ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 294/06 - מנהלי, ארנונה

אי.בי.אי. אמבן ניהול השקות בע"מ נגד מנהל הארנונה של עיריית ת"א


2/5/2007

עמנ 294/06

אי.בי.אי. אמבן ניהול השקות בע"מ

נגד

מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו

בית המשפט לעניניים מנהליים בתל – אביב יפו

בפני: כב' השופטת שרה דותן

[2.5.2007]

פסק דין

ערעור זה מופנה כנגד החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב יפו בשלושה עררים שהדיון בהם אוחד. העררים התייחסו להשגות שהוגשו על ידי המערערת ביחס לחיובי ארנונה לשנים 2004-2006.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נסובה על פרשנותו של סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה לעיריית תל אביב. המערערת טענה כי אינה מחזיקה מעל 80% משטחו של הנכס, ולפיכך אין לחייבה בארנונה בגין חדר שירותים, לובי וחדר המדרגות המשותף. עוד נחלקו הצדדים בשאלה האם רשאי היה המשיב לתקן את שומת הארנונה ביחס לשנת המס 2004 מתחילתה או שמדובר בחיוב ריטרואקטיבי אסור.

באשר לשנת 2005 טענה המערערת כי יש לקבל את השגתה גם מן הטעם שהמשיב לא נתן תשובתו להשגה במועד שנקבע בסעיף 4(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976.

העובדות:

בתאריך 15.12.93 שכרה המערערת מדרבן השקעות בע"מ את הקומה ה-26 בבנין ברחוב אחד העם 9 בתל אביב. הסכם השכירות הוצג למשיב והמערערת נרשמה כמחזיקה החל מיום 01.04.94.

בחודש יוני 2004 ערך המשיב מדידה של הנכס במסגרת סקר נכסים. בעקבות ממצאי המדידה, נשלחה, בנובמבר 2004, הודעה למערערת על תוצאות המדידה ותיקון הנתונים בספרי המשיב. התיקון כלל הגדלת השטח לחיוב בארנונה מ-869 מ"ר ל-937 מ"ר. הגידול בשטח לחיוב מקורו בהכללתם של שטחים שלא נכללו בו עד אותו מועד – חדר שירותים, לובי כניסה וחדרי מדרגות. התיקון הוחל מיום 01.01.04.

מאחר שהמערערת טענה כי אינה מחזיקה בלפחות 80% מהשטח הלא משותף בקומה, ועל כן אין לחייבה בארנונה בגין השטחים המשותפים, נשמעו בפני ועדת הערר עדויות מטעם הצדדים. בסיומו של ההליך נקבע על ידי הועדה כי המערערת מחזיקה בנכס ביחד עם חברות אחרות בעלות עניין, שלהן מסגרת ארגונית אחת וזיקות הדדיות רבות. הועדה ציינה כי לא הוצגו חוזי שכירות בין המערערת לחברות ובביקורת שנערכה על ידי המשיב בנכס לא נמצאה הפרדה פיזית בין פעילותה של המערערת לפעילותן של יתר החברות. הועדה קבעה כי למרות שמדובר בחברות שהן ישויות משפטיות נפרדות בעלות פעילות עסקית נפרדת, הדבר אינו מוצא את ביטויו בשימוש בנכס, מאחר שקיים עירוב תחומים בין החברות. למשרדים כניסה אחת, לחברות עובדים משותפים לרבות חשב, סמנכ"ל כספים, מנקה, מנהלת חשבונות, מזכירה והלובי משמש את כולן במשותף, כפי שהעיד מר חגי כהן מטעם המערערת, אשר אף ציין כי החברות משלמות למערערת דמי שימוש, ארנונה ותשלום עבור שירותי עובדיה כולל הוצאות המוגדרות כהוצאות הנהלה.

סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה:

סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה המגדיר "שטח" לחיוב בארנונה קובע:

"שטח משותף בבנין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחוייב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד. שטחים משותפים אלו יחולקו ויחוייבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר, וכיוצא בזה המוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד הבית – יחוייבו במלואם".

המערערת גורסת כי לנוכח העובדה שהקומה משמשת מספר חברות, שאף אחת מהן אינה מחזיקה ב-80% מהשטח הלא משותף, אין לחייבה בגין השטחים המשותפים, אולם ממצאי הועדה מציגים תמונה שונה לפיה מדובר בחברות הפועלות במסגרת ארגונית אחת אשר 49% ממניותיהן הוחזקו עד שנת 2005 על ידי גחלת חברה להשקעות בע"מ ומאמצע שנת 2005 מוחזקות על ידה 100% של המניות, למעט פועלים אי בי אי ניהול וחיתום בע"מ.

החזקת הנכס הוסדרה בין המערערת לחברות באופן שהחברות שילמו דמי שכירות, אחזקה ושירותי משרד משותפים במסגרת התחשבנות שנערכה ביניהן, ומבלי שנכרתו חוזי שכירות ביחס לחלקי הנכס שנטען כי הם מוחזקים באופן נפרד על ידי כל אחת מהחברות. ההתחשבנות התייחסה להכנסות והוצאות הדדיות.

לנוכח העובדות שפורטו לעיל, קבעה ועדת הערר כי אין מדובר בשוכרים של יחידות נפרדות, מאחר שהמערערת והחברות מחזיקות בנכס ללא הפרדה פונקציונלית. כדוגמא להעדר ההפרדה הפונקציונלית ציינה הועדה כי לא ניתן לקבוע מי מבין החברות מחזיקה בחדר בו יושב החשב.

המערערת חולקת על גישה זו וטוענת כי יש לראות בכל אחת מהחברות כמי שמחזיקה בשטח המסויים בו היא עושה שימוש.

סבורני כי לנוכח העדר חלוקה פיסית ובשל הממצאים מהם עולה כי אין הפרדה בין השטחים השונים, בנוסף על שיטת ההתחשבנות הנערכת בגין ההכנסות וההוצאות, תוך קיזוז הדדי, המסקנה המתבקשת היא כי לא קיימת הפרדה בשטחי הנכס. אופן ההחזקה בנכס מצביע, לכל היותר, על החזקה משותפת כפי שהוגדרה בסעיף 316 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הקובע:

"מקום שהוטלה ארנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בנין או קרקע, שהם בבעלות משותפת, מותר לגבותה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים, ומי שנגבתה ממנו הארנונה יהיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי לחלקו של כל אחד בבנין או בקרקע, והוא רשאי לעקל את ההכנסה מן הבנין או הקרקע עד שייגבה את הסכום המגיע משאר הבעלים המשותפים".

אין חולק כי על פי הפרשנות שהוענק למונח "בעלים" בפסיקה, הסעיף חל גם על מחזיקים שאינם בעלים.

בענייננו פעלו המערערת והחברות ברוח סעיף 316 הנ"ל ובמסגרת ההתחשבנות ביניהן חילקו את הוצאות החזקת הנכס, כולל ארנונה.

יתרה מכך, על פי המבנה הארגוני, כפי שהוצג בפני ועדת הערר, המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, בהיותה השוכרת של כל הקומה. בנוסף להיותה השוכרת נרשמה המערערת כמחזיקה על פי הוראות סעיף 326 לפקודת העיריות והיא אף זו ששילמה במשך כל השנים את הארנונה, מבלי לשתף את המשיב ברזי החלוקה בינה לבין החברות האחרות.

סוגיה דומה נדונה על ידי כב' השופט א' הומינר בע"ש 433/96 אדמונית מערכות ממוחשבות בע"מ נ' מנהל הארנונה, עיריית תל אביב יפו. גם באותו ענין נקבע כי הנכס מהווה יחידה שלמה ואינטגרלית שיש לה כניסה אחת בלבד ובחלל הכניסה מחזיקה המערערת, ללא הפרדה בין חלקי הנכס תוך ערוב בשימוש בחלקיו השונים.

לנוכח הממצאים המתוארים לעיל, קבע כב' השופט הומינר כי אין לפטור את החלקים המשותפים מארנונה, מאחר שלא ניתן לבצע הפרדה מלאכותית בין המחזיקים, מה גם שתוצאתה של הפרדה כזו אבסורדית ואינה מתיישבת עם כוונת המחוקק, יפים דברים אלה גם לענייננו.

המערערת טענה כי במסגרת השגה שהוגשה על ידה בשנת 1995, בשל חיובה בארנונה בגין השטחים המשותפים, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה השטחים המשותפים לא יכללו בשטח המחוייב בארנונה, ומשכך אין המשיב רשאי לחזור בו מהסכמתו.

ועדת הערר דחתה טענה זו בציינה כי סוגיית חוקיות החיוב, על רקע הסכמים קודמים אינה בסמכותה. גישתה נסמכת על עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש שם הוגדרו סמכויות ועדת הערר והובהר כי אין הן כוללות תקיפה ישירה של אי חוקיות החיוב. על דברים אלה חזרה כב' השופטת מ' נאור בבר"מ7164/06 ד"ר משה וינברג ושות', עורכי דין ונוטריונים נ' מנהל הארנונה - עיריית תל אביב-יפו:

"רוב טענות המבקשת כלל אין מקומן בערעור על ועדת הערר. סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע עילות ספציפיות בהן מוסמכת ועדת הערר לדון, וסעיף 3(ב) מבהיר במפורש כי הוועדה לא תדון בטענות אי חוקיות החורגות מעילות אלו (ראו בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 799 (1992)). טענותיה של המבקשת בדבר סבירותו של צו הארנונה או אי תאימותו להלכות שונות כלל לא היו בסמכות הוועדה, ומעיון בהכרעת הוועדה עולה כי חבריה היו מודעים היטב למגבלות הסמכות ונמנעו מלדון בסוגיות שאינן לגופו של עניין, ובדין עשו. לו רצתה המבקשת להעלות טענות משפטיות אלו בנוגע לחיובה היה עליה לפנות לערכאה המוסמכת. ואם טענות אלו אינן בסמכות הוועדה, ממילא אין מקומן בערעור על החלטת הוועדה".

רטרואקטיביות:

המערערת חוייבה בתשלום מוגדל עבור כל שנת 2004, למרות שהבדיקה נערכה בחודש יוני 2004 והדרישה נשלחה בחודש נובמבר אותה שנה.

על פי הנטען, מדובר בחיוב רטרואקטיבי אסור.

דין טענה זו להידחות. אין עסקינן בחיוב רטרואקטיבי, אלא בתיקון טעות בעקבות בדיקה ומדידה כפי שנקבע על ידי כב' השופט א' מצא ברע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים פ"ד מו (3) 661:

"אין בכך כלום, כי מי שהיה רשום בפנקסי העיריה כמחזיק היה בעלה המנוח של המבקשת, בעוד ששמה של המבקשת עצמה נפקד מן הרישום. כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקה, שהחזיקה בדירה בכל השנים בגינן חויבה. נמצא, שתיקון הרישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי".

בפסיקה שעניינה אישור רטרואקטיבי של שינוי חיובי ארנונה בהמשך לאישור שר הפנים והאוצר המתחייב על פי חוק ההסדרים, נקבע כי עיריה רשאית לתקן את צו הארנונה ביחס לתקופה שמתחילת שנת הכספים. כך נקבע בבג"צ 7712/04 אהובה וינברג ואח' נ' עיריית תל אביב-יפו ואח' (טרם פורסם):

"יטען הטוען כי גם האישור החריג צריך להינתן מלכתחילה. דהיינו, המחוקק קבע את תחילת האישור ל'ראשית שנת הכספים' שהרי הוא התכוון כי האישור - כמו צו הארנונה - ינתן לפני תחילת שנת הכספים. ואולם, לדעתי ההיפך הוא הנכון: המחוקק התכוון מפורשות כי את האישור החריג יוכל השר לתת בדיעבד גם במהלך שנת הכספים אך תחילתו של האישור תהיה 'בראשית שנת הכספים שבשלה הוא ניתן'. הראיה לכך היא כי המחוקק הגדיר את התאריך האחרון שבו ניתן להגיש בקשות ל'אישור חריג' ותאריך זה נופל בתוך שנת הכספים. אם התאריך האחרון להגשת הבקשה נופל בתוך שנת הכספים ממילא מועד מתן האישור יכול אף הוא ליפול בתוך שנת הכספים ולא אך לפני תחילתה".

ובהמשך מבהיר בית המשפט:

"גם בעבר כאשר נוסח החוק לא כלל את הסיפא הקובעת כי 'תחילתו של אישור השרים בראשית שנת הכספים שבשלה הוא ניתן', הכיר בית משפט זה באישורי שרים להעלאת ארנונה מעבר למותר, שניתנו בתוך שנת הכספים, כחלים לגבי כל שנת הכספים (וזאת אף כאשר אישור השרים נתקבל לאחר הגשת העתירה). כך למשל קבע הנשיא שמגר ב- בג"צ 363/87 יהודה נ' המועצה המקומית ראש-העין, פ"ד מא (3) 755, 756 ג:

'אין בידינו אלא להסיק, כי בעת שהעותר פנה לבית המשפט אכן לא היה בסיס בדין להעלאתה של הארנונה הכללית בשיעור מעל 22%. האישור ניתן לאחר מכן ביום 24.6.87, והוא מתייחס, כמובן, לכל שנת הכספים 1987.

במצב המשפטי שנתקיים עד 24.6.87 לא יכלה הרשות המקומית לגבות יותר ממה שהותר לה על פי סעיף 14(א) [לחוק יציבות המשק (הוראות שונות), התשמ"ז-1987], אך שאלה זו היא היום תיאורטית, לאור האישור שניתן לאחר מעשה, ולכן לא עמד בא-כוחו המלומד של העותר על העתירה לגופה' (ההדגשות הוספו).

על כן, אף שהאישור ניתן במהלך שנת הכספים הרי שתחילתו בראשית שנת הכספים שבשלה הוא ניתן".

ניתן ללמוד מהאמור לעיל גזירה שווה לסוגיה הנדונה בהליך זה.

מאחר שמדובר בתיקון טעות, סבורה אני כי אין להגביל את תיקון הטעות שנפלה בחישוב שטח הנכס ליום ההודעה וניתן לדרוש תיקונה של הטעות ביחס לכל שנת הכספים מבלי שהדבר יוגדר כחיוב אסור.

אי מתן תשובה להשגה שהוגשה על ידי המערערת בשנת 2005:

אין חולק כי המשיב לא השיב להשגה שהוגשה על ידי המערערת לגבי דרישת התשלום לשנת 2005. ועדת הערר קבעה כי מדובר בטעות שהמערערת תרמה לה, בשל אי בהירות הניסוח של ההשגה אשר גרמה למשיב לחשוב שמדובר בהמשך ההשגה של שנת 2004.

אין אני תמימת דעים עם גישה זו. עיון בהשגה ביחס לשנת 2005 מעלה כי המערערת צירפה להשגה את דרישת התשלום המציינת מפורשות כי מדובר בשנת 2005. יתרה מכך, בהשגה עצמה מציינת המערערת כי החל מתאריך 01.01.05 חלוקת השטחים בקומה הינה כמפורט בהמשך. מכאן, שאין לייחס למערערת הטעיה או ניסוח מעורפל, ולפיכך טעותו של המשיב אין בה כדי לפוטרו מתוצאת המחדל.

סעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 קובע:

"(א) מנהל הארנונה ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה.

(ב) לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום - ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר האמורה בסעיף 5, תוך תקופה זו, את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים יום".

לשונו של הסעיף ברורה וחד משמעית והמחוקק הגביל את האפשרות להארכת מועד לתקופה של שלושים יום בלבד, בתנאי שהבקשה הוגשה בתוך התקופה של 60 הימים שנקצבו למתן התשובה.

יודגש כי הארכת המועד אינה מוענקת כדבר שבשגרה וועדת הערר מצווה לנמק החלטתה בטעמים מיוחדים.

מעבר לעובדה שלא הוכח כי הבקשה הוגשה בתוך 60 יום מהגשת ההשגה, לא מצאתי כי הוכחו טעמים מיוחדים.

בפסק דינו ע"ש (מחוזי חי') 109/00 חברת יאיר ש. שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית חדרה הבהיר כב' ס.נ. ד"ר ד' ביין את חשיבות ההקפדה על קיום הוראותיו של סעיף 4 הנ"ל:

"המחוקק הבחין הבחן היטב בין אי מתן תשובה להשגה במועד לבין אי הגשת התשובה לערר במועד, בעוד שלגבי האיחור מהסוג הראשון בחר המחוקק לקבוע סנקציה מרחיקת לכת של קבלת ההשגה (ראה סעיף 4(א) לחוק הערר), הוא לא קבע סנקציה דומה לאי מתן תשובה לערר במועד (או בכלל).

הטעם לאבחנה נעוץ בכך שאם אין ניתנת תשובה להשגה, עומד האזרח במצב 'קפקאי' בו אין הוא יודע מאיפה "נפתחה הרעה" ומה הטעם בו חויב בארנונה (אם בכלל ואם לפי תעריף הנראה מכביד). לכן, נמצא הוא במצב שגם אינו יודע כיצד להתמודד עם אותה עמדה של מנהל הארנונה.

יתר על כן, העדר תשובה בהשגה אינו מאפשר לאזרח גם לערור עליה בפני ועדת ערר, שכן לפי סעיף 6 לחוק,

זכות הערר נתונה רק על תשובת המנהל בהשגה ולא על העדר השגה".

לאור האמור לעיל, החלטתי לקבל את הערעור ככל שהוא נוגע לחיוב לשנת 2005 ולהורות על קבלת ההשגה.

לסיכום הערעור נדחה ביחס לשנים 2004 ו- 2006 ומתקבל ביחס לשנת 2005.

בנסיבות הענין אין צו להוצאות.

ניתן היום י"ד באייר, תשס"ז (2 במאי 2007).

שרה דותן, שופטת


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן