לפני תביעה שהגישה עיריית רמלה לאכיפת תשלומי ארנונה שהוטלו על הנתבע, המפעיל מוסד המיועד לשיקום חוסים תשושי נפש ולמגוריהם בתוך הקהילה. הארנונה הוטלה על הנתבע כמחזיק במספר מבנים המשמשים לצורך עסקי, כך לטענת התובעת, והמיועדים להפעלת הוסטל.

1. תיק זה עבר מספר גלגולים מאז החליט רשם בית משפט זה על מתן רשות להתגונן כנגד התביעה שהגישה התובעת (להלן גם 'העירייה') לתשלום ארנונה על שלושה נכסי מקרקעין (להלן: 'הקוטג'ים' או 'הנכסים') בסך של כ- 100,000 ש"ח (כולל ריבית והצמדה ליום הגשת התביעה).

2. התובענה נסבה על שנות המס 2000 – 2002; טענתה העיקרית של העירייה היא כי יש להטיל ארנונה על הנכסים, המשמשים למגוריהם ולשיקומם של נכי נפש, לפי תעריף של 'הוסטל עסקי' ולא לפי תעריף מגורים, שעל פיו שילם הנתבע את הארנונה העירונית על הקוטג'ים האלה.

3. התיק הועבר לדיון לפני, לאחר שהוגשו כבר שני ערעורים; הערעור הראשון הוגש על ידי העירייה על החלטת הרשם ליתן רשות להתגונן בפני התביעה, בערעור התקבלו טענותיה ובקשת הרשות להתגונן נדחתה; הערעור השני הוגש לבית המשפט המחוזי על ידי הנתבע, על החלטת בית המשפט השלום. גם ערעור זה התקבל.

4. מעיון בתיקים עולה כי בהמלצת בית המשפט המחוזי, לאחר דין ודברים, הגיעו הצדדים, ביום 30.12.04, לכלל הסכמה כי פסק הדין של בית משפט זה (שניתן ע"י ס.נ. כבוד השופט ברוך-כתוארו אז) יבוטל וכי תינתן רשות להתגונן; במסגרת הסכמותיהם ראו הצדדים לציין כי "כל צד ישמור לעצמו כל טענה מטענותיו וכל זכות מזכויותיו" (עמ' 1).

בהתאם להסכמות אלה, שקיבלו תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי, הועבר התיק לדיון לפני; כך הוגשו תצהירי עדות ראשית וכך גם נשמעו עדויות המצהירים בדיון שהתקיים בענין.

5. מהתצהירים שהובאו לפני ומהעדויות ששמעתי עולה כי כבר בינואר 2003 החליטה העירייה לחזור בה ממדיניותה לחייב את הנכסים לפי תעריף 'הוסטל', ובהתאמה לחייב את שטחי המגורים לפי תעריף מגורים רגיל, למעט שטח משרדים קטן (נספח ט' לתצהיר הנתבע). נספח ט' מיום 9.2.03 שנשלח למר שרשבסקי, הממונה על שיקום בשירות בריאות הנפש במשרד הבריאות על ידי היועץ המשפטי של העירייה, עו"ד דבורי, מביא את הדברים לענין מדיניותה החדשה של העירייה, ולפיה יחויבו הנכסים בהתאם לשימוש שנעשה בהם בפועל, קרי, שימוש למגורים! וכך כותב עו"ד דבורי:

"2. לפנים משורת הדין החליט ראש עיריית רמלה, מר יואל לביא, להתחשב במצבם של החוסים, ולחייב את ההוסטלים בתחומי העיר בשיעור ארנונה בהתאם לשימוש הפוטנציאלי הנעשה במקום.

המחזיקים ונושאי החיוב בארנונה יהיו מפעלי ההוסטלים עצמם, והם אשר יהיו חבים בתשלומם" (ההדגש במקור – א.נ.ח).

6. נוכח הסכמה זו ניתן היה לחשוב, או לקוות, שהסכסוך בין הצדדים יבוא לפתרונו, אלא שתקוה זו נגוזה, שכן באותו מכתב נאמר, כי הסדר זה הוא לפנים משורת הדין, והוא מותנה בתשלום חובות הארנונה שנצברו עד ליום 1.1.03.

כך נתגלגל לו התיק מתביעה לערעור ולערעור נוסף, מדיון לדיון שחייבו הגשת תצהירים ושמיעת עדויות, למרות שהעירייה הסכימה במפורש שהחל מיום 1.1.03 יהיה החיוב בארנונה של "ההוסטל" לנכי נפש המופעל בשלושת הקוטג'ים לפי תעריף מגורים.

7. כשלעצמי, תמיהה היא בעיני, אם אכן חייבים הקוטג'ים דנן בארנונה עסקית לשיטת התובעת, מנין סמכותו של ראש העירייה או של כל גורם אחר בעירייה, לפטור את ההוסטל מהארנונה המגיעה ממנו על פי דין, ולחייבו בתעריף שאינו חל עליו, או לפטור אותו מתעריף שחל עליו?! כלל ברור הוא כי יש לשלם מיסים על פי דין, באופן אחיד ושוויוני, ו'פטור' או הנחה אינם יכולים להינתן אלא בדין.

8. בין כך ובין אחרת, התגלגל התיק לפתחי ואני נאלצת להכריע בכל הפלוגתאות שהצדדים העלו לפני, בכללם נדרשת אני לדון בבקשה שנדונה כבר לפני שלוש ערכאות – בקשת הרשות להתגונן.

בעקרון הובאו לפני שלוש פלוגתאות,

א. האם יש לתת לנתבע רשות להתגונן.

ב. מיהו המחזיק בנכס לצרכי הארנונה.

ג. מהו שיעור הארנונה המתאים לנכס שמשמש למגורים של נכי נפש במסגרת שיקומם לפי חוק שיקום לנפגעי נפש בקהילה, התש"ס – 2000 (להלן: חוק השיקום).

9. הצדדים ייחסו פרק נכבד בטענותיהם לשאלה זו. לכאורה ניתן היה לצפות שלאחר ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים בשלב הערעור בבית המשפט המחוזי, יוחזר התיק לדיון בבית משפט השלום בשאלות המהותיות, ואהיה פטורה מדיון חוזר בשאלה הפרוצדוראלית, אם יש מקום להתיר לנתבע להתגונן בפני התביעה; שהרי לשם מה הוחזר הדיון? אולם בשל אופי ההסכמה, שמצד אחד "התירה" את הדיון לגופו, ומן הצד האחר אפשרה לשני הצדדים להעלות את כל טענותיהם, גם אלה שבפרוצדורה, אין מנוס אלא להתיחס גם לשאלה זו. פרוש ההסכמות בין הצדדים "סובל" גם את האפשרות שהעירייה ראתה לנגד עיניה, אפשרות של דיון חוזר בבית משפט השלום בכל הטענות, לרבות אלה הפרוצדורליות.

הגם שמקובלת עלי בענין זה עמדת הנתבע, אינני 'תופסת' את העירייה 'בהסכמתה' בבית המשפט המחוזי, ולאור הסייג שבהסכמה, נראה שהעירייה לא ויתרה על כל בדל של טענה.

10. לטענת העירייה לא היה מקום ליתן רשות להתגונן, מאחר שהנתבע לא מיצה את המסלול הייחודי לתקיפת שיעורי הארנונה. לטענתה היה הנתבע צריך להעלות את טענותיו לענין החיוב בארנונה בדרך של השגה ובאמצעות ערר על חיובי הארנונה שהוצאו לו, ולא להסתפק בטענות הגנה במסגרת בקשת רשות להתגונן בפני תביעת העירייה לתשלום הארנונה. טענת העירייה נסמכת על חוק הרשויות המקומיות [(ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו- 1976 (להלן: "חוק הערר")].

סעיף 3 לחוק הערר קובע לאמור:

"(א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:  

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;  

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו. 

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות. 

(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג- שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס;

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א). 

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה".

11. לטענת העירייה, חייב הנישום לפעול לפי הפרוצדורה הקבועה בחוק הערר, ומשלא נקט בדרך הקבועה בדין הפך חיוב הארנונה להיות חיוב סופי, והנישום מנוע מלטעון בכתב ההגנה [או בבר"ל] כי איננו ה'מחזיק', או כי נפלה טעות בסיווג הנכס.

אינני מקבלת טענה זו משני טעמים; האחד, כי סעיף 3(ג) לחוק הערר מאפשר, אמנם ברשות בית המשפט, להעלות בפני ערכאה שיפוטית את הטענה כי הוא אינו ה'מחזיק בנכס'. והשני, כי השאלה מיהו 'המחזיק בנכס' עשויה להיות שאלה משפטית, ולאו דווקא שאלה עובדתית הנסמכת על עדויות ובדיקה עובדתית מי המשתמש בפועל בנכס; אין לנעול את הדלת להליך השיפוטי בפני הטוען טענה משפטית כי אינו 'המחזיק'. ביתר שאת נכון הדבר כשהנושא הוא בעל אופי משפטי או עקרוני, ולא מצאתי כל מניעה שבית משפט יתיר העלאת הטענות הללו כטענות הגנה בהליך שיפוטי, משכך אין להורות, בטרם הדיון לגופו, על דחיית הבקשה לרשות להגן.

12. טענת הנתבע במקרה זה היא שבנסיבות העניין, שאינן במחלוקת כאמור, בעל ההוסטל ששכר את הנכסים מבעליהם איננו המחזיק האמיתי, וכי הדיירים נכי הנפש שמתגוררים במקום – הם המחזיקים בנכס. משאין חולק על עובדה זו וגם לשיטת העירייה לא הנתבע הוא המתגורר בנכס, אלא הוא זה שמפעיל את ההוסטל, שמהותו אספקת דיור ומסגרת מוגנת לנכים פגועים נפשית שהמדינה מחויבת בסיוע לשיקומם, ומכאן שהשאלה היא שאלה משפטית ויש להכריעה על פי הדין. מי נחשב ל"מחזיק" אותו יש לחייב בארנונה על פי דין? שאלה זו היא שתידון להלן ותוכרע בהיבט המשפטי, משכך אינני רואה כל מניעה לתת רשות להתגונן בשאלה מיהו המחזיק, בעיקר שמדובר בשאלה כללית בעלת השפעה ציבורית רחבה לגבי מוסדות דומים.

13. הנתבע ביקש רשות להתגונן בשאלה נוספת - שאלת סיווג הנכס והשימוש בו.

לטענת העירייה היה על הנתבע להעלות גם את השאלה הזו בדרך של השגה לפני מנהל הארנונה, ואם היתה טענתו נדחית, רשאי היה להגיש ערר לועדת הערר בהתאם ללשון סעיף 3(א)(2) לחוק הערר. לבחינת הטענה ראיתי להתיחס לשאלה מיהי ועדת הערר; סעיף 5 לחוק הערר קובע: "המועצה תמנה ועדת ערר אחת או יותר בהרכב של שלושה חברים מבין בעלי הזכות להבחר כחברי המועצה, ואת היושב ראש שלהן". במילים אחרות בועדת הערר לא יושבים משפטנים אלא היא מורכבת מהדיוטות, שכל כשירותם היותם 'בעלי זכות להבחר כחברי מועצה', משכך סבורה אני כי ראוי שועדת הערר תדון בשאלות טכניות או בשאלות של עובדה שאינן שאלות משפטיות בעיקרן.

לא רק זאת אלא שככלל מנוסח סעיף 3 בצמצום ומגדיר מספר תחומים מוגבל בהם נתונה הסמכות למנהל הארנונה ולועדת הערר.

לאור מבנהו ונוסח הסעיף, ברור שהכוונה בעיקר לנושאים טכניים כמו מדידת שטח, מיקומו של הנכס באזור כזה או אחר (לענין שאלת שווי), או השימוש הישיר שנעשה בנכס. לטעמי עולה מנוסח הסעיף כי הכוונה היתה להעביר לועדת הערר שאלות בתחום בו היא עוסקת ומתמצאת, ולא בשאלות משפטיות שיורדות לשורש הסמכות של העירייה להטיל ארנונה על נכס פלוני על דרך סיווגו העקרוני. השאלה שהיא בעלת חשיבות מכרעת לנכס הספציפי שנדון לפני ועדת הערר, אך גם בעלת השפעה הלכתית, משפטית לגבי אותו סוג נכסים, או לגבי 'עסק' מהסוג הנדון, צריכה להיות נדונה בפני בית משפט.

הפסיקה קבעה לא אחת, "כי אף במקום בו קבע המחוקק דרך מיוחדת להשגה או לערר, יוכל בית המשפט להידרש לעניינים אלה... בעלי "חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת" (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ. עיריית בני ברק ומועצת עירית בני ברק, (פורסם בנבו)) ובהמשך מצטט כבוד השופט רובינשטיין דברים שנאמרו בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 780-779 כי "עיקרון זה עשוי להיות יפה במיוחד לעניינים המנויים בסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות, וזאת בשל הוראותיו של סעיף 3(ג) לחוק זה (חוק הערר-א.נ.ח). ביחס לסעיף זה נקבע, ברוח האמור "כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המנהליות" ואולם, "בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות". (הדגשות שלי-א.נ.ח).

"... לטענת המשיבה היה על המערערת לפנות לפי חוק הערר בהשגה למנהל הארנונה, שכן טענתה היא לטעות בסיווג נכס. אני סבורה כי דין הטענה להידחות וזאת מבלי לדון בשאלה האם נכנס המקרה שבפנינו לגדר סעיף 3 (א) (2) לחוק הרשויות המקומיות),ערר על קביעת ארנונה כללית התשל"ו- 1976, גם אם נראה את המחלוקת העיקרית שבין הצדדים כמחלוקת בדבר סיווג הנכס, אני סבורה כי מקרה זה מצדיק דיון בערכאות משפטיות כבר בשלב הבירור הראשוני וזאת בשל השאלה העקרונית אותה הוא מעורר...".

15. מאלה נלמד שבית המשפט שלפתחו מובאות שאלות, שלכאורה יכולות להשמע גם לפני ועדת הערר, הוא שרשאי להכריע אם לדון בטענות הללו או לדחות את הפניה בעילה שבעל הטענות לא מיצה זכויותיו ולא פנה להגיש השגה; שיקולי השופט, אם לראות בשאלה המונחת לפתחו שאלה משפטית בעלת חשיבות וגוון עקרוני המצריכה דיון או לראות בה שאלה עובדתית טכנית שמיועדת מעצם טבעה למיצוי בפני מנהל הארנונה, צריכים להביא בחשבון את חשיבות השאלה שנתונה לדיון ואת ההשלכות העקרוניות על כלל הציבור. משציינתי לעיל כי אני רואה בשאלה שבענינה מתבקשת הרשות להתגונן שאלה משפטית בעלת חשיבות, לאור העובדה שהוסטלים מהסוג הנדון קיימים במקומות רבים והם רק הולכים ומתרבים, ראוי לבית משפט להדרש לשאלות המשפטיות וליתן הכרעתו באלה, בעיקר כשבחוק הערר ניתנה הסמכה מפורשת לבית המשפט לדון בשאלת החזקה אם ניתן טעם מספיק לכך.

16. ככלל חוזרת הפסיקה מהעבר ועד לאחרונה על הדברים הברורים כי "מכאן, שסמכותו של מנהל הארנונה מצומצמת היא ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים ברורים בלבד. לשאלות עקרוניות יותר, כמו הקריטריונים שנקבעו לאופן הטלת הארנונה, סבירות גובה הארנונה וכדומה, אין הוא רשאי להידרש" בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ. עירית ק. אתא פד"י מו(1) 793; וראו גם ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים ואח' נ. עיריית ראשון לציון; ע"א 10977/03 דור אנרגיה נ. עיריית בני ברק; ע"א (ת"א) 2586/03 פז חברת נפט בע"מ נ. עיריית בני ברק - פסקי הדין פורסמו בנבו). בהתאם לפסיקה זו ולפסקי הדין המאוזכרים בהם סמכות ועדת הערר לשמוע את ההשגה מצומצמת לעניינים עובדתיים להבדיל מטענות המתיחסות לסוגיות משפטיות עקרוניות.

17. לאחר שדנתי בטענת הסף אעבור לדון בשאלות המשפטיות לגוף התביעה,

(1) מיהו 'המחזיק המשפטי' עליו יש להטיל את הארנונה.

(2) הסיווג המשפטי הנכון של נכס דוגמת ההוסטל במקרה שלפני, והאם נהגה העירייה בסמכות כאשר סיווגה נכס שמשמש למגורים כנכס עסקי והאם סיווג זה תואם את חוק ההסדרים 1993 הקובע מגבלות לסיווג נכסים ובעיקר תוך התיחסות מיוחדת לנכסים המשמשים למגורים.

בשל השאלות המשפטיות הצריכות הכרעה אין לי אלא לחזור ולומר במפורש כי ראוי היה לתת רשות להתגונן, ואני דוחה את טענותיה המקדמיות של התובעת.

18. הנתבע טען באריכות יתרה כי לפי מטרת חוק שיקום נכי נפש בקהילה, תש"ס–2000 ולפי נהלי משרד הבריאות (נספח א' לתצהיר עדות אלפסי), הדיירים בהוסטל, דהיינו נכי הנפש, הם המחזיקים בנכסים, ועל כן על העירייה לחייב בארנונה את החוסים המתגוררים בקוטג'ים באופן אישי, ומאחר שמדובר בנכסים המוחזקים ע"י נכי נפש, ממילא יהיו פטורים מארנונה למגורים, בשל נכותם ומצבם הסוציאלי.

19. אין בידי לקבל הטענה.

המחוקק שם לו למטרה לשלב את נכי הנפש בקהילה במסגרת מגורים עצמאית תוך השגחה עזרה וטיפול, וגם אני סבורה כי יש להרתם ולעזור במאמץ לשלב את החוסים במסגרת הקהילה.

אלא שהמדינה לא הקימה מוסדות שיקום בבעלותה על מנת ליישם את חוק השיקום; ומכאן אנו למדים שהמדינה סברה כי השיקום יעשה לפי כוחות השוק על ידי עסקים פרטיים אגב פיקוחה על עבודת השיקום. לשם כך ראתה המדינה לזכות כל נכה בקצבת נכות, המשמשת אותו גם 'לרכוש' את המגורים ואת השירותים הכרוכים בכך, מהגוף הפרטי המפעיל את עסקי מתן שירותי הדיור והסיוע.

20. מתצהיר הנתבע, מר אלפסי, עולה כי בקוטג'ים נשוא הדיון מתגוררים 26 נכי נפש במסגרת חוק השיקום, ועבורם ההוסטל הוא הבית היחידי.

אך עובדה זו, כי נכי הנפש מתגוררים בקוטג'ים ומשתמשים בהם כביתם היחידי, אינה נותנת מענה לשאלה מיהו 'המחזיק המשפטי'; התשובה לכך ניתנת בהתאם לחוק הספציפי הרלוונטי, פקודת העיריות. בהתאם לפרק 14 לפקודת העיריות שענינו "ארנונה", נקבע בסעיף 269 כי "מחזיק" לעניין ארנונה הוא "למעט דייר משנה", ו"דייר משנה" הוגדר "האדם הגר בחדר או בחלק מחדר, של בנין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות בעדו".

21. מכאן, שהתשובה לשאלת מיהות המחזיק המשפטי מצויה בחקיקה וניתן ללמוד עליה בסעיף ההגדרות. אין אפשרות לחייב את דייר המשנה בארנונה, ונראה כי חקיקת סעיף זה נועדה במיוחד למנוע מחלוקות מהסוג המתעורר במקרה שלפני, כאשר יש מספר דיירי משנה ליחידת מגורים אחת. הפקודה קובעת במקרה זה כי המס מוטל על המחזיק, ואם אין זהות בין הבעלים למחזיק, יוטל המס על המחזיק, שהוא בדרך כלל שוכר הנכס בשלמותו. לטעמי אין כל חשיבות לשאלה מי הנושא בתשלום בפועל מבחינת היחסים החוזיים בין השוכר הראשי לשוכר המשנה ככל שמדובר בהטלת הארנונה על פי צווי הארנונה. גם אם נקבע בחוזה בין השוכר הראשי לדיירי המשנה כי דייר משנה יחוב בארנונה, הסיווג על פי דין והחיוב יעשו בהנחה שהשוכר הראשי הוא המחזיק, אך נותר לו להראות שהשימוש הוא למגורים.

22. סעיפים 8, 9 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג – 1992 (להלן: 'חוק ההסדרים') ותקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000) התש"ס – 2000, שהותקנו מכח חוק ההסדרים, מסמיכים את הרשות המקומית להטיל ארנונה.

בתקנות שהותקנו מכח חוק ההסדרים כאמור, נקבעו עקרונות להטלת הארנונה ברשויות המקומיות.

בתקנה 1 לתקנות האמורות הוגדרו הנכסים עליהם תוטל הארנונה.

לעניננו רלבנטיות ההגדרות של המושגים "נכסים", "מבני מגורים" "סיווג נכס", וכך הם הוגדרו:

"נכסים" – "בנין, אדמה חקלאית, קרקע תפוסה" – כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות;

"מבני מגורים" – "לרבות בתי אבות".

"סיווג נכס" – "קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו".

בהגדרות כאמור, נקבעו שני עקרונות לגבי סיווג נכסים לצורך ארנונה. הראשון כי יש לסווג את הנכס לפי השימוש בו ולא לפי צורתו או מבנהו, והשני כי יש סיווג מיוחד למבני מגורים; ברור שסיווג זה נקבע לפי השימוש בנכס – מגורים.

העובדה כי מתקין התקנות ראה להגדיר את "מבני מגורים" ככוללים 'בתי אבות' נועדה כנראה לשם הבהרה ולהוספת קטגוריה זו ודומותיה לתחום החיוב בארנונה למגורים; רוצָה לומר כי אפילו מדובר בעסק שמטרתו להשכיר יחידות דיור ושירותים אחרים לדיירים המתגוררים בנכס באופן מתמשך, גם אז תקבע הארנונה ותחושב בדרך שמחושבת ארנונה למגורים.

ואם היה ספק כלשהו למהות השימוש בנכס, בין שעסקי הוא ובין אם למגורים נועד, באה הגדרת "מבני מגורים" בתקנות ומבהירה ש'נכס' הכוונה ל'נכס' כולל בתי אבות.

23. לטעמי אין הבדל בין 'בתי אבות' לבין ה'הוסטל' נושא הדיון שלפני. שניהם נועדו למגורים מתמשכים של הדיירים בנכס כמקובל על בני אדם רגילים, ולא משנה מי המחזיק המשפטי בנכס. אפילו אם אצא מהנחה שהמחזיק המשפטי בנכס הוא בעל העסק, הרי הוא עושה את עסקיו תוך מתן שירותי מגורים; ומגורים כאמור, מסווגים לפי הכללים החלים על מגורים, ולא על עסק.

24. עם זאת, הואיל והנכס הוא בידי מחזיק עסקי, לא יחולו עליו ההקלות המיוחדות הניתנות למשתמשים במישרין, שהם דיירי המשנה, גם אם הם בעלי פטורים מכוח החוק, כמו נכים ובעלי הכנסות נמוכות. הארנונה שתוטל על המחזיק שהוא בעל העסק היא ארנונה למגורים כפי שהיא נקבעה למגורים דומים באותו איזור.

25. לאור האמור לעיל, אני סבורה כי יש לסווג את הנכסים, שנבנו מלכתחילה למטרות מגורים, ובפועל גם הוכח שהם משמשים למטרה זו, כמבני מגורים ולא כאכסניות או בתי מלון המיועדים בדרך כלל למגורים ארעיים לתקופות קצובות. לא בכדי ראה מתקין התקנות לסווג את בתי המלון בנפרד, וציין כי "בתי מלון – לרבות בתי הארחה ואכסניות". אותו סוג של שימוש, שימוש בנכס שכל כולו אומר ארעיות.

26. הסיווג של ההוסטל נשוא הדיון שלפנינו איננו בבחינת אכסניה או בית מלון המשמשים למגורים ארעיים אלא מדובר בעסק המספק שירותי מגורי–קבע, והיה מקום לחייב את הקוטג'ים בהתאם לארנונת מגורים, כפי השימוש בפועל.

בטרם אסיים אחזור ואעיר, כי אני סבורה שרשות מקומית אינה רשאית לפטור או להפחית את המסים שהיא מטילה על תושביה, לפי ראות עיניה, גם אם מדובר במטרה טובה, ראויה וצודקת. המס צריך להיות משולם לפי דין ובצורה שוויונית, ואם המחוקק סבור כי יש לפטור פלוני או אלמוני ממס, הרי על הרשות לפטור את פלוני או את אלמוני ממס, אם באמצעות חקיקת המסים, ואם באמצעות מתן סובסידיה ישירה לכיסוי נטל המס.

בעיקר יודגש כי לעניין זה נקבע סעיף מפורש בחוק ההסדרים הוא סעיף 12 לחוק ההסדרים, לפיו אין אפשרות לתת כל הנחות או פטורים אלא רק בהתאם לקביעת שר האוצר ושר הפנים בתקנות.

מכאן שלא ברור על מה סמך ראש הרשות את סמכותו לקבוע את ההנחה או את הפטור שקבע 'לפנים משורת הדין'.

בהתאם לקביעותי, יש לחייב את הנתבע בארנונה לפי קטגורית מגורים.

בשולי הדברים אומר שוב כי משסוכם שהחל מאוקטובר 2003 לא יחויב הנתבע בארנונת עסקים, ראוי היה להגיע להסדר על פרק הזמן המצומצם והמוגדר שנותר במחלוקת, וחבל שהצדדים לא עשו כן, והמשיכו בדיון זה.

לאור התוצאה יפעלו הצדדים בהתאם לפסק הדין של בית המשפט המחוזי, שנתן תוקף להסכמות הצדדים, לענין סכומי הכסף ששולמו על ידי הנתבע.