ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    1 תגובות לכתבות מאז : 21/12/2017
גרסת הדפסה

עת"מ 3396/06 - מנהלי, היטל השבחה

רפאל יוסף גרטנר נגד עיריית חדרה


19/4/2007

עתמ 3396/06

רפאל יוסף גרטנר

נגד

עיריית חדרה

בית המשפט לעניינים מינהליים חיפה

בפני: כב' השופט רון סוקול

[19.4.2007]

פסק דין

1. מחלוקת בעניין תוקפה של דרישת תשלום שהוציאה המשיבה לעותר בגין היטל סלילת כביש ומדרכה על-פי חוק העזר חדרה (סלילת רחובות), התשנ"ה-1995 (להלן: "חוק העזר").

2. העותר הינו הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקות 3, 4, 6, ו-8 בגוש 9060 המצויים ברחוב הלשם, שכונת בית אליעזר בחדרה (להלן: "המקרקעין").

3. לקראת סוף שנת 2004 (מועד מדויק לא פורט) פנה העותר לעיריית חדרה (להלן: "העירייה") וביקש לקבל אישור להעברת הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרעין. בתגובה נשלחה לעותר ביום 21.11.2004 דרישת תשלום היטל סלילת דרכים על-פי חוק העזר. בדרישה צוין כי על-פי החלטת העירייה מיום 16.6.2004 הוכרז על סלילת מספר רחובות, ובהם רחוב הלשם, הגובל בחלקות המקרקעין של העותר. לפיכך נדרש העותר לשלם היטל בסך כולל של 104,793 ₪. סכום ההיטל חושב על-פי שטח הקרקע של החלקות, ולא על-פי השיעור הקבוע לכל מ"ר של קרקע בתוספת לחוק העזר. כן נאמר בדרישה שסכומי ההיטל צמודים למדד, ואם יוגשו בעתיד בקשות לקבל היתר בנייה, תיתכן דרישת תשלום נוספת בגין שטחי הבנייה.

4. לאחר קבלת הדרישה החלה מסכת התכתבויות ארוכה בין העותר לעירייה. העותר דרש מהעירייה למסור לידיו מידע ופרטים מלאים על מועדי תחילת ביצוע העבודות, שם הקבלן המבצע, הוצאות הסלילה, פירוט החלקות המשתתפות בתשלום וכדומה. ככלל, אציין כי בקשותיו של העותר נדחו על-ידי העירייה מהטעם שההיטל מחושב על-פי השיעורים הקבועים בתוספת לחוק ולא על-פי ההוצאות בפועל. משביקש העותר, בשלב מאוחר יותר, לקבל פירוט כיצד חושבו שיעורי ההיטל בחוק העזר, וכמה שילמו בעלי חלקות סמוכות הופנה להגיש בקשה על-פי חוק חופש המידע, התשנ"ח-1998. לגבי ביצוע עבודות סלילת רחוב הלשם הופנה העותר למנהל מקרקעי ישראל, אשר יזם וביצע את העבודות.

לאחר שהעותר המתין זמן רב ולא קיבל תשובות מספקות, פנה בעתירתו זו.

5. מהמסמכים והטיעונים שהובאו בפניי עולה כי בתכנית המתאר חד/937 שאושרה ביום 18.1.1994 תוכננה סלילתם של רחוב הלשם ושל שני רחובות סמוכים – החלמיש והזכוכית. הרחובות הנ"ל תוכננו לעבור במקרקעין שחלקם בבעלות פרטית, כדוגמת מקרקעי העותר, וחלקם בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המִנהל"). בחלק מחלקות המנהל התגוררו חוכרים שונים, והגישה לבתיהם נעשתה מכביש מרוחק. בשאר החלקות, לרבות בחלקות העותר, טרם בוצעו עבודות בנייה.

המִנהל ביקש לשווק את החלקות שבבעלותו לבניית יחידות דיור, ועל כן הושג, ביום 4.12.2002, הסכם בין המִנהל לעירייה ולפיו יבצע המִנהל את עבודות הפיתוח, לרבות סלילת הרחובות האמורים, על חשבונו. בתמורה הסכימה העירייה לוותר על גביית היטלי פיתוח (ובהם היטלי סלילה, תיעול, ביוב), שהיו צריכים להשתלם על-ידי המנהל ורוכשי הדירות הן בגין הקרקע והן בגין יחידות הדיור לכשייבנו. המִנהל שכר את שירותי חברת מבני תעשייה בע"מ, והיא שביצעה את עבודות הסלילה.

6. אין חולק כי עבודות הסלילה התעכבו זמן רב, הן בשל מורכבות העבודות והן בשל עתירה שהגישו חוכרים בקרקעות המִנהל לביטול הפקעות, שהסתיימה בפשרה רק ביום 2.11.2004 (עת"מ [חיפה] 2212/04).

7. עוד מתברר כי על-פי הערכת העירייה, עלות עבודות הסלילה של הרחובות הינה כ-10,300,000 ₪. עוד מעריכה העירייה כי אם המִנהל היה נדרש לשאת בתשלום היטלי פיתוח במקום ביצוע עבודות הסלילה, היה התשלום מגיע לסך של כ-1,006,000 ₪ (מתוך הנחה של ניצול מלוא זכויות הבנייה).

8. בעתירה טוען העותר כי דין דרישת תשלום ההיטל להיות מוכרזת כבטלה או להתבטל מכמה טעמים:

(א) העירייה המציאה דרישת תשלום סתמית ללא פירוט, ולא מסרה מידע כנדרש.

(ב) לא הוכחה זיקה בין עבודות הסלילה להיטל שנדרש.

(ג) העברת עבודות הסלילה לביצוע על-ידי המִנהל הינה בלתי חוקית, ועל כן לא ניתן לבסס דרישת תשלום על עבודות אלו.

9. בא כוח העירייה, בהגינותו, אישר כי חל עיכוב במתן תשובה לעותר (סעיף 17 לתשובה). עם זאת מבהירה העירייה כי דרישת העותר לקבלת מידע על עלויות ביצוע עבודות הסלילה בפועל, קבלת מסמכים, חשבונות וכדומה, נובעת מטעותו לחשוב כי הדרישה מבוססת על "דמי השתתפות", בעוד שחוק העזר מאמץ את גישת "ההיטל". משמעות הדבר הינה כי אין כל צורך להצביע בפני העותר על עלויות סלילת הכביש ברחוב החלמיש. עוד נטען כי משביקש העותר לקבל מידע על תשלומים ששילמו בעלי חלקות סמוכות (נספח יט' לעתירה), הייתה בדרישתו משום פגיעה בזכויות צדדים שלישיים, ועל כן הופנה המבקש לפעול על-פי חוק חופש המידע, התשנ"ח-1998.

לגופם של דברים, טוענת העירייה כי על-פי ההלכה רשאית העירייה לחשב את היטל הסלילה ב"שיטת ההיטל". לפיכך אין צורך בזיקה ישירה בין עלויות הסלילה להיטל הנדרש. העירייה מוסיפה וטוענת כי אין כל פסול בביצוע העבודות על-ידי המִנהל.

דיון

10. בטרם אתייחס למחלוקת, ראוי להקדיש מספר הערות על שיטת חישוב היטלי הסלילה.

קיומם של חיים מודרניים מחייב את הרשויות המקומיות השונות לדאוג להקמת והחזקת תשתיות בתחום המוניציפאלי. תשתיות אלו כוללות כמובן גם דרכי גישה ממקום למקום בשטח הרשות, ולצורך כך מוסמכת הרשות להחליט על סלילת דרכים. סעיף 249 לפקודת העיריות [נוסח חדש] מגדיר את סמכויות העירייה (להבדיל מחובותיה), וקובע, בין היתר, את סמכותה לסלול כבישים ומדרכות (ס"ק (11) ו-(12)). אף שאין על הרשות חובה לסלול כבישים ומדרכות, דומה שאין חולק כי סלילת הכבישים הינה אחד התפקידים החשובים של עירייה בעיר מודרנית וחלק מחובתה לדאוג לרווחם של תושביה.

11. לצורך הקמת תשתיות עירוניות זקוקה הרשות למימון. מימון זה עשוי להתקבל מגביית מסים עירוניים, מהקצבות ממשלתיות, ממכירת שירותים או מהטלת תשלומי חובה נפרדים על התושבים. סעיפים 250 ו-251 לפקודת העיריות מסמיכים את העירייה להתקין חוקי עזר ולהורות על הטלת היטלים, אגרות ודמי השתתפות על כל אדם, לצורך ביצוע "הדברים שהיא נדרשת או מוסמכת לעשות על פי הפקודה או על פי דין אחר או לעזור לה בביצועם".

12. במסגרת זו התקינו מרבית הרשויות המקומיות בארץ חוקי עזר הקובעים הוראות בדבר סלילת רחובות והטלת תשלומי חובה לצורך מימונם. מקובל להבחין בין שתי שיטות מימון שונות על-פיהן נוהגות הרשויות המקומיות להטיל חיובים על התושבים; השיטה הראשונה אשר רווחה בעבר במרבית הרשויות המקומיות, הינה שיטת "דמי השתתפות". בשיטה זו מטילה הרשות על בעלי נכסים הגובלים בכביש שנסלל לשאת בעלות סלילת קטע הכביש הגובל עם נכסיהם. העירייה נוהגת לחשב את עלות סלילת הכביש ואת ההוצאות שהוציאה בפועל לסלילתו ולחלקן בין בעלי הנכסים הגובלים עם הכביש. חלוקה מקובלת הייתה על-פי אורך חזית הנכסים.

שיטה זו יצרה עיוותים רבים וחוסר צדק. כך, למשל, גרמה השיטה לכך שבעלי נכסים שחזיתם ארוכה אך שטחם קטן ביותר, נאלצו לשלם היטל סלילה גדול מאשר שכניהם אשר הינם בעלי נכס גדול בהרבה, אך מסיבות תכנוניות שונות חזיתם קצרה יותר. בעלי נכסים פינתיים הגובלים בשני רחובות, שילמו יותר מאשר בעלי נכסים שכנים, אף על פי שהנאתם מהכביש הייתה זהה. נוצרה הפליה בין בעלי נכסים המצויים ברחוב ראשי, שעלות סלילתו גדולה, לבין בעלי נכסים סמוכים שגבלו רק ברחוב צדדי.

שיטת דמי ההשתתפות הטילה גם מעמסה כלכלית כבדה על הרשות, אשר נדרשה בכל מקרה לחשב את ההוצאות בכל רחוב ולחלקן בין התושבים. חלוקה זו גם הצריכה הגדרת קטעי הרחוב הרלוונטיים, הגדרת ההוצאות בכל קטע, קביעת העלויות הרלוונטיות לחישוב (כמו האם יש לכלול עלויות עקיפות, הוצאות פיקוח וכיוצא באלו) וכדומה. כל אלו גם דרשו זמן רב וגררו מחלוקות בין הרשות לתושבים. שיטת דמי ההשתתפות הביאה לחשש שמא ראשי הרשות יושפעו מתוצאות החלטותיהם על בעלי עניין מוגדרים. כך נוצר החשש שמא, כדי להקל על מגזר כלשהו, או על מנת שלא להתעמת עם קשיי הגבייה, יוחלט להימנע מסלילת כביש במקום מסוים הגובל עם בעלי החלקות ממגזר זה, או שיינתנו הבטחות, במיוחד לקראת בחירות, להקלה בדמי ההשתתפות למגזר מוגדר וכדומה (ראה עו"ד ע' שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות המקומיות, מהדורה שנייה כרך א' עמ' 112 וע"א 620/82 מועצת הרצליה נ' רשף, פ"ד לז(4) 57, 67).

13. השיטה השנייה הינה שיטת ההיטל. על-פי שיטה זו מנותקת זיקת המימון, דהיינו מנותקת הזיקה שבין ההוצאות שהוצאו בפועל, לסכום החיוב המוטל על בעל כל נכס גובל. בשיטה זו מחושבת העלות הכוללת הצפויה (העתידית) של הוצאות הרשות לסלילת הכבישים ברחבי הרשות ומחולקת בין כלל התושבים על-פי תעריף קבוע מראש. תעריף זה נקבע על-פי קריטריונים שונים כגון שטח המגרש, השטח הבנוי, סוגי השימוש בשטחים השונים וכדומה (ראה ע' שפיר הנ"ל, עמ' 114). במקרה שכזה אין הכרח שההיטל המוטל על בעל נכס פלוני ישקף בדרך כלשהי את עלות הכנת התשתית המשרתת את אותו נכס, ודי בכך שסך הוצאות הסלילה בתחומי הרשות בעבר ובעתיד ישתקף בסך ההיטלים המוטלים על התושבים (ראה ע"א 620/82 הנ"ל, עמ' 66, ע"א 4435/93 עיריית ראשל"צ נ' מאור סדי, פ"ד נב(3) 321).

מובן שרשות אינה רשאית לגבות היטל בשיעור שאינו משקף בפועל את הוצאותיה הריאליות של הרשות ולעשות שימוש בהיטל כמסווה להעשרת קופת הרשות (ראה גם ע"א 263/78 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' המועצה המקומית נשר, פ"ד לג(1) 757, 765, 774; ע"א 2933/93 המועצה המקומית ראש העין נ' בן יקר גת בע"מ, דינים עליון מד, 74).

14. חלק נכבד מהרשויות שינו את שיטת חישוב היטל סלילת כבישים ועברו משיטת דמי ההשתתפות שנהגה בעבר לשיטת ההיטל. יתרונותיה של שיטה זו הינם, בין היתר, החלוקה השווה יותר, חלוקה צודקת יותר המתייחסת למספר שיקולים ולא למקריות מקום ומבנה כל חלקה, אפשרות הגבייה של הוצאות עוד בטרם הוצאו וכדומה.

15. לשיטת ההיטל נמצאו גם חסרונות. הבולט שבהם היה החשש שמא לא תהא התאמה בין ההוצאות שיוצאו בפועל לבין הסכומים שייגבו. חישוב הוצאות עתידיות כרוך מטיבו בפן ספקולטיבי, וקיים חשש שמא תטעה הרשות בחישוביה ותטיל היטלים גבוהים מדי, או להפך לא תגבה די למימון ההוצאות (ע' שפיר הנ"ל, עמ' 118). קיים כמובן חשש שמא התשלומים ישמשו להוצאות אחרות של הרשות שלא לצורכי הפיתוח לשמם נגבו.

בע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, נז(1) 340, 361, מדגיש השופט אנגלרד כי ניתוק הזיקה בין הוצאות הסלילה בפועל למימונן משמעו כי ההיטל הינו למעשה מס אשר לרשות אין סמכות להטלתו:

אם נפעיל כעת את המבחנים הנזכרים שהתגבשו בספרות ובפסיקה בדבר ההבחנה בין תשלום חובה שהוא מס ובין תשלום חובה שאינו מס, הרי נראה כי המאפיינים של היטל הסלילה הנדון מקיימים את היסודות של מס, וזאת מן הטעמים הבאים: אין זיקה אמיתית בין התשלום ובין השירות; התשלום משמש למימון הוצאות כלליות ולא כהחזר עבור הוצאות מוחשיות ומסוימות של סלילה; התשלום אינו נגבה בצמוד לשירות הניתן בעדו, ולא מבעלי הנכסים הנהנים מהשירות יותר מאחרים.

עם זאת החליט בית המשפט להותיר את הדברים בגדר תמרור אזהרה, ולא פסל את גביית ההיטל.

16. לדברים האמורים חשיבות לא רק לטענת העותר בעניין היעדר זיקה בין ההיטל הנדרש לבין הוצאות הסלילה של רחוב הלשם, אלא גם לטענותיו בעניין אי-מסירת הפרטים הרלוונטיים.

כאשר עסקינן בחיוב על-פי שיטת ההיטל, אין רלוונטיות להוצאות סלילת רחוב זה או אחר, אלא רלוונטי סך ההוצאות שהוצאו בפועל ואשר צפוי כי יוצא בעתיד בכל שטחי הרשות. לפיכך אין כל רלוונטיות לבקשותיו של העותר לקבלת מידע על ההוצאות שהוציא המִנהל בפועל ועל החשבונות שהוגשו לאישור העירייה בנוגע לדרך חישוב ההיטל ולנתונים על-פיהם חושב. אלו התבקשו על-ידיו רק בשלב מאוחר.

17. טענותיו של העותר לעניין אי-מסירת המידע אינן מצדיקות ביטול הדרישה גם מהטעם שבסופו של דבר, הגם שבאיחור, נמסר לידיו המידע הרלוונטי וניתנה לעותר שהות להשלים את טיעוניו. מכאן שדין טענתו הראשונה של העותר להידחות.

18. חוק העזר קובע, בין היתר, כדלקמן:

סלילת רחוב

3. (א) העירייה רשאית להכריז על רחוב כרחוב ציבורי ולהקצות רחוב או חלק ממנו לכביש, למדרכה או לדרך משולבת; וכן רשאית היא להחליט על סלילת הרחוב בבת אחת או בשלבים או להחליט לסלול חלק מרחוב, מיד או לאחר זמן או להחליט על הרחבת רחוב, כולו או מקצתו, מיד או לאחר זמן או להחליט שרחוב או חלק ממנו ייסלל בידי בעלי נכסים גובלים.

(ב) ראש העיריה יפרסם בעתון יומי הודעה על החלטת העיריה כאמור בסעיף קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאי המהנדס לדרוש מבעל נכס גובל, כתנאי למתן היתר בניה, לסלול קטע רחוב הגובל בנכסו אף אם הרחוב לא הוכרז כרחוב ציבורי.

(ד) לענין הוראות חוק עזר זה, יראו דרך משולבת ככביש וכמדרכה.

וכן:

היטל

4. (א) בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב) חייב אדם שהוא בעל נכס גובל ביום התחלת סלילה או אחריו למעט בעל נכס שהוא שטח חקלאי, בתשלום היטל בעד סלילת כביש ובעד סלילת מדרכה, ובלבד שלא ישולם היטל יותר מפעם אחת בעד אותו נכס; תעודת המהנדס בדבר יום התחלת סלילה תהא ראיה לדבר.

בסעיף 5(א) נקבע שיעור ההיטל:

שיעור ההיטל

5. (א) שיעור ההיטל יהא כאמור בתוספת בהתאם לתוקפו ביום התחלת הסלילה או ביום מתן היתר בניה, לפי הענין, בכפוף להוראות חוק עזר זה.

דרך חישוב ההיטל נקבעה בסעיף 5(ב) לחוק העזר, ובסעיף 6 נקבע כי ההיטל ישולם תוך 30 יום מקבלת הדרישה. אולם אם טרם החלה הסלילה, ישולם ההיטל תוך 30 יום מתחילת הסלילה. סעיף 6(ב) דן במקרה של בעל נכס המבקש אישור על סילוק חובותיו, וקובע:

לא התחילה עבודת הסלילה בעת מסירת הודעה כאמור, ישולם ההיטל תוך 30 יום ממועד התחלת הסלילה.

19. רואים אנו כי עיריית חדרה בחרה בשיטת ההיטל. העותר נדרש לשלם את היטל הסלילה עם בקשתו לקבל אישור על סילוק חובות לצורך רישום זכות בלשכת רישום המקרקעין. ההיטל חושב על-פי הוראת סעיף 6 לחוק על-פי שטח הקרקע.

20. העותר טוען כי העברת העבודות לסלילת הכביש למִנהל, על-פי ההסכם שבין העירייה למִנהל, הינה בלתי חוקית, ובין היתר בהיותה מנוגדת לדיני המכרזים. כן ציין כי על-פי הדין אין לעירייה סמכות להעביר את ביצוע עבודות הסלילה לגורמים אחרים.

21. טענותיו של העותר בעניין זה אינן רלוונטיות לדרישת התשלום. כפי שראינו, חוק העזר מבוסס על שיטת ההיטל, שמשמעה ניתוק הזיקה בין עלויות הסלילה בפועל של רחוב כלשהו לבין היטל הנגבה מנכסים גובלים. מבלי להידרש לטענה לגופה, הרי גם אם העירייה הפרה את חובת עריכת המכרז, אף שלדבר עשויות להיות השלכות רבות אחרות, אין בכך כדי לפטור את בעלי הנכסים הגובלים מתשלום ההיטל. חובת תשלום ההיטל קמה עם תחילת עבודת הסלילה, בין שזו מבוצעת על-ידי העירייה, ובין שזו מבוצעת על-ידי מי מטעמה. התנאי הינו כמובן כי מדובר בסלילת רחוב ציבורי שעליו הכריזה העירייה כדין (סעיף 3 לחוק העזר).

22. העותר מפנה גם לספרו של ע' שפיר הנ"ל (עמ' 370-371) ומבקש להסיק מדברים אלו כי העירייה אינה מוסמכת להתקשר עם בעלי נכסים בהסכם לביצוע עבודות לסלילת כביש. עיון בדברים הנ"ל מגלה שהעותר כלל לא התייחס להסכם רצוני שבין העירייה לבין בעלי הנכסים, אלא התייחס לסמכות העירייה לחייב בעל נכס לבצע עבודות פיתוח. להפך, המחבר סבור כי הסכמי פיתוח בין הרשות המקומית לבעלי נכסים לביצוע עבודות פיתוח בעצמם במקום תשלום היטל פיתוח, עשויים להיות רצויים (עמ' 345). כך, למשל, הסכמים כאלו עשויים להקל על הרשות לממן עבודות פיתוח, כאשר אין ביכולתה לעשות כן. כך כאשר ישנו חשש שמא לא ניתן יהיה לגבות את ההיטלים למימון העבודות מבעלי הקרקעות הגובלים וכדומה. הסכמים שכאלה עשויים לזרז את עבודות הסלילה, כאשר ליזם המבצע בעצמו יש אינטרס לקדם את העבודות במהירות. הדבר עשוי לאפשר עבודות סלילה גם כאשר חוקי העזר קובעים תעריפים נמוכים מדי שלא יכסו את ההוצאות בפועל וכדומה.

23. בבתי משפט נדונו פעמים מספר טענות בדבר חוקיות הסכמי פיתוח, בהקשרים שונים, כמו בטענות הקבלנים לביטול בשל אילוץ וכפייה (ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117), לעניין חבות המס וכדומה.

בבג"צ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' עיריית ירושלים, פ"ד נח(4) 289, דן בית המשפט בהסכמים לביצוע עבודות חֵלֶף תשלום היטל השבחה, וקבע כי אלו פסולים. עם זאת התייחס בית המשפט גם להסכמים לביצוע עבודות פיתוח וציין:

כאמור, המשיבים טוענים כי יש להקיש בענייננו מעניין תשלום היטלי פיתוח, אותו יש לשלם לרשות המקומית. חשוב להדגיש כי גם בהיטלי פיתוח, דרך המלך לתשלומם הוא בכסף. אכן, לעיתים מאפשרת הרשות לבעל נכס לבצע עבורה ובמקומה עבודות להתקנת תשתיות מוניציפאליות ולקזז מכך את חבותו בתשלום אגרות והיטלי פתוח. אולם אין להקיש מכך לעניין היטל השבחה. ראשית, בהקשר להיטל פיתוח, המצב הוא מיוחד, במובן זה שקיימת זיקה ברורה בין עלות פיתוח תשתיות לבין סכומי ההיטלים שניתן לגבות לשם מימונה. היטל הפיתוח משקף את העלות של שירות שעל הרשות המקומית לספק (ראו: ע"א 620/82 עיריית הרצליה נ' רשף, פ"ד לז(4) 57). בנסיבות אלה, כאשר הדין מאפשר זאת, ולא מוטלת מכוחו חובה על הרשות לספק את השירות בעצמה, ניתן להגיע להסכם בו בעל הקרקע מתחייב לבצע שירות זה בעצמו חלף תשלום דמי אגרת או היטל הפיתוח או חלקם. לעומת זאת, היטל השבחה משקף תשלום של בעל נכס מקרקעין לרשות על "השבחת מקרקעיו", קרי, על עליית שוויו של הנכס עקב תכנית שאושרה. בניגוד להיטלי פיתוח, בהיטל השבחה אין מדובר בשירות שהרשות אמורה לספק ואשר בעל הקרקע יכול לבצע במקומה.

שנית, התקשרות בהסכמי פיתוח בין רשות מקומית ליזם מתאפיינת בנסיבות בהן מדובר בפרויקטים רחבי היקף, בהם היזם מעוניין לפתח במהירות את התשתיות באזור בו הוא מבצע מיזם בניה ובסמוך לו. בנסיבות אלה, יש יתרון מיוחד בכך שמאפשרים ליזם לפתח את התשתיות, שכן יש לו תמריץ ברור להשביח את פרויקט הבנייה שלו וסביבותיו על מנת לקדם את מכירותיו. יתרון זה אינו רלבנטי בנוגע להיטלי השבחה. כאמור, היטל השבחה אינו נגבה תמורת שירות שהרשות המקומית אמורה לספק, אשר ליזם יש תמריץ חזק לבצעו ממניעים שלו. לפיכך, אין את אותה אחידות אינטרסים בין הרשות המקומית ליזם לקדם את ביצוע השירות שניתן לה חלף תשלום מזומן. להסכם פיתוח הנקשר בין רשות מקומית ליזם יש יתרון מיוחד גם במובן זה שלא תמיד מסוגלת הרשות המקומית, בפרק זמן נתון ובמסגרת תקציב נתון, לממן ביצוע עבודות פיתוח רחבות היקף. בנסיבות אלה, התקשרות בהסכם פיתוח מאפשרת ליזם לבצע את עבודות התשתית בעצמו ולקדם את המיזם מבלי עכובים, לתועלת כל המעורבים. יתרון זה אינו רלבנטי בנוגע להיטל השבחה.

24. עולה כי בטענת המשיב לעניין חוקיות היחסים בין העירייה למִנהל אין די כדי להביא לביטול דרישת התשלום. מובן שבדברים אלו אין כדי להביע דעה ברורה לגבי ההסכם הספציפי שבין העירייה למִנהל בנוגע לסלילת רחוב הלשם, האם נפלו פגמים בכריתתו אם לאו, שכן אין כל צורך בכך להליך הנוכחי.

25. הטענה העיקרית שמעלה העותר הינה כי בקביעת התשלום על-פי שיטת ההיטל נותקה הזיקה בין ההיטל לבין ביצוע עבודות הסלילה ברחוב הלשם, ועל כן העירייה אינה מוסמכת לגבות ממנו את התשלום. העותר מפנה לשני פסקי דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בהם נקבע כי הנטל על העירייה להוכיח זיקה בין התשלום הנדרש לבין הוצאות הסלילה (עת"מ [חיפה] 1228/05 קוטלר נ' עיריית חדרה, תק-מח 2006(1) 9939 ועת"מ [חיפה] 2296/04 צרפתי נ' עיריית חדרה, תק-מח 2006(4) 4413). כן מפנה הוא לדברי השופט אנגלרד בע"א 889/01 הנ"ל.

26. דומה שאין חולק על הצורך בזיקה בין דרישת התשלום לסלילת הרחוב, אולם העותר טועה בטיב הזיקה הנדרשת. בתי משפט הכירו בכך כי גם כאשר ההיטל מחושב על-פי כלל העלויות לסלילת כבישים ברשות, נשמרת זיקה מספקת בין ההיטל לסלילה, ובלבד שההיטל נדרש בגין שירות שניתן לאזרח (ראה עת"מ [ירושלים] 988/03 רוטופלס בע"מ נ' עיריית ירושלים, אתר נבו).

הזיקה הנדרשת לצורך החיוב בהיטל, על-פי שיטת ההיטל, אינה זיקת מימון כפי שנדרש בעבר בחישוב ההיטל בשיטת דמי ההשתתפות. הזיקה הנדרשת הינה אך ורק זיקת ההנאה, דהיינו זיקה בין סלילת הכביש להנאת הבעלים של הנכס (גם הנאה פוטנציאלית) (ראה ע' שפיר הנ"ל, עמ' 228).

כך בעת"מ 1228/05 דן בית המשפט בשאלת קיומה של זיקה בין מקרקעי העותרים לבין ביצוע מעגל תנועה ברחוב. בית המשפט קבע, בין היתר, כי לא הוכחה זיקה בין ביצוע מעגל התנועה לבין הנכס של העותרים (בית המשפט התייחס גם לזיקת המימון, אשר כאמור אינה רלוונטית לענייננו). ברי כי מקום שמבוצעות עבודות שאינן גובלות עם הנכס של האזרח, ואינן מוסיפות להנאתו מהנכס, לא קיימת זיקת הנאה. כך בעת"מ 2296/04 הנ"ל קבע בית המשפט כי לא קיימת זיקה בין מקרקעי העותר לבין עבודות לסלילת והרחבת כביש שנועדו לרווחת מרכז מסחרי סמוך (אזכיר כי גם כאן דן בית המשפט בזיקת המימון, שאינה רלוונטית לענייננו). ברי כי מקום שבו הרחבת הכביש נועדה אך ורק להבטיח הנאה משימוש של בעל מקרקעין מסוים, אין זיקה בין הסלילה לבעלי מקרקעין אחרים.

בע"א 889/01 קבע בית המשפט כי אין זיקה בין עבודות סלילת כביש שבוצעו בשנות השמונים לעבודות שלגביהן התבקש היתר בשנת 1995, על-פי תכנית חדשה. על פסק הדין נמתחה ביקורת (ראה שפיר הנ"ל, עמ' 239), אולם גם אם תיוותר פסיקה זו על כנה, אין בה כל רלוונטיות לעניין שבפניי.

27. כאמור, אין חולק כי ההיטל נדרש בשל סלילת כביש ברחוב הלשם. כביש זה גובל בחלקות המקרקעין של העותר, העבודות בוצעו בסמוך לדרישת התשלום. סלילת הכביש היטיבה עם מצבו של העותר ומאפשרת גישה לחלקותיו. מכאן שהתקיימה אותה זיקת הנאה הנדרשת, ואין הכרח להוכיח בנוסף קיומה של זיקת מימון.

סוף דבר

28. בשים לב לכל האמור הנני דוחה את העתירה.

העותר ישלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 7,500 ₪ (כולל מע"מ על שכר הטרחה).

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, א' באייר, תשס"ז (19 באפריל 2007) .

רון סוקול, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן