ד"ר רוסטוביץ, פייביש - חברת עורכי דין אודות ARNONA   אודות העורך ד"ר הנריק רוסטוביץ
 

ארכיון מגזין ארנונה 1999 - 2003
חיפוש
 
    אנציקלופדיה ארנונה   הפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח
    פקודת המסים (גביה)   הרצאות בארנונה   ספרים ומאמרים
    0 תגובות לכתבות מאז : 18/10/2019
גרסת הדפסה

עמ"נ 269/04 - מינהלי, ארנונה

אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נגד מנהל הארנונה של עיריית ראשון לציון


23/1/2008

עמ"נ 269/04

אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ

נגד

מנהל הארנונה של עיריית ראשון לציון

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו

בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים

בפני כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני

פסק - דין

א. תיאור ההליך וטענות הצדדים

1. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית ראשון לציון (להלן: "ועדת הערר"). הועדה דחתה ערר שהגישה המערערת על החלטת מנהל הארנונה בעירית ראשון לציון (להלן: "מנהל הארנונה"), אשר דחה את השגתה על חיובה בארנונה בשנת 2001 בגין נכסים אשר לטענתה, אינם בגדר "בנין" (נספח א' להודעת הערעור). הועדה הדגישה בפתח החלטתה, כי הערר שהוגש בפניה היה לשנת המס 2001 בלבד, ובו דנה. אמנם הועדה ערכה ביקור במקום בשנת 2004, אך היא הסתמכה על הצהרת המערערת כי מצב הנכסים באותה עת היה זהה למצבם בשנת 2001.

2. המערערת הינה חברה בע"מ, אשר בנתה מרכז מסחרי ברח' לסקוב 22 בראשון לציון, המכונה "ביג-מרקט" (להלן: "המבנה"). המרכז המסחרי מכיל יחידות אשר חלקן הושכרו זה מכבר, וחלקן טרם הושכרו והמערערת הינה המחזיקה בהן.

3. המחלוקת נשוא התיק דנן נוגעת אך ורק לאותן חמש יחידות שטרם הושכרו, ואשר לטענת המערערת עומדות, ברובן, ריקות מכל אדם וחפץ, ובנייתן טרם הושלמה (להלן: "היחידות"). לגרסת המערערת, היא איננה משלימה בנייתן של היחידות שעדיין לא נמצא להן שוכר, בשל רצונה לאפשר לכל שוכר להתאים את היחידה לצרכיו.

4. אין חולק כי בשנת 1997 ניתן למבנה, על כל היחידות המרכיבות אותו, "טופס 4" (אישור לחיבור המבנה והיחידות למים, חשמל וטלפון). כמו כן, אין חולק כי במשך שלוש שנים לא חויבה המערערת בארנונה בגין היחידות שלא הושכרו, ורק בראשית שנת 2001 נשלחה לה לראשונה דרישת תשלום ארנונה בגינן, בתעריף "עסקים".

5. המערערת טוענת, כפי שטענה גם בפני מנהל הארנונה, כי היחידות הנ"ל אינן אלא "חומר גלם" אשר אין לראות בו "בנין" לצורך חיוב בארנונה. לטענתה, ביחידות טרם הותקנה תקרה; הן אינן מחוברות לחשמל ולמערכת המים והביוב; אין בהן סידורי סניטציה ואינסטלציה; אין חלוקה פנימית; בחלק מהיחידות הקירות חשופים ואין חלוקה פנימית; ברובן לא הותקנו עדיין גלאי עשן, ובחלקן טרם הושלם הריצוף.

מנהל הארנונה דחה את ההשגה שכן מצא (לאחר בדיקה) כי הנכסים גמורים וראויים לשימוש. לטענתו, ביחידות קיימת תקרה וקיים ריצוף, וכן קיימת אפשרות לחברן לחשמל, מים, ביוב וכו'. העובדה שטרם בוצעה חלוקה פנימית של היחידות, אין בה כדי לשנות את היותן בגדר "בנין". עוד הדגיש מנהל הארנונה כי עד לשנת 2001 לא חוייבו היחידות בארנונה לפנים משורת הדין.

6. בערר שהגישה על החלטת מנהל הארנונה, טענה המערערת כי מנהל הארנונה שגה כאשר קבע כי היחידות הן בגדר "בנין", וזאת נוכח המבחנים שנקבעו בספרות ובפסיקה להיותו של מבנה "בנין". במיוחד הדגישה המערערת את "המבחן הפונקציונלי", לפיו מבנה יחשב כגמור כשאין עוד צורך בתוספת חומרים או עבודה על מנת שניתן יהיה להשתמש בו למטרה לה יועד. המערערת טענה כי על מנת שהיחידות יוכלו לשמש למטרה לה יועדו, קרי: משרדים או חנויות, יש לבצע בהן עבודות רבות. עוד טענה המערערת כי גם אם היחידות לא הושלמו בשל רצונה להימנע מתשלום ארנונה בגינן, הרי שנקבע בפסיקה כי נישום רשאי לכלכל צעדיו על מנת להקטין או למנוע חבות במס. לבסוף טענה המערערת כי משלא נעשה שימוש ביחידות, לא נעשה שימוש גם בשירותי העירייה עבורן, ולכן אין לחייבה בארנונה בגין יחידות אלו.

7. ועדת הערר דחתה את הערר לאחר שביקרה ביחידות ומצאה כי יחידה אחת (חנות 117) מושכרת, לפחות בחלקה; שתי יחידות (חנויות 9 ו- 13) משמשות לאחסון; יחידה אחת (חנות 6) שימשה כמסעדה. בארבע מתוך חמש היחידות (למעט זו המשמשת למסעדה) קיים ריצוף קרמיקה, ויטרינות זכוכית, שני חדרי שירותים בהם לא הותקנו אביזרי אינסטלציה ותקרת בטון חשופה שבה עוברת צנרת מיים ואליה חוברו ספרינקלרים (לכיבוי אש). אך הועדה קבעה רק לגבי יחידה אחת (חנות 13), כי היא שימשה לאחסנה גם בשנת 2001, שבגינה הוגש הערר. במקרה זה, קבעה הועדה, יש לחייב את הנכס בתשלום ארנונה, לאור השימוש הנעשה בנכס.

הועדה הבהירה בהחלטתה שהנטל להוכיח כי בשל מצבן הפיזי היחידות אינן בגדר בנין, מוטל על העוררת, וזו לא עמדה בו. היא לא הגישה חוות דעת הנדסית לגבי מצבו הפיזי של הנכס, ואף לא חוות דעת שמאית לגבי ההשקעה הנדרשת על מנת להביא את היחידות למצב של שימוש.

אשר למצב היחידות נשוא הערר, הבהירה הועדה כי ניתן להקיש לשאלת היות היחידות "בנין" מן הפסיקה שעסקה במתן פטור מארנונה לנכס שנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו (פטור הניתן לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש]). הועדה סקרה את המבחנים השונים שנקבעו בפסיקה לגבי היותו של מבנה בגדר "בנין", לצורך חיובו בארנונה, והגיעה למסקנה כי היחידות נשוא הערר מהוות "בנין" לצורך זה. הועדה הדגישה את קיומו של טופס 4 למבנה ולכל יחידותיו משנת 1997, וקבעה כי הדבר מהווה אינדיקציה לכך שבניית המבנה הושלמה, אף שהועדה היתה ערה לכך שזה רק אחד הקריטריונים לבחינת מצב הנכס. הועדה גם קבעה כי מצבן של היחידות, כפי שעולה מן הביקור בשטח, הינו כזה שניתן לעשות בהן שימוש. עובדה היא שחלקן משמשות לאחסנה.

הועדה הוסיפה ובחנה את היקף ההשקעה הנדרשת על מנת להביא את היחידות למצב בו ניתן יהיה להשתמש בהן לצרכים להם יועדו. הועדה סברה כי הערכת מנהל העוררת, לפיה נדרשת השקעה נוספת בסך 250$ למ"ר, בעוד שההשקעה ביחידות עד לאותו שלב, לטענתו, היתה בסך 700$ למ"ר, הינה גבוהה. בהעדר חוות דעת שמאית מטעם מי מהצדדים, העריכה הועדה כי עלות השלמת היחידות אינה עולה על 25% מן הסכום שכבר הושקע בהן. לפיכך, סברה, היחידות הינן ברות חיוב בארנונה. הועדה קבעה כי אף אם ניתן להכיר בלגיטימיות של מצב בו נישום אינו משלים בניית מבנה על מנת להמנע מתשלום ארנונה, הדבר צריך להיות מוגבל בזמן, ופרק זמן של למעלה משלוש שנים (התקופה שחלפה ממועד קבלת טופס 4 ועד לתחילת החיוב בארנונה נשוא הערר) אינו סביר.

8. בערעור בפני חוזרת המערערת על טענותיה בהשגה ובערר. המערערת מוסיפה וטוענת כי שגתה הועדה כאשר קבעה שהיחידות הינן בגדר "בנין" בשל העובדה שניתן לעשות בהן שימוש לאחסנה. לגישתה, עובדה זו אינה ממין העניין, שכן יש לבחון את מצבן של היחידות ביחס לייעוד לשמו נבנו, ואשר בגינו מוטל עליהן חיוב בארנונה (כאמור, מדובר בחיוב בתעריף "עסקים").

המערערת סבורה שהועדה שגתה כאשר קבעה שקיומו של טופס 4 מהווה אינדיקציה לכך שמבנה הינו בגדר "בנין". המערערת מפנה לכך שעל גבי טופס 4 עצמו מצויין כי הוא אינו מהווה אישור לאיכלוס הבית, כמו גם לעובדה שעירית ראשון לציון נקטה נגדה הליך פלילי בגין איכלוס נכס אחר לאחר קבלת טופס 4 וטרם קבלת רישיון איכלוס. מתוך כך מסיקה המערערת כי לא ניתן לומר על נכס שבנייתו הסתיימה כי הוא ראוי לשימוש, אף אם הוצא לו טופס 4.

כך גם שגתה הועדה כשקבעה שאין להרשות מצב בו נישום מותיר מבנה בלתי מושלם במשך למעלה משלוש שנים מיום שהוצא לו טופס 4, על מנת להמנע מתשלום ארנונה. המערערת בדעה כי עניין זה יש לבחון לאור נסיבות המקרה, תוך זיקה למציאות העסקית העומדת בפני הנישום, בפרט כאשר, כאמור, מועד הוצאת טופס 4 אינו רלוונטי.

לבסוף טוענת המערערת, כי שגתה הועדה כאשר בחנה את עלות השלמת היחידות, והשוותה אותה לסכום שכבר הושקע בהן, מה גם שלא ברור מדוע ועל סמך מה קבעה הועדה שאם ההשקעה הנדרשת אינה עולה על 25% מן הסכום שכבר הושקע, הרי שהיחידות מהוות "בנין".

9. המשיב, לעומת זאת, טוען כי בדין דחתה הועדה את הערר. במישור העובדתי, מצאה הועדה, בעקבות ביקור במקום, כי בפועל נעשה שימוש בחלק מן היחידות, דבר המעיד על היותן של כל היחידות, שהן במצב גימור זהה, ראויות לשימוש. בית משפט שלערעור אינו נוהג להתערב בממצאים עובדתיים שקבעה ועדת הערר, מה גם שהמערערת לא עמדה בנטל להוכחת טענותיה. המערערת לא הצליחה להשכיר את היחידות במועד הרלבנטי לערעור, כפי שאישר בא-כוחה בדיון בערעור, אך ברגע שתושכרנה הן ניתנות לשמוש מיידי בהשקעה קטנה.

עוד טוען המשיב כי על-פי הפסיקה הועדה היתה רשאית להסתמך גם על עובדת הוצאת טופס 4 למבנה בשנת 1997, כאינדיקציה להיותן של היחידות ראויות למגורים. אם נדרשת השלמה מסויימת ליחידות שטרם הושכרו – ענין הממתין לשוכר שימצא - הרי שזו איננה משמעותית, ואינה שוללת את כשירותן של היחידות לשימוש. עובדה היא שרוב היחידות במבנה הושכרו בסמוך לאחר הוצאת טופס 4 למבנה. המבחן הנכון הוא היותן של היחידות ראויות לשימוש, באופן אובייקטיבי, ואין נפקא מינא אם נעשה בהן שימוש בפועל. מסקנה זו נסמכת גם על הפסיקה הנוגעת לסעיף 330 לפקודת העיריות.

לבסוף, ולמקרה שיקבע כי היחידות אינן מהוות "בנין" לצורך חיוב בארנונה, טוען המשיב כי אין בסיס משפטי לטענת המערערת כי היא רשאית להימנע במתכוון מהשמשת היחידות וסיום עבודות הפנים, על מנת לחמוק מתשלום ארנונה. בכל מקרה, המערערת בוודאי אינה זכאית, שעה שהיא עושה שימוש בטקטיקה זו, לתקופת פטור העולה על שלוש שנים.

ב. המסגרת הנורמטיבית

10. הסוגיה הדורשת הכרעה במקרה זה הינה המועד בו הופך נכס חדש למושא לחיוב בארנונה. עד לחקיקת חוקי ההסדרים נקבעה סמכותה של עיריה להטיל ארנונה בתחומה בסעיפים 274-275 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. עם חקיקת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ב-1992, בוטלו הסעיפים האמורים, וסמכותה של העיריה להטיל ארנונה נקבעה בסעיף 8(א) לחוק. מכח סעיף זה הותקנו תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), התש"ס-2000, אשר הוחלו גם על שנת 2001 (ראה סעיף 2 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2001), התשס"א-2001).

תקנה 3 לתקנות האמורות קובעת את סמכותה של רשות מקומית להטיל ארנונה כללית על "בנין". לצורך הגדרתו של המושג "בנין" מפנות התקנות לסעיף 269 לפקודת העיריות, אלא שגם סעיף זה אינו מבהיר מהו יום גמר הבנייה של בניין, ומתי הופך בניין להיות נשוא לחיוב בארנונה.

11. מטרת הטלת ארנונה היא לממן את השירותים שהרשות המקומית חייבת לספק לתושביה (בג"צ 6741/99 ארנן יקותיאלי נ. שר הפנים, [פורסם בנבו]). עם זאת, נפסק כי "ארנונה הינה מס במהותה, ולכן היא מוטלת ללא כל זיקה לשרות הניתן ונגבית היא מבלי שהעיריה נותנת כנגדה כל תמורה ישירה" (בג"צ 764/88, 1437/90, 1985/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עירית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 805-806 (1992), מפי כב' השופט ד' לוין). לכן נדחתה טענת המערערת באותו מקרה, כי היא פטורה מחובת תשלום ארנונה משום שאין היא נהנית משירותי העיריה בנוגע לנכס נשוא הערעור (ראה גם: בג"צ 129/84 פרופיל חן בע"מ נ. המועצה המקומית יבנה, פ"ד לח(4) 413). אכן, ההלכה היא כי העובדה שבעל נכס איננו עושה בו שימוש, איננה פוטרת אותו מתשלום ארנונה (ע"א 739/89 מיכקשוילי נ. עירית תל אביב, פ"ד מה(3) 769, פסקה 6). סעיף 330 לפקודת העיריות פוטר מחובת תשלום ארנונה נכס שנהרס או ניזוק עד כי איננו ראוי למגורים, אך אין בפקודה פטור לנכס שאין משתמשים בו. החריג לכך הוא הפטור החד-פעמי והמוגבל לשישה חודשים שניתן להעניק לנכס ריק הראוי לשימוש, על-פי סעיף 274ב(ב) לפקודת העיריות: ראה ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ. עירית פתח תקוה, פ"ד מו(4) 778).

12. לאור כללים אלו, עוצב בפסיקה "המבחן הפונקציונאלי", אשר על-פיו "בנייתו של בניין נסתיימה כאשר למחזיק יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין" (ה. רוסטוביץ, ארנונה עירונית, מהדורה חמישית (2001), עמ' 327, ודברי כב' השופט ר. סוקול בעמ"נ (חי') 309/06 קעה נ' מנהל הארנונה בעירית חדרה, [פורסם בנבו], שאושר בבר"מ 7992/06 [פורסם בנבו] , להלן: "עניין קעה"). על-פי מבחן זה יראו את הבניה כמושלמת כאשר הבנין ראוי לשימוש, היינו: הוא כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה לה נועד. לצד מבחן זה קיימים שני מבחני עזר נוספים. הראשון שבהם הוא "המבחן הפורמלי", הנקבע על-פי המועד בו הוצאה לבניין תעודת גמר לפי תקנה 21 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) , התש"ל-1970, והמעידה על סיום העבודות לפי היתר הבניה; או המועד בו הוצא "טופס 4" לפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, המעיד כי הושלמו העבודות נשוא היתר הבניה, למעט כאלו שאינן מונעות את חיבור התשתיות, וכי המבנה "ראוי לשימוש" (ראה סעיף 157א. לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965).

מבחן עזר שני שנקבע בפסיקה, הוא "המבחן המעשי", הנקבע על-פי המועד בו החל השימוש בפועל בבניין (למבחנים אלו ראה: ראה ה' רוסטוביץ', ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, ספר ראשון, עמ' 322-323, וכן פסק דינו של כב' הנשיא א' לרון בת"א (ב"ש) 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל. השקעות בע"מ, [פורסם בנבו], להלן: "עניין מ.ל. השקעות"; ע"ש (י-ם) 3077/04 גולדנברג נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שומרון, [פורסם בנבו], להלן: "עניין גולדנברג"; ועמ"נ 309/06 הנ"ל בענין קעה, פסקאות 10-18). כמו כן, ניתן להעזר בעניין זה בפסיקה הנוגעת לפטור הניתן בסעיף 330 לפקודת העיריות למבנה שנהרס או ניזוק במידה שאינה מאפשרת לשבת בו, אך זאת בזהירות הראויה המתחייבת מן ההבדל בין מבנה שטרם הושלמה בנייתו, לבין מבנה שחדל להיות ראוי לשימוש (ראה סיכום ההלכות והמבחנים שעוצבו בפסיקה לענין סעיף 330 בעמ"נ (ת"א) 114/05 מנהל הארנונה על עירית תל אביב נ. חברת עדן יפו בע"מ, [פורסם בנבו], שבוטל לגופו של מקרה בבר"מ 815/06, [פורסם בנבו]).

ג. דיון והכרעה

13. לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. הלכה היא כי בית משפט לעניינים מנהליים, גם כשהוא דן בערעור מנהלי, כפוף לעקרונות היסוד של הליך השיפוט המנהלי. בית המשפט בוחן את החלטת הרשות על פי עילות הביקורת שבמשפט המנהלי: הוא אינו שוקל את שיקוליה של הרשות, ואיננו ממיר את שיקול דעתה בשיקול דעתו, כל עוד החלטת הרשות איננה חורגת ממתחם הסבירות (ראה דבריה של כב' השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, בבר"מ 3186/03 מדינת ישראל נ' עין דור, פ"ד נח(4) 754, 766, והאסמכתאות המופיעות שם; עע"מ 7357/03 רשות הנמלים נ' צומת מהנדסים תכנון תאום וניהול פרויקטים בע"מ, פ"ד נט(4) 145, 163; עע"ם 402/03 עמותת העצמאים באילת נ. ועדת הערר מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 208-209). במקרה דנא, לא מצאתי פסול בהחלטת ועדת הערר.

"המבחן הפונקציונלי" הנוגע למועד היווצרו של "בניין", שהוא המבחן העיקרי להיותו של מבנה בגדר "בניין", הינו בעיקרו מבחן עובדתי, אובייקטיבי, הנסמך על המציאות בשטח, ממנה יש להסיק לגבי האפשרות לעשות במבנה שימוש למטרה לה יועד. כך קבעה כב' השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, בבר"מ 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד, [פורסם בנבו] (להלן: "עניין יהלומית פרץ"), כי: "שאלת התאמתו של מבנה מסוים לאכלוס הינה שאלה עובדתית התלויה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה". בדומה פסק בית המשפט המחוזי בחיפה, בבואו לבחון האם יש להעניק למבנה פטור מכח סעיף 330 לפקודת העיריות, כי "יש להחיל מבחן אובייקטיבי, כיצד אדם סביר יראה את מצבו של המבנה, ולאו דווקא כיצד מתייחס אליו בעל המבנה או המחזיק בו" (כב' סגנית הנשיא, השופטת ב' גילאור בעמ"נ (חיפה) 341/03 לוי נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה, [פורסם בנבו], להלן: "עניין לוי"; וראה גם עניין קעה הנ"ל, פסקה 12). לכן, בית משפט שלערעור, ובעיקר בית משפט לעניינים מנהליים היושב בערעור, לא יתערב בממצאי ועדת הערר, שמתפקידה לקבוע ממצאים עובדתיים.

14. המערערת לא הציגה בפני הועדה חוות דעת של מהנדס או שמאי לגבי מצב היחידות ואפשרות השימוש בהן. נטל ההוכחה, כפי שציינה הועדה, מוטל על הנישום (ראה: רע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול השקעות ושירותים בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד מו(5) 101, בפסקה 10 לפסק דינו של כב' השופט ד' לוין; עניין לוי, פסקה ג.1. 1.4 לפסק הדין). חברי ועדת הערר יצאו, לאחר שהתקיים בפניהם דיון בערר, לבדוק את היחידות נשוא הערר, והגיעו למסקנה כי בחלקן נעשה שימוש בפועל, וכי כולן ראויות לשימוש. קביעה זו הינה קביעה עובדתית, אשר בית משפט שלערעור יימנע מלהתערב בה, למעט במקרים קיצוניים, בהם נפל בהכרעת הערכאה הדיונית פגם היורד לשורשו של עניין, או כאשר הדברים אינם מבוססים על פניהם (ראה ע"א 11512/04 קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' גב ים חברה לקרקעות בע"מ, [פורסם בנבו], והאסמכתאות שם). לא זה המקרה שבפניי.

15. אשר ליחידות אשר הועדה קבעה כי נעשה בהן שימוש בפועל, לא תיתכן מחלוקת כי יש לחייב בגינן בתשלום ארנונה, בין אם מתקיים לגביהן המבחן הפונקציונלי, ובין אם לאו (ראה ספרו של ה' רוסטוביץ', בעמ' 323, ןענין קעה הנ"ל, פסקה 11). ייתכן אמנם כי היה מקום לחייב יחידות המשמשות לאחסנה בלבד בתעריף שונה מתעריף "עסקים", אך טענה כזו לא נטענה על ידי המערערת בהשגה או בערר, ולכן אינני נדרש לה. אך לגבי כל היחידות – קביעת הועדה כי הן ראויות לשימוש, וזו, כאמור, קביעה עובדתית שאין כל עילה להתערב בה.

16. מסקנותיה של ועדת הערר מעוגנות כדבעי בפסיקת בית המשפט, והן נסמכות על "המבחן הפונקציונאלי", אשר על-פיו "בנייתו של בניין נסתיימה כאשר למחזיק יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין" (ראה סעיף 12 לעיל). אין נפקא מינא שבפועל היחידות לא הושכרו על ידי המערערת, מסיבה זו או אחרת. המערערת היתה יכולה בשנת 2001, הן מבחינה מעשית והן מבחינה משפטית, להשכיר את חמש היחידות נשוא הערעור, שכן המבנה אוכלס ברובו, ושאר היחידות הושכרו לאחר השלמת המבנה בשנת 1997. המערערת היתה יכולה ליהנות מן התועלת הכלכלית של יחידות אלו, ולנצלן למטרה לה נועדו (השכרה). עבודות הגימור והעיצוב הסופי של היחידות רק המתינו להחלטתם של השוכרים הפוטנציאלים שמשום מה בוששו לבוא. אין בין עובדה זו, ובין היותן של היחידות "בניין" שבנייתו נסתיימה, דבר ולא כלום. העובדה שבעל נכס איננו מצליח להשכירו במחיר המבוקש על ידו, איננה פוטרת אותו מתשלום ארנונה.

17. לבד מן ההתרשמות מהביקור ביחידות עצמן, קביעתה של הועדה כי היחידות ראויות לשימוש נתמכת גם בעובדה שהוצא להן, עוד בשנת 1997, טופס 4. הוצאת טופס 4 ממלאה אחר "המבחן הפורמלי" שנקבע בפסיקה להיותו של הבניין כשיר. אמנם, כפי שטוענת המערערת בצדק, טופס 4 איננו תעודת גמר, וייתכנו מצבים בהם למרות קיומו, הבניין לא יחשב ראוי לאיכלוס. כך גם ברור שאין להסתמך רק על "המבחן הפורמלי", קרי: הוצאת טופס 4 לבניין, אלא יש לבחון את הדברים גם על-פי מבחנים אחרים, ובראשם "המבחן הפונקציונלי" (ראה ע"א (ת"א) 1141 פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ. מועצה מקומית מודיעין, לא פורסם, הרכב בראשות כב' השופט י. גרוס (6.8.00)). עם זאת, הוצאת טופס 4 מהווה אינדיקציה ברורה למצבו של המבנה, ויוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, כי המבנה ראוי לשימוש. למסקנה דומה הגיעה גם כב' השופטת ד' ביניש, כתוארה אז, בעניין יהלומית פרץ הנ"ל, שם ציינה כי במסגרת בחינת השאלה אם מבנה מסוים מתאים לאכלוס, יש ליתן "משקל מסוים" להוצאת "טופס 4" על ידי הרשות המוסמכת לכך (וראה גם בר"ם 7298/06 קדושני נ. מנהל הארנונה של עירית רחובות, [פורסם בנבו], ופסק הדין בענין קעה, הנ"ל, פסקה 15).

18. ביסוס נוסף למסקנתה של הועדה כי היחידות ראויות לשימוש, והן בגדר "בניין" שהושלמה בנייתו, מצאה הועדה בעובדה שלנוכח מצבן הפיזי של היחידות, נדרשת השקעה קטנה על מנת שניתן יהיה לעשות בהן שימוש גם שלא לצרכי אחסנה (מכאן ניתן להסיק כי כאשר קבעה הועדה כי היחידות ראויות לשימוש, היא התכוונה בשלב זה לשימוש כמחסנים בלבד). מבחן ההשקעה הנדרשת לצורך השלמת הבניה ("המבחן הכלכלי"), הוכר אף הוא בפסיקה – הן זו הנוגעת לשאלת השלמתו של "בניין", והן זו הנוגעת לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות: ככל שנדרשת השקעה קטנה יותר על מנת להביא את המבנה למצב מושלם, כן תגבר הנטיה לומר כי בניית המבנה הסתיימה, וכי הוא ראוי לשימוש באופן המצדיק חיוב בארנונה (ראה פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין קעה, בסעיף 13 לפסק הדין; עניין לוי הנ"ל, סעיף 2.2 לפסק הדין; ע"ש (ת"א) 288/00 עדן-יפו בע"מ נ' עירית תל אביב, [פורסם בנבו]).

כפי שכותבת המערערת בהודעת הערעור (סעיף 2), היא נקטה "השלמה מדורגת" של יחידות הבניין,"על מנת לאפשר לכל אחד מהשוכרים לא רק את הגימור והעיצוב הספציפי המתאים לו, אלא גם 'תפירת' היחידה לשטח הנדרש על ידי כל שוכר וחלוקתה הפנימית בהתאם לצרכיו". כך גם מבהירה המערערת (סעיף 4), כי "כל לקוח בוחר את חלוקת היחידה, מיקום הכניסה, סידורי החשמל, הטלפוניה והאניסטלציה, סוג התקרה, סידורי הסניטציה", ולפי בחירה זו משלימה המערערת את בניית היחידה. מדיניות עיסקית זו של המערערת תואמת את ממצאי הועדה, אשר קבעה על סמך ביקורה בשטח – בלא כל קשר לשאלת השימוש הנעשה בחלק מן היחידות - כי ביחידות נשוא הערעור קיים ריצוף קרמיקה, ויטרינות זכוכית, שני חדרי שירותים בהם לא הותקנו אביזרי אינסטלציה, ותקרת בטון חשופה שבה עוברת צנרת מיים ואליה חוברו ספרינקלרים (לכיבוי אש). מכאן ברור כי המערערת השלימה את בניית כל היחידות עד לשלב הגימור הסופי, הנעשה לפי בחירת הלקוח (ראה גם הפירוט בסעיף 3 להודעת הערעור). שלב זה כולל את החלוקה הפנימית של היחידה, סוג ציפוי התקרה, מיקום השקעים של החשמל והטלפון, התקנת גופי תאורה וחיבורם למקור החשמל הקיים של היחידה, והרכבת האסלות, הכיורים והברזים.

19. סיכומו של דבר: בניית המבנה כולו הושלמה עוד בשנת 1997, כאשר הוצא לבניין, על כל יחידותיו, טופס 4, ורוב יחידותיו אוכלסו והושכרו. המערערת הותירה את בחירת הגימור והעיצוב הסופי של כל יחידה להחלטת השוכר הפוטנציאלי. העובדה שהמערערת הותירה לשוכר לתכנן בעצמו, לפי צרכיו, את החלוקה הפנימית של היחידה, ציפוי התקרה, מיקום נקודות החשמל והטלפון והתקנת גופי התאורה וכלי האינסטלציה – איננה אומרת כי בניית היחידה לא הושלמה, או כי היא איננה ראויה לשימוש לו נועדה (גם אם נתעלם מן השימוש להחסנה שניתן לעשות ביחידות, ואשר גם נעשה בפועל בחלקן). עבודות הגימור והעיצוב הסופי הנדרשות, הממתינות להחלטת כל שוכר ושוכר לפי צרכיו, מהוות חלק בלתי משמעותי מבניית המבנה והיחידות עצמן.

אמנם סבור אני כי לא היו בפני הועדה נתונים עובדתיים שאיפשרו לה לקבוע כי הסכום שידרש להשלמת כל יחידה אינו עולה על 25% מסכום בנייתה, וגם אינני משוכנע כי השלמה בסדר גודל שכזה איננה נחשבת משמעותית. משנמנעה המערערת מלהביא חוות דעת הנדסית או שמאית בעניין זה, היה על הועדה לדחות את טענותיה בנקודה זו הדורשת מומחיות, והנוגעת לעלות עבודות ההשלמה, בשל כך שהמערערת לא הוכיחה את טענתה. כך או כך: די היה בתיאור העבודות שנותרו לבצע בכל יחידה, כדי לקבוע שבנייתה הושלמה בעיקרה, וכי בתוספת עבודות השלמה, שאינן משמעותיות לעומת בניית המבנה והיחידות, היא ראויה לשימוש לו נועדה.

20. מקובלת עליי התפיסה לפיה נישום רשאי לכלכל צעדיו על מנת להקטין או למנוע חבות במס או ארנונה (ראה פסק דינו של כב' הנשיא א. לרון בעניין מ.ל. השקעות; עניין גולדנברג; עמ"נ 410/04 מלק נ' מנהל הארנונה של עירית חדרה[פורסם בנבו], פסקה 5 לפסק הדין). אך על-פי הפסיקה, המבחן להיות הנכס "בניין" החב בתשלום ארנונה הינו אובייקטיבי, ונקבע על-פי אפשרות (פוטנציאל) השימוש בנכס, להבדיל מן השימוש הנעשה בו בפועל. הנישום אינו יכול לסכל מבחן זה באמצעות צעדים מלאכותיים, שנועדו למנוע את הגימור והעיצוב החיצוני של המבנה, או יחידות מסויימות בו. כפי שהבהיר כבוד הנשיא מ' שמגר בע"א 1130/90 הנ"ל בענין מצות ישראל בע"מ, פסקה 9:

"מטרתה העיקרית של הארנונה העירונית היא לאפשר מתן מיכלול של שירותים לתושבי העיר, ולאו דווקא שירותים ישירים כמו אספקת מים. שירותים אלה של תשתית, נקיון, תאורה וכו', ניתנים לכל בניין, בין אם הוא בשימוש ובין אם לאו. ככל הנראה, העלות הכספית הכרוכה בהכשרה חוזרת של המחסנים לקראת חג הפסח היא רבה, והמערערת מעדיפה להותירם ריקים במשך שאר חודשי השנה ולא להשכירם או להשתמש בהם בדרך אחרת. הדבר טוב ויפה, אך אין הצדקה שהציבור יממן את מתן השירותים העירוניים למחסנים באופן קבוע".

אמנם דברים אלו נאמרו בהתייחס ליחידות שבנייתן הושלמה לחלוטין, אך הם יפים גם למקרה בו נמנע בעל הנכס מלהשלים פרטים מסויימים הנוגעים לגימור או עיצוב הנכס, על מנת להימנע מתשלום ארנונה. אשר לגישתה של ועדת הערר, לפיה יש להגביל את התקופה בה זכאי נישום להימנע מהשלמת הבניה, על מנת שלא יחוייב בתשלום ארנונה - אינני משוכנע כי אכן יש להטיל על נישום מגבלה שכזו, כל עוד המבנה לא הגיע לשלב הגמר המחייב בתשלום ארנונה (והשווה דעתי בעמ"נ 114/05 הנ"ל בענין עדן, פסקה 20, הנוגע לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, כי בעל נכס אינו מחוייב לשפצו ולהשמישו על מנת שניתן יהיה לגבות ממנו ארנונה). אך ההכרעה בעניין זה איננה דרושה, משמצאה ועדת הערר - ובצדק - כי בחלק מהיחידות נעשה שימוש בפועל, וכי כל היחידות ראויות לשימוש כלשהו גם במצבן הנוכחי, ובהשקעה לא משמעותית הן תהיינה ראויות אף לשימוש שיועד להן. בקביעה עובדתית זו לא מצאתי מקום להתערב.

ד. סיכום

21. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיב הוצאות משפט בסך 5,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום טז בשבט, תשס"ח (23 בינואר 2008) בהעדר הצדדים.

ד"ר עמירם בנימיני

שופט


תודה למי שיקליק על האייקון של פייסבוק


    תגובות   שלח תגובה >>









זכויות יוצרים   ד"ר רוסטוביץ, פייביש ושות' חברת עורכי דין   פורטל משפט מיסוי ונדל"ן