עיקר המחלוקת בין הצדדים נסובה על פרשנותו של סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה לעיריית תל אביב. המערערת טענה כי אינה מחזיקה מעל 80% משטחו של הנכס, ולפיכך אין לחייבה בארנונה בגין חדר שירותים, לובי וחדר המדרגות המשותף. עוד נחלקו הצדדים בשאלה האם רשאי היה המשיב לתקן את שומת הארנונה ביחס לשנת המס 2004 מתחילתה או שמדובר בחיוב ריטרואקטיבי אסור.

באשר לשנת 2005 טענה המערערת כי יש לקבל את השגתה גם מן הטעם שהמשיב לא נתן תשובתו להשגה במועד שנקבע בסעיף 4(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976.

בתאריך 15.12.93 שכרה המערערת מדרבן השקעות בע"מ את הקומה ה-26 בבנין ברחוב אחד העם 9 בתל אביב. הסכם השכירות הוצג למשיב והמערערת נרשמה כמחזיקה החל מיום 01.04.94.

מאחר שהמערערת טענה כי אינה מחזיקה בלפחות 80% מהשטח הלא משותף בקומה, ועל כן אין לחייבה בארנונה בגין השטחים המשותפים, נשמעו בפני ועדת הערר עדויות מטעם הצדדים. בסיומו של ההליך נקבע על ידי הועדה כי המערערת מחזיקה בנכס ביחד עם חברות אחרות בעלות עניין, שלהן מסגרת ארגונית אחת וזיקות הדדיות רבות. הועדה ציינה כי לא הוצגו חוזי שכירות בין המערערת לחברות ובביקורת שנערכה על ידי המשיב בנכס לא נמצאה הפרדה פיזית בין פעילותה של המערערת לפעילותן של יתר החברות. הועדה קבעה כי למרות שמדובר בחברות שהן ישויות משפטיות נפרדות בעלות פעילות עסקית נפרדת, הדבר אינו מוצא את ביטויו בשימוש בנכס, מאחר שקיים עירוב תחומים בין החברות. למשרדים כניסה אחת, לחברות עובדים משותפים לרבות חשב, סמנכ"ל כספים, מנקה, מנהלת חשבונות, מזכירה והלובי משמש את כולן במשותף, כפי שהעיד מר חגי כהן מטעם המערערת, אשר אף ציין כי החברות משלמות למערערת דמי שימוש, ארנונה ותשלום עבור שירותי עובדיה כולל הוצאות המוגדרות כהוצאות הנהלה.

סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה המגדיר "שטח" לחיוב בארנונה קובע:

המערערת גורסת כי לנוכח העובדה שהקומה משמשת מספר חברות, שאף אחת מהן אינה מחזיקה ב-80% מהשטח הלא משותף, אין לחייבה בגין השטחים המשותפים, אולם ממצאי הועדה מציגים תמונה שונה לפיה מדובר בחברות הפועלות במסגרת ארגונית אחת אשר 49% ממניותיהן הוחזקו עד שנת 2005 על ידי גחלת חברה להשקעות בע"מ ומאמצע שנת 2005 מוחזקות על ידה 100% של המניות, למעט פועלים אי בי אי ניהול וחיתום בע"מ.

החזקת הנכס הוסדרה בין המערערת לחברות באופן שהחברות שילמו דמי שכירות, אחזקה ושירותי משרד משותפים במסגרת התחשבנות שנערכה ביניהן, ומבלי שנכרתו חוזי שכירות ביחס לחלקי הנכס שנטען כי הם מוחזקים באופן נפרד על ידי כל אחת מהחברות. ההתחשבנות התייחסה להכנסות והוצאות הדדיות.

לנוכח העובדות שפורטו לעיל, קבעה ועדת הערר כי אין מדובר בשוכרים של יחידות נפרדות, מאחר שהמערערת והחברות מחזיקות בנכס ללא הפרדה פונקציונלית. כדוגמא להעדר ההפרדה הפונקציונלית ציינה הועדה כי לא ניתן לקבוע מי מבין החברות מחזיקה בחדר בו יושב החשב.

המערערת חולקת על גישה זו וטוענת כי יש לראות בכל אחת מהחברות כמי שמחזיקה בשטח המסויים בו היא עושה שימוש.

סבורני כי לנוכח העדר חלוקה פיסית ובשל הממצאים מהם עולה כי אין הפרדה בין השטחים השונים, בנוסף על שיטת ההתחשבנות הנערכת בגין ההכנסות וההוצאות, תוך קיזוז הדדי, המסקנה המתבקשת היא כי לא קיימת הפרדה בשטחי הנכס. אופן ההחזקה בנכס מצביע, לכל היותר, על החזקה משותפת כפי שהוגדרה בסעיף 316 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הקובע:

אין חולק כי על פי הפרשנות שהוענק למונח "בעלים" בפסיקה, הסעיף חל גם על מחזיקים שאינם בעלים.

בענייננו פעלו המערערת והחברות ברוח סעיף 316 הנ"ל ובמסגרת ההתחשבנות ביניהן חילקו את הוצאות החזקת הנכס, כולל ארנונה.

יתרה מכך, על פי המבנה הארגוני, כפי שהוצג בפני ועדת הערר, המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, בהיותה השוכרת של כל הקומה. בנוסף להיותה השוכרת נרשמה המערערת כמחזיקה על פי הוראות סעיף 326 לפקודת העיריות והיא אף זו ששילמה במשך כל השנים את הארנונה, מבלי לשתף את המשיב ברזי החלוקה בינה לבין החברות האחרות.

סוגיה דומה נדונה על ידי כב' השופט א' הומינר בע"ש 433/96 אדמונית מערכות ממוחשבות בע"מ נ' מנהל הארנונה, עיריית תל אביב יפו. גם באותו ענין נקבע כי הנכס מהווה יחידה שלמה ואינטגרלית שיש לה כניסה אחת בלבד ובחלל הכניסה מחזיקה המערערת, ללא הפרדה בין חלקי הנכס תוך ערוב בשימוש בחלקיו השונים.

לנוכח הממצאים המתוארים לעיל, קבע כב' השופט הומינר כי אין לפטור את החלקים המשותפים מארנונה, מאחר שלא ניתן לבצע הפרדה מלאכותית בין המחזיקים, מה גם שתוצאתה של הפרדה כזו אבסורדית ואינה מתיישבת עם כוונת המחוקק, יפים דברים אלה גם לענייננו.

המערערת טענה כי במסגרת השגה שהוגשה על ידה בשנת 1995, בשל חיובה בארנונה בגין השטחים המשותפים, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה השטחים המשותפים לא יכללו בשטח המחוייב בארנונה, ומשכך אין המשיב רשאי לחזור בו מהסכמתו.

ועדת הערר דחתה טענה זו בציינה כי סוגיית חוקיות החיוב, על רקע הסכמים קודמים אינה בסמכותה. גישתה נסמכת על עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש שם הוגדרו סמכויות ועדת הערר והובהר כי אין הן כוללות תקיפה ישירה של אי חוקיות החיוב. על דברים אלה חזרה כב' השופטת מ' נאור בבר"מ7164/06 ד"ר משה וינברג ושות', עורכי דין ונוטריונים נ' מנהל הארנונה - עיריית תל אביב-יפו:

המערערת חוייבה בתשלום מוגדל עבור כל שנת 2004, למרות שהבדיקה נערכה בחודש יוני 2004 והדרישה נשלחה בחודש נובמבר אותה שנה.

על פי הנטען, מדובר בחיוב רטרואקטיבי אסור.

דין טענה זו להידחות. אין עסקינן בחיוב רטרואקטיבי, אלא בתיקון טעות בעקבות בדיקה ומדידה כפי שנקבע על ידי כב' השופט א' מצא ברע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים פ"ד מו (3) 661:

בפסיקה שעניינה אישור רטרואקטיבי של שינוי חיובי ארנונה בהמשך לאישור שר הפנים והאוצר המתחייב על פי חוק ההסדרים, נקבע כי עיריה רשאית לתקן את צו הארנונה ביחס לתקופה שמתחילת שנת הכספים. כך נקבע בבג"צ 7712/04 אהובה וינברג ואח' נ' עיריית תל אביב-יפו ואח' (טרם פורסם):

ובהמשך מבהיר בית המשפט:

ניתן ללמוד מהאמור לעיל גזירה שווה לסוגיה הנדונה בהליך זה.

מאחר שמדובר בתיקון טעות, סבורה אני כי אין להגביל את תיקון הטעות שנפלה בחישוב שטח הנכס ליום ההודעה וניתן לדרוש תיקונה של הטעות ביחס לכל שנת הכספים מבלי שהדבר יוגדר כחיוב אסור.

אין חולק כי המשיב לא השיב להשגה שהוגשה על ידי המערערת לגבי דרישת התשלום לשנת 2005. ועדת הערר קבעה כי מדובר בטעות שהמערערת תרמה לה, בשל אי בהירות הניסוח של ההשגה אשר גרמה למשיב לחשוב שמדובר בהמשך ההשגה של שנת 2004.

אין אני תמימת דעים עם גישה זו. עיון בהשגה ביחס לשנת 2005 מעלה כי המערערת צירפה להשגה את דרישת התשלום המציינת מפורשות כי מדובר בשנת 2005. יתרה מכך, בהשגה עצמה מציינת המערערת כי החל מתאריך 01.01.05 חלוקת השטחים בקומה הינה כמפורט בהמשך. מכאן, שאין לייחס למערערת הטעיה או ניסוח מעורפל, ולפיכך טעותו של המשיב אין בה כדי לפוטרו מתוצאת המחדל.

סעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע: