עיקר העובדות הנדרשות להכרעה אינן שנויות במחלוקת ולצורך הנוחות תובאנה אלה להלן:

1. התובעת הינה עמותה ללא כוונת רווח המחזיקה בנכס ברחוב מצולות ים 1בעיר גבעתיים (להלן:"הנכס"), ומטרותיה מוגדרות בתעודת הרישום.

2. לתובעת רישיון עסק לניהול בית אבות לפי נספחים א1' ו- א2' לתצהיר הנתבעת וזה מתנהל בפועל בנכס.

3. החל מסוף שנות ה- 80 לכל הפחות חוייב הנכס בארנונה בשיעור שליש מהמתחייב.

4. החל מיום 1.3.05 בוטלה ההנחה בתשלומי הארנונה ממנה נהנתה התובעת והחיוב הועמד על שיעורו המלא לתקופה שמיום 1.1.05 ואילך (להלן: "החלטת הביטול").

5. מצד התובעת הוגשה השגה על החלטת הביטול בה נתבקש ביטולה והשבת הסכומים שניגבו ביתר לטענתה, לאור דחייתה הוגש ערר וזה עדיין תלוי ועומד.

בסמוך, עתרה התובעת בתביעתה זו שבפני כאשר הסעדים המתבקשים בה שלובים באלה שפורטו בהשגה ובערר.

עד כאן תיאור העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת.

הנתבעת מעלה טענה לקיומו של שיהוי בשלו מנועה התובעת מלהגיש את תביעתה ולהעדרה של סמכות עניינית בשלה מנוע בית המשפט מלדון בתביעה.

טענות אלה הינן מסוג "טענות הסף" בהן ראוי להקדים ולהכריע טרם התייחסות לגופם של דברים.

טענת השיהוי –

לטענת הנתבעת מנועה התובעת מלהגיש את תביעתה לאחר שזו השתהתה בכך מעבר למקובל. לפי טענה זו, חלפו שנים ארוכות (כ- 7 שנים ביחס לחיובים המוקדמים ביותר) מאז גביית החיובים שהשבתם מתבקשת שהוא מועד יצירת העילה.

הנתבעת גורסת כי לטובת האינטרס הציבורי המחייב הגשת תביעות השבה בפרק זמן סביר קיימת חשיבות בהקפדה על חסימת עתירות שהגשתן נגועה בשיהוי.

דא עקא, שלפי חומר הראיות שהוצג נראה כי התובעת האמינה בצידקת פעולתה של הנתבעת ולא הטילה בה ספק עד למועד בו השתנו באופן חד צדדי חיובי הארנונה שהוטלו עליה. מאותו מועד בו נתגלו לה העובדות שהביאו לבדיקות שנעשו על ידה לא השתהתה זו בתביעתה ולפיכך, אין בסיס לטענת השיהוי ויש לדחותה.

הסמכות העניינית-

טענתה הנוספת של הנתבעת עניינה בדחיית התביעה על הסף וזו נסמכת על הטיעון ולפיו, נעדר מותב זה סמכות עניינית לבירור התביעה. לפי עמדה זו, אין להשיג על קביעת גובה תשלומי הארנונה, אלא בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו 1976, סעיף 3 ולחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תש"ס - 2000.

תשובת התובעת בהקשר זה הועלתה בסיכומי התשובה בלבד, לאחר שלדבריה סבורה היתה כי טענה זו נזנחה על ידי הנתבעת.

נראה לי כי התובעת לא היתה רשאית לצאת מהנחה ולפיה זנחה הנתבעת את עמדתה זו.

הואיל ומדובר בעניין משפטי, היתה האחרונה רשאית להסתפק באיזכורו בכתב הגנתה לצורך ההתייחסות לעניין בסיכומיה.

לגופם של דברים, סבורה התובעת כי בהתחשב ב"מבחן הסעד הנתבע" שהוא כספי בלבד אין תחולה להגבלת הסמכות הנטענת מה גם שלטענתה נעדרת הרשות המינהלית סמכות לדון בתביעות מסוג זה.

התובעת עתרה אמנם לסעד כספי שעניינו בתביעה להשבת חיובי ארנונה שניגבו הימנה כאמור, לטענתה, שלא כדין. עם זאת, סבורני כי אבחנה זו המוצעת על ידה הינה מלאכותית משהוא, שהרי ההשבה הנדרשת מתייחסת ישירות למידת הלגיטימיות של חיובי הארנונה שהוטלו עליה. לעניין זה יפים דבריה של כב' השופטת פרוקצי'ה ברע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י. ח. ייזום והשקעות בע"מ נד(4) עמ' 481, שם היא מסבירה כי האבחנה בין מצב דברים שבו הושת על בעל נכס חיוב בהיטל אשר טרם שולם והוא מבקש להעמידו במבחן הביקורת לבין מצב שבו סכום ההיטל שולם ובעל הנכס טוען לאחר מעשה כי יש לזכותו בהשבה בשל פגם שנפל בהיטל, אינה מהותית ככל שזה משיק להיבט של סמכות גופי הערר על פי חוק (ראה עמ' 499 לפסה"ד לפרק ג'). בדיעה זו תמכו יתר שותפיה להרכב ובהם כב' הנשיא ברק (כתוארו אז) המדגיש כי דברים אלה אינם מוטלים בספק כשמדובר בתביעת השבה שאינה אלא צידו האחר של שאלת חוקיות התשלום.

מכאן, שהשאלה האמיתית העומדת להכרעה אינה כפי זו המוצגת ע"י הנתבעת באבחנתה אלא זו הנוגעת לשאלת קיומה של סמכות מקבילה לדיון בתביעות שבעיקרן מבקשות להשיג על גובה חיובי הארנונה שהם תוצאת סיווג הנכס.

דומה, כי גם בהידרשנו לחלק זה של ההכרעה יש לנו אילנות גבוהים להיתלות בהם. פשיטא, שאין עלינו "לחרוש בשדה בור" כיוון שנושא זה נדון בהרחבה בפסיקת בתי המשפט בעשור האחרון.

ההלכה המשפטית שנקבעה בהקשר זה, משקפת גיבושה של הבנה מעמיקה ונרחבת באשר למיקומה של הביקורת השיפוטית על המערך המינהלי בתוך המארג הכולל של המשפט האזרחי. השקפת העולם המתגלה מתוכה נראית כמונחית תפיסות מודרניות בעניין תיפקודם של האורגאנים המינהליים כחלק מניהול תקין של מוסדות שילטוניים בחברה מתקדמת ומתוחכמת.

גישה זו באה לידי ביטוייה המקיף ביותר ברע"א 2425/99 הנ"ל, שם הסביר בית המשפט כי התכלית החקיקתית העומדת בבסיס הגדרת המיתווה להגשת השגות על קביעות הרשות המקומית בענייני ארנונה משקפת מגמה כללית לריכוז הבירור בעניין תיפקוד המינהל הציבורי לגופים מקצועיים בעלי כשירות מיוחדת. אלה, יעמידו את מעשי המינהל למבחן הביקורת תוך התייחסות למלוא רוחב היריעה ותוך העמדת גופים אלה עצמם לביקורת שיפוטית. שיאה של מגמה זו הינה בהקמת בית המשפט לעניינים מינהליים אשר הופקד על העיסוק בביקורת על כלל גופי הערר הפועלים במדינה. נקודת המבט המתוארת מתגלה בפסקי דין נוספים (ע"א 2600/00 עיריית הרצליה נ' חבס ח.צ. פיתוח (1993) בע"מ וכן, עע"מ 10826/03 מינהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט) אשר בהם שונן העיקרון שנקבע ברע"א 2425/99 הנ"ל וחודדו האיזונים הנדרשים להבטחת מימוש תכליתה של ההלכה המשפטית שגובשה. לפי אלה, תחסם דרכו של מתדיין אשר יבקש להביא עניינים אותם ראה המחוקק כמתאימים לבירור במסגרת הבקרה השיפוטית המינהלית בפני הערכאות הדיוניות האזרחיות עד כדי צימצומן והחלשתן של דרכי הבירור האלטרנטיביות. הסמכות המקבילה, לפי זה, תיוחד למקרים חריגים ממש המוגדרים כאירועים "בעלי חשיבות עקרונית מיוחדת" כאשר העדיפות היא להליכה "בדרך המלך" של הבירור המשפטי שהיתווה המחוקק, לעניין זה ראה ע"א 6971/93, עיריית רמת גן נ' שאול קרשין וכן בג"ץ 764/88, דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קרית אתא.עוד עיין לעניין זה בפסק הדין המעמיק שניתן ע"י כב' השופט ד"ר אחיקם סטולר ובו סקירה מקפת של פסקי הדין המדגימים את החריגים, בהם נדרש בית המשפט לאספקטים שונים של העימות בין הרשות לאזרח, שהתקבלו כלגיטימיים לבירור בערכאה דיונית אזרחית (בש"א(ת"א)155209/04).

לטעמי, לא הוכח במקרה שבפני קיומה של חשיבות ציבורית המצדיקה את העדפת בירור עניינה של התובעת בפני מותב זה על פני הדרך שנקבעה בחוק במיוחד כאשר התובעת בחרה את הפורום העדיף מבחינתה והקדימה ופנתה כפי שצויין לעיל בהשגה ולאחריה בערר. יודגש בהקשר זה, כי התובעת עצמה דרשה מהנתבעת בהשגתה לחזור בה מהחלטת הביטול ובאותה נשימה, נתבקשה ההשבה כספית ככל שזו נובעת מהשינוי המתבקש. בדבריה אלה, הצהירה התובעת "קבל עם ועדה" על הכרתה בסמכות הגופים המבקרים הן לדיון בהחלטת הביטול והן להשבה הכספית כמיקשה אחת. במובן זה של הדברים חסומה היתה התובעת מכוח עקרונות ההשתק השיפוטי ואמות המידה הנוגעות לתום הלב בהקשרם הרחב מלהעלות כאן את אבחנתה לעניין הסעד הנתבע.

כך או אחרת נראה, כי בדרך פעולתה זו גילתה התובעת את דעתה לעניין הפורום הנאות ובהיבט זה של הדברים נגועה הגשת התביעה הנוכחית מבלי להמתין לתוצאות הערר ולהשלמתו בחוסר תום לב השווה לעניין זה התייחסותו של בית המשפט בע"א 2600/00 במקרה דומה.

נוכח קביעה זו מתייתר המשך הדיון בתביעה באופן המחייב את דחייתה. עם זאת, ולמידה שקביעתי זו שגויה, נכון לדון אלטרנטיבית בטענות לגופן בהתעלם מהקביעה לעיל.

לטענת התובעת גבתה ממנה הנתבעת חיובי ארנונה שלא כדין בכך שלא זיכתה אותה בשיעורי ההנחה לה הינה זכאית על פי הדין.

לפי גירסה זו, נשללה מהתובעת זכאות לפטור בשיעור מלא משנת 1998 ועד לשנת 2002, לפטור בשיעור של 94% לשנת 2003 , 85% לשנת 2004 ו- 76% לשנת 2005.

לטענת התובעת זוכתה זו בהיקף פטור בשיעור של 66% בלבד הנמוך מזה לו היתה זכאית על פי חוק כמפורט לעיל ולפיכך יש לזכותה בהפרש שבין שיעור הגבייה בפועל לעומת הזכאות על פי דין.

את טענתה להיקפי הזכאות והפטור המתוארים לעיל, מבססת התובעת על פקודת מסי העירייה ומיסי הממשלה (פיטורין) 1938 (להלן: "פקודת הפיטורין").

פקודת הפיטורין מקנה זכאות להפחתה בחיובי הארנונה בשיעורים שונים לפי טיב הנכס, כך לדוגמא - נכסים המשמשים כבתי חולים או מרפאות נהנים מהנחה מסוימת (סעיף 3

(3)(ב)),נכסים המשמשים כאגודת צדקה, בית חולים או בית הבראה נהנים מפטור מלא בגין החיוב בארנונה בתנאי כי אינם משמשים למטרת רווח כלל (4(א)3'), נכס המשמש כבית הבראה ויש לו אישור זכאות לפטור מטעם משרד הפנים יזכה בפטור מלא בגין חיוב הארנונה (סעיף 5(ז)') ונכס אחר המתנדב לשירות הציבור ולו אישור זכאות ממשרד הפנים יהנה מפטור מלא אף הוא (סעיף 5(י)' ).

התובעת אינה מפנה, לא בכתב התביעה ולא בתצהיר העדות לעובדות הספציפיות היוצרות את הפטור הנטען וממילא אינה מפנה לסעיף נקוב בפקודת הפיטורין להעמדת התשתית ה"מייצרת" את הזכאות על פי אותו סעיף. בשפה רפה, אמנם, טוענת התובעת לפטור לפי סעיפים 4 או 5 לפקודת הפיטורין אלא שאין בנוסח הדברים די כדי להעמיד את התשתית העובדתית הנדרשת.

בהקשר זה נכון להבהיר כי כל חלק ההתייחסות לעניין זה בסיכומי התובעת הינו פסול בעיני, ככל שזה אינו מגובה בתשתית עובדתית ראייתית ולכן נכון להתעלם מחלק זה של הסיכומים.

הואיל וכך, נראה כי גם בהתעלם מההחלטה המיקדמית נכשלה התובעת בהוכחת תביעתה ומשכך זו נדחית.

בתביעתה הנגדית טוענת הנתבעת כי חיובה של התובעת ב- 33% בלבד מתוך שיעור הארנונה המלא שהיה עליה לשלם על פי דין בטל לאחר שנעשה בניגוד להוראות חוק ההסדרים ותקנות ההנחות ולפיכך חובה על התובעת להשלים את יתרתו.

לחילופין טוענת הנתבעת, כי ככל שהתקיימה בין הצדדים הסכמה לעניין שיעור חיובי הארנונה, נסמכת תביעתה זו על הפרת ההסכם מצד התובעת המקנה לנתבעת את הזכות לבטלו ולתבוע את אכיפת זכויותיה בהתעלם מההסכם.

סבורני, כי אין כל ממש בתביעה הנגדית שהוגשה.

חיובי הארנונה ניגבו בהתאם להסכמה שנכרתה בין הצדדים ממנה אין הנתבעת יכולה לחזור בה מאף לא אחד מהנימוקים המוצגים על ידה. טענותיה של הנתבעת בהקשר זה, אינן עולות בקנה אחד עם דיני ההשתק עקרונות ההסתמכות ותום הלב החולשים על כל רבדי המשפט ומגדירים את נורמות ההתנהגות המצופה מרשות ציבורית, לעניין זה ראה ע"א 413/66 פרנקנפלד, ע"א 3264/01 ג'רר וכן עת"מ 1224/05 גריסרו.

התביעה נדחית.

התביעה שכנגד נדחית אף היא.

בנסיבות העניין, מצאתי להורות כי כל צד ישא בהוצאותיו הוא.