עסקה של המערערת מצוי במקרקעין. המקרקעין כוללים מבנים וסככות בשטח 1,565 מ"ר, ומגרש לא מבונה בשטח 2,917 מ"ר. מידות אלה נקבעו במדידות שביצעה המשיבה.

המבנים והסככות מחויבים בארנונה. המערערת לא השיגה על חיוב זה.

באשר למגרש, הגישה המערערת ערר לועדת הארנונה, בו ביקשה לבטל את חיובי הארנונה לפיהם סווג המגרש כקרקע תפוסה. המערערת טענה כי שטח של כ-270 מ"ר משמש כחניה לעובדיה ולמבקרים, שטח נוסף של 405 מ"ר משמש כדרך ובשטח הנותר לא נעשה שימוש.

בפני ועדת הערר הגיעו הצדדים להסכמה שלהלן:

בהמשך להסכמת הצדדים באשר לתשתית העובדתית, קבעה ועדת הערר כי השטח הינו בשליטתה הבלעדית של המערערת: השטח מגודר ומתוחם, ויש לו שני שערי כניסה הננעלים בשעות הערב עם סגירת העסק הנמצא במקום; בשעות הפעילות השערים פתוחים ויש תנועה, אולם העוררת מפקחת על הנעשה בשטח, דואגת לסילוק משיגי גבול וכיו"ב.

באשר לשטח החניה, אימצה ועדת הערר את הסכמת הצדדים לפיה מדובר בשטח של 250 מ"ר. בהמשך, דחתה את טענת המערערת לפיה אין מקום לחייב בארנונה בגין החניה כיוון שמדובר בשטח הטפל לבניין, והורתה לחייב בהתאם לסיווג "קרקע תפוסה". המערערת אינה משיגה על חיוב זה במסגרת הערעור שבפני.

באשר לשטח המשמש כדרך, קבעה ועדת הערר כי מדובר בשטח של 405 מ"ר, וזאת בהתאם לאמור בתצהיר מנהלה של המערערת, שלא הופרך. בהמשך, קבעה ועדת הערר כי אף שאין סיבה שהציבור הרחב ישתמש בדרך, הרי שלנוכח השימוש שעושים בדרך עובדים, ספקים, לקוחות ושאר המבקרים בעסק, ובהתחשב בהלכת בית המשפט העליון במקרה דומה, ברי כי אין לחייב בארנונה בגין השטח המשמש לדרך.

באשר ליתרת השטח (2262 מ"ר, להלן: "יתרת השטח"), קבעה ועדת הערר כי:

נגד חלקה זה של ההחלטה מופנה הערעור.

בדיון שהתקיים בפני בתאריך 11.07.07 הוריתי לצדדים להגיש סיכומים בשאלה "כיצד יש לנהוג בשטח חצר אשר אינו משמש את בעל המקרקעין?".

לטענת המערערת, בהתאם לסעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), אדמת בניין אינה חייבת בתשלום ארנונה. מוסיפה וטוענת המערערת, כי בהתאם להגדרות הקבועות בסעיף 269 לפקודת העיריות (להלן: "הפקודה"), ברי כי יתרת השטח אינה מהווה "קרקע תפוסה", שכן לא נעשה בה שימוש, ועל כן נופלת היא בגדר ההגדרה השיורית של "אדמת בניין", שאינה מחויבת בארנונה.

לטענת המשיבה, מדובר בשטח קרקע הומוגני, מגודר, שמתפרש בין המבנים השונים שבמפעל המערערת, וכל ניסיון לערוך הבחנה בין פיסת קרקע כזו או אחרת יהווה הפרדה מלאכותית. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי מעצם העובדה שהמערערת תחמה את השטח ומקיימת פיקוח על הנכנסים והיוצאים ממנו, ניתן להסיק כי היא עושה בו שימוש "ולו כשטח הפרדה של המפעל משטח הכלל, לצורכי בטיחות, הגנה מפני פריצות וכיו"ב". המשיבה גורסת כי המערערת הינה הנהנית היחידה בשטח ומונעת שימוש בשטח מצדדי ג', ולפיכך אין לקבל את דרישתה לפטור מארנונה. בשולי סיכומיה מוסיפה המשיבה וטוענת כי "בהתאם לצו הארנונה של עיריית תל אביב, שטח קרקע שעיקר שימושה עם המבנה יחויב בארנונה כולו, זאת לפי תעריף החיוב שנקבע בצו ל'קרקע תפוסה' ולא כבניין" (ההדגשה במקור, ש.ד.), ולטענתה ניתן להגיע לאותה התוצאה גם באמצעות הוראה זו.

בתשובה, טוענת המערערת כי המשיבה סטתה מהמתווה שנקבע בדיון שהתקיים בפני בית משפט זה ביום 11.07.07. המערערת גורסת כי בהסתמך על תמונות שהוצגו לבית המשפט בדיון, נקבע שהיא לא עושה שימוש ביתרת השטח. על כן, אין להידרש לטענות המשיבה בסיכומיה, שכן הן מתייחסות לסוגיית עצם השימוש במקרקעין. המערערת מוסיפה וטוענת כי הפסיקה תמיד יוצאת מנקודת מוצא לפיה קרקע שאין משתמשים בה אינה חייבת בתשלום, כשבהמשך לכך נבחנת שאלת השימוש בקרקע בכל מקרה לגופו. כאמור, במקרה זה בית המשפט התרשם בדיון כי אין, ולא יכול להיות, שימוש ביתרת השטח, ומכאן שאין הצדקה לחיוב בארנונה בגינו. באשר לטיעונה של המשיבה הנסמך על צו הארנונה, טוענת המערערת כי זה "אינו מעלה ואינו מוריד, שכן בית המשפט קבע את ההיפך- אין שימוש בחצר למעט קטע שולי".

על מנת להסיר ספק, יש להדגיש כי בדיון שהתקיים בתאריך 11.07.07 התרשמתי שלא נעשה שימוש ביתרת השטח, שכן הדברים עולים בבירור מהתמונות שהוצגו. מה גם, שעל פי ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בדיון בפני ועדת הערר לא נקבע ממצא פוזיטיבי לפיו המערערת עושה שימוש בשטח הנדון מלבד "חזקה".

מעבר לדרוש אציין, כי מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם דוחות המפקחים מטעם המשיבה. כך, בתאריך 27.05.04 נערכה ביקורת במקרקעין, ונמצא כי "מתחם ריק, רוב השטח ריק למעט מספר מכוניות הנכנסות ויוצאות, כ-5 מכוניות החונות פה ושם". גם ביקורת חוזרת, שנערכה בתאריך 09.01.06, בהתאם להנחיות הלשכה המשפטית של המשיבה, אשר מצאה את הביקורת הקודמת בלתי מספקת, הניבה ממצאים דומים:

יוער, כי מאז מועד הביקורת תוחמה החניה והעניין הוכרע בועדת הערר. משהערעור שבפני אינו מופנה כנגד חלקה זה של ההחלטה, ברי כי הנושא אינו שנוי עוד במחלוקת. ועוד יוער, כי בפני ועדת הערר הגיעו הצדדים להסכמה דיונית (שהובאה לעיל במלואה) באשר למשמעות דבריו של מר רבינוביץ. לאור האמור, מצאתי כי מלבד "חזקה" לא נעשה כל שימוש ביתרת השטח, שהינו "אדמה לא מרוצפת", כלשון הביקורת דלעיל.

בהמשך לכך, נדרשו הצדדים להשיב לשאלה מה הדין בחצר שאינה משמשת את הבעלים. הצדדים הגישו סיכומיהם, ומצאתי שיש ממש בטענת המערערת כי המשיבה סטתה מהנחיות בית המשפט. המשיבה חזרה על טענתה לפיה המערערת עושה שימוש בשטח כשטח הפרדה לצורכי בטיחות ומניעת פריצות, וכי שימוש זה נלמד מעצם החזקתה ושליטתה בו. אין בידי לקבל טענה זו. עצם העובדה שבעלים תוחם מקרקעין שבבעלותו ומונע כניסתם של זרים, אינה מובילה, מניה וביה, למסקנה כי הוא משתמש בקרקע. לפיכך, ברי כי השאלה היחידה העומדת לדיון הינה מה הדין ביתרת השטח, שכאמור לעיל, הובהר כי לא נעשה בו שימוש.

המערערת מסתמכת על הוראות סעיף 8 לחוק ההסדרים, הקובע את סמכותה של הרשות להטיל ארנונה, שזהו נוסחו:

לטענת המערערת, יתרת השטח מהווה אדמת בניין, כמשמעה בסעיף הנ"ל, ולא קרקע תפוסה (הסיווג בגינו חויבה בארנונה). הגדרות מונחים אלה מצויות בסעיף 269 לפקודה:

דהיינו, על מנת שמקרקעין יוגדרו כ"קרקע תפוסה", יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים שימוש וחזקה. לא ניתן להסתפק בחזקה בלבד.

משהוכח, עוד בדיון, כי לא נעשה שימוש ביתרת השטח, הרי שהקרקע, לשכעצמה, אינה עונה להגדרה "קרקע תפוסה". זאת ועוד, בהמשך לקביעה זו, לפיה לא נעשה שימוש ביתרת השטח, יש לדחות גם את טענת המשיבה, הנסמכת על סעיף 3.4.20 לצו הארנונה של עיריית תל-אביב. לטענת המשיבה, סעיף זה עוסק ב"שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה". דא עקא, הוכח כי ביתרת השטח לא נעשה שימוש, ולפיכך ברי כי אין נפקות לסעיף זה בענייננו.

לא נעלם מעיני כי בסיכומיה הפנתה המשיבה למספר פסקי דין התומכים, לטענתה, בגישתה. עיינתי באסמכתאות, אולם אין המשל דומה לנמשל:

בבר"מ 6239/04 רפא"ל - רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ נ' שושנה ויירון, מנהלת הארנונה של עיריית קריית-ים, הדגיש בית המשפט העליון כי בקשת רשות הערעור נדחית, מאחר שבית המשפט המחוזי מצא, כממצא עובדתי, שגידור השטח לא נעשה רק לצורך תפיסת חזקה והפרדה משטחים אחרים, אלא גם לצרכי ביטחון המפעל. לעומת זאת, במקרה שבפנינו התרשמתי כי מטרת הגידור היא תיחום ומניעת השגת גבול. למותר לציין, כי אין מקום להשוואת צרכי הביטחון של מפעל לפיתוח אמצעי לחימה לבין צרכי מפעלה של המערערת.

בבר"מ 1153/07 י.ר.א.ב.שירותי נוי 1985 בע"מ נ' שרי אלדן, מנהל הארנונה של עיריית חדרה, נידונה שאלת סיווגן של הדרכים הנמצאות בנכס. בענייננו, שאלת הדרך, בשטח 405 מ"ר הוכרעה ע"י ועדת הערר, והמערערת לא השיגה על ההחלטה בנקודה זו. מאחר שלגבי יתרת השטח אין לומר כי מדובר בדרך, ואף ועדת הערר מצאה לנכון להפריד בין שטחי הדרך לבין יתרת שטחו של המגרש, ברי כי לא ניתן להקיש בין המקרים, שכן הם מעוררים שתי שאלות שונות לחלוטין.

משמצאתי כי ביתרת השטח לא נעשה שימוש, הרי שאין מדובר בקרקע תפוסה, ועסקינן באדמת בניין שהמערערת אינה חייבת בתשלום ארנונה בגינה. למותר לציין, כי מאחר שמטבע הדברים ייתכנו שינויים במצב העובדתי, רשאית המשיבה לחזור ולבצע מדידות, ככל שתמצא לנכון.

הערעור מתקבל. המשיבה תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. הסכום ישולם בתוך 30 ימים מהיום. ממועד זה ואילך ישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום התשלום בפועל.