ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 20/10/2019
גרסת הדפסה

עתמ 1189/07 - מנהלי, תכנון ובניה

זלצמן סטיבן נגד עיריית תל-אביב ואח'


2/9/2007

עתמ 1189/07

זלצמן סטיבן

נגד

1 . עיריית תל-אביב

2 . אורה רענן

בבית המשפט לעניניים מנהליים בתל – אביב

בפני: כב' השופט ד"ר עודד מודריק

[2.9.2007]

פסק דין

עתירה זו מכוונת למתן צו המורה לעיריית תל אביב (להלן: "העירייה") להפסיק את השימוש החורג שנעשה בידי המשיבה השניה במגרש הממוקם ברח' באר יעקב 18 בתל אביב וכן מורה שהעירייה תגבה את ההיטלים המגיעים לה בגין השימוש החורג הנעשה במגרש משך כ-10 שנים ויותר.

הנסיבות

העותר, תושב קנדה, הוא הבעלים של מגרש ברחוב באר יעקב 9 בשכונת נוה צדק בתל אביב. מנגד למגרשו של העותר מעברל כביש ממוקם המגרש שברח' באר יעקב 18 (לעיל ולהלן: "המגרש").

על המגרש חלות תוכניות בנין עיר 2277, 1200 והתכנית המנדטורית 38. מן התכניות הללו מתבקש כי הרחוב בו מצוי המגרש מיועד לשימוש מגוריםולפי אחת התכניות מצוי הנכס באיזור לתכנון בעתיד שבו אסורה עקרונית בנייה.

העותר הבחין שבמגרש נעשה שימוש של השכרת המבנה שבנוי בו לצורכי משרדים. הוא פנה בשנת 2003 אל העירייה וביקש לברר את זכויות השימוש במגרש. תשובה התקבלה ממנהל מחלקת שרותי בנין ערים הציגה את עיקרי התכניות החלות וגרסה שבעקרון באיזור הנדון כל שימוש שאינו למגורים צריך להיתר לשימוש חורג. אולם צוין גם שתיק הבניין השייך למגרש לא נמצא ולכן בהיעדר ההיתר המקורי של הבניין לא ניתן להוכיח שהשימוש בו כמשרד הוא בגדר שימוש חורג.

בשלהי שנת 2006 התעורר העותר לשוב ולבחון את סוגיית השימוש במגרש. הוא פנה פעם נוספת לעירייה וקיבל מענה שלא חל במשך השנים כל שינוי במידע המצוי בידי העירייה. העותר לא השלים עם התשובה בפעם הזאת ובדק באמצעות נציג את תיק הבניין המצוי בעירייה והתברר כי בתיק מצויות תכנית מקוריות של הבניין המלמדות על שימוש בו למטרת בית דפוס.

הפועל היוצא מן המידע שהתברר לעיני העותר הוא כפול. ראשית התשובות שקיבל בדבר העדרו של תיק הבנין המקורי אינן נכונות. שנית, ואולי עיקר, השימוש האפשרי בבניין שלא למגורים הוא של "בית דפוס". השימוש בפועל הוא למשרדים. שימוש כזה מצריך היתר לשימוש חורג והדבר לא נעשה.

מכאן העתירה.

עיקר טענות העותר

העותר טוען כי העירייה מעלימה עין מן העובדה שהמשיבה משכירה את המגרש למטרת משרדים במקום בית דפוס (בעבר אכן פעל במקום בית דפוס אך פעולתו הופסקה לפני יותר מ-10 שנים). בכך נמצא השימוש במגרש בסטיה ניכרת מהקבוע בהיתר הבניה ובסטיה ניכרת מן התכנית החלה במקום. אפילו תאמר שביחד עם בית הדפוס היתה במבנה קומת משרדים אין זאת אלא הקומה הזאת נועדה לשמש כמשרדי בית הדפוס ואין לראות בכך ביסוס מספיק לשימוש הנוכחי שנעשה במגרש.

העלמת העין של העירייה היא בת משמעות כפולה. ראשית, הדבר מאפשר לנהוג בניגוד לחוק התכנון והבניה. שנית, נגרמת פגיעה של ממש לקופה הציבורית מפני ששימוש חורג מן הסוג הנדון הוא השבחה ממשית של הנכס והשבחה כזאת מצריכה תשלום היטלי השבחה.

העותר טוען גם שהשימוש הנוכחי במגרש הצריך מקומות חנייה נוספים וגם בעניין זה לא שולם לעירייה "כופר חנייה".

העובדה שניתנת בעניין זה אפשרות שימוש חורג בלי לנקוט בהליכים של מתן היתר לשימוש חורג כי פגיעה מתמשכת בשלטון החוק וגם פגיעה של ממש בזכותו של כל מי שרואה עצמו עשוי להיפגע מן השימוש החורג להציג התנגדות כדין ולמתן ההיתר.

עיקר טענות המשיבות

עיקר טענות המשיבות מבקש להסיר את העתירה על הסף בין מחמת החשש שהעותר הוא לא בעל העניין האמיתי בעתירה אלא מישהו אחר המוגדר כ"נציגו" של העותר ושיש לו כנראה דין ודברים עם העירייה או עם המשיבה בעניינים אחרים. עוד נטען כי העותר השהה את עתירתו משך יותר מ-3 שנים שכן ההפרה של הדין נגלתה לעיניו לכאורה בשנת 2003. טענה נוספת היא להיעדר נקיון כפיים הנעוץ בכך העותר טען שמקור עתירתו בירידת ערך הנכס שלו עצמו הנובעת מן השימוש שנעשה במגרש, טענה שלא הוכחה כל עיקר.

לגוף העתירה אומרת העירייה כי למרבה הצער אין ברשות העירייה ההיתר המקורי של הבניין הניצב על המגרש. מן המצוי בתיק הבניין ניתן ללמוד כי הבנין נבנה כבית דפוס הכולל אולמות וחדרים לביצוע עבודות הדפוס וכן שני משרדים. גם אם שני המשרדים הללו הם שימוש נלווה למלאכת הדפוס, עדיין משרדים הם. היינו ברור שהיתר הבניה המקורי לא ייחד את הבניין למגורים בלבד אלא איפשר שימוש שונה (כבית דפוס). אכן במגרש הוקם בית הדפוס הראשון בתל אביב. הבניין נבנה עוד טרם שהוחלה על המקום תכנית בניין העיר המנדטורית שייחדה את האיזור כולו למגורים בלבד.

כפועל יוצא, כך טוענת העירייה, גם בשמה של התביעה (היינו מדינת ישראל שהסמיכה את השרות המשפטי של עיריית תל אביב להופיע כתובעים מטעמה בעבירות לפי חוק התכנון והבניה). אפילו תאמר שהשימוש בחלקי הבניין שלא הותרו למשרדים אלא לבית דפוס הוא שימוש חורג, שימוש זה הוא הרע במיעוטו במיוחד בשכונה שאמורה להיות שכונת מגורים בלבד. על כן זכותה של הרשות לרבות הרשות האמונה על אכיפת החוק להעדיף את השימוש הנוכחי על פני שימוש בבנין כבית דפוס. זו פררוגטיבה של מוסד התכנון והתביעה גם יחד ולא לבית המשפט להתערב בה.

לעניין החנייה נטען שהדברים נטענו בעלמא שכן לא הוכח שיש הבדל בין החניות שבית הדפוס נזקק להן לבין המציאות הנוכחית ולא נטען שהחניה במקום מפריעה למאן דהוא.

דיון

אינני מוצא ממש רב בטענות הסף. העותר הוא הבעלים של מגרש הממוקם מנגד למגרש המושא העתירה. אין זה מעניינו של בית המשפט האם העותר "התעורר" לטעון את טענותיו משום שחש שאינטרס ישיר שלו נפגע או מפני שמאן דהוא אחר שמערכת קשריו עם העותר אינה ברורה עורר אותו לפעולה. השאלה אינה מהו "המניע" שניצב מאחורי העתירה אלא האם העתירה לגופה מוצדקת.

אכן העותר יכול היה להגיש את עתירתו כבר לפני מספר שנים והוא הישהה מסיבה לא לגמרי ברור את העתירה עד הנה. לכך יש משמעות מסוימת בהקשר לדרישה שהיתה כלולה בעתירה במקורה שהעירייה תגבה כספים כשמגיעים לה מן השימוש החורג שנעשה בעבר. נדמה לי שהעותר ויתר על רכוב העתירה הזה.

מה שנותרה על עומדה זו טענת העותר לשימוש חורג בלתי מוסדר במגרש הנמשך עד לעת הנוכחית. כנגד הפרה נמשכת זו של הוראות החוק רשאי העותר לעתור בכל עת והשיהוי משנת 2003 אינו חל על הדבר.

הטענה לחוסר תום לב כלל אינה מובנת לי. זו מין טענה "אוטומטית" הכלולה בתגובות של הרשויות כנגד עתירות למייניהן. לדעתי ראוי להן לרשויות שיבחנו פעם ופעמיים את עצמן עד שהן טוענות טענה ממין זו. מכל מקום אין לה שמץ של יסוד בעתירה דנן.

לעומת זה מצאתי ממש בתגובת העירייה לעתירה גופה.

עד עצם היום הזה חרף ה"גילויים" השונים שגילה העותר, לא נמצא היתר הבניה המקורי ואין לדעת את היקף השימושים המותרים שהוגדרו אותו היתר. אכן מתכניות הבניין המקוריות עולה לכאורה שמבקשי הבנייה ביקשו להתיר הקמת מבנה הכולל בית דפוס לרבות משרדים (כנראה של בית הדפוס). המסקנה שהעותר מסיק אותה מתוכניות הבניין שכלל הנראה היתר הבניה הגביל את השימושים לבית דפוס ומשרדים נלווים לבית הדפוס היא מסקנה הגיונית אך ספק רב אם במצב דברים זה יכולה המדינה להצליח בתביעה באישום פלילי שיוגש כנגד הבעלים של המגרש בגין שימוש שאינו הולם את היתרהבניה (שאינו מצוי). הוא הדין בפקפוק הרב שיש באפשרות ההצלחה של צעדים אדמיניסטרטיביים שיינקטו בהקשר זה.

בנסיבות אלה אינני רואה פגם בשיקול הדעת של הרשות אשר העדיפה להשאיר את השימוש הקיים כמשרדים בבחינת הרע במיעוטו יתר על פני, "דחיפת" בעלי המגרש להשתמש בו כבית דפוס שנזקו הסביבתי לשכונת מגורים גדול יותר. העירייה גם זוכה עקב כך לשתשלומי ארנונה גבוהים הרבה יותר מתשלומי ארנונה המתקבלים מבית דפוס או מבית מגורים.

המציאות הזו אינה מציאות נוחה. ברור שעדיף שבעלי נכסים ישתמשו בכנס שבידם לפי התכליות והשימושים המוגדרים בתכניות בניין עיר החלות על אותם נכסים בכל שימוש חורג צריך להיות מוסדר כדין. אלא שכאמור בעניין זה הרשות פועלת "בדיעה צלולה" שאינה מונעת משיקולים זרים ולא ענייניים.

העירייה מודעת למציאות הזאת והיא עומדת בתשובתה שעל הפרק מצויה תכנית בניין עיר שתחול על המגרש ושעם אישורה כך יש לקוות יוסדר גם השימוש הראוי למגרש (מגורים בלבד).

על כן לא אוכל להתערב במציאות הקיימת ולא אוכל לקבל את העתירה.

התוצאה

העתירה נדחית. עם זה העותר הצביע על מציאות שחוקיותה אינה ברורה. גם העירייה רואה במציאות שעליה הצביע העותר כ"רע במיעוטו". לפיכך אינני רואה מקום לחייב את העותר בהוצאות.

ניתן היום י"ט באלול, תשס"ז (2 בספטמבר 2007) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא לצדדים פסק דין זה.

ד"ר עודד מודריק, שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן