ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 13/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 226/05 - מנהלי, ארנונה

גרדנר אסטבלישמנט אינטרנשיונל נגד מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב


31/12/2007

עמ"נ 226/05

גרדנר אסטבלישמנט אינטרנשיונל

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב

בבית לעניניים מנהליים בתל אביב-יפו

בפני: כב' השופטת גדות שרה

[31.12.2007]

פסק דין

זהו ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית תל אביב יפו מיום 25.7.05 אשר ניתנה בתיק ערר 026-01-2004 ו- 018-01-2003 (נספח א' לערעור, להלן: "ההחלטה").

העובדות:

1. המערערת הינה תאגיד, תושב חוץ, והיא חוכרת (לדורות) מאת עיריית תל אביב יפו את הנכס המצוי ברחוב השלושה 11 תל-אביב, הידוע כחלקה 45 בגוש 7108 (להלן: "הנכס").

2. הנכס הינו בנין בן חמש קומות בייעוד "תעשיה", והוא היה מושכר לחברת HP.

3. הנכס פונה ע"י HP במהלך שנת 2002 ומאז עמד סגור וריק, למעט חלק בקומת הקרקע אשר הופעל כמסעדה ואינו מהווה חלק מהערעור נשוא פסק דין זה.

4. בתחילת שנת 2003 התגלה לב"כ המערערת בארץ, עו"ד מ. נווה, כך לטענת המערערת, כי הנכס נפרץ ע"י אלמונים וכי נבזזו ונעקרו ממנו עשרות חלונות, דלתות ומזגנים.

5. ביום 2.7.03 פנתה המערערת אל המשיב והודיעה לו כי בתחילת שנת 2003 נפרץ הנכס, כי לא ניתן לעשות בו שימוש וכי משום כך "מן הראוי לפטור את ארבע הקומות העליונות של הבנין מארנונה... מראשית השנה" (ר' נספח ז' לכתב הערר אשר הוגש כמוצג א').

ביום 9.9.03 פנתה המערערת פעם נוספת בתזכורת למשיב (ר' נספח ח' לכתב הערר אשר הוגש כמוצג א').

6. ביום 29.9.03 השיב המשיב לפניית המערערת, בין היתר, כי "הנכס הנ"ל אינו עומד בקריטריון של נכס לא ראוי לשימוש לפי סעיף 330 לפקודת העיריות" (ר' נספח ט' לכתב הערר אשר הוגש כמוצג א').

7. התכתובת בין הצדדים נמשכה, וביום 7.12.03 הודיע המשיב למערערת כי "הנכסים בבניין הנ"ל אינם נכללים בקריטריון של נכס לא ראוי לשימוש לפי סעיף 330 לפקודת העיריות" וכי "לפיכך הריני דוחה השגתך..." (ר' נספח י' לכתב הערר אשר הוגש כמוצג א').

8. ביום 28.12.03 הגישה המערערת ערר על דחיית ההשגה ובהמשך הוגש ערר מתוקן (מוצג א').

המשיב השיב לערר (מוצג ב') וביום 25.7.05 ניתנה ההחלטה בערר (נספח א' לערעור), היא ההחלטה נשוא ערעור זה.

9. בהחלטת ועדת הערר נקבע, בין היתר, כדלקמן:

א. מבין הפסיקות הסותרות של בת המשפט המחוזיים, מאמצת ועדת הערר "את הפסיקה לפיה אין מחזיק רשאי להזניח, או לא להכשיר נכס, כתכנון מס לגיטימי" (סעיף 51 להחלטה).

בהקשר דומה קבעה הועדה כי "שיקול נוסף להכרעתנו בערר זה, מהווה העובדה שהעוררת לא טרחה להציב שמירה לבנין או לבטחו. התנהלות זו היתה רשלנית באופן בלתי סביר והסברי העוררת בענין זה, אינם משכנעים כלל ועיקר" (סעיף 62 להחלטה).

ב. "המעטפת החיצונית של הבנין נראית שלמה.

בתוך הבנין, יש הרס של התשתית הקווית, אולם נראה לנו על פניו, שההערכות שהובאו ע"י העוררת לעניין השמשת הבנין, מוגזמות באופן בלתי סביר" (סעיפים 57-58 להחלטה).

ג. "...לכאורה בכל בנין משרדים, יש לבצע שיפוץ דומה מדי 15 שנה. היעלה על הדעת, שבכל פעם שיבוצע שיפוץ כולל בבנינים, ברחבי העיר, יתבקש המשיב לוותר על תשלום ארנונה מעבר לתקופה מוגבלת של מספר חודשים, חצי שנה לכל היותר, לצורך ביצוע השיפוץ" (סעיף 59 להחלטה).

ד. "נראה שהעוררת מחכה לדייר מתאים מכיוון שאין היא מעוניינת להשקיע במעטפת שלא תתאים לשוכר בכח.

ועדה זו כבר קבעה בתיקים אחרים, שהמתנה זו, שלעיתים עשויה להמשך מספר שנים, אינה מהווה עילה לפטור מתשלום ארנונה" (סעיפים 60-61 להחלטה).

ה. "אשר על כן החלטנו להעניק פטור לעוררת על פי סעיף 330 למשך חצי שנה בלבד, החל מיום 31.12.03, דהיינו, המועד בו הסתיים הפטור בגין נכס ריק, שאושר לנכס בעבר" (סעיף 63 להחלטה).

10. ביום 28.9.05 הגישה המערערת ערעור על החלטת ועדת הערר, הוא הערעור נשוא פסק דין זה.

דיון

11. סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כדלקמן:

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

מסעיף זה עולה כי על מנת ליהנות מהפטור אותו הוא מקנה, נדרשים להתמלא התנאים הבאים:

  1. הנכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו.
  2. אכן לא יושבים בנכס.
  3. נמסרה הודעה על כך.

12. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי למערערת יוענק פטור על פי סעיף 330, אלא שהפטור הוענק למשך חצי שנה בלבד, החל מ- 31.12.03.

מקובלת עלי טענת המערערת לפיה הענקת הפטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, גם אם לשישה חודשים, משמעותה, למעשה, קביעה של ועדת הערר כי מתקיימים תנאיו של סעיף 330, לרבות התנאי לפיו הנכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו.

אי לכך מתייתר הדיון בשאלה אם עמדה המערערת בתנאים שנקבעו בסעיף 330 לפקודה שכן, כאמור, החלטת הועדה משמעותה כי סעיף 330 לפקודה חל על הנכס.

13. כאמור, ועדת הערר הגבילה את מתן הפטור למשך חצי שנה בלבד.

גם כאן אני מקבלת את טענת המערערת לפיה בקביעתה זו חרגה ועדת הערר מסמכותה.

סעיף 330 לפקודה קובע מתן פטור בהתקיים תנאיו ואינו מקים בסיס חוקי להגבלת הפטור מכוחו, מבחינת משך הזמן בו ניתן הפטור.

ר' בעניין זה עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו ואח' נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ (בית המשפט העליון, כב' השופטת ע. ארבל, אסמכתא ב' מטעם המערערים, בעמ' 6) שם נקבע כלדקמן:

""עוד טוענים המערערים כי לא ניתן להעניק פטור מארנונה למבנה בשיפוצים לתקופה העולה על 6 חודשים על-פי הקבוע בתקנות. אין בידינו לקבל טענה זו, מאחר שפסק דינו של בית משפט קמא העניק את הפטור מחיוב בארנונה לתקופת השיפוצים על סמך סעיף 330 לפקודת העיריות, שאינו מגביל את תקופת הפטור, ולא על סמך התקנות" (ההדגשה אינה במקור – ש.ג).

עוד ראה בעניין זה פסק הדין בעמ"נ 280/05 עו"ד אברהם גוגינג ואח' נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב-יפו (כב' השופטת ש. דותן, אסמכתא א' מטעם המערערים), שם נקבע כי העיריה אינה רשאית להוסיף על תנאיו של סעיף 330 לרבות תנאי שעניינו משך הפטור, שיקום הנכס או הריסתו או חיוב בעל הנכס לפעול לשינוי מצבו.

כך גם נקבע שם כי לא נמצא בסיס חוקי לחיוב הבעלים או המחזיק להשקיע השקעות בנכס, שלא על פי הוראת חוק מפורשת (עמ' 5 לפסק הדין).

14. נוסף על כך ולמעלה מן הצורך.

אני מקבלת את טענת המערערת לפיה חרגה ועדת הערר מסמכותה כאשר הגבילה את משך הפטור מכוח סעיף 330, אף שלא נטען בפניה כי יש לעשות כן.

בתשובתו לערר טען המשיב כי "אין המדובר בנכס שאינו בר שימוש" (סעיף 11, מוצג ב'), אולם הוא לא טען בתשובתו כי היה ויוכר הנכס כנכס שאינו בר שימוש, אזי יש להגביל את תקופת היותו של הנכס מוכר ככזה.

15. בסעיפים 15-18 לתגובה טען המשיב כי הפטור לפי סעיף 330 הינו זמני.

לאור נוסח סעיף 330 לפקודה, לא מצאתי מקום לקבל טענה זו.

16. אני שותפה לעמדת כב' השופטת ש. דותן בפרשת גוגינג הנ"ל (עת"מ 280/05) לפיה: "ועדת הערר קצבה את משך הפטור מתוך מטרה לקדם אינטרס לגיטימי, כשלעצמו, חיוב בעל הנכס להביא לסיומו של מצב בו נכס חרב ניצב בשיממונו, ואף עלול לסכן את הציבור. אלא, שבכך חרגה הועדה מהוראות החוק וקראה לתוכו את מה שאין בו."

ובענייננו, על אף שהמטרה בגינה הוגבלה תקופת הפטור היא לגיטימית, הדבר נוגד את העקרון לפיו אין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת.

ראה עמ"נ (חיפה) 410/04 סולומון מאלק נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה, 1.5.05 (לא פורסם), אשר צורף כנספח ד' בתיק מוצגי המערערים, בסעיף 5 לפסק הדין:

"מבחן כדאיות השיפוץ וחיוב משתמע גם אם אינו ישיר, שעל בעל הנכס לבצע תיקונו, למרות שלכאורה מתקיים הנתון העובדתי של 'נכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו', נוגד את העקרון שאין מטילים מס אלא מכוח הוראה מפורשת. אמנם עקרון זה אינו בלעדי ולצידו יש לבחון את תכלית החיוב בארנונה, והאינטרס שצריך להנחות שנכסים יהיו במחזור העסקי הכולל של החברה ולשימושה, ואולם אין תחום המיסוי צריך להיות האמצעי המשפטי לכך. ...

נראה איפוא, שגם היה 'תכנון הזנחה' של בניין להביא למצב של חדלונו או למצב של נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, לא תהא התנהגותו המכוונת של הנישום, מכשול לקבלת פטור מחיוב בארנונה, לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. 'תכנון כזה, גם אם היה הוא לכאורה בגדר של 'תכנון מס לגיטימי''.

...

הפתרון המשפטי המתבקש למנוע מאותו נישום פעולות של הזנחת הנכס עד כדי להביא לחדלונו, צריך שיימצאו על בסיס עילות תביעה אחרות."

17. בסעיפים 8-9 לסיכומיו טען המשיב כי "הפטור עפ"י סעיף 330 הינו זמני, לאור העובדה שחיובי הארנונה נקבעים מדי שנה בשנה, עם משלוח הודעת השומה בתחילת כל שנת מס קלנדרית... לפיכך מתן פטור עפ"י סעיף 330 בשנה מסויימת רלוונטי רק לאותה שנת מס".

טענה זו של המשיב לפיה הפטור לפי סעיף 330 הינו זמני, מהטעם שחיובי הארנונה הינם שנתיים, לא הועלתה בתגובתו לערעור ולפיכך היא מהווה הרחבת חזית.

בנוסף על כך, לאור לשונו של סעיף 330, ומאחר ולא הובאו אסמכתאות לטענה זו, לא שוכנעתי בטענה זו של המשיב, גם לגופו של עניין.

18. לאור התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי מקום לדון ביתר טענות המערערת, לרבות טענותיה באשר לניגוד עניינים בו מצוי היה, כך לטענתה, יו"ר ועדת הערר.

19. א. אשר על כן דין הערעור להתקבל.

ב. הפטור שניתן למערערת ע"י ועדת הערר על פי סעיף 330 לפקודת העיריות, איננו מוגבל בזמן.

ג. מאחר והמערערת הודיעה למשיב על הרס הנכס ביום 2.7.03, ומאחר וניתן למערערת פטור בגין נכס ריק מיום 1.7.03 ועד 31.12.03 (ר' נספח ט' למוצג א' מטעם המערערים), כי אז צדקה ועדת הערר אשר קבעה את תחילת הפטור מיום 31.12.03.

המשיב ישלם למערערת שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ + מע"מ.

סכום זה ישולם תוך 30 ימים שאם לא כן ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח העתק מפסק דין זה לצדדים.

ניתן היום כ"ב בטבת, תשס"ח (31 בדצמבר 2007) בהעדר הצדדים.

גדות שרה, שופטת

לכתבה בנושא הקלק


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן