1. התובעות מחזיקות בתחום שיפוטה של נתבעת 1, באזור החוף הצפוני של ים המלח, במגרשים 5,7,8,9 הכלולים בתכנית מס' 608 ואשר מיועדים לבניית 3 בתי מלון ברמה של 4 כוכבים ומעלה ובקיבולת של 1,500 חדרים (למען הקיצור כל המגרשים הללו יכונו "המגרשים"). התובעות חוייבו בתשלום ארנונה כללית לשנים 2004-2006 עפ"י סיווג ותעריף של "אדמת בניין". אף כי התובענה דנן לא הוגדרה ככזו, היא תובענה למתן פס"ד הצהרתי. לפי כתב התביעה המתוקן ביהמ"ש התבקש להצהיר:

1.1 שאין כל שיהוי בהגשת התובענה.

1.2 שהתובעות אינן מחזיקות בקרקע נשוא התובענה ולכן אין להשית עליהן ארנונה.

1.3 שתעריפי הארנונה של נתבעת 1 אינם חוקיים

1.4 שתעריף הארנונה של "אדמת בניין" אינו סביר.

1.5 שהשתת הארנונה על התובעות היא בלתי חוקית.

2. במדינת ישראל מוטלת ארנונה מכוח פקודת העיריות (נוסח חדש) והיקפה נקבע בחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת ייעדי התקציב), התשנ"ג-1992. בישראל לא מוטלת ארנונה בגין "אדמת בניין". בשטחי יו"ש המועצות הוסמכו להטיל ארנונה על מחזיקי נכסים שבתחומן לרבות בגין "אדמת בניין". במילים אחרות, מוטלת ארנונה כללית גם על שטחים שמוחזקים ושלא נעשה בהם שימוש בפועל.

3. אחת מטענות הנתבעות היתה שיש לדחות את התובענה דנן מחמת שיהוי בהגשתה מפני שהתובענה הוגשה בשנת 2006 והיא תוקפת שומות לשנים 2004-2005. לעניין זה השוו הנתבעות על דרך האנלוגיה את המועד להגשת עתירה בלא שיהוי שצריך לעמוד על לא יאוחר מ-45 ימים מיום שנודע לעותר לראשונה על המעשה המינהלי שבגינו הוא מבקש לעתור.

4. יש ממש בטענות הנתבעות שכן כבר פסקתי בת"א (מעלה אדומים) 36/98 שיכון עובדים נ' עיריית מעלה אדומים ש"אילו הוגשה עתירה מינהלית בישראל לעניין בטלות חוק עזר כגון זה שלפנינו היה העותר חייב להגיש את העתירה בתוך 45 ימים מהיום שנודע לו על ההחלטה נשוא העתירה". באותו פס"ד ציינתי שאין חשיבות ללבוש המשפטי שבו מולבשת הפנייה לביהמ"ש היינו האם זו עתירה או תביעה כספית. הכלל שהתגבש בפסיקת ביהמ"ש העליון הוא שתכתבות בין צדדים אינה מקהה את חומרת השיהוי. העובדה שהנתבעות לא כללו בתקציבן את חיובי הארנונה שהושתו על התובעות לא משנה את התמונה לעניין השיהוי. אם לרשות יש ציפייה לקבלת סכום מסויים, גם אם אינה כוללת אותו בתקציבה היא רשאית להסתמך עליו בפעולותיה השונות בתוך הרשות (ולו למשל בתור רזרבה). לכן, כשגורם מסויים מחוייב בארנונה הוא חייב לפעול את כל פעולותיו המשפטיות המתבקשות מכך ללא כל השהייה שאם לא כן, ביהמ"ש לא ייזקק לטענות אלו ולא ידון בהן. כפועל יוצא מהאמור לעיל, הנני מחליט לדחות את כל חלקי התביעה שאינם עוסקים בטענת "איני המחזיק".

5. הנני מחליט, איפוא, לדון בטענה אחת והיא טענת התובעות שאף לא אחת מהן מחזיקה במגרשים נשוא התובענה, לא כ"בר רשות" ולא בכל דרך אחרת ולכן יש לבטל את דרישת הארנונה מהתובעות. כפי שנראה בהמשך הדברים, הנני מקבל טענה זו של התובעות.

6. הנתבעות טענו שעל מנת שתוטל ארנונה כללית על אדמת בניין די שיתקיים אלמנט של החזקה בקרקע ולא נדרש שימוש בפועל. לדעת הנתבעות, תוך התבססות על פסה"ד ברע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, המונח "מחזיק" כולל את בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס וגם שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר יכולים להיחשב בגדר "מחזיקים". מאידך, התובעות טוענות שאף לא אחת מהן מחזיקה במגרשים, לא כבר רשות ולא בכל דרך אחרת ויש לבטל את דרישת הארנונה מהתובעות.

7. לצורך בחינת זכויותיהם של התובעות במגרשים נשוא התובענה להלן סקירה קצרה של ההסכמים הנוגעים לדבר:

7.1 ביום 2.10.95 נחתם הסכם שכותרתו "הרשאה לתכנון המקרקעין וביצוע פיתוח תשתיות" והצדדים להסכם זה היו: הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביו"ש (להלן- הממונה) וחברת קליה נופש ומרפא בע"מ (תובעת 2) (להלן-ההסכם הראשון). מטרת ההסכם הראשון היתה לאפשר לחברה הנ"ל לבצע עבודות תכנון תשתיות לגבי מקרקעין במגרש 5 באזור קליה. הקרקע הועמדה לרשות החברה הנ"ל כדי לאפשר בעתיד, ולאחר מילוי תנאים שונים, הקמת בתי מלון בדרגה שלא תפחת מ-3 כוכבים.

7.2 ההסכם הראשון הנ"ל איננו הסכם פיתוח. הסכם ההרשאה איננו נותן למקבל ההרשאה זכויות במקרקעין ואין למקבל ההרשאה זכות להחזיק במקרקעין. הסכם ההרשאה הוא שלב הקודם להסכם הפיתוח. לכן בא סעיף 14 להסכם וקבע כך:

7.3 אם היה ספק כלשהו לגבי ההבדל בין "הסכם הרשאה" ל"הסכם פיתוח" הרי שבא סעיף 11 להסכם ההרשאה וקבע שהחברה לא תתחיל בעבודות פיתוח אלא אם התמלאו 3 תנאים כדלהלן: השלמת תכניות מתאר, הסדר עם הרשות המקומית בגין אגרות פיתוח ובנייה וחתימה על נספח פיתוח התשתיות. אלה עדיין לא התקיימו. רק אם יתקיימו התנאים הנ"ל, לפי סעיף 12 להסכם ההרשאה, אמור הממונה להעמיד לרשות החברה את המקרקעין לצורך ביצוע עבודות תשתית.

7.4 לפנינו ,אם כן, מצב בו חוזה ההרשאה לתכנון אוסר מפורשות פיתוח והקמת מבנים במקרקעין וזאת עד להתקיימם של תנאים (שבמקרה דנן טרם מולאו) ועד לחתימת הסכם פיתוח (שטרם נחתם במקרה דנן). עלייה על הקרקע מצד מי שהוא צד להסכם הרשאה בלבד הופך אותו למסיג גבול.

8. המושג "בר רשות" בהסכם זה הוא מושג שטעון הסבר. אכן נכון הוא שבמבוא להסכם נקבע ש" החברה מוכנה לקבל לרשותה, כברת רשות את המקרקעין". אך הרשות ניתנה אך ורק למטרה אחת שצויינה במבוא והיא "לשם ביצוע עבודות תכנון ופיתוח על פי מדיניות הממונה והנחיותיו". משהסתיימו עבודות התכנון הסתיים ההסכם ואין לתובעות כל רשות לבצע פעולות אחרות במגרשים הנדונים לרבות לא עבודות פיתוח^.

9. דברים דומים ניתן לומר לגבי ההסכם השני שנחתם אף הוא ביום 2.10.95.

9.1 הסכם זה היה בין הממונה הנ"ל לבין חברת מלונות קליה אחזקות בע"מ(תובעת 1) שמטרתו היתה לאפשר לחברה לבצע עבודות תכנון לגבי מגרשים 7, 8, ו-9 (להלן-ההסכם השני). יצויין כי על כל המגרשים הנ"ל חלה תכנית מפורטת מס' 608.

9.2 ההסכם השני בדומה להסכם הראשון מ-2.10.95 שנדון במפורט לעיל, אף הוא העניק ( הפעם לתובעת 1) רשות להיכנס למגרשים 7-9 אך זאת אך ורק לביצוע הפעולות לתכנון ולהכנת התב"ע ולא לכל מטרה אחרת. סעיף 11 להסכם השני קבע במפורש שהחברה לא תתחיל בעבודות הפיתוח בטרם שקיבלה אישור בכתב מהממונה ובטרם שהתמלאו 3 תנאים (הדומים להסכם הראשון) ודהיינו: השלמת תכניות מתאר, הסדר עם הרשות המקומית בגין אגרות פיתוח ובנייה וחתימה על נספח פיתוח התשתיות. אלה עדיין לא התקיימו. רק אם יתקיימו התנאים הנ"ל, לפי סעיף 12 להסכם ההרשאה, אמור הממונה להעמיד לרשות החברה את המקרקעין לצורך ביצוע עבודות תשתית.

9.3 גם לגבי ההסכם השני כמו בהסכם הראשון המושג "בר רשות" מוגבל לרשות שניתנה. הרשות ניתנה אך ורק למטרה אחת והיא "לשם ביצוע עבודות תכנון" ולאחר מילוי התנאים לכך תינתן הרשות לעסוק ב"פיתוח על פי מדיניות הממונה והנחיותיו". משהסתיימו עבודות התכנון הסתיים ההסכם ואין לתובעות כל רשות לבצע פעולות אחרות במגרשים הנדונים לרבות לא עבודות פיתוח.

9.4 גם בהסכם זה כמו בהסכם הראשון הובהר בסעיף 14 שאסור לחברה לתפוס חזקה במקרקעין ללא אישור מפורש ובכתב מאת הממונה למעט לצורך ביצוע פעולות התכנון. גם ההסכם השני הוא לתקופה מקורית שחלפה ביום 25.6.00.

10. המסקנות העולות מכל האמור לעיל הן כדלהלן:

10.1 בשני ההסכמים הנ"ל מיום 2.10.95 לא מוקנית למי מהתובעות זכות להחזיק במגרשים בכל צורה שהיא.

10.2 טרם נחתם הסכם פיתוח עם מי מהתובעות. אין כל רלוונטיות לשאלה מדוע לא נחתם עדיין הסכם פיתוח. הארנונה מוטלת על המחזיק בפועל ולא על מי שיכול להחזיק וטרם מחזיק במקרקעין.

10.3 אם מי מהתובעות ירצו לעלות על הקרקע נשוא התביעה לצורך הקמת בית מלון היא לא תהיה רשאית לעשות זאת , אלא לאחר חתימת הסכם פיתוח.

10.4 בפירוש נקבע שאין למי מהתובעות זכות חזקה בקרקע (ראו סעיף 14 להסכמים הנ"ל).

11. הנתבעות תוך התבססות על פסה"ד ברע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו טענו שהמונח "מחזיק" כולל את בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס וגם שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר יכולים להיחשב בגדר "מחזיקים". אלא שהעובדות בהלכה הנ"ל שונות מענייננו. בעניין ברע"א 422/85 השאלה המשפטית היתה האם חלה חובת תשלום ארנונה על בעלים של דירה המחזיק אותה ריקה וללא שימוש. ביהמ"ש קבע שנישום שהוא מחזיק ואינו משתמש בדירה חייב בארנונה. התובעות שלפנינו אינן הבעלים ואינן המחזיקות במגרשים נשוא המחלוקת. כל שניתן להן, בהסכמים המוזכרים לעיל, היא הרשות לבצע עבודות תכנון. אין להן זכות לעלות על המקרקעין לשום מטרה אחרת, לרבות לא לשם ביצוע עבודות בנייה. במילים אחרות, את המילים "בר רשות" יש לפרש על רקע הרשות שהוקנתה למי מהתובעות בהסכמי ההרשאה. ניתנה לכ"א מהן רשות תכנון ללא רשות כניסה למקרקעין לשום מטרה אחרת. התוצאה הנובעת מהאמור לעיל היא שיש לדחות את תביעת הארנונה כנגד נתבעות 1-2.

12. לא היה גם כל מקום לכך שהנתבעות תדרושנה תשלומי ארנונה מחברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ שכן אף אחד מהסכמי ההרשאה לא נחתמו עם נתבעת 3. אמנם מר אבינדב ברוק, ששימש כמנכ"ל פרוייקט פיתוח המגרשים 5,7,8 במתחם קליה העיד שתובעת 3 מחזיקה במניותיה של תובעת 2, אלא שהוא מיהר להוסיף בעדותו, והדבר לא הופרך ש"כל המניות מוחזקות היום באמצעות חברת קליה השקעות ופיתוח צפון ים המלח בע"מ, ולא באמצעות מי מהנתבעות. בהיותו של מר ברוק מנהל החברה האחרונה הנ"ל, ניתן לתת משקל לדבריו. למעשה, עם החתימה על הסכם ההרשאה הראשון הנ"ל עליו חתמו הממונה ותובעת 2, הרי שתובעת 3 יצאה מהתמונה ולא היה כל מקום לדרוש תשלומי ארנונה ממנה.

13. הנתבעות טענו שלחברת קליה ישנן זכויות המקבילות לזכויות חכירה לגבי הקרקע וזאת מכוח טענתן לקיומן של זכויות היסטוריות בשטח של 1000 דונם שהיה מצוי בחכירתה ושנמחקו בתקופת הכיבוש הירדני. הנתבעות הוסיפו בהקשר זה וטענו שדמי החכירה לגבי הקרקע יופחתו באופן שישקפו את הזכויות ההיסטוריות. אלא שאין כל ממש בטענות אלה של הנתבעות. בהסכם ההרשאה נקבע שהרלוונטיות של הזכויות ההיסטוריות תהיה רק לעניין הנחה בדמי ההיוון. ממכתבו של עו"ד יעקב וקסלר ב"כ נתבעות 2-3 (מכתב מיום 20.3.95) עולה ש"הסכם ההרשאה בא במקום זכויותיה ההיסטוריות של אפריקה ישראל לכ-1,000 דונם באזור". במכתב הנ"ל הוא הוסיף שהסכם ההרשאה הוא חוליה ראשונה שבעקבותיה תיערך שומה של הקרקע ולאחר מכן ייחתם הסכם חכירה. אלא שפעולות משפטיות אלה לא נעשו עד היום. במילים אחרות, הזכויות ההיסטוריות לא הקנו למי מהתובעות זכות חזקה במקרקעין. הן אפילו לא הקנו זכויות פיתוח. כל שיש לתובעות 1-2 זוהי רשות "תכנון" ומי שיש לו רשות תכנון בלבד אין לחייבו בארנונה מפני שאין לראותו כ"אוחז" בקרקע נשוא התביעה.

14. כפועל יוצא מכל האמור לעיל, הנני מחליט ליתן בזה פס"ד הצהרתי לפיו התובעות אינן מחזיקות במגרשים נשוא התביעה, אין להן זכות להחזיק במגרשים אלה, לא כבנות רשות ולא באופן אחר, ולכן אין להטיל עליהן ארנונה בגין מגרשים אלה כל עוד שלא חל שינוי בסטטוס הנוכחי של התובעות במגרשים נשוא התביעה. לכן, בטלות בזה דרישות הארנונה שהוטלו על התובעות. בנסיבות העניין ובשל השיהוי בהגשת התביעה (אשר הוזכר ונדון לעיל) אין צו להוצאות, כל צד יישא בהוצאותיו הוא.

על המזכירות לשלוח עותק מפסק הדין אל ב"כ הצדדים.