ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

עת"מ 2555/05 - מנהלי, ארנונה

שמוחה יוסף נגד עיריית פתח-תקווה ואח'


12/7/2007

עתמ 2555/05

שמוחה יוסף

נגד

1. עיריית פתח-תקווה

2. מיכאל רוהר, עו"ד

בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל – אביב יפו

בפני: כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל, סגנית הנשיא

[12.7.2007]

פסק דין

א. מהות העתירה

זו עתירה מינהלית המכוונת כנגד חיובי ארנונה אשר הושתו על העותר ע"י המשיבה 1.

ב. עובדות רלבנטיות

העותר הינו הבעלים של נכס בן שלוש קומות (קומת קרקע, קומה א' וקומה ב'), המצוי ברחוב נחשון מס' 8 בעיר פתח-תקווה, הידוע כגוש 6354 חלקה 176 (להלן: "הנכס");

המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") הינה הרשות המקומית בתחומה מצוי הנכס;

המשיב 2 (להלן: "המשיב" ו/או "כונס הנכסים") מונה בחודש דצמבר 1997 ככונס נכסים לחברת עוזי הללי בע"מ (להלן: "חברת עוזי הללי"), אשר שכרה מהעותר חלקים מהנכס בתקופות הרלבנטיות לעתירה דנן; יצוין כי המשיב 2 החליף את כונס הנכסים הקודם שמונה לחברת עוזי הללי ביום 29.7.97; המשיב 2 צורף לעתירה לאור הוראות תקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), תשס"א – 2000.

כאמור, עתירה זו עניינה חיובו של העותר בתשלום ארנונה למשיבה בגין הנכס עפ"י החלוקה להלן:

מחצית קומה ב' - מס' נכס 15800800010

לגרסת העותר, החל מחודש אוקטובר 1995 הושכרו קומות הקרקע + מחצית קומה ב' של הנכס לחברת עוזי הללי בע"מ, והודעה מתאימה נמסרה למשיבה ביום 15.10.95 (יצוין כי העותר מפנה לנספח ב' לעתירה כהודעת העותר למשיבה, אולם הנספח הנ"ל מאזכר מספרי נכסים אחרים).

לעומת זאת, עמדת המשיבה בהסתמך על רישומיה היא, כי החל מיום 1.11.93 ועד ליום 31.12.96 החזיקה בנכס חברת לייזר פרינט בע"מ, ולאחר שעזבה עבר הנכס בחזרה לבעליו, העותר.

העותר ביקש, וקיבל, פטור מארנונה בגין נכס ריק עבור התקופה שבין החודשים 4/98 – 11/97.

החל מחודש 6/00 עבר הנכס ברישומי המשיבה לחזקתה של חברת ד.ט.י. אופטיקה בע"מ.

העותר חויב ע"י המשיבה בתשלום ארנונה בגין חלק זה של הנכס, לתקופה שבין 5/00 – 5/98.

קומה א' – מס' נכס 15817693051

עפ"י רישומי המשיבה וכפי שעולה מהעתירה, בסוף שנת 1996 עזבה השוכרת עד אותה עת, - חברת ורדינון בע"מ, את קומה א' של הנכס. בהתאם לכך, שונה אצל המשיבה שם המחזיק בנכס בחזרה לשמו של העותר; כמו כן ביקש העותר, וקיבל, פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק עבור התקופה שבין החודשים 6/97 – 1/97.

לטענת העותר, בתחילת חודש ינואר 1997, הושכרה לחברת עוזי הללי גם קומה א' של הנכס, וסוכם עם מר הללי, בעליה של החברה, כי הוא ידווח למשיבה שהחברה מחזיקה גם בקומה א'.

ואולם, דיווח מתאים לא נעשה ולפיכך החלה המשיבה לחייב את העותר בתשלום ארנונה עבור קומה א' של הנכס, החל מחודש 7/97.

כאמור, ביום 29.7.97 מונה עו"ד ארז רייפנברג ככונס נכסים לחברת עוזי הללי, וביום 2.12.97 מונה המשיב במקומו של עו"ד רייפנברג, ובתוקף תפקידו המשיך להחזיק בקומה א' של הנכס.

עפ"י רישומי המשיבה, החל מחודש 2/99 עבר הנכס לחזקתה של חברת רפיד מתקנים ואביזרים בע"מ.

העותר חויב ע"י המשיבה בתשלום ארנונה בגין חלק זה של הנכס, לתקופה שבין 1/99 – 7/97.

פניות העותר אל המשיבה

לטענת העותר, בחודש אוקטובר 1997 החל לקבל מהמשיבה דרישות לתשלום ארנונה לתקופה מ-7/97 בגין קומה א' של הנכס (מס' 15817693051).

מאחר והעותר עצמו לא היה בקו הבריאות (כמתואר בסע' 5 ובנספח ג' לעתירה), פנה בנו בשמו, בעל-פה, אל פקידי המשיבה: מר משארי - מנהל אולם הגבייה, גב' משרקי - מ"מ מנהל אגף הגבייה, ומר גמליאל – מנהל אגף הגבייה, במטרה לבטל את החיובים הנ"ל, בטענה שהחל מיום 29.7.97 החזיק בנכס כונס הנכסים. לטענת העותר, נמשכו הפניות בעל-פה גם בתחילת שנת 1998 ובנו אף קיים פגישה עם מר גמליאל לקראת סוף שנת 1998 והביא לידיעתו כי המשיב הוא המחזיק בנכס.

העותר טוען שמר משארי דרש כי יומצא למשיבה חוזה עם כונס הנכסים כתנאי לשינוי שם המחזיק בנכס, אולם כונס הנכסים לא חתם על חוזה כאמור ולא פעל להודיע למשיבה על החזקתו בנכס.

כפי שעולה מהעתירה, הפנייה הראשונה של העותר בכתב נעשתה ע"י בנו אשר פנה ביום 16.5.99 במכתב למר גמליאל (נספח ד' לעתירה). במכתב לא נעשתה הפרדה בין מספרי הנכסים השונים וצוין בו שהנכס הוחזק ע"י המשיב החל מיום 27.7.97; כן צוין כי בתחילת חודש מרץ 1999 פונו קומת הקרקע וקומה א' מחפצי הכונס, רוכזו בקומה ב', ואילו הקומות הפנויות הושכרו לחברת רפיד; לפיכך התבקשה המשיבה לבטל את חיובי העותר בגין הנכס.

המשיבה מצידה טוענת, כי פקידיה אינם זוכרים שנעשו אליהם פניות בעל-פה, ושהיה על העותר לפנות אליהם במסמך כתוב מאחר ומתקבלות אצלה מאות פניות מדי יום. כך או כך, מבחינתה לא הועבר אליה כל מסמך ופנייתו הראשונה של העותר הינה המכתב מיום 16.5.99.

כפי שעולה מכתבי הטענות של הצדדים, העותר לא קיבל מענה מהמשיבה למכתבו מיום 16.5.99, ותחת זאת הטילה המשיבה ביום 5.10.00 עיקול על חשבון הבנק שלו (נספח ו' לעתירה), אשר הוסר בעקבות פנייה בכתב ע"י בנו של העותר אל המשיבה (נספחים ז' ו-ח' לעתירה).

מכאן ואילך, מגולל העותר מסכת של פניות בכתב חוזרות ונשנות אל המשיבה, על ידו וע"י באת כוחו דאז, עו"ד שגיב, באותה טענה, כי אין לחייבו בתשלום ארנונה שעה שהנכס מוחזק ע"י המשיב.

ראה לעניין זה:

- מכתב העותר מיום 17.12.00 (נספח ט' לעתירה).

- מכתב העותר מיום 20.5.01 אשר נענה ע"י המשיבה כי הנושא ייבדק ע"י המחלקה המשפטית (נספחים י', יא' לעתירה).

- מכתב העותר מיום 28.8.01 אשר נענה באותה תשובה, היינו כי הנושא נמצא בבדיקה (נספחים יב', יג' לעתירה).

משלא נתקבלה תשובת המשיבה, פנה אליה העותר שוב ביום 9.5.02 במכתב שכותרתו "השגה לחוב", בו נתבקשה המשיבה כדלהלן:

לגבי קומה ב' (מס' נכס 15800800010) – לחייבו בתשלום 50% מהחוב בלבד, בנימוק שהנכס היה ריק תקופה ארוכה בשל המצב, המיקום וגובה המיסים.

לגבי קומה א' (מס' נכס 15817693051) – לחייבו בתשלום עבור חודש 7/97 בלבד, בנימוק שהנכס הוחזק ע"י כונס הנכסים.

יצוין כי העותר אינו מזכיר מכתב השגה זה בעתירתו והוא צורף כנספח א' לתשובת המשיבה.

ביום 16.6.02 נדחתה השגתו של העותר במכתב המשיבה (נספח יד' לעתירה);

לעניין נכס מס' 15800800010 הנימוק היה שאין אפשרות לאשר הנחה ממיסי ארנונה לעסקים; לעניין נכס מס' 15817693051 הנימוק כי חיוב הנכס מבוצע עפ"י רישומי המשיבה וכי שינוי מחזיקים נעשה עפ"י הודעה בכתב.

עוד צוין במכתב כי נכון ליום 30.6.02 סך החוב של העותר מסתכם ב- 286,539.90 ש"ח.

העותר לא הרים ידיים והמשיך לפנות במכתבים נוספים אל המשיבה בתאריכים 25.6.02, 11.3.04 28.12.04 (נספחים טו', יח', יט' לעתירה, בהתאמה).

כל שהסכימה המשיבה היה להפחית מסכום חובו בגין שני הנכסים סך של 70,712.76 ש"ח (ר' מכתבה מיום 17.1.05, נספח ב' לתשובתה לעתירה). אולם, העותר לא הסתפק בכך.

יצוין כי סכום החוב בגין שני הנכסים הנ"ל נכון ליום 15.6.04, עמד על כ- 317,000 ש"ח (כפי שעולה מהטבלה המצורפת לנספח א' לתשובת המשיבה לעתירה).

בהמשך הוחלפו תכתובות נוספות בין המשיבה לבין ב"כ העותר (ר' מכתב המשיבה מיום 22.5.05 ומכתב ב"כ העותר מיום 29.5.05, נספחים כ' ו-כא' בהתאמה). כן נתקיימה ביום 21.6.05 פגישה במשרדו של מר חנגל, הממונה על ההכנסות אצל המשיבה, בעקבותיה נשלחו מכתבים נוספים ע"י ב"כ העותר ביום 26.7.05 וביום 8.8.05 (נספחים כג', כד' לעתירה).

ביום 6.9.05 נתקבל אצל ב"כ העותר מכתב המשיבה, בו נדחו כל טענותיו (נספח א' לעתירה).

מכאן העתירה אשר הוגשה לבית המשפט ביום 20.10.05.

פניות העותר אל המשיב

כפי שעולה מהעתירה, לעותר היו טענות שונות כלפי כונס הנכסים (בשלב ראשון כאמור היה זה עו"ד רייפנברג, ר' תכתובות בין הצדדים מתאריכים 4.8.97, 5.8.97, 21.8.97, 22.8.97, 3.9.97, 30.9.97, נספחים כה'-ל' לעתירה).

בסופו של דבר הגיש העותר תביעה כנגד המשיב אשר נסתיימה בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 26.3.01 (נספחים לב', לג' לעתירה).

בהתאם להסכם הפשרה, שילם המשיב לעותר סכום של 70,000 ש"ח לסילוק סופי ומוחלט של כל טענות העותר כלפיו.

כן נקבע באותו הסכם כי המשיב יפנה את חפציו מהנכס בתוך 30 יום, שלאחריהם ייחשבו החפצים כרכוש העותר. הפינוי לא בוצע תוך פרק זמן זה, תוך ששני הצדדים מטילים איש על רעהו את האחריות לכך (ר' סע' 60, 61 לעתירה, סע' 13, 14 לתשובת המשיב).

טענות הצדדים והסעדים המתבקשים

לטענת העותר, בתקופות הרלבנטיות לחובות הארנונה נשוא העתירה, קרי חודשים 1/99 – 7/97 (קומה א' של הנכס), ו- 5/00 – 5/98 (מחצית קומה ב' של הנכס), - החזיקה בנכס חברת עוזי הללי כאשר החל מסוף חודש 7/97 החזיק בנכס כולו המשיב.

משכך, ומאחר ועובדה זו, כך לפי הטענה, היתה ידועה הלכה למעשה למשיבה, הרי שאין מקום לחייבו בתשלומי ארנונה בגין התקופות הנ"ל ויש להורות על ביטולם, או לחלופין, להשיתם על המשיב, כחלק מהוצאות הכינוס.

לחלופי חלופין, טוען העותר שיש להורות כ חיובי הארנונה שהושתו עליו לא ישאו הפרשי הצמדה וריבית כלל ו/או ישאו לכל היותר ריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961.

המשיבה מצידה טוענת, כי דין העתירה להידחות על הסף משני טעמים; האחד – אי מיצוי ההליכים המשפטיים העומדים לרשותו של העותר עפ"י דין, הקובעים את הצורך בהגשת השגה ו/או ערר על חיוב ארנונה כללית; השני – שיהוי של למעלה מ- 3 שנים בהגשת העתירה.

לחלופין ולגופו של עניין, טוענת המשיבה כי החלטתה להטיל על העותר את הארנונה בנכס נשוא העתירה הינה סבירה ונכונה, שכן העותר הוא אשר החזיק בנכס בתקופות הרלבנטיות, ועל כן פעולותיה היו מושתתות על הדין, ולא נפל בהן כל פגם מינהלי המצדיק התערבות כלשהי של בית המשפט.

עמדת המשיב היא כי העתירה לוקה בשיהוי, וכי הוא אינו חייב בתשלום ארנונה בגין הנכס שכן קיים מעשה בית דין בינו לבין העותר, מכוח קיומו של הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, החל על כל הכרוך בהחזקת הנכס, ואשר סיים את הסכסוך בין הצדדים בכל הקשור לנכס.

מוסיף המשיב וגורס כי בזמן שבו נערך ונחתם הסכם הפשרה, בשנת 2001, העותר כבר היה מצוי בעיצומם של מגעים ומו"מ מול המשיבה ולמרות זאת הוא חתם על הסכם עם המשיב, על כן יש לראות בסכום ששולם ע"י המשיב סילוק סופי ומוחלט של כל טענות העותר בקשר לנכס (ר' טיעוני המשיב בדיון מיום 11.2.07 בעמ' 12, שורות 6-10).

ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:

- האם דין העתירה להידחות על הסף בשל אי מיצוי הליכים ו/או שיהוי בהגשתה ו/או מעשה בי"ד?

- האם החלטת המשיבה להשית על העותר את חיובי הארנונה, - בדין יסודה?

- היש מקום להתערב בחיוב העותר בגין הפרשי הצמדה וריבית?

ד. האם דין העתירה להידחות על הסף?

המשיבה טוענת כי יש לדחות את העתירה על הסף משני טעמים, נדון בהם כסדרם:

אי מיצוי הליכים

לעמדת המשיבה, בכל הנוגע להשגה על חיובי ארנונה כללית, יש לנקוט בראש וראשונה בהליך המתאים הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר").

סעיף 3(א)(3) לחוק הערר קובע, כי מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי, תוך 90 ימים מיום קבלת הודעת התשלום, להשיג עליה לפני מנהל הארנונה, על יסוד הטענה כי הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו- 269 לפקודת העיריות.

לטענת המשיבה העותר אכן הגיש השגה (אם כי באיחור) ביום 9.5.02 (נספח א' לעיקרי טיעון המשיבה), אך פנייתו נדחתה ע"י מנהל הארנונה אצל המשיבה ביום 16.6.02 (נספח יד' לעתירה).

ממשיכה המשיבה וטוענת כי בהתאם לסעיף 6 לחוק הערר, על העותר היה להגיש ערר על החלטת מנהל הארנונה, לועדת הערר לענייני ארנונה כללית, תוך 30 יום, ברם הוא לא עשה כן, אלא בחר להגיש את העתירה דנן ביום 20.10.05. משכך, לא מיצה את סעדיו במסגרת ההליך הקבוע בחוק הערר והוא מנוע מלהגיש את העתירה.

אכן, חוק הערר קובע מנגנון באמצעותו יכול מי שחולק על חיוב בארנונה להשיג ולערור על החיוב. המנגנון כולל שני שלבים, השגה (בפני מנהל הארנונה) וערר בפני ועדה.

בענייננו ולאור הטענות שהעלה העותר, רלבנטית גם הוראת סעיף 3(ג) לחוק הערר הקובעת כי:

"...מי שחייב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע בחוק על יסוד טענה כי הוא אינו מחזיק בנכס, רשאי להעלות הטענה בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט".

סעיף 7א' לחוק הערר מחייב את הרשויות המקומיות לפרט בהודעת תשלום הארנונה כדלקמן:

"בהודעת תשלום על ארנונה כללית תפרט הרשות המקומית את הזכויות והמועדים להשגה ולערר האמורים בחוק זה".

העותר לא הראה שהמשיבה לא מילאה אחר חובתה להודיע לו על זכותו להגיש השגה וערר במסגרת הודעות תשלום הארנונה שנשלחו אליו.

כמו כן, המקרים בהם ייפתחו שערי בית המשפט בפני החייב בארנונה לצורך העלאת טענת "איני מחזיק" כאמור בסעיף 3(ג) לחוק הערר פורשו ע"י ביהמ"ש העליון כך:

"נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המנהליות...לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות".

(ר' ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 780-779).

ובהמשך:

"שיקולים נוספים הבאים בחשבון הם מידת מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שייגרמו לאזרח מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות".

במקרה שבפנינו עסקינן במחלוקת עובדתית בעיקרה והיא שאלת זהותו של המחזיק בנכס.

יחד עם זאת, בהתחשב בנסיבות אשר תוארו בפרוטרוט בעתירה, בהן ניהלה המשיבה שיג ושיח ממושך עם העותר, הן לפני והן לאחר דחיית השגתו, איני סבורה שראוי לנעול את דלת ההליך השיפוטי בפני העותר בשל העובדה שלא הוגש על ידו ערר פורמלי לועדת הערר על ההחלטה לדחות את ההשגה שהגיש.

יצוין כי לאחר דחיית השגתו ע"י המשיבה ביום 16.6.02, שלח העותר ביום 25.6.02 מכתב למנהל מח' הגבייה, בו ביקש שוב את התחשבות המשיבה גם לאחר דחיית השגתו (נספח טו' לעתירה). ראוי היה מבחינת המשיבה בשלב זה להביא לידיעתו כי זכותו לנקוט בהליך ערר.

שיהוי

כאמור, המשיבה העלתה את הטענה לפיה העותר הגיש את ההשגה על החיוב בארנונה ביום 9.5.02, זמן רב לאחר המועד שנקבע בחוק הערר והוא 90 יום מעת קבלת הודעת התשלום; העותר לא הגיש ערר על החלטת מנהל הארנונה הדוחה את השגתו, כאשר לגבי הגשתו של ערר כזה נקבע באותו חוק פרק זמן של 30 יום; העותר הגיש עתירתו לבית משפט זה ביום 20.10.05, בחלוף יותר מ-3 שנים מיום דחיית השגתו ע"י מנהל הארנונה.

ראשית יצוין, כי המשיבה אמנם מעלה כעת את הטענה לפיה ההשגה הוגשה באיחור ע"י העותר, אך היא מצאה לנכון לדון בהשגה ולהשיב לעותר באופן ענייני במכתב תשובה הדוחה את השגתו.

לא זו אף זו, המשיבה ניהלה עם העותר מסכת התכתבויות, פגישות ושיחות כפי שתואר בפירוט לעיל; המשיבה אף הודיעה לעותר ביום 17.1.05 כי היא נכונה להפחית מחובו.

המכתב אשר סתם את הגולל על ניסיונות העותר לשנות את החלטת המשיבה, נתקבל אצל בא כוחו ביום 6.9.05, ממנו עלה כי בעקבות פגישה שנערכה במשרדי המשיבה ובחינה נוספת של טענות העותר, אין שינוי בעמדת המשיבה וניתנה לעותר ארכה נוספת להסדרת חובו.

עינינו הרואות, המשיבה "שיתפה פעולה" עם העותר בכך שניהלה עמו מו"מ לאורך השנים בנושא חיובי הארנונה אשר הושתו עליו, על כן אין המשיבה יכולה להישמע כיום בטענת שיהוי ודקדוק על קוצם של מועדים.

באיזון בין שמירת אינטרס הפרט וזכויותיו כלפי הרשות, לבין הצורך לקיים את המועדים שנקבעו בחוק לשם עמידה על הזכויות, גובר אינטרס הפרט בנסיבות בהן הוא פעל למימוש זכויותיו מול הרשות ולא שקט על שמריו (ר' עת"מ (ת"א) 2782/05 בנק הפועלים נ' עיריית ראשל"צ, תק-מח 2006(4), 2203).

עוד ייאמר, כי האינטרס הציבורי מחייב כי העירייה תיגבה ארנונה מהחבים בתשלומה ולא ממי שאינם חבים בתשלומה, לפיכך ישנה הצדקה לברר אם אמנם חב העותר בתשלום הארנונה ואם לא נפל פגם בפעולות המשיבה והחלטותיה, כאשר מנגד לא הצביעה המשיבה על פגיעה באינטרס כלשהו מבחינתה.

לענין מעשה בי"ד

זו טענה שרלבנטית ביחסים שבין העותר לבין המשיב.

מסמך ל"ג שצורף לעתירה הינו הסכם פשרה בין העותר לבין המשיב מס. 2 בנושא מכלול דמי השכירות שמסדיר ומסיים ביניהם את היחסים. מכאן שבין העותר לבין המשיב מס. 2 אכן קיים מעשה בי"ד.

העותר גם אינו מציין בעתירתו כל סעד כלפי המשיב מס. 2, ונראה שצירופו בא רק על-מנת לצרף צד שעלול אולי להיפגע ולא מעבר לכך.

לאור זאת אני דוחה כבר בשלב זה את העתירה כנגד המשיב מס. 2.

בנסיבות, ללא צו להוצאות.

לאור כל האמור לעיל, דין שאר טענות הסף שהעלתה המשיבה – להידחות.

ה. האם החלטת המשיבה להשית על העותר את חיובי הארנונה בגין הנכס, - בדין יסודה?

סעיף 8 (א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג – 1992 קובע בזו הלשון:

"מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס" (ההדגשה שלי-ד.פ.).

מיהו המחזיק בנכס?

סעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן גם: "הפקודה") קובע כי מחזיק בנכס הוא:

"מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע לעניין החיוב בארנונה בעת חדילת בעלות או החזקה כך:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה" (ההדגשה שלי – ד.פ.).

כן רלבנטית לעניינו הוראת סעיף 326 לפקודה המורה כדלקמן:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה" (ההדגשות שלי-ד.פ.).

מן האמור עולה, כי אדם המחזיק בנכס שהוא חב עליו בארנונה כבעלים או כשוכר, אשר חדל מלהחזיק בנכס, חייב להודיע בכתב לעירייה על חדילת ההחזקה בנכס, על מנת להפסיק את המשך חיובו בארנונה בגין הנכס.

כמו כן, במקרה של העברת החזקה בנכס, או השכרתו לתקופה של למעלה משנה, הרי שלמרות שכעיקרון, מוטלת חובת תשלום הארנונה על המחזיק בפועל בנכס או השוכר, רואים במעביר החזקה או במשכיר כמי שחבותו בתשלומי הארנונה נמשכת, זאת כל עוד לא מסר הודעה לעירייה על העסקה בציון שמו של הנעבר או השוכר.

הנחת הבסיס בסעיפים לעיל היא כי אין זה ביכולתה של הרשות המקומית לדעת בכל רגע נתון מיהו המחזיק בפועל בכל נכס המצוי בתחומה. על כן הטיל המחוקק את חובת תשלום הארנונה על המחזיק הרשום בספרי העירייה, כל עוד האחרון אינו מוסר לעירייה הודעה כתובה בדבר שינוי המחזיק.

ולענייננו:

החיוב בגין קומה ב' של הנכס (נכס מס' 1580080010)

בגין חלק זה של הנכס חויב העותר בתשלום ארנונה עבור החודשים 5/00 – 5/98.

העותר טוען כי נמסרה הודעה מתאימה למשיבה ביום 15.10.95 בדבר השכרת חלק זה של הנכס לחברת עוזי הללי. המסמך אשר הובא בתמיכה לטענה זו (נספח ב' לעתירה) מתייחס למספרי נכסים אחרים באותה כתובת והם 15800800030, 15817693050; ככל הנראה וכפי שעולה מטיעוני ב"כ המשיבה בדיון שהתקיים בפני בית המשפט ביום 11.2.07 (עמ' 11 שורות 5-3), מדובר בחלקים אחרים של אותו נכס (ייתכן ומדובר בקומת הקרקע אשר לטענת העותר הושכרה לחברת עוזי הללי בחודש 10/95). ודוק: לגבי נכסים אלה, בהתאם להודעת העותר מיום 15.10.95, אכן חויב המשיב – כונס הנכסים בתשלום ארנונה כפי שעולה מנספח ב' לעיקרי הטיעון של העותר.

כאמור המשיבה טוענת כי במהלך התקופה שבין 5/00 – 5/98 היא לא קיבלה הודעה בכתב על החלפת מחזיקים (ר' סע' 31-32 לעיקרי הטיעון).

עם זאת, כפי שעולה מתוך מכתבו של העותר אל המשיבה מיום 16.5.99 (נספח ד' לעתירה) הודיע לה העותר במפורש על החזקת הנכס בפועל החל מיום 27.7.97 בידי כונס הנכסים של חברת עוזי הללי.

לפיכך, הרי שלכל המאוחר נמסרה למשיבה הודעה מתאימה בכתב בתאריך 16.5.99, והיה עליה להפנות אל המשיב את הדרישות לתשלום ארנונה לשנה שבין 5/00 – 5/99 בגין מחצית קומה ב' של הנכס (ר' גם טיעוני ב"כ העותר בדיון מיום 11.2.07, בעמ' 10 שורות 19-20, עמ' 11 שורות 29-30, עמ' 12 שורות 1-2, וכן טיעוני ב"כ המשיבה בעמ' 11 שורות 15-18).

המשיבה נאחזת בסעיף 3 למכתב ההשגה של העותר מיום 9.5.02, בו מבקש העותר אישור להפחתת 50% מהחוב בגין חלק זה של הנכס שכן "הנכס היה ריק תקופה ארוכה בשל המצב, המיקום וגובה המיסים...". לעמדתה, דברים אלה מעידים על כך שהעותר הוא שהחזיק בנכס, לפי הודאתו שלו.

אין בטענה זו כדי לשנות את מסקנתי לפיה באותה נקודת זמן בה נשלח מכתבו של העותר, היינו ה-16.5.99, היה על המשיבה לראות בכך כהודעה מטעם המחזיק ולהפנות את דרישות תשלום הארנונה אל המשיב. יתרה מכך, היה ניתן לצפות כי לאור מכתבו הנ"ל של העותר, אשר ייתכן ואינו בגדר הודעה רגילה על שינוי שם מחזיק בנכס, תשלח המשיבה פקחים מטעמה על מנת לבדוק את המצב בנכס לאשורו.

קומה א' של הנכס (מס' 15817693051)

בגין חלק זה של הנכס חויב העותר בתשלום ארנונה עבור החודשים 1/99 – 7/97.

אין מחלוקת בין הצדדים כי לא נמסרה למשיבה הודעה בכתב ע"י העותר בדבר השכרת חלק זה של הנכס לחברת עוזי הללי, לא בחודש 1/97 ולא בחודש 7/97, ואף לא נמסרה הודעה כזאת ע"י המחזיק בפועל, חברת עוזי הללי ולאחריה כונס הנכסים. העותר טוען כי נעשו פניות בעל-פה ע"י בנו אל הגורמים המוסמכים אצל המשיבה והדבר הובא לידיעתה, וכן שנערכו בדיקות שגרתיות ע"י פקחים מטעם המשיבה בהם נוכחו לדעת כי המשיב מחזיק בכל הנכס.

המשיבה טוענת כי פנייתו הראשונה של העותר הגיעה אליה ביום 24.5.99 (הכוונה למכתבו מיום 16.5.99 נספח ד' לעתירה), שם צוין בין היתר כי קומה א' מושכרת לחברת רפיד החל מיום 1.3.99. היינו, - מכתבו של העותר התקבל אצל המשיבה בשלב בו המשיב כבר לא החזיק בחלק זה של הנכס, אלא חפציו היו מרוכזים בקומה ב' בלבד.

לפיכך לטענתה, חויב העותר בדין בגין התקופה שבין 1/99 – 7/97 לגביה לא נתקבלה הודעה בכתב.

הן העותר והן המשיבה צירפו אסמכתאות בעניין הפרשנות שניתנה בפסיקת בתי המשפט במקרים בהם לא נמסרה לרשות המקומית הודעה בכתב על שינוי זהות המחזיק בנכס.

הפסיקה רובה ככולה קובעת, כי מלשון סעיף 325 לפקודה עולה דרישה ברורה בדבר החובה למסור הודעה בכתב לעירייה על דבר העברת החזקה בנכס וכי רק בעקבות הודעה כזו יהיה המעביר פטור מלהמשיך ולשלם ארנונה בגין הנכס.

כן נקבע כי מגמת החוק היא לחייב בארנונה מי שרשום במרשמי העירייה כבעלים או כמחזיק בנכס, וכי תכלית הדרישה להודעה בכתב על שינוי בזהות המחזיק, היא להקל על העירייה ולא להטיל עליה את הנטל לברר מי מחזיק בנכס בכל זמן נתון.

מכאן שניתן להסיק כי הודעה בעל-פה אינה מספקת.

ראה לעניין זה:

ע"א 739/89 מיכקשוילי ואח' נ' עיריית ת"א, פ"ד מה (3) 769.

עת"מ (ת"א) 2256/06 מאיר עוזי נ' עיריית יהוד-מונסון ואח', תק-מח 2007 (1), 9522.

עת"מ (נצ') 1171/05 טלקר נ' עיריית קריית שמונה, תק-מח 2006 (3), 3251.

עמ"נ (חי') 449/04 דור אנרגיה(1988) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה, תק-מח 2005(4), 6812.

עמ"נ (חי') 330/03 סבג נ' עיריית חיפה, תק-מח 2004 (3), 3976.

ע"א (ת"א) 1982/97 כהן צדוק נ' עיריית ת"א-יפו, תק-מח 99(2), 131.

יצוין עם זאת, שבפסה"ד בעניין סבג לעיל (להלן: "פס"ד סבג"), קבע ביהמ"ש כי:

"ברור, שהמשך החיוב בארנונה אינו צריך להימשך לנצח, אף אם כלל לא נמסרה הודעה כנדרש בסעיף 325. סעיף זה אינו עומד בחלל ריק. מולו ניצבת חובתה של המשיבה לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב. בצד חובתה להטיל ארנונה ולגבותה עומדת חובתה לבדוק מדי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. פקחיה צריכים לעיתים לערוך סקירה של המצב בשטח על מנת לדעת את המתרחש. כך במיוחד לגבי נכסים שאין משלמים בעדם ארנונה ללא הודעה או הסדר... היינו שהתוצאה המתחייבת מאי מסירת הודעה כאמור בסעיף 325, צריכה לעמוד ביחס סביר ובמידתיות הנדרשת, בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה".

עמדה זו אומצה ע"י ביהמ"ש בפס"ד דור אנרגיה לעיל, שם נקבע כי:

"אין להשלים עם מצב בו העירייה או הרשות המקומית יושבת בחיבוק ידיים, נותנת לחוב "לצמוח" וראוה בכיסו של משלם המיסים "תוכנית חיסכון" המניבה רווחים יותר מכל השקעה כספית אחרת, כשהקרן צמודה לריבית והפרשי הצמדה".

ובהמשך:

"ייתכנו בהחלט נסיבות בהן למרות אי מתן הודעה לעירייה על חדילת החזקה בנכס והעברתו לאחר, לא יחויב המחזיק הקונסטרוקטיבי בתשלומי הארנונה".

ייאמר מיד, בנסיבות אותו מקרה דובר בנכס גדול מימדים אשר למן תחילת חיובו בארנונה לא נתקבל כל תשלום בגינו אצל המשיבה, ובמשך תקופה של שנה ו-3 חודשים הגיעו חיובי הארנונה בגינו לכדי כ- 700,000 ש"ח.

אין נסיבות מקרה זה כדוגמת המקרה שבפנינו.

יש להזכיר כי העותר ביקש וקיבל פטור מתשלום ארנונה בגין הנכס עבור קומה א' לתקופה שבין 30.6.97 – 1.1.97. לא ברור מה היה המצב לאמיתו של דבר לאור הגרסאות השונות שהציג העותר: בעתירה נטען שחברת עוזי הללי שכרה את הנכס החל מחודש ינואר 1997; בהשגה נטען שהנכס הועבר לחברה בחודש אפריל 1997, ללא חוזה שכירות, במטרה שהלה ישא בתשלום מיסי העירייה החל מסיום הפטור בגין נכס ריק;

על כל פנים, לטעמי האחריות לדווח למשיבה בכתב על השכרת קומה א' לחברת עוזי הללי היתה מוטלת על כתפי העותר, ותמוה בעיניי שגם לאחר שנוכח העותר כי ככל הנראה השוכר לא פועל עפ"י המוסכם ביניהם וכי המשיבה ממשיכה לחייב אותו, הסתפק בהודעות בעל-פה של בנו, תחת הליכה בדרך המלך שהיתה פתוחה בפניו, - מסירת הודעה בכתב למשיבה על השכרת קומה א' של הנכס לחברת עוזי הללי, כפי שנעשה לגבי חלקים אחרים של הנכס שהושכרו לאותה חברה עוד בשנת 1995.

אשר על כן אינני מוצאת פגם בפעולות המשיבה והשתת חיובי הארנונה בגין קומה א' של הנכס לתקופה שבין 1/99 - 7/97 על העותר, - בדין יסודה.

האם היה על המשיבה לתקן רטרואקטיבית את זהות המחזיק בנכס?

העותר טוען כי המשיבה התרשלה ולא פעלה לממש זכותה ולגבות את חובות הארנונה מהמשיב; על כן, ככל שיש לשאת בתשלום חובות הארנונה, הרי שיש לחייב בהן את המשיב באשר חוב זה מהווה חלק מהוצאות הכינוס.

כאמור לעיל, טוענת המשיבה כי פנייתו הראשונה של העותר אליה הינה מכתבו מיום 16.5.99. במועד זה, קומה א' של הנכס כבר היתה מושכרת לחברת רפיד (החל מחודש 3/99) והמשיב חדל מלהחזיק בה.

עולה השאלה: האם היה על המשיבה, בנקודת זמן זו, לפעול לתיקון זהות החייב רטרואקטיבית ולדרוש את התשלומים מהמשיב?

בפס"ד עת"מ (חי') 594/02 אנגל מרכזי מסחר בע"מ נ' עיריית חיפה ואח', תק-מח 2003(3), 7518 נקבע כי:

"...העירייה חרגה מעבר לסמכותה, בקבלה את הודעת המשיבה, ובעיקר בהסבת חוב הארנונה רטרואקטיבית על שם העותרת".

ובהמשך:

"קבלת ההודעה של המשיבה, לפי סעיף 325 לפקודת העיריות, לא יכלה להסמיך את העירייה לשנות את הודעת הדרישה באופן רטרואקטיבי, ובוודאי שלא היתה רשאית לעשות כן, שלא בהסכמת כל הצדדים המעורבים תוך דאגה לגבייתו של החוב באופן יעיל ובמועד קרוב...".

ועוד:

"העירייה אינה מוסמכת לשנות הודעת חיוב רטרואקטיבית, על סמך הודעה של בעלים, שלא נמסרה במועד. הסכמה לשינוי רטרואקטיבי, בהנחה שיש בהסכמה כזו כדי לקדם את יעילות ביצוע תשלום החיוב, צריך להיות על דעת כל הנוגעים בדבר, ועל דרך של קבלת בטחונות מיידיים לביצוע החוב לעבר. בכל מקרה אחר, אין מקום לשנות, אלא עפ"י החלטה מעין שיפוטית או שיפוטית, במסגרת הליכי השגה, ערר ו/או עתירה".

באותה עת, היה העותר מצוי בהליכים משפטיים מול המשיב, דבר שהובא לידיעת המשיבה באותו מכתב מיום 16.5.99 בו צוין כי כניסת העותר לנכס נמנעה במשך זמן רב בפקודת ביהמ"ש וכן צורפו העתקי פניות העותר אל כונס הנכסים לפינוי המבנה.

בנסיבות אלה, איני סבורה כי היה על המשיבה לבצע שינוי רטרואקטיבי של זהות המחזיק בנכס.

המסקנה עד כה:

ביחס לחיוב הארנונה בגין קומה ב' של הנכס לתקופה 5/00 - 5/98, היה על המשיבה להשית על המשיב את החיוב עבור מחצית התקופה הנ"ל בלבד, קרי מחודש 5/99 ועד 5/00, בהתאם להודעת העותר במכתבו מיום 16.5.99.

על כן, ישא העותר בתשלום ארנונה בגין התקופה שבין חודש 5/99 – 5/98 בלבד.

ביחס לחיוב הארנונה בגין קומה א' של הנכס לתקופה 1/99 – 7/97, החיוב נותר על כנו והעותר ישא בתשלום החוב לגבי מלוא התקופה.

הסוגיה שנותרה לדיון הינה בקשת העותר כי בית המשפט יעשה שימוש בשיקול דעתו ויורה כי חיובי הארנונה לא ישאו הפרשי הצמדה וריבית ו/או לכל היותר ישאו הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א- 1961.

ו. היש מקום להתערב בחיוב העותר בגין הפרשי ריבית והצמדה?

חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם – 1980 (להלן: "חוק הריבית"), מהווה הסדר ספציפי החל על חובות תושב לרשות המקומית בגין תשלומי חובה.

סעיף 2(א) לחוק הריבית קובע כי תשלום חובה שלא שולם תוך 30 ימים מהמועד שנקבע לשילומו ישולם בתוספת תשלומי פיגורים.

יצוין כי ההבדל בין חוק הריבית לבין חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית והצמדה") נעוץ בחיוב בריבית בשיעור של 4% לשנה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, לעומת ריבית בשיעור של 9% לשנה בהתאם לחוק הריבית (סע' 1 לחוק). כמו כן בשני החוקים נקבע שהתשלומים ישאו הפרשי הצמדה למדד.

אמנם חוק הריבית מהווה הסדר ספציפי, ברם הפסיקה הכירה בסמכות בית המשפט להפחית את שיעור הריבית, בין היתר מכוח סמכותו הטבועה ליתן כל סעד ככל שייראה לנכון בנסיבות שלפניו, לפי סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד - 1984.

ר' לעניין זה:

ע"א (חי') 1151/00 שטסל ושות' בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002 (1), 7324.

ת.א (חי') 21444/04 מועצה מקומית קרית טבעון נ' צור ניסן, תק-של 2006 (2), 6074.

ת.א (חי') 10253/94 עיריית חיפה נ' זלוטי שרה ואח', תק-של 2004 (2), 12076.

במקרה דנן, - מחד גיסא נמצא שחלק מהחיוב אשר הושת על העותר בידי המשיבה היה שגוי; כמו כן המשיבה ניהלה מו"מ עם העותר ומהתנהגותה ניתן היה ללמוד כי היא מוצאת שיש מקום להתחשב בטענותיו. מאידך גיסא, ברי כי העותר היה יכול על נקל להימנע ממסכת ההתכתבויות ותפיחת חובו, לו אך היה מנהל את ענייניו בצורה נאותה ומוסר למשיבה הודעה כנדרש על שינוי בזהות המחזיק.

אני ערה לטענותיו של העותר בדבר השפעת מצב בריאותו על התנהלות העניינים ולפיכך, במכלול הדברים אני סבורה שיש מקום להפחית את שיעור החיוב בריבית ולחייב את העותר בהפרשי הצמדה למדד ובריבית עפ"י השיעור הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, בה התקבלה עתירת העותר, אך באופן חלקי ביותר, אין צו להוצאות.

ניתן היום 12.7.07, בהעדר.

המזכירות תמציא עותק פסק דין זה בהמצאה כדין לב"כ הצדדים.

ד"ר דרורה פלפל, שופטת, סגנית הנשיא

 


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן