2. בעיקרם של דברים אציין כי החלטת הוועדה עוסקת בעררים שהגישו המערערות בערעור 401/07 (להלן: "המערערות" או "בתי האבות") על שומות ארנונה שהוציאה להן עיריית חיפה (המערערת בערעור 402/07; להלן: "העירייה" או "המשיבה") עבור נכסים המוחזקים על-ידיהן ומשמשים כמחלקות סיעודיות בבתי אבות.

בטרם אדון במחלוקות, אפרט בקצרה את העובדות הרלוונטיות.

3. המערערות הינן המפעילות, המנהלות והמחזיקות של שלושה בתי אבות בשטח העיר חיפה. המערערת 1 – מעון סיני – מחזיקה בנכס המצוי בשדרות סיני 12 חיפה, אשר חלקו משמש לדיירים עצמאיים בתפקודם, וחלקו משמש כבית אבות סיעודי בעל רישיון בית חולים (להלן: "מעון הורים סיני"). המערערת 2 – נאות כיפת הזהב – מחזיקה בנכס המצוי ברחוב מאירהוף בחיפה, המשמש כבית אבות סיעודי (להלן: "נאות כיפת הזהב"). המערערת 3 – בית אבות בן יהודה – מחזיקה בנכס המצוי בדרך הים 174, המשמש כבית אבות סיעודי בעיקרו (להלן: "בן יהודה").

4. המשיבה הוציאה למערערות שומות ארנונה בהן סיווגה את נכסיהן על-פי סיווגים שונים – הכול בהתאם לשימושים השונים בנכסים.

במעון הורים סיני סווג שטח של 1,200 מ"ר בסימול מ/2 – דירות ששטחן מעל 100 מ"ר, שטח של 143 מ"ר בסימול מ/5 – בנייני עזר, ושטח של 38 מ"ר בסימול מ/6 – מרתף.

בנאות כיפת הזהב סווג שטח של 5,854 מ"ר בסימול מ/2 – דירות ששטחן מעל 100 מ"ר.

בבית אבות בן יהודה סווג שטח של 2,412 מ"ר בסימול מ/2 – דירות ששטחן מעל 100 מ"ר, שטח של 20 מ"ר בסימול מ/3 – בניין תת קרקעי בחלקו, ושטח של 775 מ"ר בסימול מ/5 – בנייני עזר.

5. כל אחת מהמערערות הגישה השגה על שומות הארנונה למנהלת הארנונה בעירייה, ולאחר שהשגותיהן נדחו, הגישו את העררים לוועדה.

6. בעררים שהוגשו לוועדה העלו המערערות טענות שונות. בערעורים בפניי מתייחסים הצדדים רק לחלק מהטענות שהובאו בפני הוועדה, ועל כן אפרט רק את הטענות הרלוונטיות להליכים שבפניי, ואתעלם מאותן טענות שהוכרעו ואינן נשוא הערעורים שבפניי.

7. הטענות העיקריות שהעלו המערערות נגעו לסיווג המחלקות הסיעודיות שבבתי האבות בסיווג מ/2 – דירות בשטח העולה על 100 מ"ר. כמו כן טענו המערערות כי חלקים מהמחלקות הסיעודיות משמשים כשטחים נלווים למגורים, ועל כן יש לפטור שטחים אלו מכל חיוב. בן יהודה העלה טענה נוספת המתייחסת לסיווג קומת המרתף והמסד בסימול מ/2 – דירה בשטח מעל 100 מ"ר, ולטענתו, הסיווג הנכון הינו מ/3 – בניין תת-קרקעי בחלקו.

בפני ועדת הערר טען מעון הורים סיני גם כי יש לסווג את המחלקה הסיעודית כבית חולים, אולם עניין זה לא הוזכר בערעור בפניי.

8. בפני ועדת הערר לא נשמעו ראיות. הצדדים הסכימו על אופיין של המחלקות הסיעודיות שהן נשוא הדיונים. על-פי המוסכם, המחלקות הסיעודיות מורכבות מחדרים המהווים חדרי מגורים בלבד. בכל חדר משוכנים מספר דיירים במספר מיטות. מוסכם כי החדרים אינם כוללים מטבח, שירותים וכדומה, וכי כל אלו מצויים בנפרד. כן מוסכם כי כל הפעילות במחלקות נעשית במשך היום בשטחים הציבוריים (ראה פסקה 19 להחלטה).

9. המערערות טענו, תוך הפניה לפסקי דין שונים שדנו בחיובי ארנונה בבתי אבות, כי שטחי המחיה של הדיירים במחלקות הסיעודיות יוכרו כיחידות מגורים ששטחן קטן מ-75 מ"ר. כן טענו כי השטחים המשותפים המשמשים את כל דיירי בתי האבות, כמו חדרי אוכל, מסדרונות וכו', הינם שטחים פטורים מחיוב. בן יהודה העלה כאמור טענות גם לעניין קומת המסד והמרתף אשר מפאת היותן טענות עובדתיות ייחודיות, אתייחס אליהן בנפרד בהמשך.

10. ועדת הערר דחתה את טענות המערערות וקבעה כי חדרי המגורים בבתי האבות אינם מהווים יחידות עצמאיות, ועל כן אין מקום לחייב כל יחידה כזו בארנונה לפי סיווג מגורים בדירה ששטחה פחות מ-100 מ"ר. עם זאת קיבלה ועדת הערר את הטענה כי השטחים הנלווים לחדרי המגורים הינם פטורים, והורתה לעירייה לבצע חישוב מחדש של השטחים.

המערערות חולקות על קביעה זו של הוועדה ושבות וטוענות כי יש להכיר בכל חדר מגורים כיחידה עצמאית ששטחה נופל מ-100 מ"ר.

11. בטרם אכריע במחלוקות ראוי לסקור את הדינים וההלכות הרלוונטיים לסוגיה.

12. עד לשנת 1985 הייתה לרשויות המקומיות סמכות מלאה ובלתי-מוגבלת לקבוע את שיעורי הארנונה בתחומן. מצב זה הביא לפערים ניכרים בין תשלומי ארנונה בגין נכסים דומים ברשויות שונות. כמו כן התעורר חשש שמא הרשויות המקומיות יעלו את שיעורי הארנונה באורח בלתי-סביר כדי לכסות את גירעונותיהן ולהגדיל את המשאבים העומדים לרשותן.

בשנות השמונים, כאשר האינפלציה הגיעה לרמה של מאות אחוזים בשנה, והמצב הכלכלי ששרר בארץ היה בלתי-יציב, החליט המחוקק, במסגרת הסדרים רבים נוספים, להטיל מגבלות גם על קביעת שיעורי הארנונה על-ידי הרשויות המקומיות (סקירה של הוראות ההקפאה מצויה בהרחבה בפסקי הדין של בית המשפט העליון ברע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עירית חיפה, פ"ד נז(2) 481, 486-490; בע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(3) 337, 342-344, ברע"א 11304/03רע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עירית חיפה, דינים עליון עה 796, וכן בספרו של הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית, ספר ראשון, עמ' 432 ואילך). תחילת הוראות ההקפאה בתחום הארנונה מוצאים אנו בסעיף 27א לחוק הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (תיקון מס' 4), התשמ"ו-1986, וכן בחיקוקי הקפאה שונים שנחקקו עד לשנת 1992. לענייננו רלוונטי חוק ההסדרים במשק המדינה, תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב, התשנ"ג-1992, אשר ריכז וקבע את ההוראות העיקריות לעניין הטלת ארנונה עירונית.

13. סעיף 8(א) לחוק קובע את סמכות המועצה להטלת ארנונה כללית על נכסים שבתחומה, ואילו סעיף 8(ב) קובע את סמכותם של השרים להגביל סמכות זאת בתקנות.

סעיף 8(ב) קובע:

מכוחו של סעיף זה התקינו השרים (שר האוצר ושר הפנים) תקנות שונות, ובהן את תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשות המקומית בשנת 2000), התש"ס-2000 (להלן: "תקנות ההסדרים"). בתקנות קבעו השרים סכומים מזעריים ומרביים של ארנונה לסוגי הנכסים השונים.

תקנות אלו הוחלו, בשינויים שונים, גם בשנות מס נוספות, ולאחרונה נקבעה הוראה בסעיף 26 לחוק המדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2005 (תיקוני חקיקה) התשס"ה-2005, לפיה יחולו תקנות ההסדרים גם בשנת 2005.

סעיף 26 לחוק זה קובע כי שיעורי הארנונה המזעריים והמרביים יועלו לעומת הסכומים הנקובים בתקנות הההסדרים באחוזים כפי שפורטו בסעיף. שיעורים אלו מתייחסים רק לארנונה למגורים.

14. עד לשנת 1994 סווגו בתי אבות יחד עם בתי מלון ובתי הארחה, ובהתאם נקבע שיעור הארנונה שיש לשלם עבורם. בשנת 1995 תוקנו תקנות ההסדרים, ולהגדרת "מבנה מגורים" הוסף: "לרבות בתי אבות".

בתקנה 7(א) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), התש"ס-2000 (תקנות שתוקפן הוארך), נקבע:

15. תקנות הארנונה אינן מגדירות מהו "מבנה מגורים" ומהו "בית אבות", ודוק; כפי שנראה גם להלן, בית אבות אינו בהכרח בית מגורים, אלא מחוקק המשנה מבקש להשוות את תעריפי הארנונה עבור בית אבות לאלו המוטלים על מבנה מגורים.

16. בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, תק-על 2003(1) 1478, 1483, נדונה בהרחבה סוגיית סיווג בתי אבות. באותו מקרה דובר בנכס המורכב מ-3 מגדלים, ובהם דירות מגורים בגדלים שונים. כמו כן מצוי בנכס אגף סיעודי, חדר אוכל/מסעדה, חדרי חוגים, בית כנסת, מועדון ספורט, מרפאה, משרדים ושטח מסחרי.

בית המשפט קבע כי יש לראות את הנכס כ"מתקן רב תכליתי", בעל שימושים מגוונים, כאשר תכליתו, ייעודו והשימוש העיקרי בו הם למגורים של האוכלוסייה המבוגרת (פסקה 13). עוד ציין בית המשפט כי "ככל שמדובר בדירות המגורים, נקבע, כי הדירות מותאמות לדיירים עצמאיים תפקודית, בריאותית ונפשית וכי הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים ונוהגים בדירות מנהג דיירים" (שם). לפיכך קבע בית המשפט "[...] יש לסווג את דירות המגורים והשטחים הנלווים להם באופן טבעי, שהיו נחשבים כשטחים נלווים לבנין מגורים מאותו סוג המעניק שירותים דומים לדייריו, כ'בית אבות' שהוא 'בית מגורים' המשמש למגורי אוכלוסיה מבוגרת".

ביחס לשאר חלקי הנכס, לרבות המחלקה הסיעודית, חדרי האוכל, המרפאה וכו', ציין בית המשפט "כי לא כל חלקיו של הנכס מהווים בהכרח חלקים נלווים למהות המרכזית של הנכס ולמימוש תכליתו כ'בית מגורים' ולא בהכרח קיימת זיקה תכליתיתבין היחידות השונות או איזו מהן לבין יחידות המגורים המהוות את התכלית המרכזית של הנכס". על כן נמנע בית המשפט מלהתערב בסיווג הנפרד שנקבע לשטחים אלו.

בעת"מ 396/01 נאות כיפת הזהב בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-מח 2002(1) 783, שנדון בפני כב' השופט יצחק דר, מציין בית המשפט כי המונח "בית אבות" עשוי לחול על נכסים שונים:

עוד קבע כב' השופט דר באותו עניין כי "[...] ההבדל בין בתי אבות, לסוגיהם, לבין בניני מגורים הכוללים דירות, מעורר שאלות מעשיות בקביעת דרך החיוב" (שם, עמ' 790). בסופו של דבר קובע השופט דר כי יש לקבוע תעריף אחד לבתי אבות על-פי יחידת שטח כך שהתעריף לא יעלה על זה הקבוע לבית מגורים הנמצא באותו אזור. עוד קבע כי בין שיטות החישוב השונות רשאית העירייה לבחור באיזו דרך שתחפוץ, ובלבד שהחיוב הכולל של בית אבות לא יעלה על חיוב כולל של בית מגורים בשטח בנוי זהה באזור המגורים שבו נמצא בית האבות.

17. התפתחות נוספת בפסיקה באה בעת"מ 577/02 בית אבות בני ברית נ' עיריית חיפה, פדאור (לא פורסם) 03 (6) 553, שנדון בפני כב' השופט יגאל גריל. באותו מקרה נחלקו הצדדים בדבר אופן חישוב הארנונה בבתי האבות בעקבות פסק דינו של השופט דר. השופט גריל קבע כי אין לחייב את כל בית האבות כנכס אחד שתעריף הארנונה החל עליו הינו כתעריף ארנונה למבנה מגורים, אלא יש לבחון את מהותו של הנכס. בבדיקה זו הגיע למסקנה כי מקום שהדיירים מתגוררים ביחידות דיור עצמאיות, יש להגדירן כדירות ובהתאם לחשב את הארנונה על-פי כל דירה, לפי גודלה. הואיל והדירות היו בשטח הקטן מ-75 מ"ר, נקבע כי יש לחייב את שטחי הדירות על-פי התעריף החל לגבי דירות ששטחן נופל מ-75 מ"ר. לגבי שטחים נלווים ציין השופט גריל כי יש להבחין בין אותם שטחים משותפים הנלווים באופן טבעי לדירת המגורים, לבין שאר חלקי בית האבות. לגבי הראשונים יש להחיל את אותן הוראות כמו בבית מגורים רגיל, ועל כן יהיו השטחים הנלווים לדירות פטורים. לעומת זאת שאר השטחים המשותפים יחויבו בסיווג מ/2 – מבנה מגורים ששטחו מעל 100 מ"ר.

בית המשפט התייחס מפורשות גם למחלקות הסיעודיות וקבע:

18. בעקבות פסק הדין בע"א 7975/98, נדון סיווג בתי האבות בשנית על-ידי כב' השופטת דבורה פלפל בה"פ 85/98. בפסק הדין מיום 17.10.2006 דנה השופטת בפרוטרוט בסיווג של כל חלק מבית האבות. לענייננו חשוב לציין כי את המחלקה הסיעודית סברה שיש לסווג כבית חולים. עם זאת ראוי להזכיר כי ציינה שהאגף הסיעודי הוא "יחידה עצמאית" שתסווג בנפרד. כן ציינה כי שטחי לובי הכניסה והמעברים ייחשבו כשטחים נלווים לדירות.

19. טענתם העיקרית של המערערות היא כי יש לסווג את כל אחד ממרחבי המחיה של הדיירים במחלקות הסיעודיות כדירה ששטחה נופל מ-75 מ"ר, ובהתאם לחייב שטחים אלו בארנונה על-פי הסיווג הזול יותר. לטענתן, ההבחנה בין סוגי בתי האבות, דהיינו בין אלו הכוללים יחידות דיור עצמאיות לבין אלו הכוללים מחלקות סיעודיות, היא הפליה פסולה. יש – כך נטען – בחיוב המחלקה הסיעודית כולה כיחידה אחת ששטחה מעל 100 מ"ר משום פגיעה בדיירים, שהרי כל החוב שיוטל על המערערות "יגולגל" על הדיירים.

20. דומני כי טענות אלו של המערערות דינן להידחות. אקדים ואעיר כי איני מבין מדוע שבות המערערות ומעלות טענות שכבר נדונו והוכרעו, גם בהליכים שנקטו חלק מהן עצמן.

הואיל וצו הארנונה מבחין בין מבני מגורים שונים, בהתאם לשטחי הדירות, אין לנו אלא לפנות להגדרת המונח "דירה".

דירה מוגדרת בצו הארנונה לשנת 2006, שהובא לעיוני (וככל הנראה זהה לצו הארנונה הרלוונטי לערעורים), כדלקמן:

רואים אנו כי על-פי הצו, דירה הינה יחידה עצמאית, ולא חלק מיחידה אחרת.

21. עוד אוסיף כי הגדרת המונח "דירה" צומצמה על-ידי הפסיקה, בהקשר של בתי אבות, עד לכדי מינימום של חדר עם מקלחת צמודה, כאמור בעניין נאות כיפת הזהב. עם זאת, נותר גם לאחר צמצום זה מאפיין ברור למונח "דירה" או "יחידת דיור", ולפיו בדירה יש מידה של פרטיות, עצמאות שממנה נהנה הדייר הנמצא בדל"ת אמותיה של הדירה.

אותו מרחב פרטי ונפרד אינו קיים במחלקה הסיעודית.

22. כמו השופט גריל, גם אני סבור שאין לראות במחלקות הסיעודיות כמבנים המורכבים מאוסף של יחידות דיור עצמאיות, אלא יש לראות בכל המחלקה כיחידה הומוגנית אחת.

23. כפי שציין כב' השופט דר בעת"מ 396/01, הביטוי "בית אבות" טומן בחובו סוגים שונים של נכסים. באופן כללי ניתן לומר כי בית אבות אינו אלא מקום למגורים של אנשים מבוגרים, אולם אלו עשויים להתגורר בנכסים מסוגים שונים (בע"א 7975/98).

בדרך כלל המושג המקובל "בית אבות" מתייחס לנכס מורכב; בחלקו מתגוררים דיירים ביחידות דיור עצמאיות שניתן להגדירן כדירות, ובחלקו משמש ליחידות סיעודיות בהן מתגוררים הדיירים בחדרים משותפים שאינם מהווים יחידות דיור עצמאיות. עוד ניתן למצוא במרבית בתי האבות שטחים משותפים המיועדים לדיירי בית האבות ולעתים גם למבקרים מן החוץ. אלו הם אזורי חוגים, חדרי אוכל, מסעדות, אזורי מסחר וכיוצ"ב.

24. אוסיף ואדגיש כי הוספת בית האבות להגדרת מבנה מגורים אינה מחייבת לנסות ולהשוות כל חלק מבית האבות למבנה מגורים וליחידות הרגילות במבני מגורים. הוספת בית האבות להגדרת מבנה מגורים נועדה, להבנתי, להתאים את ההגדרות למצב קיים בחלק ניכר מבתי האבות ולהשוות את שיעור הארנונה. אין בהוספת בית האבות להגדרת מבנה מגורים כדי לקבוע עמדה מהן יחידות הדיור הרלוונטיות להשוואה.

עוד אוסיף בהערת אגב כי ייתכן שהדיון לעניין הגדרת יחידות הדיור העצמאיות בבתי האבות הוא דיון מיותר, שהרי אלו היו ממלאות את הגדרת "דירה" בבית מגורים גם ללא ההוראה הכוללת את בתי האבות בהגדרת מגורים, והיה מקום למסותן כדירת מגורים בכל מקרה.

גם בטענת ההפליה לא מצאתי כל ממש, שהרי ברי שהשינויים בנכס, בין יחידה עצמאית למיטה במחלקה סיעודית, מצדיקים יחס שונה. העובדה שתוצאת השינוי הינה שיעור ארנונה שונה, אינה מעידה על הבחנה פסולה, אלא נובעת מהיות הנכסים שונים ומהשינוי בשימושים בכל נכס.

25. סיכומו של דבר, יש לקבוע, כפי שקבעה הוועדה, כי מרחבי המגורים של הדיירים במחלקות הסיעודיות, כפי שתוארו בהחלטה, אינם מהווים יחידות דיור עצמאיות. מכאן שיש לראות בכל המחלקה הסיעודית כשטח מגורים שתעריף הארנונה החל לגביו הינו בסימול מ/2, ואם שטח המחלקה עולה על 100 מ"ר, יהיה התעריף בהתאם לתעריף לגבי דירות ששטחן מעל 100 מ"ר.

26. בפני ועדת הערר טענו המערערות כי גם אם אין לראות במרחבי המחיה של הדיירים במחלקה הסיעודית כדירות, עדיין יש לפטור אותן מתשלום ארנונה עבור השטחים הנלווים למרחבי המחיה ועבור השטחים המשותפים. לטענתן, בהתאם לעיקרון שנקבע בתקנה 7 לתקנות ההסדרים, וכעולה מפסק הדין בע"א 7975/98, יש להשוות את סך החיוב המוטל על בית אבות לסך החיוב המוטל על בית מגורים, ועל כן אותם שטחים הפטורים מחיוב כבית מגורים, יופטרו גם במחלקה הסיעודית בבית האבות.

27. ועדת הערר קיבלה את עמדת המערערות רק באופן חלקי. הוועדה קבעה כי "התכלית והמטרה הנם ברורים – השוואת אופן חיוב בתי מגורים לאופן חיוב בתי אבות" (פסקה 52). על כן קבעה כי "פריט שאינו מחויב כבית מגורים וככזה, אין לחייבו אף כבית אבות, גם אם הנו סיעודי". עם זאת לגבי שאר השטחים המשותפים נקבע שיש לחייבם בארנונה על-פי הסימול מ/2 בדירה ששטחה מעל 100 מ"ר.

בהחלטת הבהרה מיום 24.10.2006 התייחסה הוועדה לעניין "השטחים הנלווים" הפטורים מחיוב וציינה כי "פרוזדורים הם שטחים הקיימים אף בבתי מגורים ואשר אינם מחויבים בארנונה – וזאת להבדיל משטחים כגון חדר אוכל, ספריה וכיוצא בזה – הקיימים בבית אבות להבדיל מבתי מגורים", ובהתאם הוסיפה, למען הסר ספק, כי פרוזדורים מהווים חלק מהשטחים הנלווים, ועל כן פטורים מארנונה.

28. העירייה טוענת, בערעורה 402/07, כי טעתה הוועדה בכך שפטרה מארנונה שטחים נלווים. לטענתה, משנקבע כי מרחבי המחיה של הדיירים בחדרי המגורים שבמחלקות הסיעודיות אינם מהווים דירות, הרי שכל שטח המחלקה הסיעודית צריך להיות מחויב בארנונה. לעומתה טוענים בתי האבות כי יש לפטור מחיוב גם את השטחים המשותפים.

29. אודה כי לא ירדתי לסוף דעתה של הוועדה. משקבעה הוועדה, בדין, כי אין לראות בחדרי המגורים במחלקות הסיעודיות כיחידות דיור, ברי שיש לראות בכל המחלקה הסיעודית כנכס אחד. שיטת המדידה של נכס שכזה הינה כמפורש בצו הארנונה בסעיף 2:

30. בהתאם יש לבחון את המחלקה הסיעודית כיחידה עצמאית. כל שטחי המחלקה הם חלק מאותה יחידה, והארנונה בגינם תחושב על-פי הסימול מ/2 – דירות ששטחן מעל 100 מ"ר. "שטחים נלווים" למרחבי המגורים של הדיירים אינם שטחים נלווים ליחידות דיור, ולכן אין כל מקום לפטור אותם מארנונה.

31. מובן שהגדרת המחלקה כנכס אחד עצמאי משמעה כי מקום שהמחלקה מהווה חלק ממבנה המורכב מיחידות נוספות כמו יחידות דיור עצמאיות, יהיה מקום לפטור מארנונה את השטחים הנלווים לכל היחידות (נלווים למחלקה, ולא נלווים למרחבי המגורים). כך, למשל, מסדרון המקשר בין המחלקה הסיעודית ליחידות הדיור העצמאיות ומדרגות המקשרות בין היחידות וכיוצ"ב, ייחשבו כשטחים נלווים הפטורים מארנונה. אולם מסדרונות פנימיים בתוך המחלקות הסיעודיות, כמוהם כמסדרונות פנימיים בדירה, ואין מקום לפטור אותם מארנונה.

32. בהתאם ברי שאין מקום לטענת בתי האבות המבקשים לקבוע פטור גם לשטחים משותפים כמו חדרי האוכל וכדומה. כל אלו מהווים חלק מהמחלקה הסיעודית, דהיינו חלק מהיחידה הכוללת, ולכן ימוסו במסגרת המיסוי עבור המחלקה כולה. שוב ייתכן שיימצאו שטחים משותפים למבנה מורכב, שבו פרט למחלקה הסיעודית יחידות דיור עצמאיות, ומובן כי העובדה שהמבנה כולל יחידה המהווה מחלקה סיעודית אינה יכולה לפגוע בפטור לשטחים המשותפים לכלל המבנה, ככל שאלו פטורים.

33. אעיר כי תקנה 7 לתקנות ההסדרים אינה קובעת אחרת. תכלית התקנה הינה להשוות בין התעריף המוטל על בתי אבות לבין התעריף המוטל על בתי מגורים. התקנה מתייחסת ל"סכום החדש" ול"סכום המזערי", דהיינו לתעריף הארנונה, ולא לדרך החישוב ולשיטות המדידה.

זאת ועוד; הטענה שיש לערוך השוואה בין בתי מגורים לבתי אבות כך שסך החיוב על בית האבות לא יעלה על סך החיוב במבנה מגורים דומה, ועל כן לפטור חלקים הפטורים בבית מגורים, הינה מטעה, שהרי קודם שעורכים את ההשוואה יש לקבוע את זהות החלקים להשוואה ואת זהות השימושים בהם. משנקבע כי המחלקה הסיעודית אינה מחולקת לדירות אלא מהווה יחידה אחת, הרי שיש להשוותה לדירת מגורים אחת שלמה או, למצער, למבנה שבו רק יחידת מגורים אחת.

34. לאור האמור דומני כי דין ערעורה של העירייה בעמ"נ 402/07 להתקבל, ויש לבטל את החלטת הוועדה הפוטרת שטחים נלווים בתוך המחלקה הסיעודית.

35. לטענת בית האבות בן יהודה, יש לסווג את כל קומת המסד בבניין בסיווג מ/3 – בניין תת-קרקעי בחלקו, שהוא סיווג בתעריף נמוך יותר מהסיווג מ/2. העירייה מצדה הכירה בכך כי רק 20 מ"ר מתוך קומת המסד יסווגו בסיווג מ/3, ואילו יתרת הקומה סווגה על-ידיה בסיווג מ/2.

36. למעשה אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לעובדות הרלוונטיות, שכן מוסכם על שני הצדדים שחלק מקירות קומת המסד פונים לקיר תומך המצוי במרחק הנופל מ-5 מ' מהמבנה.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשינוי בהגדרות שנעשה בצו הארנונה.

37. עד שנת המס 88/89 הוגדר בניין תת-קרקעי בחלקו, בצווי הארנונה כדלקמן:

בשנת המס 88/89 תוקן צו הארנונה, והגדרת בניין תת-קרקעי בחלקו שונתה. כיום ההגדרה הינה:

לדעת בן יהודה, על-פי הנוסח המקורי, הרי מקום שבקיר אחד לפחות נמצא חלון או שממולו נמצא קיר תומך, יש להגדיר את כל הקומה כ"בניין תת-קרקעי בחלקו". ההגדרה החדשה, המצמצמת את הסיווג רק לאותם חדרים שקירותיהם סמוכים לקיר התומך, שונתה – כך נטען – בניגוד להוראות דיני ההקפאה, ועל כן בטלה.

מנגד טוענת העירייה כי שינוי הנוסח אינו אלא הבהרה של הנוסח המקורי, שכן גם על-פי הנוסח המקורי הסיווג המיוחד היה נתון רק לאותו חלק מהמבנה הסמוך לקיר התומך. עוד נטען כי לוועדת הערר אין סמכות לדון בחוקיות צווי הארנונה.

38. ועדת הערר קיבלה את עמדת העירייה וקבעה כי אינה מוסמכת לבחון את חוקיות צווי הארנונה. לפיכך דחתה את טענת בן יהודה. עם זאת הוסיפה הוועדה כי מצאה "היגיון רב" בטיעוני בן יהודה והדגישה כי הפגיעה באורח החיים, בשל הקרבה לקיר התומך, עשויה להשתרע על מלוא הקומה.

39. דומני כי דין טענות בן יהודה להידחות הן במישור הדיוני – סמכות ועדת הערר – והן במישור המהותי.

מן הפן הדיוני אציין כי סמכותה של ועדת הערר קבועה בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). בדרך כלל העילות המנויות בסעיף זה נוגעות לעניינים עובדתיים טכניים, ולא לשאלות בעלות היבט משפטי עקרוני. תקיפת חוקיות צווי הארנונה הינה בעלת אופי משפטי כללי, ועל כן דינה להתברר בעתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, ולא בפני ועדת הערר (ראה עע"מ 5640/00 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, דינים עליון כרך עד 436; בר"מ 9817/06 וינברג נ' מנהל הארנונה עיריית תל-אביב, דינים עליון פא 66; רע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח (1993) בע"מ נ' עיריית הרצליה, דינים עליון עב 956; עע"מ 11641/01 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, דינים עליון עח 395).

40. ייתכנו מצבים בהם כשאלה שבגררא מוסמכת גם ועדת הערר לבחון חוקיות של צווי ארנונה, במיוחד כאשר מדובר באי-חוקיות בולטת, אולם אין מקום שוועדת הערר תדון בתקיפה ישירה של צווי הארנונה. מהותה של הטענה בפניי הינה תקיפה ישירה של חוקיות הצווים, ועל כן לא הייתה ועדת הערר מוסמכת לדון בה.

הואיל וכך, גם לערכאת הערעור אין סמכות לדון בעניינים שלא היו בסמכות הוועדה, שהרי בית המשפט היושב בערעור אינו יכול לדון בטענות שלא היו כלל בסמכות הוועדה (ראה עע"מ 5640/04 לעיל; עע"מ 3518/02 רמזי יוסף ג'רבי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז (1) 196, 214-215).

41. דין הטענה להידחות גם לגופה. למעשה גם בן יהודה מכיר בכך כי הגדרת בניין תת-קרקעי בחלקו אינה חלה על כל הנכס מקום שרק קיר אחד מופנה לקיר תומך. בן יהודה עצמו מבקש להחיל את ההגדרה רק על קומת המסד, ולא על כל המבנה. ההגדרה המקורית לא הייתה ברורה והתייחסה ל"חלק" מהבניין. אין כל חולק כי הגדרה כזו, המתייחסת ל"חלק" ללא כלים להגדרת אותו חלק, יוצרת קשיים מרובים, ואך טבעי הוא כי נדרשה הבהרה. לכן באה העירייה והבהירה מהו אותו חלק שנקבע לגביו הסיווג הנפרד. יש לזכור כי גם ללא הגדרה מפורשת זו, לא היה מקום להחיל את הסיווג המיוחד לכל הבניין, ואף לא לכל הקומה (ראה החלטת ועדת הערר בערר 13/01 דוד אלי נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, נספח יג לתשובת העירייה).

42. איני מוכן גם לקבל את הטענה כי החלת הסיווג הנפרד לבניין תת-קרקעי בחלקו מחייבת סיווגה של כל הקומה בסיווג הנפרד. ההנחה כי היותו של חדר כלשהו סמוך לקיר תומך פוגעת בהנאה ובשימוש בכל הקומה, אינה מובנת מאליה ומשתנה ממקרה למקרה. לעתים דווקא היכולת לבנות חדר קרוב לקיר תומך מאפשרת שימוש והנאה בשאר החלקים של הקומה, והדבר עשוי להשתנות ממקום למקום. זאת ועוד; לכל חלק בנכס עשוי להיות שימוש אחר, וייתכנו שימושים אשר כלל אינם נפגעים מהקיר הסמוך. הסיווג הנפרד נקבע הואיל ובשל הקיר התומך הסמוך עשויות לחול מגבלות על השימוש בחלקים הסמוכים, ואין להסיק מכך מגבלה על שאר חלקי הקומה או המבנה דווקא.

43. אשר על כן דין טענות בן יהודה לעניין סיווג קומת המסד להידחות.

44. כפי שראינו, עשה מחוקק המשנה שימוש במונח "בית אבות" בתקנות, ובעקבותיו הלכה גם העירייה בצווי הארנונה. ראינו שהמונח "בית אבות" אינו מקדם אותנו בקביעת טיבו של הנכס והשימושים בו. המושג "בית אבות" מבטא התייחסות לגילם של הדיירים, אולם לא לאופי השימושים בנכס. ראינו שקיימים בתי אבות שונים, חלקם משמשים לדיור עצמאי, חלקם למחלקות סיעודיות, וחלקם נכסים מורכבים הכוללים שימושים מסוגים שונים. ההוראות בעניין בתי אבות נועדו לענות על צרכיה של האוכלוסייה המבוגרת בדרך של מתן הקלות בתשלומי מס. ראוי על כן שמחוקק המשנה יתקן את ההגדרה ויקבע הוראות מפורטות לעניין סוגי בתי האבות השונים.

45. עוד ברצוני לציין כי בנתונים שפורטו, כאשר המחלקה הסיעודית אינה מהווה מסגרת ליחידות עצמאיות, וכאשר הדיירים מקבלים אך ורק זכות שימוש במיטה, ולא זכויות בחלק מהנכס, ברי שאין לראות בדיירים כמחזיקים, אלא המוסד – בית האבות – הוא המחזיק בנכס. מכאן שאם למי מהדיירים זכויות לקבלת הנחה עבור נכסים שבהחזקתו, אין בכך לשנות את שיעור הארנונה עבור המחלקה הסיעודית כולה.

46. לאור כל האמור הנני דוחה את הערעור שהגישו בתי האבות בעמ"נ 401/07, ומקבל את הערעור שהגישה המשיבה בעמ"נ 402/07.

בתי האבות ישלמו למשיבה הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.