עת"מ 1827/06
לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות
נגד
עיריית תל-אביב
בבית המשפט המחוזי תל – אביב יפו בשבתו כבית משפט לעניניים מנהליים
בפני: כב' השופטת שרה דותן
[20.8.2007]
פסק דין
בעתירה שבפני מבקשת העותרת כי אורה למשיבה לקיים את ההסכם שנכרת בין הצדדים, להמציא לעותרת חשבונות ארנונה מפורטים וליתן לעותרת פטור מארנונה בגין שתי הקומות העליונות של הבניין, כל עוד לא תושלם בנייתן.
רקע
בבעלות העותרת בניין המצוי ברח' הארד 3 בתל אביב (להלן: "הבניין"). הבניין שנבנה בשנות השבעים, נרכש על-ידי העותרת בשנת 2003. מטעמים כלכליים, ובין היתר תכנון מס, בנייתן של הקומות העליונות לא הושלמה. בתאריך 04.01.05 נכרת בין הצדדים הסכם המסדיר את חיובי הארנונה. במבוא להסכם, המהווה על פי הוראות ההסכם חלק בלתי נפרד ממנו, צויין:
"הואיל: וצד א' (העותרת, ש.ד.) הגיש ערר שמספרו 2004/05/074 באשר לחיובו בארנונה בגין הבניין המצוי ברחוב הארד 3 בתל אביב הכולל חמש קומות (להלן- הבניין) לתקופה שמיום 01.01.03 ואילך;
והואיל: וביום 24.05.04 ניאות צד ב' (המשיבה, ש.ד.) לפטור את צד א' מחיוב ארנונה בגין הקומה השנייה והקומה השלישית של הבניין וזאת בגין כך שאינו ראוי לשימוש;
והואיל: ויינתן פטור לשטח ריק לחלקים בבניין כמפורט בסיכום דברים מיום 28.09.04;
והואיל: והצדדים מעוניינים להגיע להסדר לגבי יתר הקומות והחנייה מבלי למצות את הליך הערר;"
טענתה המרכזית של העותרת היא כי המשיבה לא עמדה בהוראות ההסכם, שכן חזרה בה מהתחייבותה שלא לחייבה בתשלום ארנונה בגין הקומה השנייה והשלישית. מנגד, טענת המשיבה כי אי השלמת הבנייה אינה עילה למתן פטור לעד, ובמיוחד כך משלא הוגשה כל חוות דעת המבהירה מדוע לא הושלמה בנייתן של הקומות העליונות.
לאחר הגשת העתירה, התנהל בין הצדדים משא ומתן שצלח רק בחלקו. בתאריך 11.02.07 נמסרה על-ידי הצדדים הודעה לפיה הם מבקשים את הכרעת בית המשפט בשאלות הבאות:
"1.1. האם המשיבה רשאית לבטל את הפטור שניתן לעותרת לקומות העליונות בגין אי היותן ראויות לשימוש. בעניין זה, אין מחלוקת בין הצדדים כי המצב העובדתי באשר למצב הקומות העליונות נשאר כפי שהיה בשנים האחרונות.
1.2. האם המשיבה רשאית למנוע מהעותרת פטור בגין השטחים הציבוריים שבבנין נשוא העתירה והמגיע לעותרת בהתאם לתקנות המשיבה, כאשר אין מחזיק אחד בשטח של 80% מן הבניין. ככל שבית המשפט יחליט כי העותרת זכאית לפטור כאמור, יש לזכות את חשבון העותרת מיולי 2003 בשטח של 164 מ"ר ומספטמבר 2005 בשטח של 206 מ"ר".
בסיכומיה, מדגישה העותרת כי "ברור היה לצדדים כי הפטור לקומות העליונות יינתן כל עוד לא יהא שינוי במצב העובדתי וגם באישור המשיבה נתבקשה העותרת לעדכן את המשיבה כאשר יערך שינוי כלשהו". מנגד, טוענת המשיבה בסיכומיה כי "העובדה שבעבר הקומות העליונות של הנכס לא חויבו מקורה ככל הנראה בטעות".
דיון
מקובלת עלי עמדת המשיבה כי לא נתכוונה לפטור לצמיתות את העותרת מחיוב בארנונה בגין הקומות שבנייתן טרם הושלמה.
ראשית, נוסח המבוא להסכם שנכרת בין הצדדים תומך במסקנה זו, שכן ברור מלשון המבוא כי הוא מתייחס לתקופה נשוא הערר ולא לתקופה בלתי מוגבלת.
שנית, עיון בהוראות החוק המסדירות פטור והנחות מארנונה לבניין חדש, לבניין ריק ולתעשייה (סעיפים 12-14 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993) מלמד כי המחוקק לא העניק פטור לצמיתות בנסיבות המפורטות שם, ואין לבוא בטרוניה על המשיבה בשל כך שפועלת היא בהתאם להוראות החוק.
שלישית, גם אם ניתן פטור לעותרת מתשלום ארנונה בגין הקומות שבנייתן לא הושלמה, אין יסוד לדרישתה כי הפטור יוסיף לעמוד בעינו כל עוד לא הושלמה הבנייה. כאמור, הדבר עומד בניגוד להוראות החוק, ובהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, רשאית היתה המשיבה לשוב ולעיין בהחלטותיה. יפים לעניין זה דברים שאמר כב' הנשיא ברק בבג"צ 5368/96 ח"כ רפאל פנחסי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד נ (4) 364:
"דין הוא כי גוף בעל סמכות שקיבל החלטה מוסמך לשנות מהחלטתו (ראה: סעיף 15 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981), או לעיין בה מחדש (ראה סעיף 11 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981). דבר זה נדרש לשם הגשמת המטרות הכלליות (כגון שלום הציבור, רווחתו ובטחונו) והספציפיות המונחות ביסוד הסמכות. עם זאת, סמכות השינוי או העיון מחדש אינה בלתי מוגבלת. קיימים ערכים ועקרונות אשר כל רשות צריכה להתחשב בהם, ואשר שוללים את השינוי ומבססים את סופיות החלטתה של הרשות. במרכזם של אלה עומדים הצורך ביציבות ובוודאות, הגשמת ציפיות סבירות וכיוצא בהם שיקולים הכרוכים בזכויותיו של הפרט, אשר ביסס את זכויותיו בהסתמכו על החלטת הרשות אותה מבקשים לשנות. שיקולים אלה מובילים לסופיות ההחלטה. הנה כי כן, התשובה לשאלה אם רשות שלטונית רשאית לשנות מהחלטתה הקודמת או לעיין בה מחדש או שמא ההחלטה היא סופית היא פרי איזון ראוי בין הצורך ביציבות ובשמירה על ציפיות סבירות ועל זכויות שנרכשו לבין הצורך בהגשמת האינטרס הציבורי (ראה: בג"צ 189/78 אסדי נ' ועדת העררים לענייני מוניות, פ"ד לב(647,645 (3). עמד על כך פרופ' זמיר, בציינו:
'המטוטלת של ההחלטה המינהלית נעה בין הצורך ביציבות לבין הצורך בגמישות. היא עוצרת פעם פה ופעם פה, לפי האיזון הראוי בין הצרכים, כפי שהוא נדרש בנסיבות המקרה. יש שהנסיבות מובילות למסקנה כי הצורך ביציבות גובר עד כדי כך שהרשות המינהלית אינה רשאית, באותן נסיבות, לשנות או לבטל את ההחלטה. יש שהמסקנה היא כי הנסיבות מצדיקות שינוי ההחלטה, אולם שינוי מתון יותר או פוגע פחות מן השינוי המבוקש על ידי הרשות המינהלית. ויש שהמסקנה היא כי השינוי או הביטול אפשריים, אולם רק בתנאים מסויימים או בדרך מסויימת" (י. זמיר, הסמכות המינהלית 984 (כרך ב', 1996))'.
...
ההכרעה בסופיות ההחלטה של רשות תעשה, איפוא, לאור האיזון הראוי בין הערכים והעקרונות המתנגשים".
אפילו אצא מנקודת הנחה כי המשיבה התחייבה ליתן פטור כל עוד לא חל שינוי במצב העובדתי, הרי שבהתחשב באינטרסים המונחים על הכף, רשאית היתה לשוב ולעיין בהחלטתה. מחד גיסא, עומד אינטרס העותרת כי הרשות תכבד את ההסכם. מאידך גיסא, עומד אינטרס הציבור לתשלום המס ולחלוקת נטל תשלומו באופן שוויוני בין הנישומים. שכן "שחרור נישום אחד מתשלום ארנונה ביחס לנכס מסוים פירושו הטלת עלות מימון פעילות הרשות המקומית ביחס לאותו נכס על כתפיו של כלל ציבור הנישומים, שנאלץ לשאת בנטל מס כבד יותר" (ראו: ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית-ביאליק, פ"ד נה (1) 156). בסוגיה זו נקבע, לא אחת, כי אין מקום למתן פטור שלא במסגרת הקריטריונים שנקבעו בדין. יפים לעניין זה דברים שאמרה כב' השופטת שטרסברג-כהן בבג"צ 26/99 עיריית רחובות נ' שר הפנים ואח', פ"ד נז (3) 97:
"הלכה מושרשת מלפנינו לעניין מענקים וחלוקת כספים מתקציב המדינה למוסדות שונים, כי רשויות השלטון הן נאמני הציבור והוצאתם של כספים אלה וחלוקתם צריכות להיעשות בדרך העולה בקנה אחד עם נאמנות זו. מכאן, נפסק, כי התמיכה הכספית צריכה להיעשות על-פי קריטריונים ברורים, ענייניים, גלויים ושווים... כן נפסק, כי הלכה זו שנקבעה לעניין סיוע ישיר למוסדות, יפה גם כאשר המדובר בסיוע עקיף על דרך של מתן פטור ממס, כפי המקרה שלפנינו...
מכאן, יש לקבוע, כי על שר הפנים הבוחן מתן אישור לפטור מארנונה לפי סעיפים 5(ז) או 5(י) לפקודה, לפעול על-פי קריטריונים ברורים, ענייניים, גלויים ושווים".
אם כך שר הפנים, מקל וחומר שאף המשיבה מחויבת לפעול בהתאם לאמת מידה זו. לפיכך, רשאית היתה המשיבה לעיין מחדש בהחלטתה ולתקנה. ודוק, אין לקבל את פרשנותה של העותרת להסכם, לפיה "ברור היה לצדדים, כי כל עוד המצב העובדתי נותר בעינו, לא תחויב העותרת בארנונה", שכן פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין. ברם, אפילו נאמר כי החלטתה הראשונה של המשיבה ניתנה ברוח זו, לא מצאתי שעצם מתן ההחלטה מקים חסינות לעותרת מפני בחינה מחודשת של עניינה בחלוף הזמן.
עוד טוענת העותרת, כי הרשות אינה רשאית לחייבה בארנונה על מנת שהדבר יהווה תמריץ להשלמת הבנייה, שכן אין כל בסיס חוקי לחייבה להשלים את הבנייה. כאסמכתא לטענה זו מביאה העותרת פסק דין שניתן על-ידי בעמ"ן (ת"א) 280/05, עו"ד אברהם גוגיג נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב. יש לאבחן מקרה זה מהמקרה שבפני. שם, ניזוק הנכס בשריפה, והוראת החוק בהתאם לה ניתן הפטור היתה סעיף 330 לפקודת העיריות, שנוסחו:
"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".
לשון הסעיף החלטית. היא מורה כי במקרה בו נהרס או ניזוק בניין באופן שאין אפשרות להשתמש בו, לא יהא חיוב נוסף בארנונה מרגע מסירת הודעה. לעומת זאת, במקרה שבפני מדובר בבניין שבנייתו לא הושלמה. כאמור לעיל, ההקלות בארנונה בגין בניין חדש או ריק או הנחה לתעשיה, קבועות בהוראות חוק אחרות, מהן נלמדת כוונתו המפורשת של המחוקק להעניק פטור זמני, המהווה מעין תקופת הסתגלות. עוד יוער, כי העותרת אינה סומכת את עתירתה על הוראות סעיף 330, נהפוך הוא. בסעיף 2.8.10 שב- "תגובה לסיכומי המשיבה" מטעימה היא כי "לא בקשה פטור לפי סעיף זה. העותרת בקשה לכבד ההסכם שבין הצדדים". טוב עשתה העותרת שלא סמכה עתירתה על סעיף זה, שאינו רלוונטי לנסיבות העניין שבפני. אין דומה מקרה בו נהרס מבנה או ניזוק, למקרה בו טרם הושלמה בנייתו.
לבסוף, נותרה לדיון השאלה האם רשאית היתה המשיבה לחייב את העותרת בתשלום ארנונה בגין השטחים הציבוריים. לטענת העותרת, היא פטורה מתשלום, שכן "ממה נפשך, אם הקומות העליונות פטורות בשל היותן לא ראויות לשימוש, הרי גם השטחים הציבוריים אינם ראויים לשימוש". ברי, כי טענה זו נגזרת מקו הטיעון לפיו אינה חייבת בתשלום ארנונה בגין הקומות שלא הושלמה בנייתן. ברם, משהגעתי למסקנה כי המשיבה רשאית היתה לחייב את העותרת בתשלום ארנונה בגין קומות אלו, ממילא רשאית היתה לחייבה בארנונה גם בגין השטחים הציבוריים.
בהקשר זה, העותרת מוסיפה וטוענת כי "החל מחודש אפריל 2004, הושכרו שטחים בבניין העולים על 20% מן השטח הכולל של הבניין ולרבות הקומות העליונות". בסיכומי המשיבה לא נמצא מענה ברור לטענה זו. לטענת המשיבה "העותרת הינה המחזיקה במרבית משטח הנכס. למעשה, רק למעט קומת הקרקע (שבה יש חלוקה למחזיקים אחרים), קומות שלמות משטח הנכס הינם בחזקתה הבלעדית (קומת המרתף, קומת הביניים וקומות 2-3)".
עוד טוענת המשיבה, כי חיובה של העותרת בארנונה נעשה בהתאם להלכות שיצאו מלפני בית המשפט העליון, לפיהן זיקת השטחים הציבוריים לשטח העיקרי לא יכולה להיות שנויה במחלוקת, נוכח חיוניותם לשימוש בשטח העיקרי. ברם, אין באמור לעיל כדי לפגוע בהוראתו של סעיף 1.3.1 לצו הארנונה של המשיבה הקובע:
"שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד. שטחים משותפים אלה יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אויר וכיוצא באלה והמוחזקים באחריות חברת הניהול או ועדת הבית- יחויבו במלואם".
גם המשיבה מכירה בתוקפה של הוראה זו, והיא מסתמכת עליה בסיכומיה. דא עקא, בסיכומיה, אין המשיבה מציינת מפורשות כי העותרת מחזיקה בלמעלה מ-80% אחוזים מהשטח, ומסתפקת בטענה שהעותרת מחזיקה "במרבית משטח הנכס". אמנם, המשיבה מציינת כי העותרת מחזיקה בארבע קומות מתוך חמש קומות שבמבנה, אולם אין די באמירה זו כדי לקבוע את אחוזי ההחזקה המדויקים. בנסיבות אלו, משלא נסתרה טענת העותרת כי הושכרו שטחים העולים על 20% משטח הבניין (וזאת אף בהתחשב בשטח הקומות שלא הושלמה בנייתן), ולנוכח ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, על המשיבה לזכות את חשבון העותרת בהתאם למוסכם בהסדר.
בכפוף לכך, העתירה נדחית. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין בדואר רשום לב"כ הצדדים.
ניתן היום ו' באלול, תשס"ז (20 באוגוסט 2007) בהעדר הצדדים.
שרה דותן, שופטת
אודות ARNONA
גרסת הדפסה