית להסתמך בסיכומיה על שתי בקשות להיתר הבניה שהוגשו בקשר לנכס נשוא הערעור, בהתאם לאותה הסכמה הוגשו סיכומי הצדדים.

השתלשלות האירועים

3. ביום 19.3.03 פנתה הבעלים שלך החלקה חברת ליברסקו דוד חב' לבניה בע"מ, (להלן- "ליברסקו"), בבקשה לאשר הקמת שני בנינים קדמי ואחורי על החלקה, (נספח ט' לכתב הערעור).

4. ביום 25.8.03 אושרה הקמת שני בנינים על החלקה, בשלב זה היו החלטות שונות שלא הוצגו ע"י מי מהצדדים אך הן תוארו בסעיף 4 לסיכומי המשיבה, בסופו של יום אושרה לליברסקו בקשה מס' 3 הקמת שני מבנים הכוללים שמונה יחידות דיור, השומה עבור היטל ההשבחה בגין בקשה זו הועמדה להכרעתו של השמאי מר יצחק סיוון, (נספח ג' לכתב ערעור).

5. ביום 12.7.04 פנה ליברסקו בבקשה להוצאת היתר בניה רק לבנין הקדמי, (נספח לסיכומי המשיבה). המשיבה נענתה לבקשה והוצא היתר לבנין הקדמי בלבד.

6. ביום 15.3.05 שולם היטל ההשבחה על המגרש כולו, (נספח ב' לכתב ערעור).

7. בתאריך כלשהו רכשה המערערת הזכויות מליברסקו .

8. ביום 31.3.05 הגישה המערערת בקשה להיתר בקשר לבנין בחלק האחורי, הבקשה נדחתה. (נספח א' לסיכומי המשיבה).

9. ביום 2.3.06 קבלה ועדת הערר המחוזית את הערר ואישרה את היתר הבניה עם הקלות שונות, (נספח ב' לסיכומי המשיבה).

10. ביום 13.7.06 ניתנה השומה המכרעת ע"י השמאי יצחקי, (נספח א' לכתב ערעור).

השאלה שבמחלוקת

11. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה הינה האם רשאית היתה המשיבה בנסיבות תיק זה להוציא שומה חדשה ולאחר מכן לפנות לשמאי מכריע, כאשר בקשר לחלקה כולה כבר ניתנה שומה מכרעת ע"י השמאי סיוון לבקשת הבעלים הקודם של הנכס, שומה שלא הוגש עליה ערעור ואשר בפועל שולמה ע"י המערערת.

דיון

12. אקדים ואבהיר כי מסגרת הדיון בערעור על שומה מכרעת אינו הפורום לברר טענות כנגד התנהגות הרשות, שאלות כמו: ניגוד אינטרסים, מניעים פסולים או התערבות חבר מועצה בהחלטות הועדה, אין לברר בפני שמאי מכריע וממילא לא ניתן לבררן במסגרת הערעור על הכרעת השמאי - ערעור המצומצם לשאלות משפטיות בלבד בקשר לקביעת אותו שמאי. לו סבורה המערערת כי נפל פגם מינהלי כלשהו בהחלטות המשיבה עליה להתכבד ולהוכיח טענותיה בפני בית המשפט המתאים לבירור טענות אלו. בכוונתי לדון רק בשאלות המשפטיות הרלוונטיות לסוג זה של ערעור.

13. לכך אוסיף כי הצדדים צרפו לטיעוניהם מסמכים שונים, אך עדיין נותרו בערפל שאלות עובדתיות שמן הראוי היה כי המערערת תציגן כחלק מערעורה. השאלות החשובות הן מתי רכשה המערערת זכויותיה מליברסקו, מתי קבל ליברסקו את היתר הבניה ומה תוכנו, מתי התחיל לבנות ליברסקו את הבנין הקדמי והאם הסתיימה בנייתו.

14. למרות העדר הפרטים העובדתיים שניתן להעריך בקירוב את מועד התרחשותם, הנני סבור כי אין מניעה לדון בערעור על סמך הטענות הרלוונטיות של הצדדים.

15. לאחר ניתוח טענות הצדדים הנני סבור כי עם קבלת בקשתה של ליברסקו להוצאת היתר בניה רק לגבי הבנין הקדמי, נוצר ניתוק משפטי בין כל שהתרחש עד לאותו מועד בקשר לבנין האחורי. אמנם שנה לפני כן הוגשה בקשה להיתר להקמת שני בנינים והבקשה אושרה עם הקלות מסוימות, אלא שהבעלים מיוזמתו בחר לחזור בו מאותה בקשה, העובדה כי לא "נמשכה" הבקשה המקורית וכי לא הוגשה בקשה להיתר חדשה רק בקשר לבנין הקדמי הינה עובדה טכנית.

16. ביום בו לקחה לידיה ליברסקו היתר בניה המתייחס רק לבנין הקדמי, היא יצרה מצג כי ההתייחסות לבנין האחורי תהא בעתיד ובנפרד תוך התעלמות ממה שארע עד לאותו מועד. המערערת ש"נכנסה בנעליה" של ליברסקו מנועה מלטעון כי לא ניתן היה לפצל את הבקשה להיתר בניה של שני בנינים ולאפשר היתר בניה רק של בנין אחד, שהרי זו הבקשה המפורשת שבקשה ליברסקו.

17. למעשה גם ללא אותו מצג מבחינה משפטית חלק הבקשה המתייחס להתיר לבנית הבנין האחורי הפך לבטל ביום 25.8.04 (או בסמוך לכך). אין מחלוקת כי בעקבות בקשת ליברסקו לא הוצא היתר בניה לבנין האחורי. על פי תקנה 20(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) משלא הוצא היתר בניה לבנין האחורי בחלוף שנה מיום אישור הוצאת היתר להקמת הבנין האחורי ההחלטה לאישור הבקשה על כל האמור בה בטלה.

18. זה השלב לשוב ולהבהיר כי מניעיה של ליברסקו באשר לבקשה להסתפק בהיתר לבנין הקדמי בלבד, אינן ראויים להתברר במסגרת ערעור על שומה מכרעת.

19. מאחר ובחודש 8/04 בוטלה למעשה ההחלטה בדבר ההקלות הכרוכות בבנין האחורי, הרי שבעת שפנתה המערערת בבקשה לקבלת היתר לבניית הבנין האחורי, בקשתה היתה בקשה חדשה שאין להתייחס למה שקדם לה לרבות להכרעתו של השמאי סיוון.

20. למעלה מן הצורך אבהיר כי צודקת ב"כ המשיבה בהשוואה שערכה בין הבקשה המקורית שהגישה ליברסקו להקמת שני בנינים, לבין בקשתה של המערערת בקשר לבנין האחורי, ההבדלים הינם הבדלים מהותיים, לא רק ברמה הטכנית של זהות השמות, אלא בעיקר באשר לפרטי הבניה המבוקשת, בכל אחת מהקומות!, ר' טבלה מפורטת בעמ' 2-3 לסיכומי המשיבה. השמאי המכריע מר יצחק סיוון שאת הכרעתו מבקשת המערערת לאמץ התייחסה לבקשה להיתר מס' 3 בעוד שהמערערת מבקשת לבנות לפי בקשה להיתר מס' 4 שהינה בקשה שונה מבחינה מהותית .

21. בטרם סיום אציין כי לא היה מקום לחייב את ליברסקו בעת קבלת היתר הבניה הקדמי בתשלום היטל השבחה על מלוא הזכויות, ולו היתה פונה ליברסקו בבקשה להפרדה בין הבנינים גם בנושא זה אני מניח כי היתה מתגלה הטעות והיא היתה נדרשת לשלם סכום קטן יותר, אך עצם התשלום לא יכול "להחיות" בקשה להיתר הבנין האחורי שהפכה לבטלה משלא הוצא היתר. בנסיבות אלו לא מדובר בתיקון שומה אלא שומה חדשה שהוצאה לבנין האחורי בעקבות הבקשה להיתר שהגישה המערערת. גם פרשנותו של ב"כ המערערת הרואה מקרה זה כמקרה של השבחה בעקבות תוכניות בנין עיר שונות תוך הפנייה לרע"א 4217/04 אינה מתיישבת עם עובדות המקרה שבפניי, במקרה שבפניי היתה קביעה של השמאי סיוון באשר להקלות מסיומות, קביעה זו הפכה לבטלה משבחר הבעלים שלא להוציא היתר בניה לבנין, למכור זכויותיו למערערת שפנתה בבקשה חדשה לבנית בנין אחר למעשה.

22. לאור האמור לעיל בחנתי את השומה המכרעת של השמאי מר גלעד יצחקי מיום 13.7.06, השמאי חייב היה להתעלם מקביעות השמאי המכריע הקודם בקשר לבנין האחורי, שניתנה בקשר להחלטת ועדה מקומית שנותרה חסרת תוקף. בצדק בחן השמאי את ההקלות לפי הבקשה החדשה ולא מצאתי כל פגם משפטי בדרך הניתוח.

23. באשר לציפוי הקשיח אימץ השמאי את ההחלטות שניתנו ע"י בתי המשפט השונים, החלטות הידועות למערערת אשר צרפה העתקן לערעור ואין לי אלא לחזור על הנמוקים שניתנו על ידי בע"ש 1002/05 ביום 8.11.05, פסק הדין צורף להודעת הערעור.

24. השמאי קבע כי "תשלומים עודפים אם שולמו יש להחזירם בדרכים הקבועות בחוק ולא באמצעות שומה זו" וקביעתו זו מקובלת עליי. ההליך הקודם שנפתח בבקשה להיתר להקמת שני בנינים, שומה מכרעת של השמאי סיוון ותשלומים בעקבותיה לא היה צריך לעמוד לדיון בפני השמאי גלעדי ומכאן שאין לבחנו במסגרת ערעור על אותה החלטה.

25. אם שילמה המערערת תשלום כלשהו ביתר והיא טוענת לזיכוי כלשהו תתכבד ותפנה ישירות למשיבה ואני משוכנע (למרות התיאורים בסיכומי המערערת) כי הצדדים יסיימו מחלוקות אלו ללא צורך בהגשת תביעה. על מנת להמחיש את העדר הפרטים להכרעה בנושא זה, לא ברור מהקבלה שצרפה המערערת כנספח ב' לכתב הערעור מי המשלם, הקבלה הוצאה על שם ליברסקו, שובר התשלום הוצא ל"שם משלם: מונה כללי" התשלום שולם ע"י עוד בן ארי ואזכיר כי לא פורט מתי רכשה המערערת את הזכויות. עוד יצויין כי לפי סעיף 13 וסעיף 48 לסיכומי המשיבה היטל ההשבחה ששולם ביתר הוחזר, המערערת משום מה מתעלמת מטענה זו.

סיכום

26. לאור האמור לעיל הנני מורה על דחית הערעור והנני מחייב המערערת לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בשיעור של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום י"ב בשבט, תשס"ז (31 בינואר 2007) המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי

אברהם אליקים, שופט

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>
  1. חוכמת העקשן   מאת: יוסי    18/4/2007









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן