1. זהו ערעור על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל-אביב (להלן:"וועדת הערר"), שדחתה - ביום 10.7.2006 - ערר שהגישה המערערת (נספח א' לכתב הערעור).

ענייננו של הערעור שלפני, הוא גם ענייננו של הערר האמור - האם צדקה וועדת הערר כאשר פיצלה את הנכס שמחזיקה המערערת למספר יחידות שומה לצרכי סיווג ארנונה.

לטענת המערערת, אין לפצל את הנכס ויש לחייב את כולו בהתאם לסיווג "מלאכה ותעשייה". לטענת המשיב, יש לסווג כל חלק של הנכס בנפרד - לפי השימוש שנעשה בו בפועל.

2. עיקרי האירועים והעובדות המהווים רקע לערעור זה - אם כי לא פרשנותם המשפטית - מוסכמת על הצדדים. יתרה מכך - עיקרי הדברים נקבעו גם על ידי וועדת הערר, והם מקובלים על בית משפט זה.

ואלו הם:

2.1. עיסוקה העיקרי של המערערת (שני שליש ממחזור עסקיה, לדברי מנכ"ל החברה בפני וועדת הערר) תיקון כלים פניאומאטיים. עיסוקה הנוסף (שליש ממחזור עסקיה, לפי אותה עדות) מכירת חלקי חילוף לאותם כלים.

2.1. מאז שנת 1985 שוכנת המערערת בנכס ברחוב יצחק שדה 20 בתל אביב (לעיל ולהלן: "הנכס"). גודל הנכס 292 מ"ר.

2.3. עד שנת 2003 סווג כלל הנכס בסיווג "מלאכה ותעשייה".

2.4. החל משנת 2004 פוצל הנכס לשלוש יחידות שומה בסיווגים שונים:

א. יחידה בשטח של 203 מ"ר, המשמשת כבית מלאכה לתיקון ושיפוץ כלים פניאומאטיים, המסווגת כ"מלאכה ותעשייה".

ב. יחידה בשטח של 76 מ"ר, המשמשת כמשרד המערערת וכן למכירת, אחסנת ותצוגת חלפים, המסווגת כ"עסקים".

ג. יחידה בשטח של 14 מ"ר, המשמשת את יחידת בקרת האיכות של המערערת - אך בתקופה נשוא הערר שימשה לאחסנת חפצים אישיים של מנהל המערערת - המסווגת כ"מחסן כללי".

3. ההלכה הפסוקה - הנהוגה כיום - בשאלת פיצול נכס לצרכי סיווג ארנונה נקבעה בפרשת דשנים (בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עירית קריית אתא, פ"ד מו(1) 793, משנת 1992) ובפרשת אחוזת ראשונים (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון, תק-על 2003(1), 1478, משנת 2003).

על עיקרי הלכה זו חזר בית המשפט העליון בפרשת מגנזי (בר"מ 1715/05 מגנזי נ' מנהל הארנונה, תק-על 2005(2) 305, משנת 2005), בפרשת היפר שוק (בר"מ 9205/05 מנהל הארנונה נ' היפר שוק 1991 בע"מ, תק-על 2006(4) 1520, ניתן ביום 14.11.2006) ובפרשת מצפה ים סוף (בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה, תק-על 2007(1) 31, ניתן ביום 2.1.2007).

4. וכך סוכמו הדברים בפרשת היפר שוק, מפי כב' הנשיאה ד' בייניש:

"בפסיקתנו נקבע בעבר הכלל כי במתקן רב תכליתי, שניתן להפריד בין חלקיו השונים, ייעשה סיווג הנכס לצרכי ארנונה לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד (ראו, בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1) 793, 816). בפסיקה מאוחרת יותר אימץ בית משפט זה את המבחנים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט המחוזיים להכרעה בשאלה מתי תסווגנה יחידות שטח סמוכות תחת סיווגים נפרדים ומתי תסווגנה תחת סיווג אחד, על אף שבכל יחידת שטח מתנהלת פעילות אחרת. לעניין זה אומצו שני מבחנים, שאינם מהווים רשימה סגורה. המבחן האחד הוא בחינת קיומה של זיקה בין היחידות השונות, שאם היא קיימת אז יש לראות במתקן הרב התכליתי נכס אחד לצרכי סיווג הארנונה. המבחן האחר שאומץ הוא האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו".

(פסקה 6 לפסק הדין. ההדגשה אינה במקור - נ.א.)

וכך בפרשת מצפה ים סוף, מפי כב' השופטת מ' נאור:

"ההלכה הפסוקה באשר לסיווג נכסים לצורך חיוב בארנונה קובעת כי יש לסווג את הנכס בהתאם לשימוש שנעשה בו. עוד נקבע כי כאשר מדובר במתקן רב-תכליתי רחב מימדים, בעל שימושים מגוונים, אשר ניתן להפריד בין חלקיו השונים, ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד".

(פסקה 6 לפסק הדין. ההדגשה אינה במקור - נ.א.)

5. בהתאם להלכה הנ"ל הוכר פיצול הנכס לסיווגים נפרדים בפרשת אחוזת ראשונים (ראו גם פסק דינו "בגלגול שני" של בית המשפט המחוזי באותה פרשה: ה"פ (מחוזי - ת"א) 85/98 אחוזת ראשונים נ' עיריית ראשון לציון, תק-מח 2006(4) 2249. ניתן ביום 17.10.2006).

יצוין כי נכס זה היווה מרכז מגורים למבוגרים (בית אבות), שכלל - 321 דירות מגורים בשלושה מגדלים, שטח מסחרי ואגף סיעודי. בנסיבות אלה היווה הנכס "מתקן רב-תכליתי רחב מימדים" והותר פיצולו לצרכי סיווג ארנונה.

6. מנגד, לא הותר פיצול הנכס לצורך זה במקרים אחרים - שהתייחסו לנכסים קטנים הרבה יותר ובעלי שימוש בעל תכלית "אחידה".

במקרים אלה, לא הותר סיווג נפרד לחלקים שונים בסניפי דואר, ובכלל זה - סיווג נפרד למחסן שגודלו 40% משטח הנכס (ראו: עמ"נ (מחוזי - חיפה) 328/06 חברת דואר ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונה, תק-מח 2006(4) 5585, ניתן ביום 22.11.2006; וכן פרשת מגנזי). כמו כן - סווג מחסן של סניף סופרמרקט בסיווג אחיד של "רשתות שיווק" (פרשת היפר שוק), ומרתף המשמש כמחסן של משרד בסיווג של כלל הנכס (ראו - עת"מ (מחוזי - ת"א) 2486/05 ארד נ' מנהל הארנונה, תק-מח 2006(4) 10264, ניתן ביום 24.12.2006).

7. כאמור לעיל - גודלו הכולל של הנכס נשוא ערעור זה הוא 292 מ"ר, בלבד. אין ספק בעיני כי לא לכך כיוונה הפסיקה בדרישה כי לשם פיצול הנכס עליו להיות "רחב מימדים", כאמור בפרשת מצפה ים סוף וכן בהשוואה למקרים שצוינו לעיל.

לנכס נשוא הדיון שתי תכליות, בלבד: תיקון כלים ומכירת חלקי חילוף לאותם כלים. לגישתי - וגם זאת עולה מהפסיקה - הדרישה של היות הנכס "רב תכליתי" ו"בעל שימושים מגוונים" מצריך שונות תפקודית ותוכנית של השימושים. בענייננו הנכס נשוא הדיון הוא "נכס הומוגני בעיקרו", "המקיים מהות אחת", שפיצולו לצרכי סיווג ארנונה הינו מלאכותי בעליל. שכן, אפילו אם אין כל אחת משתי התכליות "הכרחית" לרעותה - הרי שקיימת ביניהן "זיקה" מובהקת, והן "משולבות" זו בזו ומשלימות זו את זו במתן השירותים העסקיים של המערערת. לא מן הנמנע, ואף סביר, שלקוח פוטנציאלי יהא מעוניין הן בתיקון מכשיר שברשותו והן ברכישת חלק או חלקי חילוף לשם אותה מטרה.

8. דברים אלה הם בגדר קל וחומר ביחס ליחידה הנוספת שסווגה בנכס, המשמשת כיחידת בקרת איכות של המערערת ו/או כמחסן ו/או כחדר ישיבות.

סיווג יחידה זו בנפרד מהווה חלוקת הנכס ל"נתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית" (כאמור בפרשת אחוזת ראשונים) - שכן שימושים אלה "הכרחיים" לתפקודו של עסק, ולמצער - מתקיימת "זיקה" הדוקה ביניהם לתכליות הנכס (כפי שפורטו לעיל).

עם זאת - כאמור לעיל, בתקופה נשוא הערר וערעור זה שבפני שימשה היחידה הנ"ל לאחסנת "ציוד אישי" על ידי ולטובת מנהלי המערערת. הואיל ושימוש זה אינו קשור לפעילות המערערת ולתכליותיה כגוף עסקי - ואף לא נטען כך על ידי המערערת - הרי שביחס לאותה תקופה תסווג יחידה זו בהתאם לשימוש שנעשה בה בפועל, דהיינו - "מחסן כללי".

9. הערעור - בעיקרו - מתקבל.

כלל הנכס יסווג לצרכי ארנונה כסיווג עיקר הנכס, דהיינו - "מלאכה ותעשייה".

ביחס לתקופה אליה מתייחסים הערר והערעור שבפני, תסווג היחידה השלישית לה פוצל הנכס באופן נפרד - כ"מחסן כללי".

המשיב ישלם למערערת הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 20,000 ש"ח + מע"מ ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

הערבות שהופקדה בתיק בית המשפט תושב לידי המערערת.

המזכירות תישלח העתיק לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן ביום י"ח אייר תשס"ז (6 מאי 2007), בהיעדר הצדדים.