במהלך התקופה הנ"ל חויב ושילם המנוח תשלומי ארנונה לנתבעת בגין שטח של 617 מ"ר (קומה 6) ועוד 31 מ"ר (קומה 5), וזאת בהתאם לחשבונות הארנונה שנשלחו למשרד על ידי הנתבעת. חישוב שטח המשרד נקבע בחשבונות הארנונה בהסתמך על מדידות שביצעה הנתבעת עצמה בשנת 1993, לאור בקשת בעלי הנכס.

ביום 19.7.05, נשלחה הודעה מהנתבעת לפיה בוצעה על ידה מדידה חוזרת של השטחים ועל פי מדידה זו הוברר, כי סך כל השטח המוחזק על ידי משרדו של המנוח הוא 586 מ"ר בלבד ולא 617 מ"ר, כפי שחויב בפועל במהלך השנים. כמו כן, בוצעה מדידה נוספת לגבי הקומה החמישית והתברר, כי מדובר בשטח של 25 מ"ר בלבד.

כפי שעולה מהודעת הנתבעת הרי שבמהלך תקופת החזקה בנכס חויב המנוח, עקב המדידה הרשלנית שביצעה הנתבעת, בתשלומי ארנונה עודפים, שהסתכמו לסך כולל של 35,917 ₪.

ממקרא כתב ההגנה עולה, כי הנתבעת בחרה שלא להציג כל תשתית עובדתית הכופרת בטענות התובעת, הן לעניין רשלנותה והן לעניין הנזק שנגרם לתובעת ומבססת את הגנתה על הטענה המקדמית, כי דין התביעה להידחות על הסף משום חוסר סמכות עניינית. עם זאת משהודתה הנתבעת, כי הייתה הגורם הרשלן אשר ביצע את המדידה הרשלנית של הנכס הרי, שרשלנות הנתבעת והנזק אשר נגרם לתובעת בעקבות רשלנות זו, הן פעולות החלות בין הצדדים במישור הנזיקי ולא במישור המינהלי. הנתבעת אינה יכולה להסתתר מאחורי הוראות חוק הערר ולטעון, כי חוק זה מקנה לה "חסינות" כביכול מפני תביעות אזרח אשר ניזוק כתוצאה ממדידה הרשלנית שביצעה.

יצוין, כי למנוח לא הייתה ידיעה ו/או יכולת לדעת את הסיבות שגרמו למדידה הרשלנית והשגויה של שטח המשרד. הנתבעת או מי מטעמה לא נקטו זהירות או מיומנות סבירה במדידת הנכס ולפיכך נטל הראיה ונטל ההוכחה שלא הייתה רשלנות מצידה, מוטל עליה.

בנוסף לחובתה של הנתבעת לשלם לתובעת את סכום הנזק הרי, שחובה זו מעוגנת אף בהוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט. תמוה, כיצד משנה הנתבעת פניה וטוענת, כי אל לו לאזרח לסמוך על נתונים הקיימים בידי מחלקת השומה והארנונה, כאשר האזרח סומך את פעולותיו על כשירות ותקינות המידע שבידי הנתבעת ופועל על פיו. דחיית התביעה תאפשר לנתבעת להתעשר שלא כדין על חשבון התובעת ולזכות בסכומי כסף ניכרים, אשר כלל אינם מגיעים לה.

מתחילת החזקתו של המנוח במשרד, הוא חויב בגין שטח של 617 מ"ר. מיד עם היכנסו לנכס שלחה לו הנתבעת הודעה בקשר לגודל הנכס וסיווגו. בהודעה צוינה במפורש הזכות העומדת למנוח להגיש השגה תוך 90 ימים על הקביעות המצוינות בהודעה ובכלל זה גודל הנכס.

התובעת לא הגישה השגה לאור ההודעה ואף לא הוגשו השגות ועררים לגבי שומות הארנונה שהוצאו לנכס ביחס לשנים 2002 – 2004. אם כי, במסגרת סקר נכסים שערכה הנתבעת מיוזמתה נמדד הנכס ונמצא, כי שטחו קטן יותר ומכאן דרישת המנוח לעדכן שטח זה ובאופן רטרואקטיבי.

הנתבעת הוסיפה וטענה בסיכומיה, כי בהסכם השכירות שנערך בין המנוח לבין בעלי הנכס נקבע, לאור מדידה מוסמכת שבוצעה על ידי הצדדים, כי שטחו של הנכס הוא 742 מ"ר. בשנת 2003, עת שכר המנוח יחידה נוספת בקומה החמישית, צוין בהסכם השכירות בין הצדדים, כי שטח היחידה הוא 43 מ"ר. בנסיבות אלה, יש לדחות את הטענה, כי הייתה הסתמכות על הודעות החיוב שנשלחו למנוח. המנוח ידע, כי הוא מחויב בארנונה בגין שטח הנמוך משמעותית מזה המצוין בהסכם השכירות ולכן נמנע מלהשיג לעניין גודל הנכס. למקרא תצהירה של התובעת והסכם השכירות הרי, שעולות ממנו סתירות מהותיות. לא יעלה על הדעת ששוכר משלם דמי שכירות לפי שטח הנכס ומאמין, כי חלק מהנכס בגינו הוא משלם הוא עבור "שטחים ציבוריים".

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 קובע, כי לכל נישום שמורה הזכות להגיש השגה תוך תשעים ימים מיום שנשלחה לו שומת ארנונה. לא עשה כן – הפכה השומה לחלוטה וסופית לגבי שנת המס שבשלה הוצאה. הזכות להשבת כספים שעה שהנישום לא עמד במועדים הקבועים בחוק, אינה זכות אבסולוטית. ההלכה קובעת, כי יש לבחון כל מקרה לגופו ורק בנסיבות קיצוניות ניתן לעקוף את ההוראות שנקבעו בחוק הערר ולהיעתר לסעד. במקרה דנן יש לדחות את טענותיה של התובעת לעניין "רשלנות" העירייה. אין חולק, כי רשלנות או מחדל היו דווקא של התובעת וההחלטה שלא להגיש השגה לעניין שטח הנכס הייתה מפוקחת וביודעין.

ב"כ הצדדים הגישו הודעה משותפת, כי הם מוותרים על ניהול הליך ההוכחות בתיק וביקשו להורות על הגשת סיכומים בכתב.

העובדות אינן שנויות במחלוקת. התובעת שילמה ארנונה כללית בסכום העולה על מה שהייתה חייבת לשלם על פי דין, כאשר הנתבעת אינה כופרת בביצוע התשלומים על ידי התובעת ואינה כופרת בכך, שהשטח לפיו נקבעה השומה קטן יותר מהשטח לפיו חושבה הארנונה. לטענת הנתבעת, היא פטורה מלהשיב לתובעת את תשלומי היתר, מהטעם של העדר סמכות עניינית. לטענת הנתבעת, בית המשפט נעדר סמכות לדון בטענות התובעת, שכן היה עליה לטעון את טענותיה בהליך של השגה בפני מנהל הארנונה. הנתבעת נסמכת על חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 (לעיל ולהלן - חוק הערר), הקובע מסלול ייחודי לדיון במחלוקות לעניין חיוב הארנונה.

סעיף 3 לחוק הערר ("השגה"), קובע כדלהלן:

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה".

הסעיף קובע עילות שונות להשגה, כגון טעות בציון אזור הנכס, טעות בסוג הנכס, גדלו או השימוש בו, טעות ברישום המחזיק בנכס, טעות לעניין חברה ובעלי שליטה. מסלול זה כאמור, קובע את סמכות מנהל הארנונה לדון במחלוקות המצוינות בסעיף.

סעיף 6 לחוק הערר ("ערר וערעור"), קובע כדלהלן:

חוק הערר מורה דרך לשמירה על זכויות הנישומים בדרך של השגה ושל ערר על חיובי ארנונה. בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע, כי טענות אשר ניתן להעלות בהשגה, אין "לעורר" במקום אחר, אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסוימת להשיג על החלטות העירייה בנוגע לחיוב בארנונה. "היוצא מכאן, שבין אם הגיש הנישום ערר לוועדת הערר ועררו נדחה, ובין אם לא הגיש והזמן לכך עבר, עניין שנדון בערר, או אפילו לא נדון אך יכול היה להיות מובא לדיון, אין להעמידו בסימן שאלה עוד ... אם לא בא העניין בפני ועדת ערר, אין לך אומנם מעשה בית דין כמשמעותו הטכנית, אך שומה, שאין לערור עליה עוד, מונעת את הנישום מלהתנכר לחבות שנקבעה בה. מעשה המינהל כמעשה בית דין." (ע"א 714/68 זיס נ' המועצה המקומית אשדוד, פ"ד כג(2) 623, 627 – 628).

עוד נקבע, כי "פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול^-דעתו של בית^-המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים^-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות ... שיקולים נוספים הבאים בחשבון הם מידת מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות" (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2), 773, 779- 780).

טענת התובעת נכנסת לגדרו של סעיף 3(א)(2) לחוק הערר ולפיכך, מן הראוי היה, לכאורה, לבררה על דרך של השגה וערר בפני מנהל הארנונה וועדת הערר, ולא על ידי הגשת תביעת השבה בערכאה אזרחית.

ואולם - טוענת התובעת, כי התביעה נסמכת על עילת רשלנות ועל עילה של עשיית עושר ולא במשפט, הנתונות לסמכותו של בית משפט זה. במהלך תקופת החזקתו בנכס חויב המנוח, עקב המדידה הרשלנית שביצעה הנתבעת, בתשלומי ארנונה עודפים בגין 37 מ"ר מיותרים, שהסתכמו לסך כולל של 35,917 ₪. החיוב ביתר בתשלומי ארנונה נובע מרשלנות הנתבעת אשר חייבה אותו, מדי שנה בשנה, בחשבונות ארנונה מוטעים וגבוהים מכפי שהייתה אמורה לחייב בפועל.

מקובלת עלי טענת התובעת לעניין זה. הנתבעת לא ביצעה את המדידה כנדרש ולא חישבה נכון את השטחים, לא בדקה ואימתה את נתוני המדידה או את חישוב שטח המשרד, כנדרש. הנתבעת לא נהגה כפי שרשות מקומית מיומנת וזהירה הייתה חייבת לנהוג בנסיבות העניין. מששילם המנוח תשלומי יתר, מן הראוי היה שהרשות תשיב לו את ששילם, ללא התדיינות (לעניין זה ראו: ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך ב' מהדורה שנייה, עמ' 876 – 885).

אזרח המקבל דרישת תשלום מהרשות המקומית רשאי להניח, כי הדרישה מבוססת על מדידה מדויקת ואין כל סיבה, שלא להסתמך על הוראותיה ולבדוק את פעולותיה. כפי שעלה מהודעת הנתבעת הרי, שבמהלך תקופת החזקתו בנכס חויב המנוח, עקב המדידה הרשלנית שביצעה הנתבעת עצמה, בתשלומי ארנונה עודפים ומיותרים. מאחר והתביעה כוללת גם טענה בדבר רשלנות הנתבעת, שלא היתה ידועה למנוח, קיימת אפשרות להגיש "תביעה רגילה" לבית משפט אזרחי, "גם כאשר פתוחה בפני נישום דרך ההשגה, יש שלא תיסגר בפניו דרך הפנייה לבית המשפט. לבית המשפט נתונה הסמכות לדון בתובענה גם כאשר המחוקק קבע מסלול אחר לטפל בעניין, אלא שבית המשפט לא יפעיל סמכות זו כדבר שבשגרה, כאשר פתוחה בפני התובע דרך אחרת. לא בהכרח מוציאה דרך ההשגה את האפשרות לפנות לבית-משפט, במיוחד כאשר מדובר בנושאים בעלי חשיבות עקרונית או בהבטחה שלטונית נטענת, כפי המקרה שלפנינו" (ע"א 6971/93 עיריית רמת גן נ' שאול קרשין, פ"ד נ(5) 478, 481).

במקרה שלפנינו אין חולק בדבר הטעות שאירעה בחיובה של התובעת בארנונה. המנוח שילם עבור שטח של 617 מ"ר (קומה 6) ועוד 31 מ"ר (קומה 5), וזאת בהתאם לחשבונות הארנונה שנשלחו לו על ידי הנתבעת. חישוב מספר המטרים של שטח המשרד נקבע בחשבונות הארנונה בהסתמך על מדידות שביצעה הנתבעת עצמה בשנת 1993, לאור בקשת בעלי הנכס. ביום 19.7.05, נשלחה הודעה מהנתבעת לפיה בוצעה על ידה מדידה חוזרת של השטחים בהם נמצא משרדו של המנוח ועל פי מדידה זו הוברר, כי סך כל השטח הוא 586 מ"ר בלבד ולא 617 מ"ר, כפי שחויב בפועל במהלך השנים. כמו כן בוצעה מדידה נוספת לגבי הקומה החמישית והתברר, כי השטח קטן יותר והוא 25 מ"ר.

מוסכם על הצדדים, כי התובעת שילמה ארנונה על פי מדידה מוטעית אשר נעשתה על ידי מי מטעם הנתבעת, וכתוצאה מכך חויבה בסכום גבוה מהנדרש. ביצוע השבה בנסיבות אלה צודק גם בהתחשב בכך, שמדובר ברשות ציבורית אשר חבה כלפי האזרחים בחובת הגינות. "דיני עשיית עושר ולא במשפט מייסדים עצמם על עקרונות הצדק והיושר הטבעי. הרוח המנשבת בהם היא תחושת המצפון והיושר המורה אותנו כי יש למנוע התעשרות לא מוצדקת של ראובן על חשבונו של שמעון. ומכוח תחושת צדק עמוקה זו נקבעה חובת השבה בדין (פסקה 26) ... אם תדרוש הרשות מן היחיד תמורה עבור השירות - או, לפי העניין, תמורה למעלה מן הקבוע בחוק - יחייב בית-משפט את הרשות להשיב ליחיד את התמורה ששולמה או את תמורה העודפת על התמורה הקבועה בחוק (פסקה 38) ... במהלך חייו נתקל הפרט בדרישות שונות ומשונות של הרשות, ומניח הוא כדבר מובן מאליו כי הרשות פועלת כדין וכהלכה. כך ראוי שייעשה, ואילו הרשות מצידה חייבת להקפיד הקפד-היטב כי כל פעולותיה תיעשנה על-פי דין. הנטל בענין זה על כתפיה של הרשות מוטל הוא - על כתפיה ולא על כתפיו של הפרט. אכן, המשיבה מיהרה לבצע את דרישת הרשות כדי שתוכל לממש את זכויותיה בקרקע, אלא שהתנהגותה זו נראית טבעית ומובנת ובוודאי שאין בה כדי ללמד דבר על כך שהתשלום נעשה מרצון. סיכומם של דברים: תשלום הכסף לרשות נעשה מחמת טעות - קרא: על יסוד הנחה כי הרשות מוסמכת היתה לגבות את הכסף שדרשה; בנסיבות שהיה בהן משום כפייה ואילוץ - התניית ההיתר במימון החפירות; ומבלי שהיתה ראיה כלשהי כי נכרתה פשרה בסוגיית התשלום. כל אלה מקימים ומקיימים חובת השבה המוטלת על הרשות" (ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ, פסקאות 44 – 43, טרם פורסם).

על הנתבעת, כרשות ציבורית, להכיר באחריותה למחדל ולהשיב את הכספים שקיבלה שלא כדין. לא יעלה על הדעת, כי רשות מקומית תגבה תשלום יתר ולאחר מכן תתגונן בטענה, שאין תושבי העיר רשאים להסתמך על רישומי מחלקת השומה שלה בעניין נכונות הפרטים המופיעים בהם. טענה זו כאמור, אינה מקובלת. בהקשר זה נאמר על ידי כבוד השופטת י' שבח בע"א (מחוזי - ת"א) 2586/03 פז חברת נפט בע"מ נ' עיריית בני ברק ואח' (טרם פורסם), כדלהלן: "בטרם תינעלנה דלתותיו של בית המשפט בפני תובע הטוען כי חיובי ארנונה הושתו עליו שלא כדין, יש ליתן את הדעת, בין היתר, גם למתחם הצר המותווה על ידי סעיף 3 לחוק הערר, והמאפשר למחזיק נכס להגיש השגה בפרק זמן קצר של 90 יום "מיום קבלת הודעת התשלום". אופציה זו אינה מתאימה לבעל נכס שהסתמך על חזקת כשרות מעשה הרשות, סבר כי הודעות החיוב שקיבל אכן תואמות את הדין ושילם אותן במלואן, ורק לאחר מעשה נתברר לו כי הודעות התשלום שנשלחו אליו היו נגועות באי חוקיות. לא יעלה על הדעת לחסום את דרכו של תובע שכזה, ולהותירו ללא כל סעד רק מכיוון שנהג כאזרח שומר חוק ומיהר לשלם את הודעות התשלום שנשלחו אליו על ידי הרשות המקומית" (פסקה 5 לפסק דינה של כבוד השופטת שבח). יצוין, כי כבוד השופט י' שנלר סבר, כי הגישה המשתמעת מדברים אלה גורפת מדי, אם כי אין הוא חולק על עצם סמכותו העקרונית של בית משפט אזרחי להיזקק לתביעת השבה. כבוד הנשיא השופט א' גורן לא נדרש לשאלה זו.

טענת הנתבעת, כי על פי הסכם השכירות התובעת ידעה, כי היא מחויבת בארנונה בגין שטח קטן משמעותית מזה המצוין בהסכם השכירות ולכן נמנעה מלהשיג לעניין שטח הנכס, אינה יכולה להתקבל, שכן הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעת, "סיכומים בכתב אינם דרך נאותה להביא בהם ראיות נוספות על אלה שהובאו במהלך המשפט, אלא חייבים להצטמצם בהרצאת טענותיו של בעל דין, שאלמלא הוראת בית המשפט לסכם בכתב, היה מרצה אותן בעל פה" (י' זוסמן, "סדרי הדין האזרחי", מהדורה שביעית, 1995, עמ' 513).

לאור כל האמור, אני מקבל את התביעה במלואה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה, 35,917 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 16.10.05 ועד לתשלום בפועל. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות בסך 1,082 ₪ ושכ"ט עוד בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מהיום ועד לתשלום בפועל.