עיקר ענייננו של הערעור שלפני - היא גם השאלה המרכזית של הערר האמור - בפרשנות הוראת סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - להלן: "סעיף 326" - הדנה בחובת תשלום ארנונה "ברכישת בעלות או החזקה", ובכלל זה בשכירות "הקצרה משנה אחת" ("שכירות קצרת מועד").

וזו לשון הסעיף הנ"ל:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם הייתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם הייתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה." (ההדגשות אינן במקור - נ.א.)

לטענת המערער (להלן: "העירייה"): מגבלת השנה הקבועה בסעיף הנ"ל נבדקת על פי מועד מסירת ההודעה על השכירות לעירייה, באופן שאם ההודעה נמסרה באיחור ונותרה פחות משנה מיום מסירת ההודעה ועד תום תקופת השכירות - לא ישונה שם המחזיק בנכס.

לטענת המשיב (להלן: "הבעלים"): מגבלת השנה נבדקת על פי משך השכירות החוזית - בין המשכיר והשוכר של הנכס, ללא קשר למועד מסירת ההודעה.

2. עוד חלוקים הצדדים בשתי שאלות נוספות: האם הוגש הערר במועד הקבוע בחוק; והאם יכולה הייתה וועדת הערר להתייחס בהחלטתה נשוא הערעור גם לשנת 2006 - הגם שהערר הוגש במהלך שנת 2005.

3. עיקרי האירועים והעובדות המהווים רקע לערעור זה - אם כי לא פרשנותם המשפטית - מוסכמת על הצדדים. יתרה מכך - עיקרי הדברים נקבעו גם על ידי וועדת הערר, והם מקובלים על בית משפט זה.

ואלו הם:

(1) המשיב בהליך זה הינו הבעלים של הנכס נשוא הדיון.

(2) ביום 14.12.2004 נחתם חוזה להשכרת הנכס בין הבעלים לבין שוכר. בחוזה נקבע כי תקופת השכירות הינה מיום 15.12.2004 ועד 31.12.2005. כמו כן, נקבעו בחוזה שלוש תקופות אופציה - אשר לא מומשו (העתק הסכם השכירות צורף כנספח א' לכתב התשובה).

(3) ביום 14.4.2005 מסר הבעלים לעירייה הודעה ראשונה לעניין השכרת הנכס. בהודעה זו התבקשה העירייה לרשום את השוכר כמחזיק הנכס (נספח ב' לכתב התגובה).

(4) ביום 18.4.2005 השיבה העירייה לבעלים כי לא תוכל לשנות את פרטי המחזיק, בהתאם להוראת סעיף 326 (נספח ג' לכתב התשובה).

(5) בין הצדדים הוחלפו מכתבים נוספים בעניין הבקשה הנ"ל.

(6) ביום 1.11.2005 שלחה העירייה לבעלים מכתב אחרון בעניין זה (נספח ח' לכתב התשובה).

(7) ביום 27.11.2005 הגיש הבעלים ערר לוועדת הערר באותו עניין.

(8) ביום 22.5.2006 נתנה וועדת הערר את החלטה נשוא ערעור זה.

4. הוראת סעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, קובעת כי "הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה לפני ועדת ערר" (ההדגשה אינה במקור - נ.א.).

לטענת העירייה - הערר נשוא הדיון הוגש על ידי הבעלים לאחר המועד הנקוב בהוראה הנ"ל. זאת, באשר "תשובת מנהל הארנונה" ניתנה במכתבה מיום 18.4.2005 - ואין חולק כי הערר הוגש רק ביום 27.11.2005.

לטענת הבעלים - יש לראות את מכתבה האחרון של העירייה אליו, שנשלח ביום 1.11.2005, כ"תשובת מנהל הארנונה". ומכאן שהערר, שהוגש באותו חודש, הוגש במועד.

5. יש לציין כי ה"השגה" נשוא הדיון הוגשה בלא שנשאה כותרת כאמור, וכל שהתבקש בה הוא שינוי רישום מחזיק הנכס (ראו: נספחים ב', ד', ה' ו-ז' לכתב התגובה).

אף "תשובת מנהל הארנונה" לא נשאה כותרת כאמור (ראו: נספחים ג', ו' ו-ח' לכתב הערעור).

עם זאת, בהליך שבפני שני הצדדים רואים בפנייתו הראשונה של הבעלים לעירייה כ"השגה" וחלוקים ביניהם רק בשאלה נקודתית אחת - איזה מבין המכתבים ששלחה העירייה לבעלים הינה "תשובת מנהל הארנונה", אשר ממנה מתחיל מרוץ הזמנים להגשת הערר.

6. בעניין זה מבקשת העירייה להסתמך על פסק דינו של בית המשפט העליון ב-בג"צ 417/84 קלפיש נ' המועצה המקומית סביון, פ"ד ל"ט (2) 110 (1985), בו נקבע כי "אין בהתכתבות זו [בין החייב לרשות המקומית - נ..א.] בה עיינו כדי להפחית מחומרת השיהוי".

דומני שנסיבות העניין שלפני שונות עד מאוד מאלו שנדונו באותה פרשה, וזאת בשני מישורים:

ראשית - במימד הזמן. שם - הוגשה העתירה למעלה משלושה חודשים אחרי תום שנת המס, ויותר משנה לאחר ההחלטה שעליה השיגו; בענייננו - הוגש הערר במהלך אותה שנת מס (שנת 2005), וכשבעה חודשים (לכל היותר) לאחר ההחלטה עליה משיג המשיב.

שנית - במימד ההסתמכות של הנישום. שם נקבע כי "צריך היה להיות ברור לעותר מזמן, שאין בדעת המשיבה להחזיר כספים ..."; בענייננו - הועברה פניית הבעלים למחלקה המשפטית של העירייה ונציגי העירייה אף פנו לבעלים בבירורים עובדתיים וביצעו פעולות שונות ביחס לנכס במהלך תקופת ההתכתבות בין הצדדים. יתרה מכך - במכתבי העירייה לא אוזכרו הוראות החוק בדבר הליכי השגה וערר, לא כל שכן לא נקבע בהם כי הם מהווים "תשובת מנהל הארנונה". לעומת זאת, בפניות המאוחרות של הבעלים לעירייה נרשם במפורש כי "אין באמור לעיל כדי למצות את טענות מרשי והוא שומר על כל זכויותיו על פי דין".

בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע כי הבעלים יכול היה להבין את עמדת העירייה במועד מוקדם יותר ממכתבה האחרון. לכן, גם אין לקבל את טענת העירייה לפיה דחיית טענה זו מאפשרת לכל נישום להתעלם מהוראת החוק ולהאריך את המועד להגשת ערר, באמצעות המשך (מלאכותי) של התכתבות עם הרשות המקומית.

לפיכך - יש לראות במכתבה האחרון של העירייה לבעלים כ"תשובת מנהל הארנונה", ומכאן שהערר נשוא הדיון הוגש במועד.

7. כאמור לעיל - עיקר ענייננו של הערעור שלפני בפרשנות המושגים "השכרה לתקופה הקצרה משנה אחת" ו-"השכרה לתקופה של שנה או יותר", בהוראת סעיף 326.

כפי שציינתי לעיל, טוענת העירייה כי מגבלת השנה נבדקת על פי מועד מסירת ההודעה בכתב על שינוי זהות המחזיק, מכוח חוזה השכירות. לטענתה, בדיקת מגבלת השנה לפי תקופת השכירות הנקובה בחוזה - כהחלטת וועדת הערר וכטענת הבעלים - מכריחה את הרשות המקומית לרשום מחזיקים בנכס אף לתקופות של ימים או שבועות בודדים, ובכך מסרבלת את מערכת הגביה העירונית ומרוקנת מתוכן את תכלית הסעיף האמור. זאת, בניגוד לעקרון יעילות הגביה - עקרון העולה ממכלול הפסיקה הנוגעת לחיובי ארנונה.

לטענת הבעלים - מגבלת השנה נבדקת על פי משך השכירות החוזית - בין המשכיר והשוכר של הנכס, כפי שנקבע ב-ת"א (שלום - ת"א) 51064/00 עיריית הרצליה נ' הגין (צורף נספח ט' לכתב התגובה). להשלמת התמונה - אציין כי פסק הדין בוטל בהסכמה בערעור (ע"א 2498/01. מופיע בספרו של הנריק רוסטוביץ, "ארנונה עירונית - פסקי דין", כרך ד', עמ' 537).

בהקשר לטענתו מפנה הבעלים להצהרת העירייה בפני וועדת הערר כי במסגרת "נוהל פנימי" "נהוג בעירייה שבשלושת החודשים הראשונים להסכם השכירות מתקבלת הודעת בעלים על שינוי מחזיק" (ראו: העתק פרוטוקול הדיון, נספח י' לכתב התגובה). כמו כן, נטען כי בחינת מגבלת השנה לפי משך השכירות החוזית יש בה כדי לצמצם את החריג הקבוע בסעיף 326, ולהרחיב את הכלל - לפיו החייב בתשלום הארנונה הוא המחזיק בנכס בפועל.

8. קבלת גישתה של העירייה לפרשנות דווקנית של מועד השנה כפרק הזמן המינימאלי להכרה בשינוי זהות מחזיק בנכס אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק.

סעיף 326 נוקט במינוחים "השכרה לתקופה הקצרה משנה אחת" ו"השכרה לתקופה של שנה ויותר" (ההדגשה אינה במקור - נ.א.). קרי - לא מועד ההודעה הוא שקובע, אלא תקופת ההשכרה היא הקובעת. לו כוונת המחוקק הייתה כפרשנות העירייה, היה נוקט הסעיף האמור בלשון אחרת, כגון "השכרה לתקופה הקצרה משנה אחת שתימנה מיום ההודעה לעירייה ...", ולא כך נעשה. אין בלשון הסעיף, או בלשון סעיף 325 לאותו חוק - הקובע את עצם חובת מסירת ההודעה - מגבלה לעניין מועד מסירת ההודעה לרשות המקומית.

הדעת גם אינה סובלת פירוש אחר - שכן לא ייתכן שבמקרה בו נחתם הסכם שכירות למשך של שנה אחת בדיוק, ירוץ מי מהצדדים לעירייה וימסור את החוזה עוד באותו היום ממש. זאת שכן כל יום שיפחת ממשך השנה, יסכל את האפשרות ליישום הוראת סעיף 326 - לפי הפרשנות בה אוחזת העירייה.

בנוסף, גם חששה של העירייה כי ירבו המקרים בהם תידרש הרשות המקומית לרשום מחזיקים בנכס לתקופות הקצרות בהרבה משנה אף בו אין ממש. החוק קובע "סנקציה" ברורה כנגד משכירי הנכס שאינם שולחים הודעות בהקדם על שינוי שם מחזיק - בהטילו עליהם את חובת תשלום הארנונה, כל עוד לא שונה שם המחזיק בפנקסי העירייה. זו היא החובה "המהותית" במסירת ההודעה, עליה אין חולק, ואין בה כדי לחזק את פרשנות העירייה.

9. דומני שאף העירייה מודעת לבעייתיות הפרשנית שניתנה על ידה לסעיף 326. משכך הודיעה כי היא פועלת שלא לפי אותה פרשנות, אלא לפי "נוהל פנימי" הקובע כי אם ההודעה מגיעה אליה תוך שלושה חודשים, ישונה שם המחזיק ברישומיה.

אציין כי לא מצאתי כל ביסוס חוקי לנוהל הנ"ל והוראותיו נתפסות בעיני כמלאכותיות ושרירותיות. מניין נשאבה העירייה פרק הזמן של שלושה חודשים, ומדוע פרק זמן של ארבעה חודשים (כמו בענייננו) ייחשב כבלתי-לגיטימי - לא פירשה העירייה בכתבי טענותיה. יתר על כן - מצב בו רשויות מקומיות שונות ינהגו לפי נהלים פנימיים שונים לשם מימוש אותה הוראת חוק בעלת תחולה כללית אף הוא אינו רצוי.

10. באיזון האינטרסים בין "סרבול" מסוים של מערכת הגביה העירונית - שהיא (יש לשער) מערכת ממוחשבת, שבלחיצת כפתור ניתן לשנות בה פרטי המחזיק - לבין הכלל היסודי, לפיו המחזיק בפועל הוא המחויב בארנונה - יש להעדיף את האחרון על פני הראשון.

לאור כל האמור לעיל, הריני קובעת כי מגבלת השנה האמורה בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] נבדקת על פי משך השכירות החוזית של הנכס, ולא על פי היום בו התקבלה אצל הרשות המקומית ההודעה על קיום חוזה השכירות.

11. טענתה האחרונה של העירייה היא כנגד התייחסות וועדת הערר לשאלת המחזיק בנכס בשנת 2006, וכנגד כך שלא אפשרה לעירייה להשלים טענותיה בעניין זה.

וועדת הערר אכן התייחסה במסגרת הערר - שהוגש ביחס לשנת 2005 - גם לשאלת המחזיק בנכס בשנת 2006, וקבעה כי: "ממועד ההודעה המחזיק הינו השוכר, עד אשר תינתן הודעה על פי חוק על שינוי מחזיקים" (ראו: פסקאות 43-40 לנספח א' לכתב הערעור הוא גם נספח י"ב לכתב התגובה). מכיוון שההשגה לא התייחסה לחובת תשלום הארנונה לשנת 2006 יש בהחלטת וועדת הערר משום חריגה ממסגרת הערר. לפיכך, חלק זה של החלטת וועדת הערר - דינו להתבטל.

12. אשר על כן, הריני קובעת כדלקמן:

1. הערר נשוא הדיון - הוגש במועד.

2. סעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] יפורש כפרשנות וועדת הערר.

3. החלטת וועדת הערר, כלל שהיא מתייחסת לשנת 2006 - מתבטלת.

בנסיבות העניין, המערער ישלם למשיב שכר טרחת עורכי דין בסך של 15,000 + מע"מ ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל. כן ישלם המערער למשיב הוצאות משפט לפי תקנה 513 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. המשיב יפנה למזכיר הכללי של בית המשפט בעניין זה.

המזכירות תישלח העתקים לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן ביום י"א בתמוז (27 יוני 2007), בהיעדר הצדדים.