ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 10.7.06 לפיו נדחה עררו של המערער שביקש לקבל פטור מתשלום ארנונה בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות").

1. המערער הינו הבעלים של שתי יחידות דיור בבניין שברחוב נחלת בנימין 16, תל אביב, ששטחן הכולל 103 מ"ר והמסווגות בסיווג "מגורים" (להלן: "יחידות הדיור" או "הנכס"). גרם מדרגות חיצוני היווה את הגישה היחידה ליחידות הדיור, אך בשל התדרדרות מצבו הוציאה לו עיריית תל אביב צו הריסה לפי סעיף 7 לחוק העזר תל אביב (מבנים מסוכנים) תשס"ב – 2001 (להלן: "חוק העזר תל אביב").

2. בחודש מרץ 2003 בוצע צו ההריסה על ידי העירייה, ויחידות הדיור נאטמו. המשיב נתן למערער פטור מארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, החל מיום 1.4.03 ועד ליום 31.12.03 (ראו הוראת ביצוע הריסה מיום 20.3.03, נספח ב לערעור; פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש מיום 31.7.03, נספח ג לערעור). פטור נוסף ניתן עד ליום 31.12.04.

3. בראשית שנת 2005 פנה המערער למשיב על מנת להאריך את הפטור פעם נוספת. חוקר מטעם המשיב ציין כי "בביקורת במקום נמצא כי שתי היחידות לא ניתן לעלות אליהן היות והמדרגות ליחידות נהרסו. לא נמצא שינוי מביקורות קודמות" (ראו דוח ממצאי ביקורת חוץ מיום 14.2.05, נספח ו' לכתב הערעור). חרף האמור, סרב המשיב להאריך את תקופת הפטור מהטעם שלא כל תנאיו של סעיף 330 לפקודת העיריות התמלאו, וכן משום שבעל נכס הבוחר שלא להשביחו ומשאירו נטוש/מוזנח, אינו פטור מחובת תשלום עבורו (ראו נספח ח' מיום 20.2.05).

4. ועדת הערר אליה הגיש המערער ערר, קבעה, בתמצית, כי בעל נכס נדרש להשתתף בהוצאות העירייה למתן שירותים, אם בחזקתו נכס אשר באפשרותו לעשות בו שימוש. הדגש הינו על אפשרות השימוש ולא על השימוש בפועל. המבחן ליכולת השימוש הינו המבחן הכפול: המבחן ההנדסי – האם קיימת אפשרות הנדסית לשיפוץ הנכס על מנת שניתן יהיה לעשות בו שימוש; ומבחן הכדאיות הכלכלית – במידה וקיימת אפשרות הנדסית לשפץ את הנכס, האם קיימת כדאיות כלכלית לכך. ככל ששוויו של הנכס לאחר השיפוץ יעלה על עלות השיפוץ, אין לעודד את המחזיק, שאינו חפץ להוציא את ההוצאה הנדרשת, להזניחו על ידי מתן פטור מתשלום. בכך, נסמכה ועדת הערר על פסק דינה של כבוד השופטת וסרקרוג בעת"מ 714/02 (חיפה) א.מ.י. תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, פדאור (לא פורסם) 06 (12) 263 (2006).

במקרה הנדון, קבעה ועדת הערר כי אין בעיה של יכולת הנדסית לשפץ את יחידות הדיור והמערערים אף הציגו הצעת מחיר לשיפוץ בסך של 125,000 ₪. בשאלה האם הוצאה זו הינה כדאית, המערער לא הביא כל ראיה בדבר שווי יחידות הדיור לאחר השיפוץ. אולם, מאחר שמדובר בשתי דירות בלב תל אביב, אין כל קושי לקבוע ששוויין יעלה באופן ניכר על עלות השיפוץ. העדר יכולת כלכלית, אם אמנם קיימת, אין בה די כדי ליתן פטור.

מסקנתה של ועדת הערר היתה, איפוא, כי המערער בחר להזניח את יחידות הדיור וחרף תקופת פטור בת 21 חודשים, לא עשה כדי להביא לתיקונו של הנכס. לפיכך, דחתה עררו.

מכאן לערעור שלפני.

5. המערער טוען כי משנתמלאו כל תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות, אין כל בסיס חוקי לשלול ממנו המשך קבלת הפטור מתשלום ארנונה. הפטור אינו קצוב בזמן, ואין המשיב יכול להוסיף עליו תנאים ולהגבילו לפרק זמן מסוים. תומך הוא עמדתו בפסק דינו של בית המשפט העליון בעע"ם 10826/003 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ פדאור (לא פורסם) 06 (12) 392 (2006)) ובפסק דינה של כבוד השופטת דותן בעמ"נ (ת"א) 280/05 עו"ד גוגיג נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, תק-מח 2006(2) 8615 (2006). מוסיף המערער וטוען כי החלטת המשיב מושפעת משיקולים זרים שמקורם בניסיון של הרשויות המקומיות להגדיל את הכנסותיהן ממס, וכי שינוי זה – הגבלת הפטור - נעשה בניגוד לדיני ההקפאה.

זאת ועוד, משעבר הוא את המשוכה פעם אחת, הוכיח כי תנאי סעיף 330 מתקיימים לגבי יחידות הדיור, קיבל פטור פעמיים, ואין שינוי במצבו של הנכס – הנטל להוכיח כי אינו זכאי לפטור מוטל על המשיב. וכך, על המשיב להוכיח את הכדאיות הכלכלית של השמשת הנכס, להבדיל מקביעת ועדת הערר שנטל זה מוטל עליו. לחילופין, וגם אם נטל ההוכחה לפתחו רובץ, למשוואת "עלות השיפוץ" יש להוסיף מע"מ על הסכום של 125,000 ₪ (שגם כך קבעה ועדת הערר כי הוא סכום נכבד), 72,500 ₪ אותם שילם למשיב עבור הריסת המדרגות, ובסך הכל 218,125 ₪. אלא, שגם בסכום זה אין די משום שהבניין כולו הוכרז כמבנה מסוכן ויש צורך בהשקעת סכומי עתק להשמשת הנכס. המערער גם טוען כי עסקינן בעיזבון שטרם חולק, ושמצבו הכלכלי אינו מאפשר לו להוציא הוצאות נכבדות כאלו שיתכן ותחזרנה עצמן רק לאחר 15 שנים של השכרה. לכך, על פי דעתו לא ניתן לקרוא "כדאיות כלכלית".

6. המשיב טוען כי הפסיקה הכירה בכך שלא ניתן להשאיר נכסים שוממים ברחבי העיר, המהווים סכנה ומקור לעבריינים. מטרתו של הפטור לפי סעיף 330 נועד ליתן לבעלי הנכסים מרווח נשימה כדי שיוכלו להשמיש את הנכסים, ומכאן שמדובר בפטור זמני כפי שאף נמסר למערער. הפטור ניתן במקרים קיצוניים, כשלא ניתן להגדיר מבנה כ"בניין". העובדה כי נתן למערער בעבר פטור, אין בה כדי לחייב אותו להמשיך ולהעניקו, אפילו אם לא השתנו הנסיבות. המשיב טוען כי אינו כבול להחלטות קודמות, וממילא כל שומה תוקפה לשנה אחת. לעניין נטל ההוכחה, טוען המשיב כי המבקש פטור הוא אשר צריך להוכיח כי הנכס עומד בתנאי סעיף 330. כל קביעה אחרת תביא להטלת נטל בלתי סביר על הרשות.

במקרה דנן, המערער לא עמד בנטל ההוכחה ולא הביא חוות דעת שמאי או אחרת שיש בה כדי להצביע על עלות השיפוץ אל מול שווי יחידות הדיור. הצעת המחיר היחידה אותה הביא המערער לגבי עלות השיפוץ, גם אם תתווסף לה עלות הריסת המדרגות, לא יכולה להתעלם מפוטנציאל שווי הדירות ומיקומן - בלב תל אביב. לטענה כי כל המבנה הינו "מבנה מסוכן" ועלות שיפוצו הינה גבוהה לאין שיעור, הרי שזו הרחבת חזית. טענה זו לא נטענה ולא הוכחה בערכאה הדיונית, כפי שאף לא הוכחה בערעור זה. המערער הרחיב את חזית המריבה גם בטענתו לגבי חריגה מחוקי ההקפאה, שגם לגופה איננה רלוונטית באשר המשיב לא שינה את סיווג הנכס, והוא נותר כשהיה – מגורים. עוד טוען המשיב כי העדר יכולת כלכלית אין בה כדי ליתן למערער פטור מארנונה, אך יש באפשרות המערער לפנות לועדת הנחות אצל עיריית תל אביב.

הבניין – האם מבנה מסוכן ?

7. טרם אדרש לשאלה המשפטית שעניינה תנאיו של סעיף 330 לפקודת העיריות, שאלה עובדתית היא האם הבניין שבו מצויות יחידות הדיור הוכרז כמסוכן. לטענת המערער ניתנה בתאריך 9.4.03 הודעה ברוח זו לפי סעיף 3 לחוק העזר תל אביב. לטענת המשיב, כאמור, מדובר בהרחבת חזית אסורה.

8. הדין עם המשיב; הטענה כי הבניין כולו הוכרז כמסוכן הינה טענה עובדתית שלא באה לפני ועדת הערר, ואין ערכאת הערעור המקום לדון בטענה ראשונית זו, בפרט כשלא הובאה כל ראיה לביסוסה (ע"א 3387/03 אלמקייס נ' בן-דוד ואח', פדאור (לא פורסם) 05 (21) 48 (2005), ע"א 8068/01 איילון חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל עזבון המנוחה חיה אופלגר ז"ל, פ"ד נט(2) 349 (2004)). בהתאמה, אין להוסיף לעלות השיפוץ של יחידות הדיור גם את עלות שיפוץ הבניין כולו בהקשר של המבחן הכלכלי, אליו אדרש בהמשך.

9. ארנונה כללית מהווה מקור למימון פעילות השלטון המקומי המחויב לספק שירותים סביבתיים וקהילתיים על פי פקודת העיריות. סמכות הרשות המקומית לגבות ארנונה מבעלי ומחזיקי נכסים בתחומה, הנהנים מהשרותים אותם היא מספקת, הוענקה לה על פי דין, בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (ברעמ 5045/02 מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פ"ד נז(5) 302, 306 (2003) והאסמכתאות שם).

התמורה אותה מספקת הרשות המקומית לנישום בגין תשלום הארנונה הינה תמורה עקיפה ולא תמורה ישירה. בקביעת הארנונה אין הנישום משלם בהכרח את מחיר השוק של השירות שאותו הוא מקבל. כמו כן, על מנת לקבל את השירות אין הנישום מחוייב לשלם עבורו עובר לקבלתו. לבסוף, טבעו של השירות הוא כזה שלא ניתן למנוע את ההנאה ממנו גם מנישום המסרב לשאת בתשלום ארנונה (ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (1999)). משום כך, חובת תשלום ארנונה על ידי הבעלים או המחזיקים איננה רק כאשר הם עושים שימוש בנכס או נהנים מהשירותים הניתנים לו על ידי הרשות המקומית. חובת התשלום חלה גם על מחזיק פונקציונאלי של נכס ריק (ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל אביב, פ"ד מה(3) 769, 774-775 (1991)). בכך, נמנע מצב שבו נישום, משיקוליו הסובייקטיביים, חלקם מכדאיות כלכלית, לא יעשה שימוש בנכס כדי לזכות בפטור מארנונה. התנהגות כזו תביא להכבדת נטל המס על נישומים אחרים, וכן תפגע בפעולתה היעילה של הרשות במתן השירותים על ידה.

10. על רקע זה יש לבחון את הפטור מארנונה הניתן לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, תנאיו והיקפו. וכך קובע הסעיף:

"330. נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן-פרעונם לפני מסירת ההודעה".

[הדגשה איננה במקור]

הזכאות לפטור מארנונה מותנית, אם כן, בשלושה תנאים מצטברים:

(א) בניין נהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו;

(ב) אין יושבים בו ;

(ג) נמסרה הודעה לעירייה.

במקרה שלפני, אין מחלוקת כי תנאים (ב) ו – (ג) מתקיימים. יחידות הדיור אטומות ואין יושבים בהן בפועל. הודעה נמסרה לעירייה, שעובר לה גם ביצעה את ההריסה בפועל.

המחלוקת מתמצית בתנאי הראשון "בניין שנהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו". הקמתו של בניין הופכת אותו לנושא חיוב בארנונה, כשם שחדילתו הופכת אותו לאדמת בניין שאיננה נושאת ארנונה, ומכאן הרישא של הסעיף (הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב ארנונה עירונית 585-586 (כרך ראשון, 2001)). במקרה הנדון, אין המדובר בהריסתו של בניין, אלא בסיפא של התנאי הראשון - בניין "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו".

11. מהי מידת הנזק שנגרם לבניין עד שאי אפשר לעשות בו עוד שימוש, סתם המחוקק ולא פרש. נראה כי על בית המשפט שהנושא מגיע לפתחו להפעיל שיקול דעת ולשקול בכל מקרה לגופו האם הנכס שניזוק יכול לשמש לתפקיד שלו הוא יועד, באופן סביר (רוסטוביץ, שם, בעמ' 588). למיטב ידיעתי בית המשפט העליון טרם נדרש לסוגייה זו באופן ישיר, אולם נמצאנו למדים כי ערכאות בתי משפט השלום, המחוזי ובית המשפט לעניינים מינהליים דנו לא אחת למחלוקת בין נישום לבין רשות מקומית אשר לתנאי הפטור האמור.

א. כבוד השופט שלו, ז"ל בה"פ 5047/86 עזבון חסון נ' עיריית תל-אביב (לא פורסם) (צורף כנספח ו לסיכומי המשיב) קבע כי יש לבחון את התנאי של העדר יכולת שימוש באופן אובייקטיבי קרי, הכיצד יראה אדם סביר את מצבו של המבנה הנדון, ולאו דווקא כיצד מתייחס לכך הבעלים. ביטוי לנופך האובייקטיבי שבתנאי זה, נתנה גם כבוד השופטת רונן כשופטת בית משפט השלום אז בת.א (ת"א) 25885/95 עיריית תל אביב נ' קידר (לא פורסם) (צורף כנספח ד לסיכומי המשיב) כשקבעה כי סמיכות הביטוי "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לביטוי ל"נהרס", מלמדת כי מדובר בנסיבות קיצוניות שבהן בניין אינו עוד "בניין" לצורכי ארנונה. על פי דעתה, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח.

ב. המבחן הכלכלי, עליו הסתמכה ועדת הערר, נקבע בפרשת חסון דלעיל, ואומץ בסדרה של פסקי דין. בלשונו בית המשפט "יתכן במקרה בו אכן נכס מסוים אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת ניתן להביאו למצב שימושי. במקרה כזה סירובו של בעל המבנה או מחזיקו לבצע את ההשקעה הדרושה לא יוכל לשמש לו כסות שמאחוריה יוכל להפעיל את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות. לעומת זאת, יתכן מקרה שבו אכן ניתן להביא את המבנה למצב שימוש אך ההשקעה הנדרשת לשם כך הינה כה גדולה, עד כי לא סביר יהיה לצפות שבעל המבנה או מחזיקו יבצעה". גם בפרשת קידר בחן בית המשפט, כאחד המבחנים ליכולת השימוש בנכס, את עלות שיפוץ הנכס ביחס לשוויו. ביטוי נוסף למבחן זה מצינו גם בעמ"נ (תל אביב) 114/05 עדן יפו בע"מ נ' עיריית תל אביב, תק-מח 2002(1) 6620 (2002) מפי כבוד השופט בנימיני. אם כי, בבקשת רשות הערעור שהוגשה לבית המשפט העליון, נמנע בית המשפט העליון מלהביע עמדתו ביחס למבחן זה, לאחר שהכריע בערעור על סמך אפיקי טיעון אחרים (בר"ם 815/06 עדן-יפו בע"מ נ' עיריית תל אביב, טרם פורסם (פסק דין מיום 28.1.07)).

גישה שונה, השוללת את המבחן הכלכלי הובעה בת.א. (חיפה) 62132/96 עיריית חיפה נ' גטאס (רוסבטוביץ, פסקי דין כרך ג' 684, 687-688). שם, נקבע כי הטלת חיוב רעיוני על בעל נכס לבצע תיקון סביר כדי להוציאו ממצב אובייקטיבי שבו הנכס אינו ראוי לשימוש, כמוה כהטלת מס שיש להמנע ממנו.

מכל האמור לעיל, מסתמנת מגמה הרואה במבחן הכלכלי כלי עזר להכרעה באפשרות השימוש בנכס, כשהמשקל שניתן למבחן זה נתון לשיקול דעתו של היושב בדין (ראו עמ"נ (חיפה) 341/03 עו"ד לוי נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה, פדאור (לא פורסם) 04 (8) 193 כשבאותו מקרה מדובר היה בנכס מיועד לשימור. ערכו ההיסטורי והאינטרס הציבורי לשמירה ואי הזנחה של בניין מעין זה התוו מתן משקל מועט למבחן הכלכלי.

ג. מבחן מצבו ההנדסי של הנכס הוכר אף הוא בפסיקה. משמעו, האם מבחינה הנדסית הבניין הוא מסוכן עד כדי שעלול להתמוטט או לגרום לסכנה לנמצאים בו. מסקנה שכזו צריך שתהיה מוכחת על ידי חוות דעת מקצועית (ת.א. 20085/94 (חיפה) עיריית כרמיאל נ' פנחסיק (לא פורסם) המאוזכר בפרשת לוי דלעיל).

ד. גורמים נוספים עשויים להשפיע על מערכת השיקולים בבואנו להחליט האם הנכס ניזוק עד שלא ניתן לעשות בו שימוש. אטימת נכס על ידי הרשות או הכרזתו כמסוכן עשויה לתמוך בקיומו של התנאי. אם כי, אין בכך משום ראיה המצדיקה, בפני עצמה, כניסתו של הנכס לגדרו של סעיף 330 (ברע"א 2343/01 תשלובת תבורי נ' עיריית חיפה (לא פורסם) המאוזכר בפרשת לוי). יש חשיבות, אם כי לא מכרעת, לשאלה הכיצד הגיע הנכס למצב שלא ניתן עוד לעשות בו שימוש, האם מפאת אירוע פתאומי או הזנחה. בפרשת א.מ.י. תלפיות הוסיפה כבוד השופטת וסרקרוג כי "יש מקום לבחון אם מאחורי הבאת הנכס למצב של "העדר נכס", מבחינה מעשית לא התבצעה פעולה שעיקר תכליתה הימנעות מתשלום מס או הפחתת מס בצורה לא נאותה". שכן, "ככלל, המטרה היא להחזיר נכסים לשוק ההיצע ולכן, המטרה היא לעודד - בין במישרין ובין בעקיפין - שיפוץ בניינים על ידי הבעלים. מתן הפטור לבעל נכס מארנונה, בשל העדר כדאיות סובייקטיבית להשקיע כספים, אינה יכולה לשמש נימוק משכנע לראות את הבניין, כ"נכס שאינו ראוי לשימוש". קבלת טענה כזו, יהיה בה לא רק תמריץ לבעלי נכסים להזניחם על מנת שלא לשלם ארנונה, אלא גם להשפיע באופן שלילי על השוק הכלכלי, לגבי הגדלת היצע נכסים בשוק" (פיסקה 38.3).

המבחן ההנדסי ומבחן הכדאיות הכלכלית אומצו גם על ידי כבוד השופט זפט, בעמ"נ (ת"א) 119/06 המגרש המוצלח בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, פדאור (לא פורסם) 06 (21 650 (2006)).

12. העקרונות כפי שבאו לידי ביטוי החל בפרשת חסון ועד לפרשת א.מ.י. תלפיות מקובלים עלי; מי שמחזיק בנכס אינו יכול להביאו למצב בו אינו ראוי עוד לשימוש, ולהטיל קיומו הפיזי של נכס מוזנח על כתפי ציבור משלם המסים. בצד הזכות הנובעת מהבעלות, ההחזקה (או זיקה אחרת קרובה לנכס), צמודה אף החובה לשלם מס עבור השירותים שלנישום פוטנציאל להפיק מהם הנאה, גם אם אינו עושה כך בפועל. יפים הדברים שנאמרו בבג"צ 6741/99 יקותיאלי נ' שר הפנים, פ"ד נה(3) 673, 685 (2001)):

"הדעת נותנת כי הכול יחויבו אף בתשלום ארנונה על-פי אמות-מידה מסוימות שתיקבענה. אכן, פטור או הנחה כי יינתנו לתושב או לתושבים, יחייבו אותם פטור והנחה - על דרך העיקרון - אחת משתי אלה: הכבדת עולה של הארנונה על התושבים האחרים; קיצוץ בשירותים הניתנים לתושבים, גם לאלה הנושאים בעול הארנונה במלואה או יצירת גירעון כרוני בתקציבי העירייה.

13. עיינתי בפסק דינה של כבוד השופטת דותן בפרשת עו"ד גוגיג, עליו מטיל המערער יהבו. בית המשפט לא ראה לקרוא לתוך סעיף 330 תנאי נוסף המגביל את תקופת הפטור, וזאת למרות שסבר כי לעירייה אינטרס לגיטימי לחייב בעל נכס לשפץ נכס חרב הניצב בשיממונו. אך מתברר כי להבדיל מיחידות הדיור כאן - אשר ניתן לעשות בהן שימוש לו היה גרם המדרגות קיים, שם - הבניין נשרף עד שהיה לחורבה שלא נותר בה קיר אחד שלם. סבורני כי יש בנתון עובדתי שונה זה כדי להשפיע על קיומו של התנאי הראשון. דומה כי הנכס בפרשת עו"ד גוגיג ענה על הרישא של סעיף 330 - בניין שנהרס. מכל מקום, ועדת הערר שם קיבלה את הטענה כי שלושת התנאים של סעיף 330 מתקיימים, ולכן ציין בית המשפט כי התייתר הדיון, שנדרשו לו בתי משפט אחרים, לגופם של התנאים ולפרשנותם.

פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין קלאב מרקט שגם אליו הפנה המערער, עסק במגוון עניינים שונים, כשאלת סמכויות בית המשפט לעניינים מינהליים מול ועדת הערר, חיוב רטרואקטיבי של מס, התיישנות והתערבות בממצאים שבעובדה. אכן, בין יתר המחלוקות טענה העירייה כי הפטור שניתן לקלאב מרקט בתקופת שיפוצים של מבנה שבהחזקתה, ניתן לה לששה חודשים בלבד ולפי תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשנ"ג – 1993. בית המשפט העליון דחה טענה זו וקבע כי הפטור ניתן לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, שאינו מגביל את תקופת הפטור. צא ולמד, כך על פי המערער, כי המשיב אינו יכול לקצוב את הפטור לפי סעיף 330. אינני סבורה כי יש בפסק דין זה כדי לתמוך בטענתו. ראשית, משום שפסק הדין לא דן בסוגיה באופן ספציפי, אלא באמירה הקצרה דלעיל. שנית, וזה העיקר, מצויים אנו בשלב שבו טרם הוכח כי למערער "כרטיס כניסה" לגדרו של סעיף 330. אין זה המצב בו הוכחו כל התנאים, באופן שבו הסירוב ליתן פטור נשען רק על הטעם כי יש לקצוב את תקופת הפטור.

14. אשר על כן, משאמרתי כך, נותר אך ליישם את הדברים על המקרה שלפני.

תשלום הארנונה הינו הכלל, ואילו הפטור מהווה חריג. המבקש לפטור אותו מתשלום ארנונה, עליו נטל ההוכחה להוכיח קיומם של תנאי הפטור. המערער אינו חולק על כך, אלא שטוען כי משהוכיח זכאותו פעם אחת (ובמקרה שלו – פעמיים), פטור הוא מלהוכיחה שוב. כעת, עובר הנטל ורובץ לפתחו של המשיב להוכיח כי הנכס אינו ראוי עוד לפטור המבוקש. ההלכה היא כי בעניינים פיסקאליים "סוטים מן העיקרון של מעשה-בית-דין..., כדי למנוע תוצאות שאינן מניחות את הדעת" (ע"א 165/64 עיריית תל-אביב-יפו נ' כהן, פ"ד יח(3) 301, 307 (1964)). מכאן לומד המשיב כי הוא אינו כבול להחלטות קודמות שנתן וכל החלטה תוקפה לגבי שנת המס הנדונה בלבד.

עם זאת, אבקש להפנות את תשומת הלב לבר"ם 7298/06 קדושאני קאפה מוסה נ' מנהל הארנונה של עיריית רחובות, (טרם פורסם, פסק דין מיום 28.9.06). בנסיבות העניין שם, סטתה ועדת הערר מהחלטתה הקודמת ליתן פטור מארנונה לבניין שטרם הושלם, לאחר שנמצא כי מבחינה עובדתית חלקו של הבניין דווקא הושלם, ניתן לו טופס 4 והוא אף הושכר. בית המשפט העליון קבע כי ועדת הערר היתה רשאית להפעיל מחדש את שיקול דעתה ולהכריע על סמך העובדות החדשות שהוצגו לה. על כן, השאלה האם ראוי היה וצודק לאפשר לועדת הערר לשנות החלטתה משלא השתנה דבר במסגרת המשפטית הרלוונטית, נותרה בצריך עיון.

על פי דעתי, רשאי המשיב לשקול מידי שנת מס חדשה מתן פטור לפי סעיף 330. הנטל להוכיח כי מתן הפטור מוצדק מוטל לפתחו של הנישום, ומידי שנה. עם זאת, ככל שנוקפות השנים, והרשות מעניקה פטור מתשלום ארנונה יש בכך כדי לחזק את עמדת מבקש הפטור.

15. במקרה דנן, לא הוכיח המערער כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה לשיפוצו איננה סבירה, ועולה על שוויו לאחר השיפוץ. פקח מטעם המשיב אמנם דיווח כי הנכס אינו ראוי לשימוש, אך אין להתלות בדוח זה כאילו מתקיימים תנאי סעיף 330, שכן – כפי שנסקר בהרחבה - גם אם הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו הנוכחי, תתכן האפשרות להשתמש בו בעלות סבירה. אין להטיל על הרשות, המשיב, להביא חוות דעת שמאי לגבי עלותו של השיפוץ או ערכו של הנכס לאחר השיפוץ, ונטל זה נותר לפתחו של מי אשר יש לו אינטרס לקבל פטור.

16. לצד ההוצאה הישירה בגין השיפוץ, המערער לא הביא כל אסמכתא המעידה על תשלום לעיריית תל אביב עבור הריסת המדרגות. אולם, משלא חלק המשיב על תשלום זה, אניח כי ניתן להוסיפו בצד "העלות" במשוואה "עלות מול שווי". "אניח" אמרתי, משום שאינני בטוחה כלל ועיקר כי יש לקחת בחשבון גם הוצאה זו, משום האינטרס הציבורי לעודד בעלי נכסים לשמור על נכסיהם לבל יהפכו למפגע סביבתי. ברי, כי לו היה המערער נוקט בפעולות ומתחזק את מדרגות הנכס באופן שוטף, הוצאה זו היתה מתייתרת או לכל היותר מצטמצמת לשיפוץ המדרגות הקיימות להבדיל מהקמתן מחדש. הטענה כי יש צורך בסכומי עתק לצורך שיפוץ הבניין כולו שהינו מבנה מסוכן כבר נדחתה על ידי, ואוסיף כי נטענה בעלמא.

אל מול ההוצאה הנטענת המגיעה לסך של כ – 219,000 ₪ (51,000$), יש להציב את שווי יחידות הדיור לאחר עריכת השיפוץ. אלא שגם כאן כשל המערער ולא הביא חוות דעת שמאי לעניין זה. לא מצאתי להחזיר את הדיון לועדת הערר לשם כך, באשר אין מקום לערוך "מקצה שיפורים" ולהכשיר טענות וראיות שלא באו במועדן ובמקומן.

עוד אדגיש כי אין מדובר ביחידות דיור אשר נמצאות במצב קיצוני המונע שימוש בהן. גרם המדרגות, הגישה אליהן, הוא זו אשר היה מסוכן, ונהרס. מבחינה הנדסית, אין מניעה להקים גרם מדרגות חדש ובכך להחזיר לשימוש את יחידות הדיור. משלא הוכיח המערער כי עלות השיפוץ בלתי סבירה מול שווי הנכס, אין מקום לפטור אותו מארנונה.

17. טרם סיום אעיר כי הארנונה החודשית הממוצעת לשתי יחידות הדיור הינה 260 ₪ (ראו סעיף 9 לסיכומי המערער). מצבו הכלכלי של העיזבון אינו שיקול רלוונטי העשוי לתמוך במתן הפטור, אך אני מפנה תשומת ליבו של מנהל העיזבון לועדת הנחות אצל עיריית תל אביב, ולסעיף 33 לסיכומי המשיב. אם הפכו יחידות הדיור הנ"ל לנטל על בעליהן, עומדות לפניו מגוון אפשרויות להסיר את הנטל. אך אין משמעו של דבר פטור ממס במקום שמתחייב.

18. ביתר טענות המערער לא מצאתי ממש, והן נדחות.

19. דין הערעור להדחות.

המערער ישא בהוצאות המשיב וכן בשכר טרחת עורך דין בסכום של 25,000 ₪ בצרוף מע"מ. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

הפיקדון אשר הופקד על ידי המערער יועבר לב"כ המשיב על חשבון פסיקת ההוצאות דלעיל.

המזכירות תשלח העתק מפסק דין זה לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום כ"ה באב, התשס"ז (9 באוגוסט 2007) בהעדר הצדדים.